Vilniaus apygardos teismo sprendimas, e2-380-910/2019

Teismas: Vilniaus apygardos teismas
Dokumentas: Sprendimas
Data: 2019-07-16
Bylos Nr.: e2-380-910/2019
Teisminio proceso Nr.: 2-55-3-01289-2018-6
Bylos rūšis: civilinė byla

Teisėjas: Laima Ribokaitė
Ieškovas: viešosios įstaigos „Regnum“
Atsakovas: uždarosios akcinės bendrovės „Gembinė“
Trečiasis asmuo: Vilniaus miesto savivaldybės
Advokatai: Renaldas Baliūtis, Vaidas Paulauskas, Renata Janušytė

Kategorijos

2.6.16.4pavadinimo nepavyko patikrinti
3.1.7.6pavadinimo nepavyko patikrinti

Civilinė byla Nr. e2-380-910/2019Teisminio proceso Nr. 2-55-3-01289-2018-6Procesinio sprendimo kategorijos: 2.6.16.4; 3.1.7.6 (S)

VILNIAUS APYGARDOS TEISMASSPRENDIMASLIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU2019 m. liepos 16 d.Vilnius

Vilniaus apygardos teismo teisėja Laima Ribokaitė, sekretoriaujant Martai Makutonovič, Justinai Papkovskai,

dalyvaujant ieškovės viešosios įstaigos „Regnum“ vadovei Raimondai Daunienei, advokatui Vaidui Paulauskui, atsakovės uždarosios akcinės bendrovės „Gembinė“ advokatams Renatai Janušytei, Renaldui Baliūčiui, trečiojo asmens Vilniaus miesto savivaldybės atstovei V. M.,

viešame teismo posėdyje išnagrinėjusi civilinę bylą pagal ieškovės viešosios įstaigos „Regnum“ ieškinį atsakovei uždarajai akcinei bendrovei „Gembinė“ dėl nuomotų patalpų pagerinimo išlaidų atlyginimo, kurioje trečiasis asmuo, nepareiškiantis savarankiškų reikalavimų atsakovės pusėje, Vilniaus miesto savivaldybė, atstovaujama Vilniaus miesto savivaldybės administracijos,

Aprašomoji dalis

nustatė:

Šalies argumentai

1. Ieškovė viešoji įstaiga „Regnum“ (toliau – VšĮ „Regnum“, ieškovė) 2018 m. liepos 16 d. kreipėsi su ieškiniu į teismą, prašydama priteisti iš atsakovės uždarosios akcinės bendrovės „Gembinė“ (toliau – UAB „Gembinė, atsakovė) 112 316 Eur nuomotų patalpų (duomenys neskelbtini) (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)) pagerinimo išlaidoms atlyginti.

2. 2018 m. gruodžio 3 d. pareiškimu ieškovė padidino ieškinio reikalavimus, prašydama priteisti iš atsakovės 143 212,66 Eur nuomotų patalpų pagerinimo išlaidoms atlyginti, 5 proc. dydžio metines palūkanas nuo bylos iškėlimo iki teismo sprendimo visiško įvykdymo.

3. 2019 m. kovo 12 d. pareiškimu ieškovė atsisakė ieškinio dalies dėl 12 716,05 Eur vertės pagerinimo išlaidų, nurodydama, kad VšĮ „Regnum“ nuomotų patalpų pirkėja Vilniaus miesto savivaldybė 2019 m. vasario 22 d. Materialiojo turto perdavimo-priėmimo aktu grąžino ieškovei virtuvės įrangą su buitine technika, šios dalies daiktų grąžinimas ieškovei laikytinas ieškinio reikalavimų dalies patenkinimu, todėl grąžintų daiktų verte (12 716,05 Eur) ieškovė sumažina ieškinio reikalavimus.

4. Galutinai suformulavusi ieškinio reikalavimus, ieškovė VšĮ „Regnum“ prašo priteisti iš atsakovės UAB „Gembinė“ 130 496,61 Eur nuomotų patalpų (duomenys neskelbtini) (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)), pagerinimo išlaidoms atlyginti, taip pat 5 proc. dydžio metines procesines palūkanas už priteistą sumą nuo bylos iškėlimo teisme dienos iki teismo sprendimo visiško įvykdymo.

Šalies argumentai

5. Ieškovė nurodė, kad VšĮ „Regnum“ įsteigta privačių vaikų darželių veiklai vykdyti. Ieškovė ir atsakovė 2015 m. balandžio 10 d. sudarė Patalpų nuomos sutartį Nr. 15-05-01 (toliau – Sutartis), pagal kurią 10 (dešimčiai) metų išsinuomojo iš atsakovės patalpas (duomenys neskelbtini) (toliau – Patalpos), vaikų ugdymo ir švietimo paskirčiai. Ieškovė pažymėjo, kad Sutarties sudarymo metu patalpos buvo apleistos, neremontuotos, jos buvo nuomojamos gamybos ir pramonės, sandėliavimo paskirčiai, tai matyti iš atsakovės skelbimo internetiniame portale www.aruodas.lt. Pasirašant Sutartį buvo aptarta, kad ieškovė savo lėšomis pilnai sutvarkys patalpų inžinerinę įrangą, sumontuos šildymo, vėdinimo sistemą, atliks kitus būtinus patalpų remonto darbus, o vėliau šalys išspręs, kokia tvarka ir terminais atsakovė kompensuos ieškovei į nuomojamas patalpas investuotas lėšas. Sutartis buvo pasirašyta atsakovės pasiūlytomis sąlygomis. Ieškovė, vykdydama savo sutartinius įsipareigojimus, iš esmės suremontavo nuomojamas patalpas bei sutvarkė aplinką. Ieškovė pažymėjo, kad, prieš įsteigiant vaikų darželį (duomenys neskelbtini), ieškovės atstovė 2015 metų pavasarį bendravo su Balsių bendruomenės pirmininku, aiškindamasi vaikų darželio poreikį Balsiuose, ir pirmininkas patvirtino, jog laukiančių darželio vaikų skaičius yra apie 800. Dėl to ieškovė ėmėsi drąsiai įgyvendinti vaikų darželio projektą, tikėdamasi, kad nesunkiai surinks bent 100 ugdomų vaikų. Tokio vaikų skaičiaus būtų pakakę veiklai vykdyti ir sutartam nuomos mokesčiui mokėti. Tačiau, visiškai įrengus patalpas, ugdomų vaikų skaičius augo lėtai, nepaisant labai nedidelės kainos – 160 Eur/mėn. (su įskaičiuotu maistu). Be to, 2016 m. rugsėjo mėnesį didelė dalis vaikų gavo vietas valstybiniuose darželiuose. Dėl to ieškovė ėmė vėluoti mokėti nuomos mokestį. Atsakovė 2017 m. rugsėjo 8 d. pranešimu informavo ieškovę, kad vienašališkai nutraukia Sutartį nuo 2017 m. rugsėjo 14 d. ir pareikalavo per vieną darbo dieną atlaisvinti patalpas. Net gavusi pranešimą dėl Sutarties nutraukimo, ieškovė stengėsi išvystyti privataus vaikų darželio veiklą, o atsakovė leido ieškovei naudotis patalpomis. Ieškovė 2017 m. gruodžio 6 d. pateikė atsakovei pasiūlymą išspręsti klausimus, susijusius su Sutarties vykdymu, pažymėdama, kad, sudariusi Sutartį, ji atliko Patalpų remontą, investuodama apie 124 000 Eur.

6. Ieškovės teigimu, sudarydamos Sutartį šalys susitarė, kad atsakovė atlygins ieškovės investuotas patalpoms pagerinti lėšas; šį klausimą šalys sutarė spręsti atskirai, kai bus aiški į nuomojamas Patalpas investuotų lėšų suma. Tačiau veiklos pradžioje ieškovei pradelsiant nuomos mokesčio mokėjimo terminus, atsakovė apskritai nustojo bendrauti su ieškove, neatsakinėti į laiškus, atsisakydavo spręsti Sutarties vykdymo metu ieškovei kylančius klausimus, tarp jų – ir investuotų į patalpas lėšų atlyginimo klausimą. Ieškovė nurodė, kad jos atlikti Patalpų pagerinimai atitinka realumo, būtinumo ir protingumo reikalavimus: už santechnikos darbus UAB „Konvita“ sumokėta 9318,50 Eur; už inžinerinių tinklų sumontavimą nuomojamose patalpose UAB VVS „Montavimo grupė“ sumokėta 25 100 Eur; už vėdinimo sistemų sumontavimą UAB „Vėdinimo meistrai“ sumokėta 15 147 Eur; už darželio remontą UAB „FOS LT“ sumokėta 41 732,80 Eur; už grindų įsigijimo ir sumontavimo darbus UAB „Dangų studija sumokėta 14 278 Eur; už elektros instaliaciją ir apsaugos/priešgaisrinės bei video sistemų montavimo/programavimo darbus UAB „Reiklitos projektai“ įsipareigota sumokėti 6739,70 Eur; bendra į nuomojamų Patalpų pagerinimą investuotų lėšų suma – 112 316 Eur. Teismo proceso metu ieškovė padidino ieškinio reikalavimus papildoma 30 896,66 Eur suma, nurodydama, kad papildomai surinko sutartis, sąskaitas, mokėjimo dokumentus, patvirtinančius nuomotų patalpų pagerinimui pirktas prekes (medžiagas), įrenginius, atliktus darbus: už nuomotų patalpų kadastrinius matavimus ieškovė sumokėjo 260 Eur; už virtuvės įrangą su buitine technika – 12 716,05 Eur; už patalpų remontui reikalingas medžiagas (plyteles, šviestuvus, praustuvus ir kt.) – 17 920,61 Eur. Padidinusi ieškinio reikalavimus, ieškovė nurodė, kad atsakovė turėtų atlyginti 143 212,66 Eur nuomotų patalpų pagerinimo išlaidų. Teismo proceso metu ieškovė, pasiėmusi iš nuomotų Patalpų virtuvės įrangą, sumažino ieškinio reikalavimus šios įrangos verte – 12 716,05 Eur, ir galutinai prašo priteisti iš atsakovės 130 496,61 Eur Patalpų pagerinimo išlaidų.

