Vilniaus apygardos teismo sprendimas

3. Teismo posėdžio metu ieškovai ir jų atstovas palaikė savo procesiniuose dokumentuose išdėstytas aplinkybes ir reikalavimus. Ieškovai paaiškino, jog išsirinko sklypą ir vietą namui ir norėjo įsikurti naujuose namuose. Ieškovai paaiškino, jog sudarant preliminariąsias sutartis kaina buvo pasiūlyta pačios atsakovės. Jie bandė derėtis dėl kainos, tačiau ji liko sutartyje tokia, kokią pasiūlė atsakovė. Nurodo, jog sutartyse nustatytu terminu darbai nebuvo atlikti ir atsakovė pareiškė, jog negali tęsti statybų. Ieškovai siūlė galimus sprendimo variantus, t. y. siūlė pratęsti terminą preliminarios sutarties vykdymui, sumokėti didesnę sumą iš karto arba nusipirkti sklypą su tiek, kiek pastatyta iki šiol. Tačiau atsakovė nurodė, jog tęstų darbus tik tuomet, jei ieškovai sutiktų mokėti didesnę kainą, t. y. 2500 EUR už kvadratinį metrą. Atsakovė norėjo padidinti kainą 60 tūkstančių eurų suma, kas ieškovams yra labai didelė suma. Nurodo, jog emociškai jau buvo prisirišę prie būsto, dažnai lankėsi sklype, kalbėjo su dizaineriais ir derino vidaus namo apdailą. 2022 m. balandžio 14 d. anksti ryte vykusio susitikimo metu, atsakovės vadovas nurodė, jog parašė ieškovams laišką, bet nenurodė jo turinio ir apie tai, jog atsakovė ketina nutraukti sutartis, ieškovams nebuvo pranešta. Atsakovė pasiūlė išsipirkti visą turtą už 300 000 EUR, iš kurių žemės sklypo kaina sudarė 157 000 EUR ir 142 000 EUR sumą sudarė atlikti darbai. Ieškovai nesutiko ir sprendimo jokio nerado. Tačiau vėliau gavo pranešimą apie sutarties nutraukimą, kuris buvo datuotas būtent 2022 m. balandžio 14 d. data. Atsakovė nurodė sutarties nutraukimo priežastį, jog nespėja atlikti darbų nustatytu sutartyje terminu, tačiau ieškovai neprieštaravo termino nukėlimui. Ieškovai po sutarčių nutraukimo bandė rasti pirkti kitą būstą, tačiau rinkos kainos pakilo ir dėl atsakovės kaltės jie prarado galimybę nusipirkti būstą už su atsakove sutartą kainą. Ieškovas nurodė, jog šiuo metu neturi nuosavo būsto, o ieškovė įsigijo nedidelį butą, tačiau jis mažas ir neatitinka ieškovės lūkesčių.

5. Liudytojas S. V. paaiškino, jog yra ieškovės draugas ir kartu su ieškove ketino įsigyti ginčo žemės sklypą ir namą, dalyvavo derybose dėl sutarties sąlygų bei jos vykdymo. Paaiškino, jog su ieškove pradėjo ieškoti būsto ir susirado atsakovę. Norėjo netoli Vilniaus centro įsigyti namą. Apžiūrėjo atsakovės statomus namus ir nusprendė pirkti kotedžą kartu su ieškovu. Sudarė preliminarią sutartį, kurioje viską aptarė. Ieškovė pasirašė sutartį, kurioje kaina buvo nustatyta pardavėjo. Bendravimas ir darbai iš pradžių vyko sklandžiai, tačiau 2022 m. kovo mėn. atsakovė nustojo bendrauti, todėl patys inicijavo susitikimus su atsakovės vadovu ir balandžio 8 d. susitikę sužinojo, jog atsakovė nori padidinti sutarties kainą iki dviejų su puse tūkstančio eurų už kvadratą, kas ieškovams yra per didelė suma. Siūlė variantus kaip išspręsti ginčą, tačiau atsakovė su ieškovų pasiūlymais nesutiko ir norėjo tik kad būtų mokama didesnė kaina. Svarstė galimybę įsigyti turtą su pastatytomis sienomis, tačiau atsakovė nurodė labai didelę kainą. Didesnės kainos neturėjo galimybės sumokėti ir su kainos padidinimu nesutiko. Dalyvavo 2022 m. balandžio 14 d. susitikime su atsakove ir jokio sprendimo nerado, tačiau apie sutarties nutraukimą atsakovė jų neinformavo. Pranešimą apie sutarties nutraukimą gavo tik žymiai vėliau registruotu laišku. Paaiškino, jog su ieškove buvo jau pasidarę būsimo būsto interjero dizainą, į tai investavo. Buvo atsidėję pinigų būsto įrengimui. Dabar kainos pakilo ir kito būsto įsigyti negali už tokią kainą, kuri buvo numatyta preliminarioje sutartyje.

