- Teismas
- Kauno apylinkės teismas
- Dokumentas
- Sprendimas
- Data
- 2019-04-09
- Bylos Nr.
- e2-133-375/2019
- Teisminio proceso Nr.
- 2-69-3-05503-2018-4
- Bylos rūšis
- civilinė byla
- Teisėjas
- Irena Poderienė
- Ieškovas
- uždarosios akcinės bendrovės „MIESTO NT“
- Atsakovas
- Kauno miesto savivaldybės
- Trečiasis asmuo
- Valstybės įmonės Registrų centras
viešame teismo posėdyje žodinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovės uždarosios akcinės bendrovės „MIESTO NT“ patikslintą ieškinį atsakovei Kauno miesto savivaldybei dėl išlaidų, reikalingų parduoto turto trūkumams pašalinti, priteisimo, trečiasis asmuo Valstybės įmonė Registrų centras.
Aprašomoji dalis
Teismas nustatė:
I. Reikalavimų ir atsikirtimų santrauka
Ieškovė uždaroji akcinė bendrovė (toliau ir – UAB) „MIESTO NT“ patikslintu ieškiniu (el. b. 2 t., b. l. 93–98) prašo priteisti iš atsakovės Kauno miesto savivaldybės 4 505,58 Eur išlaidų, reikalingų parduoto nekilnojamojo turto trūkumams pašalinti, 5 proc. dydžio metines procesines palūkanas nuo bylos iškėlimo teisme dienos iki teismo sprendimo visiško įvykdymo ir patirtas bylinėjimosi išlaidas.
Ieškovė ieškinio reikalavimus grindė tuo, kad ieškovė dalyvavo atsakovės organizuotame nekilnojamojo turto aukcione, kurio metu buvo pardavinėjamas butas, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), bendras plotas 36,08 kv. m., adresas (duomenys neskelbtini), Kaunas (toliau ir – ginčo butas). Prisiregistravus dalyvauti aukcione, ieškovei buvo pateiktas išrašas iš Nekilnojamojo turto registro, iš kurio buvo matyti, kad ginčo bute yra šios komunikacijos – komunalinis vandentiekis, komunalinis nuotekų šalinimas ir gamtinės dujos. Ieškovė nurodo, kad informacija, esanti oficialiame dokumente – išraše iš Nekilnojamojo turto registro, davė pagrindą tikėti, kad šios komunikacijos ginčo bute, kuris buvo pardavinėjamas aukciono metu, tikrai yra. Be to, pagrindą tikėti šia informacija sudarė dar ir tai, kad turtą pardavinėjo valdžios institucija, t. y. Kauno miesto savivaldybė. Ieškovė laimėjo aukcioną ir šalys 2017 m. lapkričio 27 d. dėl ginčo buto sudarė Nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartį Nr. 60-29-47 (toliau ir – pirkimo-pardavimo sutartis). Po pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo pradėjus rūpintis įsigyto ginčo buto remonto reikalais, paaiškėjo, kad į ginčo butą nėra įvestas komunalinis vandentiekis, komunalinis nuotekų šalinimas ir dujos, nors šios komunikacijos buvo deklaruojamos kaip esamos aukciono vykdymo metu. Pažymėjo, kad atsakovė nenurodė ieškovei, kad išraše iš Nekilnojamojo turto registro esanti informacija apie ginčo butą yra klaidinga, kad iš tiesų nėra komunalinio vandentiekio, komunalinio nuotekų šalinimo ir dujų. Ieškovė pabrėžė, kad nesant šių komunikacijų, nėra galimybės ginčo buto naudoti pagal paskirtį, todėl atsakovei kyla atsakomybė už parduotą netinkamos kokybės daiktą. Ieškovė pateikė rašytinius įrodymus patvirtinančius, kad atsivesti visas trūkstamas komunikacijas kainuos 4 505,58 Eur (108,90 Eur už topografinę nuotrauką, 160 Eur už vandentiekio ir nuotekų tinklų statybos projekto parengimą, 2 674,40 Eur už vandentiekio ir buitinių nuotekų tinklų atvedimą, 1 562,28 Eur už dujų atvedimą iki žemės sklypo), todėl prašo šias išlaidas priteisti iš atsakovės Kauno miesto savivaldybės. Papildomai paaiškino, kad ieškovė, nusipirkusi butą, pradėjo jo remonto darbus. Iš pat pradžių į butą buvo įvestas komunalinis vandentiekis. 2018 m. vasario 20 d. buvo parengta Nekilnojamojo daikto kadastrinių matavimų byla, registro Nr. 20/264183, ir duomenys pagal ją įregistruoti Nekilnojamojo turto registre, todėl 2019 m. vasario 7 d. Nekilnojamojo turto registro centrinio duomenų banko išraše buvo nurodyta, kad ginčo bute yra komunalinis vandentiekis, dujų nėra, o nuotekų šalinimas yra vietinis Tęsiant buto remonto darbus į butą buvo įvestas ir komunalinis nuotekų šalinimas. 2018 m. gegužės 18 d. su UAB „Kauno vandenys“ buvo sudaryta geriamojo vandens tiekimo ir nuotekų tvarkymo sutartis Nr. SUT00139079. Įvedus į butą komunalinį nuotekų šalinimą, 2019 m. vasario 25 d. buvo parengta nauja Nekilnojamojo turto kadastro ir registro byla, bei pateikta registruoti Nekilnojamojo turto registre ir šiai dienai Nekilnojamojo turto registre yra įregistruoti šie duomenys kad bute yra komunalinis vandentiekis, komunalinis nuotekų šalinimas ir nėra gamtinių dujų (el. b. 3 t., b. l. 65–68).
