- Teismas
- Vilniaus apygardos teismas
- Dokumentas
- Sprendimas
- Data
- 2022-10-28
- Bylos Nr.
- e2A-2249-565/2022
- Teisminio proceso Nr.
- 2-68-3-02080-2022-5
- Bylos rūšis
- civilinė byla
- Teisėjai
- Rūta Burdulienė, Rosita Patackienė, Jadvyga Mardosevič
- Ieškovas
- M. K.
- Atsakovas
- G. U., L. U.
- Kategorijos
Vilniaus apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų Rūtos Burdulienės (kolegijos pirmininkė ir pranešėja), Jadvygos Mardosevič ir Rositos Patackienės,
teismo posėdyje apeliacine rašytinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovo M. K. apeliacinį skundą dėl Vilniaus miesto apylinkės teismo 2022 m. birželio 16 d. sprendimo civilinėje byloje pagal ieškovo M. K. ieškinį atsakovams G. U. ir L. U. dėl preliminariosios sutarties nutraukimo pripažinimo neteisėtu, nuostolių bei netesybų priteisimo.
Aprašomoji dalis
Teisėjų kolegija nustatė:
I. Ginčo esmė
1. Ieškovas M. K. kreipėsi į teismą su ieškiniu, prašydamas pripažinti neteisėtu 2021 m. rugpjūčio 25 d. preliminariosios sutarties nutraukimą, priteisti iš atsakovų G. U. ir L. U. solidariai 11 512,50 Eur (1 512,50 Eur nuostoliai ir 10 000 Eur bauda), 5 proc. metines procesines palūkanas ir bylinėjimosi išlaidas.
2. Ieškovas nurodė, kad 2021 m. rugpjūčio 25 d. su atsakovais sudarė preliminariąją sutartį (toliau – ir Sutartis) dėl nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutarties (toliau – ir Pagrindinė sutartis) sudarymo, pagal kurią atsakovai įsipareigojo ieškovo nuosavybėn perleisti atsakovams priklausančius nekilnojamojo turto objektus (toliau – ir Daiktai) už Sutartimi sulygtą Daiktų kainą - 130 000 Eur. Šalys Sutartyje nurodė, kad Pagrindinė sutartis bus sudaryta ir nuosavybės teisė į Daiktus ieškovui bus perleista iki 2021 m. lapkričio 1 d. Ieškovas į Sutartyje nurodytą atsakovų atsiskaitomąją sąskaitą pervedė 10 000 Eur avansą.
3. 2021 m. spalio 26 d. atsakovai ieškovą informavo, kad Pagrindinė sutartis bus tvirtinama 2021 m. spalio 27 d. Vilniaus miesto 35-ajame notarų biure. Pagrindinė sutartis Vilniaus miesto 35-ajame notarų biure 2021 m. spalio 27 d. nebuvo sudaryta. 2021 m spalio 27 d. šalys pasirašė Sutarties priedą, kuriuo susitarė, kad Sutartyje numatytas terminas Pagrindinės sutarties sudarymui yra pratęsiamas iki 2021 m. lapkričio 15 d. Atsakovas 2021 m. lapkričio 11 d. atsiuntė el. laišką, kuriame nurodė, kad „vadovaujantis 2021 rugpjūčio 25 d. Preliminariosios sutarties 13 skyriumi šią Preliminariąją sutartį nutraukiame. Informuojame, kad 10000 EUR. pinigų sumą bankiniu pervedimu Jums grąžinsime iki 2021 lapkričio 16 d.“. Ieškovo teigimu, Sutartis buvo nutraukta be pagrindo, todėl atsakovai privalo sumokėti Sutartyje nustatytą 10 000 Eur baudą bei atlyginti 1 512,50 Eur nuostolius.
Atsiliepimas
4. Atsakovai su pareikštu ieškiniu nesutiko.
5. Atsakovai nurodo, jog ieškovas nepagrįstai reikalauja iš atsakovų priteisti baudą. Bauda gali būti priteisiama iš atsakovų tik konstatavus, kad Pagrindinė sutartis buvo nesudaryta dėl jų kaltės. Tuo tarpu Pagrindinė sutartis nebuvo nesudaryta dėl ieškovo nenoro įtraukti į Pagrindinę sutartį nuostatas, susijusias su parduodamame žemės sklype esančiais neregistruotais statiniais.
II. Pirmosios instancijos teismo sprendimo esmė
6. Vilniaus miesto apylinkės teismas 2022 m. birželio 16 d. sprendimu ieškinį atmetė. Pirmosios instancijos teismas nurodė, jog:
6.1. šalys Sutartimi susitarė, kad Pagrindinė sutartis bus sudaryta iki 2021 m. lapkričio 1 d. Vilniaus rajono 2-ame notarų biure. Ieškovas įvykdė Sutarties 8 straipsnyje nustatytą įsipareigojimą - į atsakovų atsiskaitomąją sąskaitą pervedė 10 000 Eurų avansą. Vilniaus rajono 2-ajame notarų biure ir Vilniaus m. 35-ajame notarų biure buvo atsisakyta tvirtinti Pagrindinę sutartį, nes viename iš žemės sklypų (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)) buvo du Nekilnojamojo turto registre neregistruoti statiniai;
6.2. iš teismui pateiktų rašytinių įrodymų, šalių paaiškinimų, ieškovui prieš sudarant Sutartį buvo žinoma, kad žemės sklype yra du neregistruoti statiniai. Statiniai yra nurodyti 2015 vasario 20 d. žemės sklypo ribų paženklinimo akte (b.l 78, 2t.), žemės sklypo plane (b.l. 39, 2t.), 2020 rugpjūčio 11 d. pirkimo-pardavimo sutartyje, kuria atsakovai įgijo Daiktus. Ieškovas buvo užsakęs nekilnojamojo turto vertinimo ataskaitą Nr.12-21-832, kurioje įvertinti Daiktai. Atsakovas susirašinėjime su ieškovu 2021 spalio 26 d., 2021 lapkričio 8 d. el. laiškuose nurodo, kad Pagrindinės sutarties sąlyga dėl neregistruotų statinių būtų išdėstyta tokia redakcija: „Sutarties šalys pareiškia, kad: {3.punktas}- vadovaujantis 2015 vasario 25 d. Žemės sklypo kadastro duomenų bylos, ribų paženklinimo - parodymo aktu, Nr.1, bei žemės sklypo planu Daikte 8 yra du Nekilnojamojo turto registre neįregistruoti statiniai, užstatyta teritorija: 0,0339 ha. Pirkėjai jokių pretenzijų dėl statinių neįregistravimo Nekilnojamojo turto registre Pardavėjui neturi ir ateityje nereikš“;
6.3. faktinės aplinkybės rodo, kad ieškovas žinojo, kad du notarai atsisakė tvirtinti Pagrindinę sutartį dėl neįregistruotų statinių;
Atsiliepimas
6.4. Atsakovai el. laiškuose ieškovui nurodė, kad perleisti Daiktus siekia tokiomis pačiomis sąlygomis, kaip ir įsigijo 2020 rugpjūčio 11 d. pirkimo-pardavimo sutartimi, nurodė, kad dėl dviejų neregistruotų statinių perleidimo Pagrindinės sutarties 6.7. punkto formulavimas būtų toks pat, kaip ir 2020 rugpjūčio 11 d. pirkimo-pardavimo sutartyje. Atsakovai pareiškė pastabas dėl Pagrindinės sutarties projekto 7.1-7.3 punktų. Iš ieškovo pateiktų rašytinių įrodymų nėra nė vieno, kad jis, kaip pirkėjas, būtų suderinęs su atsakovais ar notaru Pagrindinės sutarties sąlygas, dėl kurių atsakovai nesutiko;
6.5. atsakovų sprendimą nutraukti Sutartį lėmė susiklosčiusios aplinkybės, ieškovo aiškinimas, kad atsakovai turi prievolę, bus turtiniai nemalonumai, nors nebuvo derybų pagal atsakovų, Daiktų savininkų, siekiančių parduoti Daiktus, Daiktų perleidimo sąlygas. Pagal atsakovų nurodytas aplinkybes tokį sprendimą nutraukti derybas būtų priėmęs bet kuris rūpestingas ir apdairus turto savininkas, nes, nesutarus dėl Daiktų pardavimų sąlygų, nėra pagrindo pasitikėti Pagrindinės sutarties sąlygomis, kurią paruošia ieškovas ir notaras, kuris atsakovų siūlomų Daiktų perleidimo sąlygų net nesiteiravo (reikalavo tik sandoriui patvirtinti reikalingų dokumentų). Tai nebuvo derybos dėl Daiktų perleidimo sąlygų tarp ieškovo ir atsakovų, o ieškovo ir notaro susitarimas, įtraukiant advokatą su teisei prieštaraujančiu reikalavimu vykdyti Daiktų pardavimą pagal organizacinę ikisutartinę sutartį, kas paskatino atsakovus pasielgti teisėtai ir apdairiai – nutraukti Sutartį, nepavykus deryboms;
6.6. teismo vertinimu, Pagrindinę sutartis nebuvo sudaryta šalims nepavykus susitarti dėl šios sutarties sąlygų. Pirkėjo sumokėtas avansas atsakovų buvo sugrąžintas. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo išaiškinta, kad neįvykdžius preliminariosios sutarties, t. y. nesudarius pagrindinės sutarties, atsakomybė nuostolių atlyginimo forma gali kilti tik tuo atveju, jeigu atsisakyta sudaryti pagrindinę sutartį nepagrįstai, ir ši atsakomybė gali būti taikoma tai šaliai, kuri kalta dėl atsisakymo ją sudaryti (elgiasi nesąžiningai). Kilusio ginčo atveju nenustatyta atsakovų kaltė dėl Sutarties nevykdymo, todėl ieškinys netenkinamas.
