Lietuvos apeliacinio teismo nutartis, e2A-401-881/2023

Teismas: Lietuvos apeliacinis teismas
Dokumentas: Nutartis
Data: 2023-06-29
Bylos Nr.: e2A-401-881/2023
Teisminio proceso Nr.: 2-55-3-00814-2022-4
Bylos rūšis: civilinė byla

Teisėjai: Vilija Mikuckienė, Rasa Gudžiūnienė, Tomas Venckus
Atsakovas: uždarosios akcinės bendrovės „Baltijos aruodas“
Ieškovas: M. B., V. K.

Kategorijos

2.6.1.5Prievolės neįvykdymo teisiniai padariniai
3.3.1.18.1Pirmosios instancijos teismo sprendimą palikti nepakeistą

Civilinė byla Nr. e2A-401-881/2023Teisminio proceso Nr. 2-55-3-00814-2022-4Procesinio sprendimo kategorijos: 2.6.1.5; 3.3.1.18.1 (S)

LIETUVOS APELIACINIS TEISMASNUTARTISLIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU2023 m. birželio 29 d.Vilnius

Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų Rasos Gudžiūnienės, Vilijos Mikuckienės (kolegijos pirmininkė ir pranešėja) ir Tomo Venckaus,

teismo posėdyje apeliacine rašytinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal atsakovės uždarosios akcinės bendrovės „Baltijos aruodas“ apeliacinį skundą dėl Vilniaus apygardos teismo 2023 m. vasario 13 d. sprendimo civilinėje byloje pagal ieškovų M. B. ir V. K. (V. K.) ieškinį atsakovei uždarajai akcinei bendrovei „Baltijos aruodas“ dėl netesybų ir nuostolių priteisimo.

Aprašomoji dalis

Teisėjų kolegija nustatė:

I. Ginčo esmė

1. Ieškovai M. B. ir V. K. kreipėsi į teismą su ieškiniu, prašydami priteisti iš atsakovės uždarosios akcinės bendrovės (toliau – ir UAB) „Baltijos aruodas“ po 15 000 Eur netesybas, 44 800 Eur nuostolius, 5 procentų procesines palūkanas ir bylinėjimosi išlaidas.

2. Ieškovai nurodė, kad 2021 m. kovo 23 d. kiekvienas atskirai su atsakove pasirašė preliminariąsias sutartis dėl nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutarties sudarymo. Abi sutartys pasirašytos identiškomis sąlygomis, t. y. sutarčių turinys (tiek sąlygų numeracija, tiek jų formuluotės) yra visiškai vienodos. Kiekvienas iš ieškovų įsipareigojo įsigyti po ½ žemės sklypo, esančio (duomenys neskelbtini), (duomenys neskelbtini), unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), taip pat po 127,12 kv. m ploto identiškai išplanuotą (veidrodiniu principu) butą dvibučiame gyvenamajame name, kurį atsakovė įsipareigojo pastatyti (pasiekti 85 procentų baigtumą) ir parduoti ieškovams iki 2022 m. birželio 1 d. Ieškovai ir atsakovė susitarė, kad kiekvieno iš ieškovų ketinamo įgyti buto pardavimo kaina, kartu su žemės sklypo dalimi, yra 258 000 Eur. Nuo 2022 m. kovo mėn. atsakovės atstovai nustojo komunikuoti, neatsakė į laiškus, neatsiliepė į telefoninius skambučius. Ieškovams toliau raginant pateikti informaciją, atsakovės atstovas galiausiai sutiko suorganizuoti susitikimą su ieškovais, kurio metu atsakovės atstovai paaiškino, kad dėl statybos kaštų pabrangimo atsakovės akcininkas nebenori finansuoti šio projekto ir įšaldo statybas. Atsakovės atstovai pasiūlė keisti preliminariųjų sutarčių sąlygas, padidinant šalių aptartą kainą. Taip pat nurodė, kad atsakovės vadovas, nors buvo žadėjęs, nusprendė nelaiduoti už atsakovės prievoles pagal preliminariąsias sutartis. Be to, paaiškino, kad atsakovė neįrengs nuolatinio asfaltuoto kelio iki sklypo ir nesutvarkys aplinkos. Kito susitikimo metu, t. y. 2022 m. balandžio 14 d., atsakovės atstovai paaiškino, kad vieninteliai galimi tolimesni sprendimai yra preliminariųjų sutarčių kainos pakėlimas arba sklypo pardavimas ieškovams tokios būklės, koks buvo tuo metu, t. y. tik su pradėtu statyti gyvenamuoju namu. 2022 m. balandžio mėn. pabaigoje ieškovai gavo iš atsakovės pranešimus, kuriuose nurodoma, kad atsakovė preliminariąsias sutartis nutraukia, informuoja apie avanso grąžinimą. Ieškovams teko keisti planus, ieškotis kito būsto. Analizuodami nekilnojamojo turto skelbimus, ieškovai pamatė, kad būsto pasiūla yra gerokai sumažėjusi, o kainos žymiai išaugusios. Patikrinę viešojo registro duomenis, ieškovai sužinojo, kad atsakovė 2022 m. balandžio 14 d. preliminariosiose sutartyse aptartą turtą (žemės sklypą) pardavė juridiniam asmeniui UAB „(duomenys neskelbtini)“.

3. Netesybos (15 000 Eur dydžio bauda), kaip turtinė prievolė atsakovei sutarties pažeidimo atveju, yra įtvirtinta preliminariųjų sutarčių 4.7 punkte. Ieškovai jokiais savo veiksmais neprisidėjo prie pagrindinės sutarties nesudarymo, o atsakovės atsisakymas sudaryti pagrindinę sutartį yra nepagrįstas. Dėl atsakovės neteisėtų ir nesąžiningų veiksmų ieškovai patyrė netiesioginius nuostolius, kurie pasireiškė prarastos galimybės verte, t. y. ieškovai prarado galimybę įsigyti gyvenamąjį būstą tomis rinkos kainomis, kurios galiojo preliminariųjų sutarčių sudarymo metu. Preliminariųjų sutarčių sudarymo metu ieškovų norimo įsigyti būsto vieno kv. m kaina sudarė 2 029,57 Eur (258 000 / 127,12), kas viršijo tuometinę rinkos kainą Naujininkų mikrorajone, remiantis www.aruodas.lt duomenimis (1 969,11 Eur). 2022 m. balandžio mėn. (kai atsakovė atsisakė preliminariųjų sutarčių) aptariamoje teritorijoje parduodamo būsto kv. m vidurinė rinkos kaina buvo 2 676,30 Eur, kas reiškia, kad ieškovai 2022 m. balandžio mėn. už 127,12 kv. m ploto butą turėtų mokėti apie 340 000 Eur. Ieškovai padarė išvadą, kad atsakovei atsisakius preliminariųjų sutarčių, tokį būstą, kokį planavo įsigyti iš atsakovės, šiuo metu įsigytų mažiausiai už 2 500 Eur kv. m kainą, kas atitinkamai sudarytų 317 800 Eur (127,12 x 2 500) ir tai yra 59 800 Eur didesnė kaina, negu suma, kurią ieškovai būtų sumokėję už 2021 m. kovo 23 d. išsirinktą būstą, jeigu atsakovė nebūtų atsisakiusi sudaryti pagrindinių sutarčių.

II. Pirmosios instancijos teismo sprendimo esmė

4. Vilniaus apygardos teismas 2023 m. vasario 13 d. sprendimu ieškovų ieškinį tenkino. Ieškovui V. K. iš atsakovės UAB „Baltijos aruodas“ priteisės 15 000 Eur netesybas, 44 800 Eur nuostolius, 5 procentų dydžio metines procesines palūkanas, skaičiuojamas nuo civilinės bylos iškėlimo dienos (2022 m. birželio 23 d.) nuo teismo priteistos pinigų sumos (59 800 Eur) iki visiško teismo sprendimo įvykdymo dienos, 936 Eur žyminį mokestį ir 2 500 Eur bylinėjimosi išlaidas. Ieškovei M. B. teismas priteisė 15 000 Eur netesybas, 44 800 Eur nuostolius, 5 procentų dydžio metines procesines palūkanas, skaičiuojamas nuo civilinės bylos iškėlimo dienos (2022 m. birželio 23 d.) nuo teismo priteistos pinigų sumos (59 800 Eur) iki visiško teismo sprendimo įvykdymo dienos, 936 Eur žyminį mokestį ir 800 Eur bylinėjimosi išlaidas.

