Šiaulių apygardos teismo nutartis

Kadangi mėnesinis nuomos mokestis yra 11582 Lt be PVM, o atsakovas sumokėjo už vasario 1-15 d. nuomą 5791 Lt be PVM, tai už 10 dienų nuo 2011 m. vasario 16 d. iki 2011 m. vasario 25 d. įskaitytinai priteistina 3860,70 Lt nuomos mokesčio (11582 Lt : 30 d. x 10 d.) be PVM t. y. 4671,45 Lt su PVM (3860,70 Lt x 1,21 (21 % PVM). Viso už laikotarpį nuo 2011 m. sausio 1 d. iki 2011 m. vasario 25 d. iš atsakovo priteistina 14671,45 Lt nesumokėto nuomos mokesčio (10000 Lt + 4671,45 Lt).

Iš atsakovo taip pat priteistina nuomos mokesčio nepriemoka už 2010 m. sausio–gruodžio mėn. ir už laikotarpį nuo 2011 m. sausio 1 d. iki 2011 m. vasario 25 d., apskaičiuota pagal Nuomos sutarties 1.5 p. Už 2010 m. sausio - gruodžio mėn. priteistina 7567,68 Lt suma. 2009 m. infliacija sudarė 4,5 %, todėl atsakovas kas mėnesį turėjo mokėti 521,19 Lt didesnį nuomos mokestį. Už 12 mėn. tai sudaro 6254,28 Lt (521,19 Lt x 12 mėn.), su PVM tai sudaro 7567,68 Lt.

Už laikotarpį nuo 2011 m. sausio 1 d. iki 2011 m. vasario 25 d. prašo priteisti 1554,08 Lt nepriemokos sumą. 2010 m. infliacija sudarė 1,3 %, todėl atsakovas 2011 m. sausio mėnesį turėjo mokėti 678,53 Lt didesnį nuomos mokestį, o už 25 dienas nuo 2011 m. vasario 1 d. iki 2011 m. vasario 25 d. įskaitytinai - 565,50 Lt didesnį nuomos mokestį (678,53 Lt : 30 d. x 25 d.), viso 1244,03 Lt (678,53 Lt + 565,50 Lt) be PVM, su PVM tai sudaro 1505,28 Lt. Viso pagal Nuomos sutarties 1.5 p. priteistina 9072,96 Lt (7567,68 Lt + 1505,28 Lt) suma.

Atsakovo, kaip daikto nuomininko pareiga grąžinti nuomotojui daiktą laiku, susijusi su pareiga tinkamai įspėti apie sutarties vienašališką nutraukimą. Patalpų raktai buvo atiduoti nuomotojui 2011-02-25, tarp šalių kilo nesutarimai dėl patalpų būklės, teismas, remdamasis byloje pateiktais įrodymais, konstatavo, kad atsakovas tinkamai neįvykdė pareigos grąžinti daiktą atitinkamos būklės (CK 6.499 str.), todėl privalo mokėti nuomos mokestį už pavėluotą laiką. Kadangi patalpos nuomotojui buvo grąžintos tik 2011-02-25, už laikotarpį nuo 2011-01-01 iki grąžinimo dienos ieškovui priteisė 14671,45 Lt nuomos mokestį.

9.Apeliantas nesutinka su su teismo priteistomis sumomis su pridėtinės vertės mokesčiu. Kadangi ieškovas yra PVM mokėtojas, tai vadovaujantis PVM įstatymo 31 straipsnio 3 dalimi, 57 bei 58 straipsniais, ieškovas turi teisę susigrąžinti PVM iš valstybės biudžeto, pasinaudodamas teise į PVM atskaitą. Ieškovui priteisus reikalaujamas sumas su PVM, ieškovas nepagrįstai praturtėtų, nes iš esmės gautų dvigubą PVM: priteistą iš atsakovo ir kurį susigrąžintų iš valstybės.

10. Teismas nepagrįstai atsisakė pripažinti, kad atsakovas, faktiškai pasibaigus nuomos santykiams, įskaitė pagal nuomos sutartį sumokėtą 10 000 Lt avansą. Atsakovas išsamiai pagrindė, kad avansas yra išankstinis mokėjimas, kurio paskirtis - apmokėti pagrindini mokėjimą ar jo dalį. Todėl avansas, atsižvelgiant į jo esmę ir paskirtį, turi būti įskaitytas už tą laikotarpi, kuris šalis siejo iki faktinio šalių santykių nutrūkimo, nes tik tuo metu, kai šalis sieja faktiniai nuomos santykiai, šalis turi pareigą mokėti nuompinigius.

