Lietuvos apeliacinio teismo nutartis, e2A-388-934/2023

Teismas: Lietuvos apeliacinis teismas
Dokumentas: Nutartis
Data: 2023-06-27
Bylos Nr.: e2A-388-934/2023
Teisminio proceso Nr.: 2-55-3-01214-2022-9
Bylos rūšis: civilinė byla

Teisėjai: Romualda Janovičienė, Aldona Tilindienė, Žilvinas Terebeiza
Atsakovas: uždarosios akcinės bendrovės „Rinvest“
Ieškovas: J. M.

Kategorijos

Civilinė byla Nr. e2A-388-934/2023Teisminio proceso Nr. 2-55-3-01214-2022-9Procesinio sprendimo kategorijos: 2.6.8.4; 2.6.10.5.2.1; 3.3.1.20 (S)

LIETUVOS APELIACINIS TEISMASNUTARTISLIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU2023 m. birželio 27 d.Vilnius

Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų Romualdos Janovičienės, Žilvino Terebeizos (kolegijos pirmininkas ir pranešėjas) ir Aldonos Tilindienės,

teismo posėdyje apeliacine rašytinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal atsakovės uždarosios akcinės bendrovės „Rinvest“ apeliacinį skundą dėl Vilniaus apygardos teismo 2023 m. vasario 9 d. sprendimo civilinėje byloje pagal ieškovo J. M. ieškinį atsakovei uždarajai akcinei bendrovei „Rinvest“ dėl neteisėto preliminariųjų butų pirkimo–pardavimo sutarčių nutraukimo.

Aprašomoji dalis

Teisėjų kolegija nustatė:

I. Ginčo esmė

1. Ieškovas J. M. (toliau – ir ieškovas) kreipėsi į teismą, prašydamas priteisti iš atsakovės uždarosios akcinės bendrovės (toliau – UAB) „Rinvest“ (toliau – ir atsakovė) 58 600 Eur sumą, 5 procentų dydžio metines procesines palūkanas nuo priteistos sumos nuo bylos iškėlimo teisme dienos iki teismo sprendimo visiško įvykdymo ir bylinėjimosi išlaidas.

2. Ieškovas nurodė, kad su atsakove 2021 m. vasario 26 d. sudarė dvi preliminariąsias turto pirkimo–pardavimo sutartis (toliau – Preliminariosios sutartys) dėl dalies žemės sklypo, kurio unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esančio (duomenys neskelbtini) ir šiame žemės sklype statomo daugiabučio (toliau – Daugiabutis) ketvirtame aukšte statomų butų, ketvirto aukšto plane pažymėtų indeksais D44A ir D46A (toliau – Butai, o visas nekilnojamasis turtas kartu – Turtas). Butų kaina siekė po 45 400 Eur. Preliminariųjų sutarčių 5.3 papunktyje numatyta, kad pagrindinė sutartis turi būti sudaryta ne vėliau kaip iki 2021 m. gruodžio 30 d. 2021 m. gruodžio 28 d. atsakovė informavo ieškovą, kad Valstybinė teritorijų planavimo ir statybos inspekcija prie Aplinkos ministerijos (toliau – VTPSI) Vilniaus apylinkės teisme yra iniciavusi ginčą, kuriame siekia įrodyti, kad Daugiabučio, kuriame yra Butai, statybos leidimas yra išduotas neteisėtai. Atsakovė nurodė, kad iki Preliminariosiose sutartyse numatytos datos, pagrindinių sutarčių sudaryti atsakovė negalės ir tokiu atveju pasiūlė pagrindinių sutarčių sudarymo terminą atidėti. Ieškovas sutiko atidėti pagrindinių sutarčių sudarymą. Šalys 2022 m. sausio 7 d. pasirašė susitarimus dėl Preliminariųjų sutarčių sąlygų pakeitimo, kuriais pakeitė tik Preliminariųjų sutarčių 5.3 papunktį ir nurodė, kad pagrindinės sutartys turi būti sudarytos ne vėliau kaip per du mėnesinius nuo turto įregistravimo Valstybės įmonėje (toliau – VĮ) Registrų centre ne mažesniu nei 85 proc. baigtumu datos. Tokią 5.3 papunkčio formuluotę pasiūlė pati atsakovė. Kitos Preliminariųjų sutarčių sąlygos liko nepakeistos. 2022 m. birželio 6 d. atsakovė informavo ieškovą, kad VPTSI ieškinys buvo atmestas. Nepaisant to, atsakovė 2022 m. liepos 26 d. pranešė apie Preliminariųjų sutarčių nutraukimą. Pranešime nurodė, kad negali prognozuoti apeliacinio, o galimai ir kasacinio proceso trukmės bei baigties, todėl negali objektyviai užtikrinti parduodamų butų pardavimo Preliminariosiose sutartyse nurodytomis sąlygomis, todėl yra priversta dėl savo kaltės Preliminariąsias sutartis nutraukti. Atsakovė taip pat informavo ieškovą, kad įsipareigoja iki 2022 m. rugsėjo 20 d. sumokėti pagal Preliminariąsias sutartis grąžintinas sumas – po 5 000 Eur už kiekvieną Preliminariąją sutartį sumokėtus avansus. Vis dėl to, 2022 m. rugpjūčio 19 d. atsakovė pateikė ieškovui laišką, kuriame nurodė, kad sutinka Preliminariąsias sutartis tęsti „ateityje sudarant pagrindines Turto pirkimo–pardavimo sutartis Preliminariosiose sutartyse numatytomis sąlygomis“. Ieškovas, atsižvelgdamas į šį laišką, 2022 m. rugpjūčio 25 d. pateikė atsakovei susitarimo projektą, kuriuo ši atsakovės pozicija būtų galutinai įtvirtinta oficialiu susitarimu, tačiau praėjus daugiau kaip 3 savaitėms, atsakovė dar kartą pakeitė savo poziciją ir 2022 m. rugsėjo 20 d. raštu informavo, kad Preliminariosios sutartys vis dėl to yra nutrauktos bei pateikė savo pasiūlymą dėl naujų preliminariųjų sutarčių sudarymo dėl Turto įsigijimo. Pasiūlyme nurodyta, kad nauja kaina būtų 63 900 Eur už kiekvieną Butą.

3. Ieškovas nurodė, kad pagrindinių Turto pirkimo–pardavimo sutarčių sudarymo terminas iš esmės priklausė nuo to, kada Butai bus įregistruoti VĮ Registrų centre ne mažesniu nei 85 proc. baigtumu. Atsakovė be jokio pagrindo iki šio momento nutraukusi Preliminariąsias sutartis, šį nutraukimą atliko neteisėtai. Jokia Preliminariųjų sutarčių nutraukimo tvarka ar atsakovei Preliminariąsias sutartis vienašališkai leidžiančios nutraukti sąlygos Preliminariosiose sutartyse nebuvo numatytos.

4. Ieškovo nuomone, atsakovė nesąžiningai vedė derybas dėl pagrindinių Turto pirkimo–pardavimo sutarčių sudarymo, sudarė pagrįstą lūkestį ieškovui, kad pagrindinės sutartys bus sudarytos, tačiau įsipareigojimų nesilaikė. Ieškovas visiškai neturėjo net abejonės, kad situacijai dėl Daugiabučio statybos leidimo išsisprendus, su juo pagrindinės Turto pirkimo–pardavimo sutartys bus sudarytos. Šis laukimas truko daugiau nei 1,5 metų. Ieškovas turėjo pagrįstą pasitikėjimą ir įsitikinimą, kad pagrindinės sutartys tikrai bus sudarytos, todėl Preliminariųjų sutarčių nutraukimas atliktas pažeidžiant ieškovo teises. O tai, kad objekto išlaikymas tapo brangesnis, yra pačios atsakovės, kaip verslo subjekto rizika, kurios perkelti ieškovui atsakovė neturi teisės.

5. Ieškovo vertinimu, egzistuoja visos atsakovės civilinei atsakomybei kilti būtinosios sąlygos. Atsakovės neteisėti veiksmai pasireiškė tuo, kad ji be jokio teisėto pagrindo nutraukė Preliminariąsias sutartis. Be to, atsakovė nenurodė jokio konkretaus teisėto pagrindo, kodėl Preliminariosios sutartys nutraukiamos. Preliminariųjų sutarčių sudarymo metu ženkli Daugiabučio dalis jau buvo baigta statyti. Atsakovė jokių didelių investicijų (pabrangusių medžiagų, technikos įsigijimo), dėl teisminio proceso metu pasikeitusios nekilnojamojo turto rinkos, neturėjo atlikti. Atsakovė siekia Turtą parduoti kitiems asmenims, galintiems mokėti didesnę kainą, nei buvo sutarta su ieškovu. Tai tik patvirtina atsakovės nesąžiningumą ir siekį praturtėti ieškovo sąskaita. Ieškovas nurodė, kad dėl atsakovės veiksmų patyrė nuostolius, kurie turėtų būti išreikšti tokia suma, už kurią jis galėtų įsigyti tokius pat butus atitinkamoje vietoje, t. y. tokios pat rinkos vertės. Ieškovas pažymėjo, kad pirkdamas Butus, neketino jų parduoti ir / ar keisti kitais, o siekė viename iš jų apgyvendinti savo mamą ir apsigyventi kitame ar naudoti šeimos reikmėms. Taigi, nuostolių atlyginimas šiuo atveju reiškia, kad nutraukus Preliminariąsias sutartis ieškovas turi būti tokioje padėtyje, jog galėtų įsigyti gyvenamąjį būstą būtent tokį, kokiame ir tikėjosi gyventi pats bei apgyvendinti savo mamą, t. y. analogišką Butams, kuriuose jie gyventų, jei Preliminariosios sutartys nebūtų neteisėtai nutrauktos. Ieškovas nurodė, kad atsakovė Butus įrenginėjo ne savo asmeninių ar šeimos poreikių tenkinimui, o siekdama Butus parduoti ir taip užsidirbti, vadinasi, ji veikė kaip verslininkė. Taigi, šiuo atveju jai taikytina griežtoji sutartinė atsakomybė ir civilinės atsakomybės sąlyga – kaltė neturi būti įrodinėjama. Ieškovo vertinimu, egzistuoja priežastinis ryšys tarp atsakovės veiksmų ir ieškovo patirtų nuostolių. Tai yra, jeigu atsakovė Preliminariųjų sutarčių nebūtų nutraukusi, o vykdžiusi tinkamai, galutinai išsisprendusi teisme nagrinėjamam klausimui dėl Daugiabučio statybos leidimo, ieškovas būtų sudaręs pagrindines Turto pirkimo–pardavimo sutartis ir įsigijęs Turtą. Ieškovas, sužinojęs, kad, būsto sau ir savo mamai iš atsakovės jis neturės galimybės įsigyti, privalo ieškoti alternatyvių butų, kurių kaina šiuo metu ženkliai išaugusi. Įsigydamas butus, ieškovas patirs daug didesnes išlaidas.