5. Vertindamas atsakovės elgesį, susijusį su preliminariųjų sutarčių vykdymu ir jų pasibaigimo pagrindais, teismas akcentavo, kad atsakovės veiksmai, nutraukiant sutartis, yra vertintini kaip nesąžiningi. Atsakovė pagal preliminariųjų sutarčių 2.1.1.1 punktą buvo įsipareigojusi neieškoti potencialių klientų ir nesudaryti rezervavimo, preliminariųjų ar kitokių panašaus turinio sutarčių dėl turto su kitais asmenimis, tačiau į bylą pateikti įrodymai patvirtina, kad 2022 m. balandžio 14 d. atsakovė preliminariose sutartyje nurodytą turtą pardavė UAB „(duomenys neskelbtini)“. Prieš nutraukdama preliminariąsias sutartis, atsakovė teikė ieškovams pasiūlymus, tačiau pasiūlymai buvo susiję tik su bandymu vienašališkai pakeisti susitarimo sąlygas į sau palankesnę pusę, t. y. padidinti turto kainą. Atsakovės siūlymą parduoti esamos būklės turtą už 299 899,60 Eur kainą, teismas įvertino kaip nesąžiningą elgesį, siekiant, jog ieškovai nesutiktų pirkti turto. Kaip matyti iš atsakovės pasiūlymo, ji ieškovams turtą siūlė parduoti už 299 899,60 Eur kainą, tuo tarpu UAB „(duomenys neskelbtini)“ tą pačią dieną turtą pardavė už dvigubai mažesnę kainą – 155 073,60 Eur. Iš šios sutarties matyti, jog atsakovė pardavė ne tik žemės sklypą, bet ir visas teises ir pareigas pagal statybos leidimus, techninius projektus ir visus žemės sklypuose atliktus statybos darbus, pradėtus ir nebaigtus statyti ir nekilnojamo turto registre neregistruotus statinius ir su jais susijusią techninę dokumentaciją (sutarties 3.4 punktas). Todėl atsakovės argumentai, kad buvo parduotas ne visas turtas, o tik žemės sklypas, yra nepagrįsti. Įvertinęs šias aplinkybes, teismas nusprendė, kad yra pagrindas konstatuoti, jog preliminariųjų sutarčių nutraukimą iš atsakovės pusės lėmė ne statybos kainų augimas, o turto perleidimas trečiajam asmeniui. Atsakovės argumentai dėl ieškovų nesąžiningų veiksmų yra nepagrįsti ir deklaratyvūs.

6. Teismas pažymėjo, kad preliminariųjų sutarčių 2.1.1.3.2 punktu atsakovė buvo įsipareigojusi didžiąją dalį statybos darbų atlikti iki 2021 m. gruodžio 1 d. Iki šios dienos atsakovė buvo įsipareigojusi įrengti butų ir namo išorines sienas, perdangą, stogo konstrukciją, stogo dangą. Nors atsakovė įrodinėjo statybos darbų ir žaliavų kainų pabrangimą 2022 m. balandžio mėn., palyginti su 2021 m. balandžio mėn. kainomis, tačiau teismas atkreipė dėmesį, kad jei atsakovė būtų laikiusis preliminariosiose sutartyse nustatytų terminų, statybos kainų pabrangimo aplinkybė, kuri atsirado po 2021 m. gruodžio 1 d., nebūtų dariusi įtakos atsakovės galimybių tinkamai vykdyti preliminariąsias sutartis. Tinkamai nevykdydama preliminariųjų sutarčių ir nepagrįstai uždelsusi vykdyti įsipareigojimus, atsakovė negali remtis šia aplinkybe, juo labiau negali perkelti su statybos kainų pabrangimu 2022 m. balandžio mėn. susijusių neigiamų pasekmių ieškovams. Taip pat atsakovė negalėjo remtis terminų pasibaigimu, nes kaip nustatyta byloje, ieškovai vieną iš galimų sprendimo būdų siūlė atsakovei pratęsti pagrindinės sutarties sudarymo terminą. Kadangi preliminariosios sutartys kvalifikuotinos kaip vartojimo sutartys, teisę į nuostolių atlyginimą numato ir Lietuvos Respublikos vartotojų teisių apsaugos įstatymo (toliau – Vartotojų teisių apsaugos įstatymas) 3 straipsnio 1 dalies 5 punktas. Nepagrįstai atsisakiusi sudaryti su ieškovais pagrindines pirkimo–pardavimo sutartis, atsakovė turi pareigą ne tik sumokėti ieškovams netesybas, tačiau kartu ir atlyginti ieškovams nuostolius tiek, kiek jų nepadengia šalių aptartos netesybos.

7. Įvertinęs tai, kad atsakovė nesąžiningai nutraukė preliminariąsias sutartis ir sugriovė ieškovų pagrįstą pasitikėjimą įsigyti būstą už sutartą kainą, dėl ko ieškovai už norimą gyvenamąjį būstą turės mokėti 59 800 Eur daugiau, siekiant atkurti padėtį, buvusią iki preliminariųjų sutarčių pasirašymo, teismas nurodytą sumą ieškovams priteisė iš atsakovės kaip nuostolių atlyginimą. Nurodytas 59 800 Eur būsto kainos skirtumas, kuris susidarė per 1 metų 1 mėnesio laikotarpį (2021 m. kovo mėn. – 2022 m. balandžio mėn.) sudaro kiekvieno iš ieškovų patirtą nuostolį, pasireiškiantį prarastos galimybės pinigine verte. Atsižvelgęs į tai, kad preliminariosios sutartys numatė teisę ieškovams reikalauti minimalių neįrodinėtinų 15 000 Eur dydžio netesybų, šią sumą teismas įskaitė į ieškovų patirtus nuostolius, atitinkamai ieškovams iš atsakovės priteisdamas po 44 800 Eur (59 800 – 15 000 Eur) nuostoliams atlyginti.

8. Teismas atmetė atsakovės argumentus, kad ieškovai neįrodė, jog patyrė nuostolius ir jų dydžio. Ieškovai į bylą pateikė viešai skelbiamus duomenis, iš kurių galima nustatyti, kokia yra panašaus turto rinkos vertė. Be to, pati atsakovė nurodė preliminariųjų sutarčių turto kainą – 2 500 Eur už kv. m. Tai nurodė savo teiktuose pasiūlymuose ieškovams dėl kainos pabrangimo. Todėl teismas padarė išvadą, kad byloje yra pakankamai duomenų, kurių pagrindu galima teigti, jog ieškovai įrodė patirtų nuostolių dydį. Be to, teismo vertinimu, akivaizdu, kad ieškovai, neturėdami gyvenamojo būsto ir siekdami jį įsigyti, buvo sudarę preliminariąsias sutartis, siekdami užsitikrinti gyvenamojo būsto įsigijimą pagal savo finansines galimybes, t. y. sutartyse sutartą kainą, o atsakovei neteisėtai ir nepagrįstai sutartis nutraukus ir nustačius atsakovės nesąžiningumą, ieškovai patyrė realius nuostolius prarastos galimybės forma.

