Lietuvos apeliacinio teismo nutartis, e2A-614-1120/2022

Teismas: Lietuvos apeliacinis teismas
Dokumentas: Nutartis
Data: 2022-10-20
Bylos Nr.: e2A-614-1120/2022
Teisminio proceso Nr.: 2-57-3-00172-2020-1
Bylos rūšis: civilinė byla

Teisėjai: Agnė Tikniūtė, Alma Urbanavičienė, Žilvinas Terebeiza
Ieškovas: uždarosios akcinės bendrovės „Primestus“, uždarosios akcinės bendrovės „NT paslaugos“
Trečiasis asmuo: uždaroji akcinė bendrovė „EDS Invest“, uždaroji akcinė bendrovė „Emilė“, akcinė bendrovė „Swedbank“, Lloyd

Kategorijos

Civilinė byla Nr. e2A-614-1120/2022Teisminio proceso Nr. 2-57-3-00172-2020-1Procesinio sprendimo kategorijos: 3.5.2; 3.3.1.18.4 (S)

LIETUVOS APELIACINIS TEISMASNUTARTISLIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU2022 m. spalio 20 d.Vilnius

Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti teisėjų Agnės Tikniūtės (kolegijos pirmininkė ir pranešėja), Žilvino Terebeizos ir Almos Urbanavičienės,

teismo posėdyje apeliacine rašytinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovės uždarosios akcinės bendrovės „Primestus“ ir atsakovės bankrutuojančios uždarosios akcinės bendrovės „Nekilnojamojo turto valdymas“ apeliacinius skundus dėl Klaipėdos apygardos teismo 2022 m. sausio 3 d. sprendimo civilinėje byloje pagal ieškovės uždarosios akcinės bendrovės „Primestus“ patikslintą ieškinį atsakovams bankrutuojančiai uždarajai akcinei bendrovei „Nekilnojamojo turto valdymas“, antstoliui R. V. ir A. L. A. dėl turto pardavimo iš varžytynių akto pripažinimo negaliojančiu, pagal ieškovės uždarosios akcinės bendrovės „NT paslaugos“ patikslintą ieškinį atsakovams bankrutuojančiai uždarajai akcinei bendrovei „Nekilnojamojo turto valdymas“, antstoliui R. V. ir A. L. A. dėl turto pardavimo iš varžytynių akto pripažinimo negaliojančiu ir nuosavybės teisės pripažinimo, bei pagal atsakovės bankrutuojančios uždarosios akcinės bendrovės „Nekilnojamojo turto valdymas“ priešieškinį atsakovams antstoliui R. V. ir A. L. A. dėl turto pardavimo iš varžytynių akto pripažinimo negaliojančiu ir restitucijos taikymo, tretieji asmenys byloje uždaroji akcinė bendrovė „EDS Invest“, uždaroji akcinė bendrovė „Emilė“, akcinė bendrovė „Swedbank“, Lloyd‘s insurance company S.A – AES Syndicate 5322 (Reinsured by Lloyd‘s Syndicate AES 1225) draudiko atstovė žalų administratorė uždaroji akcinė draudimo brokerių bendrovė „Colemont draudimo brokeris“.

Aprašomoji dalis

Teisėjų kolegija nustatė:

I. Ginčo esmė

1. Ieškovė uždaroji akcinė bendrovė (toliau – ir UAB) „Primestus“ kreipėsi į teismą su ieškiniu, kuriuo prašė pripažinti negaliojančiu 2020 m. gegužės 5 d. Turto pardavimo iš varžytynių aktą Nr. 20- 179- 13202 (toliau – ir Turto pardavimo iš varžytynių aktas), kuriuo A. L. A. buvo parduotas nekilnojamasis turtas – kavinės patalpos, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esančios (duomenys neskelbtini) Klaipėdoje (toliau – ir nekilnojamasis turtas). Taip pat prašė priteisti bylinėjimosi išlaidas. Patikslintu ieškiniu ieškovė pareiškė, kad atsisako reikalavimo pripažinti ieškovei UAB „Primestus“ nuosavybės teisę į atsakovei UAB „Nekilnojamojo turto valdymas“ priklausantį ginčo turtą, kaip užmokestį už atsakovės skolą pagal 2018 m. gruodžio 5 d. Reikalavimo teisės perleidimo sutartį.

2. Ieškovė UAB „Primestus“ nurodė, kad 2018 m. gruodžio 5 d. UAB „Primestus“ ir OOO „RENT-INVEST“ sudarė Reikalavimo teisės perleidimo sutartį, kurios pagrindu OOO „RENT-INVEST“ perleido reikalavimo teisę į skolininkių UAB „Nekilnojamojo turto valdymas“ ir UAB „Emilė“ solidarią skolą 9 990 000 Eur sumai. Naujoji kreditorė UAB „Primestus“ 2018 m. gruodžio 7 d. pranešimu informavo skolininkes dėl kreditorės pasikeitimo, minėta sutartis skolininkėms įteikta tinkamai, todėl laikytina, kad UAB „Primestus“ turi galiojančią nurodytos sumos reikalavimo teisę į solidarias skolininkes UAB „Nekilnojamojo turto valdymas“ ir UAB „Emilė“. UAB „Primestus“ 2019 m. balandžio 10 d. skolininkėms pateikė pretenziją ir nurodė padengti įsiskolinimą arba pradėti derybas dėl kitų atsiskaitymo sąlygų. UAB „Primestus“ 2019 m. gegužės 3 d. su UAB „Nekilnojamojo turto valdymas“ ir UAB „Emilė“ sudarė Preliminariąją skolos padengimo nekilnojamuoju turtu sutartį (toliau – ir Preliminarioji sutartis), kurios 1 punkte šalys susitarė, kad minėtą skolą skolininkės padengs sudarant su UAB „Primestus“ Skolos padengimo nekilnojamuoju turtu sutartį, kuria skolininkės perduos ieškovės nuosavybėn nekilnojamąjį turtą, taip pat ir atsakovei UAB „Nekilnojamojo turto valdymas“ priklausantį ginčo nekilnojamąjį turtą – kavinės patalpas, esančias (duomenys neskelbtini), Klaipėdoje. Remiantis minėtos Preliminariosios skolos padengimo sutarties 4 punktu, vadovaujantis Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau – ir CK) 6.436 straipsnio 1 dalimi ir 6.393 straipsnio 1 dalimi, pagrindinę Skolos padengimo nekilnojamuoju turtu sutartį (toliau – Pagrindinė sutartis) pas notarą šalys įsipareigojo sudaryti ne vėliau kaip iki 2020 m. sausio 15 d. Be to, šios sutarties 5 punkte šalys įtvirtino, kad šios sutarties pasirašymo dieną turtui, nurodytam Sutarties 2 punkte, yra įregistruota hipoteka ir turto areštai, dėl to atsakovė UAB „Nekilnojamojo turto valdymas“ įsipareigojo iki Pagrindinės sutarties sudarymo dienos atlikti visus nuo skolininkių priklausančius veiksmus, kad perleidžiamam nekilnojamajam turtui įregistruota hipoteka ir areštai būtų išregistruoti arba būtų gauti kreditorių sutikimai dėl turto perleidimo. Skolininkės vykdyti Preliminariąją sutartį vengė, ieškovė 2020 m. sausio 6 d. raštu kreipėsi į skolininkę UAB „Nekilnojamojo turto valdymas“, prašydama pateikti nekilnojamojo turto, kurį numatoma perleisti, įsigijimo dokumentus, kitus dokumentus, o taip pat informuoti, ar iš registrų yra išregistruoti numatomų perleisti nekilnojamojo turto objektų hipotekos ir areštai arba pateikti kreditorių sutikimus dėl turto perleidimo. Atsakovė UAB „Nekilnojamojo turto valdymas“ 2020 m. sausio 9 d. ieškovei nurodė, kad negali pateikti prašomų dokumentų, o vėliau pradėjo vengti bendrauti su ieškove, todėl, ieškovės nuomone, toks skolininkių neatsakingas ir priešingas teisei elgesys negali būti pripažįstamas sąžiningu, dėl to ieškovei kilo būtinybė savo pažeistas teises ginti teisme. Ieškovės nuomone, Preliminariosios skolos padengimo nekilnojamuoju turtu sutarties sąlygų analizė rodo, kad atsižvelgiant į šios sutarties tikslus ir šalių sulygtą valią ieškovė šio sandorio pagrindu įgijo teisę reikalauti iš atsakovės prievolės įvykdymo ją dengiant konkrečiu nekilnojamuoju turtu, nurodytu sutartyje.

3. Ieškovė UAB „Primestus“ taip pat nurodė, kad pateikus ieškinį teisme paaiškėjo, jog Nekilnojamojo turto registrui jau yra pateiktas 2020 m. gegužės 5 d. Turto pardavimo iš varžytynių aktas, kurio pagrindu ginčo turtą iš varžytynių įsigijo atsakovas A. L. A. Ieškovė prašė pripažinti Turto pardavimo iš varžytynių aktą negaliojančiu vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso (toliau – ir CPK) 602 straipsnio 1 dalies 7 punkto pagrindu. Pripažinus Varžytynių aktą negaliojančiu, ir kaip to pasekmę pritaikius restituciją, nekilnojamasis turtas bus grąžintas UAB „Nekilnojamojo turto valdymas“, dėl to šalys galės vykdyti Preliminariąją skolos padengimo sutartį ir ieškovė įgis nuosavybės teisę į UAB „Nekilnojamojo turto valdymas“ priklausantį ginčo turtą kaip dalį užmokesčio už atsakovės ir trečiojo asmens UAB „Emilė“ solidarią turtinę skolą. Sudarius minėtą Turto pardavimo iš varžytynių aktą buvo pažeistos ieškovės teisės, kadangi ji nebegali įgyvendinti savo teisių į ginčo turtą, kurias ji įgijo pagal Preliminariąją sutartį. Pažymi, kad Preliminariosios sutarties sudarymo metu ieškovei buvo žinoma, kad ginčo turtui yra įregistruota hipoteka, tačiau įgyvendinusi pagal preliminariąją sutartį įgytas teises ir tapusi ginčo turto savininke ieškovė būtų sprendusi klausimus dėl atsiskaitymo su hipotekos kreditore. Ieškovės teigimu, šiuo atveju egzistuoja pagrindas ginčijamą varžytynių aktą pripažinti negaliojančiu ir CPK 602 straipsnio 1 dalies 6 punkto pagrindu, kadangi nekilnojamasis turtas pirmosiose pakartotinėse varžytynėse buvo įkainotas 415 000 Eur suma ir parduotas atsakovui A. L. A. už 332 000 Eur kainą, tačiau reali Turto vertė, vadovaujantis aukštesnės įrodomosios galios dokumentu – Ekspertizės aktu, – yra nustatyta 560 000 Eur. Tai yra reali Turto vertė Turto įkainojimo metu (2020 m. kovo 12 d.) yra net 145 000 Eur didesnė, nei antstolio R. V. vykdomojoje byloje nustatyta 415 000 Eur nekilnojamojo turto vertė, o nekilnojamasis turtas buvo parduotas net 218 000 Eur mažesne kaina, negu nustatyta Turto vertė ginčijamo varžytynių akto surašymo metu.

Žemesnės instancijos teismas

4. Klaipėdos apygardos teismo 2021 m. birželio 29 d. nutartimi priimtas ieškovės UAB „Primestus“ atsisakymas nuo patikslinto ieškinio reikalavimo pripažinti ieškovei UAB „Primestus“ nuosavybės teisę į atsakovei UAB „Nekilnojamojo turto valdymas“ priklausantį nekilnojamąjį turtą kaip užmokestį už atsakovės skolą pagal 2018 m. gruodžio 5 d. Reikalavimo teisės perleidimo sutartį, ir ši civilinės bylos dalis nutraukta.

Šalies argumentai

5. Ieškovė UAB „NT paslaugos“ kreipėsi į teismą su ieškiniu, kuriuo prašė pripažinti UAB „NT paslaugos“ nuosavybės teisę į UAB „Nekilnojamojo turto valdymas“ priklausantį nekilnojamąjį turtą; pripažinti negaliojančiu 2020 m. gegužės 5 d. nekilnojamojo turto pardavimo iš varžytynių aktą, kuriuo A. L. A. buvo parduotas nekilnojamasis turtas.

6. Nurodė, kad ieškovė UAB „NT paslaugos“ dalyvavo antstolio R. V. 2019 m. gruodžio 12 d. patvarkymu Nr. S-19-179-34341 paskelbtose atsakovės UAB „Nekilnojamojo turto valdymas“ realizuojamo turto pirmosiose varžytynėse (pradinė iš varžytynių parduodamo turto kaina – 332 000 Eur). Ieškovė 2020 m. sausio 10 d. sumokėjo 33 200 Eur dalyvio mokestį ir, pasiūliusi už parduodamą turtą 690 000 Eur kainą, varžytynes laimėjo. Ieškovė iki 2020 m. vasario 12 d. turėjo sumokėti likusią įsigyto turto kainą – 656 800 Eur. Po varžytynių laimėjimo ieškovei tapo žinoma, kad tarp atsakovės UAB „Nekilnojamojo turto valdymas“ ir nuomininkės UAB „Drogas“ vyksta ginčas teisme dėl nuomos mokesčio įsiskolinimo priteisimo, todėl įvertinusi tarp atsakovės ir nuomininkės kilusio ginčo pasekmes, bei suvokdama, kad kilęs ginčas gali tapti pagrindu nuomininkei nutraukti nuomos sutartį, kas savaime mažina turto likvidumą, ieškovė pateikė antstoliui prašymą atidėti įsigyto nekilnojamojo turto kainos mokėjimą iki bus išnagrinėtas minėtas ginčas. Tačiau antstolis 2020 m. vasario 18 d. priėmė patvarkymą Nr. S-20-179-4895, kuriuo atsakovės UAB „Nekilnojamojo turto valdymas“ turto varžytynes pripažino neįvykusiomis CPK 711 straipsnio 1 dalies pagrindu – kai varžytynes laimėjęs dalyvis per nustatytą terminą nesumoka visos turto kainos. Taip pat minėtu patvarkymu antstolis paskirstė ieškovės sumokėtą varžytynių dalyvio mokestį CPK 753 straipsnyje nustatyta tvarka. Antstolis 2020 m. kovo 12 d. patvarkymu Nr. S-20-179-6664 paskelbė atsakovės UAB „Nekilnojamojo turto valdymas“ realizuojamo nekilnojamojo turto pirmąsias pakartotines varžytynes, nustatęs 332 000 Eur pradinę turto kainą. Ieškovės teigimu, antstolis nepagrįstai nepratęsė turto kainos sumokėjimo termino, ir dėl to buvo pažeista ieškovės nuosavybės teisė į varžytynėse įsigytą nekilnojamąjį turtą. Ieškovės įsitikinimu, ji įgijo nuosavybės teisę į nekilnojamąjį turtą sumokėdama varžytynių dalyvio mokestį, t. y. kainos dalį už parduodamą turtą, dėl to jai teismo tvarka turi būti pripažįstama nuosavybės teisė į nekilnojamąjį turtą.