Šalies argumentai

6. Ieškovas nurodė, kad atsakovė turi pareigą visiškai atlyginti ieškovo patirtus nuostolius. Visiškas nuostolių atlyginimo principas, įtvirtintas Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau – CK) 6.251 straipsnyje reiškia, kad padaryti nuostoliai turi būti atlyginti visiškai, išskyrus atvejus, kai įstatymai ar sutartis nustato ribotą atsakomybę. Preliminariosiose sutartyse jokio ieškovui kilusių nuostolių atlyginimo ribojimo nebuvo nustatyta, t. y. atsakovė privalo atlyginti nuostolius visiškai. Preliminariosiose sutartyse numatyta kompensacija niekaip nepadengtų ieškovo patirtų nuostolių, tai yra, prarastos galimybės identiškus butus įsigyti už žemesnę nei dabartinėje rinkoje esančią kainą. Ieškovas, jei būtų žinojęs apie atsakovės svarstymus neparduoti ieškovui Butų, Preliminariųjų sutarčių dėl Butų įsigijimo 2021 metų pradžioje su atsakove nebūtų sudaręs, o būtų pasirinkęs kitus statytojus, kurie objektus plėtoja identiškoje (ar labai panašioje) lokacijoje, su panašiais parametrais, panašia rinkos kaina. Dėl atsakovės nesąžiningumo, ieškovas prarado galimybę už tuometinę rinkos kainą (~45 000 Eur) įsigyti Butus su panašiais parametrais, panašioje lokacijoje ir pan., nes šiuo metu panašių parametrų, lokacijos butai kainuoja daug daugiau. Pagal turto vertintojų UAB „NILL NILL“ parengtą turto kainos nustatymo pažymą, panašių parametrų, lokacijos butai šiuo metu kainuotų 69 700 Eur. Taigi, ieškovas, norėdamas įsigyti panašius būstus, turėtų sumokėti papildomus 24 300 Eur už kiekvieną naują butą, kas už du butus sudaro 48 600 Eur. Kadangi atsakovė ieškinio pateikimo dieną ieškovui vis dar nesumokėjo Preliminariosiose sutartyse numatytų kompensacijų už nepagrįstą šių sutarčių nutraukimą (po 5000 Eur už kiekvieną butą), todėl bendra reikalaujama priteisti suma yra 58 600 Eur.

7. Ieškovas pažymėjo, kad atsakovės galimybė parduoti Butus niekaip nepablogėjo, ji ir toliau vykdo butų prekybą Daugiabutyje ir kituose šalia esančiuose pastatuose. Nuo Preliminariosiose sutartyse numatyto pagrindinių sutarčių sudarymo termino pakeitimo 2022 m. sausio 7 d., situacija ne tik kad nepablogėjo, bet atvirkščiai – atmetus VTPSI ieškinį, atsakovei suteiktas dar didesnis užtikrintumas dėl galimybės ateityje parduoti Butus, tačiau atsakovė nusprendė Preliminariąsias sutartis nutraukti.

II. Pirmosios instancijos teismo sprendimo esmė

8. Vilniaus apygardos teismas 2023 m. vasario 9 d. sprendimu, kuris patikslintas Vilniaus apygardos teismo 2023 m. vasario 10 d. nutartimi, ieškovo ieškinį patenkino iš dalies.

9. Teismas nurodė, kad šalių pasirašytos Preliminariosios sutartys ir 2022 m. sausio 7 d. pakeitimas šalims turi įstatymo galią. Jokia Preliminariųjų sutarčių nutraukimo tvarka ar atsakovei vienašališkai leidžiančios nutraukti Preliminariąsias sutartis sąlygos, nesant ieškovo pažeidimo, Preliminariosiose sutartyse nebuvo numatytos. Nepaisant to, atsakovė Preliminariąsias sutartis nutraukė. Teismo vertinimu, atsakovė neįrodė, kad buvo CK nustatytus kriterijus, atleidžiančius nuo sutarties vykdymo, atitinkanti situacija. Aplinkybė, kad tam laikotarpiui atsakovė negalėjo objektų įregistruoti Nekilnojamojo turto registre, nepateisina Preliminariųjų sutarčių nutraukimo, nes šalys šią situaciją buvo konkrečiai aptarusios. Atsakovė nepagrindė, kaip VTPSI inicijuotas teisminis procesas lėmė aplinkybes, kad atsakovė nebegali vykdyti Preliminariosiomis sutartimis prisiimtų įsipareigojimų.

10. Teismo vertinimu, dėl teisminio proceso Butų išlaikymo kaina, bylinėjimosi išlaidos ir finansavimo kaštai niekaip negalėjo išaugti tiek, kad sudarytos Preliminariosios sutartys tapo nuostolingomis. Atsakovė, pateikusi įrodymus apie išaugusias kreditų palūkanų normas bei statomų butų šildymo išlaidas, niekaip nepagrindė, kaip išaugo konkrečių Butų statybos savikaina. Įprastos išorinės atsakovės veiklos rizikos (teisminiai procesai, kreditų palūkanų didėjimas, energetinių išteklių brangimas) yra įprastinė atsakovės kaip nekilnojamojo turto projektų vystytojos rizika. Teismo nuomone, atsakovės patiriama išorinė veiklos rizika negali būti perkelta pirkėjui (vartotojui). Tai yra, įprastos rizikos padidėjimas nėra pagrindas atleisti nuo imperatyvių įsipareigojimų pagal Preliminariąsias sutartis vykdymo. Statybos proceso stabdymai yra numatomas reiškinys. Finansavimo bet kuriuo atveju atsakovei būtų reikėję.

11. Teismas sutiko su ieškovo argumentu, kad atsakovė nesąžiningai vedė derybas dėl pagrindinių Turto pirkimo–pardavimo sutarčių sudarymo, sudarė pagrįstą lūkestį ieškovui, kad pagrindinės sutartys bus sudarytos, tačiau įsipareigojimų nesilaikė. Ieškovui nebuvo pagrindo abejoti, kad situacijai dėl Daugiabučio statybos leidimo išsisprendus, su juo pagrindinės Turto pirkimo–pardavimo sutartys bus sudarytos. Sudarydamas Preliminariąsias sutartis ieškovas tikėjosi, kad atsakovė laikysis jomis prisiimtų įsipareigojimų ir sudarys pagrindines Turto pirkimo–pardavimo sutartis. Pirminiam Preliminariosiose sutartyse nurodytam terminui einant į pabaigą, ieškovas sutiko šį terminą pratęsti, įforminti Preliminariųjų sutarčių pakeitimus, o tai rodo ieškovo siekį pasirašyti pagrindines Turto pirkimo–pardavimo sutartis.

12. Teismo vertinimu, ieškovas pagrįstai nurodė, kad atsakovės nurodyti neva tai patirti nuostoliai, papildomos išlaidos, niekaip nėra susijusios su ieškovu, šalių susitarimu. Atsakovės nurodyti nuostoliai paskirsčius bendram butui skaičiui yra nedideli palyginus su tuo, kiek siekia pasipelnyti (vertinant visą objektą) atsakovė, dauguma atsakovės nurodomų išlaidų bet kuriuo atveju būtų patirtos ir yra tik nežymiai (vertinant visą objektą) didesnės.

13. Teismas nurodė, kad ieškovas pagrįstai rėmėsi Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2022 m. rugsėjo 12 d. nutartyje civilinėje byloje Nr. e3K-3-188-1075/2022 suformuota teisės aiškinimo taisykle dėl ikisutartiniuose santykiuose tarp šalių sukuriamo pasitikėjimo ir dėl to atsiradusio teisėto lūkesčio.

14. Teismas sprendė, kad egzistuoja visos atsakovės civilinei atsakomybei kilti būtinos sąlygos: atsakovės neteisėti veiksmai, pasireiškiantys sutartinės prievolės nevykdymu ar netinkamu vykdymu, dėl to atsiradę nuostoliai ir priežastinis jų ryšys. Neteisėti atsakovės veiksmai pasireiškė nesąžiningumu derybų metu ir nepagrįstu vienašaliu Preliminariųjų sutarčių nutraukimu. Ieškovui itin nepalankiomis sąlygomis (ženkliai pakėlusi Butų kainą) naujas preliminariąsias sutartis atsakovė jau sutiko sudaryti. Akivaizdu, kad atsakovės nurodomos tai paneigiančios jos nesąžiningumą aplinkybės, niekaip nedarė įtakos atsakovės galimybėms tęsti ir senąsias Preliminariąsias sutartis. Nors atsakovė kaip pagrindinę jos kaltę šalinančią aplinkybę nurodė VTPSI inicijuotą teisminį ginčą, tačiau, teismo vertinimu, teisminis ginčas netrukdė Preliminariųjų sutarčių vykdymui, nes pagal Preliminariųjų sutarčių 5.3 papunktį, pagrindinė sutartis turėjo būti sudaryta ne vėliau kaip per 2 mėnesius nuo turto įregistravimo VĮ Registrų centre, esant ne mažesniam nei 85 proc. baigtumui. Šiuo atveju prasidėjęs teismo procesas dėl statybos leidimo niekaip nepadarė minėtos Preliminariųjų sutarčių sąlygos negaliojančia, nes laimėjus bylą, statybos būtų tęsiamos ir Preliminariosios sutartys įvykdomos. Jeigu atsakovė Preliminariųjų sutarčių nebūtų nutraukusi, o vykdžiusi tinkamai, galutinai išsisprendus teisme nagrinėjamam klausimui dėl Daugiabučio statybos leidimo, ieškovas būtų sudaręs pagrindines Turto pirkimo–pardavimo sutartis ir įsigijęs Turtą už sutartą 45400 Eur kainą.

15. Teismo vertinimu, ieškovo pateikta turto vertintojų UAB „NILL NILL“ parengta pardavimo kainos nustatymo pažyma, patvirtinanti, kad panašių parametrų, lokacijos butai šiuo metu kainuotų 69 700 Eur, yra tinkamas įrodymas. Be to, kainos nustatymo pažymose nurodytos kainos pagrįstumą patvirtino ir pati atsakovė, kai iki ieškinio pateikimo, siūlė ieškovui sudaryti naujas Preliminariąsias sutartis, kuriose vieno Buto kaina būtų nurodyta 63 900 Eur, t. y. ne ženkliai mažesnė už kainos nustatymo pažymoje nurodytą kainą.

16. Teismo vertinimu, ieškovas turėjo realią galimybę analogiškus butus nusipirkti už 63 900 Eur, todėl nagrinėjamu atveju ieškovo prarastos galimybės vertė nustatoma atsižvelgiant į atsakovės pasiūlytas Butų kainas, nes būtent šis pasiūlymas atitinka realumo kriterijų. Teismas sprendė, kad ieškovo patirta žala siekia 37 000 Eur ((63 900 Eur – 45 400) × 2). O įvertinus tai, kad atsakovė ieškovui negrąžino jo sumokėto 10 000 Eur avanso (už du butus), iš atsakovės ieškovo naudai priteisė iš viso 47 000 Eur suma.