7. Ieškovė akcentavo, kad, atlaisvindama patalpas, pasiims atliktus pagerinimus, kurių atskyrimas nepadarys žalos nuomojamoms Patalpoms: sanitarinių mazgų įrangą – praustuvus, klozetus, dušo padėklus, vandens šildytuvus; pakabinamas lubas; stebėjimo kameras; visus lubų ir sienų šviestuvus; elektros skydinę; virtuvės įrangą; visas duris; elektrinį šildymo katilą; gipso kartono plokštę nuo laiptinės; lauko tvoras bei vaikų atrakcijas. Kartu ieškovė nurodė, kad ji niekaip negali demontuoti ir pasiimti su savimi paslėptų santechninių vamzdynų, įbetonuoto grindinio šildymo vamzdžių su kolektoriais, elektros instaliacijos, suklijuotų keramikos plytelių santechniniuose mazguose bei virtuvėje, grindų dangos, naujų metalinių durų dviejuose įėjimuose, vėdinimo sistemos su agregatais. Ieškovės teigimu, šie įrengimai labai ženkliai pagerina pastato būklę ir padidina jo vertę, palyginus su prieš tai buvusia būkle. Be to, ieškovės suremontuotas Patalpas atsakovė ketina parduoti Vilniaus miesto savivaldybei, kuri jose ketina steigti valstybinį vaikų darželį, t. y. Patalpos bus naudojamas tai pačiai veiklai, kokią vykdė ieškovė. Atsakovė, atsisakydama kompensuoti ieškovei labai ženklius ir didelę vertę turinčius pagerinimus, negali nesąžiningai praturtėti ieškovės sąskaita

Atsiliepimas

8. Atsiliepime į ieškinį atsakovė nurodė, kad ieškovės reikalavimas atlyginti nuomotų Patalpų pagerinimo išlaidas yra nepagrįstas. Atsakovės teigimu, ji nebuvo davusi sutikimo pagerinti patalpas, šalys nesusitarė, kad atsakovė atlygins ieškovei patirtas patalpų pagerinimo išlaidas. Ieškovė, kaip nuomininkė, Patalpas prisitaikė specifiniams savo poreikiams – savo komercinei veiklai (privataus vaikų darželio) vykdyti. Be to, pasak atsakovės, Patalpose ir Patalpų teritorijoje statybos/remonto darbus ieškovė vykdė neturėdama tam ne tik atsakovės leidimo, bet ir leidimo statybai, neteisėtai užėmė valstybinę žemę, todėl atsakovė neturi pareigos atlyginti ieškovei išlaidas už neteisėtus statybos darbus. Pagal Nuomos sutarties 2.1.2 punktą visos išlaidos, kurias patyrė ieškovė, buvo numatytos Sutartyje, todėl neturi būti kompensuotos. Atsakovė taip pat nurodė, kad dėl ieškovės nuomojamose Patalpose vykdytų statybos/remonto darbų patyrė nuostolius – dėl to, kad ieškovės padaryti Patalpų pakeitimai nebuvo įteisinti ir tinkamai įregistruoti, atsakovas negalėjo parduoti Patalpų už realią rinkos kainą (550 000 Eur), buvo priversta parduoti už 490 000 Eur. Atsiliepime pažymėta, kad ieškovė prašo priteisti ir išlaidas už priešgaisrinės bei video sistemų montavimą, kurios nebuvo įtrauktos į Nuomos sutartį, be to, ieškinyje nurodyta, jog vaizdo kameras ieškovė išsikeldama pasiims, o priešgaisrinės sistemos montavimas negali būti įskaitomas į patirtas išlaidas, nes tokia sistema buvo būtina vykdant vaikų darželio veiklą. Atsiliepime teigiama, kad ieškovė nepateikė jokių įrodymų, kuriais remiantis galima būtų teigti, jog atsakovė nepagrįstai praturtės, neįrodė civilinės atsakomybės sąlygų. Ieškovė nenurodė, kokia yra Patalpų rinkos kaina, kokia buvo Patalpų kaina, kol Patalpose nebuvo padaryti remonto/statybų darbai.

9. Atsiliepime į ieškinį trečiasis asmuo Vilniaus miesto savivaldybė nurodė, kad prašo ginčą spręsti atsižvelgiant į nustatytas aplinkybes, vadovaujantis teisės normų nuostatomis. Atsiliepime pažymėta, kad ginčo šalių sudarytos Nuomos sutarties 4.8 punkte įtvirtinta, jog, atlaisvindamas Patalpas, nuomininkas turi teisę pasiimti savo lėšomis atliktus Patalpų pagerinimus, jeigu jie atskiriami be žalos išsinuomotoms patalpoms (įranga, baldai, šviestuvai ir pan.); jeigu nuomininko atlikti patalpų pagerinimai neatskiriami be žalos išsinuomotoms Patalpoms, jie paliekami nuomotojui ir nuomotojas jų vertės nuomininkui neatlygina, jei šalys nėra susitarusios kitaip. Taigi nagrinėjamu atveju Nuomos sutarties šalys susitarė, kad, nutraukus Nuomos sutartį, nuomininko atlikti ginčo Patalpų pagerinimai jam neatlyginami. CK 6.501 straipsnio 1 dalyje įtvirtinta nuomininko teisė į išsinuomoto daikto būtinų pagerinimo išlaidų atlyginimą tik tuo atveju, jeigu įstatymai arba sutartis nenumato ko kita. Trečiojo asmens nuomone, akivaizdu, kad Nuomos sutartyje numatytos sąlygos, paneigiančios VšĮ „Regnum“ teisę reikalauti ginčo Patalpų pagerinimo išlaidų atlyginimo, ir ieškovė per visą nuomos laikotarpį nekvestionavo Nuomos sutarties sąlygų teisėtumo. Atsiliepime pažymėta, kad ieškinyje teigiama, jog VšĮ „Regnum“, atlaisvindama Patalpas, pasiims pagerinimus, kurių atskyrimas nepadarys žalos nuomojamoms patalpoms: sanitarinių mazgų įrangą – praustuvus, klozetus, dušo padėklus, vandens šildytuvus; pakabinamas lubas; stebėjimo kameras; visus lubų ir sienų šviestuvus; elektros skydinę; virtuvės įrangą; visas duris; elektrinį šildymo katilą; gipso kartono plokštę nuo laiptinės; lauko tvoras bei vaikų atrakcijas. Trečiojo asmens pabrėžta, kad, ieškovei atskyrus nurodytus daiktus, kurie laikytini nekilnojamojo daikto dalimi, ginčo Patalpose neabejotinai turės būti atliekamas remontas bei pertvarkymas, tai nulemia įvardytų daiktų atskyrimo nuo Patalpų negalimumą. Be to, Vilniaus miesto savivaldybė, įsigydama Patalpas savo nuosavybėn, jas perėmė vientisas, su visa jose buvusia įranga ir pagerinimais, ir nei Patalpų pirkimo-pardavimo sutartyje, nei Patalpų priėmimo-perdavimo akte nenumatyta specialių sąlygų, įtvirtinančių Patalpų sudedamųjų dalių atskyrimo galimybę. Atsiliepime taip pat nurodyta, kad į Vilniaus miesto savivaldybę ne kartą kreipėsi Balsių bendruomenė, prašydama pastatyti ikimokyklinio ir priešmokyklinio ugdymo įstaigą jų mikrorajone, ir savivaldybė, siekdama užtikrinti miesto gyventojų bendrąjį viešąjį interesą, nusprendė pirkti ikimokykliniam ugdymui pritaikytą pastatą (duomenys neskelbtini), bei jame įsteigti valstybinį darželį. Sprendimas pirkti šias patalpas buvo priimtas būtent dėl Patalpų pobūdžio – pritaikymo vaikų darželio veiklai. Atsiliepime pabrėžta, kad Vilniaus miesto savivaldybė, įsigydama ginčo Patalpas, pagrįstai tikėjosi, jog įgyja nuosavybės teisę būtent į vientisas, vaikų darželio veiklai vykdyti pritaikytas patalpas, kuriose nereikės atlikinėti papildomų remonto ar pertvarkymo darbų ir kuriose kuo skubiau galėtų pradėti veikti valstybinis vaikų darželis.

10. Dublike ieškovė nurodė, kad atsakovės pasiūlytos Nuomos sutarties sąlygos yra neaiškios, todėl turi būti vertinamos atsakovės nenaudai ( CK 6.193 straipsnio 4 dalis). Ieškovės teigimu, atsakovė suteikė leidimą ieškovei pagerinti nuomojamas Patalpas, pasirašydama Nuomos sutartį, kurioje nurodyta, kad „patalpų paskirtis: vaikų ugdymo ir švietimo“, per visą laiką neišreiškė pretenzijų dėl Patalpų pagerinimo darbų. Pasak ieškovės, sudarant Nuomos sutartį, su atsakovės atstove susitarta, kad į patalpų pagerinimą investuotų lėšų atlyginimo klausimas bus išspręstas ateityje, vykdant Nuomos sutartį. Iš nuomotų Patalpų ieškovė nėra pasiėmusi daiktų, kurie jai priklauso nuosavybės teise, todėl atsakovė nepagrįstai teigia, kad ieškovė, siekdama pasiimti daiktus, kurie įskaičiuoti į prašomą priteisti sumą, siekia praturtėti atsakovės sąskaita. Dublike pažymėta, kad ieškovė apsitvėrė valstybinę žemės sklypo dalį dėl nežinojimo ir atsakovės nebendradarbiavimo, be to, tai neturi reikšmės vertinant ieškovės reikalavimus.

11. Triplike atsakovė nurodė, kad ieškovė, teigdama, jog Nuomos sutarties sąlygos yra neaiškios, neįvardija, kokios konkrečios sąlygos jai neaiškios. Ieškovė pripažįsta, kad Nuomos sutartyje nėra sąlygų, kuriomis šalys būtų susitarusios dėl Patalpų pagerinimo ir Patalpų pagerinimo išlaidų kompensavimo tvarkos, vadinasi, Nuomos sutarties sudarymo metu ieškovė atsakovei nepranešė apie ketinimą nuomojamose Patalpose daryti remontą ir už padarytą remontą prašyti iš atsakovės kompensacijos. Triplike teigiama, ieškovė yra verslo subjektas, turintis derybinius gebėjimus, ne pirmą kartą susiduriantis su komercine negyvenamųjų patalpų nuoma, todėl, prieš sudarydama Nuomos sutartį, įvertino teigiamus ir neigiamus Nuomos sutarties nuostatų padarinius bei savo laisva valia sąmoningai prisiėmė sutartinius įsipareigojimus, neprašė įtraukti į Nuomos sutartį sąlygų dėl patalpų pagerinimo ir kompensacijos už patalpų pagerinimus tvarkos. Pasak atsakovės, ji negalėjo įtraukti į Nuomos sutartį tokių sąlygų, nes nežinojo apie ieškovės ketinimą daryti nuomojamose Patalpose remonto darbus. Dublike nurodyti argumentai, kad vaikų darželio veiklą Patalpose ieškovė planavo vykdyti mažiausiai 10 metų ir tikėjosi, jog Patalpų remontui investuotos lėšos atsipirks, patvirtina, kad ieškovei buvo naudingiau nuomotis Patalpas, investuojant į jų remontą, negu nuomotis jau suremontuotas ir vaikų darželio veiklai pritaikytas kitas. Ieškovė nepateikė įrodymų, kuriais remiantis galima būtų teigti, kad atsakovė davė leidimą vykdyti remonto darbus nuomotose Patalpose. Kadangi ieškovė negavo būtino atsakovės leidimo atlikti nuomotose Patalpose remonto darbus, ji neturi teisės reikalauti iš atsakovės atlyginti išlaidas, investuotas į nuomotų Patalpų pagerinimą. Triplike taip pat teigiama, kad ieškovė reikalauja kompensuoti Patalpų pagerinimo išlaidas, neturėdamas įrodymų, kurie tiksliai įrodytų investuotų lėšų sumą. Be to, iš nuomotų Patalpų ieškovė siekia pasiimti jai priklausančius daiktus, todėl ieškinio reikalavimas turėtų sumažėti, tačiau ieškovė nenurodo nuomotose patalpose likusių daiktų vertės, nemažina ieškinio reikalavimo. Tai įrodo ieškovės siekį praturtėti atsakovės sąskaita.

