Kauno apygardos teismo sprendimas

4. Atsakovė ir jos bei atsakovo atstovas bylos nagrinėjimo metu palaikė atsakovų procesiniuose dokumentuose nurodytas aplinkybes, prašė teismo ieškovo ieškinį atmesti ir priteisti bylinėjimosi išlaidas. Papildomai nurodė, kad atsakovai nei su vienu ieškinio reikalavimu nesutinka, nes jie neįrodyti ir nepagrįsti, todėl turi būti atmesti. Nurodė, kad nesutinka su ieškovo argumentais, jog atsakovai kalti dėl laiku iki 2021 m. birželio 1 d. negautų pagrindinei sutarčiai sudaryti reikalingų Nacionalinės žemės tarnybos pažymų bei pastatų energetinio naudingumo sertifikato, dėl ko iki 2021 m. birželio 1 d. nebuvo sudaryta pagrindinė žemės sklypų ir pastatų pirkimo–pardavimo sutartis. Pagrindinę sutartį buvo rengiamasi sudaryti pas ieškovo ir jo sutuoktinės pasiūlytą notarę R. K., su kuria būtent ieškovas ir jo sutuoktinė tarėsi ir bendravo dėl būtinų dokumentų pagrindinei sutarčiai sudaryti, o gautą iš notarės informaciją ieškovas su sutuoktine perduodavo atsakovams. Atsakovai, kai tik gavo informaciją iš ieškovo ar jo sutuoktinės, kad pagrindinei sutarčiai sudaryti reikia Nacionalinės žemės tarnybos pažymų ir pastatų energetinio naudingumo sertifikato, dėl šių dokumentų gavimo nedelsdami dar 2021 m. gegužės mėnesio pirmosiomis dienomis kreipėsi į atitinkamas institucijas, t. y. atsakovai aktyviais veiksmais stengėsi laiku gauti visus būtinus dokumentus pagrindinei sutarčiai sudaryti iki 2021 m. birželio 1 d. Į institucijas dėl dokumentų gavimo kreipėsi iš karto po to, kai jiems tapo žinoma apie šių dokumentų reikalingumą bei beveik prieš mėnesį iki termino pagrindinei sutarčiai sudaryti pabaigos, t. y. prieš protingą terminą iki preliminarios sutarties termino pabaigos. Aplinkybių, dėl kurių reikalingų dokumentų išdavimo terminas Nacionalinėje žemės tarnyboje ir UAB „Termopaslauga“ užtruko, atsakovai kontroliuoti ar įtakoti negalėjo, jos nepriklausė nuo jų veiksmų. Be to, atsakovai visą laiką bendravo su ieškovu ir jo sutuoktine, kurie žinojo apie situaciją, susidariusią dėl nurodytų dokumentų gavimo. Be to, kai tik atsakovai nurodytus dokumentus gavo, juos iš karto perdavė ieškovui ir jo sutuoktinei, kad jie juos pateiktų notarei ir būtų galima nedelsiant sudaryti pagrindinę sutartį, nors preliminariojoje sutartyje numatytas pagrindinės sutarties sudarymo terminas jau buvo pasibaigęs. Todėl atsakovai nevengė ir neatsisakė sudaryti pagrindinę sutartį iki 2021 m. birželio 1 d., o ji nebuvo sudaryta iki 2021 m. birželio 1 d. tik dėl to, jog užtruko laiku užsakytų dokumentų gavimas iš Nacionalinės žemės tarnybos ir UAB „Termopaslauga“. Todėl nėra pagrindo daryti išvadą, jog pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta dėl atsakovų neteisėtų veiksmų (vengimo ar atsisakymo sudaryti sutartį). Priešingai, vykdydami preliminariojoje sutartyje nustatytas prievoles, atsakovai apdairiai ir rūpestingai, savo lėšomis rinko dokumentus, reikalingus pagrindinei sutarčiai sudaryti ir siekė ją sudaryti iki preliminariojoje sutartyje numatyto termino, o ji nebuvo laiku sudaryta dėl nuo jų nepriklausančių priežasčių. Todėl nėra nei teisinio, nei faktinio pagrindo atsakovams taikyti civilinę atsakomybę nuostolių atlyginimo forma. Šalys net ir po to, kai per preliminariojoje sutartyje nustatytą terminą, t. y. iki 2021 m. birželio 1 d., nesudarė pagrindinės sutarties dėl kelių dokumentų savalaikio neišdavimo, norėjo nedelsiant sudaryti pagrindinę sutartį, nors jau be abipusių teisinių