Lietuvos apeliacinio teismo nutartis, e2A-912-934/2022

Teismas: Lietuvos apeliacinis teismas
Dokumentas: Nutartis
Data: 2022-12-20
Bylos Nr.: e2A-912-934/2022
Teisminio proceso Nr.: 2-56-3-00375-2021-6
Bylos rūšis: civilinė byla

Teisėjai: Antanas Rudzinskas, Žilvinas Terebeiza, Aldona Tilindienė
Ieškovas: V. J.
Atsakovas: V. M.
Trečiasis asmuo: M. J.

Kategorijos

2.6.8.4Preliminarioji sutartis

Civilinė byla Nr. e2A-912-934/2022Teisminio proceso Nr. 2-56-3-00375-2021-6Procesinio sprendimo kategorijos: 2.6.8.4.; 3.3.1.14.; 3.3.1.18 (S)

LIETUVOS APELIACINIS TEISMASNUTARTISLIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU2022 m. gruodžio 20 d.Vilnius

Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų Antano Rudzinsko, Žilvino Terebeizos (kolegijos pirmininkas ir pranešėjas) ir Aldonos Tilindienės,

teismo posėdyje apeliacine rašytinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovo V. J. ir atsakovų V. M. ir V. M. apeliacinius skundus dėl Kauno apygardos teismo 2022 m. birželio 6 d. sprendimo civilinėje byloje pagal ieškovo V. J. ieškinį atsakovams V. M. ir V. M. dėl avanso ir nuostolių atlyginimo, trečiasis asmuo M. J.

Aprašomoji dalis

Teisėjų kolegija nustatė:

I. Ginčo esmė

1. Ieškovas V. J. (toliau – ir ieškovas) kreipėsi į teismą su ieškiniu, kuriuo prašė priteisti iš atsakovų V. M. ir V. M. (toliau – ir atsakovai) ieškovo naudai 500,00 Eur avanso, 40 000,00 Eur nuostolių atlyginimo, 172,00 Eur turtinės žalos atlyginimo, 5 proc. procesines palūkanas, skaičiuojamas nuo priteistos sumos iki teismo sprendimo visiško įvykdymo, ir bylinėjimosi išlaidas. Ieškinys grindžiamas šiais argumentais ir aplinkybėmis:

1.1. Tarp ieškovo V. J. ir atsakovų V. M. ir V. M. 2021 m. kovo 25 d. buvo sudaryta preliminarioji golfo klubo pastatų bei žemės sklypų pirkimo pardavimo sutartis (toliau – ir preliminarioji sutartis, sutartis). Pagal preliminariąją sutartį pardavėjai įsipareigojo parduoti, o pirkėjas nupirkti golfo klubo pastatus ir žemės sklypus. Preliminarioje sutartyje nurodyta, kad golfo klubo pastatų plotas yra apie 886 kv. m., o žemės sklypų plotas apie 18,5 Ha, kurį sudaro miškas, žemės ūkio paskirties ir namų paskirties žemės sklypai;

1.2. Šalys susitarė, kad turto kaina – 270 000,00 Eur (preliminariosios sutarties 2.1 punktas). Pirkėjas V. J. pagal preliminarią sutartį sumokėjo 500,00 Eur avansą (preliminariosios sutarties 2.1 punktas). Šalys susitarė, kad pagrindinė sutartis bus sudaroma iki 2021 m. birželio 1 d. (preliminariosios sutarties 2.1 punktas);

1.3. Pardavėjas pagal preliminariąją sutartį įsipareigojo surinkti ir paruošti visus dokumentus, reikalingus pirkimo pardavimo sutarčiai sudaryti savo lėšomis (preliminariosios sutarties 3.1 punktas) bei pateikti juos notarui. Pirkėjas pagal preliminariąją sutartį įsipareigojo pateikti dokumentus, susijusius su pirkėjo asmeniui notarui (preliminariosios sutarties 3.1 punktas). Vėliau šalys susitarė, kad pardavėjai surinkę dokumentus perduos juos pirkėjui, o jis pateiks juos notarui. Šalys susitarė, kad jeigu pardavėjas pažeidžia šios sutarties sąlygas, vengia ar nepagrįstai atsisako sudaryti su pirkėju notarinę pirkimo – pardavimo sutartį, tai jis įsipareigoja grąžinti sumokėtas sutarties 2.2 punkte numatytas sumas bei atlyginti visus kitus nuostolius (įskaitant skirtumą tarp šioje sutartyje suderinto golfo klubo pastatų bei žemės sklypų kainos ir kainos, kurią pirkėjui tektų sumokėti, norint nusipirkti adekvačius golfo klubo pastatus bei žemės sklypus, taip pat negautas pajamas);

1.4. Pirkėjas pasiūlė notarę R. K., pardavėjams ši notarė tiko. 2021 m. balandžio 23 d. pirkėjo sutuoktinė M. J. kreipėsi į notarę R. K. dėl pagrindinės pirkimo – pardavimo sutarties sudarymo. 2021 m. balandžio 26 d. pirkėjo sutuoktinė nusiuntė notarei iš pardavėjų gautus dokumentus – asmens dokumentų kopijas bei nekilnojamojo turto registro išrašus. Pardavėjui dalis Nacionalinės žemės tarnybos (toliau – ir NŽT) pažymų išduota 2021 m. gegužės 5 d., kurias jie gavo 2021 m. gegužės 7 d., tačiau dalies pažymų jie nespėjo gauti iki 2021 m. birželio 1 d. (t. y. iki preliminarioje sutartyje apibrėžto termino). Todėl šalys žodžiu pratęsė preliminarioje sutartyje nustatyta terminą neapibrėžtam laikui, susitariant, kad pagrindinė pirkimo pardavimo sutartis bus sudaroma po to, kai iš NŽT bus gautos reikalingos pažymos, energetinio naudingumo sertifikatas bei notaras paskirs laiką notariniam sandoriui;

1.5. 2021 m. birželio 3 d. pardavėjai informavo pirkėjus, kad NŽT išdavė paskutines reikalingas pažymas, jie gavo pastato energetinio naudingumo sertifikatą bei perdavė pirkėjui, kad pristatytų notarei. Šalys susitarė, kad dokumentus notarei pateiks po savaitgalio t. y. 2021 m. birželio 6 d. 2021 m. birželio 7 d. pirkėjui paskambino pardavėjas V. M. ir nurodė, kad jų sūnus dar nori peržiūrėti dokumentus bei paprašė juos grąžinti. Pirkėjai grąžino dokumentus. 2021 m. birželio 10 d. pardavėjai nurodė, kad jiems reikia pagalvoti, ar tikrai jie nori parduoti turtą. Iš brokerio, kuris tarpininkavo siekiant įsigyti šį sklypą, pirkėjui tapo žinoma, kad galimai pardavėjai surado kitą pirkėją, kuris turtą nupirks brangiau, todėl jie vilkino sutarties sudarymą bei vėliau atsisakė sudaryti sutartį;

1.6. 2021 m. birželio 14 d. pirkėjui paskambino pardavėjas bei nurodė, kad jie persigalvojo ir turto neparduos, nori grąžinti sumokėtą avansą. 2021 m. birželio 15 d. šalys susitiko, pirkėjas paaiškino pardavėjui, kad jis vis dar yra suinteresuotas pirkti turtą, kadangi dėl šio turto pirkimo jie atsisakė kitų jiems tinkamų objektų, su šeima sukūrė viziją, kaip įsikurs turte, gyvens, augins vaikus. Pirkėjas labai pergyveno dėl tokio pardavėjų sprendimo nebeparduoti turto;

1.7. 2021 m. birželio 15 d. susitikimo metu, kuriame dalyvavo ir brokeris, pardavėjas V. M. atskleidė, kad jis surado kitą pirkėją, su kuriuo pasirašė preliminariąją sutartį, pagal kurią turtą parduos už 350 000,00 Eur ir jau yra gavęs 30 000,00 Eur avansą. 2021 m. liepos mėn. pabaigoje tapo žinoma, kad turtą pardavėjai pardavė kitam pirkėjui UAB „TC investicija“ už 40 000,00 Eur didesnę kainą t. y. už 310 000,00 Eur;

1.8. Pagrindinė sutartis buvo nesudaryta dėl pardavėjų kaltės, kad šie laiku negavo visų reikalingų dokumentų, o vėliau ir dėl to, kad jie elgėsi nesąžiningai, ieškojo kito turto pirkėjo, kuriam dėl pasikeitusių rinkos kainų turtą pardavė brangiau;

1.9. Pirkėjui yra padaryta žala dėl rinkoje įvykusių kainų pokyčių, kadangi jie dėl nesąžiningų pardavėjų veiksmų ir sutartinių įsipareigojimų nevykdymo prarado galimybę įsigyti turtą už sutartą kainą, taip pat prarado galimybę įsigyti turtą už preliminariosios sutarties sudarymo metu buvusias kainas, nors buvo radę ir kitų jiems priimtinų pirkimo objektų. Šiuo metu kaina vidutiniškai pakilusi 30,49 proc. Nekilnojamojo turto rinkoje įvykę pokyčiai, nulėmę nekilnojamojo turto kainų kilimą preliminariosios sutarties sudarymo ir galiojimo metu, pripažintini visiems žinoma aplinkybe, kurios nereikia įrodinėti;

1.10. Net ir esant sudarytai preliminariajai sutarčiai pardavėjai ir toliau ieškojo kitų pirkėjų, kurie pirktų turtą brangiau, neįvykdė sutartimi prisiimto įsipareigojimo, laiku nesurinko visų dokumentų, reikalingų sutarčiai sudaryti, o vėliau sutarus, kad pagrindinė pirkimo – pardavimo sutartis bus sudaryta, kai gaus NŽT pažymas, kitus reikalingus dokumentus ir notaras paskirs datą sandoriui sudaryti, gavus dokumentus ir juos perdavus atsisakė sudaryti pagrindinę pirkimo – pardavimo sutartį, nes surado naujus pirkėjus, kurie moka daugiau;

1.11. Jeigu šalys nebūtų susitarę pratęsti pagrindinės sutarties sudarymo termino, t. y. pakeisti sudarytą preliminariąją sutartį, nenustatant konkrečios pagrindinės pirkimo – pardavimo sutarties sudarymo datos, pardavėjai nebebūtų teikę pirkėjams dokumentų.

II. Pirmosios instancijos teismo sprendimo esmė

2. Kauno apygardos teismas 2022 m. birželio 6 d. sprendimu nusprendė ieškinį tenkinti iš dalies, priteisti ieškovui solidariai iš atsakovų 500,00 Eur negrąžintą avansą, 172,00 Eur žalos atlyginimą, 15 000,00 Eur nuostolius ir 5 proc. dydžio metines palūkanas už priteistą sumą (15 672,00 Eur) nuo bylos iškėlimo teisme dienos (2021 m. rugpjūčio 13 d.) iki teismo sprendimo visiško įvykdymo. Taip pat priteisti ieškovui iš atsakovų po 570,87 Eur bylinėjimosi išlaidų ir priteisti valstybei iš ieškovo 12,89 Eur, o iš atsakovų po 4,04 Eur procesinių dokumentų siuntimo išlaidų valstybei. Pirmosios instancijos teismo sprendimas iš esmės grindžiamas šiomis aplinkybėmis ir argumentais:

2.1. Teismas, įvertinęs byloje surinktus įrodymus, liudytojo S. L. paaiškinimus, taip pat tą faktą, kad pardavėjai dar 2021 m. birželio 3 d. pirkėjams perdavė likusius pirkimui pardavimui reikalingus dokumentus, konstatuoja, kad atsakovai savo elgesiu sukūrė kitai šaliai pagrįstą pasitikėjimą ir įsitikinimą, kad pirkimo – pardavimo sutartis tikrai bus sudaryta, tačiau 2021 m. birželio 14 d. nepagrįstai atsisakė sutartį sudaryti, iš esmės nenurodydami jokių objektyvių, svarbių, pateisinamų priežasčių. Atsakovai po 2021 m. birželio 3 d., kai jiems buvo perduoti paskutiniai pardavėjų surinkti dokumentai, neturėjo galimybės su notaru tartis dėl sandorio sudarymo datos, nes birželio 5 – 6 d. buvo savaitgalis, o jau 2021 m. birželio 7 d. atsakovas paprašė visus pirkimui paruoštus dokumentus jiems grąžinti, kad juos dar kartą galėtų peržiūrėti jų sūnus;

