- Teismas
- Vilniaus apygardos teismas
- Dokumentas
- Nutartis
- Data
- 2023-11-21
- Bylos Nr.
- e2A-2120-430/2023
- Teisminio proceso Nr.
- 2-68-3-17388-2022-2
- Bylos rūšis
- civilinė byla
- Teisėjai
- Loreta Braždienė, Virginijus Kairevičius, Tatjana Žukauskienė
- Atsakovas
- L. V.
- Ieškovas
- J. A. M.
- Trečiasis asmuo
- R. M.
Vilniaus apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų Loretos Braždienės (kolegijos pirmininkė ir pranešėja), Virginijaus Kairevičiaus, Tatjanos Žukauskienės,
teismo posėdyje apeliacine rašytinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą atsakovės L. V. apeliacinį skundą dėl Vilniaus miesto apylinkės teismo 2023 m. birželio 27 d. sprendimo civilinėje byloje pagal ieškovės J. A. M. ieškinį atsakovei L. V. dėl kainos sumažinimo už nupirktą daiktą, trečiasis asmuo R. M..
Aprašomoji dalis
Teisėjų kolegija nustatė:
I. Ginčo esmė
1. Ieškovė J. A. M. kreipėsi į teismą su ieškiniu, prašydama priteisti iš atsakovės ieškovei 19 093,30 Eur parduoto gyvenamojo namo kainos sumažinimą, 5 procentų procesines palūkanas už priteistą sumą nuo bylos iškėlimo teisme dienos iki visiško teismo sprendimo įvykdymo. Ieškinyje nurodė, kad:
1.1. Ieškovė, padedant dukrai R. M., nekilnojamojo turto pardavimo skelbimuose susirado skelbimą apie parduodamą namą (duomenys neskelbtini). Skelbime buvo nurodyta, kad parduodamas namas suremontuotas ir sutvarkytas iš kokybiškų, aukščiausios klasės medžiagų, statytas sau, vieta arti miesto ribos, prie namo žemės sklypas 4,25 ha. Pagal skelbimą namas atitiko ieškovės lūkesčius. Skelbime buvo nurodyta namo kaina 135 000 Eur. Nuvykus į UAB „Capital Team“, kuri tarpininkavo parduodant skelbime nurodytą namą, kaina buvo nuleista iki 130 000 Eur ir 2021 m. birželio 16 d. sudaryta preliminari pirkimo–pardavimo sutartis. Pasirašant preliminarią pirkimo–pardavimo sutartį, ieškovei jokie namo dokumentai nebuvo perduoti.
1.2. Prieš sudarant namo pirkimo–pardavimo sutartį, namas buvo apžiūrėtas. Atsakovė pateikė pastato energetinio naudingumo sertifikatą Nr. KG-0431-00741, kuriame apie pastato šildymą nebuvo nieko nustatyta, jokių namo trūkumų nebuvo įvardyta. Namas buvo parduodamas vasaros laikotarpiu. Atsakovė paaiškino, kad jis suremontuotas, labai gerai laiko šilumą, jokių defektų nėra. Apžiūros metu, kad namo sienos pralaidžios ar stogas praleidžiantis vandenį, požymių vizualiai nebuvo matyti, atsakovė apie tai ieškovei informacijos neteikė, tačiau tikino, kad namas labai šiltas, šildymo sistema veikia nepriekaištingai. Prieš perkant namą ir žemę buvo dar kartą deramasi dėl kainos, susiderėta, kad namas bus parduotas už 110 000 Eur, žemės sklypas – už 15 000 Eur.
1.3. Ieškovei įsikėlus į namą prasidėjo lietus ir į namo vidų pradėjo bėgti vanduo. Atsakovei buvo pareikšta žodinė pretenzija ir dalyvaujant tarpininkui už stogo trūkumus atsakovė sumokėjo 5 000 Eur. Tačiau šio susitarimo metu dar nebuvo paaiškėję, kad ir sienos yra supuvusios ir neapšiltintos, o plastikinės lentelės apkaltos tik tam, kad būtų paslėpti sienų defektai.
1.4. Ieškovė nurodo, jog negalėdama dėl amžiaus sudaryti namo komunalinių paslaugų sutarčių, pati prižiūrėti namo, kiemo ir rūpintis jo stogo remontu, 2021 m. rugsėjo 30 d. dovanojimo sutartimi namą ir žemę padovanojo dukrai, kurį įsipareigojo namą prižiūrėti ir sudaryti tinkamas sąlygas ieškovei jame gyventi.
1.5. Pradėjus remontuoti stogą ir keisti supuvusias stogo konstrukcijas, pasimatė sienos struktūra, ant kurios laikėsi stogo konstrukcija, ir pasimatė, kad ir sienos faktiškai nesuremontuotos, kilo įtarimas, kad už plastikinių lentelių sienos yra iš dalies tuščios. Suremontavus stogą prasidėjo šaltasis laikotarpis ir spalio mėnesį paaiškėjo, kad namo šildymo sistema visiškai negali apšildyti namo, o pastatyti elektriniai prietaisai niekaip negali pakelti temperatūros namo viduje. Kad būtų išsiaiškinta, kas yra sienose, buvo atplėšta daugybė apdailos lentų ir pamatyta, kad sienos faktiškai supuvusios, vietomis į jas įkišta polistirolo gabalų, vietomis likusios tiesiog skylės.
1.6. Nurodė, jei būtų žinojusi namo stogo, sienų, šildymo problemas, taip pat dar ir priestato atplyšimą nuo pagrindinio pastato, kurio nesimatė iki atsakovė neatlaisvino nuo savo daiktų namo, ieškovė namo nebūtų pirkusi. Susiklostė tokia situacija, kad ieškovė ir jos šeima neturi kito gyvenamo būsto, jau suremontavo stogą, todėl atsisakyti pirkimo–pardavimo sutarties nebėra galimybės. Namo pirkėja buvo ieškovė, todėl, nors namas jau padovanotas dukrai, siekia atgauti dalį sumokėtos sumos, nes namas buvo pirktas už ieškovės, o ne už dukros lėšas.
1.7. Nurodė, kad, įvertinus paslėptų sienų defektų šalinimo darbus, pagal sąmatą šių darbų ir medžiagų vertė šiuo metu galiojančiomis kainomis yra 18 493,30 Eur. Specialistui dėl pastato apžiūrėjimo ir defektų nustatymo sumokėta 390 Eur. Sąmatos sudarymo išlaidos – 200 Eur. Šie dokumentai patvirtina, kiek atsakovė turėjo įdėti lėšų, kad namo sienos būtų sutvarkytos taip, kaip tai buvo deklaruota skelbime apie namo pardavimą. Viso perkamo namo vertė dėl šių sienos trūkumų turi būti sumažinta ieškovės turėtomis išlaidomis, susijusiomis su defektų nustatymo apimtimi paruošimu ir defektų pašalinimo kaina, t. y. 19 093,30 Eur.
1.8. Ieškovė ir jos šeima name gyvena, jau suremontavo namo stogą, nepasitiki, kad atsakovė savo jėgomis kokybiškai galėtų atlikti pastato sienų renovaciją (pakeisti supuvusias sienų konstrukcijas, tinkamai apšildyti sienas, pašalinti aiškų priestato atitrūkimo plyšį nuo pagrindinio pastato), todėl ieškovė renkasi paslėptų pirkinio trūkumų pašalinimo būdą – mažinant pirkimo kainą suma, kuri yra apskaičiuota būtent dėl parduoto namo defektų pašalinimo, t. y. 19 093,30 Eur. Už namo pirkimą buvo mokėta ieškovės lėšomis, todėl permokėtą sumą susigrąžinti siekia ieškovė.
Atsiliepimas
2. Atsakovė L. V. atsiliepimu į ieškinį su ieškiniu nesutiko, prašė jį atmesti, priteisti iš ieškovės bylinėjimosi išlaidas. Nurodė, kad:
2.1. Ginčo turtas priklausė atsakovės motinai, po kurios mirties atsakovė nusprendė šį turtą parduoti. Dėl turto pardavimo buvo sudaryta tarpininkavimo paslaugų sutartis su UAB „Capital Team“, kuri įsipareigojo teikti paslaugas parduodant turtą, konkrečiai turtą parduoti padėjo nekilnojamojo turto brokeris A. S., kuris skelbime apie turto pardavimą nepateikė jokios klaidingos informacijos. Pagal nuotraukas namas yra apkaltas dailylentėmis, kurios yra nudažytos. Name yra atliktas remontas. Brokeris neprivalėjo atplėšinėti dailylenčių ir skelbime nurodyti, kas yra po jomis. Nekilnojamojo turto registro duomenys yra viešai prieinami visiems asmenims, todėl pirkėjai galėjo pasidomėti apie gyvenamojo namo statybos metus. Nekilnojamojo turto registro išraše nurodyta, kad namo sienos yra iš rąstų, vadinasi, pirkėjai turėjo galimybę pasitikrinti, ar namo sienos nėra supuvusios, jeigu turėjo tokį įtarimą. Atsakovė tokios informacijos neturėjo.
2.2. 2021 m. birželio 16 d. buvo sudaryta preliminarioji sutartis. Per laikotarpį iki pirkimo–pardavimo sutarties surašymo ieškovė buvo atvykusi apžiūrėti perkamo turto, jai buvo sudarytos galimybės visapusiškai apžiūrėti perkamą turtą, net daryti nuotraukas. Ieškovai, apžiūrėdami parduodamą turtą, ieškojo įvairių jo trūkumų, suprantama, siekdami sumažinti parduodamo turto kainą. Turtas buvo parduodamas už bendrą 130 000 Eur kainą, bet galiausiai buvo sutarta dėl 125 000 Eur kainos. Pretenzijoje kaip vienas iš nepatogumus sukeliančių trūkumų yra nurodytas šalia esančios automagistralės triukšmas, nes neva paaiškėjo, kad namas nėra mūrinis. Tai, kad namas yra ne mūrinis, o apkaltas dailylentėmis, matėsi akivaizdžiai, taip pat ir Nekilnojamojo turto registro išraše nurodyta, kad namas yra pastatytas iš rąstų. Be to, atsakovė sumažinti, nuslėpti triukšmo, sklindančio iš automagistralės, negalėjo, nors gyvendama šiame name nejautė jokio diskomforto. Pagal registro duomenis gyvenamasis namas yra apšildomas vietiniu centriniu šildymu, tiekiamu iš Vilniaus rajono katilinės. Vadinasi, pirkėjai galėjo pasidomėti dėl šildymo tiekimo, taip veiktų apdairus pirkėjas. Be to, šildymo patiekimas nepriklauso nuo pardavėjo valios. Nėra duomenų, kad atsakovė būtų nuslėpusi aplinkybes dėl nešildančių radiatorių. Jeigu, kaip teigiama pretenzijoje, tinkamai neveikė šildymo sistema, esant tokiai blogai situacijai šildymą tiekiantis tiekėjas būtų sureguliavęs netinkamą šildymą, jei toks būtų.
2.3. Nurodė, kad atsakovei gyvenant šiame name jokių nusiskundimų dėl nepakankamo šildymo ji neturėjo. Pagal pateiktą lokalinę sąmatą akivaizdu, kad yra atliekamas namo remontas, siekiant pasigerinti buitį: pamatų atkasimas, cokolio šiltinimas ir kiti darbai. Netinkamų lentų po fasadu apdaila, keitimas, apšildymas, papildoma izoliacija ir kiti darbai, atlikti vidaus darbai, pvz., sienų aptaisymas glazūruotomis plytelėmis ir kiti darbai nesusiję su paslėptais defektais, kuriuos neva atsakovė nuslėpė. Atsakovės teigimu, ieškovė nori pasidaryti remontą ir siekia šias išlaidas padengti atsakovės sąskaita.
2.4. Teigė, kad lokalinė sąmata neįrodo, jog bus likviduojami paslėpti defektai, vadovaujantis 2021 m. gruodžio 14 d. surašytu individualaus namo-pastato neeilinės apžiūros aktu. Nors inžinierius J. Ž. nurodė, kad neva namas dėl sienų įrengimo yra netinkamas gyventi Lietuvos klimato sąlygomis, tačiau neaišku, kokiu teisiniu pagrindu vadovaudamasis J. Ž. galėjo vertinti šildymo sistemos įrengimą, nebūdamas atitinkamos srities specialistu. Jo rekomendacija nepagrįsta jokiais STR punktais.
2.5. Pirkdama namą, ieškovė apžiūrėjo priestatą, jo būklė ją tuo metu tenkino, o esantį plyšį buvo galima matyti, jeigu jis tuo metu ten buvo. Ieškovė buvo sąžininga, paaiškino dėl prakiurusio stogo, 2021 m. rugpjūčio 30 d. pasirašytas susitarimas dėl stogo trūkumų kompensavimo, pervedė 5 000 Eur kompensaciją, neprašė pateikti atsakovei sąmatos, kiek stogo remontas kainuotų. Pasirašant šį susitarimą buvo nurodyta, kad šalys viena kitai dėl šio turto ir stogo neturi ir ateityje neturės pretenzijų.
Šalies argumentai
2.6. Ieškovė klaidina teismą, teigdama, kad neturėjo galimybės susipažinti su nuosavybės dokumentais, kai sudarytos pirkimo–pardavimo sutarties 7.2 papunktyje pirkėjas pareiškia ir garantuoja, kad daiktus apžiūrėjo jų buvimo vietoje, susipažino su daiktų nuosavybės dokumentais, daiktus charakterizuojančiais duomenimis, įvertino daiktų techninį statusą, faktinę būklę. Šiuo metu ieškovė kelia versiją, kad yra paslėpti namo defektai, trūkumai, buvę parduodant namą ir pardavėjui apie juos buvo žinoma, pvz., tai, kad namo sienų rąstai, visa konstrukcija yra supuvusi, sienos visiškai sudūlėjusios, ir tai pirkėjui tapo žinoma, kai nuėmė išorinių sienų fasado apmušalo plokštes, pasitelkus specialistus buvo išsiaiškinta, kad namas yra avarinės būklės, nors oficialaus tokio pripažinimo nėra. Teigia, jog ji negalėjo matyti ir žinoti tokių defektų kaip rąstų sudūlėjimas, kai namas buvo apkaltas dailylentėmis, tvarkingai nudažytas. Atsakovės motina gyveno šiame name iki mirties ir niekada juo nesiskundė.