11.Prašo patenkinti priešieškinį, nes šalis sieję nuomos santykiai yra pasibaigę, ką pripažino abi šalys raštu bei konkliudentiniais veiksmais, yra pasirašyti patalpų perdavimo aktai, patalpos suremontuotos, ieškoma naujų nuomininkų. Nurodo, kad teismas nepasisakė dėl priešieškinio, atmetė jį nemotyvuodamas. Pripažinęs sandorį negaliojančiu, turėjo pasisakyti dėl to, ar turi būti taikoma restitucija natūra, ar ne . Kadangi šiuo atveju restitucijos taikymas yra negalimas, turėjo priešieškinį tenkinti ir pripažinti, kad nuomos santykiai yra pasibaigę.

Teisės normos CK 6.189 str. 1 d., 6.200 str. 1 d. kuriose yra suformuluoti draudimai vienašališkai atsiakyti įvykdyti prievolę ar pakeisti jos įvykdymo sąlygas arba jose yra suformuluotos privalomojo elgesio taisyklės, yra imperatyvios teisės normos. Imperatyvioms įstatymo normoms prieštaraujantis sandoris yra niekinis ir negalioja (CK 1.80 str.).Nuomos sutarties nutraukimas yra vienašalis sandoris, kurio nutraukimas prieštaravo imperatyvioms įstatymo normoms. Apeliantas šias imperatyvias teisės normas pažeidė, todėl pirmosios instancijos teismas pagrįstai vienašališką nuomos sutarties nutraukimą pripažino neteisėtu ir negaliojančiu. Apelianto nurodyta aplinkybė, kad po nuomos sutarties sudarymo rinkoje pasikeitė (sumažėjo) nekilnojamųjų daiktų nuomos kainos, o ieškovas nesutiko sumažinti nuomos mokesčio, negalėjo būti pagrindu nuomos sutarčiai pakeisti ar nutraukti, kadangi nuomos mokestis buvo nustatytas šalių susitarimu ir atitiko abiejų šalių suderintą valią ir jų teisėtus lūkesčius. Apeliantas, nurodydamas, jog šalių įsipareigojimų disbalansas pasiekė net 242 proc., nepateikė jokių patikimų šį teiginį patvirtinančių įrodymų. Svarbu tai, jog šalių sudaryta nuomos sutartis yra terminuota be teisės nutraukti, kelis kartus tai akcentuota sutartyje bei nurodyta, jog nuomos sutartis nenumato nuomininkui teisės anksčiau nutraukti nuomos sutartį (sutarties 2.2.10 p., 4.4 p.) bei šalims susitariant, jog išsikėlimas iš nuomojamų patalpų anksčiau sutarties termino ar veiklos patalpose nevykdymas neatleidžia nuomininko nuo nuomos mokėjimo. Šios aplinkybės patvirtina, kad šalių susitarimu apeliantas būtent prisiėmė nekilnojamojo turto nuomos rinkų galimo pasikeitimo riziką. CK 6.204 str., kuriuo remiasi apeliantas, iš viso nereglamentuoja vienašališko sutarties nutraukimo galimybės, tik šio straipsnio 3 dalyje numatyta nukentėjusios sutarties šalies teisė kreiptis į teismą dėl sutarties nutraukimo ar pakeitimo. Be to, apeliantas nesilaikė privalomos išankstinės ginčo sprendimo ne teisme tvarkos, taip pat nesilaikė kooperavimosi ir bendradarbiavimo pareigos.