2.2. Pagrindinė nekilnojamojo turto pirkimo – pardavimo sutartis nebuvo sudaryta dėl atsakovų nesąžiningo elgesio. Pirkėjai visus savo įsipareigojimus pagal preliminarią sutartį įvykdė tinkamai – sumokėjo avansą, surado notarę. Pirkėjai po preliminarios sutarties sudarymo taip pat buvo labai aktyvūs ir dėjo visas pastangas, kad sandoriui reikalingi dokumentai būtų kuo greičiau surinkti, patys padėjo pardavėjams tuos dokumentus rinkti. Ieškovai bendradarbiavo, vykdė preliminarios sutarties sąlygas, tačiau atsakovai atsisakė turtą parduoti;

2.3. Pardavėjai iš esmės neįvykdė preliminarios sutarties dėl to, kad jos galiojimo metu ieškojo kitų pirkėjų, kuriems galėtų turtą parduoti pelningiau, tai patvirtino ir liudytojas S. L. Atsakovai, 2021 m. birželio 7 d. pasiimdami iš ieškovo sandoriui paruoštus dokumentus parodyti sūnui, vis dar žadėjo ieškovui turtą parduoti, tačiau jau 2021 m. birželio 10 d. jie buvo gavę avansą iš kito pirkėjo, o 2021 m. birželio 28 d. pardavė turtą už daug didesnę – 310 000 Eur – kainą. Kad atsakovai jau pasirašydami preliminarią sutartį neturėjo rimtų ketinimų sudaryti su ieškovu pagrindinę sutartį netiesiogiai patvirtina ir jų paimta iš ieškovo labai maža, lyginant su ketinamo sudaryti sandorio kaina, 500,00 Eur avanso suma;

2.4. Ieškovas, ketindamas įsigyti žemės ūkio ir miškų ūkio paskirties žemės sklypus, planavo užsiimti ūkine veikla, todėl nusprendė baigti žemės ūkio mokymus ir gauti profesinio pasirengimo ūkininkauti pažymėjimą (mokymų trukmė 160 akademinių valandų), parašyti baigiamąjį darbą, kursai kainavo 150,00 Eur. Kadangi sandoris neįvyko ir ieškovas neįgijo tokio ploto žemės ūkio paskirties žemės, kad galėtų ūkininkauti ir tikslingai panaudoti gautą pažymėjimą, todėl jam padaryta žala, kurią atsakovai turi atlyginti;

2.5. Ieškovas, kreipdamasis į NŽT dėl sutikimo įsigyti žemės ūkio ir miškų ūkio paskirties žemę išdavimo, sumokėjo 22,00 Eur rinkliavą. Kadangi šios išlaidos tiesiogiai susijusios su planuotu sandoriu, kuris neįvyko dėl atsakovų kaltės, jos taip pat priteistinos iš atsakovų;

2.6. Šiuo atveju šalys nesusitarė dėl konkretaus baudos dydžio, tačiau nustatė, kad pardavėjas įsipareigoja atlyginti nuostolius, įskaitant skirtumą tarp šioje sutartyje suderinto golfo klubo pastatų bei žemės sklypų kainos ir kainos, kurią pirkėjui tektų sumokėti, norint nusipirkti adekvačius golfo klubo pastatus ir žemės sklypus. Tiek preliminarioje sutartyje nustatyta kaina, tiek atsakovų su nauju pirkėju sutarta kaina buvo šalių sutarta kaina ir visai nereiškia, kad ieškovas, įsigydamas kitą analogišką turto objektą, būtų sumokėjęs už jį 310 000,00 Eur kainą;

2.7. Nors 2021 m. spalio 27 d. ieškovo sudaryta kita nekilnojamojo turto sutartis dėl namų valdos įgijimo nėra identiška nutrauktajai, tačiau ekonominiu požiūriu ji pakeičia pirmąją. Nutrauktą sutartį pakeičiančioji sutartis atitinka tada, kai ja pasiekiami tie patys tikslai, bet to pasiekimo sąlygos skiriasi. Ieškovas neturėjo galimybės įsigyti kito tokio paties ar labai panašaus nekilnojamojo turto, nes jis buvo vienetinis ir unikalus, todėl tokio rinkoje nebuvo. Per laikotarpį nuo 2021 m. kovo mėn. pakilo kainos ir ieškovas po penkių mėnesių gyvenimui su šeima įsigijo daug mažiau vertingą nekilnojamąjį turtą už daug brangesnę kainą. Tai patvirtina, kad ieškovas dėl to, jog atsakovai atsisakė parduoti turtą, patyrė 15 000,00 Eur nuostolius (285 000,00 – 270 000,00 = 15 000,00 Eur) ir įrodė 15 000,00 Eur prarastos konkrečios galimybės piniginės vertės realumą todėl, šią nuostolių sumą priteisia iš atsakovų. Teismas pakeičiančiąja sutartimi pripažįsta tik sutartį, kuria buvo įgyta namų valda šeimos gyvenimui, nes žemės ūkio paskirties sklypas buvo įgytas daug vėliau ir pagal sutarties objektą ji nelaikytina pakeičiančiąja sutartimi.

III. Apeliacinių skundų ir atsiliepimų į juos argumentai

3. Apeliaciniame skunde ieškovas V. J. prašo panaikinti Kauno apygardos teismo 2022 m. birželio 6 d. sprendimo dalį, kuria ieškinys tenkintas iš dalies ir šioje dalyje priimti naują sprendimą, ieškinį tenkinti visiškai ir priteisti ieškovui solidariai iš atsakovų 500,00 Eur negrąžintą avansą, 172,00 Eur žalos atlyginimą, 40 000,00 Eur nuostolių ir 5 proc. dydžio metines palūkanas už priteistą sumą (40 672,00 Eur) nuo bylos iškėlimo teisme dienos (2021 m. rugpjūčio 13 d.) iki teismo sprendimo visiško įvykdymo. Panaikinti Kauno apygardos teismo 2022 m. birželio 6 d. sprendimo dalį, kuria nutarta priteisti valstybei iš ieškovo 12,89 Eur, iš atsakovų po 4,04 Eur procesinių dokumentų siuntimo išlaidų valstybei. Paskirstyti bylinėjimosi išlaidas, patirtas pirmosios ir apeliacinės instancijos teismuose, ir priteisti ieškovui visas bylinėjimosi išlaidas. Apeliacinis skundas iš esmės grindžiamas šiais argumentais ir aplinkybėmis:

3.1. Pirmosios instancijos teismas nepagrįstai skirtumo tarp kainos, kurią gavo pardavėjai (atsakovai), ir tarp kainos, nurodytos šalių sudarytoje preliminarioje sutartyje, nelaikė ieškovo patirtais nuostoliais. Sutarties nutraukimo metu turto kaina buvo ne mažesnė kaip 310 000,00 Eur t. y. 40 000,00 Eur didesnė nei 2021 m. kovo 25 d. preliminariosios sutarties sudarymo metu. Ieškovui norint įsigyti adekvačius golfo klubo pastatus bei žemės sklypus atsisakymo parduoti metu tektų sumokėti ne mažiau kaip 310 000,00 Eur, t. y. tiek, kiek sumokėjo UAB „TC Investicija“;

3.2. 2021 m. kovo 25 d. preliminarioji sutartis suteikia ieškovui teisę reikalauti kainų skirtumo tarp preliminarioje sutartyje suderinto golfo klubo pastatų bei žemės sklypų kainos ir kainos, kurią pirkėjui tektų sumokėti, norint nusipirkti adekvačius golfo klubo pastatus bei žemės sklypus, taip pat negautas pajamas. Į bylą pateikta atsakovų ir UAB „TC Investicija” sutartis geriausiai atspindi kainą, kurią ieškovas būtų turėjęs sumokėti, norėdamas įsigyti adekvatų turtą t. y. patvirtina, kad dėl prarastos galimybės įsigyti turtą ieškovui buvo padaryta 40 000,00 Eur žala;

3.3. Teismas nepagrįstai sprendė, kad ieškovo įgytas žemės sklypas pagal sutarties objektą nelaikytinas pakeičiančiąja sutartimi. Ieškovas pagal tarp šalių sudarytą preliminariąją sutartį turėjo įgyti tiek statinius, tiek žemės sklypus. Tuo tarpu pagal pakeičiančiąsias sutartis ieškovas 2021 m. spalio 27 d. už 285 000,00 Eur įsigijo namų valdą – gyvenamąjį namą bendro 198,41 kv. m ploto, pirtį su 0,3132 ha žemės sklypu, ir 2022 m. sausio 13 d. už 20 000,00 Eur įsigijo 0,3316 ha žemės ūkio paskirties žemės sklypą. Teismas nepagrįstai pakeičiančiąja sutartimi nelaikė ir pagal 2022 m. sausio 13 d. pirkimo pardavimo sutartį įgyto žemės sklypo;

3.4. Vien tik ta aplinkybė, kad žemės sklypas buvo parduotas atskira pirkimo pardavimo sutartimi, o ne ta pačia kaip ir gyvenamasis namas su gyvenamąja valda, nesudaro pagrindo 2022 m. sausio 13 d. pirkimo pardavimo sutarties nelaikyti pakeičiančiąja sutartimi.

4. Apeliaciniu skundu atsakovai prašo panaikinti Kauno apygardos teismo 2022 m. birželio 6 d. sprendimo dalį, kuria ieškinys patenkintas, ir šioje dalyje priimti naują sprendimą – ieškinį atmesti ir priteisti atsakovams iš ieškovo visas bylinėjimosi išlaidas. Apeliacinis skundas iš esmės grindžiamas šiais argumentais ir aplinkybėmis:

4.1. 40 000,00 Eur nuostolių, susijusius su rinkos vertės pokyčiais, fakto ir dydžio faktiniu pagrindu ieškovas ieškinyje nurodė tik aplinkybes dėl kainų skirtumo tarp preliminarioje sutartyje nustatytos kainos ir tos kainos, už kurią atsakovai turtą pardavė kitam pirkėjui (310 000,00 – 270 000,00 = 40 000,00 Eur). Jokiomis kitomis faktinėmis aplinkybėmis dėl nuostolių fakto ir dydžio, reikšdamas ieškinyje reikalavimą dėl 40 000,00 Eur nuostolių, susijusių su rinkos vertės pokyčiais, atlyginimo ieškovas nesirėmė;

4.2. Įrodymais, kad po ieškinio teismui pateikimo, t. y. jau po bylos iškėlimo teisme, ieškovas įsigijo kitą nekilnojamąjį turtą, kurį laiko analogišku turtui, kurį jis būtų įsigijęs, ieškovas jau įrodinėjo ne ieškinyje nurodytą faktinį ieškinio pagrindą, kad atsakovų gautas 40 000,00 Eur kainų skirtumas yra ieškovo nuostoliai, o įrodinėjo kitą faktinį pagrindą (aplinkybes), kuris nebuvo ir negalėjo būti nurodytas ieškinyje, nes ieškovas iki ieškinio pareiškimo teisme kito turto nebuvo įsigijęs. Ieškovas faktinio ieškinio pagrindo dėl 40 000,00 Eur nuostolių atlyginimo nekeitė, t. y. nenurodė kito ar alternatyvaus ieškinio faktinio pagrindo;

4.3. Teismas byloje vertindamas ieškovo pateiktus naujus įrodymus, kuriais buvo įrodinėjimos ne ieškinio faktinį pagrindą sudarančios aplinkybės, bei remdamasis jomis 15 000,00 Eur dalyje tenkindamas ieškinio reikalavimą dėl nuostolių, susijusius su rinkos vertės pokyčiais, atlyginimo, peržengė ieškinio faktinio pagrindo ribas;

