Vilniaus apygardos teismo sprendimas

Netenkinusšių ieškinio reikalavimų, ieškovas alternatyviai prašo:

2.6. priteisti iš atsakovo UAB „Tomkara“ ieškovui G. P., 40 136,38 Eur dydžio nuostolių atlyginimą dėl atsakovo UAB „Tomkara“, neteisėto vienašališko 2020-07-08 preliminariosios sutarties Nr. 2020-07-08/1 nutraukimo;

2.7. priteisti 5 procentų dydžio metines palūkanas už priteistą sumą nuo bylos iškėlimo teisme iki teismo sprendimo visiško įvykdymo.

5. Ieškovas Sutarties pagrindu sumokėjo Atsakovui 15 procentų dydžio avansą, viso 32100 Eur (toliau ir – Avansas) (3 priedas). Ieškovas, sumokėdamas ženklaus dydžio Avansą, tokiu būdu finansavo Namo statybos darbus. Iki Sutarties sudarymo Ieškovui buvo rekomenduota įmonė UAB „Namus“ (toliau ir Rangovas), kuri, be kita ko, atlieka gyvenamųjų namų statybas pagal užsakovų pateiktus projektus (4 priedas).

6. Taigi , tarp šalių susiklostė tokie santykiai: Ieškovas Namo pirkėjas, Atsakovas – pardavėjas ir statytojas, o UAB „Namus“ rangovas, kurį samdė Atsakovas Namo statybai. Tokiu būdu Ieškovas planavo nusipirkti pilnai pastatytą Namą su Žemės sklypu iš Atsakovo ir sumokėti už jį Sutartyje nustatytą kainą.

7. Ieškovas 2020-07-01 išsiuntė Rangovui Sutarties projektą, Namo Projektinius pasiūlymus bei priedą Nr. 2 prie Sutarties suderinimui (6 Priedas). Ieškovas paprašė Rangovo papildyti Sutarties projekto sąmatą pagal Ieškovo nurodytus darbus ir jų kainą. Pasirašius Sutartį su Atsakovu, tolimesni Namo projektavimo darbai (nuo 2020-07-20) buvo perleisti Rangovui, pateikiant Rangovui Namo Projektinius pasiūlymus bei kitą susijusią dokumentaciją, Namo projektavimui ir statybos darbams vykdyti. Apie tai Ieškovas tinkamai informavo architektą. Architektas parengė ir 2020-09-16 pateikė Ieškovui ir Rangovui Namo techninį projektą (Techninis projektas, 7 priedas).

9. Pradėjus vykdyti Namo statybos darbus, Ieškovas lygiagrečiai derino klausimą dėl Name įrengiamų langų ir kitų klausimų. Buvo gautas Lietuvos ir Vokietijos uždarosios akcinės bendrovės „GEALAN BALTIC“ 2020-10-01 komercinis pasiūlymas dėl langų. Pasiūlyme pateikiant dvi opcijas – nurodomos kainos 18 263,24 Eur arba 21 355,69 Eur (8 priedas). Rangovas 2020-10-26 kreipėsi į Ieškovą ir nurodė, kad pateiktas komercinis pasiūlymas bei jame nurodytos langų kainos Rangovui atrodo per didelės. Pažymėjo, kad laukia pasiūlymo iš savo turimų kontaktų ir atitinkamai informuos Ieškovą.

10. Per tą laiką Ieškovas lygiagrečiai pats atliko rinkos tyrimą. Ieškovas atrinko ir atliko palyginimą skirtingų langų gamintojų, langų ir jų kainų. Gautus rezultatus Ieškovas pateikė Rangovui. Rangovas į Ieškovo persiųstą informaciją nereagavo. Ieškovo pateikti langų kainos rėžiai, įskaitant montavimą, svyravo tarp 27 000 Eur ir 32 000 Eur.

11. Ieškovas 2021-02-21 informavo Rangovą, kad atliko langų tiekėjų konkursą, bei Rangovui pateikė informaciją tiekėjų konkurso rezultatus. Ieškovas nurodė 4 atrinktus tiekėjus bei pateikė visų tiekėjų pasiūlymus. Ieškovas siūlė pasirinkti langų tiekėją KEVALAS, UAB, kurių pateiktas kainos pasiūlymas 27 000 Eur. Atitinkamai Ieškovas prašė Atsakovo paskaičiuoti Sutartyje įtrauktų langų bei naujai siūlomų kainos skirtumą, šį skirtumą įtraukti į Sutartį bei pasirašyti Sutarties pakeitimą, padidinant kainą. Tokie veiksmai nebuvo atlikti.

12. Rangovas pateikė Ieškovui 2021-03-01 savo tiekėjų langų pasiūlymą. Nurodė, kad vis dar ieško Ieškovui optimalaus langų pasiūlymo. Tarp Ieškovo ir Rangovo toliau vyko įvairios derybos dėl Namo, įskaitant, langų specifikacijų.

13. Namo statybos darbai visiškai sustojo nuo 2021 m. kovo mėnesio iki 2021 m. rugpjūčio mėnesio, nors pagal Sutartį Namo statybos darbai turėjo būti baigti jau 2021-08-15 bei pasirašoma Pagrindinė sutartis.

14. Toliau Rangovui nevykdant Namo statybos darbų, Ieškovas 2021-07-14 pakartotinai kreipėsi į Rangovą bei Atsakovą, nurodė, kad terminas Namo statybai baigti bei Pagrindinei sutarčiai sudaryti baigiasi už vieno mėnesio. Rangovui nevykdant Namo statybos darbų, Namo statyba nebuvo baigta laiku. Pagrindinė sutartis nesudaryta. Rangovas pradėjo vykdyti tolimesnius statybos darbus tik 2021 metų lapkričio mėnesį, t. y. gerokai po to, kai suėjo Sutartimi numatytas terminas Pagrindinės sutarties sudarymui.