III. Apeliacinio skundo ir atsiliepimo į jį argumentai

17. Atsakovė UAB „Rinvest“ pateikė apeliacinį skundą, kuriuo prašė: panaikinti pirmosios instancijos teismo sprendimo dalį dėl 37 000 Eur nuostolių priteisimo ir šioje dalyje ieškinį atmesti; perskirstyti pirmosios instancijos teisme patirtų bylinėjimosi išlaidų atlyginimą; priteisti atsakovės naudai iš ieškovo apeliaciniame procese patirtas bylinėjimosi išlaidas. Apeliacinis skundas grindžiamas šiais pagrindiniais argumentais:

17.1. Teismas nepagrįstai konstatavo atsakovės neteisėtus veiksmus dėl preliminariųjų sutarčių nutraukimo. Atsakovė nesutinka su teismo argumentais, kad neegzistavo Preliminariųjų sutarčių nutraukimo pagrindai, kad atsakovė nesąžiningai vedė derybas su ieškovu, todėl nutraukdama Preliminariąsias sutartis atliko neteisėtus veiksmus. Atsakovės vertinimu, tokia teismo išvada padaryta neatsižvelgus į ikisutartinės civilinės atsakomybės specifiškumą, niekaip nemotyvavus atsakovės nesąžiningumo ikisutartiniuose santykiuose ir neatsižvelgus arba netinkamai įvertinus atsakovės nurodytas aplinkybes, patvirtinančias, jog atsakovė Preliminariąsias sutartis nutraukė ne iš nesąžiningų paskatų. Spręsdamas, ar atsakovė atliko neteisėtus veiksmus teismas turėjo nustatyti atsakovės nesąžiningumą ikisutartiniuose santykiuose nutraukiant Preliminariąsias sutartis, o ne formaliai vadovautis išskirtinai pačiu Preliminariųjų sutarčių nutraukimo faktu. Be to, nors teismas sprendime konstatavo, kad atsakovė buvo nesąžininga ikisutartiniuose santykiuose, tačiau tokios savo išvados absoliučiai niekaip nemotyvavo, kas leidžia teigti, kad atsakovės neteisėti veiksmai buvo konstatuoti nepagrįstai. Be to, teismas netinkamai įvertino byloje surinktus įrodymus, kurie patvirtina, kad atsakovė buvo priversta Preliminariąsias sutartis nutraukti ne dėl nesąžiningo siekio parduoti Butus brangiau, pasikeitus rinkos sąlygoms, tačiau dėl to, kad Butų pardavimas po pusantrų metų įšaldymo, ankstesne kaina gerokai neatitiko ankstesnės Butų savikainos. Preliminariųjų sutarčių nutraukimą lėmė ne Butų rinkos pokyčiai, bet objektyvios aplinkybės, kurios patvirtina tai, kad atsakovė jau esant Butų rinkos kainų augimui, dar iki karo Ukrainoje pradžios, turėjo visas galimybes „išsivaduoti“ iš Preliminariųjų sutarčių, tai yra 2021 m. gruodžio 31 d. suėjus terminui. Tačiau atsakovė savo iniciatyva pasiūlė pratęsti Preliminariąsias sutartis, nes tikėjo, kad pavyks operatyviai taikiai susitarti su VTPSI ir užbaigti teisminį nagrinėjimą, neleidžiantį registruoti Butų ir sudaryti jų pagrindines pirkimo–pardavimo sutartis. Toks atsakovės elgesys parodo, kad Preliminariosios sutartys vėliau buvo nutrauktos ne vaikantis didesnių rinkos kainų, tačiau daugiau kaip pusantrų metų trukusiam teisminiam procesui sukėlus ženklias neigiamas pasekmes butų kvartalo projekto savikainai. Atsakovės nesąžiningumą paneigia ir ta aplinkybė, kad ir po Preliminariųjų sutarčių nutraukimo, ji pasiūlė ieškovui pasirašyti naujas preliminariąsias sutartis dėl tų pačių Butų didesne, bet mažesne nei tuometinė rinkos vertė kaina.

17.2. Teismas sprendime nepagrįstai konstatavo, kad atsakovė atsako be kaltės pagal CK 6.256 straipsnio 4 dalį. Atsakovė pažymėjo, kad verslininko civilinė atsakomybė be kaltės yra taikoma sutartinės civilinės atsakomybės atveju. Tuo tarpu galima civilinė atsakomybė dėl preliminariosios sutarties nutraukimo yra ikisutartinė civilinė atsakomybė. Šiai atsakomybei įstatymas nenumato jokios išimties dėl kaltės, todėl ikisutartinės civilinės atsakomybės taikymui, nors kaltė ir yra preziumuojama, ji yra būtina sąlyga. Atsakovės vertinimu, jos kaltės nebūvimą patvirtina tai, kad VTPSI reikalavimai įsiteisėjusiu teismo sprendimo buvo atmesti. Nesant atsakovės kaltės, atsakovei negalėjo būti taikoma ikisutartinė civilinė atsakomybė, todėl nuostolių atlyginimas iš atsakovės buvo priteistas nepagrįstai ir neteisėtai.

17.3. Teismas nepagrįstai konstatavo, kad dėl Preliminariųjų sutarčių nutraukimo, ieškovas patyrė nuostolių. Teismas sprendime nenurodė, kodėl laikė ieškovo teiginius, jog nuostoliai gali būti skaičiuojami ir nesant sudarytos pakeičiančiosios sutarties, pagrįstais. Tokia išvada ne tik, kad nemotyvuota, tačiau dar ir prieštarauja kasacinio teismo ir Lietuvos apeliacinio teismo praktikai. Taigi, nesant sudarytoms pakeičiančiosioms sutartims, teismas nepagrįstai konstatavo, kad ieškovas patyrė nuostolius, todėl neteisėtai atsakovės atžvilgiu taikė ikisutartinę civilinę atsakomybę.

17.4. Teismas nepagrįstai konstatavo esant priežastiniam ryšiui tarp neteisėtų veiksmų ir patirtų nuostolių. Šiuo atveju nesant nei neteisėtų veiksmų, nei nuostolių, objektyviai neegzistuoja ir kita privalomo civilinės atsakomybės taikymo sąlyga – priežastinis ryšys.

Atsiliepimas

18. Ieškovas J. M. atsiliepimu į atsakovės apeliacinį skundą prašė jį atmesti kaip nepagrįstą; priteisti iš atsakovės apeliacinėje instancijoje patirtas bylinėjimosi išlaidas. Atsiliepime nurodomi tokie argumentai:

18.1. Nepagrįsti ieškovo argumentai, kad teismas nepagrindė atsakovės nesąžiningumo nutraukiant Preliminariąsias sutartis. Pirma, jei preliminarioji sutartis nutraukiama be pakankamos priežasties, sutartį nutraukęs asmuo gali būti pripažįstamas nesąžiningai vykdžiusiu derybas. Teismas pagrįstai nurodė, kad ieškovui nebuvo pagrindo abejoti, kad situacijai dėl Daugiabučio statybos leidimo išsisprendus, su juo pagrindinės Turto pirkimo–pardavimo sutartys bus sudarytos, kad ieškovas nuolat siekė pasirašyti pagrindines sutartis. Antra, nors atsakovė teigė, kad susiklosčiusią situaciją lėmė VTPSI inicijuotas teismo procesas, tačiau teismas pagrįstai neatsižvelgė į atsakovės nurodytas procedūrines teisės normas, reglamentuojančias statinių registraciją Nekilnojamojo turto registre ar statinių užbaigimo tvarką, kadangi ieškovas nėra susijęs su VTPSI bei atsakovės tarpusavio santykiais. Taigi, atsakovė niekaip nepaneigė savo atsakomybės prieš ieškovą. Trečia, ieškovas nesutinka su atsakovės teiginiais, kad dėl VTPSI inicijuotos bylos šiuo metu yra išaugusi Butų savikaina. Ieškovo vertinimu, Butų išlaikymo kaina niekaip negalėjo išaugti tiek, kiek pasipelnyti sudarydama naujas preliminariąsias sutartis siekia atsakovė. Atsakovė kaip pavyzdžius nurodo, kad nutraukus ankstesnes atsakovės sutartis, sudarius naujas kredito ir (ar) paskolų sutartis, atsakovė be reikalo patyrė papildomų išlaidų ir turės mokėti mėnesines įmokas už kreditą bei paskolą. Viena vertus, šiuo atveju net neaišku, ar pasiskolintos (tiek kreditu, tiek paskola) lėšos iš tiesų bus naudojamos viso objekto statybos užbaigimo darbams, objekto administravimui. Kita vertus, nurodomos papildomos išlaidos niekaip nepateisina atsakovės siekio butus parduoti dabartinėmis rinkos kainomis. Preliminariųjų sutarčių sudarymo metu ženkli Daugiabučio dalis jau buvo baigta statyti. Atsakovė jokių didelių investicijų (pabrangusių medžiagų, technikos įsigijimo), dėl teisminio proceso metu pasikeitusios nekilnojamojo turto rinkos, neturėjo atlikti. Iš esmės akivaizdu, kad atsakovė siekė Turtą parduoti kitiems asmenims, galintiems mokėti didesnę kainą, nei buvo sutarta su ieškovu. Tai tik dar kartą patvirtina atsakovės nesąžiningumą ir siekį praturtėti ieškovo sąskaita. Ketvirta, ieškovas net ir „pasibaigus“ Preliminariosioms sutartims turėtų galimybę reikalauti nuostolių atlyginimo, kadangi, pagrindinės sutartys būtų nesudarytos dėl atsakovės kaltės. Ieškovo vertinimu, tai, kad atsakovė pasiūlė ieškovui pratęsti Preliminariąsias sutartis, niekaip neįrodo atsakovės sąžiningumo.

18.2. Nors atsakovė teigia, kad teismas nepagrįstai konstatavo, kad atsakovė atsako be kaltės, tačiau, ieškovo vertinimu, teismas tiesiogiai tokios išvados sprendime nepateikė. Teismas konstatavo, kad atsakovė kaltės prezumpcijos nepaneigė, tai yra kaltė egzistuoja ir išvados apie atsakomybę be kaltės pagal CK 6.256 straipsnio 4 dalį nedarė. Ieškovo vertinimu, teismas pagrįstai nurodė, kad pagal CK 6.248 straipsnio 1 dalį skolininko kaltė preziumuojama ir, kad atsakovė savo kaltės nepaneigė. Taigi, atsakovė nepaneigė ne tik ieškovo teiginių apie atsakomybę be kaltės, tačiau ir CK 6.248 straipsnyje nurodytos prezumpcijos apie jos kaltę. Net, jei hipotetiškai būtų pripažinta, kad teismas atsakovės kaltės klausimą išsprendė išimtinai vadovaudamasis CK 6.256 straipsnio 4 dalimi, tai niekaip nepanaikina aplinkybės, kad ieškovas patyrė nuostolius dėl atsakovės padarytų neteisėtų veiksmų. Tai pagrindžia ir aplinkybė, kad VTPSI ir atsakovės ginčas, kaip ir buvo tikėtasi, buvo išspręstas atsakovės naudai, t. y. atsakovė neturi kliūčių tęsti Preliminariąsias sutartis iki jose numatyto pagrindinių sutarčių sudarymo termino.