4.4. Pagal Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau – CK) 6.165 straipsnio 5 punktą, tuo atveju, jeigu šalys per preliminariojoje sutartyje nustatytą terminą pagrindinės sutarties nesudaro, tai prievolė sudaryti šią sutartį pasibaigia. Nuo 2021 m. birželio 1 d. šalių nebesiejo teisinė prievolė sudaryti pagrindinę sutartį pagal 2021 m. kovo 25 d. preliminariąją golfo klubo pastatų bei žemės sklypų pirkimo – pardavimo sutartį. 2021 m. kovo 25 d. preliminarioji sutartis turėjo ir galėjo būti pakeista (pratęsta) išimtinai tik raštu, o rašytinės formos nesilaikymas preliminariosios sutarties pakeitimą, jeigu toks ir būtų daromas, daro negaliojantį;

4.5. 2021 m. birželio 7 d., kai atsakovai paprašė, kad ieškovas grąžintų notarei nedelsiant neperduotus dokumentus, į klausimą, kodėl dokumentų nedelsiant neperdavė notarei ir nesuderino sutarties sudarymo laiko pas notarę, ieškovas pareiškė, jog pagrindinę sutartį galės sudaryti tik 2021 m. rudenį, nepaaiškindamas to aplinkybių. Atsakovų netenkino pagrindinės sutarties sudarymo terminas 2021 m. rudenį, kadangi atsakovams reikėjo pagrindinę sutartį sudaryti nedelsiant dėl atsakovo garbaus amžiaus ir labai silpnos sveikatos, be to, atsakovų turimos prievolės iki 2021 m. birželio 30 d. padengti savo finansinius įsipareigojimus hipotekos kreditoriui. Būtent šių aplinkybių visuma lėmė, kad ieškovui atsisakius nedelsiant sudaryti pagrindinę sutartį, atsakovai turėjo pradėti ieškoti naujo pirkėjo nekilnojamajam turtui, nes jiems buvo būtina parduoti šį turtą kuo greičiau;

4.6. Teismas nepaaiškino, kodėl ieškovas ar jo sutuoktinė negalėjo dokumentų notarei pateikti ketvirtadienį, penktadienį ar pirmadienį (2021 m. birželio 3, 4 ar 7 d.), t. y. per tris darbo dienas. Atsakovai, nesulaukę jokių žinių iš ieškovo, pareikalavo dokumentus grąžinti 2021 m. birželio 7 d. vakare;

4.7. Šalių norai ir atlikti veiksmai sudaryti pagrindinę sutartį po 2021 m. birželio 1 d., kai jau buvo pasibaigusi preliminarioji sutartis, negali būti vertinami kaip abipusių teisinių įsipareigojimų vykdymas pagal preliminariąją sutartį, o yra tik geros valios išraiška, kurios įgyvendinimas ar neįgyvendinimas šalims nesukuria teisinių pasekmių;

4.8. Teismas nenurodė, kokia teisės norma numato, kad asmuo, įsigyjantis 10 ha žemės ūkio paskirties žemės, privalo įgyti profesinį pasirengimą ūkininkauti ar/ir įgyti tai patvirtinančią kvalifikaciją. Šis reikalavimas taikomas tik juridiniam asmeniui. Be to, joks teisės aktas nenumato, kad fizinis asmuo, įsigijęs žemės ūkio paskirties žemę, privalo užtikrinti, kad žemė 5 metus bus naudojama išimtinai žemės ūkio veiklai vykdyti. Juolab kad žemės ūkio paskirties žemės įgijėjas užtikrinti žemės naudojimą žemės ūkio veiklai gali pasitelkdamas trečiuosius asmenis. Teismas taip pat nepagrįstai nurodė, jog ūkininkavimo žinios (gaunant akredituotos mokymo įstaigos pažymėjimą) įsigyjant žemės ūkio paskirties žemės sklypus yra būtinos (privalomos);

4.9. Ieškovas į bylą yra pateikęs dokumentus, jog šiuo metu yra įsigijęs žemės ūkio paskirties žemės, todėl neabejotina, kad turimas ūkininkavimo žinias jis turi galimybę panaudoti, o NŽT sutikimas įsigyti žemės ūkio ir miškų ūkio paskirties žemę taip pat tikėtina buvo panaudotas.

Atsiliepimas

5. Atsiliepimu ieškovas prašė atsakovų apeliacinį skundą dėl Kauno apygardos teismo 2022 m. birželio 6 d. sprendimo dalies atmesti. Atsiliepimas iš esmės grindžiamas šiais argumentais ir aplinkybėmis:

5.1. Ieškovo reikalavimas nesikeičia, o pateiktos sutartys, pagal kurias ieškovas įgijo nekilnojamąjį turtą (sudarė pakeičiančiąsias sutartis), patvirtina, kad ieškovui padaryta žala/nuostoliai. Atsakovas ne tik susipažino su pateiktais dokumentais bei dėl jų pasisakė, tačiau ir reiškė prašymus, susijusius su patektais naujais įrodymais. Teismas privalėjo ištirti bei įvertinti visas šalių nurodomas aplinkybes, juo labiau, jos buvo nurodytos parengiamojo teismo posėdžio metu, kuris ir yra skirtas pateikti visus įrodymus, nurodyti aplinkybes, kuriomis šalys grįs savo reikalavimus ir pasiruošti bylos nagrinėjimui teisme. Šiuo atveju ieškovas nekeitė nei ieškinio pagrindo, nei ieškinio dalyko;

5.2. Ieškovas turi teisę reikalauti priteisti nuostolius bei šioje byloje gali būti taikomas nuostolių apskaičiavimo būdas, taikant skirtumo tarp kainos, už kurią turtas buvo parduotas naujiems pirkėjams, ir preliminarioje sutartyje nurodytos kainos, tuo labiau, kad taip buvo susitarta šalių sudarytoje sutartyje;

5.3. Nors šalys raštu neįformino susitarimo dėl termino pagrindinei sutarčiai sudaryti pratęsimo, tačiau šalys žodžiu susitarė, kad pagrindinė sutartis bus sudaryta nepaisant to, kad sutartyje nurodytas terminas, t. y. 2021 m. birželio 1 d., bus praleistas, juolab, kad būtent dėl atsakovų veiksmų sutartimi prisiimto įsipareigojimo surinkti visus reikalingus dokumentus neįvykdymo laiku šalys nespėjo sudaryti pagrindinės sutarties. Šalys susitarė, kad pagrindinę sutartį sudarys kai atsakovai surinks visus dokumentus, dokumentai bus pristatyti notarui ir notaras paskirs sandorio datą ir laiką;

5.4. Ieškovo tikslas buvo kuo greičiau sudaryti pagrindinę sutartį, kadangi jis turėjo pinigus ir siekė kuo greitesnio sandorio;

5.5. Atsakovams dokumentai buvo grąžinti 2021 m. birželio 8 d., o jau 2021 m. birželio 10 d. atsakovai gavo avansą iš UAB „TC investicija“. Taigi, preliminarioji sutartis buvo neįvykdyta ir pagrindinė sutartis nebuvo pasirašyta dėl to, kad atsakovai surado kitus pirkėjus, kurie turtą nupirks brangiau;

5.6. Paėmus dokumentus šalys susitarė, kad ieškovas ir jo sutuoktinė dar kartą sutikrins, ar tikrai yra visi reikalingi dokumentai ir po savaitgalio nuneš notarei. Dokumentus peržiūrėjus pirmadienį, ieškovui 2021 m. birželio 7 d. paskambino atsakovas V. M. ir pasakė, kad dokumentus dar nori peržiūrėti jų sūnus. Taigi, apeliacinio skundo argumentai, kad ieškovas turėjo 3 darbo dienas nunešti dokumentus notarui, yra nepagrįsti, kadangi realiai ieškovas turėjo tik 2 darbo dienas, iš kurių viena buvo penktadienis ir ieškovas su šeima jau buvo suplanavę savaitgalį ir neturėjo galimybės peržiūrėti dokumentų, o pirmadienį dokumentus paprašė grąžinti. Ieškovas skambino atsakovui 2021 m. birželio 9 – 11 d. bei klausė, ar sūnus neperžiūrėjo dokumentų, ragino dokumentus peržiūrėti greičiau. 2021 m. birželio 14 d. paskambinus atsakovui šalys susitarė susitikti, ieškovas kartu su brokeriu S. L. 2021 m. birželio 15 d. nuvyko pas atsakovą bei tik susitikimo metu atsakovas informavo ieškovą, kad turto nebeparduos, kadangi atsirado pirkėjas, kuris turtą nupirks brangiau bei jau yra paėmęs avansą;

5.7. Atsakovams atsisakius parduoti turtą, ieškovas su šeima ieškojo kito turto, kuriame galėtų gyventi. Nors turtas ir nėra analogiškas, kadangi turtas, kurį ieškovas turėjo įsigyti iš atsakovų, buvo žymiai vertingesnis, tačiau tai nereiškia, kad naujai ieškovo sudarytų sutarčių negalima vadinti pakeičiančiosiomis sutartimis, kadangi jomis buvo įgyvendintas tas pats tikslas, kurio siekė ieškovas ir sudarant preliminariąją sutartį su atsakovais – gyvenamosios vietos suradimo;

5.8. Ieškovas, įsigydamas daugiau nei 10 ha žemės, turėjo prisiimti pareigą vykdyti ūkininko veiklą. Tam, kad vykdyti ūkininko veiklą, asmuo turi registruoti ūkį, o registruojant ūkį yra privalomos profesinio pasirengimo ūkininkauti žinios;

5.9. NŽT sutikimą įsigyti žemės ūkio ir miško ūkio paskirties žemės sklypus išduoda konkrečiai planuojamam įsigyti žemės sklypui (sutikime nurodomi konkretūs žemės sklypo duomenys), todėl sutikimai negalėjo būti panaudoti įsigyjant kitus žemės sklypus.

6. Atsiliepimu į ieškovo apeliacinį skundą atsakovai prašė ieškovo apeliacinį skundą atmesti, Kauno apygardos teismo 2022 m. birželio 6 d. sprendimo dalį, kuria ieškinys atmestas, palikti nepakeistą ir priteisti atsakovams iš ieškovo visas patirtas bylinėjimosi išlaidas. Atsiliepimas į apeliacinį skundą grindžiamas šiais argumentais ir aplinkybėmis:

6.1. Tuo atveju, jeigu šalys per preliminariojoje sutartyje nustatytą terminą pagrindinės sutarties nesudaro, tai prievolė sudaryti šią sutartį pasibaigia. Todėl nuo 2021 m. birželio 1 d. šalių nebesiejo teisinė prievolė sudaryti pagrindinę sutartį pagal 2021 m. kovo 25 d. preliminariąją golfo klubo pastatų bei žemės sklypų pirkimo – pardavimo sutartį. 2021 m. kovo 25 d. preliminarioji sutartis turėjo ir galėjo būti pakeista išimtinai tik raštu, o rašytinės formos nesilaikymas preliminariosios sutarties pakeitimą, jeigu toks ir būtų daromas, daro negaliojantį;

Šalies argumentai

6.2. Ieškovas nurodė, kad pagrindinę sutartį galės sudaryti tik 2021 m. rudenį, nepaaiškindamas to aplinkybių, tik nurodydamas, jog notarė vasarą atostogaus. Teismas nevertino objektyviais duomenimis pagrįstų atsakovų aiškinimo, kodėl jiems reikėjo pagrindinę sutartį sudaryti nedelsiant, t. y. atsakovo garbaus amžiaus ir labai silpnos sveikatos, taip pat atsakovų turimos prievolės iki 2021 m. birželio 30 d. padengti savo finansinius įsipareigojimus hipotekos kreditoriui;

6.3. Neaišku, kodėl ieškovas ar jo sutuoktinė negalėjo dokumentų notarei pateikti ketvirtadienį, penktadienį ar pirmadienį (2021 m. birželio 3, 4 ar 7 d.), t. y. per tris darbo dienas. Atsakovai, nesulaukę jokių žinių iš ieškovo, pareikalavo dokumentus grąžinti tik 2021 m. birželio 7 d. vakare;

6.4. Tai, kad atsakovai po 2021 m. birželio 7 d., t. y. po sutarties termino pabaigos bei atsiėmę dokumentus iš ieškovo ir notarės, kai ieškovas pareiškė, kad pagrindinę sutartį galės sudaryti tik 2021 m. rudenį, pradėjo ieškoti naujo pirkėjo, nereiškia, jog dėl jų nesąžiningų veiksmų nebuvo sudaryta pagrindinė sutartis su ieškovu;

6.5. Ieškovas apeliaciniame skunde peržengdamas ieškinio ribas nepagrįstai nurodo, jog apskaičiuodamas ieškovo patirtus nuostolius dėl pagrindinės sutarties nesudarymo pirmosios instancijos teismas turėjo vadovautis ieškovo sudaryta žemės sklypo pirkimo – pardavimo sutartimi. Ieškovas ieškinio dalies dėl 40 000,00 Eur nuostolių atlyginimo negrindė faktinėmis aplinkybėmis, susijusiomis su sudarytomis sutartimis, pagal kurias jis įgijo kitą turtą didesnėmis kainomis, todėl jomis negali remtis ir grįsdamas apeliacinį skundą;

6.6. Iš šalių susitarimo sutarties 3.5 punkte matyti, kad šalys ieškovo nuostoliais sutarė laikyti kainų skirtumą tarp preliminariojoje sutartyje suderintos pagrindinės sutarties kainos ir kainos, kurią ieškovui tektų mokėti sudarant kito panašaus (adekvataus) į preliminarioje sutartyje nurodytą nekilnojamojo turto įsigijimo sutartį. Taigi, gali būti atlyginami tik realūs ir tikri nuostoliai.