15. Atsakovas pateikė Ieškovui 2022-01-06 pasiūlymą dėl Sutarties pakeitimo (toliau – ir Pasiūlymas) (9 priedas). Nors iki Pasiūlymo pateikimo Atsakovas nei karto tinkamai nekomunikavo bei neinformavo Ieškovo apie galimus Turto kainos pokyčius bei ženkliai išaugusias kainas.

16. Kartu su Pasiūlymu Ieškovui buvo pateikta ir išlaidų detalizaciją (toliau ir – Detalizacija) (10 priedas). Detalizacijoje nurodoma, kad bendra darbų ir medžiagų kaina išaugo net 45 000 Eur. Paaiškinama, kad nors Detalizacijoje yra nurodoma data – 2020-12-10. Detalizacija Ieškovui buvo pateikta kartu su Pasiūlymu, anksčiau apie tokį kainų kilimą Ieškovas nebuvo informuotas.

17. Pasiūlymu Atsakovas nurodė, kad siūlo pasirašyti Sutarties pakeitimą, vadovaujantis Sutarties 3.1. punktu. Šis Sutarties punktas numato, kad bendra Turto kaina gali didėti arba mažėti. Taip pat Sutarties pakeitimas galimas dėl Namo statybos kaštų ženklaus išaugimo, sąlygoto Ieškovo pasirinktų brangesnių medžiagų.

18. Atsakovas pažymėjo, kad Ieškovui atsisakius pasirašyti Sutarties pakeitimą, tolimesnis Šalių bendradarbiavimas yra nuostolingas Atsakovui. Nurodė, kad Atsakovas tokiu atveju nepageidauja toliau tęsti Sutarties ir Sutartį nutrauktų nuo 2022-02-06. Kartu su pasiūlymu buvo pateiktas 2022-01-06 susitarimo dėl Sutarties pakeitimo projektas (toliau – ir Susitarimas) (11 priedas) pasirašymui. Susitarime numatyta, kad aukščiau pateiktos aplinkybės sudaro pagrįstą prielaidą Sutarties kainos pakeitimui. Nurodoma, kad Sutarties 3.1. punktas turėtų būti atitinkamai pakeistas, numatant, kad bendra kaina už Turtą yra lygi 259 000 Eur.

19. Tarp Šalių kilo nesutarimas dėl ženkliai išaugusios Sutarties kainos. Ieškovas mano, kad Atsakovas elgiasi nesąžiningai. Atsakovas iš esmės apribojo Ieškovo pasirinkimo laisvę. Tai pasireiškė tuo, kad Atsakovas tinkamai neinformavo Ieškovo apie pasikeitusias kainas bei nevedė jokių derybų dėl tolimesnio Sutarties vykdymo abiem Šalims priimtinomis sąlygomis.

20. Ieškovas pateikė Atsakovui 2022-01-28 pretenziją dėl padidėjusios kainos pagal Sutartį (toliau ir – Pretenzija) (12 priedas).

21. Buvo gautas Atsakovo 2022-02-08 atsakymas dėl Sutarties (toliau – Atsakymas) (13 priedas). Atsakymu Atsakovas nurodė, kad nėra atlikęs tik šių Namo statybos darbų – neįrengęs šildymo ir vėdinimo sistemos, kurios įrengimo vertė siekia 10 000 Eur, taip pat nebaigta klinkerio apdaila, kurios užbaigimą Šalys buvo numatę atlikti 2022 metų pavasarį. Atsakovas nurodė, kad sutiktų su Ieškovo pasiūlymu sudaryti Pagrindinę sutartį dėl nebaigto statyti Namo ir Žemės sklypo pardavimo, parduodant Turtą už bendrą kainą, lygią 247 000 Eur.

22. Ieškovas, nesutikdamas su Atsakyme pateiktu Atsakovo pasiūlymu, tą pačią dieną išsiuntė Atsakovui el. laišką (toliau ir Laiškas) (14 priedas). Ieškovas nesutiko su Atsakovo pateiktu pasiūlymu.

23. Ieškovas gavo 2022-02-21 Atsakovo raštą dėl Sutarties nutraukimo ir avanso grąžinimo (toliau ir Raštas) (15 Priedas). Raštu nurodė, kad, vadovaujantis CK 6.217 bei 6.218 straipsnių nuostatomis, Atsakovas nutraukia Sutartį nuo 2022-03-21. Nurodė, kad Ieškovo pagal Sutartį sumokėtas Avansas Atsakovui bus grąžintas Ieškovui Sutarties nutraukimo dieną, t. y. 2022-03-21.

25. Atsakovas UAB „Tomkara“ pateikė atsiliepimą į ieškinį, su juo nesutinka ir prašo atmesti kaip nepagrįstą (t., b.l. 13-20). Atsakovas nurodė, kad pardavėjas UAB „Tomkara“ pagrįstai ir sąžiningai inicijavo Turto kainos perskaičiavimą, esant objektyvioms aplinkybėms, ir būtent pirkėjas G. P., siekdamas pasipelnyti pardavėjo sąskaita, nemotyvuotai atsisakė nuo Sutarties pakeitimo, o tai sąlygojo, jog pardavėjas siekdamas išvengti nuostolių buvo priverstas nutraukti Sutartį su pirkėju.Šio ginčo atveju būtent pirkėjas, kuris ieškinyje motyvuoja esantis neva silpnesnioji Sutarties šalis, elgėsi nesąžiningai, nes pasirinko brangesnes medžiagas, keitė projektą didindamas langų kiekį (tai sąlygojo ženklų statybos darbų ir medžiagų kaštų padidėjimą) bei atsisakė mokėti atitinkamai didesnę kainą už siekiamą įsigyti turtą, tokiu būdu sąlygodamas nuostolių atsiradimą pardavėjui.