III. Apeliacinio skundo ir atsiliepimo į jį argumentai

9. Apeliaciniu skundu atsakovė UAB „Baltijos aruodas“ prašo pakeisti Vilniaus apygardos teismo 2023 m. vasario 13 d. sprendimo dalį dėl 44 800 Eur nuostolių priteisimo kiekvienam iš ieškovų ir šią ieškinio dalį atmesti, priteisti bylinėjimosi išlaidas. Apeliacinis skundas grindžiamas šiais argumentais:

9.1. Nėra ginčo dėl to, kad ieškovai jokios kitos sutarties dėl turto, analogiško preliminariosiose sutartyse nurodytam turtui, įsigijimo su trečiaisiais asmenimis nesudarė. Ieškovai byloje neįrodinėjo, kad dėl preliminariųjų sutarčių sudarymo atsisakė galimybės sudaryti preliminariąsias sutartis su trečiaisiais asmenimis dėl analogiško turto ir kad tokia galimybė buvo reali, pagrįsta konkrečiais ieškovų turėtais ir apsvarstytais pasiūlymais. Ieškovų situacijos, susiklosčiusios po preliminariųjų sutarčių nutraukimo iš atsakovės pusės, niekaip negalima kvalifikuoti kaip ieškovų prarastos galimybės, kaip ji yra apibrėžiama UNIDROIT komentare ir aiškinama teismų praktikoje. Tokiomis aplinkybėmis teismo taikytas kainų skirtumo metodas, apskaičiuojant tariamai prarastos ieškovų galimybės piniginę vertę, apskritai negalėjo būti taikomas, dėl to nebuvo faktinio ir teisinio pagrindo iš atsakovės priteisti ieškovams po 44 800 Eur nuostolių, tariamai patirtų prarastos galimybės vertės forma.

9.2. Teismas nepagrįstai ir neteisėtai ieškovų reikalavimą dėl nuostolių, kurių nepadengia preliminariųjų sutarčių 4.5 punkte nustatytos netesybos, ir kuriuos ieškovai įrodinėjo kainų skirtumu tarp preliminariose sutartyse nurodytos turto vertės ir jo vertės po preliminariųjų sutarčių nutraukimo, priteisimo kvalifikavo kaip ieškovų prarastos galimybės vertę. Ieškovų nurodytą ir prašomą priteisti kainų skirtumą teismas priteisė taikydamas preliminariųjų sutarčių 2.1.1.6 punkto nuostatą, kuria šalys nebuvo susitarusios dėl ikisutartinės atsakomybės ribų praplėtimo iki visiško nuostolių atlyginimo.

9.3. Byloje ne tik nebuvo nustatyta ginčo turto rinkos vertė, tačiau teismas vadovavosi ne ginčo turto, bet tik panašaus į jį turto skelbiamomis kainomis, nors taip pat neatliko ir jokios ginčo turto ir ieškovų nurodyto galimai panašaus į jį turto panašumų palyginimo, todėl negalima sutikti, kad byloje buvo tinkamai nustatytas skirtumas tarp preliminariosiose sutartyse nustatytos kainos ir to turto rinkos vertės preliminariųjų sutarčių nutraukimo momentu. Ieškovų nuostolius apskaičiuojant pagal objektyvų (abstraktų) metodą, byloje neišvengiamai turėjo būti nustatyta ginčo turto vertė preliminariųjų sutarčių nutraukimo dieną, o tokią vertę galėjo ir buvo kompetentingi nustatyti tik įstatyme nurodyti subjektai, ir tokia vertė galėjo būti nustatoma tik taikant atitinkamas metodikas. Ieškovai neįvykdė savo įrodinėjimo pareigos neteikdami ginčo turto vertinimo ataskaitos ir / ar neprašydami skirti byloje ekonominę ekspertizę.

Atsiliepimas

10. Ieškovai M. B. ir V. K. atsiliepimu į apeliacinį skundą prašo jį atmesti, o skundžiamą teismo sprendimą palikti nepakeistą, priteisti bylinėjimosi išlaidas. Atsiliepime nurodomi šie argumentai:

10.1. Ikisutartinės atsakomybės ribos gali būti išplečiamos iki tinkamo įvykdymo lūkesčio intereso gynimo, jeigu yra nustatomi toli pažengę ikisutartiniai santykiai, įrodomas kaltosios šalies nesąžiningumas bei pripažįstamas pagrįsto tarpusavio pasitikėjimo sužlugdymas. Teisę ginti lūkesčio interesą ir reikalauti nuostolių už pagrįsto pasitikėjimo sugriovimą ieškovai turi nepriklausomai nuo to, ar šalys buvo sutariusios išplėsti ikisutartinės atsakomybės ribas.

10.2. Iš preliminariųjų sutarčių 4.7 punkto sąlygos yra aiškiai matyti, kad šalys susitarė, jog atsakovės mokėtina netesybų suma laikytina iš anksto aptartais minimaliais ieškovų patirtais nuostoliais. Akivaizdu, kad šalys nebuvo susitariusios taikyti išimtines arba alternatyvias netesybas, atitinkamai tai reiškia, jog nebuvo susitarta dėl atsakovės atsakomybės ribojimo konkrečia netesybų suma.

10.3. Prašydami iš atsakovės priteisti prarastos galimybės nuostolius, ieškovai rėmėsi kasacinio teismo praktika, suformuota Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2009 m. sausio 27 d. nutartyje civilinėje byloje Nr. 3K-3-40/2009, kurios ratio decidendi (faktinės aplinkybės) visiškai sutampa su nagrinėjamu ginču.

10.4. Preliminariųjų sutarčių objektas buvo dar nepradėtas statyti dvibutis gyvenamasis namas, kurio statyba dar nebuvo baigta ir preliminariųjų sutarčių nutraukimo metu (2022 m. balandžio 14 d.). Tokiomis aplinkybėmis, akivaizdu, kad retrospektyvinis individualus šio konkretaus turto vertinimas nebuvo įmanomas. Net jei turto vertintojas būtų galėjęs atlikti dalinai pastatyto dvibučio gyvenamojo namo retrospektyvinį individualų vertinimą, toks vertinimas nagrinėjamo ginčo aplinkybėmis nebūtų buvęs informatyvus, nes preliminariųjų sutarčių objektai yra butai su daline apdaila.

10.5. Atsakovė ieškovų nurodytų sumų iš esmės net neginčijo ir neįrodinėjo kitokių, nei ieškovai nurodė, kainų, nors yra akivaizdu, kad tokią galimybę atsakovė turėjo. Atsakovės nurodomas argumentas, kad ieškovai nuostolių dydį galėjo įrodinėti tik ekspertų išvadomis, o bet kokius kitokius įrodymus teismas neva turėjo atmesti, ar pripažinti kaip nepakankamus, neturi teisinio pagrindo. Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso (toliau – ir CPK) nuostatos nenumato atsakovės nurodomo ribojimo, kad turto vertė (kaina) negali būti įrodinėjama jokiomis kitomis įrodinėjimo priemonėmis, o tik specialistų (ekspertų) išvadomis.

Motyvuojamoji dalis

konstatuoja:

IV. Apeliacinės instancijos teismo nustatytos bylos aplinkybės, teisiniai argumentai ir išvados

11. Bylos nagrinėjimo apeliacine tvarka ribas sudaro apeliacinio skundo faktinis ir teisinis pagrindai bei absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų patikrinimas. Apeliacinės instancijos teismas nagrinėja bylą neperžengdamas apeliaciniame skunde nustatytų ribų, išskyrus, kai to reikalauja viešasis interesas ir neperžengus skundo ribų būtų pažeistos asmens, visuomenės ar valstybės teisės ir teisėti interesai (CPK 320 straipsnio 1, 2 dalys).

12. Absoliučių skundžiamo teismo sprendimo negaliojimo pagrindų, taip pat pagrindų peržengti apeliacinio skundo ribas apeliacinės instancijos teismas nenustatė.