12. Teismo posėdyje ieškovės atstovai, remdamiesi procesiniuose dokumentuose išdėstytais argumentais, prašė tenkinti ieškinį ir priteisti iš atsakovės 130 496,61 Eur nuomotų Patalpų pagerinimo išlaidoms atlyginti. Ieškovės vadovė papildomai nurodė, kad prieš sudarant Nuomos sutartį Patalpos buvo visiškai neįrengtos; jai kėlė nerimą Sutarties sąlyga, jog visi darbai bus atliekami nuomininko sąskaita, tačiau atsakovės atstovai nurodė, kad dėl investicijų kompensavimo bus tariamasi vėliau, kai bus aiški investicijų apimtis. Pasak ieškovės vadovės, sudarant Sutartį dešimčia metų, buvo skaičiuota, kad per septynerius metus investicijos atsipirks, tačiau tam turėjo būti 130 vaikų, mažiausiai – 100 vaikų. Ieškovės vadovė pažymėjo, kad remonto darbai užsitęsė dėl statybininkų, todėl daželio veikla buvo pradėta tik po vienerių metų, 2016 m. viduryje; ieškovė turėjo mokėti nuomos mokestį, nors veiklos dar nevykdė; ši nepalanki situacija didino skolas, tačiau buvo tikimasi, kad, veiklai įsibėgėjus, pavyks jas padengti; kadangi vis nesisekė surinkti pakankamo vaikų skaičiaus (darželį lankė apie 45 vaikus), o 2017 m. rudenį Vilniaus miesto meras labai išplėtė valstybinių darželių sektorių, tokia situacija lėmė veiklos sunkumus ir skolų augimą. Esant tokiai sudėtingai situacijai, ieškovė pasiūlė Vilniaus miesto savivaldybei pirkti Patalpas būtent vaikų darželio veiklai, ir ši jas įsigijo už 500 000 Eur būtent vaikų daželiui veikti. Ieškovės vadovės teigimu, atsakovė, parduodama Vilniaus miesto savivaldybei ginčo Patalpas, įrengtas vaikų darželio veiklai ieškovės lėšomis, gavo naudos, tačiau nepagrįstai nesutinka kompensuoti ieškovei Patalpoms pagerinti išleistų lėšų.

13. Teismo posėdyje atsakovės atstovai prašė ieškinį atmesti, nurodydami tai, kad ieškovė negavo Patalpų savininkės UAB „Gembinė“ leidimo pagerinti patalpas, Nuomos sutartyje šalys nesusitarė dėl ieškovės į nuomojamas Patalpas investuojamų lėšų atlyginimo, todėl ieškovė nepagrįstai reikalauja visų į Patalpas investuotų lėšų kompensavimo. Atsakovės atstovai pažymėjo, kad Nuomos sutarties galiojimo metu ieškovė nesikreipė dėl Patalpų pagerinimo išlaidų atlyginimo, šį klausimą iškėlė tik atsakovei pareiškus apie vienašalį sutarties nutraukimą dėl sutartinių įsipareigojimų mokėti nuomos mokestį nevykdymo, t. y. 2017 m. balandžio 17 d. Be to, ieškovė yra verslininkė, ji planavo, kad investicijos atsipirks, tačiau kartu turėjo numatyti ir riziką. Atstovės teigimu, ieškovei įsirenginėjant Patalpas, atsakovė 6 mėnesius nereikalavo nuomos mokesčio – daugiau kaip 14 000 Eur (2000 Eur x 6 mėn.) + PVM), dėl to ir susitarta nekompensuoti pagerinimo išlaidų. Atsakovė elgėsi geranoriškai, laukė nuomos mokesčio, nors skola vis augo. Ieškovė nepagrįstai reikalauja iš atsakovės Patalpų pagerinimo išlaidų, taip siekdama perkelti atsakovei nepasisekusio verslo neigiamus padarinius.

Žemesnės instancijos teismas

14. Teismo posėdyje trečiojo asmens Vilniaus miesto savivaldybės atstovė prašė dėl ieškinio reikalavimų tenkinimo spręsti pagal byloje nustatytas aplinkybes ir teisės normas, reglamentuojančias nuomininko atliktų nuomojamo turto pagerinimo išlaidų atlyginimą. Trečiojo asmens atstovė pažymėjo, kad pagal sutarties laisvės principą šalys turi teisę laisva valia sulygti dėl sutarties sąlygų. Nagrinėjamu atveju Nuomos sutarties šalys susitarė, kad Patalpų pagerinimo išlaidos nuomininkei nebus atlyginamos. Atstovė pabrėžė, kad Vilniaus miesto savivaldybės sprendimą įsigyti ginčo Patalpas lėmė būtent tai, jog šios pritaikytos vaikų darželio veiklai, Patalpos įsigytos kaip visuma, jokie pagerinimai negali būti atskirti.

Motyvuojamoji dalis

Bylos dalis dėl 12 716,05 Eur pagerinimo išlaidų atlyginimo nutrauktina

15. Ieškovė 2019 m. kovo 12 d. pateikė teismui pareiškimą, kuriame nurodė, kad VšĮ „Regnum“ nuomotų patalpų pirkėja Vilniaus miesto savivaldybė 2019 m. vasario 22 d. Materialiojo turto perdavimo-priėmimo aktu grąžino ieškovei virtuvės įrangą su buitine technika, todėl ieškovė atsisako patenkintos ieškinio reikalavimų dalies dėl 12 716,05 Eur pagerinimo išlaidų ir šią bylos dalį prašo nutraukti.

16. Ieškovei pareiškus apie ieškinio dalies atsisakymą, nurodžius, kad jai yra žinomos tokio procesinio veiksmo pasekmės, ieškovės atsisakymas reikalavimo dėl 12 716,05 Eur pagerinimo išlaidų atlyginimo priimamas ir ši bylos dalis nutrauktina (CPK 42 straipsnio 2 dalis, 140 straipsnio 1 dalis, 293 straipsnio 4 punktas).

Ieškinys atmestinas

Byloje nustatytos aplinkybės

17. Ieškovė VšĮ „Regnum“ ir atsakovė UAB „Gembinė“ 2015 m. balandžio 10 d. sudarė patalpų, (duomenys neskelbtini) (toliau – Patalpos), nuomos sutartį Nr. 15-05-01 (toliau – Nuomos sutartis), pagal kurią ieškovė dešimčiai metų išsinuomojo 660,40 kv. m bendro ploto pirmojo ir antrojo aukšto patalpas, 312,06 kv. m salės patalpas, iš viso – 972,46 kv. m bendro ploto Patalpas privataus vaikų darželio veiklai vykdyti. Šalys nustatė, kad Nuomos sutarties pradžia – 2015 m. gegužės 1 d., nuomos mokestis pradedamas mokėti: už pirmojo ir antrojo aukšto patalpas – nuo 2015 m. rugpjūčio 1 d., už salės patalpas – nuo 2015 m. spalio 1 d.; nuomos mokesčio dydis – 3,5 Eur už kiekvieną kvadratinį metrą plius PVM; bendras nuompinigių dydis – 3403,61 Eur plius PVM kas mėnesį (t. 1, b. l. 13-19, 20-23).

Žemesnės instancijos teismas

18. Teismo posėdyje ieškovės VšĮ „Regnum“ direktorė pripažino, kad atsakovė sutiko atleisti nuo nuomos mokesčio už pirmus šešis mėnesius, nes Patalpas reikėjo suremontuoti. Dėl užtrukusio Patalpų remonto vaikų darželio veikla pradėta 2016 m. balandžio mėn.

19. Ieškovei VšĮ „Regnum“ tinkamai nevykdant sutartinio įsipareigojimo mokėti Patalpų nuomos mokestį, atsakovė 2017 m. kovo 29 d. kreipėsi į teismą dėl 55 809,37 Eur skolos, 5078,65 Eur delspinigių, 6 proc. dydžio procesinių palūkanų ir 472 Eur bylinėjimosi išlaidų priteisimo. Šalims susitarus dėl 55 809,37 Eur skolos, 3500 Eur delspinigių, 70,50 Eur žyminio mokesčio ir 190 Eur advokato pagalbos išlaidų, iš viso – 59 325,01 Eur sumos mokėjimo išdėstymo, Vilniaus miesto apylinkės teismas 2017 m. gegužės 17 d. nutartimi patvirtino taikos sutartį ir bylą nutraukė (Vilniaus miesto apylinkės teismo civilinė byla Nr. eL2-19699-845/2017) (T. 1, b. l. 66-68).

20. Ieškovei tinkamai nevykdant sutartinio įsipareigojimo mokėti nuomos mokestį, atsakovė 2017 m. rugsėjo 8 d. pranešimu informavo ieškovę apie vienašališką Nuomos sutarties nutraukimą nuo 2017 m. rugsėjo 14 d. ir pareikalavo per vieną darbo dieną atlaisvinti Patalpas (t. 1, b. l. 69).

21. Ieškovė 2017 m. gruodžio 6 d. raštu kreipėsi į atsakovę, prašydama susitikti bei išspręsti su Sutarties vykdymu susijusius klausimus; šiame rašte, be kita ko, nurodyta, kad ieškovė į Patalpų remontą yra investavusi apie 124 000 Eur, kurias nuomotojas, sudarant Nuomos sutartį, įsipareigojo kompensuoti, sudarant dėl to atskirą susitarimą dėl investuotų lėšų grąžinimo terminų ir tvarkos (t. 1, b. l. 70-71).

22. Ieškovei nurodytais terminais neatlaisvinus Patalpų, atsakovė kreipėsi į Vilniaus miesto apylinkės teismą, kuris 2018 m. sausio 3 d. sprendimu už akių įpareigojo VšĮ „Regnum“ savo lėšomis atlaisvinti užimtas patalpas bei sumokėti susidariusią 11 358,04 Eur nuomos mokesčio už 2017 m. liepos-rugsėjo mėn. skolą, 152,54 Eur delspinigių, 8236,74 Eur baudą, 6 proc. dydžio metines procesines palūkanas už priteistą 19 747,32 Eur sumą ir 519 Eur bylinėjimosi išlaidų (t. 1, b. l. 73-76) (Vilniaus miesto apylinkės teismo civilinė bylą Nr. e2-170-592/2018).