18.3. Atsakovė nepagrįstai teigia, kad ieškovas nepatyrė nuostolių. Ieškovo vertinimu, nagrinėjamu atveju susidaro situacija, kai ieškovo teisės nebūtų ginamos, kadangi jis neturi pakankamai lėšų įsigyti būstą. Panašiems butams pabrangus 40 proc., ieškovui reikėtų papildomų 50 000 Eur. Tokia suma ieškovui Preliminariųjų sutarčių nutraukimo metu nebuvo pasiekiama. Atsakovė su ieškovo nuostolių nepagrįstumu susijusius teiginius grindžia selektyviai cituodama Lietuvos apeliacinio teismo nutartis, kuriose nurodyta, kad „šalis nesudaro pagrindinės sutarties su trečiuoju asmeniu, kainų skirtumo principas objektyviai negali būti taikomas“. Atsakovė sąmoningai ignoruoja, kitus tose pačiose bylose pateiktus paaiškinimus, kad „Prarasta galimybė, priklausomai nuo situacijos, galėtų būti apskaičiuojama kitais būdais“. Taigi, prarastos galimybės vertė gali būti skaičiuojama ir atsižvelgiant į rinką, kitą pardavėjo pasiūlytą kainą, o ne tik į konkrečią naujai dėl tokio paties objekto sudarytą sutartį. Net jei ir hipotetiškai sutinkant, kad prarastos galimybes įvertinti nėra pagrindo, nes ieškovas nesudarė jokios kitos sutarties, preliminariojoje sutartyje nurodytos kainos ir rinkos kainos preliminariosios sutarties nutraukimo metu skirtumas gali būti taikomas kaip ieškovo patirtų nuostolių matas. Tai patvirtina ir aktuali naujausia kasacinio teismo praktika.

18.4. Nepagrįsti atsakovės teiginiai, kad priežastinis ryšys neegzistuoja. Nagrinėjamu atveju atsakovė nesąžiningai vykdė derybas, be pagrindo nutraukė Preliminariąsias sutartis, o ieškovo patirti nuostoliai buvo tinkamai įvertinti ir teismo apskaičiuoti. Ieškovas dėl atsakovės kaltės dabar negali įsigyti butų iš kito vystytojo už tokią pat ar bent panašią kainą kaip Preliminariųjų sutarčių sudarymo metu. Taigi, atsakovės apeliaciniame skunde pateikti argumentai niekaip nepaneigia teismo sprendimo teisėtumo. Šiuo atveju egzistuoja visos atsakovės civilinės atsakomybės sąlygos, įskaitant ir priežastinį ryšį. Atsakovė nesąžiningai vykdė derybas, be pagrindo nutraukė Preliminariąsias sutartis, o ieškovo patirti nuostoliai yra tinkamai įvertinti.

Motyvuojamoji dalis

Teisėjų kolegija konstatuoja:

IV. Apeliacinės instancijos teismo nustatytos bylos aplinkybės, teisiniai argumentai ir išvados

19. Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso (toliau – CPK) 320 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad bylos nagrinėjimo apeliacine tvarka ribas sudaro apeliacinio skundo faktinis ir teisinis pagrindai. Apeliacinės instancijos teismas nagrinėja bylą neperžengdamas apeliaciniame skunde nustatytų ribų, išskyrus atvejus, kai to reikalauja viešasis interesas ir neperžengus skundo ribų būtų pažeistos asmens, visuomenės ar valstybės teisės ir teisėti interesai (CPK 320 straipsnio 2 dalis). Teisėjų kolegija ex officio (pagal pareigas) patikrina, ar nėra CPK 329 straipsnyje nurodytų absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų.

20. Skundžiamo pirmosios instancijos teismo sprendimo absoliučių negaliojimo pagrindų teisėjų kolegija nenustatė (CPK 329 straipsnio 2 ir 3 dalys). Taip pat nenustatyta aplinkybių, kurios teiktų pagrindą peržengti apeliacinio skundo ribas (CPK 320 straipsnio 2 dalis).

21. Nagrinėjamu atveju pirmosios instancijos teismas tenkino iš dalies ieškovo ieškinį dėl neteisėto Preliminariųjų sutarčių nutraukimo. Taigi, apeliacinio nagrinėjimo dalykas – patikrinimas, ar pirmosios instancijos teismas tinkamai taikė teisės normas, reglamentuojančias preliminariąją sutartį šioje byloje susiklosčiusios faktinės ir teisinės situacijos aplinkybėmis.

Dėl šalių ginčui reikšmingų faktinių aplinkybių

22. Šalys 2021 m. vasario 26 d. sudarė dvi Preliminariąsias sutartis dėl dalies žemės sklypo, esančio (duomenys neskelbtini) ir šiame žemės sklype statomame Daugiabučiame name Butų pirkimo. Pagal Preliminariųjų sutarčių 3.1 papunktį, Butų kaina siekė po 45 400 Eur. Pagal Preliminariųjų sutarčių 5.3 papunktį, Pagrindinė sutartis turėjo būti sudaryta ne vėliau kaip iki 2021 m. gruodžio 30 d.

23. 2021 m. gruodžio 28 d. atsakovė informavo ieškovą, kad VTPSI Vilniaus apylinkės teisme yra iniciavusi ginčą, kuriame siekia įrodyti, kad Daugiabučio (ir kitų atsakovės vystomame projekte esančių statinių), kuriame yra Butai, statybos leidimas yra išduotas neteisėtai. Atsakovė nurodė, kad greičiausiai iki Sutartyse numatytos datos, pagrindinių sutarčių sudaryti atsakovė negalės ir tokiu atveju pasiūlė pagrindinių sutarčių sudarymo terminą atidėti.

24. Šalys 2022 m. sausio 7 d. pasirašė Susitarimus dėl Preliminariųjų sutarčių sąlygų pakeitimo, kuriais buvo keičiamas Preliminariųjų sutarčių 5.3 papunktis, jį išdėstant taip: „5.3. Pagrindinė sutartis turi būti sudaryta ne vėliau kaip per 2 (du) mėnesius nuo turto įregistravimo VĮ Registrų centre ne mažesnei nei 85 proc. baigtumo datos“. Kitos Preliminariųjų sutarčių sąlygos nebuvo keičiamos.

Žemesnės instancijos teismas

25. Vilniaus miesto apylinkės teismo 2022 m. birželio 3 d. sprendimu civilinėje byloje Nr. e2-442-960/2022 VTPSI ieškinys dėl statybos leidimų pripažinimo negaliojančiais ir statybos padarinių pašalinimo buvo atmestas. Bylos dalis dėl VTPSI reikalavimo pripažinti negaliojančiu Vilniaus miesto savivaldybės administracijos 2020 m. balandžio 1 d. išduotą leidimą nutraukta.

26. 2022 m. birželio 6 d. atsakovė informavo ieškovą, kad VPTSI ieškinys buvo atmestas.

27. 2022 m. liepos 26 d. atsakovė ieškovui pateikė pranešimą dėl Preliminariųjų sutarčių nutraukimo. Pranešime nurodyta, kad negalėdamas prognozuoti apeliacinio, o galimai ir kasacinio proceso trukmės bei baigties, pardavėjas objektyviai nebegali užtikrinti Butų pardavimo Preliminariosiose sutartyse nurodytomis sąlygomis, todėl yra priverstas ne dėl savo kaltės Preliminariąsias sutartis nutraukti. Atsakovė įsipareigojo iki 2022 m. rugsėjo 20 d. sumokėti pagal Preliminariąsias sutartis grąžintinas sumas.

28. 2022 m. rugpjūčio 3 d. ieškovas pateikė atsakovei raštą, kuriame prašė atsakovės poziciją patikslinti ir atsižvelgti į ieškovui kilsiančius nuostolius dėl Preliminariųjų sutarčių nutraukimo – ženkliai didesnės panašaus pobūdžio ir parametrų butų kainos, kurią ieškovas turėtų sumokėti dabar, atsakovei be pagrindo nutraukus Preliminariąsias sutartis.

29. 2022 m. rugpjūčio 4 d. el. laišku atsakovė informavo ieškovą, kad nesiruošia Preliminariųjų sutarčių vykdyti toliau.

30. 2022 m. rugpjūčio 19 d. atsakovė pateikė ieškovui laišką, kuriame nurodė, kad sutinka Preliminariąsias sutartis tęsti ateityje sudarant pagrindines Turto pirkimo–pardavimo sutartis Preliminariosiose sutartyse numatytomis sąlygomis.

31. Ieškovas, atsižvelgdamas į 2022 m. rugpjūčio 19 d. laišką, 2022 m. rugpjūčio 25 d. pateikė atsakovei susitarimo projektą.

32. 2022 m. rugsėjo 20 d. atsakovė informavo, kad Preliminariosios sutartys yra nutrauktos bei pateikė savo pasiūlymą dėl naujų preliminariųjų sutarčių sudarymo dėl Turto įsigijimo. Pasiūlyme nurodyta, kad nauja kaina būtų 63 900 Eur už kiekvieną Butą.

Dėl pagrindinės sutarties nesudarymo ir dėl to atsakingo asmens

33. Nagrinėjamu atveju byloje nėra ginčo dėl to, kad tarp šalių buvo sudarytos Preliminariosios sutartys, ar, kad iki jose nurodyto termino, Pagrindinės pirkimo–pardavimo sutartys sudarytos nebuvo. Byloje tarp proceso šalių yra iškilęs ginčas dėl atsakomybės taikymo atsisakius vykdyti Preliminariąsias sutartis – nesudarius pagrindinės sutarties.

34. Preliminarioji sutartis – tai šalių susitarimas sudaryti kitą – pagrindinę – sutartį (CK 6.165 straipsnio 1 dalis). Preliminariojoje sutartyje šalys susitaria dėl esminių pagrindinės sutarties sąlygų.

35. CK 6.163 straipsnio 1 dalyje įtvirtinta culpa in contrahendo doktrinos išraiška, t. y. pareiga elgtis sąžiningai ikisutartiniuose santykiuose. Kita vertus, šio straipsnio 2 dalyje nurodyta, kad šalys turi teisę laisvai pradėti derybas bei derėtis ir neatsako už tai, jog nepasiekiamas šalių susitarimas. Tai yra sutarties laisvės principo negatyviojo elemento dalis, kuri apima ir šalies laisvę nesudaryti sutarties. Aiškindamas šias nuostatas kasacinis teismas yra nurodęs, kad šalys turi teisę laisvai nuspręsti, su kuo pradėti derėtis dėl sutarties sudarymo, su kuo ir kokiomis sąlygomis sudaryti sutartį. Derybų pradėjimas nereiškia, kad sutartis bus sudaryta, nes šalys gali nesusitarti dėl tam tikrų sutarties sąlygų ir dėl to nepasiekti numatomo rezultato – sutarties sudarymo. CK 6.163 straipsnio 3 dalyje įtvirtinta nuostata, pagal kurią laikoma, kad derybos pradedamos ar deramasi nesąžiningai, kai derybų šalis neturi tikslo sudaryti. Taip pat pažymėta, kad, pirma, šaliai draudžiama vesti derybas, jeigu ji apskritai neketina sudaryti sutarties. Antra, nors ir nėra šalių pareigos sudaryti sutartį, tačiau sąžiningumas reikalauja, kad toli pažengusios derybos nebūtų nutrauktos be pakankamos priežasties (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2022 m. rugsėjo 12 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-188-1075/2022, 32 punktas ir jame nurodyta kasacinio teismo praktika).