Esminės ginčo aplinkybės

13. Ieškovai kiekvienas atskirai 2021 m. kovo 23 d. su atsakove pasirašė preliminariąsias sutartis dėl nekilnojamo turto pirkimo pardavimo sutarties sudarymo. Preliminariosiomis sutartimis kiekvienas iš ieškovų įsipareigojo įsigyti po ½ žemės sklypo, esančio (duomenys neskelbtini), (duomenys neskelbtini) (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)), taip pat po 127,12 kv. m ploto identiškai išplanuotą (veidrodiniu principu) butą dvibučiame gyvenamajame name, kurį atsakovė įsipareigojo pastatyti (pasiekti 85 procentus baigtumą) ir parduoti ieškovams iki 2022 m. birželio 1 d. (preliminariųjų sutarčių 1.1 – 1.3, 2.1.1.3.3 ir 4.1 punktai). Preliminariųjų sutarčių prieduose buvo pateikti būsimo gyvenamojo namo ir numatytų įrengti butų vidaus patalpų planai, kuriuose jau buvo įtrauktos ieškovų pageidaujamos išplanavimo korekcijos (preliminariųjų sutarčių priedas Nr. 2). Kartu su preliminariosiomis sutartimis buvo pateiktas atsakovės įsipareigojamų atlikti darbų sąrašas (preliminariųjų sutarčių priedas Nr. 3). Preliminariosiomis sutartimis ieškovai ir atsakovė susitarė, jog kiekvieno iš preliminariosiomis sutartimis ketinamo įgyti buto pardavimo kaina, kartu su žemės sklypo dalimi, yra 258 000 Eur. Šalys susitarė, kad ši kaina gali būti keičiama tik abipusiu rašytiniu sutarimu ir kad tai yra maksimali ieškovų mokėtina suma už turtą ir jo pardavimą, bei visas atsakovės patiriamas sąnaudas (preliminariųjų sutarčių 3.1, 3.6 punktai). Preliminariosiomis sutartimis atsakovė taip pat įsipareigojo iki 2021 m. rugpjūčio 1 d. paruošti ir suderinti su ieškovais statinio projektą, jame detalizuojant preliminariosiose sutartyse nustatytus reikalavimus, gauti statybą leidžiantį dokumentą ir įrengti namo pamatus (preliminariųjų sutarčių 2.1.1.3.1 punktas); iki 2021 gruodžio 1 d. įrengti butų ir namo išorines sienas, perdangą, stogo konstrukciją (iki apdailos), stogo dangą (preliminariųjų sutarčių 2.1.1.3.2 punktas); ne vėliau kaip per 10 darbo dienų nuo avanso sumokėjimo pateikti ieškovams neatšaukiamą, besąlyginę, pirmo pareikalavimo banko garantiją (preliminariųjų sutarčių 3.4 punktas). Kiekvienas iš ieškovų preliminariosiomis sutartimis įsipareigojo sumokėti po 38 700 Eur dydžio avansą, kuris turėjo būti skirtas finansuoti namo statybas. Šalių sutarimu avansą ieškovai įsipareigojo sumokėti tokia tvarka: pusę avansinio mokėjimo sumos (19 350 Eur) sumokėti ne vėliau kaip per 10 darbo dienų nuo preliminariųjų sutarčių sudarymo dienos, o likusią avansinio mokėjimo sumą (19 350 Eur) – ne vėliau kaip per 10 darbo dienų, kuomet atsakovė įvykdo preliminariųjų sutarčių 2.1.1.3.2 punkte numatytus darbus ir apie tai informuoja ieškovus (preliminariųjų sutarčių 3.2 punktas).

14. Ieškovai kitą dieną po preliminariųjų sutarčių pasirašymo įvykdė jiems tenkantį įsipareigojimą, t. y. sumokėjo atsakovei preliminariųjų sutarčių 3.2.1 punkte numatytą avansinio mokėjimo dalį.

15. Iki preliminariosiose sutartyse numatyto termino (2021 m. rugpjūčio 1 d.) atsakovė įrengė namo pamatus, išmūrijo pirmą namo aukštą, atsižvelgė į ieškovų pageidaujamas projekto korekcijas. Atsakovė susidūrė su kliūtimis įgyvendinant preliminariųjų sutarčių 3.4 punkte numatytą įsipareigojimą (gauti banko garantiją), tačiau šalys susitarė, jog atsakovė taikys kitą prievolių užtikrinimo būdą (atsakovės vadovo asmeninį laidavimą) ir ieškovai tam neprieštaravo.

16. Atsakovė darbų, numatytų atlikti pagal preliminariųjų sutarčių 2.1.1.3.1 punkto sąlygą, iki 2021 m. gruodžio 1 d. neatliko, t. y. nebuvo įrengusi butų ir namo išorinių sienų, perdangos, stogo konstrukcijos, stogo dangos. Atsakovės atstovas J. R. suorganizavo šalių susitikimą aptarti situaciją. Susitikimas įvyko 2022 m. balandžio 8 d., kuriame dalyvaujant ieškovui ir ieškovės draugui S. V., atsakovė nurodė, jog dėl statybos kaštų pabrangimo negali tęsti statybų ir pasiūlė keisti preliminariųjų sutarčių sąlygas padidinant šalių aptartą kainą. Kitas šalių susitikimas, kuriame dalyvavo ieškovas ir S. V. su atsakovės atstovais įvyko 2022 m. balandžio 14 d., kurio metu vienintelis atsakovės siūlymas buvo didinti turto kainą arba parduoti sklypą tokios būklės, koks jis buvo tuo metu. Atsakovė siūlė ieškovams parduoti žemės sklypą už beveik 300 000 Eur kainą. 2022 m. balandžio 14 d. susitikime šalys jokio sprendimo nepriėmė.

17. 2022 m. balandžio mėn. pabaigoje ieškovai registruotu paštu gavo iš atsakovės pranešimus: V. K. raštą gavo 2022 m. balandžio 25 d.; M. B. – 2022 m. balandžio 27 d., kuriuose nurodoma, kad atsakovė preliminariąsias sutartis nutraukia. Pranešime nurodoma, kad ieškovams per 14 dienų bus grąžinti jų sumokėti avansiniai mokėjimai. Avansiniai mokėjimai į ieškovų banko sąskaitas buvo grąžinti 2022 m. balandžio 25 d.

18. Atsakovės pranešimai ieškovams dėl preliminariųjų sutarčių nutraukimo yra 2022 m. balandžio 14 d. Juose yra nurodoma, kad atsakovė nėra pajėgi toliau vykdyti sutartį ir sudaryti pagrindines sutartis dėl turto pirkimo pardavimo, nes pasikeitė pasaulinė situacija statybinių medžiagų, žaliavų ir darbo jėgos rinkoje ir žymiai išaugo statybos kaštai. Atsakovė savo pranešimuose nurodė, jog pagal preliminariųjų sutarčių 4.7 punktą grąžina avansinius mokesčius ieškovams.

19. Atsakovė 2022 m. balandžio 14 d. preliminariosiose sutartyse aptartą turtą (žemės sklypą) pardavė UAB „(duomenys neskelbtini)“. Ši sutartis pasirašyta 2022 m. balandžio 14 d. 15 val. 41 min. Atsakovė preliminariosiose sutartyse aptartą žemės sklypą UAB „(duomenys neskelbtini)“ pardavė už 155 073,60 Eur (sutarties 2.4 ir 3.2.3 punktai). Taip pat iš atsakovės ir UAB ,, (duomenys neskelbtini)“ sutarties matyti, jog atsakovė pardavė ne tik žemės sklypą, bet ir visas teises ir pareigas pagal statybos leidimus, techninius projektus ir visus žemės sklypuose atliktus statybos darbus, pradėtus ir nebaigtus statyti ir nekilnojamo turto registre neregistruotus statinius ir su jais susijusią techninę dokumentaciją (sutarties 3.4 punktas).