7. Atsakovė UAB „Nekilnojamojo turto valdymas“ pateikė priešieškinį, kuriuo prašė pripažinti antstolio R. V. 2020 m. gegužės 5 d. varžytynių aktą negaliojančiu ab initio (nuo sudarymo momento), taikyti restituciją ir grąžinti nuosavybės teises į nekilnojamąjį turtą atsakovei UAB „Nekilnojamojo turto valdymas“, įpareigojant antstolį R. V. grąžinti atsakovui A. L. A. sumokėtą 332 000 Eur nekilnojamojo turto kainą. Nurodė, kad antstoliui R. V. realizuojant UAB „Nekilnojamojo turto valdymas“ nekilnojamąjį turtą, buvo pažeistos bendrovės, kaip parduoto Turto savininkės, teisės, kadangi antstolis nekilnojamąjį turtą iš varžytynių pardavė už kainą, nustatytą nuo neteisėtos per mažos nekilnojamojo turto rinkos vertės. Nekilnojamasis turtas iš pirmųjų pakartotinių varžytynių Nr. 187296 buvo parduotas tik už 332 000 Eur kainą. Nors antstolis R. V. 2020 m. kovo 12 d. patvarkyme dėl turto pardavimo iš pirmųjų pakartotinių varžytynių paskelbimo nekilnojamojo turto vertę nustatė tik 415 000 Eur, atsakovės įsitikinimu, ji siekia 554 000 Eur. Atsakovės teigimu, antstolis nesiėmė visų įmanomų veiksmų užtikrinti, kad nekilnojamasis turtas varžytynėse būtų pardavinėjamas jo rinkos kaina.

II. Pirmosios instancijos teismo sprendimo esmė

8. Klaipėdos apygardos teismas 2022 m. sausio 3 d. sprendimu civilinės bylos dalį pagal ieškovės UAB „Primestus“ patikslintą ieškinį nutraukė, ieškovės UAB „NT paslaugos“ ieškinį atmetė, atsakovės BUAB „Nekilnojamojo turto valdymas“ priešieškinį atmetė. Priteisė atsakovui A. L. A. iš ieškovės UAB „NT paslaugos“ 920,20 Eur, iš ieškovės UAB „Primestus“ 2 631,75 Eur bylinėjimosi išlaidų. Atsakovui antstoliui R. V. priteisė iš ieškovės UAB „Primestus“ 282,33 Eur, iš ieškovės UAB „NT paslaugos“ 282,33 Eur bylinėjimosi išlaidų. Priteisė atsakovui antstoliui R. V. iš atsakovės BUAB „Nekilnojamojo turto valdymas“282,33 Eur bylinėjimosi išlaidų.

9. Pirmosios instancijos teismas dėl UAB „Primestus“ patikslinto ieškinio reikalavimų nurodė, kad bylos nagrinėjimo metu ieškovė UAB „Primestus“ ieškinio reikalavimus tikslino du kartus (CPK 13 straipsnis). Pradiniu 2020 m. gegužės 4 d. ieškiniu ieškovė UAB „Primestus“ pareiškė reikalavimą pripažinti ieškovei UAB „Primestus“ nuosavybės teisę į atsakovei UAB „Nekilnojamojo turto valdymas“ priklausantį ginčo turtą, kaip užmokestį už atsakovės skolą pagal 2018 m. gruodžio 5 d. Reikalavimo teisės perleidimo sutartį; 2020 m. gegužės 7 d. patikslintu ieškiniu ieškovė UAB „Primestus“ kartu su reikalavimu pripažinti ieškovei nuosavybės teisę į atsakovei UAB „Nekilnojamojo turto valdymas“ priklausantį nekilnojamąjį turtą taip pat pareiškė reikalavimą pripažinti negaliojančiu 2020 m. gegužės 5 d. Turto pardavimo iš varžytynių aktą, kuriuo nekilnojamasis turtas buvo parduotas A. L. A.. Ieškovė UAB „Primestus“ 2021 m. birželio 25 d. patikslintu ieškiniu pareiškė, kad atsisako vieno iš dviejų ankstesniame patikslintame ieškinyje reikštų reikalavimų, o būtent – pripažinti ieškovei UAB „Primestus“ nuosavybės teisę į atsakovei UAB „Nekilnojamojo turto valdymas“ priklausantį ginčo turtą, kaip užmokestį už atsakovės skolą pagal 2018 m. gruodžio 5 d. Reikalavimo teisės perleidimo sutartį. Klaipėdos apygardos teismo 2021 m. birželio 29 d. nutartimi šis ieškovės UAB „Primestus“ ieškinio reikalavimo atsisakymas buvo priimtas ir dėl jo civilinės bylos dalis nutraukta.

10. Tesimas pažymėjo, kad Preliminariosios sutarties 4 punkte nustatytu terminu (t. y. iki 2020 m. sausio 15 d.) Pagrindinė skolos padengimo nekilnojamuoju turtu sutartis pas notarą nebuvo sudaryta, prievolė sudaryti šią sutartį pasibaigusi (CK 6.165 straipsnio 5 dalis). 2020 m. gegužės 5 d. Turto pardavimo iš varžytynių aktas, dėl kurio pripažinimo negaliojančiu reiškiamas ieškovės UAB „Primestus“ reikalavimas, nenustato šiai ieškovei teisių ir pareigų. Ieškovės UAB „Primestus“ 2021 m. birželio 25 d. patikslintas ieškinys nesusijęs su nekilnojamojo turto, iš kurio išieškoma, priklausymu (CPK 603 straipsnio 1 dalis). Teismas sprendė, kad ieškovės UAB „Primestus“ patikslintu ieškiniu reiškiamas reikalavimas pagal savo pobūdį nesukels ieškovei materialiųjų teisinių padarinių ir negali būti savarankiškas bylos nagrinėjimo dalykas. Teismas konstatavo, kad civilinės bylos dalis pagal ieškovės UAB „Primestus“ patikslintą ieškinį dėl Turto pardavimo iš varžytynių akto pripažinimo negaliojančiu nutrauktina (CPK 293 straipsnio 1 punktas).

11. Dėl ieškovės UAB „NT paslaugos“ patikslinto ieškinio teismas nurodė, kad ieškovė ieškinį grindė argumentais, kad antstolis nepagrįstai nepratęsė Turto kainos mokėjimo termino, dėl to buvo pažeista ieškovės UAB „NT paslaugos“ nuosavybės teisė į varžytynėse įsigytą nekilnojamąjį turtą.

12. Teismas nustatė, kad vykdomojoje byloje Nr. 0179/18/01297 antstolio R. V. 2019 m. gruodžio 12 d. patvarkymu Nr. S-19-179-34341 paskelbtos Turto pirmosios varžytynės (varžytynių Nr. 183460), ir nustatyta, kad pradinė parduodamo iš pirmųjų varžytynių Turto kaina yra 332 000 Eur. UAB „NT paslaugos“ 2020 m. sausio 10 d. banko pervedimu sumokėjo 33 200 Eur varžytynų Nr. 183460 dalyvio mokestį. 2020 m. sausio 13 d. antstolio pranešime apie laimėtas Turto varžytynes Nr. 183460 varžytynių laimėtoja informuota apie pareigą iki 2020 m. vasario 12 d. įskaitytinai sumokėti į antstolio depozitinę sąskaitą pasiūlytos kainos už Turtą ir sumokėto varžytynių dalyvio mokesčio kainos skirtumą, kuris sudaro 656 800 Eur. Nustatyta, kad varžytynes laimėjusi varžytynių dalyvė UAB „NT paslaugos“ per nustatytą terminą nesumokėjo visos pasiūlytos turto kainos, ir 2020 m. vasario 18 d. antstolio patvarkymu Nr. S-20-179-4895 Turto pirmosios varžytynės (varžytynių Nr. 183460) paskelbtos neįvykusiomis, o UAB „NT paslaugos“ sumokėtas varžytynių dalyvio mokestis paskirstytas CPK 753 straipsnyje nustatyta tvarka. Antstolio 2020 m. kovo 12 d. patvarkymu Nr. S-20-179-6664 paskelbtos Turto pirmosios pakartotinės varžytynės (varžytynių Nr. 187296).

13. Teismas vertindamas ieškovės UAB „NT paslaugos“ argumentus, kad likusios parduoto turto kainos nesumokėjo tik dėl po varžytynių pabaigos paaiškėjusių faktinių aplinkybių, jog tarp atsakovės UAB „Nekilnojamojo turto valdymas“ ir nuomininkės vyksta teisminis ginčas dėl nuomos teisių į parduodamas patalpas, nurodė, jog CPK 707 straipsnyje nenustatytas įpareigojimas antstoliui paskelbti konkrečią informaciją apie vykstančius teisminius ginčus ir iškeltas civilines bylas dėl iš varžytynių parduodamo turto. Varžytynių dalyvį paskelbus varžytynių laimėtoju, jam pagal įstatymą atsiranda pareiga sumokėti varžytynėse pirkto turto kainą. Remiantis CPK 713 straipsniu, 716 straipsnio 1–2 dalimis, 2 dalies 2 punktu, varžytynių Nr. 183460 laimėtojai UAB „NT paslaugos“ buvo kilusi pareiga iki antstolio 2020 m. sausio 13 d. pranešime apie laimėtas Turto varžytynes nurodytos datos – 2020 m. vasario 12 d. įskaitytinai – sumokėti už Turtą pasiūlytos kainos ir sumokėto varžytynių dalyvio mokesčio kainos skirtumą, sudarantį 656 800 Eur. Ieškovė UAB „NT paslaugos“ neginčija aplinkybės, kad nustatytu terminu nurodytos kainos ji nesumokėjo.

14. Teismas nustatė, kad ieškovė UAB „NT paslaugos“ 2020 m. vasario 12 d. vykdomojoje byloje Nr. 0179/18/01297 teikė prašymą sustabdyti 30 dienų terminą, per kurį varžytynes laimėjusi varžytynių dalyvė turi sumokėti visą kainą iki civilinė byla dėl nekilnojamojo turto nuomos mokesčio dydžio bus išnagrinėta apeliacine tvarka, ir bus nustatyta, kokia yra nekilnojamojo turto tikroji rinkos kaina. Antstolis pripažino, kad raštas pagal savo esmę yra prašymas teismui dėl laikinųjų apsaugos priemonių taikymo, jame nesuformuluotas joks prašymas antstoliui. Teismas iš byloje esančio antstolio 2020 m. kovo 27 d. patvarkymo dėl skundo, surašyto 2020 m. kovo 5 d., turinio nustatė, kad 2020 m. kovo 12 d. gautas pareiškėjos UAB „NT paslaugos“ skundas, kuriuo prašyta panaikinti antstolio 2020 m. vasario 18 d. patvarkymą Nr. S-20-179-4895 (t. y. patvarkymą, kuriuo varžytynės Nr. 183460 paskelbtos neįvykusiomis) ir sustabdyti 30 dienų terminą, per kurį varžytynių dalyvis, laimėjęs varžytynes, turi sumokėti visą kainą, kol civilinė byla dėl nekilnojamojo turto nuomos mokesčio dydžio bus išnagrinėta apeliacine tvarka. Šio skundo antstolis netenkino pažymėdamas, kad atliekant papildomą ekspertizę areštuoto turto rinkos vertei nustatyti buvo papildomai atsižvelgiama ir vertė nustatoma pagal byloje turimus gautus dokumentus, patvirtinančius realiai mokamą nuomos mokestį už vertinamą turtą bei kitas svarbias turto savybes.

Šalies argumentai

15. Iš vykdomosios bylos Nr. 0179/18/01297 duomenų teismas nustatė, kad UAB „NT paslaugos“ vykdymo procese pateiktas skundas dėl antstolio veiksmų buvo netenkintas Vilniaus miesto apylinkės teismo 2020 m. gegužės 14 d. nutartimi, priimta civilinėje byloje Nr. 2YT- 14645- 600/2020. Ši pirmosios instancijos teismo nutartis Vilniaus apygardos teismo 2020 m. liepos 9 d. nutartimi, priimta civilinėje byloje Nr. 2S-1117-653/2020, palikta nepakeista. Nurodytoje Vilniaus apygardos teismo 2020 m. liepos 9 d. nutartyje, be kita ko, konstatuota, kad UAB „NT paslaugos“ neįrodė, jog tik pasibaigus varžytynėms jai paaiškėjo, kad reali Turto nuomos kaina yra kita, kadangi minimas teismo sprendimas priimtas 2019 m. gruodžio 12 d., antstolis pranešimu apie laimėtas varžytynes UAB „NT paslaugos“ surašė 2020 m. sausio 13 d. bei nurodė iki 2020 m. vasario 12 d. sumokėti pasiūlytos už Turtą kainos ir sumokėto varžytynių dalyvio mokesčio skirtumą – 656 800 Eur, tačiau byloje nebuvo duomenų, jog iki 2020 m. vasario 12 d. UAB „NT paslaugos“ būtų ėmusis kokių nors veiksmų sumokėti likusią kainos dalį, kad būtų kėlusi klausimą dėl nustatytos Turto vertės ar netinkamos kainos, termino pratęsti taip pat neprašė, skundą dėl antstolio veiksmų pareiškė tik 2020 m. kovo 5 d. (antstolio kontoroje gautas 2020 m. kovo 12 d.), t. y. gavusi antstolio 2020 m. vasario 18 d. patvarkymą.