26. Atsakovas nurodo, kad šiuo atveju esminį turto kainos pokytį sąlygojo Ieškovo pasirinkti brangesni langai ir didesnis jų kiekis nei buvo numatyta pirminiame namo projekte. Nepaisant Ieškovo ieškinyje minimų pasiūlymų, kuriuos jis gavo iš langų gamintojų / tiekėjų, vis tik pats Ieškovas priėmė 2021 m. kovo 15 d. Atsakovo (pardavėjo UAB „Tomkara“) pateiktą pasiūlymą iš UAB MEGRAME, kurie pagal pirkėjo pageidavimą pasiūlė medinius langų rėmus kaustytus aliuminiu. Pardavėjas pradėjo derybas su šia įmone dėl langų spalvos, derančių rankenų ir kitų detalių. Ieškovas ne tik pageidavo keisti projekte numatytus langus su standartiniais plastiko rėmais įmedinius langų rėmus kaustytus aliuminiu, bet ir padidino bendrą suprojektuotą langų kiekį ginčo objekte nuo 37 kv.m. iki 67 kv.m. Esant tokiam ženkliam projektiniam pakeitimui pirkėjas buvo informuotas, jog tai turės įtakos galutinei turto kainai. Pirkėjas su tuo sutiko, todėl toliau buvo vykdomi projektavimo ir statybos darbai pagal pirkėjo poreikius ir pageidavimus.

27. Dėl G. P. sumokėto avanso tarp šalių niekada nebuvo kilę ginčo. Avansas nebuvo grąžintas pirkėjui, kadangi nebuvo aiškiai išspręstas klausimas dėl Sutarties pakeitimo ir tolimesnio ikisutartinio bendradarbiavimo. UAB „Tomkara“ pasibaigus ikisutartiniams santykiams neketina pasilikti Ieškovo sumokėto avanso ir tai Ieškovui buvo nurodyta dar vasario 8 d. pateiktame atsakyme.

30. Ieškovas Sutarties pagrindu sumokėjo Atsakovui 15 procentų dydžio avansą, viso 32 100 Eur. Iki Sutarties sudarymo Ieškovui buvo rekomenduota įmonė UAB „Namus“ (Rangovas), kuri, be kita ko, atlieka gyvenamųjų namų statybas pagal užsakovų pateiktus projektus.

31. Namo statybos darbai nebuvo vykdomi nuo 2021 m. kovo mėnesio iki 2021 m. rugpjūčio mėnesio, nors pagal Sutartį Namo statybos darbai turėjo būti baigti jau 2021-08-15 bei pasirašoma Pagrindinė sutartis.

32. Toliau Rangovui nevykdant Namo statybos darbų, Ieškovas 2021-07-14 pakartotinai kreipėsi į Rangovą bei Atsakovą, nurodė, kad terminas Namo statybai baigti bei Pagrindinei sutarčiai sudaryti baigiasi už vieno mėnesio. Rangovui nevykdant Namo statybos darbų, Namo statyba nebuvo baigta laiku. Pagrindinė sutartis nesudaryta. Rangovas pradėjo vykdyti tolimesnius statybos darbus tik 2021 metų lapkričio mėnesį, t. y. po to, kai suėjo Sutartimi numatytas terminas Pagrindinės sutarties sudarymui.

33. Atsakovas pateikė Ieškovui 2022-01-06 pasiūlymą dėl Sutarties pakeitimo. Byloje nėra pateikta įrodymų, jog iki Pasiūlymo pateikimo Atsakovas būtų tinkamai komunikavęs bei neinformavęs Ieškovą apie galimus Turto kainos pokyčius bei išaugusias kainas.

34. Kartu su Pasiūlymu Ieškovui buvo pateikta ir išlaidų detalizacija. Detalizacijoje nurodoma, kad bendra darbų ir medžiagų kaina išaugo 45 000 Eur suma. Detalizacija Ieškovui buvo pateikta kartu su Pasiūlymu, anksčiau apie tokį kainų kilimą Ieškovas nebuvo informuotas.

35. Pasiūlymu Atsakovas nurodė, kad siūlo pasirašyti Sutarties pakeitimą, vadovaujantis Sutarties 3.1. punktu. Šis Sutarties punktas numato, kad bendra Turto kaina gali didėti arba mažėti. Taip pat Sutarties pakeitimas galimas dėl Namo statybos kaštų ženklaus išaugimo, sąlygoto Ieškovo pasirinktų brangesnių medžiagų.

36. Atsakovas pažymėjo, kad Ieškovui atsisakius pasirašyti Sutarties pakeitimą, tolimesnis Šalių bendradarbiavimas yra nuostolingas Atsakovui. Nurodė, kad Atsakovas tokiu atveju nepageidauja toliau tęsti Sutarties ir Sutartį nutrauktų nuo 2022-02-06. Kartu su pasiūlymu buvo pateiktas 2022-01-06 susitarimo dėl Sutarties pakeitimo projektaspasirašymui. Susitarime numatyta, kad aukščiau pateiktos aplinkybės sudaro pagrįstą prielaidą Sutarties kainos pakeitimui. Nurodoma, kad Sutarties 3.1. punktas turėtų būti atitinkamai pakeistas, numatant, kad bendra kaina už Turtą yra lygi 259 000 Eur.