įsipareigojimų, nes preliminarioji sutartis buvo pasibaigusi. Tokį abipusį šalių norą nedelsiant sudaryti pagrindinę sutartį lėmė kelių dokumentų gavimas po 2021 m. birželio 1 d., taip pat atsakovo garbingas amžius, silpna sveikata, atsakovų turimi kreditiniai įsipareigojimai, ieškovų siekis įsigyti nekilnojamąjį turtą. Šį faktą patvirtina aplinkybė, jog atsakovai, kai tik 2021 m. birželio 2 d. gavo užsakytus dokumentus iš Nacionalinės žemės tarnybos ir UAB „Termopaslauga“, juos tą pačią dieną perdavė ieškovui ir jo sutuoktinei, kad jie juos pateiktų notarei ir būtų galima nedelsiant sudaryti pagrindinę sutartį. Ieškovas ir jo sutuoktinė nurodytus dokumentus priėmė ir įsipareigojo juos nedelsiant perduoti notarei pagrindinės sutarties sudarymui. Ieškovo aiškinimai, jog pratęsus preliminariąją sutartį, bet nenustačius konkrečios pagrindinės sutarties sudarymo termino, pagrindinė sutartis turi būti sudaryta per metus nuo preliminariosios sutarties sudarymo, nėra pagrįsti ir teisingi, kadangi vienas iš būtinųjų preliminariosios sutarties bruožų yra jos sudarymo forma. Preliminarioji sutartis privalo būti rašytinės formos. Formos reikalavimų nesilaikymas preliminariąją sutartį daro negaliojančią. Be to, įstatyme numatyta, kad sutarties pakeitimas arba papildymas turi būti tokios pat formos, kokios turėjo būti sudaryta sutartis, išskyrus įstatymų ar sutarties nustatytus atvejus. Preliminariosios sutarties 5.4 punkte šalys susitarė, kad pakeitimai, papildymai ir priedai sudaryti raštu yra neatskiriama šios sutarties dalis. Taigi, tiek įstatyminės nuostatos, tiek sutarties nuostatos patvirtina, kad 2021 m. kovo 25 d. preliminarioji sutartis turėjo ir galėjo būti pakeista (pratęsta) tik raštu, o rašytinės formos nesilaikymas preliminariosios sutarties pakeitimą daro negaliojantį. Todėl laikytina, kad 2021 m. kovo 25 d. preliminarioji sutartis po 2021 m. birželio 1 d. nebuvo pakeista (pratęsta). Be to, ieškovas atsakovų perduotų, nors ir po preliminariosios sutarties pabaigos, dokumentų pagrindinei sutarčiai sudaryti nedelsiant neperdavė notarei ir nesuderino laiko pas notarą, o į atsakovės klausimus kodėl dokumentų neperduoda notarei pareiškė, jog pagrindinę sutartį galės sudaryti tik 2021 m. rudenį, tiksliai nepaaiškindamas to aplinkybių, tik užsimindamas, jog notarė vasarą atostogaus. Atsakovų netenkino toks pagrindinės sutarties sudarymo terminas, kadangi atsakovams reikėjo pagrindinę sutartį sudaryti nedelsiant dėl atsakovo labai garbingo amžiaus ir labai silpnos sveikatos, be to, atsakovų turimos prievolės iki 2021 m. birželio 30 d. padengti savo kreditorinius įsipareigojimus hipotekos kreditoriui. Apie atsakovų turimą kreditorinį įsipareigojimą ieškovams buvo žinoma, tai patvirtina ieškovo sutuoktinės elektroninis susirašinėjimas su notaro biuru. Būtent šių aplinkybių visuma lėmė, kad, ieškovui atsisakius nedelsiant sudaryti pagrindinę sutartį, atsakovai turėjo atsiimti dokumentus, kurie ieškovo nebuvo pateikti notarei, o likusius – iš notarės, ir pradėti ieškoti naujo pirkėjo nekilnojamajam turtui, nes jiems buvo būtina parduoti šį turtą kuo greičiau dėl atsakovo silpnos sveikatos, be to, iki 2021 m. birželio 30 d. siekiant atsiskaityti su hipotekos kreditoriumi. Ieškovo teiginiai, kad atsakovai ieškojo kito pirkėjo dar iki preliminariosios sutarties termino pabaigos, yra prasimanymas ir visiškai nepagrįsti. Šalių norai ir atlikti veiksmai sudaryti pagrindinę sutartį po 2021 m. birželio 1 d., kai jau