Žemesnės instancijos teismas

16. Teismas pasisakydamas dėl ieškovės argumentų, kad antstolio atsisakymas pratęsti terminą sumokėti už Turtą visą kainą nebuvo pagrįstas jokia objektyvia būtinybe gauti turto kainą anksčiau, pažymėjo, kad ieškovė iki nustatyto termino pabaigos (2020 m. vasario 12 d.) nesumokėjo pusės už Turtą varžytynėse pasiūlytos kainos. Be to, CPK 716 straipsnio 2 dalyje nustatyta maksimali termino pratęsimo trukmė, t. y. terminas negali būti ilgesnis nei pusė termino, skirto sumokėti visą varžytynėse nupirkto turto kainą. Iš ieškovės antstoliui pateikto prašymo teismas nustatė, kad ieškovė terminą siekė pratęsti ne įstatyme nurodytai trukmei. Teismas sprendė, kad byloje nesant duomenų, kad ieškovė UAB „NT paslaugos“ buvo įvykdžiusi CPK 716 straipsnio 3 dalyje nustatytą sąlygą sumokėti ne mažiau kaip pusę varžytynėse nupirkto turto kainos, antstolis neturėjo pagrindo pratęsti terminą UAB „NT paslaugos“ sumokėti visą kainą už varžytynėse perkamą turtą, dėl to šiuos ieškovės argumentus atmetė.

17. Teismas pažymėjo, kad ieškovė teigė, kad ji nuosavybės teisę į Turtą įgijo laimėjusi 2019 m. gruodžio 12 d. paskelbtas varžytynes, sumokėdama varžytynių dalyvio mokestį, t. y. kainos dalį, už parduodamą turtą, ir dėl to ieškovei teismo tvarka turi būti pripažįstama nuosavybės teisė į atsakovei priklausantį ginčo turtą. Teismas vertindamas šiuos ieškovės argumentus nurodė, kad turto pardavimo iš varžytynių akto surašymas CPK 715 straipsnyje yra siejamas su tinkamu varžytynes laimėjusio dalyvio pareigos sumokėti visą turto kainą įvykdymu. Ieškovė per įstatymo nustatytą terminą nesumokėjo visos už Turtą pasiūlytos kainos. Turto realizavimo varžytynėse tvarką įstatymas reglamentuoja imperatyviai. Teismas pažymėjo, kad ieškovė neįvykdė įstatyme keliamų sąlygų, dėl to nėra pagrindo sutikti su ieškovės teiginiais, kad ji įgijo teisėtą lūkestį įgyti nuosavybės teisę į parduodamą ginčo turtą. Antstoliui Turto pirmąsias varžytynes paskelbus neįvykusiomis UAB „NT paslaugos“ sumokėtas varžytynių dalyvio mokestis 2020 m. vasario 18 d. antstolio patvarkymu Nr. S-20-179-4895 paskirstytas CPK 753 straipsnyje nustatyta tvarka.

18. Teismas konstatavo, kad ieškovė UAB „NT paslaugos“ neįrodė CPK 602 straipsnio 1 dalies 7 punkte numatyto pagrindo egzistavimo, t. y. neįrodė, kad turto pardavimo iš varžytynių aktas pažeidė esmines ieškovės UAB „NT paslaugos“ teises, dėl to ieškovės ieškinį atmetė kaip nepagrįstą.

19. Dėl atsakovės BUAB „Nekilnojamojo turto valdymas“ priešieškinio nurodė, kad atsakovė BUAB „Nekilnojamojo turto valdymas“ priešieškinio reikalavimą grindė argumentais, kad antstoliui R. V. realizuojant Turtą buvo pažeistos jos, kaip parduoto Turto savininkės, teisės, ir teigė, kad Turto pardavimo iš varžytynių aktas turi būti pripažintas negaliojančiu ir panaikintas CPK 602 straipsnio 1 dalies 6 punkto pagrindu. Atsakovės BUAB „Nekilnojamojo turto valdymas“ įsitikinimu, vykdymo procese Turto vertės nustatymas buvo atliktas netinkamai ir nekilnojamasis turtas parduotas už per mažą kainą, nustatytą nuo neteisingos, per mažos Turto rinkos vertės.

20. Teismas nustatė, kad vykdymo proceso metu buvo atlikta papildoma ekspertizė areštuoto nekilnojamojo turto rinkos vertei nustatyti ir nekilnojamasis turtas buvo įvertintas 415 000 Eur (UAB „OBER-HAUS“ nekilnojamas turtas 2019 m. rugsėjo 20 d. ekspertizės akto Nr. 3173 EKZ_ 2019 RVI KLAI pagrindu). 2020 m. kovo 12 d. antstolio patvarkymu dėl turto pardavimo iš pirmųjų pakartotinių varžytynių paskelbimo Nr. Nr. S-20-179-6664 nustatyta pradinė turto pardavimo kaina – 332 000 Eur (t. y. pagal CPK 718 straipsnį, 80 proc. nustatytos turto rinkos vertės). 2020 m. kovo 12 d. paskelbtas varžytynes laimėjo A. L. A., pasiūlęs už nekilnojamąjį turtą 332 000 Eur kainą. 2020 m. gegužės 5 d. surašytas Turto pardavimo iš varžytynių aktas. Atsakovė iš esmės teigė, kad antstolis neteisingai įkainojo ginčo nekilnojamąjį turtą.

21. Teismas vertindamas atsakovės priešieškinio argumentus, kad antstolis netinkamai vykdė pareigą imtis visų įmanomų veiksmų, jog nekilnojamasis turtas būtų įkainotas profesionaliai ir rinkos kaina, kad varžytynėse nekilnojamojo turto kaina būtų nustatyta nuo tikrosios nekilnojamojo turto rinkos vertės, pirmiausia įvertino bylos duomenis apie vykdymo procese atliktą nekilnojamojo turto įkainojimą. Vykdomosios bylos Nr. 0179/18/01297 duomenimis nustatė, kad vykdomojoje byloje atlikus ekspertizę pirmiausia areštuoto nekilnojamojo turto rinkos vertė nustatyta 306 000 Eur (ekspertizės akto Nr. 3083 EKZ_2019RVI KLAI pagrindu), tačiau antstolio 2019 m. kovo 21 d. patvarkymas dėl informavimo apie nustatytą areštuoto turto rinkos vertę Nr. S-19-179-6358 buvo panaikintas Vilniaus miesto apylinkės teismo 2019 m. birželio 12 d. nutartimi civilinėje byloje Nr. 2YT-18773-937/2019, teismui nusprendus, kad nustatant areštuoto turto rinkos kainą nepagrįstai neįvertinta aplinkybė dėl patalpų nuomos sutarties ir gaunamų pajamų iš nuomos. Nustatyta, kad 2019 m. rugpjūčio 2 d. antstolio patvarkymu dėl areštuoto nekilnojamojo turto perkainojimo Nr. S- 19-179-20757, atsižvelgiant į įsiteisėjusią teismo nutartį civilinėje byloje Nr. 2YT-18773-937/2019, išieškotojos AB „Swedbank“ sutikimą, kad areštuotas nekilnojamasis turtas būtų perkainotas antstolio patvarkymu pagal skolininkės UAB „Nekilnojamojo turto valdymas“ 2019 m. gegužės 23 d. pateiktoje vertinimo ataskaitoje Nr. DGV190523 nustatytą turto rinkos vertę, nustatyta areštuoto nekilnojamojo turto rinkos vertė – 420 000 Eur. Iš byloje esančios skolininkės UAB „Nekilnojamojo turto valdymas“ iniciatyva atliktos antstoliui teiktos Turto vertinimo ataskaitos Nr. DGV190523 duomenų nustatyta, kad joje pateikta išvada, jog nekilnojamojo turto rinkos vertė 2019 m. gegužės 23 d., nustatyta pajamų metodu, yra 420 000 Eur. Skolininkė UAB „Nekilnojamojo turto valdymas“ 2019 m. rugsėjo 2 d. pateikė skundą, kuriuo prašė panaikinti antstolio 2019 m. rugpjūčio 2 d. patvarkymą dėl areštuoto nekilnojamojo turto perkainojimo, teigdama, kad ji, pateikdama vertinimo ataskaitą Nr. DGV190523, neišreiškė savo sutikimo dėl areštuoto turto vertės nustatymo būtent 420 000 Eur sumai. Antstolio 2019 m. rugsėjo 10 d. patvarkymu, atsižvelgiant į skolininkės pareikštus prieštaravimus dėl turto perkainojimo, ir į tai, kad iš esmės turto rinkos vertė ekspertizes metu apskaičiuota neįvertinus realiai mokamo nuomos mokesčio, buvo paskirta papildoma ekspertizė areštuoto turto rinkos vertei nustatyti, ekspertui pavedant papildomai įvertinti byloje turimus dokumentus, patvirtinančius realiai mokamą nuomos mokestį už vertinamą turtą. Atlikus papildomą ekspertizę, antstolio 2019 m. spalio 4 d. patvarkymu UAB „OBER-HAUS“ nekilnojamas turtas ekspertizės akto Nr. 3173 EKZ_2019 RVI KLAI pagrindu nekilnojamojo turto vertė nustatyta 415 000 Eur.

22. Teismas nurodė, kad atsakovė BUAB „Nekilnojamojo turto valdymas“ argumentus, kad vykdymo procese nekilnojamasis turtas įvertintas mažesne kaina, nei reali šio turto rinkos vertė ir priešieškinio reikalavimus grindė 2020 m. rugsėjo 9 d. turto vertintojo UAB „CRE pro“ konsultacija Nr. 20/09 05KI, kurioje nurodyta, jog galima Turto rinkos kaina 2020 m. rugsėjo 9 d. – 554 000 Eur. Teismas nurodė, kad konsultacija dėl galimos turto rinkos kainos neatitinka nustatytų vertinimo dokumentų turinio bei formos, nėra turto vertinimo dokumentas, o yra tik informacinio konsultacinio pobūdžio dokumentas, skirtas konsultacijos užsakovui. Teismas taip pat nustatė, kad konsultacijoje nurodyta nekilnojamojo turto rinkos kaina yra kito laikotarpio – 2020 m. rugsėjo 9 d., nors antstolio patvarkymas dėl nustatytos areštuoto nekilnojamojo turto rinkos vertės priimtas 2019 m. spalio 4 d., nekilnojamojo turto pardavimas iš pirmųjų pakartotinių varžytynių paskelbtas 2020 m. kovo 12 d., o nekilnojamojo turto pardavimo iš varžytynių aktas surašytas 2020 m. gegužės 5 d., teismas padarė išvadą, kad nurodyta konsultacija nėra pagrindo vadovautis kaip patvirtinančia, kad iš varžytynių parduoto nekilnojamojo turto rinkos vertė nustatyta netinkamai ar nekilnojamasis turtas parduotas už mažesnę nei rinkos kainą.

23. Teismas nurodė, kad byloje turto rinkos vertei nustatyti taip pat buvo paskirta teismo ekspertizė. Byloje pateiktas teismo ekspertės R. V. 2021 m. birželio 10–14 d. surašytas UAB „ideArt“ Nekilnojamojo turto ekspertizės aktas Nr. 2021-058, jame pateiktos išvados, kad nekilnojamojo turto vertė, nustatyta pajamų metodu, 2020 m. kovo 12 d. yra 560 000 Eur, o 2020 m. gegužės 5 d. yra 550 000 Eur. Byloje paskirtos teismo ekspertizės akto Nr. 2021 058 išvados dėl nekilnojamojo turto vertės skiriasi nuo vykdymo proceso metu atliktos UAB „OBER-HAUS“ nekilnojamas turtas 2019 m. rugsėjo 20 d. papildomos ekspertizės akte Nr. 3173 EKZ_ 2019 RVI KLAI užfiksuotos nekilnojamojo turto rinkos vertės (t. y. 415 000 Eur).

24. Teismas nustatė, kad teismo ekspertizės akte Nr. 2021-058 nustatant nekilnojamojo turto rinkos vertę pajamų metodu 2020 m. kovo 12 d. vidutinės 1 kv. m kainos apskaičiavimui atlikti pateiktų 5 lyginamų nuomos sandorių objektų plotai yra gerokai mažesni (27,91 kv. m; 89,45 kv. m; 123,69 kv. m; 113,05 kv. m; 129,66 kv. m) už vertinamo Turto bendrąjį plotą (205,38 kv. m), didesnio ploto objektų neįtraukta. Nustatant nekilnojamojo turto rinkos vertę pajamų metodu 2020 m. gegužės 5 d. vidutinės 1 kv. m kainos apskaičiavimui atlikti pateiktų 9 lyginamų nuomos sandorių objektų plotai yra gerokai mažesni (40 kv. m; 55 kv. m; 62,62 kv. m; 25,94 kv. m; 27,91 kv. m; 89,45 kv. m; 123,69 kv. m; 113,05 kv. m; 129,66 kv. m;) už vertinamo nekilnojamojo turto bendrąjį plotą, didesnio ploto objektų neįtraukta. Teismo ekspertizės akte motyvų ir pagrindimo dėl gerokai mažesnio ploto objektų parinkimo ir didesnio ploto objektų neįtraukimo nepateikta. Be to, nustatant nekilnojamojo turto vertę pajamų metodu 2020 m. kovo 12 d. galimoms nuomos pajamoms nustatyti pasirinktas lyginamųjų objektų 1 kv. m nuomos kainų vidurkis, kuris nurodytas 18,89 Eur/kv. m/mėn.; nustatant nekilnojamojo turto vertę pajamų metodu 2020 m. gegužės 5 d. galimoms nuomos pajamoms nustatyti pasirinktas lyginamųjų objektų 1 kv. m nuomos kainų vidurkis, kuris nurodytas 18,86 Eur/kv. m/mėn. Teismas pažymėjo, kad abiem atvejais nustatant lyginamųjų objektų 1 kv. m nuomos kainų vidurkį remtasi akte nurodytų palyginamųjų objektų nuomos sandorių duomenimis nurodant 1 kv. m kainą eurais per mėnesį su PVM (1 kv. m Eur/mėn. su PVM). Teismas sprendė, kad teismo ekspertizės akte Nr. 2021-058 lyginamųjų objektų 1 kv. m nuomos kainų vidurkis nustatytas su PVM. Tuo tarpu iš UAB „OBER-HAUS“ nekilnojamas turtas 2019 m. rugsėjo 20 d. ekspertizės akto Nr. 3173 EKZ_2019 RVI KLAI turinio duomenų matyti, kad nustatant nekilnojamojo turto vertę pajamų metodu ekspertas apskaičiavimams naudojo patalpų 1 kv. m nuomos kainą be PVM (14,48 Eur/kv. m/mėn). Teismo ekspertizės akte nurodytų 1 kv. m nuomos kainų vidurkiai be PVM būtų artimi UAB „OBER-HAUS“ nekilnojamas turtas 2019 m. rugsėjo 20 d. ekspertizės akte nurodytai apskaičiavimams naudotai nuomos kainai, o tai kelia pagrįstų abejonių dėl realaus teismo ekspertizės akte nurodytos nekilnojamojo turto vertės ir UAB „OBER-HAUS“ nekilnojamas turtas 2019 m. rugsėjo 20 d. ekspertizės akte nurodytos nekilnojamojo turto vertės skirtumo. Teismas nurodė, kad vykdymo procese ir pačios skolininkės pateiktoje 2019 m. gegužės 23 d. vertinimo ataskaitoje Nr. DGV190523 nekilnojamojo turto vertei nustatyti apskaičiavimams naudota 1 kv. m nuomos kaina per mėnesį be PVM.