37. Ieškovas pateikė Atsakovui 2022-01-28 pretenziją dėl padidėjusios kainos pagal Sutartį (Ieškinio 12 priedas). Pretenzija Ieškovas nurodė, kad nesutinka pasirašyti Susitarimo, kadangi išaugusi Turto kaina yra visiškai nepagrįsta ir neadekvati. Atsakovas nepagrindė bei neįrodė tokio ženklaus Turto kainos išaugimo. Ieškovas nurodė, kad šiuo metu yra jau patyręs, o nutraukus Sutartį patirtų dar daugiau nuostolių, kurių bendras dydis Pretenzijos teikimo metu preliminariai siekė – 37 385,24 Eur. Pretenzija Ieškovas nurodė, kad, Namas nėra baigtas statyti, Atsakovas iki šiol nėra atlikęs Namo statybos darbų už maždaug 27 450 Eur. Ieškovas nurodė, kad tuo atveju, jeigu Atsakovas atliktų visus iki šiol nebaigtus Namo darbus, Ieškovas sutiktų sudaryti Pagrindinę sutartį dėl Turto įsigijimo už bendrą kainą, lygią 224 000 Eur (įvertinant tai, kad Namo statybos darbai objektyviai galėjo pabrangti dėl padidėjusios langų kainos). Kitu atveju, Ieškovas sutiktų sudaryti Pagrindinę sutartį dėl nebaigto statyti Namo ir Žemės sklypo už kainą, lygią 196 550 Eur.

38. Atsakovas 2022-02-08 pateikė atsakymą dėl Sutarties. Atsakovas nurodė, kad nėra atlikęs tik šių Namo statybos darbų – neįrengęs šildymo ir vėdinimo sistemos, kurios įrengimo vertė siekia 10 000 Eur, taip pat nebaigta klinkerio apdaila, kurios užbaigimą Šalys buvo numatę atlikti 2022 metų pavasarį.

39. Atsakovas nurodė, kad sutiktų su Ieškovo pasiūlymu sudaryti Pagrindinę sutartį dėl nebaigto statyti Namo ir Žemės sklypo pardavimo, parduodant Turtą už bendrą kainą, lygią 247 000 Eur.

40. Ieškovas, nesutikdamas su Atsakyme pateiktu Atsakovo pasiūlymu, tą pačią dieną išsiuntė Atsakovui el. laišką. Laiške Ieškovas nurodė, kad nesutinka su Atsakovo pateiktu pasiūlymu. Papildomai išdėstė argumentus, paneigiančius Atsakovo Atsakyme pateiktus teiginius. Nurodė, kad Ieškovas siūlo palikti Pretenzijoje išdėstytas sąlygas, o Atsakovui nesutinkant su jomis, Ieškovas savo pažeistas teis gins teisminiu keliu bei reikalaus nuostolių iš Atsakovo atlyginimo.

41. Ieškovas gavo 2022-02-21 Atsakovo raštą dėl Sutarties nutraukimo ir avanso grąžinimo. Raštu nurodė, kad, vadovaujantis CK 6.217 bei 6.218 straipsnių nuostatomis, Atsakovas nutraukia Sutartį nuo 2022-03-21. Nurodė, kad Ieškovo pagal Sutartį sumokėtas Avansas Atsakovui bus grąžintas Ieškovui Sutarties nutraukimo dieną, t. y. 2022-03-21.

42. Šioje byloje buvo paskirta teismo ekspertizė (3 t., b.l. 118). Ekspertas be kita ko nurodė (3 t., b.l. 145-172), kad Gyvenamojo namo (duomenys neskelbtini) skaičiuojamoji rinkos kaina 2021-04 kainų lygiu, remiantis statinio techninio projekto (ieškinio 7 priedas) sprendiniais ir įvertinant pakeitimus nustatytus atsakant į 1 klausimą, sudaro 238 841,10 EUR.

43. Ieškovas prašo teismo, sprendžiant šį ginčą, taikyti vartotojų interesus apsaugančias specialiąsias teisės normos.

Dėl šalių sudarytų preliminariųjų statomo namo ir žemės sklypo dalies pirkimo–pardavimo sutarčių teisinio kvalifikavimo.

47. Būsimo gyvenamojo namo ar buto pirkimo–pardavimo sutartys reglamentuojamos CK 6.401 straipsnyje. Pagal jo 1 dalį, pirkėjas – fizinis asmuo gali sudaryti preliminariąją nepastatyto gyvenamojo namo ar buto pirkimo–pardavimo sutartį, pagal kurią pardavėjas – juridinis asmuo įsipareigoja pats ar pasitelkęs kitus asmenis pastatyti preliminariojoje sutartyje nurodytą gyvenamąjį namą ar butą ir po to sudaryti su pirkėju gyvenamojo namo ar buto pirkimo–pardavimo sutartį, o pirkėjas įsipareigoja pastatytą gyvenamąjį namą ar butą nupirkti už preliminariojoje sutartyje nurodytą kainą. CK 6.401 straipsnio 5 dalyje įtvirtinta, kad preliminariojoje sutartyje gali būti nustatyta, jog pirkėjas finansuoja gyvenamojo namo ar buto statybą sutartyje nurodytomis sąlygomis, o pardavėjas atlieka užsakovo funkcijas. Šiuo atveju visišką nuosavybės teisę į gyvenamąjį namą ar butą pirkėjas įgyja nuo visos preliminariojoje sutartyje nurodytos statybos kainos sumokėjimo.