Taip pat pagrįstai iš apelianto priteisė 18504,05 Lt nuomojamų patalpų remonto išlaidų, nes grąžintos Nuomojamos patalpos buvo sugadintos, todėl teismas pagrįstai priteisė ieškovui padarytus tiesioginius nuostolius. Šiuo atveju buvo visos sąlygos apelianto sutartinei civilinei atsakomybei. Nuomojamos patalpos neabejotinai buvo grąžintos blogesnės būklės, nei buvo perduotos apeliantui, ką patvirtina rašytiniai įrodymai-aktai, t.y. perdavimo ir priėmimo aktai. Nustatyti nuomojamų patalpų sugadinimai neatitinka natūralaus nusidėvėjimo sampratos. Be to, pats apeliantas turėjo įrodinėti, kad nustatyti nuomojamų patalpų sugadinimai neatitinka natūralaus nusidėvėjimo sampratos. Labai svarbus įrodymas apie egzistuojančius patalpų trūkumus yra antstolio A. L. 2011 m. vasario 1 d. faktinių aplinkybių konstatavimo protokolas Nr. 159-8/11 bei abiejų šalių įgaliotų atstovų 2011 m. sausio 31 d. patalpų perdavimo-priėmimo aktas, kuriame šalys išvardijo visus patalpų trūkumus, todėl manytina, kad apeliantas visiškai neatsikirto į ieškovo pateiktus įrodymus dėl patalpų remonto išlaidų atlyginimo.

Apeliantas mano, kad teismas nepagrįstai pripažino terminuotos nuomos sutarties nutraukimą neteisėtu bei negaliojančiu ir be pagrindo atmetė atsakovo priešieškinį, todėl priimdamas tokį sprendimą, padarė prieštaraujančias išvadas, nes remiantis 6.499 straipsniu priteisė nuostolius, kurie gali atsirasti tik tuo atveju, kai pasibaigia nuomos sutartis.

Negyvenamųjų patalpų nuomos teisiniai santykiai neturi specialaus teisinio reguliavimo, todėl tokiems nuomos santykiams taikomos bendrosios nuomos santykius nustatančios teisės normos(Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2007 m. gegužės 10 d. nutartis civilinėje byloje UAB ,,Sarteksas“ v. UAB ,,Beltateksas“, bylos Nr. 3K-3-203/2007). Terminu apibrėžti nuomos teisiniai santykiai paprastai atitinka abiejų šalių interesus, nes juo užtikrinamas tų santykių stabilumas, teisinės padėties apibrėžtumas, todėl terminuotos sutarties atveju šalies teisė vienašališkai nutraukti sutartį yra ribojama. Įprastinėmis aplinkybėmis, nesant ypatingų atvejų (pvz., nurodytų CK 6.204 straipsnyje), sutartis gali būti vienašališkai (nesikreipiant į teismą) nutraukta esant šiems pagrindams: pirma, esant esminiam sutarties pažeidimui (CK 6.217 straipsnio 1, 2 dalys, specialiosios normos, kuriose įvardyti esminiai atskirų sutarčių rūšių pažeidimai, kaip šių sutarčių vienašalio nutraukimo pagrindai, pvz., CK 6.497, 6.498 straipsniai); antra, neįvykdžius sutarties per papildomai nustatytą protingą terminą (CK 6.209 straipsnis, 6.217 straipsnio 3 dalis); trečia, šalių sutartyje nustatytais pagrindais (CK 6.217 straipsnio 5 dalis), kurie gali nebūti siejami su esminiais sutarties pažeidimais (žr., pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų plenarinės sesijos 2004 m. birželio 29 d. nutarimą civilinėje byloje J. Z. v. UAB „Baldras“, bylos Nr. 3K-P-346/2004). Taigi sutartis gali būti nutraukta vienašališkai, t. y. nesikreipiant į teismą, tik įstatymuose ar sutartyje nustatytais atvejais. Šalių sudarytoje negyvenamų patalpų nuomos sutartyje tokia teisė nutraukti sutartį nuomotojo iniciatyva anksčiau termino nebuvo numatyta.