25. Teismas įvertinęs ekspertizės akto Nr. 2021-058 duomenis apie nekilnojamojo turto vertės apskaičiavimą padarė išvadą, kad byloje nėra pagrindo vienareikšmiškai remtis tik teismo ekspertizės akto išvadose nurodytoms nekilnojamojo turto vertėmis. Teismas pažymėjo, kad ekspertizės išvados prieštarauja kitiems įrodymams byloje. UAB „OBER-HAUS“ nekilnojamas turtas 2019 m. rugsėjo 20 d. ekspertizės akte Nr. 3173 EKZ_2019 RVI KLAI, pateikiant išvadą apie pajamų metodu apskaičiuotą nekilnojamojo turto vertę, buvo įvertinti individualūs nekilnojamojo turto duomenys, atsižvelgta į konkrečius buvusius dokumentus apie mokamą nuomos mokestį už vertinamą nekilnojamąjį turtą. Teismas, įvertinęs byloje esančių rašytinių įrodymų visumą, svarbia aplinkybe pripažino ir tai, kad byloje duomenys apie nekilnojamojo turto vertę užfiksuoti ne vien tik UAB „OBER-HAUS“ nekilnojamas turtas 2019 m. rugsėjo 20 d. ekspertizės akte (t. y. 415 000 Eur). Panaši turto vertė užfiksuota ir vykdymo procese skolininkės UAB „Nekilnojamojo turto valdymas“ pateiktoje 2019 m. gegužės 23 d. vertinimo ataskaitoje Nr. DGV190523 – 420 000 Eur. Be to, byloje atsakovo antstolio R. V. pateikta UAB „OBER-HAUS“ nekilnojamas turtas 2021 m. liepos 28 d. nekilnojamojo turto vertinimo ataskaita, kurioje, atlikus retrospektyvinį nekilnojamojo turto rinkos vertės nustatymą, naudojant pajamų metodą vertinamo ginčo nekilnojamojo turto rinkos vertė 2020 m. kovo 12 d. datai nustatyta 384 000 Eur. Teismas sprendė, kad byloje esančiuose kituose rašytiniuose įrodymuose užfiksuotos nekilnojamojo turto vertės tarpusavyje yra iš esmės panašios, nesiskiria. Teismas pripažino, kad anksčiau nurodyti motyvai dėl vertės apskaičiavimo ir kitų bylos duomenų visuma sudaro pagrindą nesivadovauti teismo ekspertizės akto išvadomis dėl nekilnojamojo turto vertės.

26. Teismas konstatavo, kad atsakovė BUAB „Nekilnojamojo turto valdymas“ neįrodė CPK 602 straipsnio 1 dalies 6 punkto pagrindo egzistavimo, dėl to reikalavimą 2020 m. gegužės 5 d. Turto pardavimo iš varžytynių aktą pripažinti negaliojančiu atmetė. Atmetęs šį reikalavimą teismas konstatavo, kad nėra pagrindo taikyti restituciją, dėl to priešieškinį atmetė kaip nepagrįstą.

III. Apeliacinio skundo ir atsiliepimo į jį argumentai

27. Apeliaciniame skunde ieškovė UAB „Primestus“ prašo panaikinti Klaipėdos apygardos teismo 2022 m. sausio 3 d. sprendimą ir priimti naują sprendimą – ieškovės UAB „Primestus“ ieškinį tenkinti. Apeliacinis skundas grindžiamas tokiais argumentais:

27.1. Ieškovės įsitikinimu, paaiškėjus aplinkybei apie ieškovės teises į ginčo nekilnojamąjį turtą, antstolis vykdymo veiksmus galėjo tęsti tik po to, kai bus išspręsti teisėti ieškovės reikalavimai, kylantys iš 2019 m. gegužės 3 d. Preliminariosios sutarties. Antstolis, tęsdamas vykdymo veiksmus, pažeidė ieškovės (apeliantės) teises, todėl 2020 m. gegužės 5 d. Turto pardavimo iš varžytynių aktas Nr. 20-179-13202 pripažintinas negaliojančiu. Pripažinus Varžytynių aktą negaliojančiu, automatiškai atsiranda atitinkamos pasekmės – taikoma restitucija.

27.2. Varžytynių akto pripažinimas negaliojančiu turės tiesioginės įtakos apeliantės teisėms ir pareigoms – pritaikius restituciją, ieškovė ir BUAB „Nekilnojamojo turto valdymas“ galės vykdyti Preliminariąją skolos padengimo sutartį ir ją įvykdžius ieškovė įgys nuosavybės teisę į ginčo nekilnojamąjį turtą. Tokiu atveju atitinkamai bus išsprendžiamas iš atsiskaitymo su hipotekos kreditore klausimas. Tačiau, pirmosios instancijos teismas, priimdamas skundžiamą sprendimą, minėtų aplinkybių nevertino, kas lėmė neteisėto skundžiamo sprendimo priėmimą. Apeliantės teigimu ji turėtų būti laikoma suinteresuotu asmeniu, dėl ko skundžiamu sprendimu civilinės bylos dalis pagal ieškovės patikslintą ieškinį nepagrįstai nutraukta.

27.3. Nurodo, kad reali nekilnojamojo turto vertė jo įkainojimo metu (2020 m. kovo 12 d.) (560 000 Eur) esmingai, t. y. 35 proc. viršija antstolio R. V. patvarkyme nustatytą nekilnojamojo turto vertę (415 000 Eur), dėl ko nekilnojamasis turtas buvo realizuotas net už 40 proc. mažesnę kainą (332 000 Eur), nei tuo metu buvusi nekilnojamojo turto vertė (550 000 Eur), kas daro Varžytynių aktą negaliojančiu ab initio.

27.4. Teigia, kad pirmosios instancijos teismas nevertino apeliantės (ieškovės) pareikšto ieškinio reikalavimo (ieškinio dalyko) bei aplinkybių, kuriomis grindžiami reikalavimai (ieškinio pagrindo), iš kurių matyti, kad ieškovė siekia apginti savo, kaip suinteresuoto asmens vykdymo procese CPK 602 straipsnio 1 dalies 6 ir 7 punktų prasme, pažeistas teises – pripažinti neteisėtu ir negaliojančiu antstolio R. V. 2020 m. gegužės 5 d. turto pardavimo iš varžytynių aktą.

27.5. Pirmosios instancijos teismas, priimdamas skundžiamą sprendimą, nevertino aplinkybės, kad apeliantė yra BUAB „Nekilnojamojo turto valdymas“ kreditorė. Apeliantė, būdama skolininkės (UAB „Nekilnojamojo turto valdymas“) kreditore, turėtų būti laikoma suinteresuotu asmeniu, kuriam įtakos turi visi išieškojimo veiksmai, nukreipti į BUAB „Nekilnojamojo turto valdymas“ turtą, todėl antstolio veiksmai, parduodant BUAB „Nekilnojamojo turto valdymas“ nekilnojamąjį turtą už esmingai mažesnę kainą, nei ji turėjo būti nustatyta, pažeidžia apeliantės interesus.

27.6. Pirmosios instancijos teismas, priimdamas skundžiamą sprendimą, privalėjo vadovautis precedentinę reikšmę turinčia Lietuvos apeliacinio teismo 2021 m. rugsėjo 2 d. nutartimi, priimta civilinėje byloje Nr. e2-717-516/2021.

27.7. Nurodo, kad pirmosios instancijos teismas pažeidė apeliantės teises į teisminę gynybą ir teisėtų interesų gynybą bei proceso šalių lygiateisiškumo principą, nes ieškovės pateiktas prašymas, kuris buvo grindžiamas objektyviomis priežastimis, atidėti posėdį buvo nagrinėjamas tik teismo posėdyje ir atmestas jo metu.

28. Apeliaciniame skunde atsakovė BUAB „Nekilnojamojo turto valdymas“ prašo panaikinti Klaipėdos apygardos teismo 2022 m. sausio 3 d. sprendimą ir priimti naują sprendimą – atsakovės BUAB „Nekilnojamojo turto valdymas“ priešieškinį tenkinti. Apeliacinis skundas grindžiamas tokiais argumentais:

28.1. Pirmosios instancijos teismas, priimdamas skundžiamą sprendimą, pažeidė procesinės teisės normas ir nukrypo nuo aktualios Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktikos, suformuotos analogiškose bylose, kuriose prašoma pripažinti turto pardavimo iš varžytynių aktą negaliojančiu CPK 602 straipsnio 1 dalies 6 punkto pagrindu. Antstolis, parduodamas nekilnojamąjį turtą pakartotinėse varžybose, netinkamai vykdė savo pareigas. Antstolis nebuvo aktyvus ir nesprendė dėl naujos nekilnojamojo turto kainos nustatymo, nors tam egzistavo realus pagrindas. Nuo nekilnojamojo turto vertės nustatymo iki pirmųjų pakartotinių varžytynių paskelbimo buvo praėję ganėtinai daug laiko – beveik 6 mėnesiai. Antstoliui turėjo būti žinoma, kad reali nekilnojamojo turto vertė varžytynių paskelbimo ir Varžytynių akto surašymo metu buvo ženkliai didesnė, nei nurodyta UAB „OBER-HAUS“ nekilnojamas turtas 2019 m. rugsėjo 20 d. ekspertizės akte Nr. 3173 EKZ_2019 RVI KLAI. Objektyvi nekilnojamojo turto rinkos vertė paprastai nustatoma varžytynių metu, antstoliui turėjo būti žinoma, kad jau net pirmųjų varžytynių metu nustatyta nekilnojamojo turto kaina – 332 000 Eur – neatitinka realios nekilnojamojo turto rinkos kainos. Dėl to apeliantė mano, kad antstolis, prieš skelbdamas pirmąsias pakartotines varžytynes, turėjo nekilnojamąjį turtą perkainoti.

28.2. Pirmosios instancijos teismas pažeidė CPK 185 straipsnyje įtvirtintas įrodymų vertinimo taisykles, kadangi visiškai nepagrįstai nesivadovavo didesniu patikimumo laipsniu pasižyminčiu teismo ekspertizės aktu, parengtu teismo ekspertės R. V., kuriuo nustatyta reali nekilnojamojo turto vertė 2020 m. kovo 12 d. yra 560 000 Eur, o 2020 m. gegužės 5 d. yra 550 000 Eur. Nukrypo nuo Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktikos (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2010 m. lapkričio 2 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K- 3- 430/2010), kurioje išaiškinta, kad tokio pobūdžio bylose turto rinkos kaina nustatoma teismui paskyrus ekspertizę ir kvalifikuotam bei teismų pasitikėjimą turinčiam teismo ekspertui atlikus ekspertizę, t. y. yra vadovaujamasi būtent teismo eksperto ekspertizės aktu nustatyta turto kaina.

28.3. Pirmosios instancijos teismas, priimdamas skundžiamą sprendimą, neatsižvelgė į tai, kad aukštesnės įrodomosios galios teismo ekspertizės aktas patvirtina, kad reali nekilnojamojo turto vertė jo įkainojimo metu (2020 m. kovo 12 d.) (560 000 Eur) esmingai, t. y. 35 proc. viršija antstolio R. V. patvarkyme nustatytą nekilnojamojo turto vertę (415 000 Eur), dėl ko nekilnojamasis turtas buvo realizuotas net už 40 proc. mažesnę kainą (332 000 Eur), nei tuo metu buvusi nekilnojamojo turto vertė (550 000 Eur), kas daro Varžytynių aktą negaliojančiu ab initio.

28.4. Pirmosios instancijos teismas visiškai nepagrįstai nesivadovavo teismo ekspertizės aktu, kadangi turto vertinimuose kaina nustatoma galutiniam vartotojui ir pridėtinės vertės mokestis (toliau – ir PVM) nėra atimamas (Lietuvos Respublikos turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymo (toliau – TVVPĮ) 2 straipsnio 13 punktas). Pirmosios instancijos teismas, priimdamas skundžiamą sprendimą, nevertino, kad UAB „OBER-HAUS“ nekilnojamas turtas 2019 m. rugsėjo 20 d. ekspertizės akte Nr. 3173 EKZ_2019 RVI KLAI 2.7.6. dalyje „Komentaras dėl PVM mokesčio“ nurodyta, kad minėtame akte nurodytoje turto vertėje PVM nėra įskaičiuotas, tačiau pažymėta, kad vykdant tokio turto pirkimo / pardavimo sandorį, PVM mokestį reikėtų pridėti prie šioje ataskaitoje nustatytos turto vertės. Tokiu būdu UAB „OBER-HAUS“ nekilnojamas turtas 2019 m. rugsėjo 20 d. ekspertizės aktu Nr. 3173 EKZ_2019 RVI KLAI nustatyta nekilnojamojo turto vertė – 502 150 Eur (su PVM), dėl ko nekilnojamasis turtas buvo realizuotas net už 34 proc. mažesnę kainą (332 000 Eur).

28.5. Pirmosios instancijos teismas, priimdamas skundžiamą sprendimą, padarė nepagrįstą išvadą, kad teismo ekspertizės aktas prieštarauja kitiems byloje esantiems įrodymams. Pažymi tai, kad teismo paskirtos ekspertizės akte nurodyta nekilnojamojo turto vertė 2020 m. kovo 12 d. yra nustatyta 560 000 Eur, o 2020 m. gegužės 5 d. yra nustatyta 550 000 Eur. Tokiu būdu, jau vien pridėjus PVM prie UAB „OBER-HAUS“ nekilnojamas turtas 2019 m. rugsėjo 20 d. ekspertizės akte Nr. 3173 EKZ_2019 RVI KLAI nurodytos nekilnojamojo turto vertės, gauname didesnę nekilnojamojo turto vertę – 502 150 Eur (su PVM) – ir nekilnojamojo turto vertės, nustatytos minėtame akte ir teismo ekspertizės akte taip žymiai nesiskiria. Atkreipia dėmesį, į tai, kad UAB „OBER-HAUS“ nekilnojamas turtas 2019 m. rugsėjo 20 d. ekspertizės akto Nr. 3173 EKZ_2019 RVI KLAI, BUAB „Nekilnojamojo turto valdymas“ 2019 m. gegužės 23 d. vertinimo ataskaitos Nr. DGV190523 ir UAB „OBER-HAUS“ nekilnojamas turtas 2021 m. liepos 28 d. nekilnojamojo turto vertinimo ataskaitos skirtumai yra susiję su turto vertintojų naudojamais metodais nustatant nekilnojamojo turto vertę. Atkreipia dėmesį į tai, kad visuose vertinimo dokumentuose naudojamos tos pačios turto vertinimo pajamų metodu formulės, tačiau parenkamos nors ir nežymiai, tačiau skirtingos diskonto normos (skirtumas tarp parinktos didžiausios ir mažiausios diskonto normos sudaro 0,6 proc.) bei kiti kintamieji (pavyzdžiui, kapitalizacijos norma, skirtumas tarp parinktos didžiausios ir mažiausios kapitalizacijos normos sudaro 0,28 proc.), kurie turi įtakos nustatomos nekilnojamojo turto vertės dydžiui. Suvienodinus visus kintamuosius, iš esmės visais byloje esančiais įrodymais būtų nustatyta nekilnojamojo turto vertė, lygi ar artima teismo ekspertizės akte nurodytai nekilnojamojo turto vertei.

