Klaipėdos apylinkės teismo sprendimas

atsakovės uždarosios akcinės bendrovės (toliau – UAB) „Aiškus“ vadovui Igoriui Turovui (Igor Turov) ir atstovui advokatui Olegui Drobitko (Oleg Drobitko),

viešame teismo posėdyje žodinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovų E. P. ir I. P. ieškinį atsakovei UAB „Aiškus“ dėl avanso ir netesybų priteisimo, trečiasis asmuo, nepareiškiantis savarankiškų reikalavimų, MB NT „Uostas“.

Aprašomoji dalis

Teismas nustatė:

10. Teismo posėdžio metu ieškovų E. P. ir I. P. atstovas advokatas Dovydas Cvetkovas prašė ieškinį tenkinti, priešieškinį atmesti, grąžinti sutarties šalis į padėtį, buvusią iki preliminariosios sutarties sudarymo, ir priteisti netesybas, siekiant kompensuoti ieškovams pinigų nuvertėjimą, nekilnojamojo turto rinkos kainų pokyčius. Paaiškino, kad ieškovų tikslas buvo įsigyti gyvenamąjį namą, pasirašė būtent Gyvenamojo namo preliminarią pirkimo–pardavimo sutartį, todėl jie negalėjo žinoti ir suprasti, kad namo paskirtis yra kitokia, nei nurodyta sutartyje. Ieškovai, kaip šeima, nėra statybos profesionalai, jiems tai pirmas sandoris dėl nekilnojamojo turto įsigijimo. Tačiau atsakovė yra juridinis asmuo, verslo profesionalė, kuri stato ir parduoda namus, jie parengė sutarčių projektus, todėl turi prisiimti atsakomybę, nežiūrint į atsakovės santykius su trečiuoju asmeniu. 2021 m. rugpjūčio 21 d. ieškovai neatvyko pasirašyti pagrindinės pirkimo–pardavimo sutarties, kadangi jos sąlygos neatitiko preliminariosios sutarties sąlygų – neatitiko namo baigtumas, kaina, paskirtis. Kadangi atsakovė ginčo namą yra pardavusi už didesnę kainą, nei buvo sutarta parduoti ieškovams, atsakovė finansinių nuostolių nepatyrė; be to, ji negrąžino ieškovų sumokėto 20 000 Eur avanso, todėl praturtėjo ieškovų sąskaita. Pažymi, kad nepateikta įrodymų, patvirtinančių, kad iki pagrindinės sutarties sudarymo ieškovai apsiėmė savo jėgomis objekte atlikti tam tikrus darbus.

13. Teismo posėdžio metu trečiojo asmens, nepareiškiančio savarankiškų reikalavimų, MB NT „Uostas“ atstovė Jūratė Bernotienė (įmonės vadovė) paaiškino, kad atliko tarpininkavimo paslaugas atsakovei parduodant jos statomus namus, tačiau atsakovės atstovai ir patys pardavinėjo, savo iniciatyva dėjo skelbimus. Prieš susitinkant su ieškovais, telefonu jiems objektas buvo apibūdintas, o technines sąlygas ir kitus klausimus jie aptarė su statytojais vėliau. Atsakovės statomų namų reklaminiai skelbimai, kurių tekstas buvo suderintas su atsakove, buvo daug kur paskelbti, taip pat ir statytojo internetiniame puslapyje. Objekte buvo skelbimų lenta, kur taip pat buvo nurodyta, kad tai poilsio paskirties namai. Trečiojo asmens tikslas buvo suvesti pirkėją ir pardavėją, o toliau jie tarpusavyje derindavo sutarčių sąlygas, atstovė sandoriuose nedalyvavo. Atsakovės atstovo prašymu, trečiojo asmens atstovė atspausdino ieškovų preliminarios sutarties formą, sutarčių formų jau buvo iš anksčiau įvykusių sandorių, bet neigia, kad rengė sutarties tekstą, kadangi konkrečias sutarčių sąlygas derino pirkėjas ir pardavėjas, ką konkrečiai jie susitarė, atstovė nesidomėjo. Klientams, kurie kreipėsi į trečiojo asmens atstovę, visada buvo pateikiama bendra informacija apie parduodamus objektus, nurodoma, kad tai poilsio paskirties pastatai, tokia informacija buvo suteikta ir ieškovams. Ši informacija buvo svarbi tuo atveju, jei klientas turtą planavo įsigyti imdamas paskolą iš banko, tokiu atveju buvo kitokia finansavimo specifika, asmuo turėtų didesne dalimi prisidėti nuosavomis lėšomis.

14. Teismo posėdžio metu liudytojas R. B. paaiškino, kad užsiima statybomis apie 20 metų, turi savo įmonę, su ieškovais pažįstamas, periodiškai naudojasi ieškovo paslaugomis. Liudytojui buvo žinoma, kad ieškovai planavo įsigyti gyvenamąjį būstą, 2021 m. rugpjūčio mėn. liudytojas su ieškovais apžiūrėjo jų išsirinktą namą, ten susipažino su namo projektu, kuriame buvo nurodyta, kad tai poilsio paskirties patalpos. Ieškovams tai buvo naujiena, jie nustebo. Liudytojui susipažinus su preliminaria sutartimi, joje buvo nurodyta, kad statomas gyvenamosios paskirties namas. Vizualiai nebuvo galima pasakyti, kad statomas ne gyvenamosios paskirties namas, statybvietėje buvo stendas, kur buvo parašyta, kad parduodamos poilsio patalpos.

15. Teismo posėdžio metu liudytoja L. P. paaiškino, kad yra ieškovės sesuo. 2021 m. ieškovai nusprendė įsigyti gyvenamąjį būstą, liudytoja su ieškovais dalyvavo būsto paieškose. Statybų kvartale reklaminių stendų nepastebėjo.