Šalies argumentai
Teismo posėdžio metu ieškovės atstovai prašė patenkinti patikslintą ieškinį, rėmėsi ieškinyje išdėstytais argumentais, papildomai nurodė, kad patalpose buvo kriauklė, vamzdis. Skaitiklio nebuvo. Paprašius pajungti abonentą gautas atsakymas, kad bute nėra vandens įvado. Analogiška situacija buvo ir su kanalizacija. Tą suprato, kai pradėjo atlikti remonto darbus ir bandant pasinaudoti tualetu. Numontavus pamatė, kad vamzdis eina prieš sandėlį. Kasant rado nelegalų vamzdį, einantį į sandėliuke esančią nelegalią fekalijų duobę. Tik tada suprato, kad kanalizacija vietinė. Jei bute yra tualetas, tikėtina, kad yra kanalizacija, jei virtuvėje yra kriauklė tikėtina, kad yra ir komunalinis vandentiekis. Registrų centro pažymoje taip pat nurodyta, kad yra visos komunikacijos. Namas neturi rūsio, todėl viskas yra po žeme. Inventorinėje byloje taip pat nurodytas miesto vandentiekis. Šulinio nėra. Bute nebuvo gyvenama keleri metai.
Atsiliepimas
Atsakovė su patikslintu ieškiniu nesutinka.
Atsiliepime į patikslintą ieškinį (el. b. 2 t., b. l. 153–156) nurodė, kad Kauno miesto savivaldybės tarybos 2015 m. birželio 30 d. sprendimu „Dėl Kauno miesto savivaldybės nuosavybės teise valdomų butų (gyvenamųjų namų, jų dalių) pripažinimo netinkamais (negalimais) naudoti” Nr. T-367 Kauno miesto savivaldybei nuosavybės teise priklausantis butas (duomenys neskelbtini), Kaune (36,08 kv. m bendro ploto, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)) buvo pripažintas netinkamu (negalimu) naudoti. Šis juridinis faktas buvo įregistruotas nekilnojamojo turo registro centrinio duomenų banke ir yra viešai žinomas. Minėtas nekilnojamasis turtas Kauno miesto savivaldybės buvo parduotas viešo aukciono būdu, 2017 m. lapkričio 27 d. Kauno miesto 17-tajame notarų biure tarp pardavėjo, Kauno miesto savivaldybės, ir pirkėjo, UAB „Miesto NT“, pasirašius notariškai pavirtintą Nekilnojamojo turto pirkimo- pardavimo sutartį Nr. 60-29-47, notarinio registro Nr. IR-8055. Sutarties 5.2 punkte pirkėjas pareiškė, kad jis atliko visus veiksmus, būtinus Sutarties tinkamam sudarymui ir savo teisų ir teisėtų interesų apsaugojimui, 5.3 punktu pavirtino, kad su Nekilnojamojo turto nuosavybės dokumentais susipažino, jokių pretenzijų dėl jų neturi, 5.5 punktu pareiškė, kad jis turėjo galimybę susipažinti su Nekilnojamojo turo būkle, dėl jos pretenzijų neturi. Prieš įsigydamas nekilnojamąjį turtą ieškovas pilnai įvertino ginčo buto būklę bei susipažino su ginčo buto dokumentais, t. y. Nekilnojamojo turto kadastro ir registro byla Nr. 20/26418, kurioje užfiksuoti nekilnojamojo turto buto (patalpos) kadastro duomenys, jog bute yra krosninis šildymas, miesto vandentiekis, miesto kanalizacija, gamtinės dujos, nėra karšto vandens, nėra vonios kambario, buto nusidėvėjimas yra 70 procentų, ir jis yra pripažintas netinkamu gyventi. Kaip nurodyta Sutarties 2.2 punkte nekilnojamojo turto registro duomenys, charakterizuojantys ginčo butą/patalpą nurodyti vadovaujantis 2017 m. lapkričio 23 d. VĮ Registrų centro Kauno filialo atliktu duomenų sandoriui patikslinimu, užsakymo Nr. 16170565. 