48. Kasacinis teismas dėl CK 6.401 straipsnio yra išaiškinęs, kad šioje normoje reglamentuojama preliminarioji nepastatyto būsto (gyvenamojo namo ar buto) pirkimo–pardavimo sutartis yra specifinė preliminariosios sutarties rūšis, turinti ir bendrųjų preliminariosios sutarties požymių, ir specifinių, išskiriančių ją iš kitų preliminariųjų sutarčių. Tokios sutarties šalių teisės ir pareigos yra daug platesnės nei sutarties, sudarytos pagal CK 6.165 straipsnį. Sutarties šalis – pardavėjas – įsipareigoja ne tik sudaryti pagrindinę sutartį, bet ir pats ar pasitelkęs kitus asmenis pastatyti preliminariojoje sutartyje nurodytą būstą. Preliminariosios nepastatyto gyvenamojo namo ar buto pirkimo–pardavimo sutarties išskirtinumas iš kitų preliminariųjų sutarčių yra tas, kad pirkėjas savo pažeistas teises gali ginti ne tik remdamasis CK 6.165 straipsnio 4 dalimi, bet ir reikalauti prievolę įvykdyti natūra (t. y. įpareigoti pardavėją sudaryti su pirkėju gyvenamojo namo ar buto pirkimo–pardavimo sutartį) bei naudotis visais kitais civilinių teisių gynimo būdais (CK 1.138 straipsnis) (žr. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2014 m. spalio 29 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-3-460/2014 ir joje nurodytą kasacinio teismo praktiką; 2016 m. birželio 17 d. nutarties civilinėje byloje Nr. 3K-3-317-611/2016 31 punktą).

49. Sprendžiant dėl šalių sudarytos sutarties kvalifikavimo pagal CK 6.401 straipsnį reikia įvertinti aplinkybes, ar sutartyje yra vienos šalies įsipareigojimas pastatyti būsimą gyvenamąjį namą ar butą ir įsipareigojimas jį parduoti, o kitos šalies įsipareigojimas pastatytą objektą nupirkti, sumokant preliminariojoje sutartyje nustatytą kainą. Įsipareigojimas pastatyti gali apimti ne tik atvejus, kai yra pradedama nauja statyba, bet ir atvejus, kai sudaroma sutartis dėl statomame name parduodamo buto. Šalys turi teisę susitarti, kad bus parduodamas nevisiškai užbaigtas namas ar butas, kadangi privatiems asmenims leidžiama susitarti dėl tokių sutarties sąlygų, kurios nėra uždraustos ar neprieštarauja teisiniams imperatyvams. CK 6.401 straipsnis nedraudžia susitarti dėl jau pradėtame statyti name statomo buto pardavimo, dėl statomo buto kitokio finansavimo (negu nustatyta CK 6.401 straipsnio 5 dalyje) ar kitokio prisidėjimo prie objekto statybos (pavyzdžiui, įrengiant objektą savo paties darbu, pasitelkiant savo rangovus, ar kt.). Šalių sudaryta sutartis pagal konkrečias jos aplinkybes ir sąlygas turi būti įvertinama dėl atitikties CK 6.401 straipsnyje įtvirtintai sutarčiai, taikant atitinkamus pažeistų teisių gynimo būdus (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2018 m. lapkričio 21 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-434-695/2018, 54 punktas).

50. Kai butas ar gyvenamasis namas yra suformuotas kaip nekilnojamasis daiktas įstatymų nustatyta tvarka ar kaip civilinių teisinių santykių objektu galintis būti nebaigtas statyti statinys, asmuo pagal CK 6.401 straipsnio 5 dalį nuosavybės teises į butą ar gyvenamąjį namą (jo dalį) įgyja nuo visos kainos sumokėjimo momento (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2016 m. birželio 17 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-317-611/2016, 34 punktas).

51. Kaip matyti iš byloje esančių rašytinių įrodymų – šalių susirašinėjimo, ieškovo vienintelis siekis visą ginčo namo statybos laikotarpį buvo ir išlieka – sudaryti Pagrindinę sutartį bei nuosavybės teise įgyti Turtą. Tą pagrindžia ir Ieškovo veiksmai tiek iki Sutarties sudarymo, tiek jos vykdymo metu, tiek ir pasibaigus Sutartyje nustatytam terminui, per kurį Atsakovas įsipareigojo baigti Namo statybas. Kaip matyti iš šiame sprendime nurodytų faktinių aplinkybių, ieškovas ne kartą kreipėsi į atsakovą bei į Rangovą su raginimais kuo skubiau įgyvendinti Namo statybas. Ne kartą priminė apie artėjantį terminą Pagrindinei sutarčiai sudaryti. Nėra ginčo šioje byloje, kad projektiniai pasiūlymai buvo parengti būtent Ieškovo užsakymu ir Ieškovo lėšomis. Pats Ieškovas savo pastangomis surado bei sudarė sutartį su architektu, kuris rengė visą su Namo statybomis susijusią projektinę dokumentaciją bei savo lėšomis apmokėjo Projektinių pasiūlymų parengimą. Ieškovas iš dalies finansavo ir Namo statybas, nes sumokėjo atsakovui 15 procentų avansą (32 100 Eur). Taigi, ieškovas prisidėjo prie Namo statybos proceso įgyvendinimo.

52. Taigi nagrinėjamu atveju šalių sudaryta preliminari sutartis yra vertinama ne tik pagal CK 6.165 straipsnį, bet ir CK 6.401 straipsnio nuostatas.

Dėl preliminarioje Namo sutartyje numatyto kainos padidėjimo.