6. Ieškovai M. B. ir V. K. kiekvienas atskirai 2021 m. kovo 23 d. su atsakove pasirašė preliminariasias sutartis dėl nekilnojamo turto pirkimo pardavimo sutarties sudarymo. Iš byloje pateiktų sutarčių turinio matyti, jog abi sutartys pasirašytos identiškomis sąlygomis, t. y. sutarčių turinys (tiek sąlygų numeracija, tiek jų formuluotės) yra visiškai vienodos. Todėl toliau sprendime kiekvienos iš minėtų sutarčių sąlygos nebus aptarinėjamos atskirai, o jų nuostatos bus analizuojamos kartu ir vadinamos Preliminariosiomis sutartimis.

7. Preliminariosiomis sutartimis kiekvienas iš ieškovų įsipareigojo įsigyti po ½ žemės sklypo, esančio (duomenys neskelbtini) (unik. Nr. (duomenys neskelbtini)), taip pat po 127,12 kv. m. ploto identiškai išplanuotą (veidrodiniu principu) butą dvibučiame gyvenamajame name, kurį atsakovė įsipareigojo pastatyti (pasiekti 85 proc. baigtumą) ir parduoti ieškovams iki 2022 m. birželio 1 d. (Preliminariųjų sutarčių 1.1 – 1.3, 2.1.1.3.3 ir 4.1 punktai). Preliminariųjų sutarčių prieduose buvo pateikti būsimo gyvenamojo namo ir numatytų įrengti butų vidaus patalpų planai, kuriuose jau buvo įtrauktos ieškovų pageidaujamos išplanavimo korekcijos (Preliminariųjų sutarčių priedas Nr. 2). Kartu su Preliminariosiomis sutartimis buvo pateiktas atsakovės įsipareigojamų atlikti darbų sąrašas (Preliminariųjų sutarčių priedas Nr. 3). Preliminariosiomis sutartimis ieškovai ir atsakovė susitarė, jog kiekvieno iš Preliminariosiomis sutartimis ketinamo įgyti buto pardavimo kaina, kartu su žemės sklypo dalimi, yra 258 000 EUR. Šalys susitarė, kad ši kaina gali būti keičiama tik abipusiu rašytiniu sutarimu ir kad tai yra maksimali ieškovų mokėtina suma už turtą ir jo pardavimą, bei visas atsakovės patiriamas sąnaudas (Preliminariųjų sutarčių 3.1, 3.6 punktai). Preliminariosiomis sutartimis atsakovė taip pat įsipareigojo iki 2021 m. rugpjūčio 1 d. paruošti ir suderinti su ieškovais statinio projektą, jame detalizuojant Preliminariosiose sutartyse nustatytus reikalavimus, gauti statybą leidžiantį dokumentą, ir įrengti namo pamatus (Preliminariųjų sutarčių 2.1.1.3.1 punktas); iki 2021 gruodžio 1 d. įrengti butų ir namo išorines sienas, perdangą, stogo konstrukciją (iki apdailos), stogo dangą (Preliminariųjų sutarčių 2.1.1.3.2 punktas); ne vėliau kaip per 10 darbo dienų nuo avanso sumokėjimo pateikti ieškovams neatšaukiamą, besąlyginę, pirmo pareikalavimo banko garantiją (Preliminariųjų sutarčių 3.4 punktas). Kiekvienas iš ieškovų Preliminariosiomis sutartimis įsipareigojo sumokėti po 38 700 EUR dydžio avansą, kuris turėjo būti skirtas finansuoti namo statybas. Šalių sutarimu avansą ieškovai įsipareigojo sumokėti tokia tvarka: pusę avansinio mokėjimo sumos (19 350 EUR) sumokėti ne vėliau kaip per 10 darbo dienų nuo Preliminariųjų sutarčių sudarymo dienos, o likusią avansinio mokėjimo sumą (19 350 EUR) - ne vėliau kaip per 10 darbo dienų, kuomet atsakovė įvykdo Preliminariųjų sutarčių 2.1.1.3.2 punkte numatytus darbus ir apie tai informuoja ieškovus (Preliminariųjų sutarčių 3.2 punktas).

8. Ieškovai kitą dieną po Preliminariųjų sutarčių pasirašymo įvykdė jiems tenkantį įsipareigojimą, t. y. sumokėjo atsakovei Preliminariųjų sutarčių 3.2.1 punkte numatytą avansinio mokėjimo dalį.

9. Iš byloje pateikto šalių susirašinėjimo matyti, jog šalys bendradarbiavo sprendžiant visus einamuosius sutarčių klausimus (pvz., dėl sklypo atraminės sienelės, dėl laikino kelio įrengimo ir nuolatinio kelio asfaltavimo darbų).