2017 m. gruodžio 5 d. tarp Kauno miesto savivaldybės ir ieškovės buvo pasirašytas nekilnojamojo turto perdavimo - priėmimo aktas, kuriuo UAB „Miesto NT“ priėmė ginčo butą ir jokių pretenzijų dėl buto netinkamos kokybės nepareiškė. Be to, ieškovei buvo sudarytos visos sąlygos apžiūrėti įsigyjamą nekilnojamąjį turtą, parduodamo nekilnojamojo turto viešojo aukciono sąlygose, patvirtintose Savivaldybės nekilnojamojo turto viešo aukciono organizavimo ir vykdymo komisijos 2017 m. spalio 9 d. sprendimu Nr. 60-7-476, aiškiai ir konkrečiai nurodyta, jog parduodamo buto (duomenys neskelbtini), Kaune apžiūra numatyta 2017 m. lapkričio 6 d. ir į ją būtina išankstinė registracija, tačiau atsakovės žiniomis, ieškovė į turto apžiūrą nesiregistravo, turto apžiūrėti nepageidavo, vadinasi ieškovė išimtinai veikė savo rizika. Be to, ieškovė būdama profesionali nekilnojamojo turto rinkos dalyvė galėjo ir turėjo tinkamai įvertinti jai pateikus duomenis, tame tarpe ir Nekilnojamojo turto kadastro ir registro bylą Nr. 20/26418, kurioje nurodyti buto duomenys, 2017 m. lapkričio 23 d. patikslinti VĮ Registrų centro Kauno filialo atliktu duomenų sandoriui patikslinimu, užsakymo Nr. 16170565, ir kurios brėžinyje ieškovės nurodyti objektai nėra pažymėti. Atsakovė pažymėjo, kad ieškovės reikalavimas atlyginti 4 505,58 Eur išlaidas, kurias patyrė įsigyto turto trūkumams pašalinti, yra ne tik kad nepagrįstas, kadangi ieškovė, įsigydama butą Sutartyje nurodė, jog su buto būkle sutinka ir jokių pretenzijų nei turtui, nei pardavėjui neturi, bet ir prieštaraujantis protingumo kriterijui, kadangi visą butą jis įsigijo už 5 840,00 Eur, t. y. prašomų atlyginti pagerinimų dydis beveik sutampa su viso įsigyto nekilnojamojo turto kaina.
Trečiasis asmuo VĮ Registrų centras pateikė atsiliepimą (el. b. 3 t., b. l. 64), kuriame nurodė, kad dėl ieškinio reikalavimų pagrįstumo nepasisako ir palieka šiuos reikalavimus spręsti teismo nuožiūra.
Pažymėjo, kad sutarties sudarymo metu Nekilnojamojo turto registre buvo įregistruoti 2002 m. vasario 5 d. atliktų Buto kadastrinių matavimų metu nustatyti kadastro duomenys, pagal kuriuos Bute buvo komunalinis vandentiekis, komunalinis nuotekų šalinimas, gamtinės dujos. Kadastro duomenis užfiksavęs matininkas atsakė už šių duomenų teisingumą. 2002 m. vasario 5 d. atliktų kadastrinių matavimų metu galiojusi Nekilnojamojo turto kadastro įstatymo 15 straipsnio 2 dalies redakcija numatė, jog nekilnojamojo turto kadastro tvarkytojas yra atsakingas tik už tai, kad į nekilnojamojo turto kadastrą būtų tiksliai įrašyti nekilnojamojo turto objektą suformavusių asmenų (matininkų) pateikti duomenys. Taigi, nekilnojamojo turto kadastro tvarkytojui nebuvo suteikta teisė tikrinti, ar matininko užfiksuoti kadastro duomenys atitinka faktinę nekilnojamųjų daiktų būklę, ar kadastrinių matavimų metu užfiksuotais komunaliniais patogumais yra galimybė naudotis. Taip pat pažymėjo, jog tik nekilnojamojo daikto savininko valioje yra tai, kada atnaujinti nekilnojamojo daikto kadastro duomenis, todėl įregistruoti kadastriniai matavimai nebūtinai vėliau atitinka faktinę nekilnojamojo daikto būklę, kuri gali kisti. Kaip ir kada keitėsi Buto kadastro duomenys po 2002 m. vasario 5 d. atliktų Buto kadastrinių matavimų Nekilnojamojo turto kadastro tvarkytojui nebuvo ir nėra žinoma. Tik 2018 m. kovo 30 d. VĮ Registrų centro Kauno filiale buvo gautas ieškovės prašymas pakeisti Buto kadastro duomenis, kartu su prašymu buvo pateikta 2018 m. kovo 20 d. kadastro duomenų byla, kurios duomenimis Bute yra komunalinis vandentiekis, vietinis nuotekų šalinimas, nėra dujų.