23. VšĮ „Regnum“ prašymu atnaujinus procesą, Vilniaus miesto apylinkės teismas 2019 m. gegužės 24 d. sprendimu, kurio sudėtinė dalis yra 2019 m. birželio 3 d. papildomas sprendimas, atsakovės VšĮ „Regnum“ prašymą dėl Vilniaus miesto apylinkės teismo 2018 m. sausio 3 d. sprendimo už akių dalies panaikinimo atmetė; ieškovės UAB „Gembinė“ patikslintą ieškinį patenkino iš dalies: priteisė iš atsakovės VšĮ „Regnum“ 37 366,19 Eur skolos, 2607,64 Eur delspinigių, 6 proc. dydžio metines palūkanas už priteistą 39 973,83 Eur sumą nuo bylos iškėlimo teisme (2018 m. rugsėjo 19 d.) iki teismo sprendimo visiško įvykdymo, taip pat 498,87 Eur bylinėjimosi išlaidų; kitą patikslinto ieškinio dalį atmetė (Vilniaus miesto apylinkės teismo civilinė byla Nr. eA2-575-925/2019). Šis sprendimas neįsiteisėjęs, apskųstas apeliacine tvarka (CPK 179 straipsnio 3 dalis).

24. Atsakovei 2017 m. rugsėjo 14 d. vienašališkai nutraukus Nuomos sutartį, ieškovė Patalpose vaikų darželio veiklą vykdė toliau (UAB „Gembinė“ 2018 m. birželio 19 d. reikalavimas). Vilniaus miesto savivaldybės 2018 m. birželio 15 d. rašte UAB „Gembinė“ išdėstytu prašymu atsakovė UAB „Gembinė“, nors ir reikšdama nuogąstavimus dėl neapibrėžtumo bei augančios VšĮ „Regnum“ skolos, 2018 m. birželio 15 d. leido ieškovei VšĮ „Regnum“ tęsti vaikų darželio veiklos vykdymą iki Patalpų perleidimo Vilniaus miesto savivaldybės nuosavybėn (t. 4, b. l. 87-88, 98).

25. Vilniaus miesto savivaldybės taryba 2018 m. gegužės 9 d. priėmė sprendimą Nr. 1-1519 „Dėl pastato (duomenys neskelbtini), pirkimo“, kuriuo nusprendė pirkti Vilniaus miesto savivaldybės nuosavybėn 972,46 kv. m bendro ploto pastatą (duomenys neskelbtini). Vilniaus miesto savivaldybės taryba 2018 m. birželio 8 d. sprendimu Nr. A1-1853 nusprendė įsigyti nuosavybėn 972,46 kv. m ploto pastatą (duomenys neskelbtini), už 490 000 Eur (t. 2, b. l. 15). Vilniaus miesto savivaldybė ir UAB „Gembinė“ 2018 m. liepos 19 d. sudarė Pastato pirkimo-pardavimo sutartį Nr. A421-38/18(2.14.1.41-TD2). Nekilnojamojo turto nuosavybės teisės perdavimo ir priėmimo 2018 m. liepos 23 d. aktu Patalpos perduotos Vilniaus miesto savivaldybei.

26. Vilniaus miesto savivaldybės tarybos 2018 m. liepos 4 d. posėdyje nuspręsta leisti VšĮ „Regnum“ iki 2018 m. rugpjūčio 30 d. vykdyti nevalstybinės ikimokyklinio ugdymo įstaigos „Mažoji karalystė“ veiklą, nedidinant ten esančių vaikų skaičiaus bei apmokant komunalines išlaidas.

27. Ieškovė VšĮ „Regnum“ 2018 m. liepos 13 d. kreipėsi į teismą su ieškiniu dėl nuomotų Patalpų pagerinimui išleistų lėšų atlyginimo.

Dėl nuomojamų patalpų pagerinimo išlaidų atlyginimo

28. Šioje byloje pareikštu ieškiniu ieškovė VšĮ „Regnum“ prašo priteisti iš atsakovės UAB „Gembinė“ 130 496,61 Eur nuomotų patalpų (duomenys neskelbtini), pagerinimo išlaidoms atlyginti. Reikalaujama suma ieškovės apskaičiuota įvertinus visas išlaidas, patirtas remontuojant iš atsakovės išsinuomotas Patalpas ir pritaikant jas privataus vaikų darželio veiklai vykdyti. Ieškovė nurodė patyrusi tokias atsakovei nuosavybės teise priklausiusių Patalpų pagerinimo išlaidas: 9318,50 Eur už santechnikos darbus; 25 100 Eur už inžinerinių tinklų sumontavimą; 15 147 Eur už vėdinimo sistemų įrengimą; 41 732,80 Eur už darželio remontą; 14 278 Eur už grindų dangos įsigijimą ir sumontavimo darbus; 6739,70 Eur įsipareigota sumokėti už elektros instaliaciją ir apsaugos/priešgaisrinės bei video sistemų montavimo/programavimo darbus; 260 Eur už Patalpų kadastrinius matavimus; 17 920,61 Eur už patalpų remontui reikalingas medžiagas (plyteles, šviestuvus, praustuvus ir kt.).

29. Pagal išsinuomoto daikto pagerinimo išlaidų atlyginimą reglamentuojančio CK 6.501 straipsnio 1 dalį, kai nuomininkas nuomotojo leidimu išsinuomotą daiktą pagerina, jis turi teisę į turėtų šiam tikslui būtinų išlaidų atlyginimą, išskyrus tuos atvejus, kai įstatymai arba sutartis numato ką kita. Šio straipsnio 2 dalyje nustatyta, kad nuomininko padarytus be nuomotojo leidimo pagerinimus, jeigu juos galima atskirti be žalos išsinuomotam daiktui ir jeigu nuomotojas nesutinka atlyginti jų vertės, nuomininkas gali pasiimti. Aptariamo straipsnio 3 dalyje įtvirtinta, kad nuomininko padarytų be nuomotojo leidimo ir neatskiriamų be žalos išsinuomotam daiktui pagerinimų vertės neprivaloma atlyginti.

30. Kasacinio teismo išaiškinta, kad, sprendžiant dėl daikto pagerinimo išlaidų atlyginimo, būtina nustatyti tokias sąlygas: 1) nuomininkas pagerino išsinuomotą daiktą; 2) nuomininkas turėjo nuomotojo leidimą daryti daikto pagerinimus; 3) nuomininko turėtų šiam tikslui būtinų išlaidų dydį; 4) įstatymų ar šalių sutarties nenustatyta kitokių šių išlaidų atlyginimo taisyklių (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2008 m. rugsėjo 19 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-379/2008; 2016 m. sausio 13 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3k-3-74-701/2016; kt.).

31. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo jurisprudencijoje pažymima, kad kiekvienu atveju svarbu nustatyti, ar daiktas iš tiesų buvo pagerintas. Tam tikri daikto remonto darbai savaime nereiškia, kad daiktas yra pagerintas. Daikto pagerinimu gali būti pripažįstami tokie darbai, dėl kurių pagerėja to daikto techninės savybės, konkretus daiktas tampa vertingesnis, naudingesnis (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2008 m. rugsėjo 19 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-379/2008). Kasacinio teismo praktikoje daikto pagerinimui paprastai nepriskiriamas jo pritaikymas specifiniams nuomininko (panaudos gavėjo) poreikiams, kai tokie daikto pertvarkymai naudingi tik naudojant daiktą pagal tam tikrą konkrečią paskirtį, o naudojant daiktą kitam tikslui – nereikalingi (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2008 m. rugsėjo 29 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-425/2008; 2008 m. rugsėjo 19 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-379/2008; 2016 m. sausio 13 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-74-701/2016).

32. Kasacinio teismo nurodoma, kad nuomotojas, davęs leidimą darbams, gerinantiems daiktą, negali atsisakyti atlyginti pagerinimui būtinų išlaidų tuo pagrindu, kad atlikti darbai nebūtini ar kad daiktas galėjo būti naudojamas ir jo nepagerinus. CK 6.501 straipsnyje nustatytu teisiniu reglamentavimu išlaidų atlyginimas nesiejamas su pagerinimų atlikimo būtinumu. Jame įtvirtinta nuostata, kad atlyginamos būtinos išlaidos, reiškia atlygintinų išlaidų dydžio ribojimą (atlyginamos tos išlaidos, kurios buvo būtinos sutartam pagerinimui atlikti). Atsisakyti atlyginti išlaidas (jų dalį) nuomotojas gali tokiais atvejais, kai atlikti darbai nepagerina daikto (nepadidina jo vertės), kai realios išlaidos viršija būtinas šiam tikslui (daikto pagerinimui) išlaidas ir pan. (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2012 m. birželio 1 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-261/2012).

33. Nagrinėjamu atveju iš byloje esančių įrodymų matyti, kad iki 2015 m. balandžio 10 d. Nuomos sutarties su ieškove VšĮ „Regnum“ sudarymo atsakovė UAB „Gembinė“ jai nuosavybės teise priklausiusį 1976 m. statybos pastatą 2014 m. vasarą apšiltino, naujai sutvarkė fasadą, įdėjo plastikinius langus su stiklo paketais; pastate buvo vanduo, elektra, patalpų šildymas buvo galimas elektra arba įsirengus kieto kuro katilą ar katilinę su vandens sistema; patalpų paskirtis – administracinė, gamybos, pramonės, sandėliavimo, kita (t. 1, b. l. 33-49; t. 4, b. l. 20).

34. Ieškovė, 2015 m. balandžio 10 d. išsinuomojusi Patalpas vaikų ugdymo ir švietimo veiklai, Patalpose atliko inžinerinių tinklų tvarkymo, grindinio šildymo sistemos įrengimo, elektros instaliacijos tvarkymo, apsaugos/priešgaisrinės, stebėjimo sistemų, taip pat vėdinimo sistemos montavimo, santechnikos mazgų įrengimo, grindų įrengimo, sienų dažymo, pertvarų, pakabinamų lubų įrengimo darbus (t. 1, b. l. 101-106, 122-127, 138-161, 167-170, 179-184).

35. Atkreiptinas dėmesys į tai, kad iš portale www.aruodas.lt buvusio skelbimo apie šių Patalpų nuomą iki jas išsinuomojo ieškovė matyti, jog Patalpos viduje buvo neįrengtos, tinkamos gamybinėms ar sandėliavimo reikmėms (t. 1, b. l. 33). Po ieškovės atliktų remonto darbų buvo sutvarkytas tiek Patalpų vidus, tiek aplinka. Remax skelbime apie parduodamas Patalpas nurodyta, kad parduodamas naujai renovuotas, erdvus, patogiai suplanuotas pastatas, baigiamas įrengti geoterminis šildymas, sienos – dažytos, langai – plastikiniai su stiklo paketais, grindys – PVC danga, plytelės, lubos – pakabinamos, durys – medinės; patalpos pritaikytos vaikų darželio veiklai ir atitinka visus higienos normų reikalavimus; yra signalizacija (t. 1, b. l. 50-64, 87-91).