36. Preliminarioji sutartis yra sudaroma ikisutartinių santykių stadijoje. Viena vertus, ja sukuriamas tvirtesnis teisinis santykis negu derybos, kurios nėra forminamos tokia sutartimi, kita vertus, jos sukuriamas teisinis santykis yra trapesnis už sutartinius santykius, nes jos objektas yra pagrindinės sutarties sudarymas, todėl ribojami jos pažeidimo atveju taikomi gynybos būdai. Kasacinis teismas yra nurodęs, kad vienas iš esminių preliminariosios sutarties bruožų yra tas, kad jos negalima reikalauti įvykdyti natūra, tačiau jos pažeidimo (nepagrįsto vengimo ar atsisakymo sudaryti pagrindinę sutartį) atveju kaltoji šalis privalo atlyginti kitai šaliai padarytus nuostolius (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2017 m. gegužės 17 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-226-695/2017, 15 punktas; 2018 m. gegužės 10 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-209-695/2018, 25 punktas).

37. Jeigu ikisutartiniai santykiai buvo pasiekę aukščiausią derybų pažangos laipsnį ir dėl to tarp šalių yra atsiradęs pagrįstas šalių tarpusavio pasitikėjimas, kuris iš esmės yra artimas tam lūkesčio interesui, kurį šalys įgyja sudariusios pagrindinę sutartį, o nesąžininga šalis sužlugdė šį pagrįstą tarpusavio pasitikėjimą, taikant nesąžiningos šalies ikisutartinę civilinę atsakomybę galimas ir pagrindinės sutarties tinkamo įvykdymo lūkesčio intereso gynimas (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2022 m. rugsėjo 12 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-188-1075/2022, 42 punktas).

38. Pagal CK 6.165 straipsnio 4 dalį, jeigu preliminariąją sutartį sudariusi šalis nepagrįstai vengia ar atsisako sudaryti pagrindinę sutartį, ji privalo atlyginti kitai šaliai dėl sutarties nesudarymo padarytus nuostolius. Kasacinis teismas, aiškindamas šią normą, yra nurodęs, kad teisinis pagrindas civilinei atsakomybei esant ikisutartiniams santykiams kilti yra nesąžiningas šalies elgesys (CK 6.163 straipsnio 3 dalis). Neįvykdžius preliminariosios sutarties, t. y. nesudarius pagrindinės sutarties, atsakomybė nuostolių atlyginimo forma gali kilti tik tuo atveju, jeigu atsisakyta sudaryti pagrindinę sutartį nepagrįstai, ir ši atsakomybė gali būti taikoma tai šaliai, kuri kalta dėl atsisakymo ją sudaryti (elgiasi nesąžiningai). Būtent šalies nesąžiningas elgesys yra vertinamas kaip neteisėti veiksmai sprendžiant dėl ikisutartinės civilinės atsakomybės, kai šalis neįvykdo preliminariosios sutarties, t. y. atsisako sudaryti pagrindinę sutartį (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2022 m. rugsėjo 12 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-188-1075/2022, 34–35 punktai).

39. Kasacinio teismo praktikoje išaiškinta, kad civilinei atsakomybei pagal CK 6.165 straipsnio 4 dalį taikyti yra būtini du teisiškai reikšmingi faktai: 1) preliminariosios sutarties šalies atsisakymas ar vengimas sudaryti pagrindinę sutartį; 2) atsisakymas ar vengimas sudaryti pagrindinę sutartį turi būti nepagrįstas. Civilinė atsakomybė, kylanti nevykdant preliminariosios sutarties, yra grindžiama kalte, t. y. pagrindas taikyti civilinę atsakomybę yra tik tada, jeigu šalis ne tik pažeidė preliminariąją sutartį, kaip tokio pobūdžio sutarties pažeidimas suprantamas pagal CK 6.165 straipsnio 4 dalį, bet ir egzistuoja jos kaltė dėl sutarties pažeidimo (nesąžiningas elgesys) (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2018 m. gegužės 10 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-209-695/2018, 34 punktas ir jame nurodyta kasacinio teismo praktika). Taigi, sprendžiant dėl civilinės atsakomybės taikymo klausimą dėl nesudarytos pagrindinės nekilnojamo turto pirkimo – pardavimo sutarties, svarbu nustatyti atsisakymo sudaryti pagrindinę sutartį priežastis, taip pat tai, ar sutarties nesudarymą sąlygojo nesąžiningas elgesys.

40. Lietuvos Aukščiausiasis Teismas tiek, kiek susiję su faktinių aplinkybių, sudarančių civilinės atsakomybės taikymo pagal CK 6.165 straipsnio 4 dalį pagrindą, įrodinėjimo naštos paskirstymu, nurodo, jog preliminariosios sutarties šalis, teismine tvarka reikalaujanti taikyti civilinę atsakomybę, privalo įrodyti, kad kitos šalies aktyvūs ir (ar) pasyvūs veiksmai nulėmė pagrindinės sutarties nesudarymą, t. y. kad kita šalis atsisakė ar vengė sudaryti pagrindinę sutartį. Vienai preliminariosios sutarties šaliai įrodžius, kad kita sutarties šalis atsisakė ar vengė sudaryti pagrindinę sutartį, įrodinėjimo našta pereina antrajai preliminariosios sutarties šaliai, t. y. ta sutarties šalis, kuri atsisakė ar vengė sudaryti pagrindinę sutartį, siekdama išvengti civilinės atsakomybės jai taikymo, turi įrodyti, kad atsisakymas sudaryti pagrindinę sutartį yra pagrįstas. Toks įrodinėjimo naštos perkėlimas preliminariosios sutarties šaliai, atsisakiusiai sudaryti pagrindinę sutartį, paaiškintinas tais argumentais, kad vis dėlto ta šalis, kuri pasirinko atitinkamą elgesio modelį, geriausiai žino ir gali paaiškinti priežastis (aplinkybes), nulėmusias tokį pasirinkimą, todėl būtent ji turi geresnes galimybes įrodyti sau naudingas aplinkybes nei kita preliminariosios sutarties šalis (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2020 m. vasario 26 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-11-469/2020).

41. Nagrinėjamu atveju pirmosios instancijos teismas konstatavo nesąžiningą atsakovės elgesį, pasireiškusį nesąžiningumu derybų metu ir nepagrįstu vienašaliu Preliminariųjų sutarčių nutraukimu, t. y. atsakovės neteisėtus veiksmus kaip vieną iš ikisutartinės civilinės atsakomybės sąlygų. Apeliantės vertinimu tokia teismo išvada padaryta neatsižvelgus į ikisutartinės civilinės atsakomybės specifiškumą, niekaip nemotyvavus atsakovės nesąžiningumo ikisutartiniuose santykiuose ir neatsižvelgus arba netinkamai įvertinus atsakovės nurodytas aplinkybes, patvirtinančias, jog atsakovė preliminariąsias sutartis nutraukė ne iš nesąžiningų paskatų. Teisėjų kolegija nesutinka su šiais apeliantės argumentais.

42. Bylos duomenimis nustatyta, kad šalys 2021 m. vasario 26 d. sudarė dvi Preliminariąsias sutartis dėl dalies žemės sklypo, esančio (duomenys neskelbtini) ir šiame žemės sklype statomame Daugiabučiame name Butų pirkimo. Nors per Preliminariosiose sutartyse numatytą terminą (ne vėliau kaip iki 2021 m. gruodžio 30 d.) pagrindinės sutartys sudarytos nebuvo, tačiau šalys 2022 m. sausio 7 d. pasirašė Susitarimus dėl Preliminariųjų sutarčių sąlygų pakeitimo, kuriais pakeitė Preliminariųjų sutarčių 5.3 papunktį ir nustatė, kad pagrindinės sutartys turi būti sudarytos ne vėliau kaip per 2 (du) mėnesius nuo turto įregistravimo VĮ Registrų centre ne mažesniu nei 85 proc. baigtumu datos. Tačiau nepaisant to, atsakovė 2022 m. liepos 26 d. informavo ieškovą apie sutarties nutraukimą.

43. Apeliantė įrodinėjo, kad ji Preliminariąsias sutartis buvo priversta nutraukti ne dėl nesąžiningo siekio parduoti Butus brangiau, pasikeitus rinkos sąlygoms, tačiau dėl VTPSI inicijuoto teisminio proceso, trukusio pusantrų metų ir su tuo susijusiomis pasekmėmis: užsitęsusių statybos terminų, negalėjimo viešame registre registruoti nebaigtos statybos ir jos įkeisti įsipareigojimų pagal su Swedbank, AB sudarytą kredito sutartį vykdymo užtikrinimui. Teisėjų kolegijos vertinimu, nurodytos aplinkybės nepaneigia teismo išvadų, kad pagrindinė sutartis nesudaryta dėl atsakovės nesąžiningų veiksmų.

44. Kaip jau buvo minėta, Preliminariųjų sutarčių 5.3 papunktyje buvo numatytas terminas (ne vėliau kaip iki 2021 m. gruodžio 30 d.) pagrindinėms sutartims sudaryti. Ši sąlyga buvo pakeista 2022 m. sausio 7 d. Susitarimais dėl Preliminariųjų sutarčių sąlygų pakeitimo, t. y. jau po to, kai 2021 m. gruodžio 28 d. atsakovė informavo ieškovą, kad VTPSI Vilniaus apylinkės teisme yra iniciavusi ginčą dėl statybos leidimo panaikinimo, kad statybos leidimas tik formaliai neatitinka projektinių pasiūlymų ir nėra pagrindo jo panaikinti, o dėl vykstančios bylos statybos nėra sustabdytos ir toliau intensyviai tęsiamos.