10. Iki Preliminariosiose sutartyse numatyto termino (2021 m. rugpjūčio 1 d.) atsakovė įrengė namo pamatus, išmūrijo pirmą namo aukštą, atsižvelgė į ieškovų pageidaujamas projekto korekcijas. Atsakovė susidūrė su kliūtimis įgyvendinant Preliminariųjų sutarčių 3.4 punkte numatytą įsipareigojimą (gauti banko garantiją), tačiau šalys susitarė, jog atsakovė taikys kitą prievolių užtikrinimo būdą (atsakovės vadovo asmeninį laidavimą) ir ieškovai tam neprieštaravo.

11. Atsakovė darbų, numatytų atlikti pagal Preliminariųjų sutarčių 2.1.1.3.1 punkto sąlygą 2021 m. gruodžio 1 dienai neatliko, t. y. nebuvo įrengusi butų ir namo išorinių sienų, perdangos, stogo konstrukcijos, stogo dangos.

12. Ieškovų teigimu, atsakovė nustojo bendrauti ir darbų neatlikinėjo, todėl atsakovės atstovas J. R. suorganizavo šalių susitikimą aptarti situaciją. Susitikimas įvyko 2022 m. balandžio 8 d., kuriame dalyvaujant ieškovui ir ieškovės draugui S. V., atsakovė nurodė, jog dėl statybos kaštų pabrangimo negali tęsti statybų ir pasiūlė keisti Preliminariųjų sutarčių sąlygas padidinant šalių aptartą kainą.

13. Kitas šalių susitikimas, kuriame dalyvavo ieškovas ir S. V. su atsakovės atstovais įvyko 2022 m. balandžio 14 d., kurio metu vienintelis atsakovės siūlymas buvo didinti turto kainą. Atsakovė siūlė ieškovams parduoti žemės sklypą už beveik trijų šimtų tūkstančių eurų kainą. 2022 m. balandžio 14 d. susitikime šalys jokio sprendimo nepriėmė.

14. 2022 m. balandžio pabaigoje ieškovai registruotu paštu gavo iš atsakovės pranešimus: V. K. raštą gavo 2022 m. balandžio 25 d.; M. B. – 2022 m. balandžio 27 d., kuriuose nurodoma, kad atsakovė Preliminariąsias sutartis nutraukia. Pranešime nurodoma, kad ieškovams per 14 dienų bus grąžinti jų sumokėti avansiniai mokėjimai. Avansiniai mokėjimai į ieškovų banko sąskaitas buvo grąžinti 2022 m. balandžio 25 d.

15. Atsakovės pranešimai ieškovams dėl Preliminariųjų sutarčių nutraukimo yra datuoti 2022 m. balandžio 14 d. Juose yra nurodoma, jog atsakovė nėra pajėgi toliau vykdyti sutartį ir sudaryti pagrindines sutartis dėl turto pirkimo pardavimo, nes pasikeitė pasaulinė situacija statybinių medžiagų, žaliavų ir darbo jėgos rinkoje ir ženkliai išaugo statybos kaštai. Atsakovė savo pranešimuose nurodė, jog pagal Preliminariųjų sutarčių 4.7. punktą grąžina avansinius mokesčius ieškovams.

16. Iš byloje pateikto nekilnojamo turto registro duomenų bei atsakovės ir UAB “Tiklina” sutarties matyti, jog atsakovė 2022 m. balandžio 14 d. Preliminariosiose sutartyse aptartą turtą (žemės sklypą) pardavė UAB “Tiklina“. Ši sutartis pasirašyta 2022 m. balandžio 14 d. 15 val. 41 min. Atsakovė Preliminariose sutartyje aptartą žemės sklypą UAB “Tiklina” pardavė už 155 073,60 EUR (sutarties 2.4 ir 3.2.3 punktai). Taip pat iš atsakovės ir UAB “Tiklina” sutarties matyti, jog atsakovė pardavė ne tik žemės sklypą, bet ir visas teises ir pareigas pagal statybos leidimus, techninius projektus ir visus žemės sklypuose atliktus statybos darbus, pradėtus ir nebaigtus statyti ir nekilnojamo turto registre neregistruotus statinius ir su jais susijusią techninę dokumentaciją (sutarties 3.4 punktas).

17. Ieškovai nurodo, jog nepaisant to, kad ieškovams buvo grąžintas jų sumokėtas avansas, tačiau ieškovai dėl susiklosčiusios situacijos liko nukentėję. Be patirtų išgyvenimų, sujauktų gyvenamojo būsto įsigijimo planų bei daugiau nei vienerius metus sugaišto laiko, kurį jie galėjo skirti gyvenamojo būsto paieškai, ieškovai kartu patyrė ir turtinius nuostolius – visą šį laikotarpį negalėjo naudotis savo piniginėmis lėšomis (asmeninėmis santaupomis), priversti toliau nuomotis būstą bei prarado galimybę įsigyti būstą 2021 metų kovo mėnesį buvusiomis rinkos kainomis.