2.7. Ieškovė turėjo visas galimybes prieš pirkimą pasitarti su specialistais, net tuo pačiu statybos techninės priežiūros inžinieriumi J. Ž., pasiaiškinti, ar mediena, namo sienų rąstai nėra sudūlėję dėl atmosferinių reiškinių, ar dailylentės, kuriomis apkaltas namas, tik sudaro gražų namo išorinį vaizdą ir neapšildo namo, yra namo konstrukcijų susidėvėjimo priedanga. Parduodamo namo kaina buvo gana neaukšta, tačiau name daryti remontai, naudotos geros kokybės medžiagos, sutvarkytas kiemas, pakeisti langai.
2.8. Mano, kad nepažeidė CK 6.333 straipsnio 1 dalies reikalavimų dėl daiktų kokybės. Pirkėjui buvo suteikta visa informacija apie parduodamą daiktą, kai tik buvo pastebėtas stogo kiaurumas, pardavėjas nuostolius atlygino iš karto. Pretenzijos dėl namo šiltumo yra niekuo nepagrįstos, yra tik noras papildomai apšiltinti namą, ieškovė turi teisę savo turtą valdyti, juo disponuoti savo nuožiūra. Ieškovė pirko namą, pastatytą 1940 metais, kuomet buvo visai kita statybų technologija, medžiagos, akivaizdu, kad su laiku namo sienose galėjo atsirasti plyšiai. Šiluma namui yra tiekiama iš vietinio centrinio šildymo sistemos, galimi šilumos sutrikimai, kuriems atsakovė negali daryti įtakos. Po namo nupirkimo pradėjus remonto darbus galėjo atsirasti sienose įtrūkimai, bet tai nedaro namo negyvenamu, netinkamu naudoti pagal paskirtį.
2.9. Paaiškino, kad UAB „Nemenčinės komunalininkas“ nurodė, kad buvęs namo savininkas niekada nesiskundė dėl blogos kokybės šildymo teikimo, įmonė teikia šilumą pagal nustatytas normas. Ieškovei perkant butą aplinkybė, kad bute yra įvestas grindinis ir radiatorinis šildymas, prijungtas per vieną kolektorių, nuo pirkėjos nebuvo nuslėpta, ieškovei buvo žinoma, tačiau ją toks šildymo tiekimas butui tenkino.
Atsiliepimas
3. Trečiasis asmuo R. M. ieškinį prašė tenkinti. Nurodė, kad:
3.1. Ieškovė ir trečiojo asmens šeima iki buto pirkimo gyveno Vilniuje, o nupirkus butą (duomenys neskelbtini), gyveno ir gyvena kartu. Ieškovė norėjo, kad namo nereikėtų remontuoti, nes pati nepajėgė darbų organizuoti. Suradus skelbimą apie butą (namo dalį) (duomenys neskelbtini), jo aprašymas atitiko motinos lūkesčius. Prieš pirkimą atvykus apžiūrėti, apie sienų defektus, taip pat stogo defektus, atsakovė nieko nepasakė, tvirtino, kad butas labai šiltas ir patogus gyventi žiemos laikotarpiu, naujai suremontuotas. Nupirkus butą, jo perdavimo metu pradėjo lyti lietus ir pasimatė stogo defektai. Dėl stogo defektų apžiūrėjimo pardavėja atvyko su vyriškiu, kuris apžiūrėjo stogą, po apžiūros atsakovė sutiko kompensuoti stogo remonto darbus, sumokėjo 5 000 Eur. Kadangi ieškovė po buto pirkimo pinigų nebeturėjo, prie stogo remonto teko prisidėti trečiojo asmens šeimai.
3.2. Tik po buto pirkimo 2021 m. rugsėjo 5 d., jame pradėjus gyventi, paaiškėjo, kad butas labai šaltas. Prasidėjo rūpesčiai dėl stogo remonto, komunalinių paslaugų teikimo sutarčių sudarymo. Ieškovei rūpintis šiais klausimais buvo sudėtinga, butą ieškovė padovanojo dukrai.
3.3. Pradėjus stogo remontą teko keisti kai kuriuos stogo konstrukcijų elementus ir pasimatė, kad stogo mūrtašio sija stovi ant pustuštės sienos. Tuomet buvo suprasta, kad kažkas negerai su namo sienomis. Išsikvietus specialistus buvo atplėštos kelios apdailos lentos iš išorės pusės ir pasimatė, kad sienos supuvusios, į sienos vidų prikaišiota įvairių atliekų, putplasčio gabalų, purkšta statybinėmis putomis, tarpais sienos viduje išvis tuščios. Sienų defektai buvo nufotografuoti. Ieškovė suprato, kad atsakovė dėl namo dalies kokybės ją apgavo, tokios būklės namo dalies ji nebūtų pirkusi. Kitos gyvenamosios vietos šeima neturėjo, todėl ieškovė prašė trečiojo asmens tartis su atsakove dėl dalies pinigų už pirkinį grąžinimo. Tuo metu dar nebuvo padaryta apskaičiavimų, kokia defektų vertė ir kiek atsakovė turėtų mažinti kainą. Ieškovės prašymu buvo rasti specialistai, kurie įvertino paslėptų defektų apimtį ir pašalinimo kainą, todėl ieškovė pagrįstai prašo šia kaina mažinti parduoto buto kainą.
II. Pirmosios instancijos teismo sprendimo esmė
4. Vilniaus miesto apylinkės teismas 2023 m. birželio 27 d. sprendimu priteisė iš atsakovės L. V. 19 083,30 Eur kainos sumažinimo ir patirtų išlaidų defektų nustatymui, 5 procentus metinių palūkanų už priteistą sumą (19 083,30 Eur) nuo bylos teisme iškėlimo (2021 m. rugpjūčio 30 d.) iki teismo sprendimo visiško įvykdymo bei 1 550 Eur bylinėjimosi išlaidų ieškovės J. M. naudai, priteisė iš atsakovės L. V. 379,60 Eur žyminio mokesčio bei 29,04 Eur pašto išlaidų valstybei.
5. Pirmosios instancijos teismas nustatė, kad parduodamas atsakovės nekilnojamasis turtas skelbime buvo apibūdinamas kaip kokybiškai įrengtas ir paruoštas komfortiškam gyvenimui. Taip pat skelbime buvo išvardyti ir kiti namo privalumai bei pateikta bendro pobūdžio informacija, kad parduodamo Turto bendras plotas sudaro 107 kv. m, namas yra mūrinis, statytas 1989 m. Tačiau tik sudarant Preliminariąją sutartį, paaiškėjo, kad parduodamo namo plotas yra ne 107 kv. m, kaip nurodyta skelbime, o tik 73,19 kv. m, nes likusi namo dalis yra neįteisinta ir neįregistruota. Paaiškėjus šiai aplinkybei, šalių suderėta 130 000 Eur kaina už parduodamą turtą buvo sumažinta 5 000 Eur suma ir namas buvo parduotas už 125 000 Eur. Atsakovė perdavė turtą ieškovei 2021 m. rugpjūčio 28 d. perdavimo–priėmimo aktu. Nurodė, kad remiantis byloje esančiais rašytiniais įrodymais praktiškai iš karto paaiškėjo stogo konstrukcijos trūkumai, nes, tarpininkaujant nekilnojamojo turto brokeriui A. S., 2021 m. rugpjūčio 30 d. buvo sudarytas šalių susitarimas dėl 5 000 Eur kompensacijos stogo defektams pašalinti.
6. Sprendė, kad namo kritinė būklė buvo konstatuota J. Ž. (kvalifikacijos atestato Nr. 18737) 2021 m. gruodžio 14 d. Pastato neeilinės apžiūros aktu, iš kurio matyti, jog sienos įrengtos netinkamai, jos beveik neapšiltintos (nuėmus apdailą, nustatyta, kad apšiltinimo vata sudėta tik atskirose vietose), supuvę išoriniai sienų rąstai, mūrinis priestatas įrengtas netinkamai ir per jo sujungimą yra atsiradęs plyšys, kuris, kaip nurodė trečiasis asmuo R. M., atsirado pradėjus remontuoti stogą. Specialistas rekomendavo kuo skubiau atlikti namo sienų kapitalinį remontą, nes dėl netinkamai įrengtų sienų namas yra netinkamas gyventi žiemos sąlygomis, taip pat siūloma perstatyti ir remontuoti priestatą.
7. Pažymėjo, jog duomenys apie parduodamo namo energinį naudingumą ieškovei prieš turto įsigijimą nebuvo pateikti. Sprendė, kad įvertinus tai, jog Pastato energinio naudingumo sertifikatas buvo išduotas tik 2021 m. liepos 30 d., akivaizdu, kad informacija apie namui priskirtą G klasę, charakterizuojančią energetiškai neefektyvų pastatą, iki apsisprendimo pirkti gyvenamąjį būstą pirkėjai nebuvo atskleista.
8. Nurodė, kad atsakovės užsakymu atlikto namo (duomenys neskelbtini). Vertinimo akte eksperto D. Kalibato padaryta išvada, kad Pastatų energinio naudingumo sertifikavimas įsigaliojo nuo 2006 m. sausio 4 d. ir tik naujai statomiems ar kapitaliai renovuojamiems pastatams, todėl esą 1940 metais pastatytam namui tokie reikalavimai negaliojo, nepaneigia aplinkybių, kad parduodamas Turtas turi žemiausią energinio naudingumo klasę ir šis faktas pirkėjai tapo žinomas iš esmės tik po pirkimo–pardavimo sandorio sudarymo.
9. Nurodė, kad ieškovės įsigyto namo šilumos izoliacija neatitiko tam numatytos technologijos ir funkcionalumo, detaliai teisme paaiškino ir pastato apžiūrą bei defektų šalinimo kainos apskaičiavimus atlikusi statybos inžinierė J. N. (kvalifikacijos atestato Nr. 39549), kuri parodė, jog nuėmus dailylentes tarp sienų rasta tuščių ertmių, betono, vatos gabalų, po langais vietoj rastų buvo sumontuoti betono gabalai, kas iš esmės, liudytojos teigimu, technologiškai nėra tinkama, nes nesuteikia jokios šilumos. Be to, specialistė pastebėjo technologiškai netinkamai įrengtus pamatus bei jų sąlytyje su žeme prasidėjusį puvimo procesą. Tik nuėmus apatinę sienų apdailos plastikinę dailylentę, buvo pastebėtos po pamatais didelės tuščios ertmės, tarpai, kuriais skverbiasi šaltis. Nurodė, kad namas iš esmės nėra apšiltintas, tai patvirtina ir ieškovės pateiktos į bylą termovizinės nuotraukos.
10. Pasisakė, kad nėra duomenų, jog pirkėjai buvo sudaryta kliūčių gerai apžiūrėti turtą, vizualiai namas atrodė sutvarkytas, apkaltas dailylentėmis, tačiau akivaizdu, kad tokio pobūdžio defektai kaip namo sienų šiltinimas, pamatų kokybė net ir atidžiam pirkėjui negalėjo būti pastebimi, nes tam buvo būtina ardyti sienų apdailą, nuimti dailylentes. Pažymėjo, jog turtas buvo parduodamas vasarą, taigi šie trūkumai galėjo būti pastebėti tik atšalus orams bei prasidėjus šildymo sezonui.
11. Atkreipė dėmesį į tai, kad namas buvo perkamas ne kaip vasarnamis, o kaip gyvenamasis namas, kuriam apšiltinimas yra būtinas. Taigi ieškovė pirko apšiltintą namą, todėl paaiškėjus, kad jis šios nurodytos savybės iš esmės neturi, sienų šiltinimas negali būti laikomas Turto pagerinimu, kaip teigia atsakovė. Ekspertas D. Kalibatas Vertinimo akte nurodė, kad, apkalant fasado sienas dailylentėmis, pastato šiltinimo darbų nėra privaloma atlikti (5 klausimas). Teismo vertinimu, tokia išvada nėra teisiškai reikšminga šio ginčo sprendimui, nes ekspertui nebuvo užduotas klausimas, ar sienų ir pamatų šiltinimas atliktas, kaip deklaruojama, ir ar tai atlikta technologiškai teisingai. Tik atsakęs į šiuos klausimus, ekspertas galėtų įvertinti, ar sienų ir pamatų šiltinimą galima laikyti defektų taisymu, ar Turto pagerinimu. Todėl eksperto atsakymai į šiuos klausimus vertinti kritiškai, nes jie nepaneigia ieškovės teisinę poziciją pagrindžiančių įrodymų, juolab kad į juos atsakyta, neapžiūrėjus objekto.
12. Sprendė, kad atsakovė neinformavo ieškovės apie šalčiui pralaidžias namo sienas, pamatų kokybę, žemiausią namui priskirtą energinio naudingumo klasę, o tai reiškia, kad neaptarė parduodamo Turto trūkumų, kaip tai numatoma CK 6.327 straipsnio 3 dalyje, todėl ieškovė turi teisę reikalauti sumažinti pirkimo kainą. Pastebėjo, kad pardavėjas, turėdamas informaciją apie parduodamo daikto būklę ar savybes, kuri turi reikšmės sutarčiai sudaryti, ir vykdydamas pareigą dėl daikto kokybės užtikrinimo, sąžiningai veikdamas, šią informaciją privalo atskleisti pirkėjui, nepriklausomai nuo to, ar šis reikalauja tokios informacijos. Jos nepateikimas pirkėjui vertintinas kaip pardavėjo nesąžiningumas.
13. Nustatė, kad atsakovė ne tik, kad neaptarė parduodamo turto trūkumų (namo šiltinimas, jo energinio naudingumo klasė, stogo konstrukcijos defektai), bet ir suteikė klaidinančią informaciją apie namo statybos metus, namo dalies medinę, o ne mūrinę konstrukciją, neįteisintą namo ploto dalį. Tai leidžia pagrįstai teigti, kad atsakovė pažeidė pirkimo–pardavimo sutarties nuostatas, reikalaujančias pardavėją suteikti pirkėjui garantijas dėl daikto kokybės, informuojant apie jo trūkumus, dėl kurių Turto negalima būtų naudoti pagal paskirtį ar apie kuriuos žinodamas pirkėjas nebūtų jo visai pirkęs arba nebūtų už juos tiek mokėjęs (7.1 papunktis).