36. Byloje surinktų duomenų visumos analizė teikia pagrindą daryti išvadą, kad ieškovė VšĮ „Regnum“, atlikusi atsakovei UAB „Gembinė“ nuosavybės teise priklausiusių Patalpų inžinerinių sistemų tvarkymo, grindinio šildymo įrengimo, vėdinimo sistemos įrengimo darbus, pagerino šias Patalpas, padidino jų vertę (CPK 176 straipsnio 1 dalis, 185 straipsnis). Tokie bylos duomenys teikia pagrindą konstatuoti esant pirmąją daikto pagerinimo išlaidų atlyginimo sąlygą – nuomininkė VšĮ „Regnum“ pagerino išsinuomotas Patalpas (CPK 176 straipsnio 1 dalis, 185 straipsnis).

37. Dėl antrosios daikto pagerinimo išlaidų atlyginimo sąlygos – nuomotojo leidimo atlikti daikto pagerinimus, kasacinio teismo nurodyta, kad leidimo atlikti nuomojamo (naudojamo) daikto pagerinimus davimas savo esme yra sandoris, nes šiuo veiksmu siekiama tam tikrų teisinių padarinių. Įstatymas šiam sandoriui nenustato konkrečios formos, todėl jis gali būti sudarytas bet kuria įstatymo įtvirtinta forma (CK 1.71 straipsnis) (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2012 m. birželio 1 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-261/2012; 2017 m. sausio 12 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-78-686/2017). Įstatymo taip pat nenustatyta leidimo turinio. Kasacinio teismo praktikoje pripažįstama, kad leidimo daryti daikto pagerinimus detalumas kiekvienu konkrečiu atveju yra šalių susitarimo dalykas. Leidime gali būti detaliai nurodomi pagerinimui atlikti reikalingi darbai, technologijos, medžiagos, konkreti kaina ar jos riba, leidimas gali būti ir abstraktesnio pobūdžio. Vis dėlto iš leidimo turinio kiekvienu atveju turi būti aišku, kokios apimties pagerinimus leista atlikti. Kuo mažiau detalizuotas leidimas, tuo didesnė rizika abiem šalims patirti nenumatytų išlaidų (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2016 m. sausio 13 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-74-701/2016).

38. Pagal kasacinio teismo jurisprudenciją daikto savininkas, spręsdamas, ar duoti jo daiktą nuomojančiam asmeniui leidimą pagerinti daiktą, turi teisę detaliai išsiaiškinti, ką ir kaip ketinama daryti su jo daiktu, kaip pasikeis daikto savybės ir naudojimo galimybės dėl atliktų pagerinimų. Savininkui taip pat aktualus ir pagerinimams būtinų išlaidų dydis, nes gali tekti jas atlyginti. Nuomininkas taip pat suinteresuotas išsiaiškinti, kokius pagerinimus jam leidžiama atlikti, nes tik už tokius pagerinimus gali tikėtis išlaidų atlyginimo. Nuomotojo leidimo atlikti daikto pagerinimą formai ir turinio detalumui gali turėti įtakos šalių tarpusavio asmeniniai ar verslo santykiai, ankstesnis bendradarbiavimas, nuomos santykių tęstinumas iki leidimo išdavimo ir numatoma trukmė po pagerinimo atlikimo, pasitikėjimas vienas kitu ir kt. (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2012 m. birželio 1 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-261/2012; 2016 m. sausio 13 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-74-701/2016).

39. Nagrinėjamu atveju Nuomos sutarties 2.2.3 punkte įtvirtinta, kad visus nuomojamų patalpų rekonstrukcijos ir remonto darbus Nuomininkas suderina su Nuomotoju.

40. Kartu pažymėtina tai, kad atsakovė ginčo Patalpas, kurios buvo iš esmės neįrengtos, išnuomojo iš anksto su ieškove sutartai veiklai – vaikų ugdymo ir švietimo. Akivaizdu, jog tokiai veiklai vykdyti buvo būtina suremontuoti Patalpas. Nors byloje nėra rašytinio atsakovės leidimo atlikti Patalpų pagerinimus, tačiau akivaizdu, kad atsakovė žinojo apie ieškovės atliekamus Patalpų remonto darbus, įrengiant grindinio šildymo sistemą, sutvarkant elektros instaliaciją, įrengiant vėdinimo sistemą. Jau nurodyta, kad tokio pobūdžio remonto darbai pagerina daiktą. Byloje nėra duomenų, kad atsakovė būtų reiškusi prieštaravimus dėl ieškovės atliekamų Patalpų remonto, gerinančio jų techninę būklę, inžinerines savybes, darbų.

41. Atsižvelgiant į byloje nustatytas aplinkybes, darytina išvada, kad Patalpų pagerinimus ieškovė atliko turėdama atsakovės sutikimą (CPK 176 straipsnio 1 dalis, 185 straipsnis). Atsakovės, kaip nuomotojos, leidimas ieškovei atlikti Patalpų pagerinimus buvo abstraktaus pobūdžio, tačiau aptariamu atveju aišku, kokius pagerinimus leista atlikti. Tai yra pagrindas konstatuoti esant antrąją patalpų pagerinimo išlaidų atlyginimo sąlygą – nuomotojos sutikimą, kad nuomininkė atliktų Patalpų pagerinimus.

42. Ieškovė, reikalaudama nuomotų Patalpų pagerinimo išlaidų, pateikė dokumentus, patvirtinančius Patalpų remontui turėtų išlaidų dydį (t. 1, b. l. 97-186; t. 3, b. l. 11-156). Darytina išvada, kad yra trečioji Patalpų pagerinimo išlaidų atlyginimo sąlyga.

Žemesnės instancijos teismas

43. Tačiau atkreiptinas dėmesys į tai, kad dalis ieškovės prašomų priteisti išlaidų yra sumokėta ne ieškovės VšĮ „Regnum“, bet kitų asmenų lėšomis. Teismo proceso metu ieškovė nepateikė į bylą įrodymų, kad ji turi reikalavimo teisę prašyti priteisti ir tas Patalpų išlaidas, kurios padengtos kitų asmenų lėšomis (įrodymų, kad asmenys, sumokėję už VšĮ „Regnum“ perleido savo reikalavimo teises ieškovei). Dėl to nagrinėjamoje byloje gali būti sprendžiamas tik tų išlaidų, kurias sumokėjo VšĮ „Regnum“ savo lėšomis, atlyginimo klausimas. Be to, iš dalies pateiktų įrodymų nėra galimybės identifikuoti, kokiam objektui buvo įsigytos tam tikros medžiagos, kokiame objekte atlikti tam tikri darbai. Šios aplinkybės reikšmingos vertinant, ar ieškovės pateikti įrodymai pagrindžia jos reikalaujamas išlaidas visa apimtimi (CPK 176 straipsnio 1 dalis).

44. Ketvirtoji sąlyga, būtina ieškovės reikalavimui dėl ginčo Patalpų pagerinimo išlaidų atlyginimo tenkinti – įstatymų ar šalių sutarties nenustatyta kitokių šių išlaidų atlyginimo taisyklių. Ginčo šalių sudarytos Nuomos sutarties 4.8 punkte nustatyta, kad, atlaisvindamas Patalpas, Nuomininkas turi teisę pasiimti savo lėšomis atliktus patalpų pagerinimus, jeigu jie atskiriami be žalos išsinuomotoms Patalpoms (įranga, baldai, šviestuvai ir pan.); jeigu Nuomininko atlikti pagerinimai neatskiriami be žalos išsinuomotoms patalpoms, jie paliekami Nuomotojui ir Nuomotojas jų vertės Nuomininkui neatlygina, jeigu Šalys nėra susitarusios kitaip. Tokia sąlyga reiškia, kad, sudarydamos 2015 m. balandžio 10 d. Nuomos sutartį, šalys sulygo, jog, pasibaigus sutartiniams Patalpų nuomos santykiams, ieškovės turės teisę pasiimti jos lėšomis atliktus pagerinimus, kurie atskirimai nepadarant žalos Patalpoms, tuo tarpu pagerinimai, kurie neatskiriami be žalos Patalpoms, liks atsakovei neatlygintinai, jeigu šalys nesudarys kitokio susitarimo.

45. Pažymėtina tai, kad ieškovės VšĮ „Regnum“ vadovė, duodama paaiškinimus tiek 2019 m. kovo 13 d., tiek 2019 m. gegužės 6 d. teismo posėdyje, pripažino, jog Nuomos sutarties sąlygas, tarp jų – 4.8 punktą, skaitė. Nuo Nuomos sutarties sudarymo 2015 m. balandžio 10 d. iki jos vienašalio nutraukimo atsakovės iniciatyva 2017 m. rugsėjo 14 d. ieškovė neginčijo 4.8 punkte įtvirtintos sąlygos dėl Patalpų pagerinimo išlaidų atlyginimo, taip pat nesiekė jos pakeisti, nors kitos sutarties sąlygos buvo keistos (pvz., 2015 m. rugsėjo 10 d. (t. 1, b. l. 20-22).

46. Teismo proceso metu ieškovė įrodinėjo, kad, sudarant Nuomos sutartį, su atsakovės atstove buvo kalbėta dėl investicijų kompensavimo, ji nurodžiusi, jog dėl to bus tariamasi vėliau, kai bus aiški investicijų apimtis. Atsakovė laikosi pozicijos, kad šalys susitarė nekompensuoti ieškovės išlaidų Patalpoms remontuoti, ir tokį susitarimą patvirtina tai, jog, sudarius Nuomos sutartį, atsižvelgiant į būtinybę suremontuoti Patalpas, ieškovė šešis mėnesius buvo atleista nuo nuomos mokesčio mokėjimo, be to, ieškovė ketino Patalpose vykdyti veiklą 10 metų ir planavo, kad per šį laikotarpį investicijos bei nuomos mokesčio išlaidos atsipirks.

47. Pažymėtina tai, kad byloje nėra rašytinių įrodymų, kurie tiesiogiai patvirtintų ieškovės nurodomą šalių susitarimą vėliau spręsti Patalpoms gerinti ieškovės turėtų išlaidų (jų dalies) kompensavimo klausimą. Teismo proceso metu nepateikta rašytinių duomenų, kad Nuomos sutarties sudarymo ar jos galiojimo metu būtų vykusios šalių derybos dėl ieškovės į Patalpų gerinimą investuotų lėšų (jų dalies) kompensavimo, kad ieškovė, kaupiantis nuomos mokesčio skolai, būtų kreipusis į atsakovę su prašymu atsižvelgti į jų žodinį susitarimą dėl Patalpų remonto išlaidų pasidalijimo ir įskaityti šių išlaidų dalį nuomos mokesčio skolai dengti.