18. Lietuvos Respublikos Civilinio kodekso (toliau – CK) 6.165 straipsnis numato, jog preliminariąja sutartimi laikomas šalių susitarimas, pagal kurį jame aptartomis sąlygomis šalys įsipareigoja ateityje sudaryti kitą – pagrindinę sutartį. Preliminariojoje sutartyje šalys turi nurodyti terminą pagrindinei sutarčiai sudaryti. Jeigu preliminariąją sutartį sudariusi šalis nepagrįstai vengia ar atsisako sudaryti pagrindinę sutartį, ji privalo atlyginti kitai šaliai padarytus nuostolius. Jeigu šalys per preliminariojoje sutartyje nustatytą terminą pagrindinės sutarties nesudaro, tai prievolė sudaryti šią sutartį pasibaigia.

19. Ieškovų ir atsakovės 2021 m. kovo 23 d. pasirašytos Preliminariosios sutartys kvalifikuotinos kaip sutartys sudarytos pagal CK 6.165 straipsnio sąlygas. Taip pat ieškovai kaip fiziniai asmenys sudarė Preliminarias sutartis su atsakove dėl būsto įsigijimo sau asmeniniais tikslais, t. y. siekdami gyventi įsigijamame būste, tai sutartys kvalifikuotinos ir kaip vartojimo sutartys.

20. Preliminariosiose sutartyse šalys numatė konkretų terminą pagrindinei sutarčiai sudaryti. Remiantis Preliminariųjų sutarčių 4.1 punktu pagrindinė sutartis turėjo būti pasirašyta ne vėliau kaip iki 2022 m. birželio 1 d.

21. Šalių sutartu terminu pagrindinės sutartys sudarytos nebuvo, kadangi atsakovė iki numatyto termino Preliminariųjų sutarčių atsisakė, t. y. Preliminarios sutartys buvo nutrauktos atsakovės iniciatyva jos vienašališku pranešimu. Be to, žemės sklypas, kuris buvo Preliminarių sutarčių objektas atsakovės buvo parduotas kitam asmeniui.

22. Atsakovė pati 2022 m. balandžio 14 d. pranešimuose ieškovams dėl sutarčių nutraukimo pripažino, jog Preliminarios sutartys yra nutrauktos būtent dėl jos kaltės, ir rėmėsi sutarčių 4.7. punktu bei grąžino avansinius mokėjimus ieškovams. Preliminariųjų sutarčių 4.7 punkte numatyta, kad jei pagrindinė sutartis nėra pasirašoma dėl atsakovės kaltės, avanso mokestis ir kiti ieškovų atlikti mokėjimai yra grąžinami bei atsakovė taip pat sumoka ieškovams po 15 000 EUR dydžio baudą, kuri laikoma šalių iš anksto aptartais minimaliais pirkėjo patirtais nuostoliais.

23. Vertinant atsakovės elgesį, susijusį su Preliminariųjų sutarčių vykdymu ir jų pasibaigimo pagrindais, akcentuotina tai, jog atsakovės veiksmai nutraukiant sutartis yra vertintini kaip nesąžiningi.

25. Atsakovė nurodo, jog ji bandė išspręsti susiklosčiusią situaciją abiem pusėm naudingu būdu, t. y. siūlė padidinti Preliminariosiose sutartyse nurodytą kainą arba parduoti žemės sklypą esamos statybinės būklės. Todėl tai parodo jos sąžiningumą, nes ji siūlė alternatyvius (kompromisinius) sutarties keitimo variantus, tačiau būtent ieškovų elgesys ir nenoras derėtis lėmė Preliminariųjų sutarčių nutraukimą. Tokie atsakovės argumentai atmestini kaip nepagrįsti.

26. Kaip matyti iš šalių paaiškinimų nustatyta, kad prieš nutraukdama Preliminariąsias sutartis atsakovė teikė ieškovams pasiūlymus, tačiau pasiūlymai buvo susiję tik su bandymu vienašališkai pakeisti susitarimo sąlygas į sau palankesnę pusę, t. y. padidinti turto kainą. Pažymėtina, jog sudarant Preliminarias sutartis, šalys susitarė dėl maksimalios kainos, kurią pasiūlė ir nustatė būtent atsakovė. Šalys susitarė, jog tik šalių raštišku susitarimu ši sutarčių sąlyga gali būti keičiama. Atsakovė būdama turto vystytoja ir savo srities profesionalė turėjo įsivertinti ir numatyti kainą, todėl vien jos noras padidinti kainą negali būti vertinamas pagrįstu ir sąžiningu elgesiu. Byloje atsakovė nepateikė įrodymų, jog dėl nuo jos nepriklausančių objektyvių priežasčių statybos kaina padidėjo. Preliminariosios sutartys buvo sudaromos jau tuo metu, kai buvo prasidėjusi ir tęsėsi pandemija ir karantinai, todėl galimas kainų pasikeitimas ar darbo jėgos trūkumas dėl šių priežasčių galėjo ir turėjo būti atsakovės įvertintas nustatant ir susitariant dėl maksimalios turto kainos.