14. Nurodė, kad pagal į bylą pateiktą Lokalinę sąmatą, sudarytą kvalifikuotos specialistės J. N., išorės ir vidaus sienų defektų šalinimui yra reikalinga 18 493,30 Eur piniginių lėšų (e. bylos 1 t., b. l. 59–62.). Kaip matyti, joje buvo įvertinti sienų išorės darbai: esamos apdailos, šilumos izoliacijos bei karkaso demontavimas; esamo medinio sienų pagrindo vietomis keitimas, supuvusių rąstų po langai keitimas, naujo medinio karkaso įrengimas; naujos šilumos izoliacijos įrengimas; naujos fasado apdailos plastikinėmis dailylentėmis įrengimas. Taip pat buvo apskaičiuoti ir vidaus darbai, kurių poreikis iškilo atsiradus sienų plyšiui priestato dalyje, nes medinė pastato dalis, kaip teigia ieškovės atstovė, nebuvo tinkamai sujungta su mūru. Atsiradęs plyšys sanitariniame mazge buvo fiksuotas J. Ž. Pastato neeilinės apžiūros akte, plyšį sienoje matė ir apžiūrėjo J. N. bei atliko apskaičiavimus šiam defektui pašalinti. Eksperto D. Kalibato teiginiai, kad nėra būtini atlikti plyšio užtaisymui reikalingi sienų stiprinimo darbai, numatyti Lokalinės sąmatos 42–48 eilutėse, teismo vertintini kaip deklaratyvūs, nemotyvuoti. Apeliuodamas į tai, kad nėra atlikta jokių matavimų, duomenų, patvirtinančių netinkamą priestato įrengimą ir plyšio atsiradimą, pats ekspertas objekto neapžiūrėjo, matavimų neatliko. Teismas laiko pateiktus įrodymus byloje pakankamais konstatuoti plyšio atsiradimą netrukus po Turto įsigijimo, kas sudaro pagrindą šį trūkumą laikyti paslėptu, už kurį yra atsakinga pardavėja (Pirkimo–pardavimo sutarties 8.1 p.). Apibendrinant konstatuotina, kad Lokalinėje sąmatoje yra apskaičiuotos piniginės lėšos tik tiems darbams, kurie reikalingi paslėptų trūkumų, už kuriuos yra atsakinga atsakovė, pašalinimui. Šią aplinkybę patvirtino teisme ir Lokalinę sąmatą parengusi J. N., nurodžiusi, kad namo pagerinimui skiriamų darbų į Lokalinę sąmatą neįtraukė. Atsakovės teiginiai, jog ji darė pakankamai nuolaidų ieškovei, atmestini kaip nepagrįsti, nes nuolaidos buvo susijusios su kitais paaiškėjusiais parduodamo namo trūkumais: neįteisintu plotu, namo statybos metais bei stogo konstrukcijos trūkumais. Šiuo atveju ieškovės reikalavimas sumažinti buto kainą yra siejamas su paslėptais išorės bei vidaus sienų defektais, kurių šalinimui ieškovė patirs papildomas išlaidas.
15. Nurodė, kad ieškovė pateikė rašytinius įrodymus, patvirtinančius, jog specialistui už pastato apžiūrą ir defektų nustatymą sumokėjo 390 Eur, o už Lokalinės sąmatos sudarymą patyrė 200 Eur išlaidų (e. bylos 1 t., b. l. 68–70). Nurodytos išlaidos laikytinos protingomis bei pagrįstomis, todėl reikalavimas priteisti jas iš atsakovės tenkintinas visiškai.
16. Teismas sprendė, kad ieškinys dėl kainos sumažinimo (18 493,30 Eur) nustačius paslėptus parduodamo Turto trūkumus bei 590 Eur išlaidų, susijusių su defektų vertinimu, yra pagrįstas, todėl tenkintinas visiškai, taigi priteistiną iš atsakovės sumą sudaro iš viso 19 083,30 Eur.
III. Apeliacinio skundo ir atsiliepimo į jį argumentai
17. Atsakovė L. V. pateikė apeliacinį skundą, kuriuo prašo panaikinti Vilniaus miesto apylinkės teismo 2023 m. birželio 27 d. sprendimą ir priimti naują sprendimą – ieškinį atmesti, priteisti iš ieškovės J. A. M. atsakovei jos patirtas bylinėjimosi išlaidas. Apeliacinis skundas grindžiamas šiais argumentais:
17.1. Atsakovė buvo neprofesionali pardavėja. 2004 m. kovo 9 d. Dovanojimo sutartimi ginčo butas buvo padovanotas atsakovei jos motinos, o 2015 m. rugsėjo 10 d. jai buvo padovanotas ir žemės sklypas. Iki turto perleidimo ieškovei atsakovė ir jos tėvai ilgą laiką gyveno ginčo bute, jos tėvas tvarkė namą, atlikdavo remonto darbus, tačiau atsakovei nežinoma tiksliai, kokie darbai buvo atlikti, kokios statybos technologijos ir medžiagos buvo naudotos. Nurodytą turtą atsakovė pardavė ieškovei ir tai buvo jos vienkartinis sandoris, t. y. atsakovė nėra profesionali pardavėja.
17.2. Priešingai, nei nurodyta ginčijamame sprendime, turto pardavimo skelbime nėra klaidinančios informacijos apie buto statybos metus, nes skelbime nurodyti duomenys paremti Nekilnojamojo turto registro išrašu dėl buto, ką patvirtino ir teismo posėdyje apklaustas liudytojas A. S.. Kaip parodė tiek atsakovė, tiek liudytojai A. S. ir L. M..
17.3. Skelbimas apie parduodamą butą ir žemės sklypo dalį buvo parengtas nekilnojamojo turto brokerio ir atsakovė jo turinio nelėmė. Nekilnojamojo turto brokeris neprivalėjo atplėšinėti dailylenčių ir skelbime nurodyti, kas yra po jomis. Be to, Nekilnojamojo turto registro duomenys yra viešai prieinami visiems asmenims, todėl ieškovė galėjo savarankiškai pasidomėti apie gyvenamojo namo statybos metus.
17.4. Liudytojas A. S. prieš Preliminariosios sutarties sudarymą, trečiasis asmuo R. M., atstovavusi savo motinai (ieškovei) sudarant sandorį, buvo supažindinta su Nekilnojamojo turto registro išrašais ir buto techninės apskaitos byla, jai buvo nurodyti namo statybos metai – 1940 m., namo sienų medžiaga – rąstai, buto fizinio nusidėvėjimo procentas – 70 proc., buto įteisintas ir neįteisintas plotai, buvo paaiškinta apie bute atliktą remontą. Būtent dėl šių aplinkybių, ieškovei prašant, atsakovė nuleido Turto pardavimo kainą 5 000 Eur. Atsižvelgiant į tai, pirmosios instancijos teismo išvados, kad atsakovė nuslėpė nuo ieškovės namo statybos metus, namo dalies medinę, o ne mūrinę konstrukciją, neįteisintą namo ploto dalį, yra klaidingos ir prieštaraujančios byloje nustatytoms aplinkybėms. Tokiu būdu ieškovei Preliminariosios sutarties sudarymo metu jau buvo žinoma, kad ginčo namas statytas iki 1940, namo sienos yra iš medinių rąstų, o dalis ginčo buto ploto yra neįteisinta Nekilnojamojo turto registre. Preliminariosios sutarties sudarymu ieškovė patvirtino, kad nurodytos ketinamo pirkti turto savybės jai tinka. Kaip parodė liudytojas A. S. iki Pagrindinės nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutarties sudarymo atsakovė nuleido turto kainą dar 5 000 Eur neįregistruoto buto ploto įteisinimo dokumentų tvarkymui.
Atsiliepimas
17.5. Atsakovė paaiškino, kad ginčo buto remontas buvo atliktas 2004 m. – namo dalis iš lauko pusės buvo apkalta dailylentėmis, tvarkytas stogas, vietoje medinės verandos pastatytas priestatas iš betono blokelių, taip pat buvo visiškai suremontuotas namo vidus – iš vidaus apšiltintos sienos ir apkaltos gipso kartonu bei nudažytos, paruoštos grindys, sudėtas laminatas, sudėti plastikiniai langai, sutvarkytos lubos. Pažymėtina, kad ginčo turtas buvo suremontuotas ne siekiant jį parduoti, bet atsakovės ir jos motinos reikmėms, atsakovė gyveno ginčo bute iki jo pardavimo. Minimas aplinkybes iš esmės patvirtino byloje paklausta liudytoja L. M..
17.6. Nurodė, kad po 2004 m. atsakovė nevykdė jokių remonto / turto gerinimo darbų. Tai reiškia, kad turto remontas, dėl kurio trūkumų kilo ginčas, buvo atliktas likus 17 metų iki pirkimo–pardavimo sutarties sudarymo. Priešingai, nei teigė ieškovė, atsakovė prieš parduodama turtą jo neremontavo, ką patvirtina į bylą pateiktos ginčo namo nuotraukos, darytos 2008 m., 2012 m., 2019 m., iš kurių matoma, jog visą laikotarpį namo išorės apdaila nesikeitė (namas apkaltas baltomis plastikinėmis dailylentėmis). Tokiu būdu, prieš parduodama turtą atsakovė nesiekė tyčia nuslėpti nuo ieškovės jo trūkumų. Be to, Nekilnojamojo turto registro išraše nurodyta, kad namo sienos yra iš rąstų, buto fizinio nusidėvėjimo procentas – 70 proc., vadinasi, ieškovė turėjo galimybę, pasitelkdama atitinkamų žinių specialistus, patikrinti, ar namo sienos nėra supuvusios, jeigu turėjo tokį įtarimą.
17.7. Teigia, kad ieškovės nurodyti trūkumai – sienų rąstų puvimo procesai, pamatų hidroizoliacinio sluoksnio plokštės irimas (Lokalinės sąmatos 1. „Išorės darbai“ 1–5 eilutės), priskirtini prie normalaus fizinio statybos medžiagų nusidėvėjimo, už ką atsakovė nėra atsakinga. Atsakovei nebuvo žinoma namo rąstinių sienų ir (ar) pamatų būklė, ji nenuiminėjo dailylenčių, dėl ko net nežinojo, ar iš lauko pusės yra sudėta šilumos izoliacija ar ne (nes, kaip nurodyta anksčiau, namas buvo tik apkaltas dailylentėmis). Būtų neprotinga reikalauti, kad atsakovė (pardavėja), neturėdama specialių žinių ir nežinodama apie esamus trūkumus, prieš parduodama turtą pasitelktų ekspertus, kurie padėtų nustatyti visus trūkumus.
17.8. Nurodė, kad atsakovė maksimaliai bendradarbiavo su ieškove. Ieškovės atstovė (trečiasis asmuo) net tris kartus apžiūrėjo perkamą turtą (pirmą kartą su nekilnojamojo turto brokere R. O., antrą kartą su vyru, kuris yra statybininkas, trečią kartą su antstoliu). Taigi ieškovei buvo sudarytos visos sąlygos iki pagrindinės nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutarties sudarymo išsamiai apžiūrėti perkamą turtą bei įvertinti jo būklę ir kokybę.
Žemesnės instancijos teismas
17.9. Pirmosios instancijos teismas savo išvadą apie tyčia paslėptus turto trūkumus – namo fasado šiltinimo trūkumą, padarė remdamasis subjektyviu ieškovės aplinkybių suvokimu. Nurodė, kad tiek atsakovės, tiek buto pardavimo skelbime pateikta informacija yra teisinga. Ieškovės ir trečiojo asmens teiginiai, kad jos buvo įtikintos, jog buto sienos iš lauko pusės turi šilumos izoliacinį sluoksnį, yra tik jų subjektyvus vertinimas.
17.10. Teigia, kad priešingai, nei sprendė pirmosios instancijos teismas, eksperto Dariaus Kalibato išvados (Vertinimo akto 6, 7, 8 punktai), kad pamatų ir sienų šiltinimo darbai, numatyti 2022 m. gegužės 13 d. Lokalinės sąmatos 1–5, 9–10, 11–12, 18–28, 29–35 eilutėse, priskiriami prie turto pagerinimo darbų ir negali būti laikomi defektų taisymu, yra teisingos, nes nurodytais darbais pagerinama buvusi pastato būklė, siekiant padidinti pastato energinį efektyvumą ir taip sumažinti energijos sąnaudas. Atsakovė laikosi atsiliepime į ieškinį nurodytos pozicijos, kad ieškovė nori pasidaryti buto renovaciją ir siekia šias išlaidas padengti atsakovės sąskaita.
17.11. Dėl nurodomo vidaus sienų trūkumo – per mūrinio priestato sujungimą su namo siena atsiradusio plyšio, nurodė, kad nė vienas iš specialistų – nei J. Ž., nei J. N., kurių išvadas į bylą pateikė ieškovė, neatliko būtinų plyšio matavimų, siekiant nustatyti jo susidarymo priežastis. Į plyšį nebuvo įstatytas matavimo švyturys, kad būtų užfiksuoti įvykę pokyčiai ir kontroliuojama pastato būklė. Pažymėjo, kad tik nurodytų matavimų pagrindu galima patikimai spręsti, ar pastatą galima naudoti toliau, ar jį reikia remontuoti.
Žemesnės instancijos teismas
17.12. Mano, kad eksperto Dariaus Kalibato išvados, pateiktos Vertinimo akto 9 punkte, yra pagrįstos. Pirmosios instancijos teismas nekreipė dėmesio į tai, kad sujungimo tarp mūrinio priestato ir namo sienos įtrūkimas atsirado po to, kai trečiojo asmens vyras atliko stogo remonto darbus. Teigia, kad, vadovaujantis CK 6.333 straipsnio 3 dalimi, už šį trūkumą atsakovė neatsako, nes jis atsirado po ginčo turto perdavimo ieškovei, kaip trečiųjų asmenų veiksmų pasekmė. Be to, trečiasis asmuo parodė, kad įtrūkimas tarp priestato ir namo sienos nedidėja ir yra užtaisytas jos vyro. Teigia, kad ieškovė neįrodė, kad po ginčo turto pirkimo–pardavimo sutarties sudarymo tarp sienų atsiradęs įtrūkimas yra esminis trūkumas, trukdantis naudoti butą pagal paskirtį arba ženkliai mažinantis jo naudingumą. Atsižvelgiant į tai, pirmosios instancijos teismas neturėjo nei teisinio, nei faktinio pagrindo pripažinti, kad atsakovė yra atsakinga už šioje pastraipoje nurodytus ginčo Turto trūkumus, o 2022 m. gegužės 13 d. Lokalinės sąmatos 42–48 eilutėse numatyti vidaus darbai yra susiję su paslėptų defektų šalinimu.