Dėl prarastos galimybės piniginės vertės kaip iš ikisutartinių santykių kilusių nuostolių atlyginimo būdo

20. Nagrinėjamu atveju matyti, kad apeliaciniame skunde apeliantė neginčija teismo nustatytų aplinkybių dėl 2021 m. kovo 23 d. preliminariųjų sutarčių nutraukimo, t. y. atsakovės kaltės ir nesąžiningumo, nutraukiant preliminariąsias sutartis. Apeliantė iš esmės nesutinka su tuo, kad ieškovų situacijos, susiklosčiusios po preliminariųjų sutarčių nutraukimo iš atsakovės pusės, negalima kvalifikuoti kaip ieškovų prarastos galimybės, nes ieškovai jokios kitos sutarties dėl turto, analogiško preliminariosiose sutartyse nurodytam turtui, įsigijimo su trečiaisiais asmenimis nesudarė. Tokiomis aplinkybėmis, apeliantės teigimu, teismo taikytas kainų skirtumo metodas, apskaičiuojant prarastos ieškovų galimybės piniginę vertę, apskritai negalėjo būti taikomas, dėl to ir nebuvo faktinio ir teisinio pagrindo iš atsakovės priteisti ieškovams po 44 800 Eur nuostolių, tariamai patirtų prarastos galimybės vertės forma.

21. Ikisutartinius santykius reglamentuojančių Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau – ir CK) 6.163 – 6.165 straipsnių sisteminė analizė leidžia daryti išvadą, kad, pradėjus derybas, šalis sieja specifiniai – pasitikėjimo teisiniai santykiai, kurie reikalauja abipusio sąžiningumo viena kitos atžvilgiu. Taigi, derybose dėl sutarties sudarymo šalys, kaip ir vykdydamos sutartis, privalo elgtis sąžiningai, ir tai įtvirtinta CK 1.5, 6.4, 6.158, 6.163 straipsniuose. Šios pareigos pažeidimas yra pagrindas taikyti civilinę atsakomybę.

22. Kasacinio teismo praktikoje preliminariosios sutarties sudarymas apibūdinamas kaip baigiamasis, atspindintis toliausiai pažengusias derybas, ikisutartinių santykių etapas (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus plenarinės sesijos 2006 m. lapkričio 6 d. nutarimas civilinėje byloje Nr. 3K-P-382/2006). Viena vertus, ja sukuriamas tvirtesnis teisinis santykis negu derybos, kurios nėra forminamos tokia sutartimi, kita vertus, jos sukuriamas teisinis santykis yra trapesnis už sutartinius santykius, nes jos objektas yra pagrindinės sutarties sudarymas, todėl jos pažeidimo atveju taikomi gynybos būdai yra ribojami. Kasacinis teismas yra nurodęs, kad vienas iš esminių preliminariosios sutarties bruožų yra tas, kad jos negalima reikalauti įvykdyti natūra, tačiau jos pažeidimo (nepagrįsto vengimo ar atsisakymo sudaryti pagrindinę sutartį) atveju kaltoji šalis privalo atlyginti kitai šaliai padarytus nuostolius (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2017 m. gegužės 17 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-226-695/2017, 2018 m. gegužės 10 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-209-695/2018, 2022 m. lapkričio 3 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-241-381/2022).

23. Pagal CK 6.165 straipsnio 4 dalį, jeigu preliminariąją sutartį sudariusi šalis nepagrįstai vengia ar atsisako sudaryti pagrindinę sutartį, ji privalo atlyginti kitai šaliai dėl sutarties nesudarymo padarytus nuostolius. Kasacinis teismas, aiškindamas šią normą, yra nurodęs, kad teisinis pagrindas civilinei atsakomybei esant ikisutartiniams santykiams kilti yra nesąžiningas šalies elgesys (CK 6.163 straipsnio 3 dalis). Neįvykdžius preliminariosios sutarties, t. y. nesudarius pagrindinės sutarties, atsakomybė nuostolių atlyginimo forma gali kilti tik tuo atveju, jeigu atsisakyta sudaryti pagrindinę sutartį nepagrįstai, ir ši atsakomybė gali būti taikoma tai šaliai, kuri elgiasi nesąžiningai ir yra kalta dėl atsisakymo ją sudaryti (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2018 m. gegužės 10 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-209-695/2018). Būtent šalies nesąžiningas elgesys yra vertinamas kaip neteisėti veiksmai sprendžiant dėl ikisutartinės civilinės atsakomybės, kai šalis neįvykdo preliminariosios sutarties, t. y. atsisako sudaryti pagrindinę sutartį (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2022 m. rugsėjo 12 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-188-1075/2022, 2022 m. lapkričio 3 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-241-381/2022).

24. Taigi, nors CK 6.163 straipsnio 2 dalyje nustatyta, kad šalys turi teisę laisvai pradėti derybas bei derėtis ir neatsako už tai, jog nepasiekiamas šalių susitarimas, tačiau taip būna tik tada, kai šalys elgiasi sąžiningai. Jeigu derybose viena iš šalių elgėsi nesąžiningai ir pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta dėl nesąžiningos šalies veiksmų, tai šiai šaliai gali būti taikoma civilinė atsakomybė, t. y. kyla pareiga atlyginti sąžiningai šaliai padarytus nuostolius (CK 6.163 straipsnio 3 dalis, 6.165 straipsnio 4 dalis).

25. Kasacinis teismas, aiškindamas CK 6.165 straipsnio 4 dalį, yra nurodęs, kad ikisutartinių prievolių pažeidimo atveju taip pat galimos tokios faktinės ir teisinės situacijos, kai teisingumo, protingumo ir sąžiningumo principai reikalautų, jog nukentėjusiai sąžiningai ikisutartinių santykių šaliai būtų kompensuotos ne tik tiesioginėse derybose dėl sutarties sudarymo (realiai) turėtos išlaidos, bet ir prarastos konkrečios galimybės piniginė vertė, kurios realumą ši šalis sugebėtų pagrįsti. Sprendžiant dėl nukentėjusios ikisutartinių santykių šalies teisės reikalauti piniginio atlyginimo už prarastą galimybę, esminę reikšmę turėtų šalies, atsisakančios sudaryti pagrindinę sutartį, veiksmai sąžiningumo požiūriu: jei derybas be pakankamo pagrindo nutraukusi šalis savo elgesiu sukūrė kitai šaliai pagrįstą pasitikėjimą ir įsitikinimą, kad sutartis tikrai bus sudaryta, tai ji, kaip nesąžininga šalis, privalėtų atlyginti kitai šaliai nuostolius už pagrįsto pasitikėjimo sugriovimą – ne tik derybų metu turėtas išlaidas, bet ir prarastos galimybės piniginę vertę (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2005 m. sausio 19 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-38/2005; pirmiau nurodytas 2006 m. lapkričio 6 d. nutarimas civilinėje byloje Nr. 3K-P-382/2006, 2022 m. lapkričio 3 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-241-381/2022).

26. Apeliantės akcentuojamoje Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2022 m. lapkričio 3 d. nutartyje civilinėje byloje Nr. e3K-3-241-381/2022 nurodoma, kad prarastos galimybės piniginė vertė gali būti apskaičiuojama remiantis kainų skirtumo principu tik tada, kai įrodoma: 1) kad derybų metu sąžininga šalis turėjo realią, o ne hipotetinę galimybę sudaryti sandorį su konkrečiu trečiuoju asmeniu palankesnėmis sąlygomis ir 2) kad po nesąžiningo derybų nutraukimo nukentėjusi šalis per protingą terminą sudarė pradinę (nesudarytą pagrindinę) sutartį pakeitusią sutartį blogesnėmis (nei siūlė trečiasis asmuo) sąlygomis. Byloje nėra duomenų (ieškovai ir neįrodinėjo), kad jie įsigijo kitą panašų turtą už konkrečią kainą, kurią būtų galima palyginti su kaina, už kurią vėliau ieškovai sudarė pakeičiančiąją pagrindinę sutartį.