27. Kaip matyti iš šalių susitikimų tiek 2022 m balandžio 8 d., tiek balandžio 14 d., atsakovė pareiškė, jog sutarčių nevykdys, nebent ieškovai sutiktų padidinti turto kainą iki 2500 EUR už kvadratinį metrą. Taip pat siūlė ieškovams pirkti žemės sklypą esamoje statybinėje būsenoje už 299 899,60 EUR kainą. Kainos paskaičiavimą atsakovė ieškovams atsiuntė elektroniniu paštu likus dviem dienoms iki suplanuoto susitikimo. Įvertinus tokius aukščiau nurodytus atsakovės veiksmus, atsakovės siekis padidinti Preliminariose sutartyse susitartą kainą vertintinas kaip visos rizikos dėl kainos padidėjimo perkėlimas ieškovams bei įsipareigojimų pagal sudarytas Preliminarias sutartis pareigos paneigimas. Tokiu būdu Preliminarios sutartys prarastų savo esmę, nes šalys buvo susitarę dėl esminių sąlygų – kainos, kurią keisti vienašališkai atsakovė neturi teisės.

28. Pažymėtina, kad susiklosčiusiuose santykiuose ieškovai yra vartotojai, jie ketino įsigytame būste gyventi, o Preliminarias sutartis pasirašė būtent tam, kad užsitikrintų jiems patinkančio būsto įsigijimą ateityje už konkrečią šalių suderėtą kainą, ką atsakovė pasirašydama Preliminariąsias sutartis ieškovams garantavo.

29. Atkreiptinas dėmesys į tai, jog atsakovės siūlymas parduoti turtą esamoje statybinėje būklėje už 299 899,60 EUR kainą vertinamas kaip nesąžiningas elgesys, siekiant, jog ieškovai nesutiktų turto pirkti. Kaip matyti iš atsakovės pasiūlymo, ji ieškovams turtą siūlė parduoti už 299 899,60 EUR kainą, tuo tarpu UAB “Tiklina” tą pačią dieną turtą pardavė už dvigubai mažesnę kainą – 155 073,60 EUR. Iš šios sutarties matyti, jog atsakovė pardavė ne tik žemės sklypą, bet ir visas teises ir pareigas pagal statybos leidimus, techninius projektus ir visus žemės sklypuose atliktus statybos darbus, pradėtus ir nebaigtus statyti ir nekilnojamo turto registre neregistruotus statinius ir su jais susijusią techninę dokumentaciją (sutarties 3.4 punktas). Todėl atsakovės argumentai, jog buvo parduotas ne visas turtas, o tik žemės sklypas, yra nepagrįsti ir atmestini.

30. Pažymėtina, jog iš šalių ir liudytojo paaiškinimų taip pat nustatyta, jog ieškovai ieškojo kitų sprendimų, kurie išsaugotų galimybę įsigyti turtą, su kuriuo ieškovai jau daugiau nei metus laiko siejo savo planus ateityje. Ieškovai tiek siūlė pratęsti terminą, tiek sumokėti iš karto didesnę dalį pinigų, tiek nusipirkti esamą nebaigtą statyti turtą. Atsakovė nurodė, kad sklypo kaina susidaro iš 157 000 EUR paties sklypo vertės ir atsakovės į šį sklypą investuotų lėšų už architektų paslaugas (11 000 EUR), kelio projektavimo darbus (1 500 EUR) ir atliktų statybos darbų kaštai (130 389,60 EUR). Tuo tarpu trečiajam asmeniui atsakovė visą turtą pardavė net už mažesnę kainą, nei nurodė ieškovams tik sklypo kainą. Todėl toks atsakovės elgesys negali būti pripažįstamas sąžiningu.

31. Nustatyta, kad 2022 m. balandžio 14 d. šalys nepriėmė jokio sprendimo, o ieškovai nurodė apsvarstysią galimybę įsigyti tik sklypą už kainą, kurią jiems 2022 m. balandžio 12 d. laiške pateikė atsakovė. Tokiu būdu ieškovai iki pat to laiko, kol gavo atsakovės pranešimus apie Preliminariųjų sutarčių nutraukimą, turėjo pagrįstą lūkestį, jog atsakovė laukia ieškovų sprendimo, nes ieškovai 2022 m. balandžio 14 d. susitikimo metu buvo nurodę, kad išsiaiškins su banku, ar yra galimybė finansuoti tik pradėto statyti namo statybas, abi pusės derino šį klausimą telefonu. Tačiau, kaip vėliau paaiškėjo, atsakovė jau 2022 m. balandžio 14 d. susitikimo metu buvo apsisprendusi neparduoti ieškovams turto, kadangi tą pačią 2022 m. balandžio 14 d. pardavė žemės sklypą UAB “Tiklina“. 2022 m. balandžio 14 d. susitikimo metu atsakovė tokių savo planų ieškovams neatskleidė, kas patvirtina atsakovės nesąžiningumą.