16. Teismo posėdžio metu liudytoja O. L. paaiškino, kad yra atsakovės bendrasavininkė ir dirba įmonėje, o ieškovai yra buvę pirkėjai. Nurodė, kad, pasirašius preliminarią sutartį, ne kartą su ieškovais asmeniškai susitiko objekte, dalyvavo pasirašant preliminarią sutartį su ieškovais, o namo planas ieškovei buvo išsiųstas elektroniniu paštu. Namo apžiūros metu ieškovai buvo informuoti, kad tai rekreacinės paskirties teritorija regioniniame parke, ar minėjo apie poilsio paskirties paskirtį, nepamena. Ieškovui viskas tiko ir patiko, jis planavo tapti gyvenvietės namų bendrijos pirmininku, taip pat suprato, kad sklypas rekreacinės paskirties. Darbų metu ieškovai pageidavo perkelti sienelę, savarankiškai atlikti elektros instaliacijos darbus, betonu išpilti grindis, visi iškilę klausimai geranoriškai buvo sprendžiami. Dėl šių priežasčių ieškovui buvo paaiškinta, kad atsakovė gali nespėti nustatytu terminu atlikti darbus iki 85 procentų baigtumo, taip pat paaiškino, kad reikės pasirašyti naują sutartį dėl terminų. Pažymėjo, kad ieškovas avansą primygtinai norėjo mokėti grynaisiais. Organizuojant turto pardavimą, klientai apie turto paskirtį buvo informuojami reklaminiuose stenduose (kuris stovėjo prie statybų objekto), internetiniame puslapyje buvo nurodyta, kad tai 9 poilsio namai rekreacinės paskirties teritorijoje. Liudytoja nurodė, kad preliminarios sutarties tekstą rengė Nekilnojamojo turto agentūra, atsakovės atstovai su tekstu susipažino, tačiau informacijos neatitikimą apie namo paskirtį netyčia praleido. Visuose kituose dokumentuose nurodyta, kad tai poilsio paskirties namai. Kitiems pirkėjams klausimų dėl preliminarių sutarčių ir namo paskirties nekilo.

Motyvuojamoji dalis

Teismas konstatuoja:

17. Bylos duomenimis nustatyta, jog šalys 2021 m. gegužės 19 d. sudarė Preliminarią gyvenamojo namo su žemės sklypo dalimi pirkimo–pardavimo sutartį (toliau – Sutartis), pagal kurią atsakovė įsipareigojo įrengti namą iki sutarto 85 proc. baigtumo (Sutarties 6.4 p.) ir sudaryti nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo pagrindinę sutartį, o ieškovai (pirkėjai) įsipareigojo nupirkti iš pardavėjo (atsakovės) nekilnojamąjį turtą už sutartą 134 000 Eur kainą (Sutarties 3.1 p.). Susitarimo objektą šalys apibrėžė 1.2.3–1.2.5 punktuose: Sklypas – UAB „Aiškus“ nuosavybės teise priklausantis žemės sklypas unik. Nr. (duomenys neskelbtini), kadastro Nr. (duomenys neskelbtini), esantis (duomenys neskelbtini); Namas – 96,96 kv. m ploto vienbutis dviejų aukštų gyvenamasis namas (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)), sklype 7K1b-, (duomenys neskelbtini).

18. Sutarties 3.1 punkte šalys nustatė turto kainą – 134 000 Eur; Sutarties 5.1 punktu pirkėjai (ieškovai) įsipareigojo sumokėti pardavėjui (atsakovei) 20 000 Eur pradinę įmoką (avansą) grynaisiais per 1 darbo dieną nuo Sutarties pasirašymo dienos, kitą 20 000 Eur avansinę įmoką įsipareigojo sumokėti iki 2021 m. liepos 10 d. (5.1.1 p.); o likusią – 94 000 Eur sumą – per 15 kalendorinių dienų nuo Pagrindinės sutarties sudarymo dienos, o jei ims kreditą – per 30 kalendorinių dienų (5.1.2 p.). Sutarties 4.2 punkte šalys susitarė pagrindinę turto pirkimo–pardavimo sutartį sudaryti ne anksčiau kaip 2021 m. liepos 20 d. ir ne vėliau kaip 2021 m. rugpjūčio 20 d.

19. Sutarties 3 dalyje apibrėžtos pardavėjo (atsakovės) teisės ir pareigos bei darbų atlikimo tvarka ir terminai. Atsakovė įsipareigojo ne vėliau kaip iki 2021 m. rugpjūčio 20 d. savo sąskaita įregistruoti ginčo namą kaip nebaigtą (85 proc.) statybą VĮ Registrų centre (6.4 p.). Nurodyti terminai gali būti pratęsti, jei atsiranda nenugalimos jėgos aplinkybės, ir tai nebus sutarties pažeidimas iš pardavėjo (atsakovės) pusės (6.6 p.).

20. Pirkėjas (ieškovai) įsipareigojo nustatyta tvarka ir sąlygomis pasirašyti pagrindinę sutartį bei laiku įvykdyti visus piniginius įsipareigojimus (Sutarties 7.1 p.). Ieškovai įsipareigojo netrukdyti pardavėjui (atsakovei) atlikti 6.2 punkte išvardintus darbus (Sutarties 7.2 p.). Šalys taip pat susitarė, kad ieškovai gali kreiptis į pardavėją (atsakovę) dėl papildomų darbų name ar žemės sklype atlikimo (Sutarties 7.3 p.).

21. Sutarties 7 dalis reglamentuoja sutarties nutraukimo sąlygas bei pasekmes. Jeigu pagrindinė sutartis nėra sudaroma šioje Sutartyje nustatytomis sąlygomis ir / ar per šios Sutarties 4.2. punkte nustatytą terminą dėl pirkėjo (ieškovų) kaltės, ši Sutartis yra laikoma nutrūkusi ir pardavėjui (atsakovei) kaip nuostolių atlyginimas lieka sumokėtas avansas. Jeigu pagrindinė sutartis nėra sudaroma šioje Sutartyje nustatytomis sąlygomis ir / ar per šios Sutarties 4.2. punkte nustatytą terminą dėl pardavėjo (atsakovės) kaltės, ši Sutartis yra laikoma nutrūkusi ir pardavėjas (atsakovė) privalo grąžinti pirkėjui (ieškovams) avansą ir sumokėti 25 proc. netesybų nuo avanso sumos (Sutarties 10.2 p.).