Motyvuojamoji dalis

Teisėjų kolegija konstatuoja:

IV. Apeliacinės instancijos teismo nustatytos bylos aplinkybės, teisiniai argumentai ir išvados

7. Bylos nagrinėjimo apeliacine tvarka ribas sudaro apeliacinio skundo faktinis ir teisinis pagrindas bei absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų patikrinimas (Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso (toliau – CPK) 320 straipsnio 1 dalis). Apeliacinės instancijos teismas ex officio (pagal pareigas) patikrina, ar nėra CPK 329 straipsnyje nurodytų absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų. Šioje byloje Lietuvos apeliacinis teismas nei absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų, nei pagrindo peržengti apeliacinio skundo ribas nenustatė, todėl byla nagrinėjama neperžengiant apeliacinio skundo ribų.

8. Apeliacinis procesas vyksta dėl pirmosios instancijos teismo sprendimo, kuriuo teismas ieškovo V. J. ieškinį atsakovams V. M. ir V. M. dėl avanso ir nuostolių atlyginimo tenkino iš dalies.

Byloje nustatytos faktinės aplinkybės

9. 2021 m. kovo 25 d. tarp V. M. ir V. M. (pardavėjų) ir V. J. (pirkėjo) buvo sudaryta preliminarioji golfo klubo pastatų bei žemės sklypų pirkimo – pardavimo sutartis. Sutartimi pardavėjas patvirtino savo įsipareigojimą parduoti, o pirkėjas – iš pardavėjo ateityje pirkti, sudarius golfo klubo pastatų bei žemės sklypų pirkimo – pardavimo sutartį, golfo klubo pastatus bei žemės sklypus (sutarties 1.1 punktas). Šalys įsipareigojo iki 2021 m. birželio 1 d. sudaryti notarinę pirkimo – pardavimo sutartį (1.2 punktas). Šalys susitarė, kad golfo klubo pastatų bei žemės sklypų kaina yra 270 000,00 Eur (sutarties 2.1 punktas). Pirkėjas sumokėjo pardavėjui 500,00 Eur avansą, o likusią 269 500,00 Eur sumą pirkėjas sumokės pardavėjui tą pačią dieną šalims sudarius ir pasirašius golfo klubo pastatų bei žemės sklypų pirkimo – pardavimo sutartį bei golfo klubo pastatų bei žemės sklypų perdavimo – priėmimo aktą (sutarties 2.2, 2.3 punktai). Šalys susitarė, kad pardavėjas surinks ir paruoš visus pirkimui – pardavimui reikalingus dokumentus savo lėšomis (sutarties 3.1 punktas) (1 t., b. l. 11-12).

10. 2021 m. balandžio 23 d. M. J. kreipėsi į notarę R. K., nurodydama, kad nori įsigyti žemės sklypą, esantį adresu (duomenys neskelbtini), susidedantį iš kelių skirtingų (miškų ūkio, žemės ūkio, namų valda), turtas perkamas už 270 000,00 Eur sumą (1 t., b. l. 163-164). M. J. susirašinėjime su notare R. K. teiravosi dėl galimybės pateikti dokumentus (1 t., b. l. 169), teikė notarei dokumentus (1 t., b. l. 167, 170, 191).

11. 2021 m. birželio 28 d. V. M. ir V. M. (pardavėjai) ir UAB „TC investicija“ (pirkėjas) sudarė pirkimo – pardavimo sutartį, kuria buvo parduotas nekilnojamasis turtas, esantis adresu (duomenys neskelbtini) (2.1 punktas). Bendra daiktų kaina yra 310 000,00 Eur (3.1 punktas) (1 t., b. l. 104-144).

12. 2021 m. spalio 27 d. UAB „Romjola“ (pardavėjas) ir V. J. ir M. J. (pirkėjai) sudarė pirkimo – pardavimo sutartį, kuria pardavėjas pardavė, o pirkėjai bendrosios jungtinės sutuoktinių nuosavybės teise pirko žemės sklypą, pastatą – gyvenamąjį namą, pastatą – pirtį ir kitus inžinerinius statinius – kiemo statinius, esančius adresu (duomenys neskelbtini) (sutarties 2.1 punktas). Bendra daiktų kainą yra 285 000,00 Eur (sutarties 3.1 punktas) (2 t., b. l. 158-177).

13. 2021 m. spalio 27 d. J. L. (pardavėjas) ir M. J. ir V. J. (pirkėjai) sudarė preliminarią pirkimo – pardavimo sutartį, kuria pardavėjas įsipareigojo parduoti pirkėjui nuosavybės teise priklausantį žemės sklypą, esantį adresu (duomenys neskelbtini), o pirkėjas įsipareigojo šį turtą nupirkti (sutarties 1.1 punktas) (2 t., b. l. 141-142). 2022 m. sausio 13 d. J. L. (pardavėjas) ir V. J. (pirkėjas) sudarė pirkimo – pardavimo sutartį, kuria pardavėjas pardavė, o pirkėjas bendrosios jungtinės sutuoktinių nuosavybės teise kartu su sutuoktine M. J. pirko žemės sklypą, esantį (duomenys neskelbtini) (sutarties 2.1 punktas). Turtas nupirktas už 20 000,00 Eur kainą (sutarties 4.1 punktas) (2 t., b. l. 144-153).

Dėl pagrindinės pirkimo – pardavimo sutarties nesudarymo

14. Atsakovai apeliaciniame skunde teigė, kad 2021 m. birželio 1 d. pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta su ieškovu ne dėl atsakovų neteisėtų veiksmų, o dėl ieškovo atsisakymo ją sudaryti nedelsiant. Ieškovui atsisakius nedelsiant sudaryti pagrindinę sutartį, atsakovai turėjo atsiimti dokumentus iš ieškovo, o likusius iš notarės ir pradėti ieškoti naujo pirkėjo, nes jiems buvo būtina parduoti turtą kuo greičiau dėl silpnos atsakovo sveikatos bei iki 2021 m. birželio 30 d. siekiant atsiskaityti su hipotekos kreditoriumi. Teisėjų kolegija su šiais atsakovų argumentais nesutinka.

15. Preliminariąja sutartimi laikomas šalių susitarimas, pagal kurį jame aptartomis sąlygomis šalys įsipareigoja ateityje sudaryti kitą – pagrindinę – sutartį (CK 6.165 straipsnio 1 dalis). Kasacinio teismo praktikoje konstatuota, kad preliminarioji sutartis – tai ikisutartinių santykių stadijoje sudaromas organizacinio pobūdžio susitarimas dėl kitos sutarties sudarymo ateityje; tai nėra susitarimas dėl konkrečių veiksmų (turinčių tam tikrą vertę savaime arba tokių, kuriais perduodama tam tikra vertybė) atlikimo; vienas iš esminių preliminariosios sutarties bruožų yra tas, kad jos negalima reikalauti įvykdyti natūra, tačiau jos pažeidimo (nepagrįsto vengimo ar atsisakymo sudaryti pagrindinę sutartį) atveju kaltoji šalis privalo atlyginti kitai šaliai padarytus nuostolius (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2021 m. gegužės 12 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-124-403/2021).

16. Pagal CK 6.165 straipsnio 4 dalį, jeigu preliminariąją sutartį sudariusi šalis nepagrįstai vengia ar atsisako sudaryti pagrindinę sutartį, ji privalo atlyginti kitai šaliai dėl sutarties nesudarymo padarytus nuostolius. Kasacinis teismas, aiškindamas šią normą, yra nurodęs, kad teisinis pagrindas civilinei atsakomybei esant ikisutartiniams santykiams kilti yra nesąžiningas šalies elgesys (CK 6.163 straipsnio 3 dalis). Neįvykdžius preliminariosios sutarties, t. y. nesudarius pagrindinės sutarties, atsakomybė nuostolių atlyginimo forma gali kilti tik tuo atveju, jeigu atsisakyta sudaryti pagrindinę sutartį nepagrįstai, ir ši atsakomybė gali būti taikoma tai šaliai, kuri kalta dėl atsisakymo ją sudaryti (elgiasi nesąžiningai). Būtent šalies nesąžiningas elgesys yra vertinamas kaip neteisėti veiksmai sprendžiant dėl ikisutartinės civilinės atsakomybės, kai šalis neįvykdo preliminariosios sutarties, t. y. atsisako sudaryti pagrindinę sutartį (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2022 m. rugsėjo 12 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-188-1075/2022).

17. Kasacinio teismo praktikoje pažymima, jog preliminariosios sutarties šalis, teismine tvarka reikalaujanti taikyti civilinę atsakomybę, privalo įrodyti, kad kitos šalies aktyvūs ir (ar) pasyvūs veiksmai nulėmė pagrindinės sutarties nesudarymą, t. y. kad kita šalis atsisakė ar vengė sudaryti pagrindinę sutartį. Vienai preliminariosios sutarties šaliai įrodžius, kad kita sutarties šalis atsisakė ar vengė sudaryti pagrindinę sutartį, įrodinėjimo našta pereina antrajai preliminariosios sutarties šaliai, t. y. ta sutarties šalis, kuri atsisakė ar vengė sudaryti pagrindinę sutartį, siekdama išvengti civilinės atsakomybės jai taikymo, turi įrodyti, kad atsisakymas sudaryti pagrindinę sutartį yra pagrįstas. Toks įrodinėjimo naštos perkėlimas preliminariosios sutarties šaliai, atsisakiusiai sudaryti pagrindinę sutartį, paaiškintinas tais argumentais, kad vis dėlto ta šalis, kuri pasirinko atitinkamą elgesio modelį, geriausiai žino ir gali paaiškinti priežastis (aplinkybes), nulėmusias tokį pasirinkimą, todėl būtent ji turi geresnes galimybes įrodyti sau naudingas aplinkybes nei kita preliminariosios sutarties šalis (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2020 m. vasario 26 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-11-469/2020)

18. Nagrinėjamu atveju byloje nustatyta, kad 2021 m. kovo 25 d. tarp V. M. ir V. M. (pardavėjų) ir V. J. (pirkėjo) buvo sudaryta preliminarioji golfo klubo pastatų bei žemės sklypų pirkimo – pardavimo sutartis. Šalys įsipareigojo iki 2021 m. birželio 1 d. sudaryti notarinę pirkimo – pardavimo sutartį (1.2 punktas) (žr. šios nutarties 9 punktą). Tarp šalių nėra ginčo dėl aplinkybės, kad pagrindinė pirkimo – pardavimo sutartis sudaryta nebuvo.