27. Atsižvelgiant į tai, kad nėra tenkinama viena iš pirmiau nurodytų kainų skirtumo principo taikymo sąlygų (atsakovai nesudarė pakeičiančiosios sutarties), šis metodas nagrinėjamoje byloje ieškovų prašomam nuostolių atlyginimui, nors jo dydį ieškovai ir grindžia klaidingai prarastos galimybės dėl pagrindinės sutarties nesudarymo verte, apskaičiuoti objektyviai negali būti taikomas. Atsižvelgiant į tai, galima sutikti su apeliante, kad pirmosios instancijos teismas nepagrįstai ieškovų nuostolius vertino kaip prarastos galimybės vertę.

28. Tačiau, teisėjų kolegijos vertinimu, tai neatima ieškovų teisės reikalauti nuostolių atlyginimo. Ieškovai prašo atlyginti kainų skirtumą, kuris atsirado dėl to, jog daugiau nei vienerius metus ieškovai negalėjo skirti gyvenamojo būsto paieškai, prarado galimybę įsigyti būstą 2021 m. kovo mėn. buvusiomis rinkos kainomis. Teisėjų kolegijos nuomone, tokio pobūdžio reikalavimu ieškovai iš tiesų faktiškai siekia, kad jiems priteistinas nuostolių atlyginimas būtų apskaičiuotas remiantis ne konkrečiu metodu, kaip prarastos galimybės piniginė vertė, o kaip negauta nauda, t. y. prarasta galimybė išvengti turtinių praradimų – sutaupyti, kuri pagal savo esmę patenka į negautų pajamų sampratą, nes negautos pajamos bendrąja prasme reiškia asmens netektą galimybę pagerinti savo turtinę padėtį, remiantis sutartinės atsakomybės atveju taikomu objektyviu (abstrakčiu) nuostolių apskaičiavimo metodu.

29. CK 6.249 straipsnio 1 dalyje nurodyta, kad žala yra asmens turto netekimas arba sužalojimas, turėtos išlaidos (tiesioginiai nuostoliai), taip pat negautos pajamos, kurias asmuo būtų gavęs, jeigu nebūtų buvę neteisėtų veiksmų. Tokia žalos samprata atitinka tarptautinės teisės unifikavimo dokumentuose įtvirtintą žalos sąvoką (UNIDROIT) parengtų Tarptautinių komercinių sutarčių principų 7.4.2(1) straipsnis, Europos sutarčių teisės komisijos parengtų Europos sutarčių teisės principų 9:501(2) straipsnis). Pažymėtina, kad UNIDROIT principų komentare pripažįstama, jog negautos pajamos neretai pasireiškia kaip prarasta galimybė gauti naudos (pranc. la perte d‘une chance de gains), o Europos sutarčių teisės principų komentare „būsima žala“ suprantama kaip prarasta dvejopo pobūdžio galimybė: išvengti išlaidų arba gauti naudos, t. y. ir vienu, ir kitu atveju – pagerinti turtinę padėtį.

30. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2022 m. lapkričio 3 d. nutartyje civilinėje byloje Nr. e3K-3-241-381/2022 nurodyta, kad nustatant nuostolių dydį, nemažiau reikšminga įvertinti, ar byloje nėra kitų duomenų, įrodančių patirtų nuotolių realumą. Taip pat nurodoma, kad tam tikrais atvejais, esant šalių sudarytai tokiai savo turiniu preliminariajai sutarčiai, kuri teikia pagrindą pripažinti šalių derybas pasiekusiomis aukščiausią pažangos laipsnį, abstraktaus (objektyvaus) nuostolių apskaičiavimo metodo (kaip skirtumo tarp preliminariojoje sutartyje nurodytos kainos ir turėjusios būti sudarytos pagrindinės sutarties objekto rinkos vertės, buvusios preliminariosios sutarties pasibaigimo momentu) taikymas galimas ir ikisutartinės civilinės atsakomybės atveju (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2022 m. lapkričio 3 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-241-381/2022).

31. Lietuvos Aukščiausiasis Teismas 2022 m. lapkričio 3 d. nutartyje civilinėje byloje Nr. e3K-3-241-381/2022 nurodė, kad daugumoje jurisdikcijų objektyvus (abstraktus) nuostolių apskaičiavimo metodas, kaip ginantis lūkesčio (sutarties tinkamo įvykdymo) interesą, yra taikomas sutartinės civilinės atsakomybės atveju ir nėra taikomas ikisutartinių pareigų nevykdymo (pažeidus pasitikėjimo interesą) situacijoje. Kasacinis teismas pažymėjo, kad tiek pagal Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2006 m. lapkričio 6 d. nutarime civilinėje byloje Nr. 3K-P-382/2006, tiek pagal naujausioje kasacinio teismo 2022 m. rugsėjo 12 d. nutartyje civilinėje byloje Nr. e3K-3-188-1075/2022 pateiktus išaiškinimus tam tikrais atvejais galimas tinkamo sutarties įvykdymo (lūkesčio) intereso gynimas ir ikisutartiniuose teisiniuose santykiuose. Kasacinis teismas, apibrėždamas, kokie tai atvejai, nurodė, kad šalies pagrįstas pasitikėjimas ir įsitikinimas, kad sutartis tikrai bus sudaryta, paprastai gali atsirasti, kai derybos yra pasiekusios aukščiausią derybų pažangos laipsnį. Kuo didesnis derybų pažangos laipsnis, tuo didesnis ir šalių tarpusavio pasitikėjimas. Aukštas šalių tarpusavio pasitikėjimo lygis yra artimas tam lūkesčio interesui, kurį šalys įgyja sudariusios pagrindinę sutartį. Taigi, teisinės apsaugos apimtį ikisutartiniuose santykiuose lemia pati šių civilinių teisinių santykių prigimtis ir tai, kad tam tikrame derybų etape yra sukuriamas šalių tarpusavio pagrįstas pasitikėjimas, todėl, nesąžiningai šaliai atsisakius sudaryti pagrindinę sutartį, nukentėjusiai sutarties šaliai turi būti atlyginami nuostoliai už šalių tarpusavio pagrįsto pasitikėjimo, kuris gali prilygti tinkamą sutarties įvykdymą saugančiam lūkesčio interesui, sužlugdymą. Gana toli pažengę šalių ikisutartiniai santykiai paprastai užfiksuojami rašytinę formą privalančioje turėti preliminariojoje sutartyje. Esant tokiai preliminariajai sutarčiai, kai derybų pažangos laipsnis yra aukščiausio lygmens, kai sukuriamas didžiausias pasitikėjimas tarp šalių ikisutartiniuose santykiuose ir kitai šaliai sukuriamas pagrįstas įsitikinimas, kad sutartis bus sudaryta, toks santykis yra artimas tam santykiui, kuris sukuriamas jau sudarius pagrindinę sutartį. Todėl tokioje situacijoje atsakomybės apimtis turėtų skirtis nuo tos, kuri galėtų būti taikoma šalims esant tik pradinėje derybų stadijoje. Jeigu ikisutartiniai santykiai buvo pasiekę aukščiausią derybų pažangos laipsnį ir dėl to tarp šalių yra atsiradęs pagrįstas šalių tarpusavio pasitikėjimas, kuris iš esmės yra artimas tam lūkesčio interesui, kurį šalys įgyja sudariusios pagrindinę sutartį, o nesąžininga šalis sužlugdė šį pagrįstą tarpusavio pasitikėjimą, taikant nesąžiningos šalies ikisutartinę civilinę atsakomybę galimas ir pagrindinės sutarties tinkamo įvykdymo lūkesčio intereso gynimas.