22. 2020 m. rugsėjo 10 d. tarp atsakovės UAB „Aiškus“ (klientas) ir trečiojo asmens NT „Uostas“ (tarpininkas), atstovaujamos Jūratės Bernotienės, sudaryta Tarpininkavimo (ekskliuzyvinė) paslaugų teikimo sutartis Nr. JB-20-09-10, kuria sutarties šalys susitarė, kad tarpininkas atlygintinai ieškos klientui priklausančių 9 gyvenamųjų namų pirkėjų (sutarties 2–3 punktai).

Dėl sumokėto avanso pagal preliminariąją sutartį grąžinimo, kai sutarties šalys įsipareigojo sudaryti, bet nesudarė pagrindinės sutarties dėl nekilnojamojo turto objekto pirkimo ir pardavimo

23. Kasacinio teismo praktikoje konstatuota, kad preliminarioji sutartis – tai ikisutartinių santykių stadijoje sudaromas organizacinio pobūdžio susitarimas dėl kitos sutarties sudarymo ateityje; tai nėra susitarimas dėl konkrečių veiksmų (turinčių tam tikrą vertę savaime arba tokių, kuriais perduodama tam tikra vertybė) atlikimo; vienas iš esminių preliminariosios sutarties bruožų yra tas, kad jos negalima reikalauti įvykdyti natūra, tačiau jos pažeidimo (nepagrįsto vengimo ar atsisakymo sudaryti pagrindinę sutartį) atveju kaltoji šalis privalo atlyginti kitai šaliai padarytus nuostolius (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus plenarinės sesijos 2006 m. lapkričio 6 d. nutarimas civilinėje byloje Nr. 3K-P-382/2006; 2010 m. vasario 17 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-82/2010; 2017 m. gegužės 17 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-226-695/2017, 15 punktas; 2020 m. vasario 11 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-7-378/2020).

24. Kadangi preliminariosios sutarties objektas yra kitos – pagrindinės – sutarties sudarymas, tai preliminariosios sutarties šalies pareiškimas apie preliminariosios sutarties nutraukimą laikytinas atsisakymu sudaryti pagrindinę sutartį (žr. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2016 m. sausio 13 d. nutarties civilinėje byloje Nr. 3K-3-73-687/2016 23–24 punktus).

25. Sudarant preliminariąją sutartį prisiimama prievolė ateityje sudaryti pagrindinę sutartį. Ši prievolė gali būti užtikrinta netesybomis pagal sutartį (CK 6.70 straipsnis). Jeigu ikisutartiniuose santykiuose sumokamas avansas, tai CK nedraudžia susitarti, kad avanso suma būtų naudojama kaip netesybos. Avansą arba preliminariosios sutarties įvykdymui užtikrinti reikalingą pinigų sumą sumokėjusi šalis turi teisę reikalauti grąžinti juos visais atvejais, išskyrus tuos, kai iš preliminariosios sutarties turinio galima daryti išvadą apie šios sutarties šalių susitarimą dėl atsakomybės už šioje sutartyje nustatytų įsipareigojimų nevykdymą netesybų forma. Tokią sankciją sutartyje nustačius, reikalavimas grąžinti tokias pinigų sumas negali būti tenkinamas ta apimtimi, kiek jis įskaitomas priešpriešiniu vienarūšiu reikalavimu taikyti netesybas (CK 6.130 straipsnio 1 dalis) (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus plenarinės sesijos 2006 m. lapkričio 6 d. nutarimas civilinėje byloje Nr. 3K-P-382/2006; 2015 m. vasario 9 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-22-219/2015).

26. Nagrinėjamoje byloje nustatyta, kad pagal šalių sudarytos preliminariosios sutarties nuostatas ieškovų sumokėtas avansas atlieka ne tik mokėjimo ir atsiskaitymo, bet ir netesybų funkciją. Taip pat neginčijama, kad apie preliminariosios sutarties nutraukimą, t. y. atsisakymą sudaryti pagrindinę sutartį, pareiškė būtent ieškovai. Esminis nesutarimas tarp bylos šalių kilęs dėl kitos šalies elgesio ikisutartinių santykių metu ir kaltės dėl pagrindinės sutarties nesudarymo: atsakovės vertinimu, ieškovai pagrindinę sutartį atsisakė sudaryti nepagrįstai, o ieškovų įsitikinimu, jų atsisakymas sudaryti pagrindinę sutartį buvo teisėtas, dėl pagrindinės sutarties nesudarymo yra kalta atsakovė, nuslėpusi nuo ieškovų informaciją, turinčią esminę reikšmę pagrindinės sutarties sudarymui, ir pateikusi tikrovės neatitinkančius patvirtinimus preliminariojoje sutartyje.

27. Byloje nustatyta, kad 20 000 Eur avansas grynaisiais atsakovei buvo sumokėtas 2021 m. gegužės 19 d., pasirašant preliminarią pirkimo–pardavimo sutartį ir šalys šių aplinkybių neginčija.

28. 2021 m. rugpjūčio 9 d. atsakovė pateikė ieškovams naują preliminariąją sutartį, pagal kurią pagrindinė pirkimo–pardavimo sutartis būtų sudaroma ne anksčiau kaip 2021 m. rugpjūčio 25 d. ir ne vėliau kaip 2021 m. rugsėjo 15 d., sumažinamas atsakovės atliekamų darbų kiekis, gyvenamojo namo baigtumas 65–70 proc., taip pat sumažinama turto kaina iki 111 111 Eur, avansinė įmoka – 40 000 Eur, tačiau šalys jos nepasirašė.