III. Apeliacinio skundo ir atsiliepimo į apeliacinį skundą argumentai
7. Ieškovas pateikė apeliacinį skundą, kuriuo prašo panaikinti Vilniaus miesto apylinkės teismo 2022 m. birželio 16 d. sprendimą ir priimti naują sprendimą – ieškovo ieškinį patenkinti. Apeliaciniame skunde nurodo šiuos esminius argumentus:
7.1. teismas netinkamai vertino byloje esančius įrodymus, todėl klaidingai nustatė faktines bylos aplinkybes:
7.2. ieškovas apie viename iš parduodamų žemės sklypų, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini) (tolia – ir Žemes sklypas), esančius du neregistruotus statinius sužinojo tik 2021 m. spalio 26 d., kai gavo atsakovo el. laišką, kuriame buvo nurodyta, kad Žemės sklype yra du Nekilnojamojo turto registre neregistruoti statiniai, į kuriuos pretenzijas reiškia tretieji asmenys. Iki 2021 m. spalio 26 d. atsakovai nei raštu, nei žodžiu apie Žemės sklype esančius neregistruotus statinius ieškovui neužsiminė ir neinformavo.
7.3. šalys Sutartimi susitarė dėl Daiktų pardavimo, kurių duomenys buvo nurodyti Nekilnojamojo turto registro centrinio duomenų banko išrašuose, pridedamuose prie Sutarties kaip Priedas Nr. 1. Kadangi Žemės sklype esantys statiniai nėra registruoti Nekilnojamojo turto registre, informacijos apie tokių statinių egzistavimą nebuvo ir prie Sutarties pridėtuose Nekilnojamojo turto registro išrašuose;
Žemesnės instancijos teismas
7.4. pirmosios instancijos teismas taip pat nurodė, kad ieškovas buvo užsakęs nekilnojamojo turto vertinimo ataskaitą, kurioje įvertinti žemės sklypai, statiniai natūroje. Priešingai nei teigia teismas, nekilnojamojo turto vertinimas buvo atliktas ne visiems parduodamiems žemės sklypams, o tik žemės sklypui, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), ir jame esantiems Nekilnojamojo turto registre registruotiems statiniams;
7.5. Pagrindinę sutartį pagal Sutarties sąlygas šalys turėjo sudaryti Vilniaus r. 2-ajame notarų biure. Atsakovai informavo ieškovą, kad Sutartyje nurodytame notarų biure (Sutarties 5 straipsnis) iki Sutartyje nurodyto termino (2021 m. lapkričio 1 d.) Pagrindinės sutarties sudaryti nėra galimybės, todėl atsakovai ieškos kito notarų biuro. Ieškovui nebuvo išsamiau paaiškinta, dėl kokių priežasčių nėra galimybės Pagrindinę sutartį sudaryti Vilniaus r. 2-ajame notarų biure. Atsakovai į bylą nėra pateikę jokių įrodymų, kurie leistų spręsti, kad ieškovui buvo žinoma apie tai, kad Vilniaus r. 2-ojo notarų biuro notaras būtų atsisakęs rengti / tvirtinti Pagrindinę sutartį dėl Žemės sklype esančių neregistruotų statinių;
7.6. atsakovams nepateikus notarui dokumentų, reikalingų Pagrindinės sutarties sudarymui, ieškovas 2021 m. lapkričio 11 d. pateikė atsakovams rašytinį reikalavimą vykdyti Sutartį. Ieškovas, vadovaudamasis Sutarties nuostatomis, informavo atsakovus apie šiems galinčias kilti teisines pasekmes, tuo atveju, jei Pagrindinė sutartis nebūtų sudaryta ne dėl nuo pirkėjo (ieškovo) priklausančių aplinkybių, taip pat informavo atsakovus, kad dėl atsakovų vengimo sudaryti Pagrindinę sutartį ieškovas patiria nuostolius. Ieškovo išdėstyti teiginiai jokiu būdu negali būti traktuojami kaip grasinimas atsakovams. Ieškovas, gindamas savo pažeistas teises, pateikė atsakovams reikalavimą vykdyti Sutartį, kartu nurodydamas Sutartyje numatytas Sutarties nevykdymo pasekmes;
7.7. pirmosios instancijos teismas, konstatuodamas faktines aplinkybes, vadovavosi išskirtinai tik atsakovo bylos nagrinėjimo metu žodžiu teiktais paaiškinimais, šiuos paaiškinimus be jokio pagrindo priimdamas kaip įrodytus teiginius. Bylos nagrinėjimo metu savo paaiškinimus teismui taip pat teikė ir ieškovas, tačiau dėl ieškovo paaiškinimų teismas visiškai nepasisakė ir jų nevertino, tokiu būdu pažeisdamas įrodymų vertinimo taisykles;
7.8. 2021 m. spalio 27 d. nepavykus sudaryti Pagrindinės sutarties, ieškovas siekė išsiaiškinti, kokios yra trečiųjų asmenų pretenzijos į Žemės sklype esančius neregistruotus statinius. Kaip paaiškėjo, jokios realios ir (ar) pagrįstos trečiųjų asmenų pretenzijos neegzistuoja. Ieškovas dar kartą apžiūrėjo Daiktus ir dar kartą atsakovui patvirtino, kad ieškovas pageidauja įsigyti visus Daiktus, įskaitant ir Žemės sklypą su neregistruotais statiniais bei nemato jokiu kliūčių Pagrindinėje sutartyje nurodyti, kad Žemės sklype yra du Nekilnojamojo turto registre neregistruoti statiniai.
7.9. atsakovams po 2021 m. spalio 27 d. nebeteikiant daugiau jokių pasiūlymų dėl Pagrindinės sutarties sudarymo datos ir (ar) notarų biuro, ieškovas dėjo pastangas, kad iki šalių suderintos datos (2021 m. lapkričio 15 d.) būtų parengta ir patvirtinta Pagrindinė sutartis.