45. Atsižvelgus į minėtas aplinkybes, sutiktina su pirmosios instancijos teismo išvada, kad teisminis ginčas netrukdė Preliminariųjų sutarčių vykdymui, nes pagrindinės sutartys būtų sudaromos tik po Turto įregistravimo VĮ Registrų centre, kurio ieškovas sutiko laukti. Būtent Preliminariųjų sutarčių 5.3 papunktyje nurodyta sąlyga apibrėžė pagrindinių sutarčių sudarymo sąlygas. Šiuo atveju aplinkybė, kad tam tikru laikotarpiu atsakovė negalėjo Butų įregistruoti, nepateisina Preliminariųjų sutarčių nutraukimo, nes laimėjus teisminį ginčą, statybos būtų tęsiamos ir Preliminariosios sutartys įvykdomos. Teisėjų kolegijos vertinimu, ieškovui nebuvo pagrindo abejoti, kad situacijai dėl Daugiabučio statybos leidimo išsisprendus, su juo pagrindinės sutartys bus sudarytos. Juolab kad 2022 m. sausio 7 d. Susitarimas dėl Preliminariųjų sutarčių sąlygų pakeitimo, buvo pasirašytas šalims jau žinant apie vykstantį teisminį ginčą – taigi, tikintis, kad pagrindinės sutartys, pasibaigus teisminiam procesui, bus sudarytos. Tačiau 2022 m. liepos 26 d. atsakovė, nors ir žinodama apie jai palankų teismo sprendimą, nutarė nutraukti Preliminariąsias sutartis ir pasiūlyti ieškovui sudaryti naujas preliminariąsias sutartis dėl Butų įsigijimo, nurodydama naują Butų kainą – 63 900 Eur už kiekvieną Butą.

46. Taigi, atsakovė nepagrindė, kad VTPSI inicijuotas teisminis procesas lėmė aplinkybes, kad atsakovė nebegali vykdyti Preliminariosiomis sutartimis prisiimtų įsipareigojimų. Priešingai, tai, kad atsakovė nutraukusi Preliminariąsias sutartis, pasiūlė ieškovui sudaryti kitas preliminariąsias sutartis, įrodo, kad nei teismo procesas su VTPSI, nei kitos aplinkybės atsakovei nesudarė kliūčių sudaryti kitas preliminariąsias sutartis su ieškovu. Vien tai, kad atsakovė pasiūlė ieškovui pratęsti Preliminariąsias sutartis, neįrodo jos sąžiningumo ikisutartiniuose santykiuose (CPK 185 straipsnis).

47. Apeliantės argumentai, kad dėl bylos su VTPSI ji patyrė papildomų išlaidų, kad projektas pabrango, kilo nenumatytos išlaidos ir kt., neturi tiesioginės reikšmės atsakovės įsipareigojimų apimčiai pagal Preliminariąsias sutartis.

48. Visų pirma, apeliantės argumentai yra susiję su viso projekto apimtimis, o ne konkrečiu ieškovo ketintu nusipirkti Turtu. Nors apeliantė nurodo, kad VTPSI ieškinio dėl statybos leidimo panaikinimo metu II etapo statybos darbai buvo dar tik pradinėje stadijoje, todėl jiems buvo būtina rasti alternatyvų finansavimą, dėl to ženkliai didesne kaina buvo sudaryta kredito sutartis su AB „Mano bankas“, tačiau tokie argumentai atmestini kaip nepagrįsti. Pažymėtina, kad 2021 m. lapkričio 3 d. Kredito sutartis, sudaryta su akcine bendrove „Mano bankas“, buvo skirta ne konkretaus projekto vystymui, o apyvartinių lėšų papildymui. Be to, Kredito sutartyje nurodyta, kad tai kredito gavėjas gauna naudą iš Europos garantijų fondo (EGF) Garantijų priemonės, kurią suteikia Europos investicijų fondas (EIF) kartu su ES narėmis, finansiškai prisidedančiomis prie EGF. Taigi, atsižvelgus į nurodytas aplinkybes, nėra pagrindo teigti, kad apeliantės nurodyta Kredito sutartis yra susijusi su ieškovo perkamu Turtu. Be to, byloje taip pat nėra duomenų, kad apeliantės nurodyta 2022 m. gruodžio 6 d. sudaryta Konsultavimo sutartis su UAB „Aria Investments“, pagal kurią pastaroji įsipareigojo ieškoti finansavimo atsakovės vykdomai veiklai, yra susijusi su ginčo Turtu.

49. Antra, ginčo tarp VTPSI ir atsakovės neigiamos pasekmės negali būti perkeliamos pirkėjams. Būtent atsakovė, kaip profesionali statybos rinkos dalyvė, turi prisiimti riziką dėl atsiradusių neigiamų pasekmių. Ieškovas, kaip fizinis asmuo, siekęs įsigyti nekilnojamąjį turtą savo reikmėms, neturi prisiimti atsakomybės dėl statybos vystymo procese kylančios rizikos. Priešingu atveju susidarytų situacija, kad būsimiems pirkėjams būtų perkeliamos visos statybos eigoje kylančios rizikos, apie kurias net nebuvo sulygta preliminariojoje sutartyje. Taigi, šiuo atveju siekis finansines VTPSI ir atsakovės ginčo pasekmes perkelti galutiniams pirkėjams (šiuo atveju – ieškovui) negali būti laikomas sąžiningu elgesiu.

50. Teisėjų kolegija, įvertinusi nustatytų bylos faktinių aplinkybių visumą, konstatuoja, kad atsakovės argumentai, kuriais ji remiasi įrodinėdama atsisakymo sudaryti pagrindines sutartis pagrįstumą, nesudaro pagrindo pripažinti, kad ji buvo sąžininga ikisutartinių teisinių santykių, susiformavusių pagal Preliminariąsias sutartis, dalyvė ir kad jos atsisakymas sudaryti pagrindines sutartis yra pagrįstas.

51. Taip pat atmestini kaip nepagrįsti atsakovės teiginiai, kad pirmosios instancijos teismas pripažino, kad atsakovė atsako be kaltės. Tokie apeliantės teiginiai prieštarauja pirmosios instancijos teismo išvadoms. Nagrinėjamu atveju teismas sprendė, kad pagal CK 6.248 straipsnio 1 dalį atsakovės kaltė preziumuojama, o atsakovė savo kaltės nepaneigė.

Dėl ieškovo teisės reikalauti nuostolių atlyginimo atsakovei atsisakius sudaryti pagrindinę sutartį

52. Konstatavus, kad pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta dėl atsakovės kaltės, šiai pažeidus pareigą bendradarbiauti ir elgtis sąžiningai, sutiktina su pirmosios instancijos teismu, kad ieškovas turi teisę reikalauti atlyginti jo patirtus nuostolius.

Žemesnės instancijos teismas

53. Pirmosios instancijos teismas, iš dalies tenkinęs ieškovo ieškinį, priteisė jam iš atsakovės 47 000 Eur sumą, kurią sudaro: 37 000 Eur nuostoliai, skaičiuojami kaip skirtumas tarp Preliminariosiose sutartyse nurodytos butų kainos (47 400 Eur – vieno buto kaina) ir kainos, kurią atsakovė naujai pasiūlė po Preliminariųjų sutarčių nutraukimo (63 900 Eur – vieno buto kaina); 10 000 Eur (už du butus) avansas, kuris atsakovei buvo sumokėtas Preliminariųjų sutarčių 4.1.1. papunkčio pagrindu.

54. Apeliantė nesutinka su pirmosios instancijos teismo išvadomis dėl nuostolių priteisimo. Apeliantės vertinimu, pirmosios instancijos teismas nepagrįstai konstatavo, kad dėl Preliminariųjų sutarčių nutraukimo ieškovas patyrė nuostolių.

55. Kasacinio teismo praktikoje, sprendžiant dėl preliminariosios sutarties nevykdymo pasekmių, neabejotinai pripažįstama nukentėjusios šalies teisė ginti tikrumo interesą ir reikalauti iš nesąžiningos šalies dalyvavimo ikisutartiniuose santykiuose ir pasirengimui sudaryti pagrindinę sutartį realiai patirtų išlaidų, kitaip tariant, derybų išlaidų atlyginimo (pvz., kelionės išlaidų, advokato honoraro, dokumentų parengimo išlaidų ir pan.) (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2006 m. lapkričio 6 d. nutarimas civilinėje byloje Nr. 3K-P-382/2006; 2021 m. gegužės 12 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-124-403/2021, 42 punktas). Kasacinis teismas išaiškino, kad būtent tokie teisiniai šalių lūkesčiai ginami preliminariosios sutarties atveju. Taip apibrėžiamas ir preliminariosios sutarties sukuriamas teisinis tikrumas, nes šalys žino, kad nebus verčiamos sudaryti pagrindinės sutarties (CK 6.165 straipsnio 5 dalis), ir žino galimų nuostolių atlyginimo ribas (CK 6.165 straipsnio 4 dalis). Todėl CK 6.165 straipsnio 5 dalis nustato bendrąją taisyklę, apibrėžiančią preliminariosios sutarties šalių teisėtus lūkesčius ir teisinį tikrumą (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2021 m. gegužės 12 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-124-403/2021, 42 punktas; 2022 m. rugsėjo 12 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-188-1075/2022, 36 punktas).

56. Kita vertus, kasacinis teismas yra nurodęs, kad tam tikrais ikisutartinių prievolių pažeidimo atvejais gali būti pagrindas spręsti ne tik dėl tiesioginių išlaidų, bet ir dėl prarastos galimybės piniginės vertės, pagrįstos realiomis, įrodytomis, neišvengiamomis, o ne tikėtinomis (hipotetinėmis) pajamomis ar išlaidomis, atlyginimo priteisimo nukentėjusiai sąžiningai preliminariosios sutarties šaliai. Kasacinis teismas yra pažymėjęs, kad ikisutartinių prievolių pažeidimo atveju taip pat galimos tokios faktinės ir teisinės situacijos, kai teisingumo, protingumo ir sąžiningumo principai reikalautų, kad nukentėjusiai sąžiningai ikisutartinių santykių šaliai būtų kompensuotos ne tik tiesioginėse derybose dėl sutarties sudarymo turėtos išlaidos, bet ir prarastos konkrečios galimybės piniginė vertė, kurios realumą ši šalis sugebėtų pagrįsti. Sprendžiant dėl nukentėjusios ikisutartinių santykių šalies teisės reikalauti piniginio atlyginimo už prarastą galimybę, esminę reikšmę turėtų šalies, atsisakančios sudaryti pagrindinę sutartį, veiksmai sąžiningumo požiūriu: jei derybas be pakankamo pagrindo nutraukusi šalis savo elgesiu sukūrė kitai šaliai pagrįstą pasitikėjimą ir įsitikinimą, kad sutartis tikrai bus sudaryta, tai ji, kaip nesąžininga šalis, privalėtų atlyginti kitai šaliai nuostolius už pagrįsto pasitikėjimo sugriovimą – ne tik derybų metu turėtas išlaidas, bet ir prarastos galimybės piniginę vertę (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2005 m. sausio 19 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-38/2005; Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2006 m. lapkričio 6 d. nutarimas civilinėje byloje Nr. 3K-P-382/2006; Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2022 m. rugsėjo 12 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-188-1075/2022, 37 punktas).