29. Iš byloje pateiktų duomenų taip pat nustatyta, kad atsakovė 2021 m. rugpjūčio 12 d. surašė pretenziją ieškovams, kurioje nurodė, kad sutinka sudaryti pagrindinę turto pirkimo–pardavimo sutartį iki 2021 m. rugpjūčio 20 d., jei ieškovai iki tos datos sumokės atsakovei sutartą 20 000 Eur avansą pagal Sutarties 5.1.1 punktą.

30. Ieškovai 2021 m. rugpjūčio 16 d. pateikė atsakymą, kuriame nurodė, jog pagal Registrų centro duomenis ginčo turtas įregistruotas kaip nebaigtas statyti (19 proc. baigtumas) poilsio pastatas, o žemės sklypo, kuriame yra pastatas, naudojimo būdas – rekreacinės teritorijos. Kadangi pagal preliminarią sutartį atsakovė įsipareigojo parduoti ieškovams vienbutį gyvenamąjį namą, prieš mokant antrą avanso dalį, ieškovai prašė patvirtinti, ar atsakovė įvykdys 2021-05-19 preliminarią sutartį tinkamai, t. y. ar parduos gyvenamąjį namą ir ar žemės sklypą bus galima naudoti pagal gyvenamąją paskirtį.

31. Atsakovė nepateikė duomenų, kad atsakė ieškovams ir išsklaidė jų abejones, tačiau, pagal pateiktus duomenis, atsakovė telefonu žinute pranešė ieškovui apie 4-ajame notarų biure rezervuotą laiką pagrindinei sutarčiai sudaryti 2021 m. rugpjūčio 20 d. 15 val. Iš notaro ieškovo atstovui siųstos planuojamos tvirtinti sutarties turinio matyti, jog parduodama dalis kitos paskirties (naudojimo būdas – rekreacinės teritorijos) žemės sklypo ir 19 proc. baigtumo poilsio pastatas.

34. Įvertinus rašytinius įrodymus, šalių paaiškinimus bei liudytojų parodymus, teismas konstatuoja, kad preliminari nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutartis, kurios pirkėjai – fiziniai asmenys, pardavėjas – juridinis asmuo, o sutarties šalių tikslai pirkėjų atveju – savo ir savo šeimos narių aprūpinimas būstu, pardavėjo – paprastai veiklos vykdymas su verslu susijusiais tikslais, yra laikytina vartojimo sutartimi (CK 1.39 straipsnio 1 dalis) ir jai taikytinos vartotojo (šiuo atveju – pirkėjų) interesus apsaugančios specialiosios teisės normos (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2008 m. gruodžio 23 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-608/2008). Vartotoju pripažįstamas fizinis asmuo, su savo verslu, prekyba, amatu ar profesija nesusijusiais tikslais (vartojimo tikslais) siekiantis sudaryti ar sudarantis sutartį, o verslininku pripažįstamas fizinis ar juridinis asmuo ar kita organizacija, ar jų padalinys, savo prekybos, verslo, amato arba profesijos tikslais siekiantys sudaryti ar sudarantys sutartis, įskaitant asmenis, veikiančius verslininko vardu arba jo naudai (CK 6.228¹ straipsnio 2 ir 3 dalys). Lietuvos Aukščiausiojo Teismo išplėstinė teisėjų kolegija 2020-02-17 nutartyje civ. byloje Nr. e3K-7-4-611/2020 pažymėjo, kad pagal kasacinio teismo teisės aiškinimo ir taikymo praktiką teismas ex officio turi kvalifikuoti vartojimo sutartis ir atlikti tokių sutarčių nesąžiningų sąlygų kontrolę pagal CK 6.228⁴ straipsnio 2 dalyje išdėstytus kriterijus.

35. Nagrinėjamu atveju nėra ginčo, jog ieškovai yra fiziniai asmenys, o atsakovė – verslininkė, profesionaliai užsiimanti nekilnojamojo turto statymu ir vystymu. Byloje yra pakankamai įrodymų, jog ieškovai siekė ginčo butą įsigyti, turėdami tikslą jame gyventi. Tai patvirtina ieškovų teismo posėdžio metu nurodytos aplinkybės, kad jie neturi jokio nekilnojamojo turto, būstą nuomojasi, todėl ketino įsigyti turtą, kuriame ketino gyventi. Šias aplinkybes patvirtino liudytojai ieškovės sesuo L. P. ir ieškovo draugas R. B. Be to, avansą už ketinamą įsigyti turtą sumokėjo ieškovas, kaip fizinis asmuo, skelbimą internete surado ieškovė I. P., ji bendravo su nekilnojamojo turto agente, šias aplinkybes patvirtino ir trečiojo asmens MB NT „Uostas“ atstovė teismo posėdžio metu, turto apžiūros metu bei pasirašant preliminarią sutartį dalyvavo abu sutuoktiniai ieškovai. Atsakovės nurodyta aplinkybė, kad ieškovas yra įmonės, užsiimančios statybinių medžiagų pristatymu į statybos objektus, vadovas nepatvirtina fakto, kad ginčo turtas būtų įsigytas ne šeimos poreikiams tenkinti. Šioje byloje nėra jokių įrodymų, kurie galėtų patvirtinti, kad ieškovai siekė ginčo bute ne gyventi, o jį nuomoti ar verstis kita veikla. Nustačius, kad ieškovų ir atsakovės teisiniai santykiai kilę iš vartojimo sutarties, teismas nagrinėjamoje byloje patikrina preliminarios sutarties sąlygas sąžiningumo aspektu.