7.10. tuo atveju, jei ieškovas būtų prieštaravęs atsakovų norui į Pagrindinę sutartį įtraukti 2020 rugpjūčio 11 d. pirkimo-pardavimo sutarties, kuria atsakovai įsigijo Daiktus, formuluotę, kuri yra susijusi su neregistruotais statiniais, ieškovas nebūtų kreipęsis į atsakovus, prašydamas pateikti informaciją, kuriame notarų biure buvo sudaryta 2020 rugpjūčio 11 d. pirkimo-pardavimo sutartis ir nebūtų ėmęsis tolimesnių veiksmų dėl Pagrindinės sutarties parengimo Vilniaus miesto 1-ajame notarų biure;
7.11. ieškovo atstovas (advokatas M. R.) Vilniaus miesto 1-ojo notarų biuro teisininkei patvirtino, kad ieškovui yra žinoma, kad Žemės sklype yra du Nekilnojamojo turto registre neregistruoti statiniai ir ieškovas neprieštarauja, kad į Pagrindinę sutartį būtų įtraukiama analogiška formuluotė, kaip ir 2020 rugpjūčio 11 d. pirkimo-pardavimo sutarties 6.7 punkto 3 papunktyje;
7.12. notarė patvirtino, kad gali parengti Pagrindinės sutarties projektą ir atsakovų paprašė pateikti trūkstamus dokumentus. Vienintelė kliūtis Pagrindinei sutarčiai parengti buvo atsakovų neteikiami dokumentai;
7.13. pirmosios instancijos teismo teiginiai, neva Pagrindinės sutarties pasirašymas pažeistų sutarties laisvės principą, nes nebuvo tarp šalių susitarta dėl Pagrindinės sutarties punktų, kurie atsakovams yra nepriimtini, yra visiškai nepagrįsti. Ieškovas pareikalavo iš atsakovų ne pasirašyti konkretų Pagrindinės sutarties projektą, bet informuoti, ar atsakovai sutinka Pagrindinę sutartį sudaryti Vilniaus miesto 1-ame notarų biure, jei ne, koks notarų biuras tiktų atsakovams. Visiškai nepagrįsti yra pirmosios instancijos teismo teiginiai, neva nebuvo susitarta dėl Pagrindinės sutarties punktų, kurie atsakovams yra nepriimtini;
7.14. visiškai nepagrįsti ir pirmosios instancijos teismo teiginiai, neva atsakovai nebuvo informuoti apie derybas tarp notaro ir ieškovo. Visų pirma, ieškovo ir notaro komunikacija nėra laikytina derybomis, ieškovas su notare komunikavo Pagrindinės sutarties parengimo klausimais, kreipėsi į notarą, kad šis pagal atsakovų prašymą Pagrindinę sutartį parengtų pagal to paties notaro rengtą ir patvirtintą 2020 rugpjūčio 11 d. pirkimo-pardavimo sutartį. Pažymėtina, kad atsakovai tiek telefonu, tiek el. paštu buvo informuoti, kad notaras sutinka tokią sutartį parengtį, tiek ieškovas, tiek notaras informavo atsakovus, kokius dokumentus atsakovai turi pateikti Pagrindiniai sutarčiai parengti;
7.15. tiek byloje esantys rašytiniai įrodymai, tiek Vilniaus miesto 1ojo notaro biuro teisininkės ir notarės parodymai leidžia daryti pagrįstą išvadą, kad atsakovams, priešingai nei teigia atsakovai, Pagrindinės sutarties sąlygos buvo žinomos, atsakovai buvo informuoti tiek telefonu, tiek raštu, kad Pagrindinė sutartis bus ruošiama 2020 rugpjūčio 11 d. pirkimo-pardavimo sutarties pagrindu;
7.16. Sutartimi Šalys aiškiai susitarė, kokiais pagrindais Sutartis gali būti nutraukta vienašališkai. Sutarties 13 straipsnyje nurodyta, jog Sutarties šaliai nevykdant Sutartimi prisiimtų įsipareigojimų, kita Sutarties šalis turi teisę vienašališkai nutraukti Sutartį prieš 2 dienas apie tai pranešusi raštu. Šiuo atveju Sutartį pažeidė būtent atsakovai, o ne ieškovas, todėl Sutartį pažeidusi šalis (atsakovai) neturi teisės nutraukti Sutarties dėl Sutarties pažeidimo, kurį pati šalis (atsakovai) ir padarė.
Atsiliepimas
8. Atsakovai prašo ieškovo apeliacinį skundą atmesti. Atsiliepimas į apeliacinį skundą grindžiamas šiais esminiais argumentais:
Šalies argumentai
8.1. iš apeliacinio skundo nėra aiškus apeliacinio skundo dalykas – apelianto prašymas. Apeliaciniu skundu prašoma panaikinti Sprendimą ir priimti naują sprendimą – ieškovo ieškinį patenkinti. Kokie konkrečiai ieškovo reikalavimai turėtų būti tenkinami nėra nurodyta;
8.2. apeliaciniame skunde nesuformulavus ieškovų neturtinio reikalavimo dėl Sutarties nutraukimo ir teigiant, kad ieškinys turi būti tenkinamas pilna apimtimi, nėra aišku, ar šis reikalavimas ir toliau remiasi prielaida, kad reikalavimas dėl Sutarties nutraukimo pripažinimo negaliojančiu teiktinas tik jei teismas pripažįsta atsakovų 2021 lapkričio 11 d. elektroniniu laišku išsiųstą pranešimą dėl Sutarties nutraukimo (1 t., b.l. 104-105) atsakovų atliktu vienašaliu Sutarties nutraukimu;
8.3. vertinant Daiktų aprašymą Sutartyje, tai jis skiriasi nuo nurodyto ieškinyje ir apeliaciniame skunde - nebuvo išskirti kiti statiniai (nurodytas tik gyvenamasis namas) bei sklypų aprašymas apsiribojo (detalesnė informacija apie sklypus pačioje Sutartyje nebuvo nurodyta) tik bendru plotu ir unikaliais numeriais, nurodant, kad duomenys apie sklypus išdėstyti pridedamuose NTR išrašuose. Ši aplinkybė svarbi vertinant, ar ieškovas buvo informuotas apie neregistruotus statinius ir ar šalys, sudarydamos Sutartį, kokia nors forma tarėsi dėl neregistruotų statinių. Kaip nurodė teikdamas paaiškinimus ieškovas, jam buvo aktualus tik gyvenamasis namas o dėl kitų žemės sklypų, jį iš esmės domino tik jų plotas. Tokiu būdu šalys, sudarydamos Sutartį, nedetalizavo, kokie dar statiniai be gyvenamojo namo bus perleidžiami ieškovui (nebuvo aprašyta situacija su neregistruotais statiniais), o tai reiškia, kad atsakovai nesuteikė jokių garantijų dėl šių statistinių (tame tarp ir neregistruotų statinių). Šios sąlygos turėjo atsirasti Pagrindinėje sutartyje;
8.4. 2021 spalio 26 d. el. laišku Vilniaus m. 35-as notarų biuras persiuntė šalims Pagrindinės sutarties projektą. Pagrindinės sutarties projektą ruošė notarų biuras pagal šalių pateiktus dokumentus, įskaitant Sutartį. Notarų biurui buvo pateikta ir 2020 rugpjūčio 11 d. pirkimo-pardavimo sutartis, pagal kurią Daiktus buvo nusipirkę atsakovai (toliau – ir Įsigijimo sutartis). Atsakovai savo pastabas dėl Pagrindinės sutarties projekto pateikė notarui. Pastabų esmė – į Pagrindinę sutartį turi būti įtrauktos nuostatos dėl neregistruotų statinių (analogiškos Įsigijimo sutarties 6.7 p.) bei pakoreguotos pardavėjų teikiamos garantijos. Nors bylą nagrinėjant pirmosios instancijos teisme ieškovas teigė, kad Pagrindinės sutarties projekte buvo visiškai standartinės pardavėjo teikiamos garantijos, šios garantijos, pagrįstu atsakovų vertinimu, nustatė jiems nepagrįstai didesnius įsipareigojimus, nei tai nustatyta CK;
8.5. po Pagrindinės sutarties projekto gavimo šalys buvo susitikusios ir bandė tartis, kaip Pagrindinėje sutartyje turėtų būti sprendžiama neregistruotų statinių situacija, bet bendro sutarimo nerado. Ieškovas iki bylos iškėlimo jokia forma atsakovams nebuvo patvirtinęs, kad jis sutinka į Pagrindinę sutartį įtraukti nuostatas apie neregistruotus statinius iš Įsigijimo sutarties.