CK 6.156 straipsnio 1 dalyje įtvirtintas sutarties laisvės principas leidžia sutarties šalims laisvai sudaryti sutartis ir savo nuožiūra nustatyti tarpusavio teises bei pareigas, išskyrus atvejus, kai tam tikros sutarties sąlygos nustatytos imperatyviųjų teisės normų. Taigi sutarties šalys gali visais atvejais vienašališkai nutraukti sutartį, jei tokia teisė numatyta sutartyje (CK 6.217 straipsnio 5 dalis), nebent įstatyme būtų imperatyviai nustatyta, jog tam tikros sutartys nutraukiamos tik teismine tvarka. Šalių sudaryta 2008-10-06 d. negyvenamųjų patalpų nuomos sutartis nenumatė galimybės nuomininkui nutraukti patalpų nuomos sutartį anksčiau sutartyje numatyto termino, t.y anksčiau 2013-12-01 dienos. Nuomininkas terminuotą sutartį nutraukė, remiantis CK 6.204 straipsniu, motyvuodamas, kad dėl pasikeitusių aplinkybių (ekonominės padėties visoje šalyje pablogėjimo) sutarties vykdymas jam tapo sudėtingesnis. CK 6.189 straipsnio 1 dalis nurodo, kad teisėtai sudaryta ir galiojanti sutartis jos šalims turi įstatymo galią. Civilinė sutarčių teisė prioritetą teisiniuose santykiuose suteikia sutarčių stabilumo ir sutarties šalių teisinio apibrėžtumo principams. Tai reiškia, kad ne bet kada, o tik šalių sutartyje ar įstatyme numatytomis aplinkybėmis šalys gali nutraukti sutartį ar derėtis dėl jos įvykdymo sąlygų pakeitimo. Tokia galimybė – pakeisti sutarties sąlygas teismo sprendimu, yra įtvirtinta CK 6.204 straipsnyje. Aiškindamas šią įstatymo nuostatą, Lietuvos Aukščiausiasis Teismas 2011 m. gegužės 31 d. nutartyje, priimtoje civilinėje byloje UAB ,,Europa Group“ v. UAB ,,Kleta“, bylos Nr. 3K-3-265/2011, nurodė, kad CK 6.204 straipsnis reglamentuoja situaciją, kai vienai sutarties šaliai tampa sudėtingiau vykdyti sutartį nei kitai. Šio straipsnio 1 dalyje kartu su pacta sunt servanda principu įtvirtintas rebus sic stantibus principas, reiškiantis, kad jeigu sutartį tampa sudėtinga vykdyti, ji turi būti ir toliau vykdoma, tačiau atsižvelgiant į ją sudarius pasikeitusias aplinkybes. Taikant nurodytą principą, pasikeitusių aplinkybių našta paskirstoma abiems sutarties šalims, o ne tenka tik vienai iš jų.

Tam, kad būtų konstatuota, jog vienai šaliai sutarties vykdymas yra iš esmės suvaržytas, būtina nustatyti, kad tam tikros aplinkybės iš esmės pakeitė šalių sutartinių prievolių pusiausvyrą ir kad jos atitinka CK 6.204 straipsnio 2 dalyje išvardytus kriterijus. Esminiu sutartinių prievolių pusiausvyros pasikeitimu laikytinos aplinkybės, kai arba iš esmės padidėja įvykdymo kaina, arba iš esmės sumažėja gaunamas įvykdymas. Pažymėtina, kad būtina nustatyti, jog egzistuoja visos CK 6.204 straipsnio 2 dalyje nurodytos sąlygos, priešingu atveju neatsiranda pagrindo taikyti CK 6.204 straipsnio 3 dalyje nurodytų sutarties pakeitimo būdų. Pagal šios dalies nuostatas, nuosekliai vadovaujantis pacta sunt servanta principu, pirmenybė teikiama šalių susitarimui: kai sutarties įvykdymas sudėtingesnis, nukentėjusioji sutarties šalis turi teisę kreiptis į kitą šalį prašydama sutartį pakeisti. Tik tada, jei šalims nepavyksta susitarti, jos abi turi teisę kreiptis į teismą, kuris gali nutraukti sutartį ir nustatyti sutarties nutraukimo datą bei sąlygas arba pakeisti sutarties sąlygas, kad būtų atkurta šalių sutartinių prievolių pusiausvyra. Lietuvos Aukščiausiasis Teismas pažymėjo, kad analizuojamas CK straipsnis iš esmės pakartoja UNIDROIT principų 6.2.1 – 6.2.3 straipsnių reglamentuojamą ,,iš esmės pasikeitusių aplinkybių“ institutą. Dėl to sutarties vykdymo suvaržymo klausimai sprendžiami pagal taisykles, analogiškas įtvirtintoms UNIDROIT principuose. Be to, atkreipė dėmesį į tai, kad kai kurios sutarties vykdymo suvaržymo specialiosios nuostatos įtvirtintos CK VI dalyje, reglamentuojančioje atskiras sutarčių rūšis, pavyzdžiui, pagal CK 6.653 straipsnio 6 dalį, kai rangovo tiekiamų medžiagų ar įrenginių kaina arba paslaugų, kurias rangovui teikia tretieji asmenys, kaina padidėja iš esmės ir šio kainų padidėjimo rangovas negalėjo numatyti rangos sudarymo momentu, rangovas turi teisę reikalauti padidinti darbų kainą arba nutraukti sutartį pagal CK 6.204 straipsnio nustatytas taisykles.