17.13. Nurodė, kad Pastato neeilinės apžiūros aktas yra visiškai neinformatyvus, jame nurodytos išvados nėra pagrįstos atliktais matavimas, nėra nustatytas defektų mastas, išvados neparemtos nei statybos reglamentų, nei higienos normų reikalavimais. Specialisto J. Ž. išvados apie netinkamai įrengtą priestatą nėra paremtos matavimais – ant plyšio nebuvo įrengtas matavimo švyturys, kad būtų užfiksuoti visi įvykę pokyčiai ir kontroliuojama pastato būklė. Neaišku, kokiu teisiniu pagrindu inžinierius J. Ž. galėjo vertinti šildymo sistemos įrengimo defektus, nebūdamas atitinkamos srities specialistu. Tokiu būdu inžinieriaus J. Ž. parengtas Pastato neeilinės apžiūros aktas yra neišsamus, jame nurodyti duomenys dėl ginčo turto paslėptų defektų yra deklaratyvūs. Minimas ieškovės pateiktas įrodymas nepatvirtina, kad ginčo turto sienos yra praradusios savo saugias savybes, dėl kurių neįmanoma ginčo turtą naudoti pagal paskirtį.
17.14. Pirmosios instancijos teismas prie parduoto daikto trūkumų, kurių neaptarė atsakovė, priskyrė jo energinio naudingumo klasę. Kaip teisingai nurodyta eksperto Dariaus Kalibato Vertinimo akte (akto 1 punktas), senam pastatui nėra privaloma atitikti specifinių energinio naudingumo normų, kurios taikomos naujai statomiems pastatams nuo 2006 m. sausio 4 d., kas neapriboja jo naudojimo arba funkcionalumo, bet tik reiškia, kad energijos vartojimo efektyvumas ir energijos taupymo aspektai nebuvo numatyti šiame pastate, kaip privalomas reikalavimas tuo metu, kai jis buvo pastatytas. Ginčo turto energinio naudingumo sertifikatas buvo išduotas tik 2022 m. liepos 31 d., dėl ko atsakovė, derėdamasi su ieškove dėl turto pardavimo, negalėjo nei nuslėpti, nei nurodyti ieškovei buto energinio naudingumo klasės, nes tokia jai pačiai nebuvo žinoma. Pažymėjo, kad pastato energinio naudingumo klasė nebuvo ieškovės apsisprendimą pirkti butą lemianti aplinkybė. Šalys nesitarė, kad bus parduotas konkrečios energinės klasės butas.
17.15. Pirmosios instancijos teismo išvados, paremtos ieškovės pateiktomis termovizinėmis nuotraukomis, kad buto sienos yra pralaidžios šalčiui, nepatvirtina jokių paslėptų ginčo turto trūkumų, nes tai yra būdinga nesandariam pastatui. Byloje nėra įrodymų, patvirtinančių, kad pirmosios instancijos teismo konstatuoti buto apšiltinimo trūkumai yra tokie, jog faktinis namo energinis naudingumas neatitinka deklaruoto šalių pirkimo–pardavimo sutartyje.
17.16. Namas, kuriame yra ginčo butas, pastatytas iki 1940 m., dėl ko tam tikri konstrukciniai pakitimai eksploatuojant namą patys savaime nesuponuoja išvados dėl daikto kokybės trūkumų, dėl kurių nagrinėjamu atveju turėtų atsakyti pardavėja (atsakovė). Ieškovės argumentą, kad ginčo turtas turi esminių trūkumų ir jo negalima naudoti pagal paskirtį, paneigia šios aplinkybės: namas priduotas eksploatuoti, įregistruotas 100 proc. baigtumas; ieškovė nesirenka kito teisių gynybos būdo – neprašo sandorio pripažinti negaliojančiu; ginčo bute gyvena tiek ieškovė, tiek trečiojo asmens šeima. Dėl to laikytina, kad įsigytas turtas iš esmės atitiko ieškovės lūkesčius.
Žemesnės instancijos teismas
17.17. Pirmosios instancijos teismas, tenkindamas ieškinį, nevertino, kad ginčo turtas, atsižvelgiant į jo statybos metus, dėl natūralaus nusidėvėjimo gali turėti tam tikrų trūkumų (medinių sienų nusidėvėjimas). Argumentuodamas, kad namas privalomai turi būti apšiltintas, kadangi ieškovė pirko ne vasarnamį, pirmosios instancijos teismas nevertino aplinkybių, kad atsakovė ir jos motina iki pirkimo–pardavimo sutarties su ieškove sudarymo nuolat gyveno ginčo name, jų gyvenimas buvo komfortiškas, o namo išorinių sienų šiltinimas nėra privalomas reikalavimas 1940 m. statybos namui.
17.18. Pirmosios instancijos teismas nesusiejo nustatytų paslėptų trūkumų su negalimumu naudoti turtą pagal jo paskirtį (pvz., kaip tarp vidinių sienų atsiradęs įtrūkimas, kuris nedidėja ir yra užtaisytas, trukdo naudotis butu), t. y. nenustatė, ar trūkumai yra esminiai, darantys ieškovės ir trečiojo asmens šeimos gyvenimą bute neįmanomą. Pirmosios instancijos teismo išvados yra padarytos remiantis Pastato neeilinės apžiūros akto ir Lokalinės sąmatos duomenimis, kurie, kaip nurodyta anksčiau, paremti prielaidomis, nepagrįstomis tyrimais ir bandymais.
17.19. Pirmosios instancijos teismas, atmesdamas atsakovė argumentą, kad Lokalinėje sąmatoje nurodyti darbai priskirtini turto pagerinimui, bet ne defektų šalinimui, nevertino aplinkybės, jog atlikus sąmatoje nurodytus statybos darbus bus pagerinta pagrindinės pirkimo–pardavimo sutarties sudarymo metu buvusi pastato būklė ir padidintas energinis efektyvumas aukščiau pastatui priskirtos klasės.
17.20. Pirmosios instancijos teismas išsamiai ir nuodugniai neįvertino byloje surinktų įrodymų. Pirmosios instancijos teismo sprendimas suabsoliutina pirkėjo (ieškovės) teises bei neproporcingai iškreipia pirkėjo ir pardavėjo interesų pusiausvyrą, sprendimas priteisti iš atsakovės 19 083,30 Eur kainos sumažinimo yra neadekvatus ir neproporcingas.
Atsiliepimas
18. Ieškovė J. A. M. atsiliepimu į apeliacinį skundą prašo apeliacinį skundą atmesti, priteisti patirtas bylinėjimosi išlaidas. Atsiliepime nurodė, kad:
18.1. Apeliacinio skundo 4 punkte yra išvardijami į bylą pateikti dokumentai ir pateikiama pastaba, kad teismo sprendime neteisingai nurodoma pretenzijos įteikimo data. Teismo sprendimo 6 lapo 3 pastraipoje teismo nustatytose aplinkybėse nurodoma, kad Pretenzija su defektų šalinimo sąmata atsakovei išsiųsta 2022 m. rugpjūčio 23 d. Pretenzija atsakovei išsiųsta 2022 m. liepos 15 d. ir įteikta 2022 m. liepos 19 d. Tai, kad teismo sprendime yra apsirinkant įrašyta vėlesnė pretenzijos įteikimo data, niekaip nelemia teismo sprendimo pagrįstumo, nes teismo sprendime nurodytoji pretenzijos įteikimo data yra dvejų metų laikotarpio nuo pirkimo–pardavimo sutarties sudarymo dienos.
18.2. Butas ir pastatas pirkėjos, dalyvaujant patyrusiems turto pardavimo tarpininkams (brokeriams), buvo apžiūrėtas tris kartus ir niekam iš apžiūroje dalyvavusių asmenų nekilo įtarimų, kad po namo apkalimo dailylentėmis gali būti su didžiausiais defektais suremontuota pastato nešančioji siena. Kad naujo priestato ir seno statinio kapitalinės sienos nesutvirtintos tarpusavyje, visiškai nesimatė ir defektas pasimatė tik remontuojant pastato stogą, kurio defektus pripažino pati pardavėja. Todėl šie trūkumai aiškiai mažina parduoto buto vertę, pirkimo metu pardavėja šių trūkumų neatskleidė, buto būklė deklaruota kaip pritaikyta komfortiškam gyvenimui, tačiau jo naudojimas neištaisius šių trūkumų yra ir neekonomiškas, ir nepritaikytas komfortiškam gyvenimui, kaip kad deklaravo pardavėja. Todėl paaiškėjus trūkumams ieškovė turi teisę sumažinti turto pirkimo kainą tokia apimtimi, kiek reikalinga ištaisyti nustatytiems trūkumams.
18.3. Apskaičiuotos trūkumų ištaisymo išlaidos neapima namo šildymo sistemos trūkumų, dėl kurių reikalinga į šildymo sistemą montuoti papildomą šilumos tiekimo siurblį, apskaičiuotos išlaidos yra 2022 m. gegužės mėn. lygiu, tuo tarpu šiuo metu statybos darbų ir medžiagų kainų lygis yra aukštesnis, todėl trūkumų ištaisymui ieškovė turės daugiau išlaidų.
18.4. Liudytoja L. M., to paties namo kito buto savininkė, paliudijo, kad būtent atsakovė remontavo namą, keitė namo sienų senas apkalimo lenteles į naujas plastikines, keitė stogą ir tam, kad namas atrodytų vienodai, kaimynė L. M. taip pat namo savo pusę remontavo – keitė supuvusius rąstus, medines konstrukcijas impregnavo, medines konstrukcijas dengė plėvele, tarpą apšiltino statybine vata ir jos pusė namo yra net per daug šilta. Kaip patvirtino liudytojas A. S., informaciją, kuri buvo skelbime apie namo pardavimą, pateikė atsakovė. Skelbime nurodoma, kad parduodamas namas kokybiškai įrengtas ir komfortiškam gyvenimui paruoštas 107 kv. m, suremontuotas ir sutvarkytas komfortiškam gyvenimui, statytas sau, todėl pasitelktos itin kokybiškos, aukščiausios klasės medžiagos, namo tipas. Taigi šios aplinkybės patvirtina, kad atsakovė puikiai žinojo, kaip yra suremontuotas namas, nes pati organizavo namo remontą, ir kad atliktas remontas neatitinka to, kas buvo deklaruota pardavimo skelbime bei nutylėta parduodant namą. Aplinkybė, kad pardavėja nebuvo profesionali pardavėja, nepaneigia pardavėjos pareigos informuoti pirkėją apie namo trūkumus, kurių apžiūrint namą negalima pamatyti.
18.5. Apeliacinio skundo 9 punkte atsakovė pripažįsta, kad buto pirkimo kaina buvo nuleista dėl to, kad bute yra neįteisinti plotai ir dėl to kaina buvo pamažinta 5 000 Eur. Ieškovei tapo žinoma, jog dalis namo yra ne mūrinė, o medinė, tik sumokėjus avansą ir atvykus pasirašyti preliminariosios sutarties. Tačiau ir tuo metu atsakovė nepaaiškino, kad namo sienos komfortiškam gyvenimui nėra suremontuotos, o namas nėra šiltas. Pirminės namo apžiūros metu į brokerės R. O. klausimą atsakovė atsakė, kad namas apšiltintas, šiltas.
18.6. Nekilnojamojo turto registre nurodomas ne atnaujintas, o senas įrašas apie 70 proc. namo nusidėvėjimą nepaneigia aplinkybės, kad atsakovė namą remontavo ir neatskleidė pirkėjai, kad po apkaltomis plastikinėmis lentelėmis nėra kokybiško šiltinimo, dalis rąstų supuvę, po langais remontuojant medinės konstrukcijos pakeistos į betonines, pamatas netinkamai apšiltintas ir neizoliuotas, sienose skylės iš dalies bandytos užkimšti putų polistirolo gabalais, o pristatytas priestatas tinkamai netvirtintas prie senos namo konstrukcijos.
18.7. Aplinkybė, kad pati nežino, kokios būklės yra namo sienos dėl žinių trūkumo bei kad neturėjo pareigos pasitelkti ekspertus įvertinti sienų būklę, nėra tos aplinkybės, kurios šalina pardavėjos atsakomybę dėl parduoto daikto trūkumų.
18.8. Ieškovė neneigia, kad butas buvo apžiūrėtas tris kartus. Pirmą kartą buvo apžiūrėta aplinka, buto vieta, išsiaiškinta, kad sienos apšiltintos, butas šiltas. Iš išorės namas atrodė tvarkingai, patikinus, kad sienos apšiltintos, nekilo abejonių, kad po lentelėmis nėra atmestinai patvarkyta buvusi rąstų siena, po lentelėmis nėra jokių tarpų, putplasčio gabalų ir per sieną nesiskverbia vėjas ir šaltis šaltojo sezono metu. Antrą kartą apžiūrėjus butą su dukros vyru, vyras, kuris dirba stogdengių brigadoje, pastebėjo, kad stogo dangoje yra nelygumas, tačiau tuo metu nelijo ir buvo patikinta, kad su stogu nėra problemų. Trečią kartą su antstoliu buvo apžiūrimos vidaus patalpos, fiksuotos dėl duomenų, kad butas yra vis tik 107 kv. m, kaip nurodoma skelbime, o ne 73,19 kv. m, kaip nurodoma Nekilnojamojo turto registro išraše. Dukros vyras nėra kvalifikuotas statybų ekspertas ir jokios galimybės neturėjo numatyti, kad po tvarkingai sukaltomis apdailos lentomis išorinė siena turi esminių trūkumų, dėl ko parduodamo buto kokybė nėra tokia, kokia buvo pardavėjos deklaruota.
18.9. Atsakovė atliko namo remontą ir puikiai žinojo, kokiu būdu jis buvo atliktas bei turėjo pareigą apie namo sienų remonto metu atliktus darbus ir būklę informuoti pirkėją. Net ir tuo atveju, jei namo remonto darbus atmestinai atliko jos samdyti meistrai, atsakomybė dėl tokių užslėptų trūkumų įstatymu yra nustatyta turto pardavėjai, tačiau ne remontą atlikusiems meistrams, kurių darbus atsakovė užsakovė ir privalėjo kontroliuoti.