19. Teisėjų kolegijos vertinimu, pirmosios instancijos teismas pagrįstai nustatė, kad pagrindinė ginčo objekto pirkimo – pardavimo sutartis nebuvo sudaryta dėl nesąžiningo atsakovų elgesio. Pirma, nors preliminariąja sutartimi šalys susitarė, kad pardavėjas surinks ir paruoš visus pirkimui – pardavimui reikalingus dokumentus savo lėšomis (sutarties 3.1 punktas), tačiau atsakovai šios pareigos laiku neįvykdė. Notarė R. K. 2021 m. balandžio 29 d. el. laišku M. J. nurodė, kad reikalingas energinio naudingumo sertifikatas, kurį turi gauti ir pateikti pardavėjas (1 t., b. l. 170) ir 2021 m. balandžio 30 d. el. laišku nurodė, kad reikalinga Nacionalinės žemės tarnybos pažyma (1 t., b. l. 169). Nacionalinės žemės tarnyba pažymas dėl siūlomo parduoti žemės ūkio paskirties žemės sklypo, kai šio sklypo nepageidauja pirkti asmenys, turintys pirmumo teisę jį pirkti, išdavė 2021 m. birželio 1 d. (1 t., b. l. 222-224), o pastato energinio naudingumo sertifikatas pastatui, esančiam adresu (duomenys neskelbtini), buvo išduotas 2021 m. birželio 2 d. (1 t., b. l. 242-243). Atsiliepime į apeliacinį skundą atsakovai patvirtino, kad energinio naudingumo sertifikatai ir Nacionalinės žemės tarnybos pažymos pirkėjams buvo perduotos 2021 m. birželio 3 d. Tuo tarpu šalys preliminariojoje sutartyje įsipareigojo pagrindinę sutartį sudaryti iki 2021 m. birželio 1 d. (žr. šios nutarties 9 punktą). Atsižvelgiant į tai, kad pagal preliminarią sutartį pareiga surinkti ir paruošti pagrindinės sutarties sudarymui reikalingus dokumentus tenka pardavėjui, o dalis dokumentų buvo išduoti 2021 m. birželio 1 – 2 d. ir perduoti 2021 m. birželio 3 d., t. y. kuomet jau buvo pasibaigęs pagrindinės sutarties sudarymo terminas, yra pagrindas teigti, kad pagrindinė sutartis numatytu terminu nebuvo sudaryta dėl atsakovų kaltės, šiems nevykdant jiems nustatytos pareigos.

20. Antra, atsakovai preliminariosios sutarties galiojimo laikotarpiu siekė nekilnojamąjį turtą parduoti kitiems asmenims ir ieškojo kitų pirkėjų. Šią aplinkybę patvirtino liudytojas S. L., parodęs, kad praėjus porai savaičių po preliminariosios sutarties pasirašymo atsakovė pasiūlė jam surasti pirkėjus už brangesnę kainą, o ši nurodė sumokėsianti didesnį tarpininkavimo mokestį (2022 m. kovo 23 d. teismo posėdžio garso įrašo 2:59:18-3:00:11 min.). Be to, nors ieškovas su atsakovais buvo susitaręs pagrindinę sutartį sudaryti iki 2021 m. birželio 1 d. ir, minėta, atsakovai dalį pagrindinės sutarties sudarymui reikalingų dokumentų ieškovui perdavė 2021 m. birželio 3 d., tačiau jau 2021 m. birželio 10 d. UAB „TC investicija“ sumokėjo 31 000,00 Eur į V. M. banko sąskaitą, siekiant sudaryti 2021 m. birželio 28 d. pirkimo – pardavimo sutartį dėl ginčo objekto įsigijimo (žr. šios nutarties 11 punktą). Šios aplinkybės sudaro pagrindą pritarti pirmosios instancijos teismo išvadoms, kad preliminariosios sutarties galiojimo metu atsakovai ieškojo kitų pirkėjų, kuriems galėtų turtą parduoti pelningiau, o tai taip pat patvirtina, kad pagrindinė pirkimo – pardavimo sutartis nebuvo sudaryta dėl atsakovų nesąžiningų veiksmų.

21. Nors apeliaciniame skunde atsakovai nurodė, kad ieškovas atsisakė nedelsiant sudaryti sutartį ir teigė dėl notarės atostogų ją sudarysiantis 2021 m. rudenį, o atsakovams buvo būtina skubiai sudaryti sutartį dėl silpnos atsakovo sveikatos bei siekiant atsiskaityti su hipotekos kreditoriumi iki 2021 m. birželio 30 d., tačiau byloje nėra objektyvių duomenų, kurie sudarytų pagrindą pritarti šiems apeliantų nurodomiems argumentams. Pažymėtina, kad notarė R. K. nurodė, kad vasaros metu atostogavo nuo 2021 m. birželio 21 d. iki 2021 m. birželio 25 d. ir nuo 2021 m. rugpjūčio 23 d. iki 2021 m. rugpjūčio 27 d., tačiau notaro atostogų metu skiriamas jį pavaduojantis notaras ir dėl notarinių veiksmų atlikimo galima kreiptis į bet kurį kitą notaro biurą (3 t., b. l. 31). Nurodyti duomenys patvirtina ieškovo atsiliepime į apeliacinį skundą nurodytas aplinkybes, kad notarės atostogos negalėjo būti kliūtis sandorio sudarymui ir nesudarė pagrindo nukelti pagrindinės sutarties sudarymą į 2021 m. rudenį. Tuo tarpu kiti atsakovų nurodyti argumentai savaime nesudaro pagrindo kitokiai išvadai daryti ir pripažinti, kad pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta dėl ieškovo kaltės. Priešingai, byloje esantys duomenys sudaro pagrindą pritarti pirmosios instancijos teismo išvadoms, kad pirkėjas įsipareigojimus, prisiimtus preliminariąja sutartimi, įvykdė, ir aktyviai bendradarbiavo su atsakovais. Pagal preliminariąją sutartį, pirkėjas įsipareigojo notarų biurui visus su pirkėjo asmeniu susijusius dokumentus, būtinus, kad notaras galėtų patvirtinti pirkimo – pardavimo sutartį (sutarties 3.2 punktas). Byloje esantys duomenys patvirtina, kad M. J. kreipėsi į notarę R. K., su kuria susirašinėjimą el. paštu vykdė laikotarpiu nuo 2021 m. balandžio 23 d. iki 2021 m. gegužės 10 d., taip pat teiravosi dėl galimybės atvežti dokumentus ir dalį dokumentų pateikė el. paštu (žr. šios nutarties 10 punktą). Be to, preliminariąja sutartimi šalys pripažino, kad pirkėjas sumokėjo 500,00 Eur avansą (sutarties 2.2 punktas), o likusią 269 500,00 Eur sumą pirkėjas įsipareigojo sumokėti tą pačią dieną šalims sudarius ir pasirašius pagrindinę sutartį ir priėmimo – perdavimo aktą (sutarties 2.3 punktas). V. J. banko sąskaitos išrašo duomenys patvirtina, kad ieškovas dar 2021 m. gegužės 20 d. turėjo pakankamą lėšų sumą pagrindinei turto pirkimo – pardavimo sutarčiai sudaryti ir nurodytai dienai ieškovo banko sąskaitos likutis sudarė 282 586,35 Eur (2 t., b. l. 138), o 2021 m. birželio 16 d. – 287 245,58 Eur (3 t., b. l. 2). Ieškovo aktyvų bendradarbiavimą patvirtina tai, kad ieškovo nurodytu V. M. telefono numeriu buvo skambinta laikotarpiu nuo 2021 m. kovo 18 d. iki 2021 m. liepos 5 d. (1 t., b. l. 154-158). Taigi, išdėstytų aplinkybių visuma, teisėjų kolegijos vertinimu, sudaro pagrindą teigti, kad ieškovas tinkamai vykdė jam preliminariąja sutartimi nustatytas pareigas, siekė bendradarbiauti ir turėjo lūkestį sudaryti pagrindinę pirkimo – pardavimo sutartį, kuri nebuvo sudaryta dėl nesąžiningų atsakovų veiksmų.

22. Atsakovai apeliaciniame skunde taip pat nurodė, kad pagrindinės sutarties nesudarymas šalims negali sukurti teisinių pasekmių, nes pagrindinės sutarties sudarymo terminas baigėsi 2021 m. birželio 1 d., o preliminarioji sutartis nebuvo pratęsta rašytine forma. Šios atsakovų nurodytos aplinkybės nesudaro pagrindo pirmosios instancijos teismo sprendimą panaikinti ar pakeisti. Byloje nustačius, kad pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta dėl atsakovų nesąžiningų veiksmų (žr. šios nutarties 19-21 punktus), atsakovų nurodytos aplinkybės apie preliminariosios sutarties (ne)pratęsimą nėra teisiškai reikšmingos nagrinėjamo ginčo kontekste, kadangi būtent atsakovų nesąžiningi veiksmai sąlygojo pagrindinės sutarties nesudarymą per preliminariojoje sutartyje numatytą terminą. Todėl kaltoji šalis privalo atlyginti kitai šaliai padarytus nuostolius, o vien ta aplinkybė, kad 2021 m. birželio 1 d. baigėsi preliminariojoje sutartyje nustatytas pagrindinės sutarties sudarymo terminas, savaime nepašalina atsakovų atsakomybės už nesąžiningą vengimą sudaryti pagrindinę sutartį.

Dėl nuostolių atlyginimo, jų dydžio pagrįstumo

23. Ieškovas apeliaciniame skunde nurodė, kad pirmosios instancijos teismas nepagrįstai skirtumo tarp kainos, kurią gavo atsakovai, ir tarp kainos, nurodytos šalių sudarytoje preliminarioje sutartyje, nelaikė ieškovo nuostoliais. Be to, teismas nepagrįstai sprendė, kad ieškovo įgytas žemės sklypas nelaikytinas pakeičiančiąja sutartimi. Teisėjų kolegija iš dalies sutinka su šiais ieškovo argumentais.

24. Kasacinio teismo praktikoje, sprendžiant dėl preliminariosios sutarties nevykdymo pasekmių, neabejotinai pripažįstama nukentėjusios šalies teisė ginti tikrumo interesą ir reikalauti iš nesąžiningos šalies dalyvavimo ikisutartiniuose santykiuose ir pasirengimui sudaryti pagrindinę sutartį realiai patirtų išlaidų, kitaip tariant, derybų išlaidų atlyginimo (pvz., kelionės išlaidų, advokato honoraro, dokumentų parengimo išlaidų ir pan.) (žr., pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2006 m. lapkričio 6 d. nutarimą civilinėje byloje Nr. 3K-P-382/2006; 2021 m. gegužės 12 d. nutarties civilinėje byloje Nr. e3K-3-124-403/2021 42 punktą; 2022 m. rugsėjo 12 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-188-1075/2022). Kita vertus, kasacinis teismas yra nurodęs, kad tam tikrais ikisutartinių prievolių pažeidimo atvejais gali būti pagrindas spręsti ne tik dėl tiesioginių išlaidų, bet ir dėl prarastos galimybės piniginės vertės, pagrįstos realiomis, įrodytomis, neišvengiamomis, o ne tikėtinomis (hipotetinėmis) pajamomis ar išlaidomis, atlyginimo priteisimo nukentėjusiai sąžiningai preliminariosios sutarties šaliai. Kasacinis teismas yra pažymėjęs, kad ikisutartinių prievolių pažeidimo atveju taip pat galimos tokios faktinės ir teisinės situacijos, kai teisingumo, protingumo ir sąžiningumo principai reikalautų, kad nukentėjusiai sąžiningai ikisutartinių santykių šaliai būtų kompensuotos ne tik tiesioginėse derybose dėl sutarties sudarymo turėtos išlaidos, bet ir prarastos konkrečios galimybės piniginė vertė, kurios realumą ši šalis sugebėtų pagrįsti. Sprendžiant dėl nukentėjusios ikisutartinių santykių šalies teisės reikalauti piniginio atlyginimo už prarastą galimybę, esminę reikšmę turėtų šalies, atsisakančios sudaryti pagrindinę sutartį, veiksmai sąžiningumo požiūriu: jei derybas be pakankamo pagrindo nutraukusi šalis savo elgesiu sukūrė kitai šaliai pagrįstą pasitikėjimą ir įsitikinimą, kad sutartis tikrai bus sudaryta, tai ji, kaip nesąžininga šalis, privalėtų atlyginti kitai šaliai nuostolius už pagrįsto pasitikėjimo sugriovimą – ne tik derybų metu turėtas išlaidas, bet ir prarastos galimybės piniginę vertę (UNIDROIT Principles of International Commercial Contracts. Rome, 1994, p. 50–52, taip pat žr. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2022 m. rugsėjo 12 d. nutartį civilinėje byloje Nr. e3K-3-188-1075/2022 ir joje nurodytą kasacinio teismo praktiką).