32. Teisėjų kolegija, įvertinusi ginčo faktinę situaciją bei pirmiau nurodytą kasacinio teismo praktiką, nusprendžia, kad ginčo atveju ieškovų ir atsakovės derybos buvo pasiekusios aukščiausią pažangos laipsnį, todėl abstraktaus (objektyvaus) nuostolių apskaičiavimo metodo (kaip skirtumo tarp preliminariojoje sutartyje nurodytos kainos ir turėjusios būti sudarytos pagrindinės sutarties objekto rinkos vertės, buvusios preliminariosios sutarties pasibaigimo momentu) taikymas galimas ir nagrinėjamu atveju. Kaip minėta, tokia išvada darytina įvertinus šios bylos situaciją, atsakovės nesąžiningumą. Byloje esantys įrodymai patvirtina, kad nuo 2021 m. kovo 23 d., t. y., kai buvo sudarytos preliminariosios sutartys, šalys aktyviai komunikavo, nuolat informuodavo apie statybų eigą. Šalys bendradarbiavo, sprendžiant visus einamuosius sutarčių klausimus (pavyzdžiui, dėl sklypo atraminės sienelės, dėl laikino kelio įrengimo ir nuolatinio kelio asfaltavimo darbų). Atsakovė įrengė namo pamatus, išmūrijo pirmą namo aukštą, atsižvelgė į ieškovų pageidaujamas projekto korekcijas. Vėluojant atlikti darbus, 2022 m. balandžio 8 d. įvyko šalių susitikimas, kurio metu atsakovė nurodė, kad atsakovės akcininkas nebenori finansuoti šio projekto ir įšaldo statybas, atsakovės atstovai pasiūlė keisti preliminariųjų sutarčių sąlygas, padidinant šalių sutartą kainą. Kitas susitikimas su atsakovės atstovais įvyko 2022 m. balandžio 14 d., kurio metu vėlgi buvo nurodyta, kad vieninteliai galimi tolimesni sprendimai yra preliminariųjų sutarčių kainos kėlimas arba sklypo pardavimas ieškovams tokios būklės, koks buvo tuo metu, t. y. tik su pradėtu statyti gyvenamuoju namu, tačiau, kaip vėliau paaiškėjo, dar tą pačią dieną t. y. 2022 m. balandžio 14 d. atsakovė visą nekilnojamąjį turtą perleido trečiajam asmeniui UAB „(duomenys neskelbtini)“. Taigi, atsakovė tą pačią dieną, kai dar derėjosi su ieškovais, sudarė ginčo turto perleidimo sandorį. Negana to, byloje pateikta 2022 m. balandžio 14 d. pirkimo–pardavimo sutartis patvirtina, kad ginčo turtas buvo parduotas už beveik dvigubai mažesnę kainą nei kainą, kurią atsakovė siūlė ieškovams. Atsakovė preliminariose sutartyje aptartą žemės sklypą UAB „(duomenys neskelbtini)“ pardavė už 155 073,60 Eur (sutarties 2.4 ir 3.2.3 punktai). Taip pat atsakovė pardavė ne tik žemės sklypą, bet ir visas teises ir pareigas pagal statybos leidimus, techninius projektus ir visus žemės sklypuose atliktus statybos darbus, pradėtus ir nebaigtus statyti ir nekilnojamo turto registre neregistruotus statinius ir su jais susijusią techninę dokumentaciją (sutarties 3.4 punktas). Šalių susitikimų tiek 2022 m balandžio 8 d., tiek balandžio 14 d. metu atsakovė pareiškė, jog sutarčių nevykdys, nebent ieškovai sutiktų padidinti turto kainą iki 2 500 Eur už kv. m. Be to, siūlė ieškovams pirkti žemės sklypą esamos statybinės būsenos už 299 899,60 Eur kainą. Teisėjų kolegija pritaria pirmosios instancijos teismo teiginiams, kad atsakovės siūlymas parduoti esamos statybinės būklės turtą už 299 899,60 Eur kainą, vertinamas kaip nesąžiningas elgesys, siekiant, jog ieškovai nesutiktų pirkti turto. Akivaizdu, kad atsakovė nusprendė turto ieškovams nebeparduoti, tačiau to ieškovams neatskleidė, iki pat paskutinės akimirkos, t. y. turto perleidimo tretiesiems asmenims, sudarė ieškovams įspūdį ir lūkestį, jog ieškovai galės ginčo turtą įsigyti.

33. Taigi, nors nagrinėjamu atveju ieškovų patirta žala nepagrįstai įvardyta kaip prarastos galimybės vertė, tačiau tai nesudaro pagrindo teigti, kad ieškovai dėl atsakovės nesąžiningų veiksmų žalos nepatyrė. Atsižvelgiant į tai, pirmosios instancijos teismas pagrįstai nusprendė, kad ieškovams turi būti atlyginti jų dėl atsakovės nesąžiningų veiksmų patirti nuostoliai.

Dėl ieškovų teisės reikalauti atlyginti nuostolius, viršijančius preliminariosiose sutartyse nustatytas netesybas

34. Atsakovės įsitikinimu, teismas, priteisdamas ieškovams ir netesybas, numatytas preliminariose sutartyse, ir nuostolius, iš esmės nusprendė, kad šalys susitarė dėl visiško nuostolių atlyginimo principo taikymo, kas šiuo atveju neatitinka šalių sudarytų sutarčių.

35. Kadangi šalys yra sudariusios preliminariąsias sutartis, nesąžiningos sutarties šalies atsakomybės apimtis nustatoma pagal CK 6.165 straipsnio 4 dalį bei preliminariosios sutarties nuostatas. Nagrinėjamos bylos atveju šalys preliminariųjų sutarčių įvykdymą užtikrino ne tik netesybomis (15 000 Eur netesybos pagal sutarčių 4.7 punktą), bet ir susitarė, kad, vystytoja įsipareigoja atlyginti įrodytus pirkėjų nuostolius, jeigu dėl vystytojo kaltės nesudaroma turto–pirkimo sutartis preliminariojoje sutartyje nustatytais terminais ir sąlygomis (preliminariųjų sutarčių 2.1.1.6 punktas). Atsižvelgiant į tai, darytina išvada, kad vystytoja (atsakovė) įsipareigojo atlyginti visus kitus nuostolius (įskaitant negautas pajamas) tiek, kiek jų nepadengs nurodytos netesybas.

36. Apeliantė skunde nurodo, kad toks sutarčių nuostatų aiškinimas yra nepagrįstas ir neteisėtas, tačiau pateikia tik subjektyvų preliminariųjų sutarčių nuostatų interpretavimą. Be to, kaip teisingai pastebi ir ieškovai atsiliepime į apeliacinį skundą, atsakovė cituoja netinkamą preliminariųjų sutarčių nuostatą, nes atsakovės, kaip vystytojos, atsakomybę netesybų forma nustatė ne 4.5 punktas, bet 4.7 punktas, kuris aiškiai numato, kad nuostatoje nurodyta suma (15 000 Eur) laikoma šalių iš anksto apartais minimaliais pirkėjų patirtais nuostoliais.

37. Atsižvelgiant į tai, kas nurodyta, teisėjų kolegija atsakovės argumentus, kad 2021 m. kovo 23 d. preliminariosios sutartys ribojo atsakovės civilinę atsakomybę, laiko nepagrįstais.

Dėl ieškovų reikalautų priteisti nuostolių dydžio įrodinėjimo

38. Apeliaciniame skunde taip pat nurodoma, kad tuo atveju, jei būtų pagrįsta iš atsakovės ieškovams priteisti nuostolius, kuriuos sudarytų kainų skirtumas tarp preliminariose sutartyse nurodytos turto vertės ir jo vertės po preliminariųjų sutarčių nutraukimo, tai toks skirtumas nagrinėjamu atveju buvo nustatytas nepagrįstai ir neteisėtai. Atsakovės teigimu, nagrinėjamu atveju ieškovų nuostolius apskaičiuojant pagal objektyvų (abstraktų) metodą, byloje neišvengiamai turėjo būti nustatyta ginčo turto vertė preliminariųjų sutarčių nutraukimo dieną, o tokią vertę galėjo ir buvo kompetentingi ją nustatyti tik įstatyme nurodyti subjektai, ir tokia vertė galėjo būti nustatoma tik taikant atitinkamas metodikas. Su šiais atsakovės teiginiais apeliacinės instancijos teismas nesutinka.