18.10. Pirmos namo apžiūros metu pardavėja patvirtino, kad namas šiltas ir apšiltintas ir tai tvirtina ne tik trečiojo asmens R. M., bet ir liudytojos R. O. parodymai.
18.11. Liudytojo A. S., kuris atsakovei tarpininkavo parduodant namo dalį, parodymai tvirtina, kad pirmos apžiūros metu atsakovė patvirtino, kad išorinės medinės namo sienos namo renovacijos metu 2004 metais iš naujo buvo visiškai sutvarkytos nuo pat pamatų, pardavimo metu sienų lentelės nebuvo nuimtos ir tikrinta išorinių sienų būklė po lentelėmis. Jei pardavimo metu ar teikiant skelbimą pardavimui būtų buvę žinoma, kad namo išorinės sienos yra tokios būklės, kokia fiksuota po pardavimo, pardavimo kaina būtų buvusi mažesnė.
18.12. Apeliacinio skundo 17 punkte nurodoma, kad renovacijos metu statyto priestato ir namo sujungimo vietoje atsiradęs įtrūkimas nėra esminis trūkumas, trukdantis naudoti butą pagal paskirtį ir Lokalinės sąmatos 42–48 eilutėse numatyti vidaus darbai nėra susiję su paslėptų defektų šalinimu. Taip pat nurodoma, kad įtrūkimas atsirado po turto perdavimo naudotis dėl trečiųjų asmenų veiklos. Iš tiesų šio statybos trūkumo, kad priestatas nėra tinkamai prijungtas prie senosios namo dalies, nebuvo galima pastebėti, nes jo apžiūros metu nesimatė. Atliekant stogo remontą ir keičiant sutrūnijusią stogo konstrukcijos medieną, priestatas atitrūko nuo senosios namo dalies ir per įtrūkimą pasimatė, kad konstrukcija nėra pritvirtinta prie senosios sienos, priestatas pastatytas kaip atskiras vienetas ir jungiamas prie pastato tik stogo konstrukcija, kas yra statyboje neleistina.
18.13. Energetinio naudingumo sertifikatas neatspindi atsakovės atliktos pastato sienų renovacijos, renovacijos kokybės ir paslėptų trūkumų, kurių buto pirkimo metu ieškovė ir jos dukra, būdamos ne profesionalios butų pirkėjos, apžiūrėdamos butą ir pastatą pastebėti negalėjo. Atsakovė pateiktose termovizijos nuotraukose vertina pastato sienų situaciją kaip būdingą nesandariam pastatui. Tai yra faktiškai pripažįsta, kad atsakovės tvirtinimas, jog pastatas paruoštas komfortiškam gyvenimui, apšiltintas ir šiltas, nėra pagrįstas. Pateiktos termovizijos nuotraukos patvirtina, kad namo sienose yra plyšių, kurie praleidžia šaltį į pastato vidų, kad pastato sienų būklė atitinka pastato sienų būklę, kuri fiksuota fotonuotraukose ir aprašyta Neeilinės apžiūros akte ir sudarytoje sąmatoje. Atsakovės nurodomas Vertinimo aktas visiškai neaptarė aplinkybės, kad pastatą 2004 metais atsakovė renovavo, apie tai patikino ir brokerį A. S.. Be to, pastato kapitalinė siena, laikanti visas pastato konstrukcijas, neturi turėti plyšių, į tarpus prikištų polistirolo gabalų bei privalo būti vientisa, laikanti ne tik visą namo konstruktyvą, tačiau ir šilumą šaltojo sezono metu. Kad parduodamas butas turi tokius esminius trūkumus namo konstrukcijos sienose, pardavėja turėjo pareigą pirkėjai atskleisti, nes jie paprastos apžiūros metu nėra matomi.
18.14. Ieškovė laiko, kad atsakovė sąmoningai nuslėpė aplinkybes, kokio pobūdžio sienų remontą ir priestato prijungimą prie namo atliko 2004 metais ir nepagrįstai nepripažįsta, kad su namo sienų būkle, priestato prijungimo prie pagrindinio namo būdu privalėjo supažindinti pirkėją prieš pasirašant pirkimo–pardavimo sutartį.
19. Trečiasis asmuo, nepareiškiantis savarankiškų reikalavimų, R. M. prašo palikti galioti Vilniaus miesto apylinkės teismo sprendimą, o L. V. apeliacinį skundą atmesti. Nurodė, kad:
Žemesnės instancijos teismas
19.1. Sutinka su Vilniaus miesto apylinkės teismo 2023 m. birželio 27 d. sprendimu ir laiko, kad atsakovė L. V. sąmoningai nepaaiškino perkant butą, kad remontas kokybiškiau atliktas tik buto viduje.
Motyvuojamoji dalis
Teisėjų kolegija konstatuoja:
IV. Apeliacinio teismo nustatytos bylos aplinkybės, teisiniai argumentai ir išvados
20. Vadovaujantis CPK 320 straipsnio 1, 2 dalimis, bylos nagrinėjimo apeliacinės instancijos teisme ribos yra apeliacinio skundo faktinis ir teisinis pagrindas. Apeliacinės instancijos teismas nagrinėja bylą neperžengdamas apeliaciniame skunde nustatytų ribų, išskyrus atvejus, kai to reikalauja viešasis interesas, ir, neperžengus skundo ribų, būtų pažeistos asmens, visuomenės ar valstybės teisės ir teisėti interesai. Neatsižvelgdamas į apeliacinio skundo ribas, apeliacinės instancijos teismas ex officio (pagal pareigas) patikrina, ar yra CPK 329 straipsnyje nustatyti absoliutūs sprendimo negaliojimo pagrindai, ar jų nėra.
21. CPK 321 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad apeliacinis skundas nagrinėjamas rašytinio proceso tvarka, išskyrus šio kodekso 322 straipsnio nurodytas išimtis. Apeliacinis skundas nagrinėjamas žodinio proceso tvarka, jei bylą nagrinėjantis teismas pripažįsta, kad žodinis nagrinėjimas yra būtinas (CPK 322 straipsnis). Apeliacinės instancijos teismas, atsižvelgdamas į byloje esančius rašytinius įrodymus, į bylos nagrinėjimo dalyką, šalių procesiniuose dokumentuose nurodytas aplinkybes ir argumentus, daro išvadą, jog nėra pagrindo bylą nagrinėti žodinio proceso tvarka. Tinkamas skundžiamo teismo sprendimo teisėtumo ir pagrįstumo įvertinimas gali būti pasiektas rašytinio proceso tvarka.
22. Nagrinėjamu atveju apeliacijos objektas yra Vilniaus miesto apylinkės teismo 2023 m. birželio 27 d. sprendimo teisėtumo ir pagrįstumo patikrinimas.
Dėl apeliacinio skundo (ne)pagrįstumo
23. Byloje sprendžiamas ginčas, ar parduodamas turtas turėjo paslėptų trūkumų, apie kuriuos ieškovė (pirkėja) nebuvo informuota, ir ieškovė pagrįstai prašė sumažinti pirkimo kainą 18 493,30 Eur suma paslėptų defektų šalinimo darbams atlikti. Pirmosios instancijos teismas ieškinį tenkino visiškai. Atsakovė, nesutikdama su pirmosios instancijos teismo sprendimu, pateikė apeliacinį skundą. Pirmosios instancijos teismo sprendimas ginčijamas tuo, kad apeliantė pardavė ieškovei tinkamos kokybės daiktą, atitinkantį pirkimo–pardavimo sutarties sąlygas, apeliantės teigimu, ji apie daikto trūkumus nežinojo, jų neslėpė, atskleidė pirkėjai visus duomenis apie daiktą, pirmosios instancijos teismas netinkamai įvertino šalių nurodytas aplinkybes ir pateiktus įrodymus.
24. CK itin išsamiai reglamentuoja su parduodamo daikto kokybe susijusius klausimus. Tam skirti CK 6.327, 6.333–6.338 straipsniai. Bendroji nuostata įtvirtina, kad parduodamų daiktų kokybė, kiekis ir kiti kriterijai turi atitikti sutarties sąlygas, o jeigu sutartyje nėra nurodymų, – įprastus reikalavimus (CK 6.327 straipsnio 1 dalis) (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2022 m. balandžio 13 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-90-403/2022, 25 punktas).
25. Pagal CK 6.327 straipsnio 2–3 dalyse nustatytą teisinį reguliavimą pardavėjas atsako už bet kokį parduoto daikto neatitikimą, kuris buvo nuosavybės teisės perėjimo pirkėjui momentu, net jeigu tas neatitikimas paaiškėja vėliau, o sutarties sudarymo metu pirkėjas nežinojo arba negalėjo žinoti apie tokį neatitikimą. CK 6.327 straipsnio 5 dalyje nustatyta, kad pirkėjas netenka teisės remtis daiktų neatitikimu, jeigu jis per protingą laiką po to, kai neatitikimą pastebėjo ar turėjo pastebėti, apie tai nepraneša pardavėjui ir nenurodo, kokių reikalavimų daiktas neatitinka (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2022 m. balandžio 13 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-90-403/2022, 37 punktas).
26. Reikalavimai pagal pirkimo–pardavimo sutartį perduodamo daikto kokybei reglamentuoti CK 6.333 straipsnyje. Pardavėjas privalo perduoti pirkėjui daiktus, kurių kokybė atitinka pirkimo–pardavimo sutarties sąlygas bei daiktų kokybę nustatančių dokumentų reikalavimus, o jeigu daiktų kokybė sutartyje neaptarta, tai pardavėjas privalo perduoti pirkėjui tokios kokybės daiktus, kad juos būtų galima naudoti tam, kam jie paprastai naudojami (CK 6.333 straipsnio 1, 4 dalys). Laikoma, kad daiktai neatitinka kokybės reikalavimų, jeigu jie neturi tų savybių, kurių pirkėjas galėjo protingai tikėtis, t. y. kurios būtinos daiktui, kad jį būtų galima naudoti pagal įprastinę ar specialią paskirtį (CK 6.333 straipsnio 6 dalis). Kasacinis teismas yra pasisakęs, kad daiktui keliami reikalavimai gali būti tiesiogiai nustatyti ir apibūdinti sutartyje, tačiau apie parduodamiems daiktams keliamus reikalavimus galima spręsti ir iš kitokių aplinkybių, pvz., iš daiktams taikomų standartų, iš pardavėjo pateikiamos daiktų reklamos, kurioje nurodomos konkrečios daiktų savybės, taip pat iš jo siūlomų daiktų pavyzdžių, modelių, prekių aprašymų, katalogų ir pan. Taigi aplinkybė, dėl kokios kokybės daiktų susitarta pirkimo–pardavimo sutartyje, gali būti nustatoma ne tik tiesiogiai iš sutarties sąlygų, bet ir išsiaiškinus sutarties sudarymo aplinkybes, šalių elgesį iki sutarties sudarymo ir pan., jei tai leidžia nustatyti šalių suderintą valią dėl pirkimo–pardavimo sutartimi perduodamo daikto kokybės. Jei kokybės reikalavimai neaptarti sutartyje ir jų negalima nustatyti iš kitų su sutarties sudarymu susijusių aplinkybių, daiktų kokybė nustatoma vadovaujantis CK 6.333 straipsnio 4 dalyje nurodytais objektyviais kriterijais – tikslais, kuriems parduodami daiktai turi būti naudojami. CK 6.333 straipsnio 4 dalyje nurodyta, kad tais atvejais, kai daiktų kokybė sutartyje neaptarta, pardavėjas privalo perduoti pirkėjui tokios kokybės daiktus, kad juos būtų galima naudoti tam, kam jie paprastai naudojami; tačiau jeigu sutarties sudarymo metu pirkėjas pranešė pardavėjui apie konkretų tikslą, kuriam jis perka daiktus, tai pardavėjas privalo perduoti pirkėjui tokios kokybės daiktus, kad jie tiktų tam konkrečiam tikslui (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2011 m. gruodžio 23 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-531/2011, Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2018 m. gegužės 11 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-180-695/2018, Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2009 m. liepos 3 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-182/2009; 2020 m. birželio 17 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-193-421/2020, Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2018 m. gegužės 11 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-180-695/2018, 2020 m. birželio 17 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-193-421/2020, 2020 m. gruodžio 2 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-326-701/2020, Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2020 m. gruodžio 2 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-326-701/2020, Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2018 m. gruodžio 4 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-454-611/2018, Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2022 m. lapkričio 30 d. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Praktikos pirkimo–pardavimo bylose apžvalga Nr. AC-57-1. Teismų praktika. 2022, 57, p. 1035–1073).
27. Pagal CK 6.333 straipsnio 3 dalį, kai pardavėjas garantuoja daiktų kokybę, jis atsako už daiktų trūkumus, jeigu neįrodo, kad šie atsirado po daiktų perdavimo pirkėjui dėl to, kad pirkėjas pažeidė daikto naudojimo ar saugojimo taisykles, arba dėl trečiųjų asmenų kaltės ar nenugalimos jėgos. Kilus ginčui dėl parduotų daiktų kokybės, taikoma CPK 178 straipsnyje nustatyta bendroji įrodinėjimo pareigos taisyklė – kiekviena šalis turi įrodyti tas aplinkybes, kuriomis grindžia savo reikalavimus ar atsikirtimus. Parduotų daiktų trūkumų faktą, t. y. kad daiktai neatitinka sutartyje nustatytų kokybės, kiekio ir kitų kriterijų, o jei sutartyje nurodymų nėra, – įprastų reikalavimų (CK 6.327 straipsnio 1 dalis), turi įrodyti pirkėjas. Tai išplaukia iš bendrojo įrodinėjimo naštos paskirstymo principo „įrodinėja tas, kas teigia“, įtvirtinto CPK 178 straipsnyje. Apeliantė, įrodinėdama, jog ji nėra atsakinga už nustatytus trūkumus, turi pareigą įrodyti, kad apie defektus pirkėją informavo tinkamai, parduotas daiktas atitiko sutarties sąlygas arba kad defektai atsirado po pirkimo–pardavimo sutarties sudarymo ir daikto perdavimo.