48. Civiliniame procese galiojant rungimosi principui, būtent ieškovei, besiremiančiai aptariamo žodinio susitarimo buvimu, tenka pareiga pateikti pakankamai leistinų įrodymų tokiam susitarimui patvirtinti (CPK 12, 178 straipsniai, 176 straipsnio 1 dalis).

49. Grįsdama susitarimo su atsakove dėl Patalpų pagerinimui investuotų lėšų atlyginimo buvimą, ieškovė dublike, be kita ko, rėmėsi VšĮ „Regnum“ vadovės 2017 m. balandžio 29 d. elektroniniu laišku atsakovei, kuriame nurodyta: „Taip pat reikėjo įtraukti į sutartį investicijų pasidalijimą – mes praktiškai nuo nulio įrengėme Jums pastatą, 100 procentų pagerinome jo būklę, kuris neabejotinai būtų stovėjęs iki šiol neišnuomotas, nes niekas taip nerizikuotų“ (t. 2, b. l. 75). Tačiau pažymėtina tai, kad, analizuojant visą elektroninio laiško turinį ir vertinant jame išdėstytas aplinkybes kitų byloje esančių duomenų kontekste, nėra pagrindo sutikti su ieškovės dublike pateiktu šio laiško aiškinimu ir nėra pagrindo pripažinti, jog ginčo šalys buvo susitarusios dėl ieškovės išlaidų, atliekant Patalpų remonto ir įrengimo darbus, atlyginimo (CPK 176 straipsnio 1 dalis, 185 straipsnis).

50. Aptariamame 2017 m. balandžio 29 d. elektroniniame laiške, kuriuo VšĮ „Regnum“ reagavo į UAB „Gembinė“ kreipimąsi į teismą, prašant priteisti nuomos mokesčio skolą, be kita ko, nurodyta: „Dabar suprantame klaidą, kurią padarėme pasirašydami sutartį – reikėjo pažymėti joje, kad mokėjimus pradėsime tik tada, kai surinksime ne mažiau nei 3 vaikų grupes, t. y. 45 vaikus. Nes iki šio skaičiaus einame į minusą mokant tokią didelę nuomą nepalankioje šiai veiklai vietoje. Taip pat reikėjo įtraukti į sutartį investicijų pasidalijimą – mes praktiškai nuo nulio įrengėme Jums pastatą, 100 procentų pagerinome jo būklę, kuris neabejotinai būtų stovėjęs iki šiol neišnuomotas, nes niekas taip nerizikuotų. O aš patikėjau Balsių pirmininko žodžiais, kad aplinkui yra beveik 1000 vaikų be darželio, tai pagalvojau, kad verta rizikuoti, nes kokį 100 vaikų neabejotinai rasim. Investuodama aš asmeniškai ėmiau paskolą ir dabar turiu problemų ją grąžinant, nes neturime pajamų iš šio objekto. O jūsų tikslas dabar, matyt, atgauti įrengtą pastatą ir toliau mėginti juo naudotis. Nelabai pavyks jį įrengtą atgauti, nes, jei jūs neisite į kompromisą ir neatšauksite teismo proceso, mes atstatysime pastatą į buvusią pradinę padėtį, išmontuosime visą įrangą, nes tai kainuos pigiau, nei Jums mokėti nuomą kiekvieną mėnesį“. Šiame laiške taip pat nurodyta: „<...Per daug investavome, pasitikėdami perspektyva...>“, „<...bankrutuoti reikėjo jau pradžioje veiklos...>, <...Pasirašydamos sutartį, rizikavo abi pusės – mes, nes negalėjome numatyti klientų trūkumo, esant darželių stygiui, Jūs – nes susisiejote su mumis ir tapote priklausomi nuo mūsų sėkmės ar nesėkmės...>, „...<Jei paaiškėjo, kad kol kas verslas sunkiai vyksta, planuotų srautų nėra, reikia daryti kompromisus ir padėti vieni kitiems...>, „<...Įsivaizduokite, mes dar negrąžinome skolų už įrengimą darbų vykdytojui 10 000 Eur ir šilumininkams 5000 Eur. Jie kantriai laukia, nedidindami sumų jau 1,5 metų. O Jūs, faktiškai iš oro, nieko neveikdami, tik atidavę nenaudojamas patalpas įrengti savo rizika ir naudotis, teikiate teismams išieškodami visus papildomus delspinigius ir t. t....>, <...Netapsite visiškai laimingais išplėšę visus pagal sutartį suderėtus pinigus, nes paimsite juos ne iš mūsų, o iš minusinio verslo. Suklydome, tad reikia žmogiškumo atitinkamai reaguoti į situaciją, etiško verslo pagrindais, o ne tapti sutartiniais robotais...> (t. 2, b. l. 127-128).

Žemesnės instancijos teismas

51. Pažymėtina, kad šiame ilgame laiške nė karto neužsiminta apie šalių susitarimą dėl VšĮ „Regnum“ Patalpų remontui ir įrengimui investuotų lėšų dalies kompensavimo, neprašyta įskaityti investuotų lėšų dalį nuolat augančiai nuomos mokesčio skolai dengti. Laiške ieškovės vadovė pripažįsta, kad buvo per daug investuota, pasitikint perspektyva, jog pavyks greitai surinkti Balsių bendruomenės pirmininko žadėtą skaičių vaikų, tačiau suklysta. Atkreiptinas dėmesys į tai, kad ieškovės vadovė prašė atsakovės žmogiškai reaguoti į situaciją, vadovautos etiško verslo principais, tačiau nepriminė apie žodinį susitarimą dėl Patalpų remontui investuotų lėšų pasidalijimo. Pabrėžtina tai, kad, siūlydama keisti Nuomos sutarties sąlygas dėl nuomos mokesčio ir galimą nuomos mokesčio skolos grąžinimo tvarką, šiame laiške VšĮ „Regnum“ vadovė nurodė, jog, nepasiekus susitarimo, VšĮ „Regnum“ nutrauks sutartį, išmontuos bei išsiveš visus savo įrenginius, atlaisvins Patalpas. Nėra jokios užuominos apie susitarimą išspręsti į Patalpas investuotų lėšų pasidalijimo klausimą.

52. Duodama paaiškinimus 2019 m. kovo 13 d. teismo posėdyje, ieškovės VšĮ „Regnum“ direktorė, teismo paklausta, kaip ryžosi tokioms didelėms investicijoms, remontuojant Patalpas, nurodė, jog 2014-2015 metais Vilniuje labai stigo vaikų darželių, meras skatino steigti privačius, skyrė tam lėšų; ieškovės vadovės teigimu, ji, atliko tam tikrą rinkos tyrimą, buvo susitikusi su Balsių bendruomenės pirmininku, kuris nurodė, jog darželio laukia apie 800 vaikų. Ieškovės vadovė pažymėjo, kad, sudarydama Nuomos sutartį dešimčiai metų, skaičiavo, jog investicijos atsipirks per septynerius metus, jeigu darželį lankys apie 130 vaikų, o mažiausiai – 100 (2019 m. kovo 13 d. teismo posėdžio garso įrašas). Duodama papildomus paaiškinimus 2019 m. gegužės 6 d. teismo posėdyje, ieškovės direktorė nurodė, kad prieš sudarydama Nuomos sutartį žinojo, jog reikės atlikti didelį remontą savo lėšomis, bet tikėjosi susitarti, kad, pavyzdžiui, nereikės mokėti nuomos mokesčio. Ieškovės vadovė taip pat pažymėjo, kad vertino remonto išlaidų atsiperkamumą, buvo planuota, jog per septynerius metus turėtų atsipirkti, jeigu darželį lankys 80-90 vaikų (2019 m. gegužės 6 d. teismo posėdžio garso įrašas).

53. Aptartų bylos duomenų apie ginčo šalių veiksmus tiek iki Nuomos sutarties sudarymo, tiek jos vykdymo metu analizė teikia pagrindą daryti išvadą, kad ginčo šalys nesitarė dėl ieškovės investuotų Patalpoms gerinti išlaidų atlyginimo, šias išlaidas ieškovė tikėjosi padengti iš vaikų darželio veiklos, kurią ginčo Patalpose planavo vykdyti mažiausiai 10 metų (CPK 176 straipsnio 1 dalis, 185 straipsnis). Tokią išvadą, be kita ko, patvirtina tai, jog atsakovė, žinodama apie ieškovės atliekamus Patalpų remonto ir įrengimo darbus, domėjosi tik tuo, ar ieškovė ne per ilgai juos vykdo (nes šalių buvo sutarta už Patalpų remonto laikotarpį neskaičiuoti nuomos mokesčio), tačiau nesiaiškino nei remonto darbų apimties, nei kainų, kadangi jai tai buvo neaktualu – šie darbai buvo atliekami ieškovės lėšomis ir rizika, galiojant Nuomos sutarties 4.8 punkto nuostatai. Būtent taip ginčo situaciją paaiškino ir apklausta kaip liudytoja UAB „Gembinė“ darbuotoja E. M., tiesiogiai bendravusi su ieškovės atstovais tiek derantis dėl Nuomos sutarties sudarymo, tiek šios sutarties vykdymo metu, taip pat sprendžiant su sutarties nutraukimu susijusius klausimus (2019 m. gegužės 6 d. teismo posėdžio garso įrašas).

54. Išanalizavus ir įvertinus byloje esančių duomenų visumą, darytina išvada, kad ginčo šalys nustatė, jog ieškovės, kaip Patalpų nuomininkės, atliktų pagerinimų, kurių negalima atskirti be žalos nuomotoms Patalpoms, išlaidos ieškovei nebus atlygintos, jeigu šalys nesusitars kitaip (CPK 176 straipsnio 1 dalis, 185 straipsnis). Nenustačius, kad ginčo šalys būtų susitarusios dėl ieškovės išlaidų, patirtų gerinant iš atsakovės išsinuomotas Patalpas, kompensavimo, nėra ketvirtos sąlygos, būtinos ieškovės reikalavimui priteisti iš atsakovės Patalpų pagerinimo išlaidas tenkinti (CK 6.501 straipsnio 1 dalis).

55. Nagrinėjamu atveju grindinio šildymo sistemos įrengimas, inžinerinių tinklų sutvarkymas, už kuriuos ieškovė sumokėjo 25 100 Eur, vėdinimo sistemos įrengimas, už kurį sumokėta 15 147 Eur, santechnikos sutvarkymas, už kurį sumokėta 9318,50 Eur, grindų įrengimas, kuriam išleista 14 278 Eur, elektros instaliacijos, priešgaisrinės sistemos sutvarkymas yra neatskirimai Patalpų pagerinimai, kurie, remiantis Nuomos sutarties 4.8 punktu, paliekami atsakovei ir ji neturi pareigos atlyginti jų vertės.