25. Be to, kasacinis teismas yra pripažinęs ir nesąžiningos šalies gautos naudos priteisimo nukentėjusiai šaliai galimybę. Kai nesąžininga ikisutartinių santykių šalis iš savo neteisėto elgesio gauna naudos, sąžininga šių santykių šalis galėtų reikalauti pripažinti šią naudą jos nuostoliais, nes faktiškai nesąžiningos šalies gauta nauda ir yra sąžiningos šalies patirti nuostoliai (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2006 m. lapkričio 6 d. nutarimas civilinėje byloje Nr. 3K-P-382/2006; 2022 m. rugsėjo 12 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-188-1075/2022). Kita vertus, kasacinio teismo praktika nedetalizuoja, kokiais konkrečiai atvejais galėtų būti ginamas nukentėjusios šalies lūkesčio interesas, tačiau nurodo bendrą taisyklę, kai nukentėjusi šalis galėtų reikalauti ginti ne tik tikrumo, bet ir lūkesčio interesą – nesąžiningos šalies elgesys, kuriuo kitai šaliai buvo sukurtas pagrįstas pasitikėjimas ir įsitikinimas, kad sutartis tikrai bus sudaryta. Tokiu atveju nesąžininga šalis privalėtų atlyginti kitai šaliai nuostolius už pagrįsto pasitikėjimo sugriovimą (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2022 m. rugsėjo 12 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-188-1075/2022).

26. CK 6.249 straipsnio 2 dalyje nustatyta, kad jeigu atsakingas asmuo iš savo neteisėtų veiksmų gavo naudos, tai gauta nauda kreditoriaus reikalavimu gali būti pripažinta nuostoliais. Minėta, kad kasacinio teismo praktikoje ši taisyklė pripažįstama kaip galimas nuostolių apskaičiavimo metodas ir ikisutartinės atsakomybės taikymo atveju (žr. šios nutarties 24 punktą).

27. CK 6.249 straipsnio 2 dalis turinio prasme įtvirtina lyginamojoje sutarčių teisėje žinomus vadinamuosius restitucinius nuostolius. Tai yra taikant civilinę atsakomybę priteisiami atlyginti nuostoliai, kurie apskaičiuojami pagal šalies gautą naudą. Restituciniais jie vadinami todėl, kad juos priteisiant neteisėtai nesąžiningos šalies gauta nauda perduodama nukentėjusiai šaliai (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2022 m. rugsėjo 12 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-188-1075/2022). Teismų praktikoje taip pat pažymima, jog tuo atveju, jeigu ieškovas savo nesudarytos pagrindinės sutarties lūkestį vertina kaip kainų skirtumą tarp atsakovės gautos naudos sudarant sutartį su trečiuoju asmeniu ir nesudarytos tarp kasatoriaus ir atsakovės sutarties kainos, restituciniai nuostoliai kaip nukentėjusios šalies nuostolių apskaičiavimo būdas yra galimi, jeigu jie neperžengia saugomo lūkesčio intereso ribos (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2022 m. rugsėjo 12 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-188-1075/2022).

28. Nagrinėjamu atveju byloje nustatyta, jog 2021 m. kovo 25 d. tarp V. M. ir V. M. ir V. J. buvo sudaryta preliminarioji golfo klubo pastatų bei žemės sklypų pirkimo – pardavimo sutartis, kurios sutarta kaina – 270 000,00 Eur. Preliminariosios sutarties 3.5 punktu šalys susitarė, kad jeigu pardavėjas pažeidžia šios sutarties sąlygas, vengia ar nepagrįstai atsisako sudaryti su pirkėju notarinės pirkimo – pardavimo sutarties, tai jis įsipareigoja, be kita ko, atlyginti visus kitus nuostolius (įskaitant skirtumą tarp šioje sutartyje suderinto golfo klubo pastatų bei žemės sklypų kainos ir kainos, kurią pirkėjui tektų sumokėti, norint nusipirkti adekvačius golfo klubo pastatus bei žemės sklypus, taip pat negautas pajamas), kurių nepadengia bauda. 2021 m. birželio 28 d. V. M. ir V. M. ir UAB „TC investicija“ sudarė pirkimo – pardavimo sutartį, kuria buvo parduotas ginčo nekilnojamasis turtas už 310 000,00 Eur kainą (žr. šios nutarties 9, 11 punktus). Taip pat nustatyta, kad pagrindinė ginčo turto pirkimo – pardavimo sutartis nebuvo sudaryta dėl atsakovų kaltės (žr. šios nutarties 21 punktą).

29. Ieškovas ieškinyje nurodė, kad nuostolių patyrimą bei žalos padarymą patvirtina tai, jog ginčo turtas buvo parduotas 40 000,00 Eur brangiau, todėl reiškė reikalavimą dėl 40 000,00 Eur nuostolių, susijusių su turto vertės pasikeitimu, atlyginimo. Ieškovo įsitikinimu, atsakovų ir UAB „TC investicija” sutartis geriausiai atspindi kainą, kurią ieškovas būtų turėjęs sumokėti, norėdamas įsigyti, adekvatų turtą t. y. patvirtina, kad dėl prarastos galimybės įsigyti turtą, ieškovui buvo padaryta 40 000,00 Eur žala.

30. Nors teismų praktikoje pripažįstama, kad nuostolių atlyginimo suma, apskaičiuota pagal atsakovo gautą naudą, yra vienas iš galimų nuostolių, patirtų dėl preliminariosios sutarties pažeidimo, apskaičiavimo būdų (žr. šios nutarties 27 punktą). Tačiau nustatant nuostolių dydį, nemažiau reikšminga įvertinti, ar byloje nėra kitų duomenų, įrodančių patirtų nuotolių realumą (žr. šios nutarties 24 punktą).

31. Nagrinėjamu atveju byloje nustatyta, kad 2021 m. spalio 27 d. sudaryta pirkimo – pardavimo sutartis, kurios pagrindu pirkėjai įsigijo žemės sklypą, gyvenamąjį namą, kitus pastatus ir statinius už 285 000,00 Eur kainą, o 2022 m. sausio 13 d. ieškovas bendrosios jungtinės sutuoktinių nuosavybės teise kartu su sutuoktine įsigijo žemės sklypą už 20 000,00 Eur kainą (žr. šios nutarties 12, 14 punktus). Pirmosios instancijos teismas sprendė, kad ieškovas patyrė 15 000,00 Eur nuostolių (285 000,00 – 270 000,00 = 15 000,00), t. y., vertino, kad 2021 m. spalio 27 d. sudaryta sutartis ekonominiu požiūriu pakeičia nutrauktą sutartį, todėl šių sutarčių skirtumas sudaro ieškovo patirtus nuostolius. Žemės ūkio paskirties sklypo vertės kainos neįtraukimą į bendrą nuostolių sumą motyvavo tuo, kad jis buvo įgytas vėliau ir pagal sutarties objektą ši sutartis nelaikytina pakeičiančiąja sutartimi. Teisėjų kolegija nesutinka su šiais pirmosios instancijos teismo argumentais.

32. Pirma, byloje esantys duomenys įrodo, kad 2021 m. spalio 27 d. ir 2022 m. sausio 13 d. sutartimis įgytas nekilnojamasis turtas ribojasi ir sudaro vientisą, didesnį žemės sklypą. Pažymėtina, kad nekilnojamojo turto, įsigyto 2021 m. spalio 27 d. pirkimo – pardavimo sutartimi, kadastrinis Nr. yra (duomenys neskelbtini), o žemės sklypo, įsigyto 2022 m. sausio 13 d. pirkimo – pardavimo sutarties pagrindu, kadastrinis Nr. yra (duomenys neskelbtini). Aplinkybę dėl besiribojančių žemės sklypų taip pat patvirtina ir žemės sklypo planas, kuriame nurodyta, kad žemės sklypas, turintis kadastro Nr. (duomenys neskelbtini), ir žemės sklypas, turintis kadastro Nr. (duomenys neskelbtini), yra gretimi žemės sklypai (2 t., b. l. 154). Teisėjų kolegijos vertinimu, nurodyti duomenys sudaro pagrindą pritarti ieškovo pozicijai, kad namų valdos ir žemės sklypo įgijimas iš esmės nesiskiria pagal objektą, kadangi jie sudaro vientisą žemės sklypą, t. y. atitinka ieškovo interesus įsigyti gyvenamąją patalpą ir didesnio ploto žemės sklypą. Aplinkybę, kad ieškovas siekė įgyti vientisą didesnės apimties žemės sklypą, patvirtina ir tai, kad preliminariąja sutartimi ieškovas tarėsi dėl apie 18,5 ha žemės sklypų įsigijimo. Šiuo atveju dėl atsakovų nesąžiningų veiksmų nesudarius pagrindinės ginčo objekto pirkimo – pardavimo sutarties, ieškovui teko ieškoti kito nekilnojamojo turto ir 2021 m. spalio 27 d. pirkimo – pardavimo sutarties bei 2022 m. sausio 13 d. pirkimo – pardavimo sutarties pagrindu už didesnę kainą buvo įsigytas turtas, kurio žemės sklypai sudaro 0,6448 ha ir yra 28,7 karto mažesnio dydžio nei preliminariąja sutartimi planuoti įsigyti žemės sklypai.

33. Antra, nors pirmosios instancijos teismas teisingai nurodė, kad žemės ūkio paskirties sklypas buvo įgytas vėliau, kadangi ieškovo sudarytos pirkimo – pardavimo sutartys įsigijant namų valdą ir papildomą žemės sklypą turi beveik 3 mėnesių laiko tarpą tarp jų sudarymo. Tačiau byloje esantys duomenys patvirtina, kad ieškovui 2021 m. spalio 27 d. įsigijus namų valdą, preliminarioji sutartis dėl papildomo žemės sklypo įgijimo buvo sudarytą tą pačią dieną, t. y. 2021 m. spalio 27 d. Šios aplinkybės įrodo, kad abu nekilnojamojo turto objektai buvo surasti bei dėl jų įgijimo susitarta iš esmės tuo pačiu laikotarpiu, siekiant bendro tikslo įgyti namų valdą ir papildomą besiribojantį žemės sklypą, taip sudarant didesnės apimties žemės plotą.

34. Taigi, įvertinusi aptartas aplinkybes (žr. šios nutarties 32 ir 33 punktus), teisėjų kolegija sprendžia, jog yra pagrindas pripažinti, kad ieškovas, dėl nesąžiningų atsakovų veiksmų praradęs galimybę sudaryti pagrindinę ginčo objekto pirkimo – pardavimo sutartį, įgijo mažesnio dydžio turtą už didesnę kainą, nei buvo sutarta preliminariojoje sutartyje, ir tuo pagrindu patyrė nuostolius, kurie privalo būti atlyginti. Taigi, ieškovo nuostolius dėl atsakovų neteisėtų veiksmų sudaro 2021 m. kovo 25 d. preliminariosios pirkimo – pardavimo sutarties kainos (270 000,00 Eur) ir 2021 m. spalio 27 d. pirkimo – pardavimo sutarties dėl žemės sklypo ir gyvenamųjų patalpų įsigijimo bei 2022 m. sausio 13 d. pirkimo – pardavimo sutarties dėl žemės sklypo įsigijimo kainos (285 000,00 Eur + 20 000,00 Eur = 305 000,0 Eur) skirtumas, t. y. 35 000,00 Eur suma.