28. Nagrinėjamu atveju pirmosios instancijos teismas sprendė, jog ieškovės pateikti įrodymai patvirtina, kad apeliantė neinformavo ieškovės apie šalčiui pralaidžias namo sienas, pamatų kokybę, sienų konstrukcijų būklę, o tai reiškia, kad neaptarė parduodamo turto trūkumų, kaip tai numatoma CK 6.327 straipsnio 3 dalyje, todėl ieškovė turi teisę reikalauti sumažinti pirkimo kainą.
29. Apeliaciniame skunde teigiama, jog apeliantė nėra profesionali pardavėja, tai buvo vienkartinis sandoris, apeliantei turtas priklausė tik nuo 2004 m. kovo 9 d., tėvai tvarkė ir remontavo namą, todėl negalėjo žinoti, kokios statybos technologijos ir medžiagos buvo naudotos. Teisėjų kolegijos vertinimu, šiuo atveju apeliantės nurodytos aplinkybės nepaneigia apeliantės atsakomybės dėl daikto trūkumų. Akcentuotina, kad turto pardavimo skelbime parduodamas namas buvo apibūdintas kaip suremontuotas ir sutvarkytas namas, nurodant, jog buvo pasitelktos itin kokybiškos, aukščiausios klasės medžiagos. Nors skelbimą įkėlė ne pati apeliantė, o tai atliko nekilnojamojo turto brokeris, tai nešalina apeliantės atsakomybės už parduodamo daikto trūkumus. Teisėjų kolegijos vertinimu, apeliantės nurodytos aplinkybės ir pateikti įrodymai nepatvirtina, jog apeliantė apie namo defektus nežinojo, o apie žinomus namo trūkumus nurodė ieškovei. Pabrėžtina, kad apeliantė, būdama turto savininkė pakankamai ilgą laiko tarpą, teisėjų kolegijos vertinimu, turėjo pastebėti namo trūkumus, sienų pralaidumą, šilumos stoką namo viduje šaltuoju metų laiku. Nors šilumos pojūtis yra subjektyvus, tačiau esant ieškovės pateiktiems įrodymams (specialisto išvadoms, namo konstrukcijų nuotraukoms, termovizinėms nuotraukoms ir kt.) labiau tikėtina, kad ir apeliantei gyvenant ginčo turte turėjo būti jaučiama šilumos stoka namo viduje. Pabrėžtina, kad nekilnojamojo turto savininkas turi pareigą jam nuosavybės teise priklausantį turtą prižiūrėti, remontuoti, todėl apeliantei teigiant, jog namo remontas nebuvo atliekamas nuo 2004 m., žinodama, kad namo sienos yra medinės, apeliantė turėjo numatyti, kad ilgalaikė namo nepriežiūra ir remonto neatlikimas gali paveikti namo konstrukcijas ir atsirasti namo defektai, kurie iš išorės nėra pastebimi. Akcentuotina, kad apeliantė, kaip rūpestinga ir atidi pardavėja, turėjo pareigą pateikti turto pardavimo skelbime aktualius ir teisingus duomenis. Tačiau šios savo pareigos tinkamai nevykdė ir nenurodė, jog namas nebuvo remontuotas nuo 2004 m., o nurodė, jog namas itin kokybiškai suremontuotas. Faktiniams duomenims apie namo remontą nesutampant su skelbime nurodytais, pirmosios instancijos teismas pagrįstai darė išvadą, jog apeliantė yra atsakinga už paaiškėjusių trūkumų pašalinimo išlaidas.
30. Apeliaciniame skunde teigiama, kad pirmosios instancijos teismas neteisingai nurodė, jog turto pardavimo skelbime pateikta klaidinanti informacija apie buto statybos metus, kadangi skelbime nurodyti duomenys paremti Nekilnojamojo turto registro išrašu. Skelbime parduodamas namas buvo apibūdintas, kaip suremontuotas ir sutvarkytas namas, nurodant, jog buvo pasitelktos itin kokybiškos, aukščiausios klasės medžiagos, bendras plotas 107 kv. m, namo tipas – mūrinis, šildymas – centrinis, statybos metai 1989, vidaus įrengimas – viskas išpildyta iki mažiausių smulkmenų. Teisėjų kolegija pažymi, kad turto pardavimo skelbime aiškiai nurodyti statybos metai – 1989, kas ir galėjo būti suprantama, jog pardavinėjamas 1989 m. statybos namas. Turto pardavimo skelbime nėra įkeltas Nekilnojamojo turto registro išrašas, todėl pirkėjas neturėjo galimybės patikrinti skelbime nurodytų duomenų teisingumo. Bylos duomenys nepagrindžia, jog iki sandorio sudarymo ieškovei buvo pateiktas Nekilnojamojo turto registro išrašas ar ji kitu būdu buvo informuota apie statybos metus. Liudytojo, brokerio A. S. parodymai patvirtina, kad ieškovei apie namo statybos metus tapo žinoma tik jau sumokėjus avansą ir pasirašant preliminariąją pirkimo–pardavimo sutartį, kas patvirtina, jog turto pardavimo skelbime pateikti duomenys neatitiko faktinių duomenų apie namą. Nors apeliantė teigia, kad skelbimas apie parduodamą butą ir žemės sklypo dalį buvo parengtas nekilnojamojo turto brokerio ir atsakovė jo turinio nelėmė, tačiau brokeris skelbimą įkėlė, veikdamas apeliantės pavedimu ir sutarties, sudarytos su apeliante, pagrindu. Akcentuotina, kad apeliantei, kaip turto savininkei, kilo pareiga kontroliuoti jos pavedimu veikiančių asmenų veiksmus, taip pat ir pardavimo skelbimo turinį, tačiau apeliantė šios pareigos tinkamai neįvykdė, dėl ko apeliantei kyla atsakomybė už klaidinančių duomenų pateikimą.
31. Teisėjų kolegija nesutinka su apeliante, jog Nekilnojamojo turto registro duomenys yra viešai prieinami visiems asmenims, todėl ieškovė galėjo savarankiškai pasidomėti apie gyvenamojo namo statybos metus. Pabrėžtina, kad duomenys apie fizinių asmenų turtą yra saugomi įstatymo, jie nėra viešai prieinami, jie yra suteikiami tik VĮ Registrų centrui pateikus prašymą, kuriame privalo būti nurodytas teisinis pagrindas, kuriam esant pareiškėjas turi teisę gauti prašomus Nekilnojamojo turto registro duomenis. Aplinkybė, jog asmuo ketina sudaryti pirkimo–pardavimo sandorį, nėra įstatyme įtvirtintas teisinis pagrindas gauti duomenis apie kitam fiziniam asmeniui nuosavybės teise priklausantį turtą.
32. Apeliaciniame skunde teigiama, kad preliminariosios sutarties sudaryme trečiasis asmuo R. M., atstovavusi savo motinai (ieškovei) sudarant sandorį, buvo supažindinta su Nekilnojamojo turto registro išrašais ir buto techninės apskaitos byla, jai buvo nurodyti namo statybos metai – 1940 m., namo sienų medžiaga – rąstai, buto fizinio nusidėvėjimo procentas – 70 proc., buto įteisintas ir neįteisintas plotai, buvo paaiškinta apie bute atliktą remontą. Teisėjų kolegija pažymi, su apeliantės pateiktu liudytojų parodymų vertinimu pagrindo sutikti neturi. Akcentuotina, kad liudytojas A. S. nurodė, jog sudarant preliminariąją sutartį paaiškėjo aplinkybės apie statybos metus, tačiau neteigė, kad supažindino pirkėją su apeliantės nurodytais duomenimis. Teisėjų kolegija, išklausiusi liudytojų parodymus, daro išvadą, jog liudytojas A. S. aiškiai aplinkybių nenurodė, visų aplinkybių konkrečiai neatsiminė, o dėl aplinkybės apie dokumentų pateikimą ieškovei nurodė, kad liudytojas pamena, kad dokumentus apeliantė turėjo tik pagrindinės pirkimo–pardavimo sutarties sudarymo metu.
33. Apeliaciniame skunde įrodinėjama, jog pirmosios instancijos teismo išvados, kad atsakovė nuslėpė nuo ieškovės namo statybos metus, namo dalies medinę, o ne mūrinę konstrukciją, neįteisintą namo ploto dalį, yra klaidingos ir prieštaraujančios byloje nustatytoms aplinkybėms. Teisėjų kolegija pagrindo sutikti su apeliante neturi. Priešingai, nei teigia apeliantė, ieškovei nurodytos aplinkybės nebuvo žinomos preliminariosios sutarties sudarymo metu, o tik pasirašant preliminariąją sutartį jas sužinojo, kas reiškia, jog pirkėja tik atvykusi pasirašyti sutarties, pervedusi avansą ir skaitydama pardavėjos atstovo parengtą sutartį sužinojo, kad skelbime ir sutartyje nurodyti namo duomenys skiriasi. Pabrėžtina, kad teisme apklaustas liudytojas nurodė, kad nepamena, ar pirkėjai buvo pateikti nuosavybės teisės dokumentai. Teisėjų kolegijos vertinimu, esant nenuosekliems liudytojo parodymams, jam nepamenant visų aplinkybių, vienareikšmės išvados, jog pirkėja iki preliminariosios sutarties pasirašymo buvo supažindinta su visais perkamo daikto individualiais požymiais, daikto trūkumais, Nekilnojamojo turto registro duomenimis, daryti išvados, jog ieškovė tinkamai įvykdė savo, kaip pardavėjos, pareigas, nėra. Kitų įrodymų byloje, jog apeliantė informavo ieškovę apie namo būklę ir teisingus turto duomenis, nepateikta, todėl pagrindo nesutikti su pirmosios instancijos teismo išvadomis, jog apeliantė nuslėpė nuo ieškovės namo statybos metus, informaciją apie namo dalies medinę konstrukciją, neįteisintą namo ploto dalį, nėra.
34. Apeliaciniame skunde nurodytos aplinkybės, jog 2004 m. buvo atliekamas namo remontas, namas apkaltas dailylentėmis, teisėjų kolegijos vertinimu, leidžia daryti išvadą, jog apeliantei buvo žinoma namo būklė bei defektai. Akcentuotina, kad bylos nagrinėjimo metu apeliantė teigė, jog name gyveno visą laiką, kol turtas jai priklausė. Taigi turėjo galimybę žinoti namo sienų būklę iki apkalimo dailylentėmis. Apeliantės nurodyta aplinkybė, jog po 2004 m. atsakovė nevykdė jokių remonto / turto gerinimo darbų, nagrinėjamu atveju vienareikšmiškai patvirtina, kad apeliantei negalėjo būti nežinoma namo būklė ir tai, kad namas nėra pakankamai šiltas. Akcentuotina, kad turto pardavimo skelbime nenurodyta, jog remontas atliktas 2004 m., kaip teigia apeliantė, tačiau pateikiama informacija, jog namas kokybiškai suremontuotas. Vien tai, kaip teigia apeliantė, jog Nekilnojamojo turto registro išraše nurodyta, kad namo sienos yra iš rąstų, buto fizinio nusidėvėjimo procentas – 70 proc., apeliantei nepateikus jokių objektyvių įrodymų, kad šiuos duomenis pateikė ieškovei, neleidžia manyti, kad ieškovei šie namo duomenys buvo žinomi. Akcentuotina, kad vien nusidėvėjimo procentas ir kad namas medinis, neleidžia manyti, kad sienos supuvusios. Be to, apeliantė namą pardavinėjo kaip tinkamą kokybiškai gyventi, todėl, teisėjų kolegijos vertinimu, ieškovė negalėjo tikėtis ir numanyti, kad namo sienos galėtų būti tiek nusidėvėjusios, jog būtų reikalingas remontas, o gyvenimo kokybė neatitiktų įprastinių standartų.
35. Apeliaciniame skunde teigiama, kad nurodyti trūkumai – sienų rąstų puvimo procesai, pamatų hidroizoliacinio sluoksnio plokštės irimas, priskirtini prie normalaus fizinio statybos medžiagų nusidėvėjimo, už ką atsakovė nėra atsakinga. Teisėjų kolegija sutinka, kad ilgainiui daiktas nusidėvi, tačiau akcentuoja, jog pastatų savininkai turi pareigą tinkamai eksploatuoti ir prižiūrėti savo turtą tam, kad būtų išvengta nurodytų daikto nusidėvėjimo požymių. Apeliantės nurodytos aplinkybės, jog namo remontas nebuvo atliktas 17 metų, leidžia daryti išvadą, jog apeliantė daikto neprižiūrėjo, neatliko kasmetinės namo techninės apžiūros, todėl atsakinga už namo nusidėvėjimą ir paaiškėjusius trūkumus.
36. Apeliantė įrodinėja, jog nei skelbimo apie turto pardavimo duomenis, nei atsakovės paaiškinimai turto apžiūros metu neleidžia daryti vienareikšmiškos išvados, kad pardavėja (atsakovė) deklaravo, jog parduodama namo dalis yra renovuota ir apšiltinta. Teisėjų kolegijos vertinimu, skelbime pateikta informacija apie parduodamą turtą nurodant, jog suremontuotas ir sutvarkytas namas, jog buvo pasitelktos itin kokybiškos, aukščiausios klasės medžiagos, eiliniam pirkėjui pagrįstai leido manyti, kad visas namas apšiltintas ir tai padaryta itin kokybiškai.
37. Apeliantė taip pat ginčija savo atsakomybę dėl nustatyto trūkumo – vidaus sienų trūkumo per mūrinio priestato sujungimą su namo siena atsiradusio plyšio. Teisėjų kolegija sutinka su apeliante, jog tik atlikus detalius matavimus ar ekspertizę galima nustatyti trūkimo pavojingumo laipsnį, tačiau vien tokio trūkumo faktas leidžia daryti išvadą, jog namas neatitiko kokybės reikalavimų. Šiuo atveju vien tokio defekto nustatymas, teisėjų kolegijos vertinimu, pagrindžia, jog apeliantė pardavė ieškovei namą su defektais. Pažymėtina, kad šiuo atveju apeliantės nurodytos aplinkybės, jog galimai trūkimas atsirado ieškovės sutuoktiniui remontuojant namo stogą, nepašalina apeliantė atsakomybės. Primintina, kad stogo remonto darbai buvo atliekami nustačius, jog stogas praleidžia vandenį po pirkimo–pardavimo sutarties sudarymo. Apeliantė su šiuo defektu sutiko ir ieškovei sumokėjo išlaidas dėl stogo remonto. Teisėjų kolegijos vertinimu, stogo defektas ir namo sienos trūkimas yra susieti tiesioginiu priežastiniu ryšiu, kadangi jeigu turtas sandorio sudarymo metu būtų be defektų, nebūtų reikėję atlikti stogo remonto bei atitinkamai nebūtų trūkusi siena. Visuma paslėptų defektų veikdami vienas kitą šiuo atveju nulėmė trūkumų kilimą, dėl ko jų šalinimo išlaidas atsakomybė atlyginti tenka apeliantei. Teisėjų kolegija sprendžia, jog pirmosios instancijos teismas pagrįstai šias išlaidas įskaičiavo į kainos sumažinimą.