53. Šalių 2020-07-08 preliminarios Sutarties 3.1. punktas numatė, kad Pirkėjo mokama preliminari bendra kaina už Turtą yra lygi 214 000 Eur, bendra kaina gali būti keičiama į mažesnę ar didesnę pusę priklausomai nuo Pirkėjo pateikto galutinio namo projekto (toliau vadinama „Bendra pirkimo kaina”). Atsakovas pateikė Ieškovui 2022-01-06 pasiūlymą dėl Sutarties pakeitimo (Ieškinio 9 priedas). Kartu su Pasiūlymu Ieškovui buvo pateikta ir išlaidų detalizacija (Ieškinio 10 priedas). Detalizacijoje nurodoma, kad bendra darbų ir medžiagų kaina išaugo 45 000 Eur. Nors Detalizacijoje yra nurodoma data – 2020-12-10. Detalizacija Ieškovui buvo pateikta kartu su Pasiūlymu.Byloje nėra duomenų, jog apie tokį kainų kilimą Ieškovas buvo informuotas anksčiau.

54. 2022-01-06 Pasiūlymu Atsakovas nurodė, kad siūlo pasirašyti Sutarties pakeitimą, vadovaujantis Sutarties 3.1. punktu. Šis Sutarties punktas numato, kad bendra Turto kaina gali didėti arba mažėti. Taip pat Sutarties pakeitimas galimas dėl Namo statybos kaštų ženklaus išaugimo, sąlygoto Ieškovo pasirinktų brangesnių medžiagų. Atsakovas ieškovui nurodė, kad preliminarios Sutarties 3.1. punktas turėtų būti atitinkamai pakeistas, numatant, kad bendra kaina už Turtą yra lygi 259 000 Eur.

55. Statybos rangos šalių teisių ir pareigų rangovui nustačius papildomų darbų, nenumatytų normatyviniuose statybos dokumentuose, poreikį įgyvendinimo ypatumus lemia griežti statybos rangos darbų kainos keitimo ribojimai, įtvirtinti statybos rangos santykių teisiniu reglamentavimu. Darbų kaina arba jos apskaičiavimo būdas ir kriterijai nurodomi rangos sutartyje (CK 6.653 straipsnio 1 dalis). Kasacinis teismas, aiškindamas rangos sutartimi sutartų darbų kainą reglamentuojančias teisės normas, yra pažymėjęs, kad galimybė šią kainą keisti – išimtinio pobūdžio. Tuo atveju, kai statybos rangos sutartyje kaina apibrėžta konkrečia suma, o ne įtvirtinant kainos nustatymo kriterijus ar nurodant apytikrę sąmatą, įstatyme nenustatyta galimybė jos keisti nei didinant, nei mažinant (CK 6.653 straipsnio 5 dalis). Tai – imperatyvioji teisės norma, draudžianti keisti konkrečią kainą net ir tais atvejais, kai rangos sutarties sudarymo momentu nebuvo galima tiksliai numatyti viso darbų kiekio arba visų darbams atlikti būtinų išlaidų (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2005 m. spalio 24 d. nutartis, priimta civilinėje byloje A. S. IĮ v. UAB ,,Abuva”, bylos Nr. 3K-3-505/2005; 2006 m. spalio 30 d. nutartis, priimta civilinėje byloje UAB ,,Estinos arka“ v. UAB ,,Lelija“, bylos Nr. 3K-3-543/2006). Šalys, sudarančios statybos rangos sutartį, kurioje nustatyta konkreti kaina, privalo prisiimti tokio susitarimo padarinius. Tačiau kitaip yra tais atvejais, kai darbų atlikimo metu paaiškėja, kad būtina atlikti papildomus, statybos rangos sutarčių atveju normatyviniuose statybos dokumentuose nenumatytus arba dėl įstatymu leistinų sutarties dokumentų pakeitimų priklausančius atlikti darbus. Galimybė išimtiniais atvejais keisti (didinti) rangos sutartyje sulygtą darbų kainą nustatyta bendrosiose rangos teisinius santykius reglamentuojančiose normose (CK 6.653 straipsnio 6 dalis), o statybos rangos sutarties atveju – CK 6.684 straipsnio 4 dalyje, CK 6.685 straipsnio 1, 2 dalyse.

56. Galimybė didinti darbų kainą, kai tai būtina dėl reikalingų atlikti papildomų darbų arba dėl kitų svarbių priežasčių, susaistyta CK 6.653 straipsnio 4 dalyje nustatyta sąlyga – rangovas apie tokius paaiškėjusius kainos padidinimo pagrindus privalo laiku pranešti užsakovui. Jeigu užsakovas nesutinka padidinti kainos, rangovas turi teisę atsisakyti sutarties. Tokiu atveju rangovas turi teisę reikalauti iš užsakovo sumokėti už atliktus darbus. Jeigu rangovas laiku neįspėja užsakovo, kad yra būtina didinti darbų kainą, jis privalo įvykdyti sutartį už joje nustatytą kainą. Pažymėtina, kad, atsižvelgiant į CK 6.653 straipsnio 4 dalies (taip pat CK 6.684 straipsnio 4 dalies) normų struktūrą, jose yra akivaizdi implicitine forma išreikšta nuostata, jog pranešęs užsakovui apie būtinybę atlikti papildomų darbų ir dėl to padidinti sutarties kainą, rangovas turi sulaukti užsakovo atsakymo į jo įspėjimą, o tuomet apsispręsti, ar tęsti darbus už užsakovo sutinkamą mokėti kainą, ar atsisakyti sutarties. Tokį šių normų turinio aiškinimą lemia sutarties šalių pareiga laikytis sudarytų sutarčių sąlygų (CK 6.189 straipsnio 1 dalis), elgtis sąžiningai (CK 6.158 straipsnio 1 dalis), bendradarbiauti (CK 6.38 straipsnio 3 dalis), statybos rangovo teisių apsaugai darbų sustabdymo laikotarpiu nustatyta užsakovo pareiga atlyginti nuostolius, kilusius dėl pagrįsto darbų sustabdymo.