35. Nors atsakovai apeliaciniame skunde nurodė, kad teismas, vertindamas ir nustatinėdamas aplinkybes, kurios ieškovui reiškiant reikalavimą atlyginti 40 000,00 Eur nuostolius, susijusius su rinkos vertės pokyčiais, nebuvo nurodytos kaip ieškinio faktinis pagrindas dėl nuostolių fakto ir dydžio, peržengė ieškinio ribas, tačiau su šiais argumentais teisėjų kolegija nesutinka. Viena vertus, ieškovas ieškinyje reikalavimą dėl 40 000,00 Eur nuostolių priteisimo argumentavo tuo, kad ginčo turtas buvo parduotas 40 000,00 Eur brangiau, taigi, nuostoliai buvo grindžiami preliminariosios sutarties kainos ir realios ginčo turto pardavimo kainos santykiu, t. y. atsakovų gauta nauda. Kita vertus, ieškovas patvirtino, kad minėtos 2021 m. spalio 27 d. ir 2022 m. sausio 13 d. sutartys į bylą teiktos kaip įrodymas, patvirtinantis padarytus nuostolius (2022 m. vasario 3 d. teismo posėdžio garso įrašo 7:18-11:55 min.). Šią aplinkybę ieškovas patvirtino ir atsiliepime į apeliacinį skundą, nurodydamas, kad nuostolius pagrindžia ir ieškovo sudarytos pakeičiančiosios sutartys. Taigi, nors ieškovas prašomą priteisti 40 000,00 Eur nuostolių sumą argumentavo preliminariojoje sutartyje nustatytos kainos ir ginčo turto pardavimo kainos santykiu, tačiau byloje dar iki bylos nagrinėjimo iš esmės pradžios, t. y. 2022 m. vasario 2 d., buvo pateiktos ieškovo sudarytos sutartys dėl namų valdos ir papildomo žemės sklypo pardavimo, be to, ieškovas, teikdamas šiuos duomenis į bylą, siekė pagrįsti, kad dėl pagrindinės sutarties nesudarymo patyrė nuostolius. Išdėstytos aplinkybės, teisėjų kolegijos vertinimu, sudaro pakankamą pagrindą pripažinti, kad teismas, vertindamas byloje esančius įrodymus ir jų pagrindu nustatydamas ieškovui iš atsakovų priteistinų nuostolių dydį, neperžengė ieškinio ribų, o atsakovo argumentai nesudaro pagrindo kitokiai išvadai daryti.

Dėl kitų nuostolių atlyginimo

36. Atsakovai apeliaciniu skundu teigė, kad teismas nenurodė, kokia teisės norma numato, kad asmuo, įsigyjantis 10 ha ūkio paskirties žemės, privalo įgyti profesinį pasirengimą ūkininkauti ar įgyti tai patvirtinančią kvalifikaciją. Šis reikalavimas taikomas tik juridiniam asmeniui. Be to, ieškovas yra įsigijęs žemės ūkio paskirties žemės, todėl turimas ūkininkavimo žinias jis turi galimybę panaudoti. NŽT sutikimas įsigyti žemės ūkio ir miškų ūkio paskirties žemę taip pat, tikėtina, buvo panaudotas. Teisėjų kolegijos vertinimu, šie apeliantų argumentai yra nepagrįsti.

37. Minėta, kad CK 6.165 straipsnio 4 dalyje įtvirtinta, kad jeigu preliminariąją sutartį sudariusi šalis nepagrįstai vengia ar atsisako sudaryti pagrindinę sutartį, ji privalo atlyginti kitai šaliai padarytus nuostolius. Preliminariosios sutarties nevykdymo atveju turi būti atlyginama tiesioginė žala (nuostoliai), t. y. derybų išlaidos (pvz., kelionės išlaidos, advokato honoraras, dokumentų parengimo išlaidos ir pan.), nebent šalys būtų susitarusios kitaip (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2006 m. lapkričio 6 d. nutarimas civilinėje byloje Nr. 3K-P-382/2006) (žr. šios nutarties 24 punktą).

38. Teisėjų kolegija sprendžia, kad ieškovo patirtos išlaidos už Nacionalinės žemės tarnybos dokumentų išdavimą ir ūkininkavimo pradmenų įgijimą taip pat pripažintinos dėl pagrindinės ginčo objekto pirkimo – pardavimo sutarties nesudarymo kilusiais nuostoliais. Ieškinyje ieškovas nurodė, kad 22,00 Eur buvo sumokėti už Nacionalinės žemės tarnybos sutikimus įsigyti žemės sklypus. Byloje esantys duomenys patvirtina, kad ieškovas Valstybinei mokesčių inspekcijai sumokėjo 22,00 Eur (1 t., b. l. 249). Nacionalinės žemės tarnybos išduotame sutikime įsigyti žemės ūkio paskirties žemės nurodyta, kad sutinkama, jog V. J. ir M. J. įsigytų konkrečius nurodytus žemės ūkio paskirties žemės sklypus (1 t., b. l. 244), o sutikime įsigyti miškų ūkio paskirties žemės sklypą nurodyta, kad sutinkama, jog V. J. ir M. J. įsigytų konkrečius įvardintus miškų ūkio paskirties žemės sklypus (1 t., b. l. 246). Taigi, kaip teisingai nurodė ieškovas, šie dokumentai buvo išduoti konkretiems žemės sklypams ir, priešingai nei nurodo atsakovai, pakartotinai panaudojami negali būti. Atsižvelgdama į tai, kad šie dokumentai buvo išduoti siekiant sudaryti pagrindinę ginčo turto pirkimo – pardavimo sutartį, o ši sutartis buvo nesudaryta dėl atsakovų nesąžiningų veiksmų, teisėjų kolegija sprendžia, kad 22,00 Eur mokestis už dokumentų išdavimą atitinka tiesioginių ieškovo nuostolių sampratą ir yra atlyginamas iš atsakovų.

39. Be to, ieškovas atsiliepime į apeliacinį skundą taip pat nurodė, kad įsigydamas daugiau nei 10 ha žemės turėjo prisiimti pareigą vykdyti ūkininko veiklą, todėl Lietuvos Respublikos žemės ūkio rūmams už ūkininkavimo pradmenų mokymus sumokėjo 150,00 Eur (1 t., b. l. 250). Pagal Lietuvos Respublikos žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo įstatymo 2 straipsnio 1 dalį, asmenys, pagal šį įstatymą įsigiję žemės ūkio paskirties žemės, išskyrus šio straipsnio 2 dalyje nustatytas išimtis, privalo ne mažiau kaip 5 metus nuo šios žemės įsigijimo (išskyrus atvejus, kai minėtam terminui nesuėjus žemės sklypas perleidžiamas tretiesiems asmenims) užtikrinti jos naudojimą žemės ūkio veiklai. Pagal to paties straipsnio 2 dalį, šio straipsnio 1 dalyje nustatyta pareiga užtikrinti įsigytos žemės ūkio paskirties žemės naudojimą žemės ūkio veiklai neprivaloma, kai nuosavybėn įsigyjama tiek žemės, kad sudarius žemės ūkio paskirties žemės perleidimo sandorį asmeniui priklausantis žemės ūkio paskirties žemės plotas Lietuvos teritorijoje neviršija 10 ha kartu su jau turima tos pačios paskirties žeme. Taigi, toks reguliavimas sudaro pagrindą pritarti ieškovo argumentams, kad ieškovas, planuodamas įsigyti daugiau nei 10 ha žemės, turėjo prisiimti pareigą vykdyti ūkininko veiklą. Atsižvelgiant į tai, kad, pagal atsakovų ir UAB „TC investicija“ pirkimo – pardavimo sutartį, ginčo objekto žemės sklypų dydis yra 18,4593 ha, iš kurių 13,2545 ha sudaro žemės ūkio paskirties žemė, apeliacinės instancijos teismas vertina, kad ieškovui kilo pareiga užtikrinti įsigytos žemės naudojimą žemės ūkio veiklai. Nors atsakovas nurodė, kad ieškovas yra įsigijęs žemės ūkio paskirties žemės, todėl turimas ūkininkavimo žinias jis galės panaudoti, tačiau pažymėtina, kad ieškovo 2021 m. spalio 27 d. ir 2022 m. sausio 13 d. pirkimo – pardavimo sutarčių pagrindu įsigytas žemės ūkio sklypas sudaro 0,6448 ha, tad šiam turtui reikalavimas dėl užtikrinimo jo naudojimui žemės ūkio veiklai nėra taikomas. Atsakovų argumentai, kad nurodytas reikalavimas yra taikomas išimtinai juridiniams asmenims, yra nepagrįstas, todėl taip pat nesudaro pagrindo kitokiai išvadai daryti. Apibendrindama išdėstytą teisėjų kolegija sprendžia, kad ieškovui yra atlyginami 172,00 Eur (22,00 Eur + 150,00 Eur) tiesioginiai nuostoliai, patirti atsakovams nesąžiningai atsisakius sudaryti pagrindinę pirkimo – pardavimo sutartį.

Dėl bylos procesinės baigties

40. Apeliacinės instancijos teismas, įvertinęs byloje nustatytų aplinkybių visumą bei apeliacinio skundo argumentus, konstatuoja, kad pirmosios instancijos teismas iš esmės teisingai pritaikė preliminariąją sutartį reglamentuojančias teisės normas, nenukrypo nuo formuojamos teismų praktikos, todėl priėmė teisėtą ir pagrįstą sprendimą dalyje dėl atsakovų nesąžiningo atsisakymo sudaryti pagrindinę sutartį ir dalies nuostolių atlyginimo, kurio keisti ar naikinti apeliaciniame skunde nurodytais motyvais nėra pagrindo. Tačiau apeliacinės instancijos teismas nesutinka su pirmosios instancijos teismo apskaičiuota ir atsakovams atlyginti tenkančia žala, todėl teismo sprendimas šioje dalyje keistinas nustatant, kad atsakovai V. M. ir V. M. lėmė 35 000,00 Eur žalos atsiradimą ieškovui V. J., o iš viso iš atsakovų ieškovo naudai priteistina žala sudaro 35 672,00 Eur (35 000,00 Eur + 172,00 Eur + 500,00 Eur) (CPK 330 straipsnis, 326 straipsnio 1 dalies 3 punktas).

41. Į esminius apeliacinio skundo argumentus atsakyta, dėl kitų skundo argumentų apeliacinės instancijos teismas plačiau nepasisako, nes jie nelemia skundžiamo sprendimo teisėtumo ir pagrįstumo. Pažymėtina, kad tiek Europos Žmogaus Teisių Teismas, tiek kasacinis teismas savo praktikoje laikosi pozicijos, jog teismo pareiga pagrįsti priimtą procesinį sprendimą neturėtų būti suprantama kaip reikalavimas detaliai atsakyti į kiekvieną argumentą, o apeliacinės instancijos teismas, atmesdamas apeliacinį skundą, gali tiesiog pritarti žemesnės instancijos teismo priimto sprendimo motyvams (Europos Žmogaus Teisių Teismo 1994 m. gruodžio 9 d. sprendimas byloje Ruiz Torija prieš Ispaniją, peticijos Nr. 18390/91; Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2018 m. spalio 24 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-380-690/2018, 22–26 punktai; 2022 m. birželio 23 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-180-403/2022, 29 punktas).

Dėl bylinėjimosi išlaidų, patirtų pirmosios instancijos teisme

42. CPK 79 straipsnio 1 dalyje numatyta, kad bylinėjimosi išlaidas sudaro sumokėtas žyminis mokestis ir išlaidos, susijusios su bylos nagrinėjimu. Šaliai, kurios naudai priimtas sprendimas, jos turėtas bylinėjimosi išlaidas teismas priteisia iš antrosios šalies (CPK 93 straipsnio 1 dalis). Jeigu ieškinys patenkintas iš dalies, šiame straipsnyje nurodytos išlaidos priteisiamos ieškovui proporcingai teismo patenkintų reikalavimų daliai, o atsakovui – proporcingai teismo atmestų ieškinio reikalavimų daliai (CPK 93 straipsnio 2 dalis). Šiame straipsnyje išdėstytos taisyklės taikomos ir žyminiam mokesčiui (CPK 93 straipsnio 3 dalis).