38. Apeliantė, ginčydama J. Ž. 2021 m. gruodžio 14 d. Pastato neeilinės apžiūros aktą, nepateikia jokių objektyvių įrodymų, kad pirkimo–pardavimo sutarties sudarymo metu akte nurodyti trūkumai neegzistavo (CPK 178 straipsnis). Nors apeliantė, gindamasi nuo pareikšto ieškinio, pateikė MB „Statybos ekspertizių centras“ vertinimo aktą, kuriame pateikti atsakymai į apeliantės suformuotus klausimus. Tačiau aktas iš esmės parengtas ir klausimai suformuoti, siekiant paneigti Lokalinėje sąmatoje nurodytus darbus, nėra akte nurodyta ir atliktas tyrimas, paneigiant nustatytų defektų egzistavimą sandorio sudarymo metu. Atsižvelgdama į tai, teisėjų kolegija sutinka su pirmosios instancijos teismo išvada, jog tokia išvada nėra teisiškai reikšminga šio ginčo sprendimui, nes ekspertui nebuvo užduotas klausimas, ar sienų ir pamatų šiltinimas atliktas, kaip deklaruojama, ir ar tai atlikta technologiškai teisingai. Teisėjų kolegija sprendžia, jog ieškovės pateikti įrodymai, kuriais nustatyti turto defektai, taip pat ir J. Ž. 2021 m. gruodžio 14 d. Pastato neeilinės apžiūros aktas atitinka tokio turinio dokumentams keliamus reikalavimus, yra pakankami nustatyti defektų buvimo faktą. Todėl apeliantei nepateikus objektyvių duomenų, kad nustatyti defektai atsirado po pirkimo–pardavimo sutarties sudarymo ir jų nebuvo sandorio sudarymo metu, apeliantės argumentai atmestini kaip nepagrįsti.
39. Pirmosios instancijos teismo sprendimas kvestionuojamas tuo, kad teismas nesusiejo nustatytų paslėptų trūkumų su negalimumu naudoti turtą pagal jo paskirtį. Laikoma, kad daiktai neatitinka kokybės reikalavimų, jeigu jie neturi tų savybių, kurių pirkėjas galėjo protingai tikėtis, t. y. kurios būtinos daiktui, kad jį būtų galima naudoti pagal įprastinę ar specialią paskirtį (CK 6.333 straipsnio 6 dalis). Kasacinis teismas, aiškindamas CK 6.333 straipsnio 4 dalį, yra nurodęs, kad jeigu sutarties sudarymo metu pirkėjas pranešė pardavėjui apie konkretų tikslą, kuriam jis perka daiktus, tai pardavėjas privalo perduoti pirkėjui tokios kokybės daiktus, kad jie tiktų tam konkrečiam tikslui. Iš šios įstatymo normos turinio darytina išvada, kad daikto kokybiškumą galima apibūdinti kaip jo tinkamumą panaudoti pagal paskirtį. Daikto tinkamumas naudoti pagal paskirtį neturi būti suprantamas kaip įmanomumas jį naudoti, nors ir patiriant dėl to didelius nepatogumus, įvairaus pobūdžio trikdžius ar papildomas sąnaudas. Nagrinėjamu atveju daiktas buvo perkamas turint tikslą jame gyventi. Ieškovės įvardyti trūkumai šiuo atveju reikalauja papildomų, gana didelių išlaidų tam, kad tikslas būtų įgyvendintas. Todėl vien tai, kad ieškovė įsigytą turtą naudoja, tačiau dėl nustatytų trūkumų privalo atlikti papildomus darbus, kurie reikalauja papildomų didelių trūkumų šalinimo išlaidų, šiuo atveju neleidžia daryti išvados, jog turtas atitiko ieškovės lūkesčius ir pirkimo–pardavimo sutarties sąlygas. Tuo atveju, kai pirkėjas negalėjo žinoti apie parduodamo naudoto daikto trūkumus ir šie nebuvo tokie akivaizdūs, kad bet koks atidus pirkėjas būtų juos pastebėjęs be jokio specialaus tyrimo, pardavėjas, garantuodamas parduodamo naudoto daikto kokybę, yra atsakingas ir už šio daikto paslėptus trūkumus, jei parduoto naudoto daikto negalima naudoti pagal paskirtį ir jis neatitinka tokio daikto kokybės savybių (CK 6.333 straipsnio 2 dalis). Parduodamo naudoto daikto neatitikimai turi būti nuosavybės teisės perėjimo pirkėjui momentu, net jeigu jie paaiškėja vėliau (CK 6.327 straipsnio 3 dalis). Teisėjų kolegija sprendžia, jog pirmosios instancijos teismas tinkamai aiškino ir taikė nurodytas teisės normas, nenukrypo nuo teismų praktikos ir pagrįstai nustatė, jog ieškovė turi teisę į kainos sumažinimą dėl paslėptų defektų šalinimo.
40. Apeliantė teigia, kad ji negalėjo nei nuslėpti, nei nurodyti ieškovei buto energinio naudingumo klasės, nes tokia jai pačiai nebuvo žinoma. Pabrėžtina, kad apeliantės pareigą, parduodant namą, atlikti energinio naudingumo sertifikavimą ir nustatyti klasę nustato Lietuvos Respublikos statybos įstatymas. Vien įstatymo nuostatos nežinojimas neatleidžia apeliantės nuo atsakomybės dėl šių duomenų nepateikimo pirkėjai.
41. Tačiau teisėjų kolegija sutinka su apeliante, jog byloje nėra įrodymų, patvirtinančių, kad pirmosios instancijos teismo konstatuoti buto apšiltinimo trūkumai yra tokie, jog faktinis namo energinis naudingumas neatitinka deklaruoto šalių pirkimo–pardavimo sutartyje.
42. Pirmosios instancijos teismo sprendimas ginčijamas tuo, kad, apeliantės vertinimu, teismas prie parduoto daikto trūkumų, kurių neaptarė atsakovė, priskyrė jo energinio naudingumo klasę. Pažymėtina, kad pirmosios instancijos teismas darė išvadą, jog duomenys apie parduodamo namo energinį naudingumą ieškovei prieš turto įsigijimą nebuvo pateikti bei kad parduodamas turtas turi žemiausią energinio naudingumo klasę, pirkėjai tapo žinomas iš esmės tik po pirkimo–pardavimo sandorio sudarymo. Teisėjų kolegija su tokia pirmosios instancijos teismo išvada nesutinka. Kasacinis teismas yra išaiškinęs ir tai, kad pardavėjo atsakomybė už perduodamo daikto kokybę nėra absoliuti. Pardavėjo pareiga garantuoti parduodamo daikto kokybę neapima tų atvejų, kai daikto trūkumai pirkėjui buvo žinomi arba tokie akivaizdūs, kad kiekvienas atidus pirkėjas juos būtų pastebėjęs be jokio specialaus tyrimo (CK 6.327 straipsnio 2 dalis, 6.333 straipsnio 2 dalis). Nagrinėjamu atveju notarinės pirkimo–pardavimo sutarties sudarymo metu ginčo turtui buvo išduotas energinio efektyvumo sertifikatas, kuris pagal galiojantį teisinį reglamentavimą yra privalomas tokio sandorio sudarymo metu. Liudytojas A. S. parodė, kad pastato energinio naudingumo sertifikatas buvo pateiktas notarei tvirtinant 2021 m. rugpjūčio 3 d. Pirkimo–pardavimo sutartį. Liudytojas nenurodė ir netvirtino, kad ieškovei sertifikatas nebuvo pateiktas ar kad ji neturėjo galimybės su jo turiniu susipažinti. Akcentuotina, kad į bylą sertifikatą, kaip ieškinio priedą, pateikė ieškovė, kas leidžia daryti išvadą, jog ieškovei sertifikatas buvo perduotas. Nors Sertifikatas buvo išduotas tik 2021 m. liepos 30 d., tačiau tai nesudaro pagrindo išvadai, kad ieškovė neturėjo galimybės su juo susipažinti. Sutiktina su pirmosios instancijos teismu, kad iki apsisprendimo pirkti gyvenamąjį būstą pirkėjai galimai nebuvo atskleista informacija apie namui priskirtą G klasę, tačiau teisėjų kolegija sprendžia, jog notarinės sutarties sudarymo metu ši aplinkybė negalėjo būti nežinoma ieškovei. Lietuvos Respublikos statybos įstatymo 51 straipsnio 3 dalies 3 punkte imperatyviai nustatyta, jog parduodant ar išnuomojant pastatus ir (ar) jų dalis (butus, kitos paskirties atskiro naudojimo patalpas) statytojas (užsakovas) ar savininkas galimam naujam nuomininkui arba galimam pirkėjui privalo pateikti susipažinti, o pirkėjui arba naujam nuomininkui perduoti galiojantį pastato ar jo dalies energinio naudingumo sertifikatą arba jo kopiją. 2021 m. rugpjūčio 3 d. Pirkimo–pardavimo sutarties, sudarytos tarp ieškovės ir apeliantės, juodai paryškintu šriftu 8.3 papunktyje nurodyta, kad „pirkėjas pareiškia, kad prieš pasirašant sutartį pardavėjas jam pateikė daikto energinio naudingumo sertifikatą. Pirkėjas pareiškia, kad jis susipažino su daikto energinio naudingumo klase ir pretenzijų dėl daikto energinio naudingumo neturi“. Notarinę sutartį ieškovė pasirašė, sutartis taip pat buvo patvirtinta notaro, kas reiškia, jog ieškovė savo parašu patvirtino, jog sutinka su perkamo turto energinio efektyvumo klase, jis atitinka sutarties sąlygas, o su sertifikatu ieškovė yra susipažinusi. Nurodytas sutarties punktas nėra panaikintas, todėl laikytinas galiojančiu. Pabrėžtina, kad Sertifikate aiškiai nurodyta, jog G klasė nurodo energetiškai neefektyvų pastatą. Esant šioms aplinkybėms, teisėjų kolegija sprendžia, jog ieškovė sutiko ir tai atitiko jos lūkesčius, jog perkamas turtas atitinka G energinio efektyvumo klasę.
43. Lietuvos Respublikos aplinkos ministro 2016 m. lapkričio 11 d. įsakymo Nr. D1-754 „Dėl statybos techninio reglamento STR 2.01.02:2016 „Pastatų energinio naudingumo projektavimas ir sertifikavimas“ patvirtinimo“ (TAR, 2016-12-01, Nr. 2016-27896) 11 punkte nustatyta, jog pastatai (jų dalys) pagal energinį naudingumą klasifikuojami į 9 klases: A++, A+, A, B, C, D, E, F, G. A++ klasė laikoma aukščiausia, ji nurodo energijos beveik nevartojantį pastatą (jo dalį). Ginčo turtui nustatyta klasė G. Pažymėtina, kad pastato energinio naudingumo sertifikavimo metu yra nustatomas pastato ar jo dalies energijos suvartojimas, įvertinamas energinis naudingumas ir priskiriama energinio naudingumo klasė bei išduodamas pastato energinio naudingumo sertifikatas. Akcentuotina, kad sertifikavimas yra privaloma procedūra visiems šildomiems gyvenamiesiems ir negyvenamiesiems pastatams (jų dalims, kai pastatas yra parduodamas). Energinio efektyvumo klasė yra nustatoma įvertinus tokius rodiklius kaip grindų plotas, namo tipas (gyvenamasis namas, vasarnamis ir kt.), namo izoliacinės ypatybės (sienos, grindys ir stogas), namo langų būklė ir kokybė, pagrindiniai šildymo ir karšto vandens tiekimo ypatumai, apšvietimas. Nurodyto statybos techninio reglamento STR 4 punkte reglamentuota, jeigu siekiama pastato energinį naudingumą padidinti iki aukštesnės negu C energinio naudingumo klasės (iki B, A, A+ arba A++ klasės), reikia atlikti esamos būklės pastato ir pastato, atitinkančio siekiamos energinio naudingumo klasės, energinio naudingumo skaičiavimus; sutaupymai turi būti apskaičiuoti pagal 11.1 lentelėje išvardytų rezultatų skirtumą. Šioje lentelėje rodikliai, kurie vertinami, nurodyti šie: šilumos nuostoliai per pastato sienas, šilumos nuostoliai per pastato stogą, šilumos nuostoliai per pastato perdangas, kurios ribojasi su išore, šilumos nuostoliai per atitvaras, kurios ribojasi su gruntu (per grindis ant grunto, per horizontaliai pakraščiuose apšiltintas grindis ant grunto, per vertikaliai pakraščiuose apšiltintas grindis ant grunto, per vertikaliai ir horizontaliai pakraščiuose apšiltintas grindis ant grunto, per šildomo rūsio atitvaras, kurios ribojasi su gruntu, per grindis virš vėdinamų pogrindžių, per grindis virš nešildomų vėdinamų rūsių), šilumos nuostoliai per pastato langus, stoglangius, švieslangius ir kitas skaidrias atitvaras, šilumos nuostoliai per pastato išorines duris ir vartus, neįskaitant nuostolių dėl durų varstymo, šilumos nuostoliai per pastato ilginius šiluminius tiltelius, šilumos nuostoliai dėl pastato vėdinimo, šilumos nuostoliai dėl viršnorminės išorės oro infiltracijos, šilumos pritekėjimai iš išorės pastato (jo dalies) šildymo laikotarpiu, vidiniai šilumos išsiskyrimai pastato (jo dalies) šildymo laikotarpiu, šilumos nuostoliai, kuriuos pastato (jo dalies) šildymo laikotarpiu kompensuoja šilumos pritekėjimai iš išorės ir vidiniai šilumos išsiskyrimai, suminės elektros energijos sąnaudos pastate, elektros energijos sąnaudos patalpų apšvietimui, šiluminės energijos sąnaudos karštam vandeniui ruošti, šiluminės energijos sąnaudos pastatui šildyti, šiluminės energijos sąnaudos pastatui vėsinti. Reglamento 11.2 lentelėje pateiktos pastato (jo dalies) energinio naudingumo gerinimo rekomendacijos, nurodant priemones pastato (jo dalies) energiniam naudingumui gerinti, t. y. pastato sienų apšiltinimas, pastato stogų apšiltinimas, pastato perdangų, kurios ribojasi su išore, apšiltinimas, pastato grindų ant grunto apšiltinimas, horizontaliai pakraščiuose apšiltintų grindų ant grunto apšiltinimas, vertikaliai pakraščiuose apšiltintų grindų ant grunto apšiltinimas, vertikaliai ir horizontaliai pakraščiuose apšiltintų grindų ant grunto apšiltinimas, vertikaliai ir horizontaliai pakraščiuose apšiltintų grindų ant grunto apšiltinimas, grindų virš vėdinamų pogrindžių apšiltinimas, grindų virš nešildomų vėdinamų rūsių apšiltinimas, pastato langų keitimas, pastato išorinių įėjimo durų keitimas į durimis, atitinkančias reikalavimus atitinkamos klasės pastatui, pastato karšto buitinio vandens ruošimo sistemos rekonstravimas, energijos sąnaudų šildymui sutaupymas.