28.6. Pažymi, kad pagrįstų abejonių kelia civilinės bylos nagrinėjimo metu antstolio pateikta UAB „OBER-HAUS“ nekilnojamas turtas 2021 m. liepos 28 d. nekilnojamojo turto vertinimo ataskaita, kadangi minėta ataskaita yra parengta suinteresuoto asmens – UAB „OBER-HAUS“ nekilnojamas turtas, kuris nekilnojamojo turto vertinimą atliko išieškojimo procese, dėl ko minėta ataskaita siekia patvirtinti savo ankstesniame nekilnojamojo turto vertinime – UAB „OBER-HAUS“ nekilnojamas turtas 2019 m. rugsėjo 20 d. ekspertizės akte Nr. 3173 EKZ_2019 RVI KLAI – pateiktą nekilnojamojo turto vertinimą ir nustatytą nekilnojamojo turto vertę. Minėtas subjektas nekilnojamojo turto vertinimą atliko taip pat suinteresuoto asmens – Antstolio – užsakymu, kuris šioje civilinėje byloje yra atsakovas. Tačiau, pirmosios instancijos teismas į šias aplinkybes neatsižvelgė.

Atsiliepimas

29. Atsiliepime į atsakovės BUAB „Nekilnojamojo turto valdymas“ apeliacinį skundą atsakovas antstolis R. V. prašo skundo netenkinti. Atsiliepime nurodomi tokie atsikirtimai:

29.1. Proceso metu BUAB „Nekilnojamojo turto valdymas“ pareiškus prieštaravimą dėl antstolio nustatytos turto rinkos vertės buvo paskirta ir atlikta papildoma ekspertizė areštuoto turto rinkos vertei nustatyti, kuria nustatyta turto rinkos verte buvo remiamasi vykdomojoje byloje parduodant turtą. Papildomos ekspertizės metu buvo papildomai atsižvelgiama į papildomai gautus dokumentus (2019 m. liepos 5 d. UAB "DROGAS raštą Nr. 4-185/19, Nekilnojamojo turto registre įregistruotą nuomos sutartį), patvirtinančius, realiai mokamą nuomos mokestį už vertinamą turtą. UAB „OBER-HAUS“ nekilnojamas turtas 2019 m. rugsėjo 20 d. ekspertizės akte Nr. 3173 AKZ_2019 RVI KLAI turto vertė skaičiuota atsižvelgiant į ilgą laiką realiai mokamą nuomos mokestį už parduotą turtą. Turto nuomininkas yra stambi įmonė (UAB „Drogas“), todėl abejoti susitarimo dėl nuomos mokesčio objektyvumu nėra jokio pagrindo. Be to, nekilnojamasis turtas buvo įvertintas atsižvelgiant į individualius turto požymius (įrengimo lygį, nusidėvėjimą, patrauklumą rinkoje dėl paties objekto dydžio, tikslios dislokacijos, privažiavimo prie jo, šalia esančių statinių ar kitų objektų), todėl BUAB „Nekilnojamojo turto valdymas“ teiginiai, jog nekilnojamasis turtas 415 000 Eur verte buvo įvertintas netinkamai, nėra pagrįsti.

Žemesnės instancijos teismas

29.2. Vykdymo procese pati ieškovė UAB „Nekilnojamojo turto valdymas“ teikė savo iniciatyva užsakytą turto vertinimo atskaitą (Turto vertintojo D. G. 2019 m. gegužės 23 d. nekilnojamo turto vertinimo ataskaita Nr. DGV190523) ir įrodinėjo, kad turto rinkos vertė sudaro 420 000 Eur. Atsakovas mano, kad BUAB „Nekilnojamojo turto valdymas“ tiesiog manipuliuoja procesu ir nepagrįstai reiškia priešieškinį. Be to, UAB „OBER-HAUS“ nekilnojamas turtas papildomos ekspertizės metu 2019 m. rugsėjo 20 d. ekspertizės akte nustatyta turto rinkos vertė vykdymo proceso metu nebuvo nuginčyta. Visi BUAB „Nekilnojamojo turto valdymas“ skundai susiję su turto pardavimo iš varžytynių paskelbimu vykdymo procese paskelbimu remiantis nustatyta 415 000 Eur rinkos verte, teismuose buvo atmesti (2020 m. vasario 12 d. Vilniaus miesto apylinkės teismo nutartis Nr. 2YT- 5081- 1080/2020; 2020 m. balandžio 2 d. Vilniaus apygardos teismo nutartis Nr. 2S-616-614/2020; 2020 m. gegužės 21 d. Vilniaus miesto apylinkės teismo nutartis atmesti skolininko skundą civilinėje byloje Nr. 2YT-16577-937-2020; 2020 m. gegužės 21 d. Vilniaus miesto apylinkės teismo nutartis atmesti skolininko skundą civilinė byla Nr. 2YT- 17383-937-2020; 2020 m. birželio 18 d. Vilniaus apygardos teismo nutartis atmesti skolininko atskirąjį skundą civilinė byla Nr. e2S- 902-392-2020; 2020 m. liepos 17 d. Vilniaus apygardos teismo nutartis atmesti skolininko atskirąjį skundą civilinė byla Nr. 2S- 1150- 864- 2020; 2020 m. liepos 21 d. Vilniaus apygardos teismo nutartis atmesti skolininko atskirąjį skundą civilinė byla Nr. 2S- 1167- 431- 2020; 2020 m. rugsėjo 24 d. Vilniaus apygardos teismo nutartis atmesti skolininko atskirąjį skundą civilinė byla Nr. 2S- 1433-854-2020).

29.3. Nurodo, kad CPK nuostatos reglamentuojančios priverstinį skolininko turto realizavimą numato turto pardavimą iš pirmųjų varžytynių arba, jeigu pirmosiose nedalyvauja nei vienas pirkėjas, iš antrųjų varžytynių. Pirmosiose varžytynėse parduodamo turto pradinė kaina sudaro 80 proc. nustatytos turto rinkos vertės, o antrosiose varžytynėse 60 proc. nustatytos turto rinkos vertės (CPK 718 straipsnis ir 722 straipsnio 1 dalis). Šiuo atveju vykdomojoje byloje turto vertė ekspertizės metu nustatyta 415 000 Eur, o 2020 m. kovo 12 d. paskelbtose pirmosiose pakartotinėse varžytynėse, kuriose nekilnojamasis turtas buvo parduotas, pradinė turto pardavimo kaina 332 000 Eur, t. y. 80 proc. nustatytos turto rinkos vertės, kaip tai numatyta CPK 718 straipsnyje. Dėl to, atsakovas mano, kad nėra pagrindo manyti, kad nekilnojamasis turtas buvo realizuotas už mažesnę kainą, negu ji turėjo būti nustatyta CPK 718 straipsnio numatyta tvarka.

29.4. Pažymi, kad neįvykus pirmosioms vėliau skelbtose pirmosiose pakartotinėse varžytynėse Nr. 187296 dalyvavo tik vienas dalyvis, kuris už nekilnojamąjį turtą pasiūlė pradinę nekilnojamojo turto pardavimo kainą (332 000 Eur). Toks menkas susidomėjimas parduodamu nekilnojamuoju turtu tik patvirtina, kad nekilnojamojo turto vertė skelbiant varžytynes nebuvo per maža. Rinkos dalyviai (nevertinant UAB „NT paslaugos“ pasiūlytos nerealios 690 000 Eur kainos už nekilnojamąjį turtą, kuri nebuvo sumokėta) realiai nebuvo pasirengę mokėti už nekilnojamąjį turtą didesnės kainos, nei paskelbtų pirmųjų varžytynių pradinė kaina, t. y. 332 000 Eur. Todėl, jeigu vertė būtų buvusi didesnė įvertinant, kad susidomėjimas nekilnojamuoju turtu net ir už ženkliai mažesnę kainą (332 000 Eur) buvo labai mažas, pirmosiose varžytynėse nekilnojamojo turto nebūtų pavykę parduoti, todėl nekilnojamasis turtas būtų vis tiek parduotas antrosiose varžytynėse už panašią kainą, kuria yra parduotas ginčijamu UAB „OBER-HAUS“ nekilnojamas turtas ekspertizės aktu.

29.5. Teismo ekspertizės akto Nr. 2021-058 išvados kelia rimtų abejonių dėl palyginamųjų objektų pasirinkimo, tiek dėl priskaičiuoto PVM, tiek dėl to, kad neatsižvelgta į realiai už parduoto nekilnojamojo turto mokamą nuomos mokestį, kuris tiksliausiai atspindi nekilnojamojo turto generuojamas realias pajamas ir turėtų būti naudojamas atliekant skaičiavimus. Pirmosios instancijos teismas turėjo pagrindą kritiškai vertinti teismo ekspertizės rezultatus ir teismo ekspertizės išvadomis nesiremti.

Atsiliepimas

30. Atsiliepime į atsakovės BUAB „Nekilnojamojo turto valdymas“ ir ieškovės UAB „Primestus“ apeliacinius skundus atsakovas antstolis A. L. A. prašo skundų netenkinti. Atsiliepime nurodomi tokie atsikirtimai:

30.1 BUAB „Nekilnojamojo turto valdymas“ apeliaciniame skunde pripažįsta, kad Turto pardavimo varžytynėse kaina bei pardavimo iš varžytynių pradinė kaina nustatyta CPK 718 straipsnyje. Atsakovo įsitikinimu vien ši atsakovės pripažįstama aplinkybė ipso jure ir ipso facto patvirtina, kad pirmosios instancijos teismas sprendime pagrįstai ir teisėtai sprendė, kad nekilnojamasis turtas neparduotas už mažesnę kainą ir Turto pardavimo iš varžytynių aktas negalėjo ir negali būti pripažintas negaliojančiu CPK 602 straipsnio 1 dalies 6 punkto pagrindu.

30.2 Turto rinkos vertė buvo nustatyta kaip tai numatyta CPK 681 straipsnyje, t. y. Turto rinkos kainą nustatė ekspertas, turintis atitinkamą specialiųjų žinių ir kompetencijų. Vykdymo proceso metu apeliantė neginčijo UAB „OBER-HAUS“ nekilnojamas turtas ekspertizės akto, pasiūlymų dėl nustatytos Turto rinkos kainos neteikė. Antstolis Turto varžytynėse nustatė tik pradinę pardavimo kainą.

30.3 Apeliantės nesutikimas su pirmosios instancijos teismo išvada nesivadovauti teismo ekspertizės aktu Nr. 2021-058 yra grindžiamas subjektyvaus pobūdžio pamąstymais. Dėl to, nesudaro pagrindo teigti, kad sprendime darytos išvados galėtų prieštarauti civilinėje byloje esantiems įrodymams.

Žemesnės instancijos teismas

30.4 Dėl ieškovės UAB „Primestus“ apeliacinio skundo nurodo, kad pirmosios instancijos teismas pagrįstai ir teisėtai sprendė, kad ieškovė neturi materialinio teisinio suinteresuotumo civilinėje byloje. Pagrįstai šią civilinės bylos dalį nutraukė. Apeliantė atsisakė reikalavimo dėl nuosavybės teisės į Turtą pripažinimo, dėl to apeliantės reikalavimas dėl Turto pardavimo iš varžytynių akto pripažinimo negaliojančiu apeliantei jokių materialiųjų teisių ir pareigų nesukels.

30.5 Aplinkybė, kad tarp apeliančių buvo sudaryta Preliminari sutartis, neturi reikšmės, nes ši sutartis neįsigaliojo ir negali būti vykdoma priverstinai. Ieškovė neįgijo ir negalėjo įgyti teisių į Turtą Preliminarios sutarties pagrindu.

Atsiliepimas

31. Atsiliepime į atsakovės BUAB „Nekilnojamojo turto valdymas“ apeliacinį skundą ieškovė UAB „Primestus“ prašo skundą tenkinti. Atsiliepime nurodomi tokie atsikirtimai:

31.1 Pirmosios instancijos teismas pažeidė CPK 185 straipsnyje įtvirtintas įrodymų vertinimo taisykles bei nesivadovavo didesnio patikimumo laipsniu pasižyminčiu teismo ekspertizės aktu.

31.2 Pirmosios instancijos teismas neatsižvelgė į tai, kad teismo ekspertizės aktas patvirtina, jog reali Turto vertė įkainojimo metu (2020 m. kovo 12 d.) esmingai, t. y. 35 proc. viršijo antstolio R. V. patvarkyme nustatytą Turto vertę, dėl ko nekilnojamasis turtas buvo realizuotas net už 40 proc. mažesnę kainą.

31.3 Pažymi, kad vykdant tokio turto pirkimo pardavimo sandorį PVM mokestį reikia pridėti prie šioje ataskaitoje nustatytos turto vertės. Dėl ko ekspertizės akte Nr. 3171 EKZ_ 2019 RVI KLAI įvertintas nekilnojamasis turtas (502 150 Eur su PVM), buvo realizuotas net už 34 proc. mažesnę kainą.

32. Atsiliepimuose į atsakovės BUAB „Nekilnojamojo turto valdymas“ ir ieškovės UAB „Primestus“ apeliacinius skundus trečiasis asmuo AB „Swedbank“ prašo skundų netenkinti.