39. Civiliniame procese galiojantis rungimosi principas (CPK 12 straipsnis) lemia tai, jog įrodinėjimo pareiga ir pagrindinis vaidmuo įrodinėjant tenka įrodinėjamų aplinkybių nustatymu suinteresuotoms šalims (CPK 178 straipsnis). Civiliniame procese vyraujantis rungimosi principas (CPK 12 straipsnis) suteikia teisę (kartu – procesinę pareigą) šalims ne tik įrodinėti aplinkybes, kuriomis jos remiasi kaip savo reikalavimų ar atsikirtimų pagrindu, bet ir teikti įrodymus, paneigiančius kitos šalies įrodinėjamas aplinkybes. Įstatymų leidėjas nustatė ne tik įrodinėjimo pareigas, bet ir jų paskirstymo taisykles, kurių bendriausios yra suformuluotos CPK 12, 178 ir 179 straipsniuose. Įrodinėjimo pareiga pagal šias taisykles tenka tam, kas teigia – ieškovui reikia įrodyti ieškinio, atsakovui – priešieškinio, atsikirtimų faktinį pagrindą. Įrodymų vertinimas pagal CPK 185 straipsnį reiškia, kad bet kokios ginčui išspręsti reikšmingos informacijos įrodomąją vertę nustato teismas pagal vidinį savo įsitikinimą.

40. Nagrinėjamu atveju ieškovai, siekdami įrodyti patirtų nuostolių dydį, teismui teikė įrodymus – pateikė skelbimo portalo www.aruodas.lt skelbiamus duomenis, turto vertinimo bendrovės „Ober-Haus“ rinkos tyrimų apžvalgą, Lietuvos statistikos departamento oficialiosios statistikos portale pateikiamus duomenis. Pažymėtina, kad šalys įrodinėtinas aplinkybes gali grįsti įvairiomis įrodinėjimo priemonėmis, todėl nagrinėjamu atveju atsakovė nepagrįstai teigia, kad turto vertei preliminariųjų sutarčių nutraukimo dieną privalėjo būti skirta ekonominė teismo ekspertizė. Eksperto išvada yra viena iš bylai reikšmingų faktinių duomenų (įrodymų) nustatymo priemonių (CPK 177 straipsnio 2 dalis), tačiau nors, atsakovės manymu, teismas negalėjo ir nebuvo kompetentingas spręsti, kad ieškovų pateikti skelbimuose apie kito, panašaus siūlomo pirkti nekilnojamojo turto, kainą esantys duomenys patvirtina ginčo turto rinkos vertę, žalos dydį nustato teismas, vadovaudamasis byloje esančiais įrodymais, o ne ekspertas. Pažymėtina, kad pati atsakovė, siekdama paneigti ieškovų nurodomas aplinkybes (išaugusią nekilnojamojo turto rinkos vertę bei jos dydį), nesiėmė jokių priemonių šioms aplinkybėms paneigti – ne tik nereiškė prašymo skirti ekspertizę, bet ir neteikė jos argumentus pagrindžiančių kitokių įrodymų. Atsakovė tiek pirmosios instancijos, tiek apeliacinės instancijos teisme tiesiog neigia ieškovų pateiktų įrodymų įrodomąją reikšmę, to niekaip nepagrįsdama (CPK 178 straipsnis).

41. Teisėjų kolegija, įvertinusi pirmosios instancijos teismo procesinio sprendimo turinį, apeliacinio skundo argumentus, faktinius bylos duomenis, nusprendžia, kad šioje byloje nėra teisinio pagrindo pripažinti, jog pirmosios instancijos teismas, iš bylos duomenų darydamas teisiškai reikšmingą išvadą, jog atsakovė pažeidė preliminariąsias sutartis ir dėl to ieškovai patyrė nuostolius, pažeidė procesines įrodinėjimo bei įrodymų vertinimo taisykles (CPK 176, 177, 178, 185 straipsniai). Apeliantė, nesutikdama su pirmosios instancijos teismo išvadomis, kitaip vertina tuos pačius įrodymus, pateikia savo nuomonę dėl jų turinio vertinimo, tačiau nepagrindžia teiginių, jog pirmosios instancijos teismas, atlikdamas įrodymų vertinimą, būtų pažeidęs teisės normas ar netinkamai jas taikęs. Apeliantė iš esmės siekia, kad byloje pateiktų įrodymų ir jos paaiškinimų pagrindu būtų nustatytos kitokios faktinės aplinkybės, nei tai padarė pirmosios instancijos teismas. Nesant duomenų, jog pirmosios instancijos teismas pažeidė įrodymų vertinimą reguliuojančias nuostatas (to neįrodžius), kitokia apeliantės nuomonė dėl tam tikrų įrodymų turinio vertinimo neduoda pagrindo abejoti pirmosios instancijos teismo išvadomis, pagrįstomis ne tik apeliantės nurodytais įrodymais, bet ir visa bylos medžiaga.

Dėl procesinės bylos baigties ir bylinėjimosi išlaidų

42. Apibendrindama pirmiau nurodytas teisines ir faktines aplinkybes, apeliacinės instancijos teismo teisėjų kolegija priėjo išvadą, kad pirmosios instancijos teismas tinkamai taikė įrodinėjimo ir įrodymų vertinimo taisykles, nustatė bei ištyrė visus teisiškai reikšmingus faktus, būtinus teisingam bylos išnagrinėjimui, tinkamai aiškino ir taikė nagrinėjam klausimui aktualias materialiosios teisės normas. Todėl apeliacinio skundo argumentai nesudaro pagrindo keisti ar naikinti teisėtą bei pagrįstą pirmosios instancijos teismo sprendimą, todėl jis paliekamas nepakeistas (CPK 326 straipsnio 1 dalies 1 punktas).

43. Kadangi atsakovės skundas yra atmetamas, o pirmosios instancijos teismo sprendimas paliekamas nepakeistas, ieškovai įgyja teisę į bylinėjimosi išlaidų atlyginimą (CPK 93 straipsnio 1 dalis, 98 straipsnio 1 dalis).

44. Ieškovai pateikė prašymą dėl bylinėjimosi išlaidų priteisimo, kuriame prašo priteisti iš ieškovų 1 000 Eur išlaidas advokato teisinei pagalbai apmokėti. Taip pat pateikė bylinėjimosi išlaidas pagrindžiantį įrodymą – 2023 m. balandžio 12 d. patvirtinimą apie lėšų įskaitymą į kliento sąskaitą.

45. 1 000 Eur atstovavimo išlaidos už atsiliepimo į apeliacinį skundą parengimą neviršija Lietuvos Respublikos teisingumo ministro 2004 m. balandžio 2 d. įsakymu Nr. 1R-85 patvirtintų Rekomendacijų dėl civilinėse bylose priteistino užmokesčio už advokato ar advokato padėjėjo teikiamą teisinę pagalbą (paslaugas) 8.11 punkte nustatyto maksimalaus dydžio, todėl šios išlaidos ir 55 Eur žyminis mokestis, sumokėtas už prašymą taikyti laikinąsias apsaugos priemones, yra priteisiamos ieškovams iš atsakovės lygiomis dalimis, t. y. po 527,50 Eur.

Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 326 straipsnio 1 dalies 1 punktu, 331 straipsniu,

Rezoliucinė dalis

nutaria:

Vilniaus apygardos teismo 2023 m. vasario 13 d. sprendimą palikti nepakeistą.

Priteisti iš atsakovės uždarosios akcinės bendrovės „Baltijos aruodas“, juridinio asmens kodas (duomenys neskelbtini), ieškovams V. K., asmens kodas (duomenys neskelbtini) ir M. B., asmens kodas (duomenys neskelbtini) po 527,50 Eur (penkis šimtus dvidešimt septynis eurus ir 50 centų) bylinėjimosi išlaidų, patirtų bylą nagrinėjant apeliacinės instancijos teisme.

Teisėjai Rasa GudžiūnienėVilija MikuckienėTomas Venckus