8.6. po to, kai buvo susitarta dėl galimybės sudaryti sandorį Vilniaus m. 1-ajame notarų biure, ieškovas per dvi dienas notarų biurui sugebėjo išsiųsti net keturis laiškus, kuriuose vis klausė notarės dėl dokumentų iš atsakovų pusės pateikimo, bet nei vieno atsakovams. Jei ieškovas būtų sutikęs įtraukti į Pagrindinę sutartį Įsigijimo sutarties nuostatas dėl neregistruotų statinių, akivaizdu, kad dėl dokumentų pateikimo būtų bendrauta ne su notaru, o su pačiais atsakovais;
8.7. po pokalbio su notare atsakovas dar kelis kartus telefonu kalbėjo su ieškovu, bet šis nesutiko įtraukti į Pagrindinę sutartį Įsigijimo sutarties nuostatų, susijusių su neregistruotais pastatais, ir toliau manė, kad šie pastatai turi būti nugriauti arba įteisinti, ir todėl jis nesutinka sudaryti Pagrindinės sutarties. Kadangi po susitikimo 35-jame notarų biure buvo numatyta galimybė ieškovui pirkti Daiktus be Žemės sklypo, ir dar buvo laiko iki Sutarties priedu nustatytu Pagrindinės sutarties sudarymo termino, o šalys turėjo visus būtinus Pagrindinės sutarties sudarymui dokumentus, atsakovai laukė, ką galutinai dėl Pagrindinės sutarties sudarymo nuspręs ieškovas;
8.8. apeliaciniame skunde visiškai nepagrįstai kritikuojamos pirmosios instancijos teismo nustatytos faktinės aplinkybės. Prieš sudarant Sutartį ieškovas kelis kartus apžiūrėjo Daiktus, tame tarpe ir neregistruotus statinius, bei susipažino su jo dokumentais. Kaip paaiškino atsakovas, ieškovas net tik buvo užėjęs į šiuos statinius, bet atsakovas jam papasakojo ir istoriją, kaip šie neregistruoti statiniai atsirado Žemės sklype. Neregistruoti statiniai yra pažymėti Žemės sklypo plane. Apie tai, kad Žemės sklype yra neregistruoti statiniai, matyti iš Sutarties priedo – Žemės sklypo NTR išrašo.
8.9. pats neregistruotų statinių buvimas (jų neaprašymas Sutartyje) negali būti vertinamas, kad atsakovai siekė ieškovams perleisti Daiktus, neatitinkančius Sutarties sąlygų. Pagaliau tarp šalių kilo ginčas ne dėl to, kad ieškovas nebuvo informuotas apie neregistruotus statinius, o todėl, kad šalys nesutarė, kaip ši situacija turi būti išspręsta Pagrindinėje sutartyje. Pats ieškovas teigia, kad jis sutiko pirkti Daiktus su neregistruotais statiniais, o tai reiškia, kad jam buvo atskleista visa atsakovų turima informacija dėl neregistruotų statinių ir neregistruotų statinių buvimo ieškovas nelaikė kliūtimi sudaryti Pagrindinę sutartį;
8.10. pagrindinė pirkimo pardavimo sutartis nebuvo sudaryta ne dėl atsakovų, o dėl ieškovo kaltės, nes jis nepagrįstai nesutiko į Pagrindinę sutartį įrašyti sąlygas iš Įsigijimo sutarties, susijusias su neregistruotais statiniais. Apie būtinybę ir galimybę įtraukti į Pagrindinę sutartį nuostatas dėl neregistruotų statinių atsakovui patvirtino ir notarė V. S. –M.;
8.11. atsakovai dokumentų 1-ajam notarų biurui neteikė ne dėl to, kad jie vengė sudaryti Pagrindinę sutartį ar jų neturėjo, o todėl, kad nebuvo pasiektas susitarimas tarp šalių dėl neregistruotų statinių aprašymo Pagrindinėje sutartyje ir atsakovai laikė, kad nėra pagrindo ruošti Pagrindinės sutarties (patirti su tuo susijusias neišvengiamas išlaidas), kol nėra pasiektas šalių susitarimas. Ieškovas nepagrįstai teigia, kad Pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta vien dėl to, kad atsakovai nepateikė notarų biurui visų būtinų dokumentų. Visi reikiami dokumentai buvo gauti ir pateikti abiejų šalių ruošiant sandorį 35-ajame notarų biure. Pats notarų biuras nurodė, kad nebus tvirtinama Pagrindinė sutartis ne dėl to, kad atsakovai nenori ar vengia sudaryti sandorį, o todėl, kad negauti dokumentai;
8.12. abejonių kelia notarės V. S. – M. ir jos padėjėjos parodymai – labai gerai atsimena ieškovui naudingas aplinkybes, bet paklausus apie tai, ką sakė atsakovas, kai tai nenaudinga ieškovui, bent notarės padėjėja sako, kad tokių pokalbių neatsimena. Keista, kaip notarė, apklausiama dėl nepatvirtinto sandorio aplinkybių, ruošto prieš pusę, taip tiksliai atsimena pokalbio detales;
Žemesnės instancijos teismas
8.13. pirmosios instancijos teismas atsakovų Sutarties nutraukimą vertino pagal protingo žmogaus elgesio standartą ir pagrįstai konstatavo, kad Sutarties nutraukimas buvo teisėtas ir apdairus atsakovų veiksmas. Pareikšti apie Sutarties nutraukimą atsakovus vertė susiklosčiusi situacija.
Motyvuojamoji dalis
Teisėjų kolegija konstatuoja:
III. Apeliacinės instancijos teismo nustatytos faktinės aplinkybės, teisiniai argumentai ir išvados
1. Apeliacinio proceso paskirtis – laikantis Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso (toliau – CPK) 320 straipsnyje įtvirtintų bylos nagrinėjimo ribų, patikrinti pirmosios instancijos teismo procesinį sprendimą tiek jo teisėtumo, tiek pagrįstumo aspektu. Tai atliekama nagrinėjant ir faktinę, ir teisinę bylos puses, t. y. tiriant byloje surinktus įrodymus patikrinama, ar pirmosios instancijos teismas teisingai nustatė faktines bylos aplinkybes ir ar nustatytoms faktinėms aplinkybėms teisingai taikė materialiosios teisės normas, ar nepažeidė įrodinėjimą ir įrodymų vertinimą reglamentuojančių proceso teisės normų. Apeliacinės instancijos teismas nagrinėja bylą neperžengdamas apeliaciniame skunde nustatytų ribų, išskyrus atvejus, kai to reikalauja viešasis interesas, ir, neperžengus skundo ribų, būtų pažeistos asmens, visuomenės ar valstybės teisės ir teisėti interesai. Neatsižvelgdamas į apeliacinio skundo ribas, apeliacinės instancijos teismas ex officio (pagal pareigas) patikrina, ar nėra CPK 329 straipsnyje nurodytų absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų.