Žemesnės instancijos teismas

32.1 Nurodo, kad pirmosios instancijos teismas pagrįstai konstatavo, kad teismo ekspertizės aktas Nr. 2021-058 turi tokių trūkumų, kurie leidžia pagrįstai teigti, jog jame nurodyta Turto rinkos vertė nustatyta netinkamai ir nėra tikroji teismo ekspertizės objekto rinkos vertė atitinkamomis datomis, o teismo ekspertizės aktas nėra pagrįstas.

32.2 Apeliantės neįrodė, kad Turto kaina vykdymo procese buvo nustatyta netinkamai ir neatitiko realios ginčo turto rinkos vertė.

32.3 Ieškovė UAB „Primestus“ neįsigijo Turto, todėl neturi teisės reikalauti pripažinti nuosavybės teisės į AB „Swedbank“ įkeistą Turtą.

32.4 Ieškovės patikslinto ieškinio reikalavimą išnagrinėjus teisme teisė į teisminę gynybą nebūtų įgyvendinta, nes tokio reikalavimo nagrinėjimas ir patenkinimas ieškovei nesukeltų materialiųjų teisinių padarinių, nemodifikuotų ieškovės teisių ir pareigų apimties. Dėl to, ieškovės paskutiniu patikslintu ieškiniu pareikštas reikalavimas pagal savo pobūdį nesukels ieškovei materialiųjų teisinių padarinių ir negali būti savarankiškas bylos nagrinėjimo dalykas. Pirmosios instancijos teismas pagrįstai netenkino ieškovės reikalavimų ir civilinės bylos dalį pagal ieškovės ieškinį nutraukė.

Atsiliepimas

33. Atsiliepime į ieškovės UAB „Primestus“ apeliacinį skundą atsakovė BUAB „Nekilnojamojo turto valdymas“ apeliacinį skundą prašo jį tenkinti. Atsakovės įsitikinimu, ieškovė laikytina suinteresuotu asmeniu vykdymo procese, turinčiu teisę pareikšti ieškinį dėl varžytynių akto pripažinimo negaliojančiu CPK 602 straipsnio 1 dalies 6 punkto ir 7 punkto pagrindais, remdamasi tuo, kad nekilnojamasis turtas parduotas už esmingai mažesnę kainą negu ji turėjo būti nustatyta įstatymų nustatyta tvarka ir Turto pardavimas iš varžytynių pažeidė esmines ieškovės teises. Ieškovė yra atsakovės kreditorė, pareiškusi kreditorinį reikalavimą UAB „Nekilnojamojo turto valdymas“ nemokumo byloje.

Motyvuojamoji dalis

Teisėjų kolegija konstatuoja:

IV. Apeliacinės instancijos teismo nustatytos bylos aplinkybės, teisiniai argumentai ir išvados

33. Bylos nagrinėjimo apeliacine tvarka ribas sudaro apeliacinio skundo faktinis ir teisinis pagrindai bei absoliučių teismo sprendimo negaliojimo pagrindų patikrinimas (CPK 320 straipsnio 1 dalis). Apeliacinės instancijos teismo teisėjų kolegija, nagrinėdama šią bylą apeliacine tvarka, nenustatė absoliučių pirmosios instancijos teismo sprendimo negaliojimo pagrindų ir aplinkybių, dėl kurių turėtų būti peržengtos apeliaciniuose skunduose nustatytos ribos dėl to, kad to reikalauja viešasis interesas ir neperžengus skundų ribų būtų pažeistos asmens, visuomenės ar valstybės teisės ir teisėti interesai (CPK 320 straipsnio 2 dalis), todėl bylą nagrinėja laikydamasi apeliacinių skundų ribų.

Dėl bylai reikšmingų aplinkybių

34. Iš Nekilnojamojo turo registro įrašo nustatyta, kad nekilnojamasis turtas – kavinės patalpos, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esančios (duomenys neskelbtini), Klaipėdoje, nuosavybės teise priklausė UAB „Nekilnojamojo turto valdymas“. AB „Swedbank“ ir UAB „Nekilnojamojo turto valdymas 2009 m. spalio 2 d. pasirašė kredito sutartį Nr. (duomenys neskelbtini) (su visais pakeitimais ir papildymais), pagal kurią AB „Swedbank“ suteikė kreditą UAB „Nekilnojamojo turto valdymas“.

35. Užtikrinant UAB „Nekilnojamojo turto valdymas“ įsipareigojimų AB „Swedbank“ pagal 2009 m. spalio 2 d. kredito sutartį Nr. (duomenys neskelbtini) įvykdymą, UAB „Nekilnojamojo turto valdymas“ 2014 m. spalio 8 d. sutartinės hipotekos lakštu AB „Swedbank“ įkeitė kavinės patalpas. UAB „Nekilnojamojo turto valdymas“ priklausęs nekilnojamasis turtas pirmos eilės hipoteka (hipotekos sutarties identifikavimo kodas (duomenys neskelbtini)) ir antros eilės hipoteka (hipotekos sutarties identifikavimo kodas (duomenys neskelbtini)) įkeistas kreditorei AB „Swedbank“.

36. Nekilnojamojo turto registro 2020 m. balandžio 29 d. išrašo duomenimis, dėl ginčo turto buvo įregistruoti šie juridiniai faktai: 1) areštas – 2018 m. liepos 19 d. Turto arešto aktų registro pranešimo apie turto arešto įregistravimą pagrindu apribota disponavimo teisė, areštavusi institucija – antstolis R. V.; 2) sudaryta nuomos sutartis – 2002 m. lapkričio 7 d. nuomos sutarties, 2006 m. rugsėjo 15 d. susitarimo ir 2016 m. birželio 17 d. susitarimo pakeisti sutartį pagrindu; terminas – iki 2026 m. rugsėjo 30 d.; 3) hipoteka – 2014 m. lapkričio 12 d. Hipotekos registro pranešimas apie hipotekos įregistravimą Nr. (duomenys neskelbtini); 4) hipoteka – 2009 m. spalio 14 d. Hipotekos registro pranešimas apie hipotekos įregistravimą Nr. (duomenys neskelbtini); taip pat įregistruotos žymos apie 2018 m. liepos 3 d. ir 2018 m. liepos 10 d. atliktus vykdomuosius įrašus.

37. Antstolio R. V. kontoroje vykdytas Vilniaus m. 2-ojo notarų biuro notarės D. M. 2018 m. liepos 3 d. išduotas notaro vykdomasis įrašas dėl priverstinio skolos, užtikrintos nekilnojamojo turto hipoteka, išieškojimo pagal hipotekos kreditorės AB „Swedbank“ prašymą Nr.: 3- 9396 dėl 144 283,12 Eur skolos ir vykdomajame dokumente nurodytų sutartinių bei įstatyminių palūkanų išieškojimo iš skolininkės UAB „Nekilnojamojo turto valdymas“ išieškotojos AB „Swedbank“ naudai (vykdomoji byla Nr. 0179/18/01297).

38. Taip pat buvo vykdytas Vilniaus m. 2-ojo notarų biuro notarės D. M. 2018 m. liepos 3 d. išduotas notaro vykdomasis įrašas dėl priverstinio skolos, užtikrintos nekilnojamojo turto hipoteka, išieškojimo pagal hipotekos kreditorės AB „Swedbank“ prašymą Nr.: 3-9400 dėl 1 135 185,70 Eur skolos ir vykdomajame dokumente nurodytų sutartinių bei įstatyminių palūkanų išieškojimo iš skolininkės UAB „Nekilnojamojo turto valdymas“, išieškotojos AB „Swedbank“ naudai (vykdomoji byla Nr. 0179/18/01301).

39. UAB „Primestus“ ir OOO „RENT-INVEST“ 2018 m. gruodžio 5 d. sudarė reikalavimo teisės perleidimo sutartį, šia sutartimi OOO „RENT-INVEST“ perleido reikalavimo teisę į skolininkų UAB „Nekilnojamojo turto valdymas“ ir UAB „Emilė“ solidarią skolą 9 990 000 Eur sumai. 2019 m. gegužės 3 d. UAB „Primestus“ su UAB „Nekilnojamojo turto valdymas“ ir UAB „Emilė“ sudarė Preliminariąją skolos padengimo nekilnojamuoju turtu sutartį. Preliminarios sutarties 1 ir 2 punktuose šalys pareiškė, kad 9 900 000 Eur skolą skolininkės UAB „Nekilnojamojo turto valdymas“ ir UAB „Emilė“ padengs sudarant su UAB „Primestus“ skolos padengimo nekilnojamuoju turtu sutartį, kuria skolininkės perduos kreditorės nuosavybėn nurodytą nekilnojamąjį turtą, tarp jo, pagal Preliminariosios sutarties 2 punkto 38 papunktį, ir ginčo nekilnojamąjį turtą. Preliminariosios sutarties 4 punkte nustatyta, kad pagrindinę skolos padengimo nekilnojamuoju turtu sutartį pas notarą sutarties šalys įsipareigojo sudaryti ne vėliau kaip iki 2020 m. sausio 15 d. Ieškovė UAB „Primestus“ 2020 m. sausio 6 d. raštu kreipėsi į UAB „Nekilnojamojo turto valdymas“ ir UAB „Emilė“ dėl turto perleidimo sutarčiai sudaryti reikiamų dokumentų pateikimo. UAB „Nekilnojamojo turto valdymas“ 2020 m. sausio 9 d. atsakyme dėl sutarties sudarymo nurodė, kad šiuo metu sudaryti Pagrindinės sutarties negalima, nes nekilnojamajam turtui, kurį buvo numatyta perleisti UAB „Primestus“ pagal 2019 m. gegužės 3 d. sutartį, yra taikomi turto areštai, o gauti kreditorės sutikimą turtui perleisti kol kas nėra galimybės. Pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta.

40. Antstolis 2019 m. vasario 21 d. priėmė patvarkymą dėl ekspertizės kavinės, esančios (duomenys neskelbtini), Klaipėdoje, rinkos vertei nustatyti. Antstolis 2019 m. kovo 21 d. patvarkymu Nr. S- 19- 179-6358 dėl informavimo apie nustatytą areštuoto turto rinkos vertę informavo UAB „Nekilnojamojo turto valdymas“, kad, atlikus ekspertizę, areštuoto turto rinkos vertė nustatyta 306 000 Eur ir išaiškino nuostatas dėl varžytynių skelbimo.

41. UAB „Nekilnojamojo turto valdymas“ 2019 m. balandžio 10 d. kreipėsi su skundu į teismą dėl antstolio veiksmų, prašydama panaikinti antstolio R. V. 2019 m. kovo 21 d. patvarkymą Nr. S- 19- 179-6358. Vilniaus miesto apylinkės teismas 2019 m. birželio 12 d. nutartimi civilinėje byloje Nr. 2YT-18773-937/2019, UAB „Nekilnojamojo turto valdymas“ skundą tenkino, panaikino antstolio R. V. 2019 m. kovo 21 d. patvarkymą Nr. S-19-179-6358 dėl informavimo apie nustatytą areštuoto turto rinkos vertę. Teismas sprendė, kad nustatant areštuoto turto rinkos kainą nepagrįstai neįvertinta aplinkybė dėl patalpų nuomos sutarties ir gaunamų pajamų iš nuomos.

42. Antstolis 2019 m. rugpjūčio 2 d. patvarkymu Nr. S-19-179-20757 dėl areštuoto turto perkainojimo, vykdydamas įsiteisėjusią teismo nutartį civilinėje byloje Nr. 2YT-18773-937/2019, gavęs išieškotojos AB „Swedbank“ sutikimą, kad areštuotas nekilnojamasis turtas būtų perkainotas, nustatė naują areštuoto turto rinkos vertę – 420 000 Eur.

43. UAB „Nekilnojamojo turto valdymas“ 2019 m. rugsėjo 2 d. antstoliui pateikė prieštaravimus dėl areštuoto turto perkainojimo. Antstolis 2019 m. rugsėjo 10 d. patvarkymu, atsižvelgdamas į skolininkės pareikštus prieštaravimus dėl turto perkainojimo, ir į tai, kad iš esmės turto rinkos vertė ekspertizės metu apskaičiuota neįvertinus realiai mokamo nuomos mokesčio, paskyrė papildomą ekspertizę areštuoto turto rinkos vertei nustatyti. Atlikus papildomą ekspertizę, antstolio 2019 m. spalio 4 d. patvarkymu Nr. S-19-179-27206 UAB „OBER-HAUS“ nekilnojamas turtas ekspertizės akto Nr. 3173 EKZ_2019 RVI KLAI (toliau – ir UAB „OBER-HAUS“ nekilnojamas turtas 2019 m. rugsėjo 20 d. ekspertizės aktas) pagrindu turto vertė nustatyta 415 000 Eur.

44. Vykdomojoje byloje Nr. 0179/18/01297 antstolio R. V. 2019 m. gruodžio 12 d. patvarkymu Nr. S- 19-179-34341 paskelbtos turto pirmosios varžytynės (varžytynių Nr. 183460), pradinė parduodamo iš pirmųjų varžytynių turto kaina 332 000 Eur. Varžytynes laimėjo UAB „NT paslaugos“. UAB „NT paslaugos“ 2020 m. sausio 10 d. banko pervedimu sumokėjo 33 200 Eur varžytynių Nr. 183460 dalyvio mokestį. Antstolis 2020 m. sausio 13 d. pranešime apie laimėtas turto varžytynes Nr. 183460 varžytynių laimėtoją UAB „NT paslaugos“ informavo apie pareigą iki 2020 m. vasario 12 d. įskaitytinai sumokėti į antstolio depozitinę sąskaitą pasiūlytos kainos už turtą ir sumokėto varžytynių dalyvio mokesčio kainos skirtumą, kuris sudaro 656 800 Eur. Nustatyta, kad varžytynes laimėjusi varžytynių dalyvė UAB „NT paslaugos“ per nustatytą terminą nesumokėjo visos pasiūlytos turto kainos, ir 2020 m. vasario 18 d. antstolio patvarkymu Nr. S-20-179-4895 turto pirmosios varžytynės (varžytynių Nr. 183460) paskelbtos neįvykusiomis.

45. Antstolio 2020 m. kovo 12 d. patvarkymu Nr. S-20-179-6664 paskelbtos turto pirmosios pakartotinės varžytynės. 2020 m. gegužės 5 d. surašytas turto pardavimo iš varžytynių aktas Nr. S20- 179-13202. Turto pardavimo iš varžytynių akto duomenimis, 2020 m. balandžio 14 d. įvykusiose varžytynėse Nr. 187296 parduotas skolininkei UAB „Nekilnojamojo turto valdymas“ priklausęs nekilnojamasis turtas. Naujasis turto savininkas (pirkėjas) A. L. A., pardavimo suma – 332 000 Eur, visa suma už nupirktą turtą įmokėta 2020 m. gegužės 5 d.