buvo pasibaigusi preliminarioji sutartis, negali būti vertinami kaip abipusių teisinių įsipareigojimų vykdymas pagal preliminariąją sutartį, o yra tik geros valios išraiška, kurios įgyvendinimas ar neįgyvendinimas šalims nesukuria teisinių pasekmių. Juo labiau, kad po 2021 m. birželio 1 d. pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta su ieškovu ne dėl atsakovų neteisėtų veiksmų. Pasisakydami dėl ieškovo prašomų priteisti nuostolių pagrįstumo nurodė, kad iki ieškinio pareiškimo teisme 2021 m. rugpjūčio 9 d. ieškovas nebuvo sudaręs pagal preliminariąją sutartį pagrindinę sutartį pakeičiančios analogiško nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutarties su trečiuoju asmeniu, todėl kainų skirtumo principas objektyviai negali būti taikomas. Be to, ieškovas savo 40 000 Eur nuostolius įrodinėjo ne nesudarytos pagrindinės sutarties ir ją pakeičiančios savo sudarytos pagrindinės sutarties kainos skirtumu, o pardavėjo (atsakovų) su trečiuoju asmeniu sudarytos pagrindinės sutarties ir nesudarytos pagrindinės sutarties kainų skirtumu. Akivaizdu, kad pardavėjo (atsakovų) su trečiuoju asmeniu sudarytos pagrindinės sutarties šalimi ieškovas nėra, todėl jam šios sutarties sudarymo faktas apskritai jokių nuostolių sukelti negali. Todėl konstatuotina, kad ieškovas, reikalaudamas priteisti 40 000 Eur nuostolius – prarastos galimybės piniginę vertę – savo reikalavimų neįrodė, todėl laikė, kad ieškinys šioje dalyje turi būti atmestas. Taip pat nurodė, kad atmestinas ieškovo reikalavimas dėl 172 Eur nuostolių, kuriuos neva ieškovas patyrė dėl žemės ūkio mokymų ir profesinio parengimo ūkininkauti kursų, kainavusių 150 Eur, baigimo bei kreipdamasis į Nacionalinę žemės tarnybą dėl sutikimo įsigyti žemės ūkio ir miškų ūkio paskirties žemę, sumokėjo 22 Eur rinkliavos. Lietuvos Respublikos žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo įstatyme numatytas reikalavimas pagal 1 straipsnio 3 dalį, 2 straipsnio 1 dalį ir 6 straipsnį taikomas tik juridiniam asmeniui. Be to, joks teisės aktas nenumato, kad fizinis asmuo, įsigijęs žemės ūkio paskirties žemę, privalo užtikrinti, kad žemė 5 metus bus naudojama išimtinai žemės ūkio veiklai vykdyti. Juo labiau, kad žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo įstatymo 2 straipsnio 2 punkte įtvirtintas reikalavimas nėra išimtinai siejamas su būtinybe įgyti profesinį pasirengimą ūkininkauti, žemės ūkio paskirties žemės įgijėjas užtikrinti žemės naudojimą žemės ūkio veiklai gali pasitelkdamas trečiuosius asmenis. Ieškovas nepagrįstai nurodo, jog ūkininkavimo žinios (gaunant akredituotos mokymo įstaigos pažymėjimą) įsigyjant žemės ūkio paskirties žemės sklypus yra būtinos. Lietuvos Respublikos ūkininko ūkio įstatymo 7 straipsnio 1 dalies 5 punkto reikalavimas dėl dokumento, patvirtinančio asmens profesinį pasirengimą ūkininkauti (gaunant akredituotos mokymo įstaigos pažymėjimą), turėjimo siejamas su ūkio įregistravimu ūkininkų ūkio registre, o ne su reikalavimu fiziniam asmeniui įsigyjant žemės ūkio ar miško ūkio paskirties žemę. Be to, pats ieškovas į bylą yra pateikęs dokumentus, jog šiuo metu yra įsigijęs žemės ūkio paskirties žemės, todėl neabejotina, kad turimas ūkininkavimo žinias jis turi galimybę panaudoti, o Nacionalinės žemės tarnybos sutikimas įsigyti žemės ūkio ir miškų ūkio paskirties žemę taip pat tikėtina buvo panaudotas. Todėl laikė, kad ieškovo reikalavimas dėl 172 Eur nuostolių atlyginimo turėtų būti atmestas ir dėl šių priežasčių.