Atsakovo nurodytas motyvas, kad po nuomos sutarties sudarymo rinkoje pasikeitė nekilnojamųjų daiktų nuomos kainos, o ieškovas nesutiko sumažinti nuomos mokesčio , negalėjo būti pagrindu nutraukti sutartį, nes nuomos mokestis buvo suderintas abiejų šalių, atitiko jų valią, lūkesčius. Pažymėtina, kad sutartis buvo sudaryta neilgam laikotarpiui-5 metams. Ji buvo vykdoma 2 metus laiko. Taip pat kolegija pažymi, kad sutartis buvo sudaryta krizės metu, sutartis įsiteisėjo perdavus patalpas, t.y. nuo 2008-12-01 d. Protingas ir apdairus verslininkas , sudarydamas sutartį kelių metų terminui ir krizės metu turėjo įvertinti, kad nuomos mokestis rinkoje gali tiek didėti, tiek mažėti. Atsakovas naudojosi krizės metu patalpomis ir nesiekė realiai pakeisti sutarties sąlygų, tik 2009-09-14 d. raštu atsakovas buvo pasiūlęs sumažinti sutarties kainą 40 procentų, bet nesuderinus su ieškovu, nesikreipė į teismą dėl nuomos mokesčio sumažinimo, nesiėmė jokių konkrečių veiksmų dėl nuomos mokesčio sumažinimo, kai tuo tarpu 2009 metais ekonominė krizė buvo pasiekusi apogėjų.2010 metais viduryje ūkis stabilizavosi, o antroje pusėje pradėjo pamažu augti. CK 6.204 str. 2 d.3 p. numatyta, kad sutarties vykdymo suvaržymu laikomos aplinkybės, kurių nukentėjusi šalis negali kontroliuoti. Tačiau krizės padarinių negalima pritaikyti tik atsakovui, nes jie įtakos turėtų ir ieškovo veiklai. Ieškovas patirtų 393 788 Lt nuostolių neperskaičiuoto nuomos mokesčio. Negalima sutikti su atsakovo pozicija dėl jo ekonominės padėties pasikeitimo Pateikti atsakovo finansiniai duomenys patvirtina (1t.,35-37 b.l.),kad atsakovo finansinė padėtis 2009 metais net pagerėjo , nes padidėjo įmonės ilgalaikis turtas 472 054 litais, trumpalaikis turtas padidėjo 12434852 Lt, įmonė finansinius metus baigė turėdama 161 252 Lt nuostolių, tuo tarpu ankstesnius finansinius metus įmonė baigė su 1 483 212 Lt nuostoliu, taigi nuostolis sumažėjo 1 321 960 litais. „R-Kiosk“ apyvarta irgi išaugo 2009-2010 metais, palyginus su 2008 metais nuo 37 279,47 Lt iki 116 079,60 Lt 2010 vasario mėn , vėliau svyravo nuo 61 753,29 ir 2010 spalio mėn sudarė 70 424,50 Lt.(1 t. 43-45 b.l.).Atsakovas sutartį nutraukė tada, kai ekonominė finansinė krizė iš esmės jau buvo pasibaigusi ir prasidėjo ekonomikos atsigavimo laikotarpis.