46. Nagrinėjamoje byloje turto rinkos vertei nustatyti taip pat buvo paskirta teismo ekspertizė. Byloje pateiktas teismo ekspertės R. V. 2021 m. birželio 10–14 d. surašytas UAB „ideArt“ Nekilnojamojo turto ekspertizės aktas Nr. 2021-058 (toliau – ir teismo ekspertizės aktas), jame pateiktos išvados, kad nekilnojamojo turto vertė, nustatyta pajamų metodu, 2020 m. kovo 12 d. yra 560 000 Eur, o 2020 m. gegužės 5 d. yra 550 000 Eur.

47. Atsakovas antstolis R. V. pateikė UAB „OBER-HAUS“ nekilnojamas turtas 2021 m. liepos 28 d. nekilnojamojo turto vertinimo ataskaitą, kurioje, atlikus retrospektyvinį nekilnojamojo turto rinkos vertės nustatymą, naudojant pajamų metodą vertinamo ginčo nekilnojamojo turto rinkos vertė 2020 m. kovo 12 d. datai nustatyta 384 000 Eur.

48. Vilniaus apygardos teismo 2021 m. gegužės 21 d. nutartimi, priimta civilinėje byloje Nr. eB2- 1992- 912/2021, įsiteisėjusia 2021 m. rugsėjo 2 d., UAB „Nekilnojamojo turto valdymas“ iškelta bankroto byla, bankroto administratore paskirta UAB „Lideris“.

Dėl turto pardavimo iš varžytynių akto pripažinimo negaliojančiu

49. Apeliantės apeliaciniuose skunduose teigia, kad nekilnojamasis turtas parduotas už per mažą kainą, t. y. parduotas 332 000 Eur, antstolio įkainotas 415 000 Eur sumai, tačiau reali turto vertė, vadovaujantis bylos nagrinėjimo metu atliktos teismo ekspertizės aktu (teismo ekspertės R. V. 2021 m. birželio 10–14 d. UAB „ideArt“ nekilnojamojo turto ekspertizės aktas Nr. 2021- 058), 2020 m. kovo 12 d. buvo 560 000 Eur, o 2020 m. gegužės 5 d. – 550 000 Eur.

50. CPK 602 straipsnyje įtvirtinti pagrindai, kuriems esant turto pardavimo iš varžytynių aktas gali būti pripažintas negaliojančiu. Vienas iš jų – jeigu nekilnojamasis turtas parduotas už mažesnę kainą, negu ji turėjo būti nustatyta CPK 718 straipsnyje ir 722 straipsnio 1 dalyje nustatyta tvarka (CPK 602 straipsnio 1 dalies 6 punktas).

51. CPK 681 straipsnio 1 dalyje įtvirtinta, kad, areštuodamas skolininko turtą, antstolis jį įkainoja rinkos kainomis, atsižvelgdamas į turto nusidėvėjimą bei į arešto metu dalyvaujančių išieškotojo ir skolininko nuomones. Jeigu skolininkas ar išieškotojas prieštarauja antstolio atliktam įkainojimui arba jei antstoliui kyla abejonių dėl turto vertės, antstolis turto vertei nustatyti skiria ekspertizę. Vykdymo proceso metu įkainoto turto vertei pasikeitus, antstolio patvarkymu nekilnojamasis turtas gali būti perkainojamas laikantis šiame straipsnyje nustatytos tvarkos (CPK 681 straipsnio 2 dalis). Įstatymų leidėjas taip pat įtvirtino vykdymo proceso dalyvių (skolininko ir išieškotojo) teisę pareikšti prieštaravimus dėl turto įkainojimo (CPK 681 straipsnio 3 dalis). Pagal CPK 718 straipsnį, pirmą kartą rengiamose (pirmosiose) varžytynėse parduodamo turto nustatoma pradinė kaina sudaro aštuoniasdešimt procentų CPK 681 straipsnyje numatyta tvarka nustatytos turto kainos.

52. CPK 602 straipsnio 1 dalies 6 punkte nustatyto pagrindo konstatavimas bei varžytynių akto (ar, atitinkamai, turto perdavimo išieškotojui akto) pripažinimas negaliojančiu galimas tik tada, kai turto pardavimo iš varžytynių kaina yra esmingai mažesnė už kainą, kuri turėjo būti nustatyta pagal įstatymą, o gauta už turtą suma neproporcinga to turto rinkos vertei ir taip neproporcingai apribojamos skolininko nuosavybės teisės (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2012 m. kovo 29 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-121/2012).

53. Kasacinis teismas yra išaiškinęs, kad įstatymas antstoliui nustato pareigą ir suteikia realias galimybes taip įkainoti areštuotą turtą, kad įkainojimas atitiktų galimas realias rinkos kainas ir optimaliai atitiktų tiek išieškotojo, tiek skolininko interesus (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2009 m. balandžio 23 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-7-90/2009).

54. Nagrinėjamoje byloje nustatyta, kad antstolis, siekdamas teisingai įkainoti ginčo turtą, paskyrė dvi turto vertinimo ekspertizes, kurias pavedė atlikti turto vertintojui. UAB „OBER-HAUS“ nekilnojamas turtas 2019 m. kovo 12 d. ekspertizės akte nustatyta, kad atsakovei priklausančio nekilnojamojo turto vertė yra 306 000 Eur, 2019 m. rugsėjo 20 d. ekspertizės akte – 415 000 Eur.

55. Apeliantės nesutinka su pirmosios instancijos teismo išvada, kad ginčo nekilnojamasis turtas buvo parduotas už pagrįstą kainą vadovaujantis UAB „OBER-HAUS“ nekilnojamas turtas 2019 m. rugsėjo 20 d. ekspertizės aktu, kuriame nustatyta turto vertė 415 000 Eur. Teigia, kad teismas turėjo vadovautis ne minėtu ekspertizės aktu, bet teismo ekspertize, bei, kadangi nekilnojamasis turtas parduotas po pusės metų nuo atlikto turto vertinimo, todėl ginčo turto kaina buvo pasikeitusi ir turėjo būti nustatyta pakartotinai.

Dėl tinkamų įrodymų rinkos kainai nustatyti

56. Byloje atliktoje teismo ekspertizėje teismo ekspertė nustatė, kad ginčo turto vertė, nustatyta pajamų metodu, 2020 m. kovo 12 d. buvo 560 000 Eur, o 2020 m. gegužės 5 d. buvo 550 000 Eur.

57. Pirmosios instancijos teismas nesirėmė teismo ekspertizės nustatyta ginčo turto kaina, kadangi, teismo vertinimu, ekspertizė turėjo esminių trūkumų dėl vertės apskaičiavimo.

58. Sprendė, kad UAB „OBER-HAUS“ nekilnojamas turtas 2019 m. rugsėjo 20 d. ekspertizės akte nustatyta turto kaina yra pagrįsta (415 000 Eur), kadangi panaši turto vertė užfiksuota ir vykdymo procese skolininkės UAB „Nekilnojamojo turto valdymas“ pateiktoje 2019 m. gegužės 23 d. vertinimo ataskaitoje Nr. DGV190523 – 420 000 Eur. Pažymėjo, kad antstolio R. V. pateikta UAB „OBER-HAUS“ nekilnojamas turtas 2021 m. liepos 28 d. nekilnojamojo turto vertinimo ataskaita, kurioje, atlikus retrospektyvinį turto rinkos vertės nustatymą, naudojant pajamų metodą vertinamo ginčo nekilnojamojo turto rinkos vertė 2020 m. kovo 12 d. datai nustatyta 384 000 Eur. Byloje esančiuose (anksčiau paminėtose) rašytiniuose įrodymuose užfiksuotos nekilnojamojo turto vertės tarpusavyje yra iš esmės panašios, nesiskiria iš esmės.

59. Apeliantės teigia, kad pirmosios instancijos teismas nukrypo nuo Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktikos, nes nepagrįstai nesivadovavo teismo ekspertizės aktu. Būtent teismo ekspertizė R. V. patvirtina, kad nekilnojamasis turtas buvo parduotas už mažesnę nei reali turto rinkos vertė.

60. Kasacinio teismo praktikoje yra išaiškinta, kad teismo nutartimi paskirtos ir įstatymo nustatyta tvarka atliktos ekspertizės išvada yra laikoma specialia įrodinėjimo priemone – eksperto išvada (CPK 177 straipsnio 2 dalis, 2016 straipsnis). Nors pripažįstama, kad ekspertizės akte esantys duomenys pagal jų objektyvumą dėl gavimo aplinkybių paprastai yra patikimesni už kituose įrodymų šaltiniuose esančius įrodymus, tačiau eksperto išvadai CPK nenustatyta išankstinės įrodomosios galios, teismui ji nėra privaloma ir turi būti vertinama pagal vidinį teismo įsitikinimą kartu su kitais byloje esančiais įrodymais (CPK 218 straipsnis). Vidinis teismo įsitikinimas dėl eksperto išvados turi susiformuoti visapusiškai, išsamiai ir objektyviai ištyrus visus byloje esančius įrodymus. Tai reiškia, kad įvertintini įrodymai, kurie patvirtina ar paneigia ekspertizės akte ir eksperto išvadoje esančias aplinkybes, o atliekant šį vertinimą atsižvelgiama į visų įrodymų tikslumą, detalumą, išsamumą, patikimumą, prigimtį ir kitas svarbias aplinkybes, sudarančias pagrindą eksperto išvadą vertinti kaip patikimą įrodymą arba priešingu atveju motyvuotai spręsti, kad eksperto išvados yra nepagrįstos ir teismas jomis kaip įrodymais nesivadovaus (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2021 m. vasario 3 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-9-421/2021).

61. Taigi, pirmosios instancijos teismas pagrįstai vertino teismo ekspertizės patikimumą ir jos rezultatus kitų bylos įrodymų kontekste.

62. Apeliacinės instancijos teismas pritaria pirmosios instancijos teismo išvadoms, kad šiuo atveju atlikta teismo ekspertizė nėra patikimas įrodymas dėl palyginamųjų objektų pasirinkimo (nustatant turto rinkos vertę pajamų metodu vidutinės 1 kv. m kainos apskaičiavimui atlikti pateiktų lyginamųjų nuomos sandorių objektų plotai yra gerokai mažesni už vertinamo turto bendrąjį plotą, didesnio ploto objektų neįtraukta) ir dėl priskaičiuoto PVM vertinant 1 kv. m. nuomos kaina per mėnesį.

63. Apeliantės UAB „Nekilnojamojo turto valdymas“ teiginiai, kad apskaičiuojant lyginamųjų objektų 1 kv. m nuomos kainų vidurkį, turi būti įskaičiuotas PVM laikytini nepagrįstais. Pažymėtina, kad pradinė nekilnojamojo turto pardavimo kaina varžytynėse buvo nustatyta be PVM, nekilnojamasis turtas parduotas nurodant kainą be PVM. Apeliacinės instancijos teismas pritaria pirmosios instancijos teismo išvadai, kad teismo ekspertizės akte turto vertei nustatyti apskaičiavimams naudota 1 kv. m. nuomos kaina per mėnesį su PVM nepagrįstai padidino nekilnojamojo turto vertę.

64. Apeliantė BUAB „Nekilnojamojo turto valdymas“ taip pat nesutinka, kad teismo ekspertizėje vertinti mažesnio ploto objektai nepagrįstai padidino turto vertę, teigia, kad vertinant galimas nuomos pajamas ir lyginant tik didesnio nei 100 kv. m ploto objektus, teismo ekspertizė būtų nustačiusi dar didesnę nekilnojamojo turto vertę, tačiau nepateikia jokių objektyvių įrodymų.

65. Apeliantė BUAB „Nekilnojamojo turto valdymas“ nurodo aplinkybę, kad teismo ekspertizėje ir UAB „OBER-HAUS“ nekilnojamas turtas 2019 m. rugsėjo 20 d. ekspertizės akte panaudotos skirtingos diskonto normos (atitinkamai 8,60 proc. ir 9 proc.) Pažymi, kad pasirinkta diskonto norma turi reikšmės galutinei turto vertei, kadangi kuo mažesnė diskonto norma, tuo didesnė nustatoma turto vertė.

66. Sutikdama, kad konkrečios diskonto normos parinkimas priklauso nuo kiekvieno vertintojo diskrecijos, apeliantė teikia tik abstrakčius argumentus apie vertintojų parenkamą diskonto normą, nepasisakydama, kodėl, jos manymu, UAB „OBER-HAUS“ nekilnojamas turtas 2019 m. rugsėjo 20 d. parinkta diskonto norma yra netinkama. Pirmosios instancijos teismas teismo ekspertės ekspertizės akte nevertino nustatytos diskonto normos ir jos įtakos galutinei nekilnojamojo turto vertei, nes nustatė kitus trūkumus, kurių konstatavimas buvo pakankamas nesivadovauti teismo ekspertės pateikta ekspertizės išvada. Kadangi apeliantės argumentai nepaneigia UAB „OBER-HAUS“ nekilnojamas turtas parinktos diskonto normos tinkamumo, plačiau dėl šio argumento teisėjų kolegija nepasisako.

67. Įvertinus, kad teismo ekspertizės akte nurodyta turto vertė esmingai skiriasi nuo visų kitų byloje atliktų turto vertinimų: vykdomojoje byloje antstolio paskirtų ekspertizių metu nustatytos nekilnojamojo turto rinkos vertės (415 000 Eur) ir pačios apeliantės BUAB „Nekilnojamojo turto valdymas“ iniciatyva ginčijant antstolio veiksmus pateiktoje turto vertinimo ataskaitoje (2019 m. gegužės 23 d. nekilnojamojo turto vertinimo ataskaita Nr. DGV190523) nustatytos nekilnojamojo turto rinkos vertės (420 000 Eur), taip pat civilinės bylos nagrinėjimo metu turto vertintojos UAB „OBER-HAUS“ nekilnojamas turtas 2021 m. liepos 28 d. ataskaitoje restrospektyviai nustatytos nekilnojamojo turto rinkos vertės (2020 m. kovo 12 d. 384 000 Eur), dėl objektyvių metodologinių teismo ekspertizės atlikimo skirtumų, spręstina, kad teismo ekspertizėje nustatyta kaina nepaneigia, kad UAB „OBER-HAUS“ nekilnojamas turtas 2019 m. rugsėjo 20 d. ekspertizės aktu nustatytos kainos (415 000 Eur) teisingumo.