36. Pagal CK 6.228⁴ straipsnio 2 dalį, nesąžiningomis laikomos vartojimo sutarčių sąlygos, kurios šalių nebuvo individualiai aptartos ir kuriomis dėl sąžiningumo reikalavimo pažeidimo iš esmės pažeidžiama šalių teisių ir pareigų pusiausvyra. Pagal galiojantį teisinį reguliavimą nesąžiningų sąlygų kontrolė taikoma tokioms sutarčių sąlygoms, kurios nebuvo individualiai aptartos, t. y. kurių parengimui negalėjo daryti įtakos vartotojas, ypač jeigu tos sąlygos nustatytos iš anksto verslininko parengtoje standartinėje sutartyje; o duomenų, kad preliminarios sutarties sąlygos būtų individualiai aptartos su vartotojais, nagrinėjamoje byloje nėra. Tiek atsakovės atstovas, tiek trečiojo asmens MN NT „Uostas“ atstovė teismo posėdyje patvirtino, jog preliminarios sutarties tekstą ir turinį rengė trečiasis asmuo, derindamas su atsakove. Nors atsakovės atstovas teismo posėdyje teigė, jog sąlygos buvo aptartos individualiai ir ieškovai turėjo galimybę derėtis, teismo vertinimu, vien ta aplinkybė, jog sutartis buvo pateikta ieškovams ir jie turėjo galimybę prieš pasirašydami ją perskaityti, nėra pakankama faktui konstatuoti, jog šalys derėjosi; todėl teismas sprendžia, jog ginčo sutartis buvo sudaryta prisijungimo būdu.

37. Pagal preliminarią gyvenamojo namo su žemės sklypo dalimi pirkimo–pardavimo sutartį atsakovė įsipareigojo įrengti gyvenamąjį namą iki sutarto 85 proc. baigtumo (Sutarties 6.4 p.) ir sudaryti nekilnojamojo turto – žemės sklypo bei vienbučio dviejų aukštų gyvenamojo namo – pirkimo–pardavimo pagrindinę sutartį. Taigi šalys įsipareigojo sudaryti pagrindinę sutartį dėl nekilnojamojo turto – patalpų, kurių paskirtis gyvenamoji. Byloje nustatyta, jog ieškovams net nekilo abejonių, ar preliminaria sutartimi jie ketina įsigyti gyvenamąjį namą – gyvenamąsias patalpas. Tai patvirtino ir ieškovai teismo posėdyje, be to, iš šalių susirašinėjimo matyti, jog ieškovų atstovas kreipėsi į atsakovę, prašydamas išaiškinti, ar nustatytu terminu bus įgyvendintas susitarimas įsigyti gyvenamąjį būstą.

41. Kasacinio teismo praktikoje ne kartą pažymėta, kad vartotojas, kaip sutarties šalis, dėl objektyvių priežasčių – disponavimo informacija galimybių, patirties, laiko stokos ir kitų panašių aplinkybių – yra nelygiavertėje padėtyje su kita sutarties šalimi – pardavėju ar paslaugų teikėju, todėl vartojimo sutarties institutas yra grindžiamas silpnesniosios sutarties šalies (vartotojo) teisinės apsaugos doktrina (žr., pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2011 m. kovo 28 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-3-137/2011). Taigi pagal teisinį reglamentavimą užtikrinti, kad būtų aiškiai ir suprantamai suteikta visa informacija apie įsigyjamą turtą, yra (buvo) atsakovės pareiga.

42. Sprendžiant, ar sutarties sąlygos turinys ir formuluotė išdėstyti aiškiai, turi būti nustatyta, ar esminės sutarties nuostatos – šiuo atveju, susijusios su patalpų paskirtimi, yra išdėstytos suprantamai normalių gebėjimų asmeniui, ar jos detaliai išaiškintos. Teismo vertinimu, nurodyta sąlyga įtvirtino teisinę kategoriją pagal Lietuvos nacionalinę teisę, poilsio patalpos priskirtinos komercinei paskirčiai, o ne gyvenamajai; taigi atsakovei neabejotinai kilo pareiga išaiškinti ieškovams tikrąją turto paskirtį (skirtumus tarp poilsio ir gyvenamosios patalpų) iki preliminarios sutarties sudarymo, o ne suėjus terminui pagrindinei sutarčiai sudaryti. Šios bylos kontekste teismas negali ignoruoti aplinkybės, jog ieškovai – pirkėjai, kuriems teisinės kategorijos objektyviai galėjo būti nežinomos.

43. Nors atsakovės atstovas teigia, kad atsakovės vadovas yra rusakalbis ir Lietuvoje gyvena neseniai, tačiau negalima ignoruoti fakto, jog atsakovė yra verslininkė, jos veiklos sritis – nekilnojamasis turtas. Taigi akivaizdu, jog atsakovė, Lietuvoje užsiimdama komercine veikla, susijusia su nekilnojamojo turto statyba bei pardavimu ir pan., dažnai sudaro sandorius, yra įgijusi sutartinių santykių patirties, geriau susipažinusi su savo kaip sutartinių santykių subjekto teisėmis, todėl jai keliami aukštesni rūpestingumo ir apdairumo reikalavimai nei šiuo atveju – ieškovams, kurie yra fiziniai asmenys, turintys vartotojo statusą. Atsakovės vadovas teismo posėdžio metu paliko išmanančio pastatų teisinio reglamentavimo subtilybes pagal nacionalinę teisę įspūdį.

44. Atsakovei neindividualizavus preliminarioje sutartyje esminių sąlygų, susijusių su Sutarties objekto tiesioginiu naudojimu, iš esmės buvo pažeisti ieškovų, kaip pirkėjų, teisės ir teisėti interesai. Juolab, kad tikrieji ieškovų ketinimai ir tikslai buvo žinomi – įsigyti gyvenamąją būstą, ir šalys to neginčija. Nors trečiojo asmens atstovė posėdžio metu nurodė, kad telefonu minėjo ieškovei apie pastato paskirtį, tačiau šių aplinkybių jokiais įrodymais nepagrindė. Jei pastato paskirtis ieškovams būtų atskleista, visiškai nesuprantamas atsakovės ir trečiojo asmens „gyvenamojo namo“ paskirties nurodymas preliminarioje sutartyje. Liudytojos O. L. parodymai, kad informacijos neatitikimą apie namo paskirtį netyčia praleido, taip pat leidžia teigti, kad namo paskirtis nebuvo atskirai šalių aptariama.