58. Atsakovas šioje byloje remiasi aplinkybe, kad pats ieškovas pateikė atsakovui sutarties projektą, todėl jam buvo žinomos ir suprantamos visos sutarties sąlygos. Ieškovui ne kartą, sutarties vykdymo metu, keitus Namo projektą, didėjo ir Turto kaina, o apie pokyčius ieškovas buvo tinkamai informuojamas. TaigiAtsakovas šioje byloje įrodinėjo, kad bendra Turto kaina didėjo dėl šių priežasčių: buvo pakeistas Namo projektas ir, kad ieškovas pasirinko brangesnes medžiagas (langus).

60. Antra, Atsakovas įrodinėjo, kad būtent Ieškovas elgėsi nesąžiningai, kuomet pasirinko brangesnes medžiagas, bei atsisakė mokėti atitinkamai didesnę kainą už siekiamą įsigyti Turtą. Pažymėtina, jog rašytiniai įrodymai patvirtina, kad Ieškovas visą laiką nurodė, kad sutinka mokėti už brangesnius langus ir ginčo dėl to nebuvo kilę. Ieškovas ieškinyje bei teismo posėdžio metu yra patvirtinęs, kad jis yra pasirengęs mokėti proporcingai daugiau už Turtą būtent dėl padidėjusios langų kainos.

62. Ekspertizės aktu iš esmės buvo atsakyta (3 t., b.l. 145-172):

62.1. Statybos projekto sprendiniai, lyginant su Projektiniais pasiūlymais, nebuvo atliekami (Ekspertizės akto 9 psl., 2.3.1. Klausimas 1).

62.2. Ieškovas teigė, kad langų profilių medžiagiškumo pakeitimas iš plastikinių į medžio lėmė kainos išaugimą 10 000 EUR sumai. Atsakovas teigė, kad toks pakeitimas lėmė 24 200 EUR išbrangimą (Ieškinio 9 priedas). Remiantis Ekspertizės akto išvadomis, langų kainos skirtumas dėl langų profilių medžiagiškumo pakeitimo yra 11 943,02 EUR (Ekspertizės akto 9 psl., 2.3.2. klausimas 2). Todėl ieškovas pagrįstai teigia, kad atsakovas nepagrįstai reikalavo 24 200 EUR suma didinti Sutarties kainą.

62.4. Atsakovo reikalavimas padidinti 6 700 EUR Sutarties kainą dėl elektros darbų yra nepagrįstas, nes Ekspertizės aktu konstatuota, jog elektrotechnikos įrengimo darbų ir medžiagų pabrangimas nesietinas su projektinių sprendinių pakeitimais (Ekspertizės akto 7 psl., 2.3.1. Klausimas 1).

62.5. Atsakovo reikalavimas dėl medinio fasado sprendinio yra nepagrįstas, nes Ekspertizės aktu konstatuota, kad sprendinys fasadų apdailai naudoti medžio dailylentes buvo numatytas Projektiniuose pasiūlymuose ir vėliau toks pats sprendinys buvo pateiktas Statybos projekte (Ekspertizės akto 9 psl., 2.3.1. Klausimas 1).

62.7. Atsakovo reikalavimas dėl terasos ir stoginės įrengimo yra nepagrįstas, nes Ekspertizės aktu konstatuota, kad Projektiniuose pasiūlymuose ir Statybos projekte yra numatyti automobilių stovėjimo stoginės ir terasos sprendiniai (Ekspertizės akto 13 psl., 3.4. Atsakymas į klausimą 4)

63. Taigi atsakovas neįrodė, kad jis pagrįstai padidino preliminarioje sutartyje nurodytą Turto kainą iki 45 000 Eur. Taip pat iš pacituotų CK nuostatų darytina išvada, kad rangos darbai, už kuriuos rangovas (atsakovas) reikalauja atlyginimo, turi būti užsakovui aiškiai žinomi, atliekami su jo sutikimu ir jam perduodami pagal įstatymo ar sutarties reikalavimus.

66. Sutarties 6.2 punkte, numatančiame Sutarties nutraukimo pagrindus, įtvirtinta, kad jei paaiškėja, jog esminiai pareiškimai ar garantijos, pateikti Šalių viena kitai Sutartyje, buvo iš esmės neteisingi, melagingi ar klaidinantys arba bet kuri Šalis neįvykdo savo esminių įsipareigojimų, nustatytų šioje Sutartyje, ar vykdo juos netinkamai, nukentėjusi Šalis privalo pareikšti rašytinę pretenziją kitai Šaliai, kartu nustatydama protingą terminą, ne trumpesnį nei 15 (penkiolika) kalendorinių dienų, pažeidimui nutraukti ar ištaisyti. Pretenzijoje taip pat gali būti nurodoma, kad Sutartis bus nutraukta, laikantis Sutarties 5.2. ar 5.3. nustatyto termino, jį skaičiuojant nuo pretenzijos išsiuntimo dienos, jei per pretenzijoje nustatytą terminą Sutarties vykdymo trūkumai nebus pašalinti.

67. Raštu Atsakovas nurodė, kad Sutartis yra nutraukiama todėl, kad Ieškovas nesutiko atlikti Sutarties pakeitimo, pakeičiant Sutartį pagal Atsakovo pasiūlytas sąlygas.Atsakovas nurodė, kad Sutartis yra nutraukiama CK 6.217 ir 6.218 straipsnių pagrindu.