7. Iš byloje esančių rašytinių įrodymų nustatyta, kad tarp ieškovo V. J. ir atsakovų, sutuoktinių V. M. ir V. M. 2021 m. kovo 25 d. buvo sudaryta preliminarioji (duomenys neskelbtini) pastatų bei žemės sklypų pirkimo–pardavimo sutartis. Pagal preliminariąją sutartį atsakovai (pardavėjai) įsipareigojo parduoti, o ieškovas (pirkėjas) nupirkti (duomenys neskelbtini) pastatus ir 18,5 ha, miško, žemės ūkio paskirties ir namų paskirties žemės sklypus. Preliminariosios sutarties 2.1. punkte nurodyta, kad šalys susitarė, jog (duomenys neskelbtini) pastatų ir žemės sklypų kaina, už kurią pardavėjai parduos, o pirkėjas įsigys, yra 270 000 Eur. Preliminariosios sutarties 2.2. punkte nurodyta, kad šalys pripažįsta, jog pirkėjas sumokėjo pardavėjams 500 Eur avansą, o likusią 269 500 Eur sumą pirkėjas sumokės pardavėjams tą pačią dieną šalims sudarius ir pasirašius ginčo turto pirkimo–pardavimo sutartį bei perdavimo–priėmimo aktą (preliminariosios sutarties 2.3. punktas). Preliminariosios sutarties 1.2. punktu šalys susitarė, kad pagrindinė sutartis bus sudaroma iki 2021 m. birželio 1 d. Preliminariosios sutarties 3.1. punktu šalys susitarė, kad pardavėjas įsipareigoja surinkti ir paruošti visus dokumentus, reikalingus pirkimo–pardavimo sutarčiai sudaryti savo lėšomis. Preliminariosios sutarties 3.2. punktu pirkėjas įsipareigojo pateikti dokumentus, susijusius su pirkėjo asmeniu, notarui, kad notaras galėtų patvirtinti notarinę pirkimo–pardavimo sutartį. Preliminariosios sutarties 3.3. punktu pardavėjai įsipareigojo pateikti notarui valstybės įmonės Registrų centro išduotą pažymą sandoriui bei visus kitus dokumentus, būtinus, kad notaras galėtų patvirtinti notarinę pirkimo–pardavimo sutartį. Preliminariosios sutarties 3.5. punktu pardavėjai įsipareigojo pažeidus preliminariosios sutarties sąlygas, t. y. vengiant ar nepagrįstai atsisakant sudaryti su pirkėju notarinę pirkimo–pardavimo sutartį, grąžinti pirkėjui jo pagal sutartį sumokėtą avansą bei baudą, kurios dydis atitinka šalių iš anksto įvertintus minimalius pirkėjo nuostolius dėl to, kad nebuvo sudaryta notarinė pirkimo–pardavimo sutartis, bei atlyginti visus kitus nuostolius (įskaitant skirtumą tarp preliminarioje sutartyje suderinto turto kainos ir kainos, kurią pirkėjui tektų sumokėti, norint nusipirkti adekvačius (duomenys neskelbtini) pastatus bei žemės sklypus). Pirkėjai 2021 m. balandžio 22 d. pasiūlė pardavėjams kreiptis į notarę R. K., pardavėjams ši notarė tiko. 2021 m. balandžio 23 d. pirkėjo sutuoktinė M. J. elektroniniu paštu kreipėsi į notarę R. K. dėl pagrindinės pirkimo–pardavimo sutarties sudarymo, informavo notarę apie sudarytą preliminarią sutartį bei paklausė, kokių dokumentų reikia sandoriui sudaryti. 2021 m. balandžio 26 d. ieškovo sutuoktinė elektroniniu paštu nusiuntė notarei iš atsakovų gautus dokumentus – asmens dokumentų kopijas bei nekilnojamojo turto registro išrašus. Informavo notarę, kad savininkai Nacionalinei žemės tarnybai pateiks pranešimą apie parduodamus žemės ūkio ir miškų ūkio paskirties žemės sklypus. 2021 m. balandžio 28 d. notarė elektroniniu paštu atsiuntė sąrašą dokumentų, reikalingų sandoriui sudaryti. 2021 m. gegužės 7 d. pirkėjai pranešė notarei, kad dalį dokumentų ginčo turto savininkai jau surinko, dalies dokumentų trūksta, tačiau savininkai yra pasirengę mokėti už tai, kad dokumentai būtų surinkti iš registrų. Taip pat paklausė, kada gali turimus dokumentus pristatyti notarei. 2021 m. gegužės 10 d. elektroniniu laišku notarė pranešė pirkėjams, kad jie gali į ją kreiptis bet kada darbo metu. Atsakovas su pranešimais dėl sprendimo parduoti žemės ūkio ir miškų ūkio paskirties žemės sklypus į Nacionalinę žemės tarnybą kreipėsi 2021 m. gegužės 3 d. Nacionalinė žemės tarnyba pažymas dėl siūlomų parduoti žemės ūkio ir miškų ūkio paskirties žemės sklypų, kai šių sklypų nepageidauja pirkti asmenys, turintys pirmumo teisę juos pirkti atsakovui išdavė 2021 m. gegužės 5 d. ir 2021 m. birželio 1 d. Pastato energinio naudingumo sertifikatas atsakovams buvo išduotas 2021 m. birželio 2 d. Nacionalinė žemės tarnyba 2021 m. balandžio 27 d. ieškovo 2021 m. balandžio 27 d. prašymais išdavė ieškovui ir jo sutuoktinei sutikimus įsigyti žemės ūkio ir miškų ūkio paskirties žemės sklypus. Ieškovui 2021 m. balandžio 22 d. Lietuvos Respublikos žemės ūkio rūmai išdavė profesinio pasirengimo ūkininkauti pažymėjimą. Ieškovas pateikė 2021 m. balandžio 12 d. mokėjimo nurodymą Lietuvos Respublikos žemės ūkio rūmams, patvirtinantį 150 Eur sumokėjimą už V. J. ūkininkavimo pradmenų mokymus bei 2021 m. gegužės 14 d. mokėjimo nurodymą dėl 22 Eur sumokėjimo Valstybinei mokesčių inspekcijai. (duomenys neskelbtini) notarų biuro 2021 m. birželio 28 d. patvirtinta pirkimo–pardavimo sutartis patvirtina, kad atsakovai ginčo turtą už 310 000 Eur pardavė UAB „TC investicija“. Ieškovas pateikė nekilnojamojo turto pokyčių lentelę, patvirtinančią jo patirtus 85 957 Eur nuostolius. Byloje pateikti rašytiniai įrodymai, kad ieškovas 2021 m. birželio 1 d. savo banko sąskaitoje turėjo pakankamą NT pirkimui pinigų sumą. 2021 m. spalio 27 d. ieškovo šeima už 285 000 Eur įsigijo namų valdą – gyvenamąjį namą (bendro 198,41 kv. m ploto), pirtį su 0,3132 ha žemės sklypu ir 2022 m. sausio 13 d. už 20 000 Eur – 0,3316 ha žemės ūkio paskirties žemės sklypą (DOK-3164, DOK-6157). Ieškovas pateikė 2022 m. kovo 28 d. (duomenys neskelbtini) notaro biuro atsakymą apie notarės atostogų laikotarpius 2021 metų vasarą (DOK-8439).