43. Ieškovas ieškiniu reiškė reikalavimą dėl, be kita ko, 500,00 Eur avanso, 40 000,00 Eur nuostolių atlyginimo ir 172,00 Eur turtinės žalos atlyginimo, t. y. dėl 40 672,00 Eur sumos priteisimo. Ieškovo reikalavimas buvo tenkintas iš dalies, iš atsakovų priteisiant 35 672,00 Eur sumą (35 000,00 Eur + 500,00 Eur + 172,00 Eur). Taigi, ieškovo reikalavimas buvo tenkintas 87,71 proc. apimtyje. Tuo tarpu ieškovo ieškinys atmestas 5 000,00 Eur apimtyje, t. y. 12,29 proc.

44. Ieškovas pirmosios instancijos teisme patyrė 1 331,00 Eur išlaidų už ieškinio parengimą (2 t., b. l. 29) ir pateikė tai patvirtinančius duomenis (2 t., b. l. 31); 786,50 Eur išlaidų už atstovavimą teismo posėdžiuose ir prašymų rengimą (3 t., b. l. 11) ir pateikė apmokėjimą patvirtinančius duomenis (3 t., b. l. 12); 968,00 Eur išlaidų už atstovavimą teismo posėdžiuose, baigiamųjų kalbų rengimą ir prašymo parengimą (3 t., b. l. 32, 35) ir pateikė apmokėjimą patvirtinančius duomenis (3 t., b. l. 34). Ieškovas taip pat patyrė 835,00 Eur žyminio mokesčio išlaidų (1 t., b. l. 103).

45. Už ieškinio parengimą ieškovas patyrė 1 331,00 Eur išlaidų. Pagal Rekomendacijų dėl civilinėse bylose priteistino užmokesčio už advokato ar advokato padėjėjo teikiamą pagalbą maksimalaus dydžio (toliau – Rekomendacijos) 8.2 punktą, maksimali už ieškinio parengimą priteistina suma yra 3 793,50 Eur (2,5 koeficientas x 1 517,40 2021 m. I ketvirčio vidutinis mėnesinis bruto darbo užmokestis šalies ūkyje (be individualiųjų įmonių)). Teisėjų kolegija vertina, kad už ieškinio parengimą kilusios išlaidos yra protingo dydžio, pagrįstos ir neviršija Rekomendacijose nustatyto maksimalaus dydžio. Įvertinęs kitas ieškovui suteiktas teisines paslaugas, t. y. atstovavimą teismo posėdžiuose, prašymų rengimą, baigiamosios kalbos rengimą ir šių paslaugų pagrindu patirtas bylinėjimosi išlaidas apeliacinės instancijos teismas taip pat sprendžia, kad šios išlaidos yra objektyviai reikalingos, pagrįstos ir protingo dydžio, todėl atlygintinos. Pirmosios instancijos teisme ieškovas patyrė viso 3 920,50 Eur bylinėjimosi išlaidų. Atsižvelgiant į tai, kad ieškinys tenkintas 87,71 proc. apimtyje, ieškovui iš atsakovų atlyginamos 3 438,67 Eur bylinėjimosi išlaidos, patirtos pirmosios instancijos teisme.

46. Atsakovai pirmosios instancijos teisme patyrė 400,00 Eur išlaidų už atsiliepimo į ieškinį parengimą ir atstovavimą teismo posėdžiuose (3 t., b. l. 13) ir pateikė apmokėjimą patvirtinančius duomenis (3 t., b. l. 14-15); 200,00 Eur išlaidų už atstovavimą teismo posėdyje ir baigiamosios kalbos parengimą (3 t., b. l. 54), pateikė apmokėjimą patvirtinančius duomenis (3 t., b. l. 56-58).

47. Už atsiliepimo į ieškinį parengimą ir atstovavimą parengiamajame teismo posėdyje atsakovas patyrė 200,00 Eur išlaidų. Pagal Rekomendacijų 8.2 punktą, maksimali už atsiliepimą į ieškinį priteistina suma yra 3 995,25 Eur (2,5 koeficientas x 1 598,10 Eur 2021 m. III ketvirčio vidutinis mėnesinis bruto darbo užmokestis šalies ūkyje (be individualiųjų įmonių)). Teisėjų kolegija vertina, kad už atsiliepimo į ieškinį parengimą susidariusios išlaidos yra protingo dydžio, pagrįstos ir neviršija Rekomendacijose nustatyto maksimalaus dydžio. Kitos atsakovui suteiktos teisinės paslaugos, t. y. atstovavimas teismo posėdžiuose ir baigiamosios kalbos parengimas, ir jų pagrindu patirtos bylinėjimosi išlaidos taip pat pagrįstos, protingo dydžio ir reikalingos, todėl atlyginamos atsakovams. Atsakovai iš viso patyrė 600,00 Eur išlaidų. Ieškovo ieškinio reikalavimai buvo atmesti 12,29 proc. apimtyje. Tuo pagrindu atsakovams atlyginamos 73,74 Eur bylinėjimosi išlaidos, patirtos pirmosios instancijos teisme.

48. Pirmosios instancijos teismas nurodė, kad procesinių dokumentų išsiuntimui patyrė 20,97 Eur išlaidų. Pagal patenkintų ir atmestų ieškinio reikalavimų proporcijas valstybės naudai iš ieškovo priteisiama 18,93 Eur suma. Atsakovams tenkanti suma yra 2,58 Eur. Kadangi tokia suma yra mažesnė už nustatytą minimalią valstybei priteistiną bylinėjimosi išlaidų sumą – 5,00 Eur (Lietuvos Respublikos teisingumo ministro ir finansų ministro 2011 m. lapkričio 7 d. įsakymas Nr. 1R-261/1K-355), valstybei bylinėjimosi išlaidos iš atsakovų nepriteisiamos.

Dėl bylinėjimosi išlaidų, patirtų apeliacinės instancijos teisme

49. Apeliacinės instancijos teisme ieškovas patyrė 2 057,00 Eur bylinėjimosi išlaidų, kurias sudaro 726,00 Eur už apeliacinio skundo parengimą ir 1 331,00 Eur už atsiliepimo į apeliacinį skundą parengimą. Ieškovas taip pat sumokėjo 563,00 Eur žyminio mokesčio (3 t., b. l. 138-139), pateikė tai patvirtinančius duomenis (3 t., b. l. 140-142) (3 t., b. l. 105).

50. Už apeliacinio skundo parengimą ieškovas patyrė 726,00 Eur išlaidų. Pagal Rekomendacijų 8.10 punktą, maksimali už apeliacinio skundo parengimą, jeigu advokatas dalyvavo pirmosios instancijos teisme, suma yra 2,940,83 Eur (1,7 koeficientas x 1 729,90 2022 m. I ketvirčio vidutinis mėnesinis bruto darbo užmokestis šalies ūkyje (be individualiųjų įmonių)). Už atsiliepimo į apeliacinį skundą parengimą ieškovas patyrė 1 331,00 Eur išlaidų. Pagal Rekomendacijų 8.11 punktą, maksimali už atsiliepimą į apeliacinį skundą priteistina suma yra 2,248,87 Eur (1,3 koeficientas x 1 729,90 2022 m. I ketvirčio vidutinis mėnesinis bruto darbo užmokestis šalies ūkyje (be individualiųjų įmonių)). Apeliacinės instancijos teismas sprendžia, kad ieškovo patirtos bylinėjimosi išlaidos yra protingo dydžio, pagrįstos ir neviršija Rekomendacijose nustatytų maksimalių dydžių, todėl atlygintinos. Taigi, ieškovas apeliacinės instancijos teisme patyrė 2 620,00 Eur bylinėjimosi išlaidų. Atsižvelgiant į tai, kad ieškovo reikalavimai tenkinti 87,71 proc. apimtyje, jam iš atsakovų atlyginama 2 298,00 Eur suma.

51. Atsakovai apeliacinės instancijos teisme sumokėjo 353,00 Eur žyminį mokestį (3 t., b. l. 96) ir patyrė 400,00 Eur bylinėjimosi išlaidas už apeliacinio skundo parengimą (3 t., b. l. 97) bei 300,00 Eur išlaidas už atsiliepimo į apeliacinį skundą parengimą (3 t., b. l. 133).

52. Už apeliacinio skundo parengimą atsakovai patyrė 400,00 Eur išlaidas. Pagal Rekomendacijų 8.10 punktą, maksimali už apeliacinio skundo parengimą, jeigu advokatas dalyvavo pirmosios instancijos teisme, suma yra 2,940,83 Eur (1,7 koeficientas x 1 729,90 2022 m. I ketvirčio vidutinis mėnesinis bruto darbo užmokestis šalies ūkyje (be individualiųjų įmonių)). Už atsiliepimo į apeliacinį skundą parengimą atsakovai patyrė 300,00 Eur išlaidų. Pagal Rekomendacijų 8.11 punktą, maksimali už atsiliepimą į apeliacinį skundą priteistina suma yra 2,248,87 Eur (1,3 koeficientas x 1 729,90 2022 m. I ketvirčio vidutinis mėnesinis bruto darbo užmokestis šalies ūkyje (be individualiųjų įmonių)). Teisėjų kolegija konstatuoja, kad atsakovų patirtos bylinėjimosi išlaidos yra protingo dydžio, pagrįstos ir neviršija Rekomendacijose nustatytų maksimalių dydžių, todėl atlygintinos. Iš viso apeliacinės instancijos teisme atsakovai patyrė 1 053,00 Eur bylinėjimosi išlaidas. Kadangi ieškinio reikalavimai atmesti 12,29 proc. apimtyje, atsakovams atlyginamos 129,41 Eur bylinėjimosi išlaidos.

Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 326 straipsnio 1 dalies 3 punktu, 331 straipsniu,

Rezoliucinė dalis

nutaria:

Kauno apygardos teismo 2022 m. birželio 6 d. sprendimą pakeisti ir jo rezoliucinę dalį išdėstyti taip:

„Ieškinį tenkinti iš dalies.

Priteisti ieškovui V. J., asmens kodas (duomenys neskelbtini), solidariai iš atsakovų V. M., asmens kodas (duomenys neskelbtini), ir V. M., asmens kodas (duomenys neskelbtini), 500,00 Eur (penki šimtai eurų) negrąžintą avansą, 172,00 Eur (vienas šimtas septyniasdešimt du eurai) žalos atlyginimą, 35 000,00 Eur (trisdešimt penki tūkstančiai eurų) nuostolių ir 5 procentų dydžio metines palūkanas už priteistą sumą (35 672,00 Eur) nuo bylos iškėlimo teisme dienos (2021 m. rugpjūčio 13 d.) iki teismo sprendimo visiško įvykdymo.

Priteisti ieškovui V. J., asmens kodas (duomenys neskelbtini), iš atsakovų V. M., asmens kodas (duomenys neskelbtini), ir V. M., asmens kodas (duomenys neskelbtini), 3 438,67 (trys tūkstančiai keturi šimtai trisdešimt aštuoni eurai 67 ct) Eur bylinėjimosi išlaidas.

Priteisti atsakovams V. M., asmens kodas (duomenys neskelbtini), ir V. M., asmens kodas (duomenys neskelbtini), iš ieškovo V. J., asmens kodas (duomenys neskelbtini), 73,74 (septyniasdešimt trys eurai 74 ct) Eur bylinėjimosi išlaidas.

Priteisti iš ieškovo V. J., asmens kodas (duomenys neskelbtini), 18,93 (aštuoniolika eurų 93 ct) Eur procesinių dokumentų įteikimo išlaidų valstybės naudai.“.

Priteisti ieškovui V. J., asmens kodas (duomenys neskelbtini), iš atsakovų V. M., asmens kodas (duomenys neskelbtini), ir V. M., asmens kodas (duomenys neskelbtini), 2 298,00 (du tūkstančiai du šimtai devyniasdešimt aštuoni eurai) Eur bylinėjimosi išlaidų, patirtų apeliacinės instancijos teisme.

Priteisti atsakovams V. M., asmens kodas (duomenys neskelbtini), ir V. M., asmens kodas (duomenys neskelbtini), iš ieškovo V. J., asmens kodas (duomenys neskelbtini), 129,41 (vienas šimtas dvidešimt devyni eurai 41 ct) Eur bylinėjimosi išlaidų, patirtų apeliacinės instancijos teisme.

Teisėjai Antanas RudzinskasŽilvinas TerebeizaAldona Tilindienė