Atsakovas nurodo, kad pagal nepriklausomų vertintojų išvadą jis mokėjo mokestį 2,4 karto didesnį nei šių vertintojų nustatyta vidutinė šių nuomojamų patalpų nuomos rinkos kaina bei 4,3 karto didesnė nei analogiškų patalpų , dėl ko atsakovo iš nuomos sutarties gaunamas įvykdymas buvo iš esmės sumažėjęs , nes nuomos sutarties nutraukimo metu už pagal nuomos sutartį nustatytą mokestį atsakovas galėjo išsinuomoti analogiškas patalpas už daugiau nei 2 kartus mažesnį nuomos mokestį arba už šį mokestį išsinuomoti bent dvejas panašias patalpas. Kolegija atkreipia dėmesį, kad byloje atsakovas nepateikė patikimų įrodymų dėl nuomos kainų įvertinimo konkrečiam ginčo objektui. Ieškovas kaip rašytinius įrodymus pateikė po šios sutarties nutraukimo su kitais nuomininkais sudarytas nuomos sutartis dėl to paties objekto , t.y. 2011-06-15 ,2011-07-29 d. sutartis, kurių nuomos kaina buvo tik apie 14-14,50 procentų mažesnė negu atsakovo mokamas nuomos mokestis (4 t.4-10,70-79 b.l.).Bylos duomenimis nustatyta, kad ieškovas nuomoja negyvenamas patalpas už keliasdešimt metrų nuo atsakovui nuomojamų patalpų už panašią kainą, t.y. 95-100 Lt už 1 kv. metrą , šios sutartys buvo sudarytos 2007 metais, nuomininkai jų nenutraukė ir nelaikė, kad nuomos mokestis neatitinka rinkos sąlygų (1 t., 27,-29,30-34 b.l).

CK 6.204 straipsnis iš viso nenumato vienašališko sutarties nutraukimo galimybės, šio įstatymo 3 dalis numato nukentėjusios šalies teisę kreiptis į teismą dėl sutarties nutraukimo ar pakeitimo, todėl sutiktina su teismo argumentais dėl atsakovo netinkamų savo teisių ir pareigų vykdymo, ką pagrįstai pripažino nepagrįstu veiksmu. Atsakovas nepakankamai bendradarbiavo ir kooperavosi su ieškovu (CK 6.38 str. 3 d., 6.200 str.2 d.). Atsakovo pasiūlymai ieškovui dėl nuomos sutarties pakeitimo buvo abstraktūs. Prieš pateikiant pareiškimą dėl nuomos sutarties nutraukimo, atsakovas iš viso nepateikė ieškovui rašytinio pasiūlymo dėl šios sutarties pakeitimo projekto, o iš karto pareiškė apie vienašališką sutarties nutraukimą.

Sutiktina su teismo išsakyta nuomone, kad atsakovas vienašališkai nusprendė dėl CK 6.204 straipsnyje numatytų sąlygų egzistavimo , pats vienašališkai priėmė sprendimą nutraukti terminuotą nuomos sutartį, nors įstatymas nesuteikia jam tokios teisės, net nesuteikia teisės stabdyti sutarties vykdymo, todėl pagrįstai pripažino sutarties nutraukimą neteisėtu. Taip pat šiuo atveju apeliantas neįrodė, kad buvo aplinkybės, numatytos CK 6.204 str. 2 dalyje, taigi nutraukė neesant tam teisinio pagrindo, pažeidžiant šalių sąžiningumo, kooperavimosi, proporcingumo bei interesų pusiausvyros principus, taip pat atsakovas nesilaikė įspėjimo apie sutarties nutraukimą termino, numatyto CK 6.218 str. Nagrinėjamoje byloje, teisėjų kolegijos nuomone, atsakovo vienašališkas atsisakymas vykdyti sutartį laikytinas esminiu sutarties pažeidimu, nes kita sutarties šalis – nuomotojas negavo to, ką pagrįstai tikėjosi gauti iš sutarties, turėjo lūkesčius, jog patalpos bus nuomojamos dar 3 metus. Šiuo metu, kaip matyti iš bylos medžiagos, nuomos sutartis de facto yra nutraukta. Todėl, nors ir laikant, kad atsakovas neturėjo teisės vienašališkai nutraukti nuomos sutartį ir kad tuo jis esmingai pažeidė sutartį, grįžti į pradinę padėtį nėra galimybės – atsakovas iš patalpų jau išsikėlęs, todėl dėl šių aplinkybių teisėjų kolegija laiko pagrįstu ir iš dalies tenkintinu priešieškinio reikalavimą ir atsakovo apeliacinį skundą – pripažinti, kad nuomos santykiai pagal sutartį nutrūko nuo 2011 vasario 25 dienos. Šią dieną atsakovui perdavus nuomojamų patalpų raktus, ieškovas įgijo realią galimybę patalpomis disponuoti. Priešingu atveju pripažinus sutarties nutraukimą negaliojančiu, tuo pačiu būtų konstatuota, kad šie santykiai turi tęstis toliau. Byloje pateikti duomenys patvirtina, kad atsakovas iš nuomojamų patalpų išsivežė baldus 2010 gruodžio 31 d., 2011-02-15 ir 2011-25 d. antstolių surašyti aktai irgi patvirtina šią aplinkybę , kad atsakovas nebesinaudoja patalpomis, yra iš jų išsikraustęs, atsakovas yra patalpas priėmęs. Ieškovo bei atsakovo tolesni veiksmai patvirtina, kad atsakovas nebeketina tęsti nuomos santykių, ieškovas atliko patalpų remontą, šias patalpas siekė išnuomoti kitiems asmenims. Tuo pačiu tikslintina teismo sprendimo dalis dėl sutarties nutraukimo , pašalinant iš sprendimo dėl sutarties nutraukimo pripažinimo negaliojančiu..