68. Spręstina, byloje esančių įrodymų visuma sudaro pagrindą išvadai, kad nekilnojamasis turtas buvo parduotas už adekvačią, realią ir labiausiai tokioje situacijoje apeliantės UAB „Nekilnojamojo turto valdymas“ interesus bei rinkos vertę atitikusią kainą. Pagrindą būtent tokiai išvadai sudaro vykdomojoje byloje esantys turto vertės nustatymo 2019 m. rugsėjo 20 d. ekspertizės aktas.

Dėl pareigos iš naujo nustatyti rinkos vertę

69. Apeliantė BUAB „Nekilnojamasis turto valdymas“ apeliaciniame skunde teigia, kad nuo turto vertės nustatymo iki pirmųjų pakartotinių varžytynių paskelbimo buvo praėję šeši mėnesiai, todėl jos teigimu turėjo būti iš naujo nustatoma turto rinkos vertė.

70. Apeliacinės instancijos teismo vertinimu, pusė metų laikotarpis nuo turto įvertinimo iki jo pardavimo iš varžytynių nelaikytinas ilgu terminu, be to, apeliantė neįrodinėja esminių pasikeitimų nekilnojamojo turto rinkoje tuo laikotarpiu, kas suponuotų savarankišką pagrindą pervertinti turtą ir už trumpesnį terminą.

71. Akcentuotina tai, kad antstolis vykdymo procese skyrė dvi nekilnojamojo turto vertinimo ekspertizes ir turtą įkainojo pagal antrosios ekspertizės akte nustatytą vertę. Antstolis iš viso paskelbė dvi pirmąsias nekilnojamojo turto varžytynes, vienos varžytynės paskelbtos neįvykusiomis, nes varžybas laimėjęs varžytynių dalyvis UAB „NT paslaugos“ nustatytu terminu nesumokėjo 656 800 Eur kainos už nekilnojamąjį turtą. Nekilnojamasis turtas parduotas paskelbus pirmąsias pakartotines nekilnojamojo turto varžytynes. Antstolis, nustatydamas pradinę nekilnojamojo turto pardavimo iš varžytynių kainą, vadovavosi CPK 681,718, 722 straipsniuose įtvirtintomis turto kainos nustatymo taisyklėmis, atsižvelgė į skolininkės UAB „Nekilnojamojo turto valdymas“ prieštaravimus dėl nekilnojamojo turto kainos, teismo išaiškinimus dėl nekilnojamojo turto kainos nustatymo.

72. Dėl to aplinkybė, kad UAB „OBER-HAUS“ nekilnojamas turtas 2019 m. rugsėjo 20 d. ekspertizės akte nurodyta nekilnojamojo turto rinkos vertė didesnė 83 000 Eur negu kaina, už kurią parduotas nekilnojamasis turtas, nėra pagrindas konstatuoti, kad nekilnojamasis turtas parduotas už mažesnę kainą, negu ji turėjo būti nustatyta CPK 718 straipsnyje ir 722 straipsnio 1 dalyje nustatyta tvarka ir pripažinti negaliojančiu turto pardavimo iš varžytynių aktą (CPK 602 straipsnio 1 dalies 6 punktas). Be to, antstolis varžytynėse nustatė tik pradinę parduodamo nekilnojamojo turto vertę. Pirminėse pakartotinėse varžytynėse dalyvavo tik vienas varžytynių dalyvis (atsakovas A. L. A.). Teisėjų kolegija konstatuoja, kad antstolis, siekdamas nustatyti nekilnojamojo turto rinkos kainą, ėmėsi visų teisėtų priemonių, kad apgintų išieškotojo ir skolininko teises, užtikrintų vykdymo proceso dalyvių teisėtų interesų pusiausvyrą. Apeliantės BUAB „Nekilnojamojo turto valdymas“ ir UAB „Primestus“ neįrodė, kad antstolis nesilaikė pareigos įkainoti skolininkui priklausantį turtą rinkos kaina ir dėl to jis parduotas už per mažą kainą (CPK 178 straipsnis).

Dėl civilinės bylos dalies nutraukimo teisėtumo

73. UAB „Primestus“ patikslintu ieškiniu prašė pripažinti negaliojančiu 2020 m. gegužės 5 d. turto pardavimo iš varžytynių aktą Nr.20-179-13202, kuriuo A. L. A. buvo parduotas nekilnojamasis turtas, CPK 602 straipsnio 1 dalies 6 punkto ir 7 punkto pagrindais, nes jos manymu nekilnojamas turtas parduotas už esmingai mažesnę kainą negu ji turėjo būti nustatyta įstatymų nustatyta tvarka ir nekilnojamojo turto pardavimas iš varžytynių pažeidė esmines suinteresuoto asmens (ieškovės) teises.

74. Tais atvejais, kai asmuo kreipiasi į teismą su reikalavimu, kurio patenkinimas nesukelia materialiųjų teisinių padarinių, teismas priklausomai nuo procesinės situacijos turi arba nustatyti terminą ieškinio trūkumams pašalinti, įpareigodamas asmenį suformuluoti ieškinio dalyką, arba atsisakyti priimti tokį reikalavimą kaip nenagrinėtiną teisme (CPK 137 straipsnio 2 dalies 1 punktas), arba nutraukti civilinę bylą tuo pačiu pagrindu, jeigu ji jau iškelta (CPK 293 straipsnio 1 punktas).

75. Lietuvos Aukščiausiasis Teismas yra išaiškinęs, kad asmens teisė į teisminę gynybą materialiąja prasme yra subjektinė teisė, priklausanti nuo materialiojo teisinio pobūdžio faktų. Atsakyti, ar asmuo turi šią teisę, galima tik nustačius visas bylos aplinkybes, ištyrus ir įvertinus byloje esančius įrodymus, nustačius taikytiną teisės normą. Teismas į šį klausimą atsako priimdamas sprendimą dėl ginčo esmės. Įstatymas draudžia atsisakyti priimti ieškinį ar nutraukti bylą dėl materialiojo teisinio pobūdžio motyvų (pvz., negalima atsisakyti priimti ieškinio motyvuojant reikalavimo teisės neturėjimu ar ieškinio senaties termino praleidimu). Tai svarbu teisei į ieškinio patenkinimą, o ne procesinei teisei į ieškinio pareiškimą (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2018 m. gruodžio 12 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-7-471-403/2018).

76. Pirmosios instancijos teismas padarė išvadą, kad ieškovės UAB „Primestus“ patikslinto ieškinio reikalavimą išnagrinėjus teisme teisė į teisminę gynybą nebūtų įgyvendinta, nes tokio reikalavimo nagrinėjimas ir patenkinimas UAB „Primestus“ nesukeltų materialiųjų teisinių padarinių, nemodifikuotų ieškovės teisių ir pareigų apimties. Teismas nustatė, kad pagrindinė skolos padengimo nekilnojamuoju turtu sutartis pas notarą nebuvo sudaryta, prievolė sudaryti šią sutartį pasibaigusi (CK 6.165 straipsnio 5 dalis). Esant nurodytoms aplinkybėms teismas padarė išvadą, kad ieškovės UAB „Primestus“ patikslintu ieškiniu reiškiamas reikalavimas pagal savo pobūdį nesukels ieškovei materialiųjų teisinių padarinių ir negali būti savarankiškas bylos nagrinėjimo dalykas.

77. Apeliantės teigimu ji turėtų būti laikoma suinteresuotu asmeniu, dėl ko skundžiamu sprendimu civilinės bylos dalis pagal ieškovės patikslintą ieškinį nepagrįstai nutraukta. Teigia, kad ji yra BUAB „Nekilnojamojo turto valdymas“ kreditorė ir pirmosios instancijos teismas, priimdamas skundžiamą sprendimą, privalėjo vadovautis precedentinę reikšmę turinčia Lietuvos apeliacinio teismo 2021 m. rugsėjo 2 d. nutartimi, priimta civilinėje byloje Nr. e2-717-516/2021.

78. Lietuvos Aukščiausiasis Teismas yra ne kartą nurodęs, kad teismams sprendžiant bylas precedento galią turi tik tokie ankstesni teismų sprendimai, kurie buvo priimti analogiškose bylose, t. y. precedentas taikomas tik tose bylose, kurių faktinės aplinkybės yra tapačios arba labai panašios į tos bylos, kurioje buvo sukurtas precedentas, faktines aplinkybes ir kurioms turi būti taikoma ta pati teisė kaip toje byloje, kurioje buvo sukurtas precedentas (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2009 m. balandžio 27 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-186/2009; kt.).

79. Apeliantė teigia, kad minėtoje byloje apeliacinės instancijos teismas sprendė, kad analogiškomis aplinkybėmis ieškovė turi materialinį teisinį suinteresuotumą, todėl ir jos pareikštas ieškinys negali būti vertinamas kaip nenagrinėtinas civilinio proceso tvarka.

80. Sutiktina, kad apeliantės nurodoma byla yra precedentinė nagrinėjamos bylos atžvilgiu, kadangi abiejų bylų faktinės aplinkybės yra labai panašios.

81. Nustatyta, kad apeliantės nurodytoje byloje Klaipėdos apygardos teismas 2021 m. gegužės 6 d. nutartimi ieškovės „BETELGEUSE“ EOOD netiesioginį ieškinį atsakovams A. L. A. ir antstoliui R. V. dėl 2020 m. gegužės 5 d. Turto pardavimo iš varžytynių akto Nr. 20-179-13202 pripažinimo negaliojančiu bei restitucijos taikymo, tretieji asmenys akcinė bendrovė „Swedbank“, uždaroji akcinė bendrovė „Nekilnojamojo turto valdymas“, atsisakė priimti. Ieškovė ieškinį reiškė CPK 602 straipsnio 1 dalies 7 punkto, suteikiančio teisę ginčyti turto pardavimo iš varžytynių aktus, pagrindu. Apeliacinės instancijos teismas pažymėjo, kad pagal CPK 137 straipsnio 2 dalies 1 punktą teismas gali atsisakyti priimti ieškinį, jeigu ginčas nenagrinėtinas teisme civilinio proceso tvarka, tačiau atsisakymo priimti ieškinį pagrindai siejami su teisės kreiptis į teismą nebuvimu arba su šios teisės netinkamu įgyvendinimu. Apeliacinės instancijos teismas sprendė, kad ieškovė (skolininkės kreditorė), ginčydama skolininkės turto pardavimo iš varžytynių aktą, įgyvendina savo, kaip suinteresuoto asmens, pažeistas teises, nes antstolio veiksmai, parduodant skolininkės turtą už mažesnę kainą nei ji turėjo būti nustatyta, galimai pažeidžia jos interesus, todėl ir jos pareikštas ieškinys negali būti vertinamas kaip nenagrinėtinas civilinio proceso tvarka.

82. Taigi, aptartoje byloje apeliacinės teismas suformulavo teisės aiškinimo taisyklę, kad skolininko kreditorius turi materialinį teisinį suinteresuotumą ginčyti skolininkės turto pardavimo iš varžytynių aktą, nes jam įtakos turi visi išieškojimo veiksmai, nukreipti į skolininko turtą.

83. Sutiktina su apeliante, kad nagrinėjamos bylos atveju pirmosios instancijos teismas nepagrįstai nesivadovavo aptartu precedentu ir konstatavo, kad ieškovės UAB „Primestus“ patikslintu ieškiniu reiškiamas reikalavimas pagal savo pobūdį nesukels jai materialiųjų teisinių padarinių, todėl nepagrįstai nutraukė civilinės bylos dalį pagal ieškovės UAB „Primestus“ patikslintą ieškinį.

84. Apeliacinės instancijos teismas, įvertinęs bylos aplinkybes ir byloje esančius įrodymus, sprendžia, kad pirmosios instancijos teismas neturėjo teisinio pagrindo nutraukti civilinės bylos dalį pagal apeliantės UAB „Primestus“ patikslintą ieškinį atsakovams.

85. Šios nutarties dalyje nurodytų argumentų pagrindu ieškovės UAB „Primestus“ apeliacinis skundas tenkinamas ir Klaipėdos apygardos teismo 2022 m. sausio 3 d. sprendimo dalis, kuria civilinės bylos dalis pagal ieškovės UAB „Primestus“ patikslintą ieškinį nutraukta panaikinama ((duomenys neskelbtini)straipsnio 1 dalis) ir ši bylos dalis perduodamas pirmosios instancijos teismui nagrinėti iš naujo (CPK 326 straipsnio 1 dalies 4 punktas).

Dėl procesinės bylos baigties ir bylinėjimosi išlaidų

86. Apeliacinės instancijos teismas konstatuoja, kad šiuo konkrečiu atveju bylos esmė dalyje pagal UAB „Primestus“ patikslintą ieškinį neatskleista. Tai vertinama kaip esminis proceso teisės normų pažeidimas, kuris apeliacinės instancijos teisme negali būti ištaisytas, todėl skundžiama teismo sprendimo dalis panaikinama, o ši bylos dalis perduodama pirmosios instancijos teismui nagrinėti iš naujo (CPK 327 straipsnio 1 dalies 2 punktas, 329 straipsnio 1 dalis, 330 straipsnis).

87. Teisėjų kolegija, įvertinusi nagrinėjamos bylos procesinę baigtį – sprendimo dalis, priimta ieškovės UAB „Primestus“ atžvilgiu, panaikinama ir ši bylos dalis grąžinama pirmosios instancijos teismui nagrinėti iš naujo, kita teismo sprendimo dalis, kuria ieškovės UAB „NT paslaugos“ ir atsakovės BUAB „Nekilnojamojo turto valdymas“ atžvilgiu buvo atmestas, paliekama nepakeista, prieina prie išvados, kad šalių patirtų bylinėjimosi išlaidų atlyginimo klausimas taip pat turi būti nagrinėjamas pirmosios instancijos teisme iš naujo.

Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 326 straipsnio 1 dalies 4 punktu, 331 straipsniu,

Rezoliucinė dalis

nutaria:

Klaipėdos apygardos teismo 2022 m. sausio 3 d. sprendimo dalį, kuria civilinės bylos dalis pagal ieškovės uždarosios akcinės bendrovės „Primestus“ patikslintą ieškinį nutraukta ir paskirstytos tarp šalių bylinėjimosi išlaidos panaikinti ir šioje dalyje perduoti klausimą pirmosios instancijos teismui nagrinėti iš naujo.

Kitą Klaipėdos apygardos teismo 2022 m. sausio 3 d. sprendimo dalį palikti nepakeistą.

Teisėjai Agnė TikniūtėŽilvinas TerebeizaAlma Urbanavičienė