2. Apeliacinės instancijos teismas absoliučių pirmosios instancijos teismo sprendimo negaliojimo pagrindų, taip pat būtinybės peržengti apeliacinio skundo ribas nenustatė.
3. Iš byloje esančių įrodymų nustatyta, kad 2021 m. rugpjūčio 25 d. ieškovas su atsakovais sudarė preliminarią sutartį (Sutartis) dėl nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutarties (Pagrindinė sutartis) sudarymo, kuria atsakovai įsipareigojo parduoti ieškovui atsakovams priklausančius nekilnojamojo turto objektus (Daiktai) už Sutartimi sulygtą Daiktų kainą - 130 000 Eur. Šalys Sutartyje nurodė, kad Pagrindinė sutartis bus sudaryta iki 2021 m. lapkričio 1 d. 2021 m. spalio 27 d. šalys susitarė, kad Pagrindinė sutartis bus sudaryta iki 2021 m. lapkričio 15 d.
4. Po Sutarties sudarymo atsakovai informavo ieškovą, kad nėra galimybės sudaryti Pagrindinę sutartį Sutartyje nurodytame Vilniaus rajono 2-ajame notarų biure, todėl atsakovai ieškos kito notarų biuro. 2021 m. spalio 26 d. atsakovai informavo ieškovą, kad Pagrindinė sutartis bus sudaroma 2021 m. spalio 27 d. Vilniaus miesto 35-ajame notarų biure.
5. 2021 m. spalio 26 d. el. laišku ieškovas informavo atsakovus, kad gavo atsakovų pranešimą apie 2021 m. spalio 27 d. Vilniaus miesto 35-ajame notarų biure ketinamą sudaryti Pagrindinę sutart, patikino, kad yra pasiruošęs sudaryti Pagrindinę sutartį, taip pat nurodė, kad atskiru el. laišku paprašė notaro atsiųsti Pagrindinės sutarties projektą.
6. Pagrindinė sutartis Vilniaus miesto 35-ajame notarų biure 2021 m. spalio 27 d. nebuvo sudaryta, paaiškėjus, kad viename iš Daiktų – žemės sklype, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini) (Žemės sklypas) – yra du Nekilnojamojo turto registre neregistruoti statiniai ir atsakovams nurodžius notaro paruoštą Pagrindinės sutarties projektą atitinkamai pakoreguoti.
7. 2021 m. spalio 26 d. el. laišku atsakovai nurodė, kad atsakovų netenkina Pagrindinės sutarties projekto 7.1- 7.3 punktai dėl Daiktų kokybės garantijos, nes Žemės sklype yra du Nekilnojamojo turto registre neregistruoti statiniai, į kuriuos pretenzijas reiškia tretieji asmenys (greta esančio turto savininkai). 2021 m. spalio 27 d. el. laišku atsakovai papildomai nurodė, kad nori, jog Pagrindinės sutarties projekto 6.7 straipsnis būtų pakeistas 2020 rugpjūčio 11 d. pirkimo-pardavimo sutarties, pagal kurią Daiktus buvo nusipirkę atsakovai Įsigijimo sutartis), 6.2 straipsniu, o Pagrindinės sutarties projekto 7.1 - 7.3 straipsniai būtų pakeisti Įsigijimo sutarties 6.8 straipsniu. 2021 m. spalio 27 d. el. laiške ieškovas nurodė, kad nėra matę Įsigijimo sutarties ir prašė el. laišku pacituoti atsakovų minimus šios sutarties punktus. Atsakovai 2021 m. spalio 27 d. el. laišku atsakė, kad Įsigijimo sutarties punktus pacitavo ieškovui telefonu.
8. 2021 m. spalio 27 d. nesudarius Pagrindinės sutarties, Šalys pasirašė Sutarties priedą, kuriuo susitarė, kad Sutartyje numatytas terminas Pagrindinės sutarties sudarymui yra pratęsiamas iki 2021 m. lapkričio 15 d. Ieškovas kreipėsi į Vilniaus miesto 1-ąjį notarų biurą su prašymu parengti Pagrindinės sutarties projektą.
9. 2021 m. lapkričio 08 d. el. paštu atsakovai atsiuntė ieškovui pageidaujamą Pagrindinės sutarties projekto 6.7 punkto formuluotę (dėl neregistruotų statinių) pagal Įsigijimo sutartį. Ieškovas 2021 m. lapkričio 08 d. el. laišku atsakė, kad nėra prieštaravimų, jog Pagrindinė sutartis butų parengta Įsigijimo sutarties pagrindu, taip pat nurodė, kokių dokumentų notarei reikia iš atsakovų, kad notarė galėtų parengti Pagrindinės sutarties projektą.
10. 2021 m. lapkričio 10 d. notarė el. laišku informavo ieškovą, kad atsakovai nepateikė prašomų dokumentų, todėl notarė negalės parengti Pagrindinės sutarties projekto iki 2021 m. lapkričio 15 d.
11. 2021 m. lapkričio 10 d. raštu ieškovas paragino atsakovui vykdyti įsipareigojimus pagal Sutartį, nurodė atsakovams, kad neatsisako ketinimo sudaryti Pagrindinę sutartį, prašė nurodyti atsakovams priimtiną notarą Pagrindinės sutarties projektui parengti ir sutarčiai patvirtinti.
12. Atsakovai 2021 m. lapkričio 11 d. el. laišku informavo ieškovus, kad nutraukia Sutartį 13 punkto pagrindu (kai viena iš šalių nevykdo Sutarties) ir grąžins ieškovui 10 000 Eur avansą.
13. CK 6.165 straipsnio 1 dalyje apibrėžta, kad preliminariąja sutartimi laikomas šalių susitarimas, pagal kurį jame aptartomis sąlygomis šalys įsipareigoja ateityje sudaryti kitą – pagrindinę – sutartį. CK 6.165 straipsnio 3 dalyje įtvirtinta, kad preliminariojoje sutartyje šalys turi nurodyti terminą pagrindinei sutarčiai sudaryti. Jeigu šis terminas nenurodytas, pagrindinė sutartis turi būti sudaryta per metus nuo preliminariosios sutarties sudarymo. Jeigu preliminariąją sutartį sudariusi šalis nepagrįstai vengia ar atsisako sudaryti pagrindinę sutartį, ji privalo atlyginti kitai šaliai padarytus nuostolius. Jeigu šalys per preliminariojoje sutartyje nustatytą terminą pagrindinės sutarties nesudaro, tai prievolė sudaryti šią sutartį pasibaigia (CK 6.165 straipsnio 4-5 dalys).
14. Kasacinio teismo praktikoje konstatuota, kad preliminarioji sutartis – tai ikisutartinių santykių stadijoje sudaromas organizacinio pobūdžio susitarimas dėl kitos sutarties sudarymo ateityje; tai nėra susitarimas dėl konkrečių veiksmų (turinčių tam tikrą vertę savaime arba tokių, kuriais perduodama tam tikra vertybė) atlikimo; vienas iš esminių preliminariosios sutarties bruožų yra tas, kad jos negalima reikalauti įvykdyti natūra, tačiau jos pažeidimo (nepagrįsto vengimo ar atsisakymo sudaryti pagrindinę sutartį) atveju kaltoji šalis privalo atlyginti kitai šaliai padarytus nuostolius (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2006 m. lapkričio 6 d. nutarimas civilinėje byloje Nr. 3K-P-382/2006; 2017 m. gegužės 17 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-226-695/2017; 2020 m. vasario 11 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-7-378/2020). Taigi, sprendžiant dėl preliminariosios sutarties šalies atsisakymo (vengimo) sudaryti pagrindinę sutartį padarinių, t. y. civilinės atsakomybės, galinčios turėti netesybų arba nuostolių formą, reikia nustatyti, buvo pagrįstas atsisakymas (vengimas) sudaryti pagrindinę sutartį ar ne (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2011 m. balandžio 11 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-166/2011).