57. Be to, kasacinis teismas yra pripažinęs ir nesąžiningos šalies gautos naudos priteisimo nukentėjusiai šaliai galimybę. Kai nesąžininga ikisutartinių santykių šalis iš savo neteisėto elgesio gauna naudos, sąžininga šių santykių šalis galėtų reikalauti pripažinti šią naudą jos nuostoliais, nes faktiškai nesąžiningos šalies gauta nauda ir yra sąžiningos šalies patirti nuostoliai (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2006 m. lapkričio 6 d. nutarimas civilinėje byloje Nr. 3K-P-382/2006). Kita vertus, kasacinio teismo praktika nedetalizuoja, kokiais konkrečiai atvejais galėtų būti ginamas nukentėjusios šalies lūkesčio interesas, tačiau nurodo bendrą taisyklę, kai nukentėjusi šalis galėtų reikalauti ginti ne tik tikrumo, bet ir lūkesčio interesą – nesąžiningos šalies elgesys, kuriuo kitai šaliai buvo sukurtas pagrįstas pasitikėjimas ir įsitikinimas, kad sutartis tikrai bus sudaryta. Tokiu atveju nesąžininga šalis privalėtų atlyginti kitai šaliai nuostolius už pagrįsto pasitikėjimo sugriovimą (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2022 m. rugsėjo 12 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-188-1075/2022, 38–39 punktai).

58. Šalies pagrįstas pasitikėjimas ir įsitikinimas, kad sutartis tikrai bus sudaryta, paprastai gali atsirasti, kai derybos yra pasiekusios aukščiausią derybų pažangos laipsnį. Kitaip tariant, kuo didesnis derybų pažangos laipsnis, tuo didesnis ir šalių tarpusavio pasitikėjimas. Aukštas šalių tarpusavio pasitikėjimo lygis yra artimas tam lūkesčio interesui, kurį šalys įgyja sudarius pagrindinę sutartį. Taigi teisinės apsaugos apimtį ikisutartiniuose santykiuose lemia pati šių civilinių teisinių santykių prigimtis ir tai, kad tam tikrame derybų etape yra sukuriamas šalių tarpusavio pagrįstas pasitikėjimas, todėl, nesąžiningai šaliai atsisakius sudaryti pagrindinę sutartį, nukentėjusiai sutarties šaliai turi būti atlyginami nuostoliai už šalių tarpusavio pagrįsto pasitikėjimo, kuris gali prilygti tinkamą sutarties įvykdymą saugančiam lūkesčio interesui, sužlugdymą. Gana toli pažengę šalių ikisutartiniai santykiai paprastai užfiksuojami rašytinę formą privalančioje turėti preliminariojoje sutartyje. Preliminarioji sutartis yra organizacinė sutartis, įstatymų priskirta ikisutartinių santykių stadijai. Kita vertus, preliminariosios sutartys taip pat gali būti skirtingos: vienos nustato daugiau procedūrinius dalykus, kitos fiksuoja šalių derybų pabaigą ir nustato aiškų šalių susitarimą dėl pagrindinės sutarties esminių sąlygų. Pastaruoju atveju šalių derybos jau yra pabaigtos, įvykusi paskutinė derybų stadija ir iki pagrindinės sutarties sudarymo trūksta tik jos formalizavimo. Taigi tokia sutartis paprastai įformina toli pažengusius ikisutartinius santykius. Esant tokiai preliminariajai sutarčiai, kai derybų pažangos laipsnis yra aukščiausio lygmens, kai sukuriamas didžiausias pasitikėjimas tarp šalių ikisutartiniuose santykiuose ir kitai šaliai sukuriamas pagrįstas įsitikinimas, kad sutartis bus sudaryta, toks santykis yra artimas tam santykiui, kuris sukuriamas jau sudarius pagrindinę sutartį. Todėl tokioje situacijoje atsakomybės apimtis turėtų skirtis nuo tos, kuri galėtų būti taikoma šalims esant tik pradinėje derybų stadijoje. Taigi, jeigu ikisutartiniai santykiai buvo pasiekę aukščiausią derybų pažangos laipsnį ir dėl to tarp šalių yra atsiradęs pagrįstas šalių tarpusavio pasitikėjimas, kuris iš esmės yra artimas tam lūkesčio interesui, kurį šalys įgyja sudariusios pagrindinę sutartį, o nesąžininga šalis sužlugdė šį pagrįstą tarpusavio pasitikėjimą, taikant nesąžiningos šalies ikisutartinę civilinę atsakomybę galimas ir pagrindinės sutarties tinkamo įvykdymo lūkesčio intereso gynimas (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2022 m. rugsėjo 12 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-188-1075/2022, 40–42 punktai).

59. Nagrinėjamu atveju šalys sudarė Preliminariąsias sutartis, nes jų sudarymo metu egzistavo kliūtys sudaryti pagrindines pirkimo–pardavimo sutartis, t. y. nebuvo atlikta pagrindinių sutarčių objektu turėjusio būti Turto teisinė registracija. Tačiau šalys Preliminariosiomis sutartimis susitarė dėl esminių ir reikšmingų pagrindinės sutarties sąlygų: sutarties dalyko (objekto), kainos, mokėtinos pagal pagrindinę sutartį. Taigi šalių derybos dėl pagrindinių sutarčių buvo baigtos ir pasiekusios aukščiausią derybų pažangos laipsnį, leidusį ieškovui pagrįstai tikėtis, kad pagrindinės notarinės sutartys tikrai bus sudarytos. Nepaisant to, atsakovė, iš esmės be jokio pagrindo, formaliai atsisakė sudaryti pagrindines sutartis, nors ieškovas, net ir pasibaigus šalių nustatytam pagrindinės sutarties pasirašymo terminui, neatsisakė ketinimo pirkti Preliminariosiose sutartyse nurodyto Turto.

60. Teisėjų kolegija, vertindamas byloje nustatytas aplinkybes (nesąžiningą atsakovės elgesį, Preliminariosiomis sutartimis užfiksuotus toli pažengusius sutartinius santykius) formuojamos teismų praktikos kontekste (žr. šios nutarties 56–59 punktus), sprendžia, kad nagrinėjamu atveju ieškovas turi teisę į pagrindinių sutarčių įvykdymo saugomo lūkesčio intereso gynimą.

Dėl nuostolių atlyginimo būdo ir jų dydžio

61. Apeliantės vertinimu, tais atvejais, kai sąžininga preliminariosios sutarties šalis nesudaro pagrindinės sutarties su trečiuoju asmeniu, kainų skirtumo principas objektyviai negali būti taikomas. Ieškovas nėra sudaręs analogiškų butų pirkimo–pardavimo sutarčių blogesnėmis sąlygomis, todėl tiek ieškinyje, tiek sprendime nurodomas kainų skirtumas nepagrindžia ieškovo patirtų nuostolių. Teisėjų kolegija nesutinka su šiais apeliantės argumentais.

62. Lietuvos Aukščiausiasis Teismas 2006 m. lapkričio 6 d. nutarime civilinėje byloje Nr. 3K-P-382/2006 kainų skirtumą yra pateikęs tik kaip vieną iš galimų prarastos galimybės piniginės vertės apskaičiavimo būdų. Šią poziciją kasacinis teismas išplėtojo vėliau priimtose nutartyse, nurodydamas, kad įstatyme prarastos galimybės atveju atsiradusių nuostolių atlyginimas taikant kainų skirtumo principą visų pirma siejamas su situacija, kai nukentėjusi šalis vietoje nutrauktos sutarties per protingą terminą sudaro kitą, nutrauktą sutartį pakeičiančią sutartį (CK 6.258 straipsnio 5 dalis). Nurodytą teisinį reguliavimą preliminariosios sutarties pažeidimo (vengimo ar atsisakymo sudaryti pagrindinę sutartį) atveju iš esmės atitinka situacija, kai sąžininga preliminariosios sutarties šalis po to, kai su ja nebuvo sudaryta pagrindinė sutartis, per protingą terminą sudaro nesudarytą pagal preliminariąją sutartį pagrindinę sutartį pakeičiančią sutartį. Tais atvejais, kai sąžininga preliminariosios sutarties šalis nesudaro pagrindinės sutarties su trečiuoju asmeniu, kainų skirtumo principas objektyviai negalėtų būti taikomas (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2010 m. vasario 17 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-82/2010 ir joje nurodyta kasacinio teismo praktika). Šiame kontekste kasacinis teismas pažymėjo, kad kainų skirtumo principas yra tik vienas, bet ne vienintelis iš galimų prarastos galimybės piniginės vertės apskaičiavimo būdų. Prarasta galimybė, priklausomai nuo situacijos, galėtų būti apskaičiuojama kitais būdais, pvz., palūkanų netekimu ar kt. (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2007 m. liepos 18 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-308/2007; 2009 m. balandžio 3 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-126/2009; 2010 m. vasario 17 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-82/2010; 2010 m. birželio 22 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-279/2010; 2011 m. gruodžio 21 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-530/2011; 2013 m. birželio 27 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-375/2013; 2022 m. lapkričio 3 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-241-381/2022, 57 punktas, 2023 m. birželio 1 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-173-381/2023, 75 punktas).

63. CK 6.249 straipsnio 2 dalyje nustatyta, kad jeigu atsakingas asmuo iš savo neteisėtų veiksmų gavo naudos, tai gauta nauda kreditoriaus reikalavimu gali būti pripažinta nuostoliais (restituciniai nuostoliai). Kasacinio teismo praktikoje ši taisyklė pripažįstama kaip galimas nuostolių apskaičiavimo metodas ir ikisutartinės atsakomybės taikymo atveju (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2022 m. rugsėjo 12 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-188-1075/2022, 46 punktas). Kai nesąžininga ikisutartinių santykių šalis iš savo neteisėto elgesio gauna naudos, sąžininga šių santykių šalis galėtų reikalauti pripažinti šią naudą jos nuostoliais, nes faktiškai nesąžiningos šalies gauta nauda ir yra sąžiningos šalies patirti nuostoliai (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2006 m. lapkričio 6 d. nutarimas civilinėje byloje Nr. 3K-P-382/2006; Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2023 m. birželio 1 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-173-381/2023, 76 punktas).

64. Kasacinio teismo praktikoje nurodyta, kad tam tikrais atvejais, esant šalių sudarytai tokiai savo turiniu preliminariajai sutarčiai, kuri teikia pagrindą pripažinti šalių derybas pasiekusiomis aukščiausią pažangos laipsnį, abstraktaus (objektyvaus) nuostolių apskaičiavimo metodo (kaip skirtumo tarp preliminariojoje sutartyje nurodytos kainos ir turėjusios būti sudarytos pagrindinės sutarties objekto rinkos vertės, buvusios preliminariosios sutarties pasibaigimo momentu) taikymas galimas ir ikisutartinės civilinės atsakomybės atveju (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2022 m. lapkričio 3 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-241-381/2022, 69 punktas).

65. Nagrinėjamu atveju ieškovas, prašydamas priteisti iš atsakovės nuostolius, nurodė, kad atsakovei nutraukus Preliminariąsias sutartis, ieškovas būstus privalės įsigyti daug didesne, nei Preliminariųjų sutarčių sudarymo metu buvusi, kaina. Jei ieškovas būtų žinojęs, kad atsakovė nesiruošia savo įsipareigojimų vykdyti iki galo, ieškovas būtų pasirinkęs kitų vystytojų projektus dar 2021 metų pradžioje ir butus gyvenimui įsigijęs iš jų. Taigi, ieškovo prašomi priteisti nuostoliai siejami su jo prarastomis galimybėmis identiškus butus įsigyti už žemesnę nei dabartinėje rinkoje esančią kainą.