44. Įvertinus nurodytus rodiklius, kurie vertinami, pastatui suteikiant atitinkamą energinio naudingumo klasę bei, kuriuos vertina specialistas, siekiant padidinti jau nustatytą klasę, darytina išvada, jog priešingai, nei teigia apeliantė, skunde nurodytas pamatų šiltinimas ir susiję darbai (sąmatos eilutės Nr. 1–5, 9–12) nėra laikytini rodikliu, nulemiančiu energinio efektyvumo klasės padidėjimą. Tačiau teisėjų kolegija sprendžia, jog Lokalinėje sąmatoje nurodyti darbai ir medžiagos, kuriomis apšiltinamos namo išorinės sienos, t. y. karkaso medinių tašelių tvirtinimas prie medinių sienų konstrukcijų sienų šiltinimui (414,36 Eur), apipjauti tašeliai ir tašai (326,77 Eur), medinių paviršių antiseptinimas skiediniais (142,95 Eur), sienų (išorinių paviršių) šiltinimas įrengtuose karkasuose, naudojant universalias mineralines vatos plokštes, kai izoliacijos sluoksnio storis 150 mm (546,97 Eur), universalios mineralinės vatos plokštės (947,08 Eur), karkaso medinių tašelių tvirtinimas prie medinių sienų konstrukcijų sienų šiltinimui (428,61 Eur), apipjauti tašeliai ir tašai (372,04 Eur), sienų vėjo izoliacinių plokščių montavimas (sluoksnis 30 mm, kai įrengti mediniai karkasai) (311,45 Eur), ventiliuojamų atitvarų mineralinės vatos plokštės (386,17 Eur,) papildomos šiltinamosios izoliacijos tvirtinimas smeigėmis, kai pagrindas – medis (328,59 Eur), smeigės izoliacijos tvirtinimui (613,60 Eur) (sąmatos eilutės Nr. 18–28) sudaro sąlygas jau nustatytos energinio efektyvumo klasės padidėjimui į aukštesnę, todėl sutiktina su apeliante, jog pirmosios instancijos teismas nepagrįstai jas priteisė ieškovei.
45. Pažymėtina, kad, apeliantės teigimu, sąmatos eilutės Nr. 29–35, kuriose įvardyti darbai – fasado dailylenčių, palangių ir kiti priskiriami prie turto pagerinimo darbų ir negali būti laikomi defektų taisymu. Teisėjų kolegija su tokiu apeliantės vertinimu pagrindo sutikti neturi, kadangi šalinant nustatytus defektus manytina, kad bus pažeisti nurodyti elementai, dėl ko kils būtinybė jas keisti. Akcentuota, jog pagal Statybos techninio reglamento nuostatas fasado apdailos elementai nėra priskiriami prie energinio efektyvumo klasės padidinimo, todėl, teisėjų kolegijos vertinimu, pirmosios instancijos teismas pagrįstai šias išlaidas priteisė.
46. Esant aplinkybei, kai ieškovė sutiko pirkti G energinio efektyvumo namą, tai patvirtino savo parašu, o sandoris buvo patvirtintas notaro, vadovaujantis sąžiningumo, teisingumo principais, ieškovė negalėjo tikėtis įsigyti turtą, kurio energinio efektyvumo klasė aukštesnė, nei nurodyta pirkimo–pardavimo sutartyje. Teisėjų kolegija, įvertinusi Lokalinėje sąmatoje pateiktus duomenis apie išlaidas, skirtas namo defektams pašalinti, sprendžia, jog sąmatos eilutės, kuriose apskaičiuotos išlaidos namo išorės apšildymui, nepagrįstai priteistos iš apeliantės, kadangi apšiltinus namo išorines sienas yra didinamas namo energinis efektyvumas, t. y. sudaromos prielaidos namui priskirti ir apskaičiuoti aukštesnę energinio efektyvumo klasę. Teisėjų kolegija, įvertinusi atliekamų darbų turinį, sprendžia, jog šiais darbais ir medžiagomis bus padidinta namo energinio naudingumo klasė iš G į aukštesnę, kas neatitiks notarinės pirkimo–pardavimo sutartyje nurodytos namo klasės, kurią įsigijo ieškovė. Atsižvelgiant į tai, kas nurodyta, konstatuojama, jog pirmosios instancijos teismas nepagrįstai iš apeliantės ieškovei priteisė 4 818,59 Eur sumą. Pažymėtina, kad 19 083,30 Eur ieškinio sumą sudarė 18 493,30 Eur kainos sumažinimo už paslėptus parduodamo turto trūkumus išlaidos bei 590 Eur išlaidų, susijusių su defektų vertinimu. Atsižvelgiant į išdėstytas aplinkybes, pirmosios instancijos teismo sprendimas pakeistinas iš dalies, ieškovei priteistiną sumą sumažinant iki 13 674,71 Eur sumos. Sprendimo dalis dėl 590 Eur išlaidų, susijusių su defektų vertinimu, paliktina nepakeista, todėl bendra ieškovei priteistina suma sudaro 14 264,71 Eur.
Dėl procesinės bylos baigties
47. Dėl kitų apeliacinio skundo argumentų apeliacinės instancijos teismas nepasisako, nes jie nelemia skundžiamo sprendimo teisėtumo ir pagrįstumo. Kasacinio teismo praktikoje pripažįstama, kad teismo pareiga pagrįsti priimtą procesinį sprendimą neturėtų būti suprantama kaip reikalavimas detaliai atsakyti į kiekvieną argumentą. Atmesdamas apeliacinį skundą, apeliacinės instancijos teismas gali tiesiog pritarti žemesnės instancijos teismo priimto sprendimo motyvams (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2008 m. kovo 14 d. nutartis byloje Nr. 3K-7-38/2008, 2010 m. birželio 1 d. nutartis byloje Nr. 3K-3-252/2010, 2010 m. kovo 16 d. nutartis byloje Nr. 3K-3-107/2010).
48. Apeliacinės instancijos teismas, išnagrinėjęs skundžiamo teismo sprendimo motyvus, apeliacinio skundo argumentus bei įvertinęs byloje esančių duomenų visumą, daro išvadą, kad pirmosios instancijos teismas iš dalies tinkamai nustatė faktines bylos aplinkybes, iš dalies teisingai aiškino ir taikė teisės normas, nenukrypo nuo Lietuvos Aukščiausiojo Teismo suformuotos teisės taikymo bei aiškinimo praktikos, todėl priėmė iš dalies teisėtą ir pagrįstą sprendimą, su kurio motyvais ir išvadomis apeliacinės instancijos teismas iš esmės sutinka, tačiau netinkamai vertino nustatytą parduoto turto defektų priteistinų išlaidų sumą, todėl pirmosios instancijos teismo sprendimas keistinas iš dalies sumažinant kainos sumažinimo sumą (CPK 263 straipsnio 3 dalis).
Dėl bylinėjimosi išlaidų pirmosios instancijos teisme ir apeliacinės instancijos teisme
49. CPK 93 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad šaliai, kurios naudai priimtas sprendimas, jos turėtas bylinėjimosi išlaidas teismas priteisia iš antrosios šalies, nors ši ir būtų atleista nuo bylinėjimosi išlaidų mokėjimo į valstybės biudžetą. Šio straipsnio 2 dalyje nustatyta, kad jeigu ieškinys patenkintas iš dalies, bylinėjimosi išlaidos priteisiamos ieškovui proporcingai teismo patenkintų reikalavimų daliai, o atsakovui – proporcingai teismo atmestų ieškinio reikalavimų daliai. Ši taisyklė taikoma ir apeliacinės instancijos teisme. Jeigu apeliacinės instancijos teismas, neperduodamas bylos iš naujo nagrinėti, pakeičia teismo sprendimą arba priima naują sprendimą, jis atitinkamai pakeičia bylinėjimosi išlaidų paskirstymą (CPK 93 straipsnio 5 dalis).
50. Ieškovės patirtas bylinėjimosi išlaidas pirmosios instancijos teisme sudaro 1 500 Eur išlaidos advokato pagalbai apmokėti bei 50 Eur žyminis mokestis. Nuo 379,60 Eur žyminio mokesčio dalies ieškovė buvo atleista. Atsižvelgiant į tai, kad buvo patenkinta 74,75 proc., ieškovei iš atsakovės priteistina 1 158, 63 Eur bylinėjimosi išlaidų.
51. Atsakovės patirtas bylinėjimosi išlaidas pirmosios instancijos teisme sudaro 2 450,00 Eur išlaidos, kurias sudaro 1 450,00 Eur advokato pagalbai apmokėti ir 1 000,00 Eur išlaidos dėl MB „Statybos ekspertizių centras“ vertinimo akto parengimo. Atsižvelgiant į tai, kad atmestų ieškovės reikalavimų dalis sudaro 25,25 proc., atsakovei iš ieškovės priteistina 618,63 Eur bylinėjimosi išlaidų.
52. Nuo 379,60 Eur žyminio mokesčio dalies ieškovė buvo atleista, todėl žyminis mokestis priteistinas iš ieškovės ir atsakovės proporcingai patenkintų reikalavimų daliai: iš ieškovės priteistina 95,85 Eur, o iš atsakovės 283,75 Eur valstybei.
53. Pirmosios instancijos teismas patyrė 29,04 Eur išlaidas, susijusias su procesinių dokumentų įteikimu. Šios išlaidos priteistinos iš ieškovės ir atsakovės proporcingai patenkintų reikalavimų daliai: iš ieškovės priteistina 7,33 Eur, o iš atsakovės 21,71 Eur valstybei.
54. Ieškovė pateikė duomenis, kad patyrė 1 000 Eur bylinėjimosi išlaidas už atsiliepimo į apeliacinį skundą parengimą. Atsižvelgiant į tai, kad apeliacinis skundas tenkintas iš dalies, atmesta skundo reikalavimų dalis sudaro 74,75 proc., ieškovei priteistina 747,50 Eur bylinėjimosi išlaidų.
55. Atsakovė pateikė duomenis, kad apeliacinės instancijos teisme bylinėjimosi išlaidas sudaro 900 Eur už apeliacinio skundo parengimą ir 430 Eur žyminis mokestis. Nustatytina, jog buvo patenkinta 25,25 proc., todėl priteistina iš ieškovės 335,83 Eur atsakovei.
Vilniaus apygardos teismo teisėjų kolegija, vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 326 straipsnio 1 dalies 3 punktu,
Rezoliucinė dalis
nutaria:
apeliacinį skundą tenkinti iš dalies.
Pakeisti Vilniaus miesto apylinkės teismo 2023 m. birželio 27 d. sprendimą ir jo rezoliucinę dalį išdėstyti:
Priteisti iš atsakovės L. V., asmens kodas (duomenys neskelbtini) ieškovei J. M., asmens kodas (duomenys neskelbtini) 14 264,71 Eur (keturiolika tūkstančių du šimtus šešiasdešimt keturis eurus 71 ct) kainos sumažinimo ir patirtų išlaidų defektų nustatymui, 5 procentus metinių palūkanų už priteistą sumą (14 264,71 Eur) nuo bylos teisme iškėlimo (2021 m. rugpjūčio 30 d.) iki teismo sprendimo visiško įvykdymo ieškovės J. M., asmens kodas (duomenys neskelbtini) naudai.
Priteisti iš ieškovės J. M., asmens kodas (duomenys neskelbtini) atsakovei L. V., asmens kodas (duomenys neskelbtini) 618,63 Eur (šešis šimtus aštuoniolika eurų 63 ct) bylinėjimosi išlaidų, patirtų pirmosios instancijos teisme.
Priteisti iš atsakovės L. V., asmens kodas (duomenys neskelbtini) ieškovei J. M., asmens kodas (duomenys neskelbtini) 1 158, 63 Eur (vieną tūkstantį vieną šimtą penkiasdešimt aštuonis eurus 63 ct) bylinėjimosi išlaidų, patirtų pirmosios instancijos teisme.
Priteisti iš ieškovės J. M., asmens kodas (duomenys neskelbtini) 95,85 Eur (devyniasdešimt penkis eurus 85 ct) žyminio mokesčio bei 7,33 Eur (septynis eurus 33 ct) pašto išlaidų valstybei.
Priteisti iš atsakovės L. V., asmens kodas (duomenys neskelbtini) 283,75 Eur (du šimtus aštuoniasdešimt tris eurus 75 ct) žyminio mokesčio bei 21,71 Eur (dvidešimt vieną eurą 71 ct) pašto išlaidų valstybei.
Priteisti iš ieškovės J. M., asmens kodas (duomenys neskelbtini) atsakovei L. V., asmens kodas (duomenys neskelbtini) 335,83 Eur (tris šimtus trisdešimt penkis eurus 83 ct) bylinėjimosi išlaidų, patirtų apeliacinės instancijos teisme.
Priteisti iš atsakovės L. V., asmens kodas (duomenys neskelbtini) ieškovei J. M., asmens kodas (duomenys neskelbtini) 747,50 Eur (septynis šimtus keturiasdešimt septynis eurus 50 ct) bylinėjimosi išlaidų, patirtų apeliacinės instancijos teisme.