68. CK 6.217 straipsnio 1 dalis numato, kad šalis gali nutraukti sutartį, jeigu kita šalis sutarties neįvykdo ar netinkamai įvykdo ir tai yra esminis sutarties pažeidimas. To paties straipsnio 2 dalis numato, kad nustatant, ar sutarties pažeidimas yra esminis, ar ne, turi būti atsižvelgiama į tai: (i) ar nukentėjusi šalis iš esmės negauna to, ko tikėjosi iš sutarties, išskyrus atvejus, kai kita šalis nenumatė ir negalėjo protingai numatyti tokio rezultato; (ii) ar pagal sutarties esmę griežtas prievolės sąlygų laikymasis turi esminės reikšmės; (iii) ar prievolė neįvykdyta tyčia ar dėl didelio neatsargumo; (iv) ar neįvykdymas duoda pagrindą nukentėjusiai šaliai nesitikėti, kad sutartis bus įvykdyta ateityje; (v) ar sutarties neįvykdžiusi šalis, kuri rengėsi įvykdyti ar vykdė sutartį, patirtų labai didelių nuostolių, jeigu sutartis būtų nutraukta. Kitais šiame straipsnyje nenumatytais pagrindais sutartį galima nutraukti tik teismo tvarka pagal suinteresuotos šalies ieškinį (4 dalis).

69. CK 6.218 straipsnio 1 dalyje numatyta, kad 6.217 straipsnyje numatytais pagrindais nukentėjusi šalis gali sutartį nutraukti vienašališkai, nesikreipdama į teismą. Apie sutarties nutraukimą privaloma iš anksto pranešti kitai šaliai per sutartyje nustatytą terminą, o jeigu sutartyje toks terminas nenurodytas, – prieš trisdešimt dienų. To paties straipsnio 2 dalis numato, kad kai sutartį iš esmės pažeidusi šalis iki sutarties nutraukimo buvo pasiūliusi ją įvykdyti, tačiau šis pasiūlymas buvo pareikštas pavėluotai arba dėl kitų priežasčių neatitinka sutarties reikalavimų, nukentėjusi šalis praranda teisę vienašališkai nutraukti sutartį, jeigu ji per protingą terminą nepraneša kitai šaliai apie sutarties nutraukimą po to, kai ji sužinojo ar turėjo sužinoti apie pasiūlymą įvykdyti sutartį, arba toks pasiūlymas neatitinka tinkamo sutarties įvykdymo.

72. Atsakovas, pateikdamas Pasiūlymą Ieškovui, nurodė, kad Ieškovas arba sutinka sudaryti Sutarties pakeitimą, arba Sutartis bus nutraukta, kadangi jos tolimesnis vykdymas tampa nuostolingas Atsakovui. Ieškovas nors ir nesutiko pasirašyti jam visiškai nepalankaus Susitarimo, tačiau siekė toliau vesti derybas dėl tolimesnio Sutarties įgyvendinimo.

75. CK 6.200 str., 6.216 str. 6.217 str. draudžia vienašališkai atsisakyti vykdyti sutartį. CK 6.165 str. 5 d. nustatyta, kad prievolė sudaryti pagrindinę sutartį pasibaigia, jeigu šalys per preliminariojoje sutartyje nustatytą terminą jos nesudaro, tačiau jeigu preliminariąją sutartį sudariusi šalis nepagrįstai vengia ar atsisako sudaryti pagrindinę, ji privalo atlyginti kitai šaliai padarytus nuostolius (CK 6.165 str. 4 d.).

76. Ieškovas prašo pripažinti nuosavybės teises jam į žemės sklypą, esantį adresu (duomenys neskelbtini), Vilniuje, ir pastatą – gyvenamąją namą (duomenys neskelbtini) pagal šalių sudarytą 2020-07-08 preliminariąją sutartį Nr. 2020-07-08/1 bei priteisti iš ieškovo G. P. atsakovui UAB „Tomkara“ 169 797,93 Eur už perleidžiamą nuosavybę į nurodytą nekilnojamąjį turtą.

85. Ieškovas šiuo Ieškiniu taip pat reiškia alternatyvų reikalavimą dėl žalos atlyginimo, kuri turėtų būti atlyginama Ieškovui tuo atveju, jeigu Teismas netenkintų Ieškovo reikalavimo dėl nuosavybės teisių į Turtą pripažinimo Ieškovui ir iš to išplaukiančių kitų reikalavimų. Ieškovo reikalaujama atlyginti žala pagal patikslintą 2023 m. rugsėjo 19 d. ieškinį yra lygi 54 006,38 Eur.

86. Ieškovas nurodo, kad dėl Atsakovo neteisėtų veiksmų patyrė, patiria ir Sutarties nutraukimo atveju toliau patirs didelių nuostolių. Nutraukus Sutartį bei nesudarius Pagrindinės sutarties dėl Turto įsigijimo, Ieškovo teigimu, jo patirti nuostoliai preliminariai siektų –54 006,38 Eur.

87. Šalims per preliminariojoje sutartyje nustatytą terminą nesudarius pagrindinės sutarties, prievolė sudaryti šią sutartį pasibaigia (CK 6.165 straipsnio 5 dalis), tačiau šis preliminariosios sutarties ypatumas nereiškia, kad šalies atsisakymas sudaryti pagrindinę sutartį, nulemtas subjektyvių – nuo tokios šalies valios priklausančių – priežasčių, nesukelia jai neigiamų teisinių padarinių – ta preliminariosios sutarties šalis, kuri nepagrįstai vengia ar atsisako sudaryti pagrindinę sutartį, privalo atlyginti kitai šaliai padarytus nuostolius (CK 6.165 straipsnio 4 dalis).

91. Ieškovas taip pat teigia, kad jo patirtus nuostolius sudaro nuomos mokestis už gyvenamąsias patalpas – 15 330 Eur bei atsakovui sumokėtas avansas (32 100 Eur). Apie juos teismas pasisakys išsamiau.