8. Preliminariąja sutartimi laikomas šalių susitarimas, pagal kurį jame aptartomis sąlygomis šalys įsipareigoja ateityje sudaryti kitą – pagrindinę – sutartį (CK 6.165 str. 1 d.). CK 6.165 straipsnyje nenustatyta preliminariosios sutarties nutraukimo taisyklių, tačiau įtvirtinta sutarties šalies atsakomybė tuo atveju, jeigu ši nepagrįstai vengia ar atsisako sudaryti pagrindinę sutartį. Pagal CK 6.165 straipsnio 4 dalį, jeigu preliminariąją sutartį sudariusi šalis nepagrįstai vengia ar atsisako sudaryti pagrindinę sutartį, ji privalo atlyginti kitai šaliai padarytus nuostolius.

9. Kasacinio teismo praktikoje konstatuota, kad preliminarioji sutartis – tai ikisutartinių santykių stadijoje sudaromas organizacinio pobūdžio susitarimas dėl kitos sutarties sudarymo ateityje; tai nėra susitarimas dėl konkrečių veiksmų (turinčių tam tikrą vertę savaime arba tokių, kuriais perduodama tam tikra vertybė) atlikimo; vienas iš esminių preliminariosios sutarties bruožų yra tas, kad jos negalima reikalauti įvykdyti natūra, tačiau jos pažeidimo (nepagrįsto vengimo ar atsisakymo sudaryti pagrindinę sutartį) atveju kaltoji šalis privalo atlyginti kitai šaliai padarytus nuostolius (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2006 m. lapkričio 6 d. nutarimas civilinėje byloje Nr. 3K-P-382/2006; 2017 m. gegužės 17 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-226-695/2017; 2020 m. vasario 11 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-7-378/2020). Taigi, sprendžiant dėl preliminariosios sutarties šalies atsisakymo (vengimo) sudaryti pagrindinę sutartį padarinių, t. y. civilinės atsakomybės, galinčios turėti netesybų arba nuostolių formą, reikia nustatyti, buvo pagrįstas atsisakymas (vengimas) sudaryti pagrindinę sutartį ar ne (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2011 m. balandžio 11 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-166/2011).

10. Byloje nustatyta, kad 2021 m. kovo 25 d. ieškovas ir atsakovai sudarė preliminarią pirkimo–pardavimo sutartį, pagal kurią ieškovai iki 2021 m. birželio 1 d. įsipareigojo nupirkti, o atsakovai parduoti už 270 000 Eur (duomenys neskelbtini) pastatus bei 18,5 ha miško, žemės ūkio paskirties ir namų paskirties žemės sklypus, esančius (duomenys neskelbtini). Pagal preliminarios sutarties 2.1 punktą, pirkėjas pardavėjams sumokėjo 500 Eur avansą.

11. Avansas yra mokėjimas, kuris atliekamas būsimų mokėjimų vykdant pagrindinę sutartį sąskaita. Pagal CK 6.309 straipsnio 2 dalį pinigų sumos sumokėjimas parduoti daiktą įsipareigojusiam asmeniui pripažįstamas dalies kainos sumokėjimu (avansu). Jis vykdo mokėjimo paskirtį, bet šia paskirtimi gali būti naudojamasi, jeigu ateityje atsiranda mokėjimo prievolė. Jeigu ateityje mokėjimo prievolė neatsiranda, nes, pavyzdžiui, pagrindinė sutartis nesudaroma, tai nėra pagrindo sumokėtą avansą naudoti pagal mokėjimo paskirtį. Kita vertus, tai savaime nereiškia, kad avansu sumokėti pinigai turi būti grąžinti. Reikia įvertinti, ar avansu sumokėti pinigai nebuvo šalių susitarimu ar kitu pagrindu numatyti panaudoti pagal kitą paskirtį, be kita ko, kaip netesybos prievolės įvykdymui užtikrinti. Nuostatos dėl avanso mokėjimo gali būti įtrauktos į preliminariąją sutartį, nes ji susijusi su būsimu pagrindinės sutarties sudarymu ateityje, o pagal pagrindinę sutartį gali būti vykdomi mokėjimai (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2018 m. gegužės 10 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3209-695/2018; 2020 m. vasario 11 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-7-378/2020).