15. Apeliaciniu skundu ieškovas prašo apeliacinės instancijos teismo pripažinti atsakovus nepagrįstai nutraukus Sutartį ir atsisakius sudaryti Pagrindinę sutartį bei priteisti Sutartyje nustatytą baudą bei patirtus nuostolius.
16. Kasacinio teismo išaiškinta, kad civilinei atsakomybei pagal CK 6.165 straipsnio 4 dalį taikyti yra būtini du teisiškai reikšmingi faktai: 1) preliminariosios sutarties šalies atsisakymas ar vengimas sudaryti pagrindinę sutartį; 2) atsisakymas ar vengimas sudaryti pagrindinę sutartį turi būti nepagrįstas. Šios sąlygos yra kumuliatyvios – preliminariosios sutarties šalies atsakomybei atsirasti nepakanka nustatyti, kad kita šalis atsisakė sudaryti pagrindinę sutartį. Galimos tokios situacijos, kai viena preliminariosios sutarties šalis atsisako sudaryti pagrindinę sutartį, tačiau toks jos elgesys yra nulemtas objektyvių – nuo jos valios nepriklausančių – priežasčių (kitos preliminariosios sutarties šalies neteisėti veiksmai, faktinės aplinkybės, kurių atsiradimo rizikos nėra prisiėmusi sutarties šalis, ir pan.), – tokiais atvejais, nors ir egzistuoja pirminė sąlyga, nėra pagrindo taikyti civilinę atsakomybę pagal CK 6.165 straipsnio 4 dalį. Neįvykdžius preliminariosios sutarties, t. y. nesudarius pagrindinės sutarties, atsakomybė nuostolių atlyginimo forma gali kilti tik tuo atveju, jeigu atsisakyta sudaryti pagrindinę sutartį nepagrįstai, ir ši atsakomybė gali būti taikoma tai šaliai, kuri kalta dėl atsisakymo ją sudaryti (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2013 m. birželio 27 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-375/2013; 2020 m. vasario 6 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-11-469/2020; 2021 m. birželio 23 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-198-378/2021).
17. Esminis šalių ginčas buvo dėl Žemės sklype esančių dviejų Nekilnojamojo turto registre neregistruotų statinių. Atsakovai tvirtina, kad ieškovui apie neregistruotus statinius buvo žinoma nuo derybų pradžios. Prieš sudarant Sutartį, ieškovas kelis kartus apžiūrėjo Daiktus, susipažino su jų dokumentais, todėl tikrai negalėjo Žemės sklype esančių pastatų nematyti/ apie juos nežinoti, nors Žemės sklype esantys du Nekilnojamojo turto registre neregistruoti statiniai ir nebuvo aptarti Sutartyje. Neregistruoti statiniai yra pažymėti Žemės sklypo plane. Apie tai, kad Žemės sklype yra statiniai, akivaizdžiai matyti iš Sutarties priedo – Nekilnojamojo turto registro išrašo apie Žemės sklypą, kuriame nurodyta, kad užstatytas Žemės sklypo plotas sudaro 0,0339 ha.
18. Teisėjų kolegija nesutinka su tokiu atsakovų pateiktu aplinkybių vertinimu. Nekilnojamojo turto registro išraše apie Žemės sklypą nėra įrašo apie Žemės sklype esančius Nekilnojamojo turto registre neregistruotus statinius, o išraše tarp kitų duomenų apie Žemės sklypą nurodyta aplinkybė, kad 0,0339 ha yra užstatyta teritorija, nėra pakankamai aiški teigti, kad asmuo iš šio įrašo akivaizdžiai turėjo suprasti, kad Žemės sklype yra du Nekilnojamojo turto registre neregistruoti statiniai. Ieškovo užsakytu turto vertinamu Žemės sklypas nebuvo vertinamas. Atsakovai, kaip Žemės sklypo savininkai, įsipareigoję parduoti Žemės sklypą ieškovui, turėjo aiškiai nurodyti apie šiuos statinius (CK 6.305 straipsnio 1 dalis, 6.321 straipsnio 3, 4 dalys), todėl nėra pagrindo teigti, kad informacija apie Žemės sklype esančius du Nekilnojamojo turto registre neregistruotus statinius, į kuriuos pretenzijas reiškia tretieji asmenys, ieškovui buvo žinoma anksčiau, nei gavus 2021 m. spalio 26 d. el. laišką iš atsakovų.
19. Atsakovai tvirtina, kad ieškovas jokia forma atsakovams nebuvo patvirtinęs ar nurodęs, kad sutinka į Pagrindinę sutartį įtraukti nuostatas dėl neregistruotų statinių iš Įsigijimo sutarties. Šie atsakovų teiginiai nėra pagrįsti. Kaip jau nurodyta, 2021 m. lapkričio 08 d. el. laišku atsakovai atsiuntė ieškovui pageidaujamą Pagrindinės sutarties projekto 6.7 punkto formuluotę (dėl neregistruotų statinių) pagal Įsigijimo sutartį. Ieškovas 2021 m. lapkričio 08 d. el. laišku atsakė, kad nėra prieštaravimų, jog Pagrindinė sutartis butų parengta Įsigijimo sutarties pagrindu, taip pat nurodė, kokių dokumentų notarei reikia iš atsakovų, kad ji galėtų parengti Pagrindinės sutarties projektą. Atsakovai nenurodė, kokie ieškovo veiksmai leido atsakovams pagrįstai manyti, kad ieškovas nesutinka su atsakovų siūloma Pagrindinės sutarties sąlyga dėl neregistruotų statinių, atsakovai neprašė atsiųsti peržiūrai parengto Pagrindinės sutarties projekto. Pažymėtina, kad notarė 2021 m. lapkričio 10 d. el. laiške ieškovui nurodė, kad nespės parengti dokumentų Pagrindinei sutarčiai pasirašyti iki 2021 m. lapkričio 15 d., nes negavo reikiamų dokumentų iš atsakovų (ieškovas 2021 m. lapkričio 08 d. el. laiške atsakovams nurodė, kokių dokumentų notarei reikia iš atsakovų, kad galėtų parengti Pagrindinės sutarties projektą).
20. Taigi, pagal byloje esančius duomenis Pagrindinės sutarties nesudarymą lėmė atsakovų, o ne ieškovo veiksmai. Atsakovai savo pastabas dėl Pagrindinės sutarties projekto pateikė notarui 2021 m. spalio 26 d ir 27 d. el. laiškais. Pastabų esmė – į Pagrindinę sutartį turi būti įtrauktos nuostatos dėl neregistruotų statinių bei pakoreguotos pardavėjų teikiamos garantijos pagal Įsigijimo sutarties nuostatas. Dėl nurodytų aplinkybių nespėjus iki 2021 m. spalio 27 d. sudaryti Pagrindinės sutarties Vilniaus miesto 35-ajame notarų biure ir šalims pratęsus terminą Pagrindinei sutarčiai sudaryti, ieškovas kreipėsi į Vilniaus miesto 1-ąjį notarų biurą, su prašymu parengti Pagrindinės sutarties projektą ir patvirtinti Pagrindinę sutartį. Pagrindinės sutarties projektą rengusi notarė nurodė, kad nebus problemų į Pagrindinę sutartį įtraukti atsakovų pageidaujamas nuostatas iš Įsigijimo sutarties, apie tai ieškovas informavo atsakovus. Kaip patvirtina vykęs susirašinėjimas, Pagrindinė sutartis buvo nesudaryta ne dėl to, kad ieškovai nesutiko su atsakovų siūlomomis Pagrindinės sutarties sąlygomis, o dėl to, kad atsakovai neteikė notarų biurui dokumentų, reikalingų Pagrindinei sutarčiai parengti.