Dėl nuostolių priteisimo.

Dėl nuomojamų patalpų pabloginimo ir dėl 18 504,05 Lt grąžintų patalpų remonto išlaidų priteisimo .

Apeliantas mano, kad ieškovas neįrodė atsakovo civilinės atsakomybės kilimo sąlygų, todėl turėjo būti atmestas reikalavimas atlyginti šias išlaidas, nes nebuvo neteisėtų atsakovo veiksmų bei nebuvo įrodyta, jog patalpos buvo grąžintos ne tos būklės nei šis buvo perdavęs. Teisėjų kolegija sprendžia, kad pirmos instancijos teismas, ištyręs ir įvertinęs surinktų įrodymų visumą, padarė pagrįstą ir objektyvią išvadą, jog, atsižvelgiant į perduodamų vidaus patalpų defektų apimtį ir pobūdį, kurie buvo nustatyti dviem antstolio Faktinių aplinkybių konstatavimo protokolais , liudytojų parodymais, pagrįstai nustatė, kad atsakovo perduotos nuomojamos patalpos buvo pablogintos (LR CK 6.500 str.), ir kad tai nėra tik natūralus nuomojamo daikto nusidėvėjimas.

Kasacinės instancijos teismas yra pažymėjęs, kad sprendžiant, kokios būklės daiktas nuomotojui turi būti grąžinamas, pasibaigus nuomos sutarčiai, turi būti analizuojamos nuomos sutarties nuostatos.Jeigu nuomos sutartyje grąžintino daikto būklė neaptarta, taikytinos CK nustatytos taisyklės. CK 6.499 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad pasibaigus nuomos sutarčiai, nuomininkas privalo grąžinti nuomotojui daiktą tokios būklės, kokios gavo, atsižvelgiant į normalų nusidėvėjimą. Taigi šalys yra laisvos susitarti, kokios būklės daiktas turi būti grąžinamas, o nesant tokio susitarimo, daiktas turi būti grąžinamas iš esmės tokios pat būklės, kokios jis buvo prieš jį perduodant nuomininkui. Pažymėtina, kad esminė aplinkybė, kurią reikia nustatyti, sprendžiant dėl tinkamos pareigos grąžinti daiktą nuomotojui įvykdymo, yra ta, ar nutraukus nuomos sutartį, nuomotojas turi galimybę naudotis ir laisvai disponuoti jam priklausančiu turtu savo nuožiūra ir pagal jo paskirtį (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2011 m. vasario 7 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Nr. 3K-3-37/2011).

Kaip matyti iš nuomos sutarties turinio, šalys nesusitarė, kokios būklės patalpos turi būti grąžintos nuomotojui, tik sutarties 2.2.6 punkte numatė, kad nuostoliais nėra laikomas natūralus nusidėvėjimas. Nuomininkui tinkamai neįvykdžius pareigos grąžinti daiktą atitinkamos būklės, tiesioginiais nuostoliais kasacinėje praktikoje pripažįstamos nuomotojo išlaidos dėl grąžinamų patalpų būklės atkūrimo (Lietuvos Aukščiausiojo teismo Civilinių bylų skyriaus nutartys Nr.3k-3-348/2008, 3k-3-3-430/2008).Kolegija sprendžia, kad teismas šio reikalavimo atveju priėmė pagrįstą sprendimą , nustatęs civilinei atsakomybei taikyti reikalingas visas sąlygas (CK 6.246 str-6.249 str.).