Prašė civilinę bylą nagrinėti trečiojo asmens atstovui nedalyvaujant.
Motyvuojamoji dalis
Teismas konstatu o j a:
ieškinys atmestinas. .
II. Nustatytos bylos aplinkybės ir jų teisinis įvertinimas
Nustatyta, jog 2017 m. lapkričio 27 d. pardavėja, t. y. atsakovė, Kauno miesto savivaldybė, ir pirkėja, t. y. ieškovė UAB „MIESTO NT“, laimėjusi pardavėjo organizuotą aukcioną, vykdytą pagal Lietuvos Respublikos Vyriausybės 2014 m. spalio 28 d. nutarimu Nr. 1178, patvirtintą Valstybės ir savivaldybių nekilnojamųjų daiktų pardavimo viešo aukciono būdu tvarkos aprašą, sudarė notarinę pirkimo-pardavimo sutartį Nr. 60-29-47. Sutarties pagrindu pardavėja Kauno miesto savivaldybė, jai 1995 m. kovo 16 d. priėmimo-perdavimo aktu priklausantį ginčo butą, pardavė pirkėjai už 5 840 Eur kainą. Pirkimo-pardavimo sutartyje nurodyta, jog Nekilnojamo turto registro duomenys nurodyti vadovaujantis 2017 m. lapkričio 23 d. Valstybės įmonės Registrų centro Kauno filialo atliktų duomenų sandoriui patikslinimu, užsakymo Nr. 16170565. Pažymėta, kad ginčo buto nusidėvėjimas yra 70 proc., statybos metai yra nežinomi, kadastro duomenys fiksuoti 2002 m. vasario 5 d., o nuo 2016 m. birželio 3 d. butas yra pripažintas netinkamu naudoti (el. b. 1 t., b. l. 12–21). Minėtos sutarties 5.3 ir 5.5 punktais šalys patvirtino, kad pirkėjas su nekilnojamojo turto nuosavybės dokumentais susipažino, taip pat patvirtino, kad turėjo galimybę susipažinti su nekilnojamojo turto būkle ir dėl jos jokių pretenzijų neturi (el. b. 1 t., b. l. 12–21). 2017 m. gruodžio 5 d. nekilnojamojo turto perdavimo-priėmimo aktu Nr. 60-30-25 ginčo butas perduotas ieškovei UAB „MIESTO NT“ (el. b. 1 t., b. l. 76).
2017 m. rugpjūčio 11 d. Nekilnojamojo turto registro centrinio duomenų banko išrašo duomenys rodo, kad ginčo bute yra registruotas krosninis šildymas, komunalinis vandentiekis, komunalinis nuotekų šalinimas ir gamtinės dujos. Nurodyta, kad ginčo butas, priklausantis Kauno miesto savivaldybei, įregistruotas 1995 m. kovo 16 d. priėmimo-perdavimo aktu, įrašas galioja nuo 2002 m. rugpjūčio 22 d. 2015 m. birželio 30 d. Savivaldybės tarybos sprendimu Nr. T-367 butas yra pripažintas netinkamu (negalimu) naudoti (el. b. 1 t., b. l. 11). Nekilnojamojo turto kadastro ir registro byloje, pradėtoje 2002 m. vasario 5 d. nurodyta, kad šildymas yra krosninis, yra miesto vandentiekis ir kanalizacija, gamtinės dujos (el. b. 1 t., b. l. 62–69).