33. Įvertinus aukščiau išdėstytas aplinkybes yra pagrindas konstatuoti, jog Preliminarių sutarčių nutraukimą iš atsakovės pusės lėmė ne statybos kainų augimas, o turto perleidimas trečiajam asmeniui. Atsakovės argumentai dėl ieškovų nesąžiningų veiksmų yra nepagrįsti ir deklaratyvūs.

34. Visų pirma, Preliminariųjų sutarčių 2.1.1.3.2 punktu atsakovė buvo įsipareigojusi didžiąją dalį statybos darbų atlikti iki 2021 m. gruodžio 1 dienos. Iki šios dienos atsakovė buvo įsipareigojusi įrengti butų ir namo išorines sienas, perdangą, stogo konstrukciją, stogo dangą. Atsakovė įrodinėja statybos darbų ir žaliavų kainų pabrangimą 2022 m. balandžio mėnesį, palyginti su 2021 m. balandžio mėnesio kainomis. Tačiau atkreiptinas dėmesys, kad jei atsakovė būtų laikiusis preliminariosiose sutartyse nustatytų terminų, statybos kainų pabrangimo aplinkybė, kuri atsirado po 2021 m. gruodžio 1 dienos, nebūtų įtakojusi atsakovės galimybių tinkamai vykdyti Preliminariąsias sutartis. Tinkamai nevykdydama Preliminarių sutarčių ir nepagrįstai uždelsusi vykdyti savo įsipareigojimus, atsakovė negali remtis šia aplinkybe, juo labiau negali perkelti su statybos kainų pabrangimu 2022 m. balandžio mėn. susijusių neigiamų pasekmių ieškovams. Be to, kainų pabrangimo aplinkybė negali būti laikoma aplinkybe, atleidžiančia atsakovę nuo prisiimtų įsipareigojimų, kadangi atsakovė, kaip verslininkė galėjo ir turėjo statybos darbų ir medžiagų kainos pasikeitimus protingai numatyti ir buvo prisiėmusi tokių aplinkybių atsiradimo riziką. Jau vien tai, kad atsakovė pasirašė sutartis, kuriose numatyta konkreti ieškovų įsigyjamo turto kaina, į kurią yra įtrauktos visos statybos darbų išlaidos, patvirtina, kad atsakovė įsivertino statybos darbų kainą su galimais rinkos svyravimais. Todėl atsakovė negali remtis statybos kainų svyravimu norėdama vienašališkai nutraukti Preliminarias sutartis, kurios buvo teisėtos, galiojančios, turinčios šalims įstatymo galią, todėl ieškovai turėjo pagrįstą lūkestį, jog jos bus vykdomos ir įvykdytos tomis sąlygomis, kuriomis buvo pasirašytos.

35. CK 6.204 straipsnio 2 dalis nustato, jog viena iš sąlygų pripažinti tam tikras aplinkybes kaip iš esmės suvaržančiomis vienos iš šalių galimybes vykdyti sutartį yra ta, kad nukentėjusi šalis nebuvo prisiėmusi tų aplinkybių atsiradimo rizikos. Remiantis prieš tai aptartais argumentais, atsakovė neabejotinai buvo prisiėmusi statybos kainų svyravimo riziką, kadangi su ieškovais sudarytose Preliminariose sutartyje sutarė dėl konkrečios turto kainos, į kurią buvo įtrauktos visos statybų išlaidos, įskaitant gatvės asfaltavimo darbus.

36. Taip pat atsakovė negalėjo remtis terminų pasibaigimu, nes kaip nustatyta byloje, ieškovai vieną iš galimų sprendimo būdų siūlė atsakovei pratęsti pagrindinės sutarties sudarymo terminą.