66. Ieškovas, siekdamas įrodyti nuostolių dydį, pateikė teismui Pardavimo kainos nustatymo pažymą, paruoštą turto vertintojo UAB NILL NILL, kurioje nustatyta buto su žemės sklypo dalimi, esančio (duomenys neskelbtini), galima pardavimo kaina (2022 m. rugpjūčio 11 d.) 69 700 Eur. Atsakovė šiuos duomenis iš esmės patvirtino, pasiūlydama ieškovui naują Butų kainą – 63 900 Eur.

67. Pirmosios instancijos teismas, įvertinęs tai, kad atsakovė ieškovui siūlė sudaryti naujas Preliminariąsias sutartis, kuriose vieno Buto kaina siektų 63 900 Eur, sprendė, kad ieškovas turėjo realią galimybę analogišką butą įsigyti už 63 900 Eur. Atsižvelgus į tai, pirmosios instancijos teismas ieškovo prarastos galimybės piniginę vertę nustatė, atsižvelgdamas į atsakovės pasiūlytą buto kainą ir sprendė, kad ji siekia 37 000 Eur ((63 900 Eur – 45 400 Eur) × 2 vnt. = 37 000 Eur). Taigi, ieškovo patirtas nuostolio dydis apskaičiuotas, vadovaujantis konkrečiomis atsakovės ieškovui pasiūlytomis kainomis.

68. Teisėjų kolegija sprendžia, kad pirmosios instancijos teismas, nustatydamas nuostolio dydį, pagrįstai vadovavosi byloje nustatytomis aplinkybėmis, kad ieškovas pagal Preliminariąsias sutartis tikėjosi įsigyti Butus už Preliminariose sutartyse nustatytą kainą ir turėjo tam teisėtų lūkesčių; byloje taip pat nustatyta, kad ieškovas dėl atsakovės neteisėtų veiksmų neįsigijo Butų pagal sutartas kainas. Taigi, nors apeliantė nurodė, kad ieškovo patirti nuostoliai galėtų būti skaičiuojami tik tuo atveju, jeigu būtų sudaryta sutartis su trečiuoju asmeniu, tačiau teisėjų kolegijos vertinimu, šioje byloje nustatytų faktinių aplinkybių pagrindu, ieškovas turi teisę į nuostolius, kurie nustatomi taikant kainų skirtumo principą. Šiuo atveju ieškovas dėl atsakovės kaltės, kai ši be pagrindo atsisakė sudaryti su ieškovu pagrindines sutartis, prarado galimybę įsigyti Preliminariosiose sutartyse nustatytomis sąlygomis nekilnojamąjį turtą. Juolab kad pasirinktas ginčo nekilnojamasis turtas buvo aktualus tiek dėl lokacijos prasme, tiek dėl Butų parametrų, tiek dėl kainos. Taigi, šiuo atveju buvo pažeistas teisėto lūkesčio principas. Be to, nors po nesąžiningo derybų nutraukimo nukentėjusi šalis (ieškovas) nesudarė sutarties su trečiuoju asmeniu, tačiau būtent atsakovė ieškovui pateikė realų alternatyvų pasiūlymą parduoti ginčo butus už konkrečią (didesnę) kainą.

69. Teisėjų kolegija, atsižvelgdama į byloje nustatytas aplinkybes (nesąžiningą atsakovės elgesį, Preliminariosiomis sutartimis užfiksuotus toli pažengusius sutartinius santykius), taip pat aukščiau nurodytą kasacinio teismo praktiką (žr. šios nutarties 62 – 64 punktus), sprendžia, kad nagrinėjamu atveju ieškovas turi teisę į nuostolius, lygius kainų skirtumui tarp Preliminariosiose sutartyse nurodytų kainų ir atsakovės pasiūlytos alternatyvios kainos. Tai yra, atsakovei pažeidus Preliminariąsias sutartis ir be pagrįstos priežasties atsisakius sudaryti pagrindines pirkimo–pardavimo sutartis, ieškovas už 45 400 Eur nebegali įsigyti tokio paties ar analogiško būsto, dėl to yra pagrindas konstatuoti, kad nesąžiningos šalies (atsakovės) gauta nauda ir yra sąžiningos šalies (ieškovo) patirti nuostoliai.

70. Nustatytų teisinių ir faktinių aplinkybių pagrindu konstatuotina, jog egzistuoja visos atsakovės civilinės atsakomybės sąlygos – atsakovė nesąžiningai vykdė derybas, be pagrindo nutraukė Preliminariąsias sutartis (neteisėti veiksmai), ko pasėkoje ieškovas nebegali įsigyti butų už tokią pačią ar panašią kainą (priežastinis ryšys) ir patyrė nuostolius. Teisėjų kolegijos vertinimu, pirmosios instancijos teismas pagrįstai priteisė ieškovui iš atsakovės 47 000 Eur sumą, kurią sudaro 10 000 Eur sumokėtas avansas ir 37 000 Eur atsakovės gauta nauda, pastarajai elgiantis nesąžiningai ir be jokio pagrindo atsisakius sudaryti pagrindinę sutartį pagal Preliminariųjų sutarčių sąlygas, t. y. pažeidus Preliminariąsias sutartis.

Dėl procesinės bylos baigties

71. Apeliacinės instancijos teismas, įvertinęs byloje nustatytų aplinkybių visumą bei apeliacinio skundo argumentus, konstatuoja, kad pirmosios instancijos teismas iš esmės teisingai pritaikė preliminariąją sutartį reglamentuojančias teisės normas, nenukrypo nuo formuojamos teismų praktikos, todėl priėmė teisėtą ir pagrįstą sprendimą dalyje dėl atsakovės nesąžiningo atsisakymo sudaryti pagrindinę sutartį ir dalies nuostolių atlyginimo, kurio keisti ar naikinti apeliaciniame skunde nurodytais motyvais nėra pagrindo.

72. Į esminius apeliacinio skundo argumentus atsakyta, dėl kitų skundo argumentų apeliacinės instancijos teismas plačiau nepasisako, nes jie nelemia skundžiamo sprendimo teisėtumo ir pagrįstumo. Pažymėtina, kad tiek Europos Žmogaus Teisių Teismas, tiek kasacinis teismas savo praktikoje laikosi pozicijos, jog teismo pareiga pagrįsti priimtą procesinį sprendimą neturėtų būti suprantama kaip reikalavimas detaliai atsakyti į kiekvieną argumentą, o apeliacinės instancijos teismas, atmesdamas apeliacinį skundą, gali tiesiog pritarti žemesnės instancijos teismo priimto sprendimo motyvams (Europos Žmogaus Teisių Teismo 1994 m. gruodžio 9 d. sprendimas byloje Ruiz Torija prieš Ispaniją, peticijos Nr. 18390/91; Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2018 m. spalio 24 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-380-690/2018, 22–26 punktai; 2022 m. birželio 23 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-180-403/2022, 29 punktas).

Dėl bylinėjimosi išlaidų, patirtų apeliacinės instancijos teisme, paskirstymo

73. CPK 93 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad šaliai, kurios naudai priimtas sprendimas, jos turėtas bylinėjimosi išlaidas teismas priteisia iš antrosios šalies. Ši nuostata taikytina ir bylą nagrinėjant apeliacine tvarka (CPK 93 straipsnio 3 dalis).

74. Pagal CPK 98 straipsnio 1 dalį, šaliai, kurios naudai priimtas sprendimas, teismas priteisia iš antrosios šalies išlaidas už advokato ar advokato padėjėjo, dalyvavusių nagrinėjant bylą, pagalbą, taip pat už pagalbą rengiant procesinius dokumentus ir teikiant konsultacijas. Šalies išlaidos, susijusios su advokato ar advokato padėjėjo pagalba, atsižvelgiant į konkrečios bylos sudėtingumą ir advokato ar advokato padėjėjo darbo ir laiko sąnaudas, yra priteisiamos ne didesnės, kaip yra nustatyta teisingumo ministro kartu su Lietuvos advokatų tarybos pirmininku patvirtintose rekomendacijose dėl užmokesčio dydžio (CPK 98 straipsnio 2 dalis).

75. Rekomendacijų 2 punkte numatyta, kad nustatant priteistino užmokesčio už teikiamas teisines paslaugas dydį, rekomenduojama atsižvelgti ne tik į maksimalius dydžius, bet taip pat ir į bylos sudėtingumą, sprendžiamų teisinių klausimų naujumą, advokato darbo laiko sąnaudas bei kitas svarbias aplinkybes. Rekomendacijų 7 punkte nustatyta, kad rekomenduojami priteisti užmokesčio už advokato civilinėse bylose teikiamas teisines paslaugas maksimalūs dydžiai apskaičiuojami taikant nustatytus koeficientus, kurių pagrindu imamas Lietuvos statistikos departamento skelbiamas užpraėjusio ketvirčio vidutinis mėnesinis bruto darbo užmokestis šalies ūkyje (be individualių įmonių).

76. Ieškovas ir atsakovė pateikė teismui prašymus priteisti bylinėjimosi išlaidas, patirtas bylą nagrinėjant apeliacinės instancijos teisme. Atsakovės apeliacinį skundą atmetus, ieškovas įgijo teisę į bylinėjimosi išlaidų apeliacinės instancijos teisme atlyginimą.

77. Ieškovas pateikė teismui įrodymus, kad bylą nagrinėjant apeliacinės instancijos teisme patyrė 2 178 Eur bylinėjimosi išlaidas, kurias sudaro atsiliepimo į apeliacinį skundą rengimas. Ieškovo prašomos priteisti bylinėjimosi išlaidos neviršija Rekomendacijų 8.11 papunktyje nustatytų rekomenduojamų dydžių (1 900,30 Eur × 1,3 = 2 470,39 Eur) už atsiliepimo į apeliacinį skundą parengimą. Atsižvelgus į šią aplinkybę, taip pat į teiktų teisinių paslaugų pobūdį, bylos sudėtingumą, spręstina, kad ieškovo prašomos priteisti bylinėjimosi išlaidos, patirtos bylą nagrinėjant apeliacinės instancijos teisme, yra pagrįstos, todėl iš atsakovės priteistinos ieškovo naudai.

Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 326 straipsnio 1 dalies 1 punktu ir 331 straipsniu,

Rezoliucinė dalis

nutaria:

Vilniaus apygardos teismo 2023 m. vasario 9 d. sprendimą palikti nepakeistą.

Priteisti iš uždarosios akcinės bendrovės „Rinvest“, juridinio asmens kodas 302842911, ieškovo J. M., asmens kodas (duomenys neskelbtini), naudai 2 178 Eur (dviejų tūkstančių šimto septyniasdešimt aštuonių eurų) bylinėjimosi išlaidas, patirtas bylą nagrinėjant apeliacinės instancijos teisme.

Teisėjai Romualda JanovičienėŽilvinas TerebeizaAldona Tilindienė