45. CK 6.196 str. nurodyta, kad sutarties sąlygos gali būti aiškiai nurodytos arba numanomos. Tai reiškia, kad sutartyje turi būti išdėstytos esminės siūlomos sutarties sąlygos. Kitaip tariant, asmeniui, kuris akceptuoja ofertą, turi būti aišku, kas konkrečiai siūloma, ir nereikėtų jokios papildomos informacijos. Vis dėlto Sutarties punktų, kuriuose šalys apibrėžė susitarimo objektą (1.2.3-1.2.5), turinys ir formuluotė neatitiko aiškumo ir suprantamumo reikalavimų, o būtent, nurodant, jog nekilnojamojo turto – patalpų – paskirtis bus gyvenamoji. Taigi, nurodytos aplinkybės sudaro pagrindą šias susitarimo sąlygas vertinti kaip šalių individualiai neaptartas.

46. Be to, šios bylos kontekste svarbu pažymėti, jog Sutarties sąlyga, susijusi su patalpų paskirtimi, buvo esminė, nes ji turėjo įtakos sutarties vykdymui. Nors atsakovės atstovai teismo posėdyje teigė, jog poilsio patalpos visiškai atitinka A+ klasės gyvenamajam namui keliamus reikalavimus, teismo vertinimu, tokio pobūdžio teiginiai neatleido atsakovės nuo pareigos – atskleisti sutarties sąlygas – tinkamo vykdymo, taip pat detaliai išaiškinti ieškovams, kokio pobūdžio ir teisinio statuso patalpas jie ketina įsigyti. Vien ta aplinkybė, jog Sutartis ir poilsio patalpų planas buvo pateiktas susipažinti, savaime nesuponuoja išvados, jog atsakovė tinkamai atskleidė ieškovams patalpų paskirtį, t. y. esminę informaciją, susijusią su sutarties vykdymu.

47. CK 6.228⁴ straipsnio 6 dalis nustato, jog bet kuri vartojimo sutarties sąlyga turi būti išreikšta aiškiai ir suprantamai. Šio reikalavimo neatitinkančios sąlygos laikomos nesąžiningomis. Kai kyla abejonių dėl vartojimo sutarties sąlygų turinio, sutarties sąlygos turi būti aiškinamos vartotojų naudai. Vertinant CK 6.228⁴ straipsnio 6 dalies normą lingvistiškai, bet kuri neskaidri sutarties sąlyga, t. y. neatitinkanti aiškumo ir suprantamumo reikalavimo, reiškia tokios sąlygos nesąžiningumą. Tokia nuostata atitinka Direktyvos 93/13/EEB normas. Atsižvelgiant į ESTT Direktyvos 93/13/EEB taikymo aspektu suformuotą praktiką, skaidrumo reikalavimo apimtis neturi būti susiaurinta iki suprantamumo tik formaliuoju ir gramatiniu aspektais, skaidrumo reikalavimas turi būti suprantamas plačiai; siekiant laikytis skaidrumo reikalavimo vartotojui ne tik svarbu, kad prieš sudarant sutartį jam būtų pateikta informacija dėl įsipareigojimo sąlygų, bet ir aiškiai bei suprantamai išdėstytos sutarties sąlygos tam, kad vartotojas, remdamasis aiškiais ir suprantamais kriterijais, galėtų įvertinti dėl to jam kylančius ekonominius padarinius ir nuspręsti, ar nori sudaryti sutartį su verslininku priimdamas iš anksto jo suformuluotas sąlygas. ESTT yra pažymėjęs, kad, net jei sutarties sąlyga gramatiškai suformuluota teisingai, vartotojas galėjo nesuprasti sąlygos reikšmės. Klausimą, ar vartotojas galėjo suprasti sutarties sąlygą, teismas turi spręsti atsižvelgdamas į visas faktines aplinkybes ir į pastabumo lygį, kurio galima tikėtis iš vidutinio, pakankamai informuoto ir protingai pastabaus bei nuovokaus vartotojo (žr. 2014 m. balandžio 30 d. sprendimą byloje Kasler ir Kaslerné Rabai prieš OTP Jelzalogbank Zrt, C-26/13; 2015 m. vasario 26 d. sprendimą byloje Bogdan Matei, Ioana Ofelia Matei prieš SC Volksbank Romania SA, C-143/13; 2015 m. balandžio 23 d. sprendimą byloje Jean-Claude Van Hove prieš CNP Assurances SA, C-96/14).

48. Atsižvelgiant į kasacinio teismo praktiką, byloje konstatuotas faktines aplinkybes, teismas sprendžia, jog Sutarties sąlyga dėl sutarties objekto neatitiko aiškumo ir suprantamumo reikalavimo, įtvirtinto tiek nacionalinės, tiek tarptautinės teisės normų, nes ieškovams – vartotojams – nebuvo suteikta esminė su sutartimi susijusi informacija.

50. Įvertinus nustatytas faktines aplinkybes, teismas sprendžia, jog preliminarios sutarties sąlyga, reglamentuojanti nekilnojamojo turto paskirtį, ieškovams nebuvo aiškiai ir pakankamai atskleista atsakovės bei nebuvo individualiai aptarta.