37. Be to, kasacinis teismas CK 6.204 straipsnio taikymo klausimu yra nurodęs, kad šalis, kuri remiasi sutarties vykdymo suvaržymu, turi būti aktyvi ir privalo teikti kitai šaliai prašymą keisti sutartį per kiek įmanoma trumpesnį laiką, tuoj pat po to, kai šios aplinkybės atsirado. Tuo atveju, kai kita šalis nepareiškia noro derėtis, nukentėjusi sutarties šalis teise kreiptis į teismą dėl sutarties pakeitimo turi naudotis operatyviai, priešingu atveju pasikeitusių aplinkybių rizika teks pačiai šaliai. Nors CK 6.204 straipsnio 3 dalyje nenustatyta, koks turi būti protingas terminas šalims susitarti, pažymėtina, kad šis terminas priklauso nuo sutarties pobūdžio, sutarties šalies galimybių vykdyti sutartį nepakeistomis sąlygomis ir kita. Tokiais atvejais gali būti taikomos ir bendrosios sutarčių pakeitimo nuostatos, nustatytos CK 6.223 straipsnio 2 dalies 3 punkte, t. y. ieškinį dėl sutarties pakeitimo galima pareikšti tik po to, kai kita šalis atsisako pakeisti arba jei per 30 dienų negautas atsakymas į pasiūlymą pakeisti sutartį, jeigu sutartyje nenustatyta kitaip (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2012 m. birželio 26 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-7-306/2012). Tokiu būdu atsakovei manant, kad susiklostė tokios aplinkybės, kurios sudarė pagrindą spręsti dėl Preliminariųjų sutarčių kainos padidinimo, o ieškovams su kainos padidinimu nesutinkant, atsakovė privalėjo nedelsiant kreiptis į teismą dėl sutarties sąlygų pakeitimo ir tokioje byloje įrodinėti iš esmės pasikeitusią šalių prievolių pusiausvyrą. Atsakovei to nepadarius, pasikeitusių aplinkybių rizika tenka jai pačiai. Atsakovei nesilaikius įstatyme nustatytos tvarkos (teismine tvarka neįrodžius iš esmės pasikeitusios sutartinių prievolių pusiausvyros), ji neturi teisės remtis CK 6.204 straipsnio nuostatomis šioje byloje, juo labiau, kai preliminariosios sutartys yra pasibaigusios ir grąžinti šalių į buvusius sutartinius santykius nėra įmanoma, nes turtas yra perleistas trečiajam asmeniui.

38. Atsižvelgus į išdėstytą, konstatuotina, kad atsakovė ikisutartiniuose santykiuose veikė nesąžiningai, nepagrįstai atsisakė sudaryti pagrindines sutartis su ieškovais, todėl remiantis CK 6.165 straipsnio 4 dalimi bei Preliminariųjų sutarčių 2.1.1.6. punktu atsakovė privalo atlyginti ieškovams padarytus nuostolius.

39. CK 6.258 straipsnio 1 dalis numato, jog įstatymai ar sutartis gali nustatyti, kad už prievolės neįvykdymą ar netinkamą įvykdymą kaltoji šalis privalo sumokėti netesybas (baudą, delspinigius). Remiantis CK 6.71 straipsnio 1 dalimi netesybos – tai įstatymų, sutarties ar teismo nustatyta pinigų suma, kurią skolininkas privalo sumokėti kreditoriui, jeigu prievolė neįvykdyta arba netinkamai įvykdyta (bauda, delspinigiai). CK 6.70 straipsnyje nurodoma, kad netesybos yra vienas iš prievolių įvykdymo užtikrinimo būdų.

40. Pagal kasacinio teismo praktiką preliminariosios sutarties šalis CK 6.165 straipsnio 4 dalies prasme turi teisę reikalauti ir netesybų, kaip minimalių nuostolių, patirtų dėl kitos šalies nepagrįsto vengimo ar atsisakymo sudaryti pagrindinę sutartį, atlyginimo, jeigu tokia turtinė prievolė yra įtvirtinta sutartyje. Civilinei atsakomybei pagal CK 6.165 straipsnio 4 dalį taikyti yra būtini du teisiškai reikšmingi faktai: 1) preliminariosios sutarties šalies atsisakymas ar vengimas sudaryti pagrindinę sutartį; 2) atsisakymas ar vengimas sudaryti pagrindinę sutartį turi būti nepagrįstas. Pažymėtina, kad šios sąlygos yra kumuliatyvios – preliminariosios sutarties šalies atsakomybei atsirasti nepakanka nustatyti, jog kita šalis atsisakė sudaryti pagrindinę sutartį. Galimos tokios situacijos, kai viena preliminariosios sutarties šalis atsisako sudaryti pagrindinę sutartį, tačiau toks jos elgesys yra nulemtas objektyvių – nuo jos valios nepriklausančių – priežasčių (kitos preliminariosios sutarties šalies neteisėti veiksmai, faktinės aplinkybės, kurių atsiradimo rizikos nėra prisiėmusi sutarties šalis, ir pan.), – tokiais atvejais, nors ir egzistuoja pirminė sąlyga, nėra pagrindo taikyti civilinę atsakomybę pagal CK 6.165 straipsnio 4 dalį. Kasacinio teismo išaiškinta, kad civilinė atsakomybė, kylanti nevykdant preliminariosios sutarties, yra grindžiama kalte, t. y. pagrindas taikyti civilinę atsakomybę yra tik tada, jeigu šalis ne tik pažeidė preliminariąją sutartį, kaip tokio pobūdžio sutarties pažeidimas suprantamas pagal CK 6.165 straipsnio 4 dalį, bet ir egzistuoja jos kaltė dėl sutarties pažeidimo (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2020 m. vasario 6 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-11-469/2020, 21 ir 22 punktai).