56. Kartu atkreiptinas dėmesys į tai, kad, bylos duomenimis, Patalpų geoterminio šildymo sistemos ieškovė iki galo neįrengė, Patalpos šildomos elektra (t. 5, b. l. 169, 179). Teismo vertinimu, nebaigtas įrengti geoterminis šildymas negali būti laikomas Patalpų pagerinimu. Ieškovė nepateikė į bylą įrodymų, kad ta geoterminio šildymo sistemos dalis, kuri įrengta, pagerino Patalpų technines savybes, padidino Patalpų naudingumą, vertę (CPK 12, 178 straipsniai).

57. Ieškovės nurodyti remonto darbai, kuriems išleista 41 732,80 Eur, vertintini kaip Patalpų einamojo remonto darbai, siekiant pritaikyti patalpas norimai vykdyti vaikų darželio veiklai. Pagal Nuomos sutarties 2.2.3 punktą ieškovė, kaip nuomininkė, įsipareigojo Patalpų einamojo remonto darbus atlikti savo lėšomis. Dėl to remonto darbams išleistos 41 732,80 Eur sumos atsakovė neturi pareigos atlyginti kaip Patalpų pagerinimo išlaidų. Kartu atkreiptinas dėmesys į tai, kad už nurodytų darbų dalį mokėta ne VšĮ „Regnum“ (t. 1, b. l. 163-166), į bylą nepateikta įrodymų, jog ieškovei yra perleista teisė reikalauti šių išlaidų dalies.

58. Išdėstytų motyvų pagrindu ieškinio reikalavimas dėl Patalpų pagerinimų, kurių negalima atskirti be žalos patalpoms, išlaidų atlyginimo, atmestinas.

Dėl Patalpų pagerinimų, kurie gali būti atskirti be žalos patalpoms, vertės atlyginimo

59. Jau nurodyta, kad pagal Nuomos sutarties 4.8 punktą, atlaisvindama patalpas, ieškovė VšĮ „Regnum“ turi teisę pasiimti savo lėšomis atliktus patalpų pagerinimus, jeigu jie atskiriami be žalos išsinuomotoms patalpos (įranga, baldai, šviestuvai ir pan.). Taigi, vadovaujantis šia ginčo šalių sulygta sąlyga, ieškovė neabejotinai turi teisę pasiimti tokio pobūdžio pagerinimus, kurių atskyrimas nepadarys žalos Patalpoms. Nuomos sutarties 4.8 punkte pateiktas pavyzdinis tokio pobūdžio daiktų sąrašas: įranga, baldai, šviestuvai.

60. Bylos duomenimis, iš atskiriamų pagerinimų ieškovei 2019 m. vasario 22 d. materialiojo turto perdavimo-priėmimo aktu grąžinta tik virtuvės įranga, įvertinta ieškovės įsigijimo verte – 12 716,05 Eur. Ieškovė atsisakė šios ieškinio dalies. 2019 m. gegužės 6 d. teismo posėdyje ieškovės VšĮ „Regnum“ vadovė nurodė, kad pasiėmė virtuvės įrangą ir daiktus iš sandėlio, gali pasiimti, bet dar nepasiėmė, stebėjimo kameras, taip pat išsimontuos lauko tvoras ir vaikų žaidimų aikštelės įrenginius (2019 m. gegužės 6 d. teismo posėdžio garso įrašas). Kiti daiktai, kuriuos ieškovė pradiniame ieškinyje (t. 1, b. l. 8) nurodė pasiimsianti kaip atskiriamus be žalos nuomotoms Patalpoms, ieškovei negrąžinti, taip pat nekompensuota jų vertė.

61. Ginčo Patalpose veikiančio vaikų darželio veikloje naudojamo VšĮ „Regnum“ lėšomis įsigyto turto kompensavimo ieškovė siekė 2018 m. gruodžio 28 d. raštu kreipdamasi į dabartinę Patalpų savininkę Vilniaus miesto savivaldybę, tačiau ši 2019 m. sausio 24 d. rašte nurodė, jog Vilniaus miesto savivaldybė, įsigydama nuosavybėn Patalpas, jas perėmė vientisas, su visa jose buvusia įranga bei pagerinimais, pritaikytas vaikų darželio veiklai vykdyti, ir specialių sąlygų, numatančių Patalpų sudedamųjų dalių atskyrimo galimybę, nenustatyta nei Patalpų pirkimo-pardavimo sutartyje, nei perdavimo-priėmimo akte (t. 4, b. l. 77).

62. Teismas pažymi, kad trečiasis asmuo Vilniaus miesto savivaldybė teisingai nurodė, jog pagal ginčo Patalpų pirkimo-pardavimo sutartį Savivaldybė neturi prievolės grąžinti ieškovei Patalpose esančius pagerinimus, kurie gali būti atskirti be žalos Patalpoms, arba kompensuoti jų vertę. Trečiojo asmens ir ieškovės nesieja prievoliniai santykiai, todėl pagerinimų grąžinimo ar kompensavimo ieškovei pareigos jis neturi. Tačiau, vadovaujantis ieškovės ir atsakovės sudarytos Nuomos sutarties 4.8 punkto nuostata dėl pagerinimų, kurie atlikti ieškovės lėšomis ir gali būti atskirti be žalos Patalpoms, ieškovė turi reikalavimo teisę į atsakovę. Jeigu ieškovė jos lėšomis atliktų atskiriamų Patalpų pagerinimų neturi galimybės pasiimti dėl to, jog atsakovė nurodyto pobūdžio pagerinimus perleido kartu su Patalpomis trečiojo asmens Vilniaus miesto savivaldybės nuosavybėn, tai ieškovė turi teisę iš atsakovės reikalauti tokių pagerinimų piniginės vertės.

63. Nagrinėjamos bylos aspektu pabrėžtina tai, kad teismas, siekdamas visapusiškai ir objektyviai išspręsti šalių ginčą dėl nuomotų Patalpų pagerinimo išlaidų atlyginimo, 2019 m. balandžio 2 d. nutartimi atnaujino bylos nagrinėjimą iš esmės ir, be kita ko, pasiūlė ieškovei detalizuoti, kokie konkretūs jos atlikti Patalpų pagerinimai gali būti atskirti be žalos nuomotoms Patalpoms, o kokie pagerinimai – neatskiriami, nepadarant žalos ginčo Patalpoms, be to, konkrečiai įvardyti tiek atskiriamų, tiek neatskiriamų Patalpų pagerinimų vertę.

64. Ieškovė pateikė jos pasitelkto statybų srities specialisto T. M. išvadą, kuria remdamasi nurodė, kad visų VšĮ „Regnum“ atliktų Patalpų pagerinimo darbų negalima atskirti be žalos Patalpoms (t. 5, b. l. 98-99, 100-104).

65. Teismo vertinimu, tam tikri ieškovės atlikti ginčo Patalpų pagerinimai savo esme yra atskiriami, nepadarant žalos Patalpoms. Pavyzdžiui, Patalpose įrengti šviestuvai, sanitarinių mazgų įranga, kai kurie kiti neintegruoti daiktai. Nepaisant to, kad, išmontavus nurodytus daiktus, liktų tam tikros angos, tai nepadarytų žalos Patalpoms, nes vietoje ieškovės nupirktų šviestuvų gali būti pakabinti kiti, sanitariniuose mazguose esanti dušų įranga, kriauklės, klozetai taip pat gali būti pakeisti kitais analogiško pobūdžio, matmenų daiktais.

66. Teismo jau nurodyta, kad ta aplinkybė, jog atsakovė UAB „Gembinė“ pardavė trečiajam asmeniui Vilniaus miesto savivaldybei ginčo Patalpas su visa ieškovės lėšomis nupirkta įranga kaip kompleksą, savo esme atskiriamų be žalos Patalpoms daiktų nepadaro neatskiriamais. Jeigu tokių daiktų negali atskirti dėl atsakovės UAB „Gembinė“ ir trečiojo asmens Vilniaus miesto savivaldybės sudarytos Patalpų pirkimo-pardavimo sutarties sąlygų, įtvirtinančių, jog Patalpos parduotos su visa jose esančia įranga vaikų darželio veiklai, tai tokia sąlyga neatima iš ieškovės, kuri nėra šios Patalpų pirkimo-padavimo sutarties šalis, teisės reikalauti pagal savo esmę atskiriamų pagerinimų iš atsakovės UAB „Gembinės“ jų sudarytos Nuomos sutarties 4.8 punkto pagrindu. Jau pasisakyta, kad tuo atveju, jeigu atsakovė UAB „Gembinė“ dėl Patalpų pirkimo-pardavimo sutartimi prisiimtų įsipareigojimų Vilniaus miesto savivaldybės atžvilgiu negali grąžinti ieškovei atskiriamų pagerinimų, tai jai tenka pareiga kompensuoti tokių pagerinimų vertę pinigais.

67. Kartu teismas pažymi, kad nagrinėjama byla yra dispozityvaus pobūdžio, joje teismas neturi aktyvaus vaidmens, negali savo iniciatyva rinkti įrodymų. Atkreiptinas dėmesys į tai, kad teismo proceso metu ieškovė naudojosi kvalifikuota teisine pagalba. Teismas, atnaujindamas bylos nagrinėjimą iš esmės, pasiūlė ieškovei išdėstyti savo poziciją dėl atskiriamų ir neatskiriamų pagerinimų, pateikiant duomenis dėl jų vertės. Ieškovei, pasikonsultavusiai su jos pasirinktu statybų srities specialistu, išreiškus poziciją, kad visi VšĮ „Regnum“ atlikti pagerinai yra neatskiriami be žalos Patalpoms, teismas negalėjo ieškovei nurodyti, jog tam tikri pagerinimai visgi yra atskiriami. Nagrinėjamo byloje teismas neturi pagrindo savo iniciatyva nustatinėti, kurie iš ieškovės atliktų pagerinimų savo esme atskiriami, ir spręsti dėl jų vertės (atsižvelgiant į tai, kad ieškovė VšĮ „Regnum“ pati daugiau kaip dvejus metus naudojosi pagerintomis Patalpomis, taigi atskiriami daiktai yra tam tikra dalimi nusidėvėję). Toks teismo elgesys dispozityvioje byloje priešingos šalies galėtų būti įvertintas kaip šališkas, reiškiantis „advokatavimą“ ieškovei.

68. Nurodytų argumentų pagrindu, ieškovei nepateikus įrodymų apie pagerinimus, kurie gali būti atskirti, nepadarant žalos nuomotoms Patalpoms, ir tokių pagerinimų vertę tuo metu, kai ieškovė baigė vykdyti vaikų darželio veiklą ginčo Patalpose, nėra pagrindo priteisti jai patalpų pagerinimų, atskiriamų be žalos Patalpoms, vertės (CPK 12, 178 straipsniai, 176 straipsnio 1 dalis).