51. Atsakovės argumentai, kad patys ieškovai kalti dėl sutarties nesudarymo, nes neturėjo tam pakankamai lėšų, be to, delsė atlikti darbus, atmestini, kaip nepagrįsti. Ieškovas į bylą pateikė duomenis, kad sutarties sudarymo metu banko sąskaitoje turėjo pakankamai lėšų turtui įsigyti. Ieškovų realius ketinimus įsigyti turtą patvirtinta tai, kad ieškovai objekte keitė santechnikos, elektros instaliacijos sprendinius, juos apmokėjo ieškovo vadovaujama įmonė. Duomenų, kad ieškovai įsipareigojo patys atlikti kitus nekilnojamojo daikto įrengimo darbus, nepateikta; atsakovė rašytinio susitarimo dėl darbų neinicijavo. 2021 m. rugpjūčio 9 d. atsakovė teikė ieškovams naują preliminariąją sutartį, kurioje keitė pagrindinės pirkimo–pardavimo sutarties sudarymo terminą, namo baigtumą bei kainą, tačiau dėl darbų atlikimo nesitarė. Vien ta aplinkybė, kad ieškovas siūlė atsakovei savo vadovaujamos įmonės paslaugas ir, atsakovės teigimu, gabeno statybines medžiagas, nepatvirtina šalių susitarimo, kad dalį darbų atliks patys ieškovai. Ieškovai neneigia, kad jų prašymu buvo perkelta siena, kurią pasiūlė atsakovės atstovai, buvo keičiami elektros instaliacijos bei santechnikos sprendiniai. Byloje nėra duomenų, kad šiuos keitimus atliko ieškovo pasitelkti rangovai. Ieškovo teigimu, tai atliko atsakovės rangovai, tik ieškovas su jais tiesiogiai atsiskaitė. Atsakovė šių aplinkybių nepaneigė, todėl teigti, kad statybos darbai objekte užtruko dėl ieškovų kaltės, kai visus darbus atliko atsakovės pasitelkti rangovai, nėra jokio pagrindo. Nors pagrindinė turto pirkimo–pardavimo sutartis nebuvo sudaryta nustatytu terminu, tačiau ne sutarties terminas, bet nekilnojamo turto objekto paskirtis buvo esminė sąlyga, dėl kurios ieškovai atsisakė sudaryti pagrindinę sutartį, todėl terminų nesilaikymas neturi įtakos ginčo išsprendimui.

52. Nors patalpų paskirties keitimas atitiko ieškovų interesus, tačiau prieš pasirašant pagrindinę sutartį atsakovė tokio pasiūlymo ieškovams nepateikė. Priešingai, ieškovams išreiškus abejones dėl patalpų paskirties raštu, atsakovė neatsakė, bet atsiuntė žinutę su rezervuotu laiku pas notarą pagrindinei sutarčiai, kurios turinys neatitiko preliminaraus susitarimo, sudaryti. Išklausius ieškovų paaiškinimus teismo posėdžio metu, įvertinus šalių elgesį prieš sudarant pagrindinę sutartį, darytina išvada, kad sutarties sudarymo terminas šalims esminės reikšmės neturėjo; ieškovai, tikėtina, būtų sutikę ir vėliau sudaryti pagrindinę sutartį, jei atsakovė būtų įgyvendinusi preliminariosios sutarties nuostatas bei pakeitusi ketinamo įsigyti turto paskirtį. Atsakovės atstovo argumentai, kad pas notarą ieškovai buvo kviečiami aptarti sąlygas su nekilnojamojo daikto paskirtimi, atmestini kaip nepagrįsti, nes iš pateiktų rašytinių dokumentų matyti, kad pas notarą paskirtas laikas buvo pagrindinei sutarčiai sudaryti, be to, notaro vaidmuo sandorių sudaryme apima sandorių tvirtinimą, bet ne dalyvavimą sandorio šalių derybose.

53. Sprendžiant, ar atsakovė pagal Preliminariosios sutarties nuostatas privalo grąžinti ieškovams jų sumokėtą avansą, svarbu pažymėti, jog tuo atveju, jei atsakovė – pardavėjas – būtų elgęsis sąžiningai ir teisingai ieškovų – vartotojų – atžvilgiu, o būtent – aiškiai ir suprantamai atskleidęs ieškovams tikrąją patalpų paskirtį (komercinė), – jis nebūtų galėjęs pagrįstai tikėtis, jog ieškovai būtų sutikę su tokia sąlyga, jei šalys dėl jos būtų atskirai derėjęsi. Byloje konstatuota, jog ieškovai siekė įsigyti gyvenamąjį būstą, o ne komercinės paskirties patalpas.

54. Atsižvelgiant į byloje konstatuotas aplinkybes, kasacinio teismo suformuotą praktiką, taip pat į tai, kad, šalių teigimu, ginčo turtas parduotas už ne mažesnę kainą, nei buvo sutarta ginčo šalių, teismas sprendžia, jog yra faktinis ir teisinis pagrindas konstatuoti, kad pagrindinė pirkimo–pardavimo sutartis nebuvo sudaryta dėl atsakovės kaltės, jai neatskleidus ieškovams esminės informacijos apie sutarties objektą, ir priteisti iš atsakovo ieškovų sumokėtą 20 000 Eur avansą. Tenkinus ieškinio dalį dėl avanso priteisimo, priešpriešiniai atsakovės priešieškinio reikalavimai dėl netesybų (avanso) priteisimo atmesti (CK 6.256 str.).

Dėl netesybų

55. Sprendžiant dėl ieškinio reikalavimo priteisti 5 000 Eur netesybas iš atsakovės, teismas negali ignoruoti lankstaus atsakovės elgesio ieškovų atžvilgiu. Šalys neginčijo, kad ieškovai antrosios avanso įmokos pagal Sutartį nesumokėjo, o atsakovė palankiai reagavo ir Sutarties nenutraukė, avanso reikalavo tik prieš sudarant pagrindinę sutartį. Atsakovė be kita ko sutiko su ieškovų pageidavimu keisti santechnikos, elektros sprendinius, pagal pateiktus įrodymus vėliau patyrė papildomų išlaidų, atstatydama ieškovų pakeistus sprendinius pagal projektą, kas neabejotinai pailgino objekto įrengimą. Be to, ieškovai, sužinoję apie jų netenkinančią objekto paskirtį, patys priėmė sprendimą sutarties nesudaryti, net nebandę atsakovės teirautis ir reikalauti pakeisti pastato paskirtį į gyvenamąją. Ieškovai, teigdami, kad dėl patalpų įrengimo patyrė išlaidų, pateikė duomenis, kad sąskaitos išrašytos ieškovo vadovaujamai įmonei, bet ne ieškovams, duomenys apie šių sąskaitų apmokėjimą nepateikti. Įvertinus išdėstytas aplinkybes bei tenkinus ieškovų reikalavimą grąžinti avansą, ir dar papildomai priteisus netesybas, ieškovai atsidurtų geresnėje padėtyje nei atsakovė, todėl atsižvelgiant į šias faktines aplinkybes bei teisingumo ir protingumo principus, atmestinas ieškovų reikalavimas dėl netesybų priteisimo.