41. Nagrinėjamu atveju atsakovė yra nekilnojamojo turto vystytoja, t. y. verslininkas. CK 6.256 straipsnio 4 dalis numato, kai sutartinės prievolės neįvykdo ar netinkamai ją įvykdo įmonė (verslininkas), tai ji atsako visais atvejais, jei neįrodo, kad prievolės neįvykdė ar netinkamai ją įvykdė dėl nenugalimos jėgos, jeigu įstatymai ar sutartis nenumato ko kita. Šalių sudarytos Preliminariosios sutartys nenumatė atsakovei galimybės nevykdyti sutarties ar keisti jos sąlygas, motyvuojant sutarties vykdymo sąnaudų padidėjimu, ar kitomis panašiomis aplinkybėmis. Priešingai – Preliminariosiomis sutartimis atsakovė faktiškai patvirtino, kad įsivertino visas rizikas, įskaitant riziką susijusią, su galimu statybos kaštų padidėjimu. preliminariųjų sutarčių 3.1 punkte numatyta, kad šalių aptarta kaina (258 000 EUR) yra maksimali pirkėjo mokėtina suma už parduodamą turtą, bei atsakovės patiriamas sąnaudas, įskaitant visas įmokas, rinkliavas, su statybomis bei pirkimu pardavimu susijusius, mokėtinus mokesčius bei kitas išlaidas, įskaitant turto pirkimo pardavimo sutarties sudarymą. Preliminariųjų sutarčių 2.1.4.4 punktu atsakovė patvirtino, kad ji ir/ar jos pasitelkti asmenys veikia kaip savo srities profesionalai, taip pat, kad susipažino su sutarties prieduose pateikta informacija, jai pastabų neturi, pagal tai paruoš ir įgyvendins sprendinius. Todėl nesant Preliminariosiose sutartyse sąlygų, numatančių atsakovės atsakomybę šalinančių aplinkybių, atsakovė, būdama verslininke, savo srities profesionale, atsisakyti vykdyti Preliminariąsias sutartis galėjo tik dėl aplinkybių, kurių ji negalėjo kontroliuoti bei protingai numatyti sutarties sudarymo metu ir negalėjo užkirsti kelio šių aplinkybių ar jų pasekmių atsiradimui (t.y., force majeure aplinkybių). Visais kitais atvejais, atsakovei tenka civilinė atsakomybė už savo įsipareigojimų neįvykdymą.

42. Pagal CK 6.212 straipsnio 1 dalies nuostatą, nenugalima jėga (force majeure) nelaikoma tai, kad rinkoje nėra reikalingų prievolei vykdyti prekių, sutarties šalis neturi reikiamų finansinių išteklių arba skolininko kontrahentai pažeidžia savo prievoles. Taigi, įstatyme yra aiškiai įtvirtinta, kad nenugalima jėga nelaikoma tai, kad sutarties šalis tampa finansiškai nepajėgi sutarčiai vykdyti. Pasirašydama Preliminariąsias sutartis, kuriose šalys įvardijo konkrečią kainą ir numatė, kad kaina gali būti keičiama tik rašytiniu šalių susitarimu (kitaip tariant, vienašališkai negali būti keičiama), atsakovė, būdama verslininke, suprato arba turėjo suprasti (negalėjo nesuprasti), kad ji prisiima galimą riziką dėl statybinių medžiagų ar darbų kainų pokyčio rinkoje. Nors statybinių medžiagų kainos atsakovė negali kontroliuoti, tačiau tai jokiu būdu nereiškia, kad atsakovė nebuvo prisiėmusi tų aplinkybių atsiradimo rizikos ir kad tokių aplinkybių sutarties sudarymo metu atsakovė negalėjo protingai numatyti. Atsakovė konkrečiai nenurodė ir nepagrindė, kokie konkrečiai pasauliniai įvykiai ir tendencijos, arba kokių konkrečiai medžiagų ir darbų pabrangimas lėmė atsakovės negalėjimą vykdyti savo sutartis.

47. Ieškovai prašo priteisti ne tik netesybas, bet ir nuostolius, kurie pasireiškė prarastos galimybės verte, t. y. ieškovai prarado galimybę įsigyti gyvenamąjį būstą tomis rinkos kainomis, kurios galiojo Preliminariųjų sutarčių pasirašymo metu.