12. Avansą arba preliminariosios sutarties įvykdymui užtikrinti pinigų sumą sumokėjusi šalis turi teisę reikalauti grąžinti juos visais atvejais, išskyrus tuos, kai iš preliminariosios sutarties turinio galima daryti išvadą apie šios sutarties šalių susitarimą dėl atsakomybės už joje nustatytų įsipareigojimų nevykdymą netesybų forma. Tokią sankciją sutartyje nustačius, reikalavimas grąžinti avansu sumokėtas pinigų sumas negali būti tenkinamas ta apimtimi, kiek jis įskaitomas priešpriešiniu vienarūšiu reikalavimu taikyti netesybas (CK 6.130 str. 1 d.) (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2006 m. lapkričio 6 d. nutarimas civilinėje byloje Nr. 3-P-382/2006; Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2015 m. vasario 9 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-22-219/2015).

13. Kasacinio teismo išaiškinta, kad civilinei atsakomybei pagal CK 6.165 straipsnio 4 dalį taikyti yra būtini du teisiškai reikšmingi faktai: 1) preliminariosios sutarties šalies atsisakymas ar vengimas sudaryti pagrindinę sutartį; 2) atsisakymas ar vengimas sudaryti pagrindinę sutartį turi būti nepagrįstas. Šios sąlygos yra kumuliatyvios – preliminariosios sutarties šalies atsakomybei atsirasti nepakanka nustatyti, kad kita šalis atsisakė sudaryti pagrindinę sutartį. Galimos tokios situacijos, kai viena preliminariosios sutarties šalis atsisako sudaryti pagrindinę sutartį, tačiau toks jos elgesys yra nulemtas objektyvių – nuo jos valios nepriklausančių – priežasčių (kitos preliminariosios sutarties šalies neteisėti veiksmai, faktinės aplinkybės, kurių atsiradimo rizikos nėra prisiėmusi sutarties šalis, ir pan.), – tokiais atvejais, nors ir egzistuoja pirminė sąlyga, nėra pagrindo taikyti civilinę atsakomybę pagal CK 6.165 straipsnio 4 dalį. Neįvykdžius preliminariosios sutarties, t. y. nesudarius pagrindinės sutarties, atsakomybė nuostolių atlyginimo forma gali kilti tik tuo atveju, jeigu atsisakyta sudaryti pagrindinę sutartį nepagrįstai, ir ši atsakomybė gali būti taikoma tai šaliai, kuri kalta dėl atsisakymo ją sudaryti (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2013 m. birželio 27 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-375/2013; 2020 m. vasario 6 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-11-469/2020; 2021 m. birželio 23 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-198-378/2021).

14. Nagrinėjamoje byloje sprendžiant, ar atsakovai privalo grąžinti ieškovams jų sumokėtą 500 Eur avansą, ar jie turi teisę avansą pasilikti kaip jų patirtus minimalius nuostolius dėl pagrindinės sutarties nesudarymo, būtina nustatyti, ar kuri nors iš šalių vengė sudaryti pagrindinę pirkimo–pardavimo sutartį, ir dėl kieno kaltės pagrindinė pirkimo–pardavimo sutartis nebuvo sudaryta, t. y. turi būti nustatytas priežastinis ryšys tarp šalių ar vienos iš jų neteisėtų veiksmų ir pagrindinės sutarties nesudarymo.

15. Preliminarios sutarties 3.5 punkte šalys numatė, kad jeigu pardavėjas pažeidžia šios sutarties sąlygas, vengia ar nepagrįstai atsisako sudaryti su pirkėju notarinės pirkimo–pardavimo sutarties, tai jis įsipareigoja grąžinti sumokėtas sutarties 2.2 punkte numatytas pinigų sumas bei sumokėti baudą už atsisakymą tinkamai vykdyti sutartį, kurios dydis atitinka iš anksto šalių įvertintus minimalius pirkėjo nuostolius dėl to, kad nebuvo sudaryta notarinė pirkimo–pardavimo sutartis bei atlyginti visus kitus nuostolius, įskaitant skirtumą tarp šioje sutartyje suderinto (duomenys neskelbtini) pastatų bei žemės sklypų kainos ir kainos, kurią pirkėjui tektų sumokėti, norint nusipirkti adekvačius (duomenys neskelbtini) pastatus ir žemės sklypus, taip pat negautas pajamas, kurių nepadengia bauda.