21. Nepagrįstas atsakovų teiginys, kad visi reikiami dokumentai buvo pateikti rengiant Pagrindinę sutartį Vilniaus miesto 35-ajame notarų biure. Šioje vietoje pažymima, kad kiekvienas notarų biuras veikia savarankiškai, todėl reikiami dokumentai Pagrindinei sutarčiai parengti Vilniaus m. 1-ajam notarų biurui turėjo būti pateikti iš naujo.
22. Kadangi Pagrindinės sutarties nesudarymą lėmė kalti atsakovų veiksmai, Sutartis nutraukta neteisėtai. Atsakovai 2021 m. lapkričio 11 d. ieškovui nusiuntė el. laišką, kuriame nurodė, kad „vadovaujantis 2021 rugpjūčio 25 d. Preliminariosios sutarties 13 skyriumi šią Preliminariąją sutartį nutraukiame“. Sutarties 13 punkte įtvirtinta: ,,Jeigu viena Šalis nevykdo bet kurios šios Preliminariosios sutarties sąlygos, kita Šalis turi teisę vienašališkai nutraukti šią Preliminariąją sutartį, raštu pranešdama apie tai kitai Šaliai prieš 2 (dvi) dienas iki Sutarties nutraukimo“. Kaip aptarta aukščiau, teismas nenustatė ieškovo kaltės dėl Pagrindinės sutarties nesudarymo, šią aplinkybę išimtinai lėmė atsakovų kaltė. Atsakovai neturėjo pagrindo nutraukti Sutartį dėl ieškovo padaryto Sutarties pažeidimo, todėl pripažįstama, kad Sutartis nutraukta neteisėtai.
23. Kasacinio teismo praktikoje pripažįstama, kad sprendžiant dėl preliminariosios sutarties nevykdymo pasekmių, neabejotinai pripažįstama nukentėjusios šalies teisė ginti tikrumo interesą ir reikalauti iš nesąžiningos šalies dalyvavimo ikisutartiniuose santykiuose ir pasirengimui sudaryti pagrindinę sutartį realiai patirtų išlaidų, kitaip tariant, derybų išlaidų atlyginimo (pvz., kelionės išlaidų, advokato honoraro, dokumentų parengimo išlaidų ir pan.) (žr., pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų plenarinės sesijos 2006 m. lapkričio 6 d. nutarimą civilinėje byloje Nr. 3K-P-382/2006; 2021 m. gegužės 12 d. nutarties civilinėje byloje Nr. e3K-3-124-403/2021 42 punktą).
24. Kaip patirtus nuostolius ieškovas įvardija: skubiai parduotas ieškovui priklausęs butas, pardavimas buvo ekonomiškai nenaudingas, tačiau ieškovas siekė kuo greičiau įgyti nuosavybės teisę į ieškovo šeimai patikusią sodybą (Daiktus), todėl priėmė sprendimą butą parduoti kuo greičiau ir nelaukti geresnio pasiūlymo; ieškovas turėjo itin operatyviai surinkti papildomas lėšas, todėl turėjo šias sumas skubiai skolintis, o tai neabejotinai sąlygojo papildomas išlaidas ir padidino kaštus; siekiant pasirengti Sutarties sudarymui ir taikstantis su atsakovų pozicijos pasikeitimais, ieškovas sugaišo itin daug laiko, todėl nukentėjo ieškovo darbinė veikla bei sumenko iš jos gaunamos pajamos; ieškovas liko su nepalankiomis sąlygomis skubos tvarka pasiskolintomis piniginėmis lėšomis, kurių negali panaudoti planuoto turto (Daiktų) įsigijimui; ieškovas yra priverstas ieškotis kito buto, kuriame galėtų gyventi su šeima, ir dėl to patiria ne tik nepatogumus, bet ir papildomas neplanuotas išlaidas, kurių nebūtų patyręs, jeigu atsakovai būtų tinkamai vykdę savo Sutartimi prisiimtus įsipareigojimus; atsakovų nenoras Sutartimi suderintomis sąlygomis Daiktus perleisti ieškovui ne tik ekonomiškai, bet ir emociškai sukėlė itin didelę žalą šeimai; ieškovas atsisakė kitų pasiūlymų įsigyti sodybas, kuriuos svarstė iki Sutarties pasirašymo, taip pat nebeieškojo jokių alternatyvių variantų; ieškovas ėmėsi rengtis sodybos (Daiktų) pritaikymui savo poreikiams ir turimų vizijų įgyvendinimui. Ieškovas nurodė, kad šie ieškovo nuostoliai yra įskaityti į atsakovų mokėtiną baudą pagal Sutartį, todėl ieškovas jų atskirai priteisti nereikalauja.
25. Ieškovas taipogi nurodo, kad patyrė 1 512,50 Eur papildomų išlaidų už advokato pagalbą ikisutartiniuose santykiuose ir vėliau, siekiant išspręsti su Sutarties nutraukimu susijusius teisnius klausimus iki kreipiantis į teismą, kurių Sutartyje numatyta bauda nepadengia, todėl ši sumą yra priteistina iš atsakovų Šie nuostoliai pagrindžiami pateiktomis PVM sąskaitomis faktūromis REL 2111/09 ir REL 2111/14 bei mokėjimo nurodymais.
26. Pagal CK 6.73 straipsnio 1 dalį, kai pareiškiamas reikalavimas atlyginti nuostolius, netesybos įskaitomos į nuostolių atlyginimą. Ši CK 6.73 straipsnio 1 dalies nuostata reiškia, kad tais atvejais, kai kreditorius prašo už prievolės netinkamą įvykdymą ir nuostolių, ir netesybų, tai netesybos įskaitomos į nuostolių atlyginimą: priteisiamas nuostolių atlyginimas, o jų dydžiu sumažinama netesybų suma. Šis įskaitymo principas, įtvirtintas ir CK 6.285 straipsnyje, reglamentuojančiame sutartinę atsakomybę. CK 6.73 straipsnio 1 dalies nuostata dėl netesybų įskaitymo panaikina teisinį pagrindą kreditoriui iš skolininko reikalauti baudinių netesybų, t. y. ir nuostolių, ir netesybų visos sumos tuo pat metu, bet neatima teisės į protingo dydžio sutartines netesybas, joms viršijant byloje įrodytus kreditoriaus nuostolius. Priešingu atveju būtų paneigta netesybų, kaip prievolių įvykdymo užtikrinimo priemonės, reikšmė ir pažeistas sutarčių laisvės principas (CK 1.2 straipsnio 1 dalis, 6.156 straipsnis) (Lietuvos Aukščiausiojo teismo 2007 m. spalio 12 d. nutartis civilinėje byloje Nr.3K-7-304/2007). Todėl kreditorius gali reikalauti nuostolių tik tiek, kiek jų nepadengia išieškotos netesybos.
27. Ieškovas aiškiai nenurodė ir neįrodinėjo, kokius nuostolius, be įvardintų ir dokumentais pagrįstų 1 512,50 Eur išlaidų už advokato pagalbą, patyrė dėl atsakovų netinkamo Sutarties vykdymo. Todėl nėra pagrindo teigti, kad be 1 512,50 Eur išlaidų už advokato paslaugas ikisutartiniuose santykiuose ieškovas patyrė kitus nuostolius, kurių dydis atitinka Sutartyje nustatytos baudos dydį.
28. Sutarties 15 punkte įtvirtinta – nutraukus Preliminariąją sutartį dėl Pardavėjo kaltės (pagal 10, 11, 13,14 straipsnius), Pardavėjas už savo įsipareigojimų nevykdymą privalo grąžinti visą Pirkėjo jam perduotą pinigų sumą šios sutarties 8 straipsnio pagrindu ir už savo įsipareigojimų nevykdymą privalo sumokėti Pirkėjui 10000 EUR (dešimt tūkstančių eurų) baudą, bei atlyginti visus kitus nuostolius (įskaitant negautas pajamas), patirtus dėl Sutarties neįvykdymo, tiek, kiek jų nepadengia bauda.