69. Kartu pažymėtina tai, kad ieškovė, padidindama ieškinio reikalavimus daiktų, kuriuos pradiniame ieškinyje nurodė išsinešianti, kaip atskiriamus, nepadarant žalos Patalpoms, įsigijimo išlaidomis, šioms išlaidoms pagrįsti pateikė daug prekių įsigijimo dokumentų. Iš kai kurių dokumentų kurių negalima identifikuoti, ar juose nurodyti daiktai sumontuoti būtent nuomotose Patalpose. Be to, už dalį pridėtuose pirkimo dokumentuose įvardytų daiktų sumokėta ne VšĮ „Regnum“, bet kitų asmenų, tačiau į bylą nepateikta įrodymų apie ieškovei perleistą teisę reikalauti nurodytų daiktų įsigijimo išlaidų. Pažymėtina ir tai, kad ieškovė, reikalaudama atskiriamų be žalos Patalpoms pagerinimų, turėjo pateikti įrodymus apie tokių pagerinimų vertę tuo metu, kai ieškovė baigė veiklą Patalpose, nes daugiau kaip dvejus metus daiktai buvo naudojami, taigi jų vertė negali būti automatiškai nustatoma pagal įsigijimo kainą. Atnaujinus bylos nagrinėjimą iš esmės, 2019 m. balandžio 2 d. nutartyje ieškovei siūlyta pateikti duomenis apie pagerinimų vertę, tačiau šiuo pasiūlymu nepasinaudota.

70. Akivaizdu, kad ieškovės turėtos Patalpų kadastrinių matavimų išlaidos (260 Eur) nėra Patalpų pagerinimo išlaidos, todėl reikalavimas priteisti šias išlaidas ieškinyje nurodytu pagrindu – aiškiai nepagrįstas.

71. Apibendrinant išdėstytus motyvus, ieškinys atmestinas kaip neįrodytas visa apimtimi (CPK 12, 178 straipsniai, 176 straipsnio 1 dalis, 185 straipsnis).

Dėl atsakovės patirtų bylinėjimosi išlaidų atlyginimo

72. Atmetus ieškinį, atsakovė turi teisę reikalauti teismo proceso metu patirtų bylinėjimosi išlaidų atlyginimo (CPK 93 straipsnio 1 dalis, 98 straipsnio 1 dalis).

73. Spręsdamas dėl prašomų atlyginti teisinės pagalbos išlaidų pagrįstumo ir šių išlaidų dydžio, teismas vadovaujasi CPK 98 straipsnio 2 dalyje, Lietuvos advokatų tarybos 2004 m. kovo 26 d. nutarimu ir Lietuvos Respublikos teisingumo ministro 2004 m. balandžio 2 d. įsakymu Nr. IR-85 patvirtintose Rekomendacijose dėl civilinėse bylose priteistino užmokesčio už advokato ar advokato padėjėjo teikiamą teisinę pagalbą (paslaugas) maksimalaus dydžio (nuo 2015 m. kovo 20 d. galiojanti Rekomendacijų redakcija) 2 punkte įtvirtintais kriterijais, atsižvelgia į Rekomendacijose nurodytus rekomendacinius maksimalius užmokesčio dydžius, bylos sudėtingumą (2.1 punktas), teisinių paslaugų kompleksiškumą, specialių žinių reikalingumą (2.2 punktas), sprendžiamų teisinių klausimų naujumą (2.7 punktas), šalių elgesį proceso metu (2.8 punktas), advokato darbo laiko sąnaudas (2.9 punktas).

74. Pagal Rekomendacijų 7, 8.2, 8.3, 8.16, 8.18, 8.19, 8.20 punktų nuostatas maksimalus atlygis už atsiliepimo į ieškinį parengimą – 2,5, už dubliuką, tripliką – 1,5, už kitą dokumentą, kuriame pareikštas prašymas, reikalavimas, atsikirtimai ar paaiškinimai – 0,4, už kitų, nei nurodyta Rekomendacijų 8.16 punkte, dokumentų, susijusių su atstovavimu bylų procese parengimą – 0,1, už kiekvieną paklausimą, renkant bylai reikalingus įrodymus – 0,01, už vieną teisinių konsultacijų, atstovavimo teisme, pasirengimo teismo ar parengiamajam posėdžiui, kitų teisinių paslaugų teikimo valandą – 0,1 Lietuvos statistikos departamento skelbiamo užpraėjusio ketvirčio vidutinio mėnesinio bruto darbo užmokesčio šalies ūkyje.

75. Nagrinėjama byla vertintina kaip sudėtinga tiek byloje nustatinėtinų faktinių šalių ginčo aplinkybių, tiek spręstinų teisės klausimų aspektu.

76. Atsakovė pateikė įrodymus, kad turėjo 1200 Eur už advokatės Renatos Janušytės teisines paslaugas, parengiant procesinis dokumentus, atstovaujant teismo posėdžiuose, taip pat susipažinimą su Nekilnojamojo turto vertinimo ataskaita, 2019 m. vasario 25 d. prašymo prijungti papildomus įrodymus parengimą. Išlaidos už teisinę pagalbą patirtos (advokatei sumokėta) 2018 m. rugpjūčio 23 d. ir 2019 m. vasario 26 d., t. y. 2018 m. IV ketvirtį ir 2019 m. I ketvirtį ketvirčiais. Atitinkamai užpraėjusio, t. y. 2018 m. II ketvirčio, vidutinis mėnesinis bruto darbo užmokestis šalies ūkyje – 926,70 Eur, 2018 m. III ketvirčio vidutinis mėnesinis bruto darbo užmokestis šalies ūkyje – 935,70 Eur.

77. Įvertinus tai, kad atsakovės advokatė parengė atsiliepimą į ieškinį, tripliką, kelis prašymus dėl įrodymų pateikimo, 2019 m. balandžio 12 d. rašytinius paaiškinimus, atstovavo atsakovei 2018 m. gruodžio 12 d., 2019 m. vasario 4 d., 2019 m. kovo 13 d. teismo posėdžiuose, kurių bendra trukmė – 3 val. 15 min., atsakovės patirtos 1200 Eur dydžio išlaidos pripažintinos pagrįstomis visa apimtimi.

78. Atnaujinus bylos nagrinėjimą iš esmės, atsakovė pasitelkė dar vieną advokatą ir pateikė įrodymus, kad už advokato Renaldo Baliūčio teisines paslaugas turėjo 1000 Eur išlaidų (už prašymų, rašytinių paaiškinimų parengimą, atstovavimą teismo posėdyje) (t. 6, b. l. 68-70). Išlaidos už teisinę pagalbą patirtos (advokatui sumokėta) 2019 m. balandžio 15 d., t. y. 2019 m. II ketvirtį. Užpraėjusio, t. y. 2018 m. IV ketvirčio, vidutinis mėnesinis bruto darbo užmokestis šalies ūkyje – 970,30 Eur.

79. Šis atsakovės atstovas padėjo surinkti atsakovei naujų įrodymų, parengdamas paklausimus dėl įrodymų gavimo, parengė 2019 m. balandžio 29 d., 2019 m. gegužės 3 d., 2019 m. gegužės 17 d., 2019 m. birželio 10 d. prašymus dėl bylos pildymo naujais įrodymais, atstovavo atsakovei 2019 m. gegužės 6 d., 2019 m. birželio 28 d. teismo posėdžiuose, kurių bendra trukmė – 4 val. 30 min.

80. Įvertinus atsakovės antrajam atstovui sumokėtas sumas pagal pirmiau aptartus kriterijus, pagal Rekomendacijų nuostatas apskaičiuotus atlygintinų išlaidų dydžius, pripažintina, kad už šio atstovo suteiktas teisines paslaugas patirtų 1000 Eur dydžio išlaidų suma yra pagrįsta visa apimtimi.

81. Apibendrinant išdėstytus argumentus, iš ieškovės atsakovės naudai priteistina 2200 Eur bylinėjimosi išlaidoms atlyginti (CPK 93 straipsnio 1 dalis, 98 straipsnis).

Dėl atidėto žyminio mokesčio

82. Vilniaus apygardos teismas 2018 m. liepos 19 d. ir 2018 m. gruodžio 6 d. nutartimis tenkinti ieškovės prašymai atidėti žyminio mokesčio sumokėjimą iki teismo sprendimo priėmimo (CPK 84 straipsnis).

83. Atmetus ieškovės ieškinį dėl 130 496,61 Eur turto pagerinimo išlaidų priteisimo, iš ieškovės į valstybės biudžetą priteistina 1953,72 Eur žyminio mokesčio, kuris turėjo būti sumokėtas už tokio dydžio reikalavimą.

84. Iš ieškovės į valstybės biudžetą taip pat priteistina 10,92 Eur procesinių dokumentų įteikimo išlaidų (CPK 88 straipsnio 1 dalies 3 punktas, 96 straipsnis).

85. Apibendrinant., iš ieškovės į valstybės biudžetą priteistina iš viso 1964,64 Eur bylinėjimosi išlaidų (CPK 96 straipsnis).

Rezoliucinė dalis

Vadovaudamasis Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 140 straipsniu, 293 straipsnio 4 punktu, 93, 98, 268, 270, 307 straipsniais,

nusprendžia:

priimti ieškinio dalies dėl 12 716,05 Eur pagerinimo išlaidų priteisimo atsisakymą ir šią bylos dalį nutraukti.

Atmesti ieškinį.

Priteisti iš ieškovės viešosios įstaigos „Regnum“ (juridinio asmens kodas 222243010) atsakovės uždarosios akcinės bendrovės (juridinio asmens kodas 123796422) naudai 2200 Eur bylinėjimosi išlaidų.

Priteisti iš ieškovės viešosios įstaigos „Regnum“ (juridinio asmens kodas 222243010) į valstybės biudžetą 1953,72 Eur žyminio mokesčio, kurio mokėjimas buvo atidėtas, ir 10,92 Eur procesinių dokumentų įteikimo išlaidų, iš viso – 1964,64 Eur bylinėjimosi išlaidų. Nurodytą sumą sumokėti į Valstybinės mokesčių inspekcijos prie Lietuvos Respublikos finansų ministerijos sąskaitą Nr. LT24 7300 0101 1239 4300, AB banke „Swedbank“, įmokos kodas 5660. Mokėjimo kvitą būtina pateikti Vilniaus apygardos teismui.

Šis sprendimas per 30 dienų nuo jo priėmimo dienos gali būti skundžiamas apeliaciniu skundu Lietuvos apeliaciniam teismui, paduodant skundą per Vilniaus apygardos teismą.

Teisėja Laima Ribokaitė