16. Byloje esantys įrodymai patvirtina, kad iki preliminarioje sutartyje nustatyto termino, t. y. iki 2021 m. birželio 1 d., pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta dėl to, kad pardavėjai neįvykdė preliminarios sutarties 3.2 punkte nustatyto įsipareigojimo surinkti ir paruošti visus pirkimui pardavimui reikalingus dokumentus. 2021 m. birželio 1 d. atsakovai dar neturėjo pastato energinio naudingumo sertifikato ir keleto NŽT pažymų dėl leidimo parduoti žemės ūkio ir miškų ūkio žemės sklypus. Šiuos dokumentus atsakovai ieškovams perdavė tik 2021 m. birželio 3 d., kad šie galėtų juos pateikti notarui. Preliminarios sutarties 5.4 punktas numatė, kad pakeitimai, papildymai ir priedai sudaryti raštu yra neatskiriama šios sutarties dalis. Šalys rašytinio susitarimo dėl sutarties pratęsimo nesudarė. CK 6.183 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad rašytinė sutartis, kurioje yra išlyga, kad sutartį pakeisti ar papildyti arba ją nutraukti galima tik raštu, negali būti pakeista, papildyta ar nutraukta kitokiu būdu. Ši įstatymo norma aiškintina, kad, sutartyje nesant atitinkamos išlygos, sutartis gali būti pakeista ar papildyta arba nutraukta ne tik rašytiniu, bet ir kitokiu būdu. CK 6.183 straipsnio 2 dalyje nustatyta, kad viena sutarties šalis dėl savo elgesio gali prarasti teisę remtis šio straipsnio 1 dalyje nustatyta sutarties išlyga, jeigu kita sutarties šalis atitinkamai veikė, remdamasi pirmosios elgesiu. Taigi pagal šią įstatymo normą šalys gali nepaisyti rašytinės sutarties pakeitimo išlygos tuo atveju, kai viena šalis veikė atsižvelgdama į kitos šalies elgesį ir iš to elgesio galima pagrįstai spręsti, jog šalys atsisakė išlygos. Tik notarine forma sudaryta sutartis gali būti pakeista tik tos pačios formos sutartimi. Taigi, sistemiškai aiškinant visas šiame straipsnyje išdėstytas normas, darytina išvada, kad rašytinė sutartis, net esant sutarties pakeitimo išlygai (CK 6.183 straipsnio 1 dalis), gali būti pakeista šalies elgesiu. Tolimesnis šalių elgesys po 2021 m. birželio 1 d. leidžia daryti išvadą, kad preliminari sutartis nepasibaigė, o abiejų šalių valia šios sutarties terminas buvo pratęstas. Šią aplinkybę patvirtina tai, kad 2021 m. birželio 3 d. pardavėjai perdavė pirkėjams likusius sandorio sudarymui reikalingus dokumentus – energinio naudingumo sertifikatą ir NŽT pažymas, kad pirkėjai juos perduotų notarui ir tartųsi su notaru dėl sandorio sudarymo datos. Kaip paaiškino ieškovai, šalys sutarė, kad dokumentus notarei pateiks po savaitgalio, tačiau 2021 m. birželio 7 d. ieškovams paskambino pardavėjas V. M. ir pasakė, kad jų sūnus dar nori peržiūrėti dokumentus bei paprašė juos grąžinti. Pirkėjai grąžino dokumentus pardavėjams ir susitarė, kad artimiausiu metu dokumentus pardavėjai perduos atgal, kad ieškovas juos galėtų pristatyti notarei bei būtų suderinta sandorio data. 2021 m. birželio 10 d. pareiškėjai pranešė, kad jiems reikia dar pagalvoti, ar jie turtą parduos, o 2021 m. birželio 14 d. ieškovui paskambino pardavėjas V. M. ir pasakė, kad jie persigalvojo, turto neparduos ir nori grąžinti sumokėtą avansą. 2021 m. birželio 15 d. šalys susitiko, susitikime dalyvavo ir atsakovams padėjęs rinkti pirkimui pardavimui reikalingus dokumentus S. L.. Šio susitikimo metu pardavėjas V. M. atskleidė, kad jis surado kitą pirkėją, su kuriuo pasirašė preliminarią sutartį, pagal kurią turtą parduos už 350 000 Eur ir jau yra gavęs 30 000 Eur avansą. 2021 m. birželio 29 d. pirkėjas dar kartą skambino pardavėjui norėdamas inicijuoti susitikimą dėl tolimesnių veiksmų, tačiau pardavėjas jį atidėliojo iki 2021 m. liepos 1 d. ir tą dieną pardavėjas visiškai atsisakė susitikti.

23. Teismas atmeta atsakovų atstovo argumentą, kad vėliau ieškovas įsigijo kitą žemės ūkio paskirties sklypą, todėl turi galimybę panaudoti ūkininko pažymėjimą. Ieškovo įsigytas žemės ūkio paskirties sklypas yra 0,3316 ha ploto, o reikalavimas pagal LR žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo įstatymo 2 straipsnį ne mažiau kaip 5 metus nuo šios žemės įsigijimo užtikrinti jos naudojimą žemės ūkio veiklai taikomas tik įsigijus daugiau nei 10 ha žemės ūkio paskirties žemės, todėl turint tokio ploto žemės sklypą ieškovui minėtas reikalavimas nėra taikomas.