Atsakovas 2008-12-01 d. priimdamas nuomojamas patalpas , nurodė, jog jų būklė yra gera (1 t., 18 b.l.).Nutraukiant nuomos sutartį, nuomojamų patalpų trūkumai buvo konstatuoti abiejų šalių 2011-01-31 d. akte ( 2 t., 7-9 b.l.) bei antstolio A. L. surašytame 2011-02-01 d. Faktinių aplinkybių konstatavimo protokole (2 t.,10-11,12-41b.l.), kurio surašymo metu dalyvavo ir atsakovo atstovas. Surašant šiuos aktus šalys pripažino nustatytus trūkumus, kuriuos nelaikė patalpų natūraliu nusidėvėjimu. Atsakovui buvo siūlyta pašalinti šiuos trūkumus. Tačiau 2011-03-1 d. antstolio surašytame Faktinių aplinkybių konstatavimo protokole Nr.159-13/11(2 t.,42-43,44-57b.l.) buvo konstatuota, kad yra pašalinta tik dalis trūkumų, nustatytų abiejų šalių 2011-02-01 d. protokole ,t.y. patalpose suskaldytas didelis kiekis grindų plytelių , sienose, lubose palikta didelis kiekis skylių su varžtais, vienoje iš patalpų trūksta šildymo radiatoriaus , neveikia šildymo sistema ,ant paskirstymo dėžučių nėra dangtelių, neveikia šviestuvas , sugręžiotas lango rėmas ir kiti trūkumai, jie išvardinti, užfiksuoti fotonuotraukose, rašytiniuose dokumentuose (2 t.,130,133b.l.).Šias aplinkybes patvirtino ir teisme apklaustas liudytojas E. O.. Atsižvelgiant į tai, kad 2008-12-01 d. patalpų perdavimo akte užfiksuota, jog patalpos perduotos geros būklės, elektros, vidaus santechninių bei inžinierinių tinklų buvo gera , ji nebuvo ginčijama teisme, teisėjų kolegija sutinka su ieškovo atsiliepime į apeliacinį skundą išreikšta nuomone, kad nustatyti perduodamų patalpų trūkumai neatitinka natūralaus nusidėvėjimo sampratos, dalis jų yra įvairiais prietaisais, įrankiais padaryti mechaniniai pažeidimai , trūksta šildymo prietaiso , neveikiai šildymo sistema ir pan. Tai, kad patalpos buvo perduotos tinkamos būklės, turėjo įrodinėti atsakovas. Ieškovas siekdamas bendradarbiauti su atsakovu, 2011-02-01, 2011-03-01 d. siūlė atsakovui pačiam pašalinti nuomojamų patalpų trūkumus, atsakovui siuntė darbų, reikalingų pašalinti šiuos trūkumus, kiekių sąmatą (2 t., 58-59, 139-140,142 b.l.). Nebendradarbiaujant atsakovui, ieškovas paskelbė konkursą remonto darbams atlikti. Remontą atliko mažiausią remonto kainą pasiūliusi įmonė UAB „Šiaulių lyra“, su kuria ieškovas 2011-03-29 d. sudarė rangos sutartį , darbai atlikti 2011-04-12 , priduoti pagal aktą, už atliktus darbus sumokėta 18 504,05 Lt(2 t., 153-168 b.l.).Atsakovas buvo informuotas apie šiuos ieškovo veiksmus. Kadangi ieškovas visus šiuos darbus atliko savo sąskaita, siekdamas atkurti patalpų būklę, todėl turi teisę į patirtų išlaidų atlyginimą . Atsižvelgiant į formuojamą teisminę praktiką (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus 2008-09-29 nutartis UAB „Vaivorykštė“ ir UAB „Glass market“ civilinėje byloje Nr. 3K-3-430/2008), tinkamu nuomojamo daikto grąžinimu yra laikomas grąžinimas, atitinkantis LR CK 6.499 str. 1 dalies nuostatas, o pažeidus šiuos reikalavimus, nuomotojui atsiranda teisė į atlyginimą nuostolių, kuriuos sudaro netiesioginiai nuostoliai dėl negautos nuomos, nuostoliai dėl turto išlaikymo ir nuomojamo turto atstatymo išlaidos. Taigi , šiuo atveju teismas pagrįstai priteisė iš atsakovo nuomojamo turto atstatymo išlaidas.