Dėl laikinųjų apsaugos priemonių

57. 2021 m. rugsėjo 15 d. Klaipėdos apylinkės teismo nutartimi taikytos laikinosios apsaugos priemonės paliktinos galioti iki visiško teismo sprendimo įvykdymo (CPK 150 straipsnio 3 dalis).

Dėl bylinėjimosi išlaidų

58. Šaliai, kurios naudai priimtas sprendimas, jos turėtas bylinėjimosi išlaidas teismas priteisia iš antrosios šalies, nors ši ir būtų atleista nuo bylinėjimosi išlaidų mokėjimo į valstybės biudžetą (93 straipsnio 1 dalis). Jei ieškinys patenkintas iš dalies, bylinėjimosi išlaidos priteisiamos proporcingai teismo patenkintų reikalavimų daliai (CPK 93 straipsnio 2 dalis).

59. Pagal CPK 88, 93, 98 straipsnius, teismas, spręsdamas dėl išlaidų advokato pagalbai apmokėti, turi pirmiausia nustatyti: 1) ar šios išlaidos padarytos (CPK 88 straipsnis); 2) nustatyti būtinų išlaidų dydį, o ne vien vadovautis atliktais mokėjimais (CPK 98 straipsnis); 3) nustatytą bylinėjimosi išlaidų sumą paskirstyti pagal bylos nagrinėjimo rezultatus (CPK 93 straipsnis). CPK 98 straipsnio 2 dalyje nustatyta, kad teismas priteisia šaliai išlaidas, susijusias su advokato ar advokato padėjėjo pagalba, atsižvelgdamas į konkrečios bylos sudėtingumą ir advokato ar advokato padėjėjo darbo ir laiko sąnaudas, tačiau ne didesnes, kaip yra nustatyta teisingumo ministro patvirtintose rekomendacijose dėl užmokesčio dydžio.

60. Ieškovai pateikė duomenis, kad už ieškinį ir prašymą dėl laikinųjų apsaugos priemonių sumokėjo 604 Eur žyminio mokesčio, patyrė 4 610 Eur atstovavimo išlaidų ir pateikė savo išlaidas pagrindžiančius dokumentus. Iš viso ieškovai patyrė 5 214 Eur išlaidų. Atsakovė pateikė duomenis, kad už priešieškinį sumokėjo 450 Eur žyminio mokesčio, patyrė 3 630 Eur atstovavimo išlaidų ir pateikė tai patvirtinančius įrodymus. Atmetus atsakovės priešieškinį, žyminio mokesčio išlaidos atsakovei nepriteistinos.

61. Atsižvelgiant į byloje pareikštų turtinių reikalavimų dydį, advokatų darbo sąnaudas, rengtų procesinių dokumentų kiekį, byloje nagrinėtus teisės klausimus, šalių patirtos išlaidos už atstovavimą neviršija LR Teisingumo ministro 2004 m. balandžio 2 d. įsakymu Nr. 1R-85 patvirtintų rekomendacijų dėl civilinėse bylose priteistino užmokesčio už advokato ar advokato padėjėjo teikiamą pagalbą maksimalaus dydžio.

62. Patenkinus 80 proc. ieškinio reikalavimų, ieškovams iš atsakovės UAB „Aiškus“ priteistina 4 171,20 Eur bylinėjimosi išlaidų, o atsakovei UAB „Aiškus“ iš ieškovų – 726 Eur, t. y. iš kiekvieno ieškovo po 363 Eur, bylinėjimosi išlaidų.

Rezoliucinė dalis

Vadovaudamasis Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 259–260 straipsniais, 268–270 straipsniais, teismas

nusprendžia:

ieškinį tenkinti iš dalies. Priešieškinį atmesti.

Priteisti iš atsakovės uždarosios akcinės bendrovės „Aiškus“ 20 000 Eur (dvidešimt tūkstančių eurų) avanso, 5 procentų dydžio metines palūkanas už priteistą 20 000 Eur sumą nuo bylos iškėlimo teisme 2021 m. rugsėjo 7 d. iki teismo sprendimo visiško įvykdymo ir 4 171,20 Eur (keturis tūkstančius vieną šimtą septyniasdešimt vieną eurą 20 ct) bylinėjimosi išlaidų solidariai ieškovams I. P. ir E. P.

Priteisti iš ieškovo E. P. 363 Eur (tris šimtus šešiasdešimt tris eurus) bylinėjimosi išlaidų atsakovei uždarajai akcinei bendrovei „Aiškus“.

Priteisti iš ieškovės I. P. 363 Eur (tris šimtus šešiasdešimt tris eurus) bylinėjimosi išlaidų atsakovei uždarajai akcinei bendrovei „Aiškus“.

Kitą ieškinio dalį atmesti.

Klaipėdos apylinkės teismo Klaipėdos miesto rūmų 2021 m. rugsėjo 15 d. nutartimi taikytas laikinąsias apsaugos priemones palikti galioti iki visiško teismo sprendimo įvykdymo.

Sprendimas per 30 dienų nuo šio sprendimo priėmimo dienos gali būti skundžiamas apeliaciniu skundu Klaipėdos apygardos teismui per Klaipėdos apylinkės teismo Klaipėdos miesto rūmus.