26. Ieškovas savo patirtus nuostolius, remdamasis preliminarios sutarties 3.5 punktu, įvardija ir skaičiuoja kaip skirtumą tarp preliminarioje sutartyje nustatytos kainos ir tos kainos, už kurią atsakovai turtą pardavė kitam pirkėjui (310 000 – 270 000 = 40 000 Eur). Tiek ieškovas, tiek ir atsakovai byloje sutiko, kad parduodamas nekilnojamasis turtas – (duomenys neskelbtini) su 18,5 ha žemės sklypais – buvo vienetinis ir unikalus objektas. Surasti kažką kito analogiško ar panašaus į tokį turtą pirkėjai neturėjo galimybės, todėl, jų nuomone, jų nuostolius sudaro būtent skirtumas tarp preliminarioje sutartyje nustatytos kainos ir tos kainos, už kurią atsakovai tą vienetinį turtą pardavė kitam pirkėjui.

28. Preliminarios sutarties 3.5 punkte šalys numatė, kad jeigu pardavėjas pažeidžia šios sutarties sąlygas, vengia ar nepagrįstai atsisako sudaryti su pirkėju notarinę pirkimo–pardavimo sutartį, tai jis įsipareigoja grąžinti sumokėtas sutarties 2.2 p. numatytas pinigų sumas bei sumokėti baudą (suma nenurodyta) už atsisakymą tinkamai vykdyti sutartį, kurios dydis atitinka iš anksto šalių įvertintus minimalius pirkėjo nuostolius dėl to, kad nebuvo sudaryta notarinė pirkimo–pardavimo sutartis, bei atlyginti visus kitus nuostolius (įskaitant skirtumą tarp šioje sutartyje suderinto (duomenys neskelbtini) pastatų bei žemės sklypų kainos ir kainos, kurią pirkėjui tektų sumokėti, norint nusipirkti adekvačius (duomenys neskelbtini) pastatus ir žemės sklypus, taip pat negautas pajamas), kurių nepadengia bauda.

29. Kaip jau buvo nurodyta aukščiau, preliminari sutartis – tai ikisutartinių santykių stadijoje sudaromas organizacinio pobūdžio susitarimas, kurio negalima reikalauti įvykdyti natūra, tačiau jos pažeidimo (nepagrįsto vengimo ar atsisakymo sudaryti pagrindinę sutartį) atveju kaltoji šalis privalo atlyginti kitai šaliai padarytus nuostolius (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2020 m. vasario 11 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-7-378/2020, 19 punktas; Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus plenarinės sesijos 2006 m. lapkričio 6 d. nutarimas civilinėje byloje Nr. 3K-P-382/2006; 2010 m. vasario 17 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-82/2010; 2017 m. gegužės 17 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-226-695/2017, 15 punktas). Taigi, sudarydamos preliminarią sutartį, šalys turėtų numatyti aiškias šalių atsakomybės sąlygas ir dydį, kurie užtikrintų šalims jų patirtų nuostolių atlyginimą, jei preliminari sutartis nebūtų įvykdyta. Paprastai preliminariose sutartyse yra numatoma sutartinė bauda ar netesybos, kurios laikomos iš anksto nustatytais būsimais kreditoriaus nuostoliais, kurių jam nereikia įrodinėti, kai skolininkas neįvykdo ar netinkamai įvykdo sutartinę prievolę. Šiuo atveju šalys nesusitarė dėl konkretaus baudos dydžio, tačiau nustatė, kad pardavėjas įsipareigoja atlyginti nuostolius, įskaitant skirtumą tarp šioje sutartyje suderinto golfo klubo pastatų bei žemės sklypų kainos ir kainos, kurią pirkėjui tektų sumokėti, norint nusipirkti adekvačius golfo klubo pastatus ir žemės sklypus. Kadangi, kaip nurodė ieškovas, preliminarios sutarties objektas buvo vienetinis ir unikalus, ieškovas neturėjo galimybės įsigyti kito tokio paties ar labai panašaus nekilnojamojo turto, todėl teismas sprendžia, jog ieškovas šiuo atveju negali prašyti jam priteisti 40 000 Eur nuostolių šio punkto pagrindu, nes šis kainų skirtumas yra ne tarp ieškovo nusipirkto kito panašaus turto objekto, o tarp preliminarioje sutartyje nustatytos kainos ir naujam pirkėjui parduotos kainos. Ieškovas, prašydamas šio kainų skirtumo, neįrodo, kad jis patyrė tokio dydžio nuostolius, nes tiek preliminarioje sutartyje nustatyta kaina, tiek atsakovų su nauju pirkėju sutarta kaina buvo šalių sutarta kaina ir visai nereiškia, kad ieškovas, įsigydamas kitą analogišką turto objektą, būtų sumokėjęs už jį 310 000 Eur kainą.