29. Atsižvelgiant į nurodytas aplinkybes, iš atsakovų solidariai ieškovo naudai priteisiama 10 000 Eur bauda, o reikalavimas priteisti 1 512,50 Eur nuostolius, įskaičius juos į baudos sumą, atmetamas.
30. CK 6.37 straipsnio 2 dalyje įtvirtinta, jog skolininkas taip pat privalo mokėti įstatymų nustatyto dydžio palūkanas už priteistą sumą nuo bylos iškėlimo teisme iki teismo sprendimo visiško įvykdymo. Kasacinio teismo praktikoje išaiškinta, kad CK 6.37 straipsnio 2 dalyje nustatytos palūkanos atlieka kompensacinę funkciją ir skirtos minimaliems kreditoriaus nuostoliams atlyginti. Jas moka skolininkas, kuriam pareikšti reikalavimai teisme tais atvejais, jeigu šie patenkinti (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo nutartis civilinėje byloje 2022 m. rugsėjo 29 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-212-403/2022). CK 6.210 straipsnio 1 dalis nustato penkių procentų dydžio metines palūkanas.
31. Todėl ieškovui iš atsakovų solidariai priteisiamos 5 % metinės procesinės palūkanos, skaičiuojamas nuo bylos iškėlimo teisme dienos (t. y. nuo 2022 m. sausio 27 d.) ikitTeismo sprendimo visiško įvykdymo.
32. Remiantis CPK 326 straipsnio 1 dalies 2 punktu bei CPK 330 straipsniu, pirmosios instancijos teismo sprendimas naikinamas ir priimamas naujas sprendimas, kuriuo ieškovo ieškinys tenkinamas iš dalies.
33. Dėl kitų šalių pateiktų argumentų apeliacinės instancijos teismas plačiau nepasisako, nes jų vertinimas neturi įtakos nagrinėjamos bylos rezultatui.
Dėl bylinėjimosi išlaidų
34. Panaikinus skundžiamą pirmosios instancijos teismo sprendimą ir priėmus naują sprendimą, perskirstomos bylinėjimosi išlaidos pirmosios instancijos teisme (CPK 93 straipsnio 5 dalis).
35. CPK 93 straipsnio 2 dalyje nurodyta, kad jeigu ieškinys patenkintas iš dalies, šiame straipsnyje nurodytos bylinėjimosi išlaidos priteisiamos ieškovui proporcingai teismo patenkintų reikalavimų daliai, o atsakovui – proporcingai teismo atmestų ieškinio reikalavimų daliai. CPK 98 straipsnio 1 dalies nuostatos numato, kad šaliai, kurios naudai priimtas sprendimas, teismas priteisia iš antrosios šalies išlaidas už advokato ar advokato padėjėjo, dalyvavusių nagrinėjant bylą, pagalbą, taip pat už pagalbą rengiant procesinius dokumentus ir teikiant konsultacijas. Dėl šių išlaidų priteisimo šalis teismui raštu pateikia prašymą su išlaidų apskaičiavimu ir pagrindimu.
36. Ieškovas pirmosios instancijos teisme patyrė 4 840 Eur išlaidas už advokato pagalbą, taip pat sumokėjo 472 Eur žyminį mokestį. Atsakovai pirmosios instancijos teisme patyrė 4 235 Eur išlaidas už advokato pagalbą.
37. Patenkintų ieškinio reikalavimų procentinė išraiška sudaro 87 proc. Todėl ieškovui iš atsakovų lygiomis dalimis priteisiamos 4 622 Eur bylinėjimosi išlaidos, atsakovams iš ieškovo lygiomis dalimis priteisiamos 551 Eur bylinėjimosi išlaidos. Atlikus bylinėjimosi išlaidų įskaitymą, ieškovui iš atsakovų lygiomis dalimis priteisiamos 4 071 Eur bylinėjimosi išlaidos.
38. Procesinių dokumentų siuntimo išlaidos pirmos instancijos byloje sudarė 17,92 Eur. Iš atsakovų valstybės naudai priteisiama 16 Eur šių išlaidų (CPK 96 straipsnio 3 dalis). Ieškovo mokėtina procesinių dokumentų siuntimo išlaidų suma yra 2 Eur. Pagal Lietuvos Respublikos teisingumo ministro ir Lietuvos Respublikos finansų ministro 2011 m. lapkričio 7 d. įsakymą 1R-261/1K-355 minimali valstybei priteistina bylinėjimosi išlaidų suma yra 5 eurai, todėl iš ieškovo valstybės naudai procesinių dokumentų siuntimo išlaidos nepriteisiamos.
39. Analogiškai paskirstomos šalių turėtos bylinėjimosi išlaidos apeliacinės instancijos teisme.
40. Ieškovas prašo priteisti 2 420 Eur išlaidas už advokato pagalbą apeliacinės instancijos teisme. Šios išlaidos yra pagrįstos byloje esančiais įrodymais (2022 m. rugsėjo 20 d. PVM sąskaita faktūra už advokato suteiktas teisines paslaugas Nr. REL 2209-08; 2022 m. rugsėjo 20 d. darbų ataskaita ir 2022 m. rugsėjo 20 d. mokėjimo nurodymu Nr. 50). Už apeliacinį skundą ieškovas sumokėjo 447 Eur žyminį mokestį.
41. Atsakovai prašo priteisti 3 339,60 Eur išlaidas už advokato pagalbą pirmosios instancijos teisme. Šios išlaidos yra pagrįstos byloje esančiais įrodymais (2022 m. rugpjūčio 9 d. PVM sąskaita faktūra už teisines paslaugas serija VV Nr. 00852 ir 2022 m. rugpjūčio 11 d. mokėjimo nurodymu).
42. Atitinkamai, ieškovui iš atsakovų lygiomis dalimis priteisiamos 2 494 Eur bylinėjimosi išlaidos, o iš ieškovo atsakovams lygiomis dalimis priteisiamos 434 Eur bylinėjimosi išlaidos. Atlikus įskaitymą, ieškovui iš atsakovų lygiomis dalimis priteisiamos 2 060 Eur bylinėjimosi išlaidos, ieškovo patirtos apeliacinės instancijos teisme.
Vilniaus apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 326 straipsnio 1 dalies 2 punktu,
Rezoliucinė dalis
nutaria:
Vilniaus miesto apylinkės teismo 2022 m. birželio 16 d. sprendimą panaikinti ir priimti naują sprendimą.
Ieškinį patenkinti iš dalies.
Pripažinti 2021 m. lapkričio 11 d. atliktą 2021 m. rugpjūčio 25 d. preliminariosios sutarties nutraukimą neteisėtu.
Priteisti ieškovui M. K. iš atsakovų G. U. ir L. U. solidariai 10 000 Eur baudą, 5 % metines procesines palūkanas, skaičiuojamas nuo bylos iškėlimo teisme dienos (2022 m. sausio 27 d.) iki teismo sprendimo visiško įvykdymo.
Priteisti ieškovui M. K. iš atsakovų G. U. ir L. U. lygiomis dalimis 4 071 Eur bylinėjimosi išlaidas pirmosios instancijos teisme.
Priteisti iš atsakovų G. U. ir L. U. lygiomis dalimis valstybei 16 Eur procesinių dokumentų siuntimo išlaidas pirmosios instancijos teisme.
Kitą ieškinio dalį atmesti.
Priteisti ieškovui M. K. iš atsakovų G. U. ir L. U. lygiomis dalimis 2 060 Eur bylinėjimosi išlaidas apeliacinės instancijos teisme.