2018 m. vasario 26 d. ieškovė su pretenzija dėl parduoto netinkamos kokybės daikto (el. b. 1 t., b. l. 45–49) kreipėsi į atsakovę prašydama atlyginti 4 165,68 Eur išlaidas, reikalingas buto trūkumams pašalinti, t. y. įsivesti komunikacijas, kurios buvo deklaruojamos kaip esamos sutarties sudarymo metu, tačiau jų nebuvo. Atsakovė su pateikta pretenzija nesutiko (el. b. l. 6–10).
Šalių ginčo santykiai kvalifikuotini kaip pirkimo- pardavimo sutartiniai santykiai , todėl pagal pirkimo – pardavimo sutartinius santykius reglamentuojančias CK XXIII skyriaus teisės normas spręstina ir dėl ginčo šalių tarpusavio įsipareigojimų turinio bei jų nevykdymo pasekmių. CK 6.334 straipsnyje numatyta, kad jeigu parduotas daiktas neatitinka kokybės reikalavimų ir pardavėjas su pirkėju neaptarė jo trūkumų, tai nusipirkęs netinkamos kokybės daiktą pirkėjas turi teisę savo pasirinkimu pareikalauti: 1) kad daiktas, sutartyje apibūdintas pagal rūšį, būtų pakeistas tinkamos kokybės daiktu, išskyrus atvejus, kai trūkumai yra nedideli arba jie atsirado dėl pirkėjo kaltės; 2) kad būtų atitinkamai sumažinta pirkimo kaina; 3) kad pardavėjas neatlygintinai per protingą terminą pašalintų daikto trūkumus arba atlygintų pirkėjo išlaidas jiems ištaisyti, jei trūkumus įmanoma pašalinti; 4) grąžinti sumokėtą kainą ir atsisakyti sutarties, kai netinkamos kokybės daikto pardavimas yra esminis sutarties pažeidimas.
Nagrinėjamoje byloje ieškovė pasirinko teisių gynimo būdą, numatytą CK 6.334 straipsnio 1 dalies 3 punkte, t. y. kad pardavėja atlygintų pirkėjos išlaidas daikto (buto) trūkumams ištaisyti, kai trūkumus įmanoma pašalinti ir prašo atlyginti nuostolius, kuriuos ji patyrė arba patirs įsivesdama į ginčo butą komunalinį vandentiekį, komunalines nuotekas ir dujas.
Įstatymų leidėjas CK 6.327 straipsnio 3 dalyje numatė, jog pardavėjas atsako už bet kokį neatitikimą, kuris buvo nuosavybės teisės perėjimo momentu, net jeigu tai paaiškėja vėliau. Ši nuostata taikoma, kai sprendžiama dėl pardavėjo atsakomybės už netinkamą daiktų kokybę ir pirkėjas turi įrodyti neatitikties kokybės reikalavimams faktą. Nuostatos dėl pirkimo–pardavimo sutartimi perduodamų daiktų kokybės detalizuotos CK 6.333 straipsnyje. Pardavėjas atsako už daiktų trūkumus, jeigu pirkėjas įrodo, kad jie atsirado iki daiktų perdavimo arba dėl priežasčių, atsiradusių iki daiktų perdavimo (CK 6.333 straipsnio 1 dalis). Parduotų daiktų trūkumų faktą, t. y. kad daiktai neatitinka sutartyje numatytų kokybės, kiekio ir kitų kriterijų, o jei sutartyje nurodymų nėra, – įprastų reikalavimų (CK 6.327 straipsnio 1 dalis), turi įrodyti pirkėjas. Tai išplaukia iš bendrojo įrodinėjimo naštos paskirstymo principo ,,įrodinėja tas, kas teigia“, įtvirtinto CPK 178 straipsnyje; įstatyme nėra nustatyta parduotų daiktų trūkumų fakto prezumpcijos. Taigi pirkėjas, teigdamas, kad pardavėjas pažeidė sutartį, negali apsiriboti teiginiu, jog daiktai yra netinkami, jis turi nurodyti tai pagrindžiančias aplinkybes ir pateikti atitinkamus įrodymus. Pardavėjas, gindamasis nuo kaltinimų pažeidus sutartį, gali pateikti įrodymus, kad pardavė atitinkančius sutartį daiktus. Sutarties šalių pateiktus įrodymus įvertinęs pagal civilinio proceso įrodinėjimo normas (CPK 176 – 224 straipsniai) teismas daro išvadą, ar parduotų daiktų trūkumų faktas įrodytas (žr., pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2016 m. gruodžio 9 d. nutartį, priimtą civilinėje byloje Nr. e3K-3-505-686/2016). Pažymėtina, jog pagal įrodinėjimo ir įrodymų vertinimo taisyklės, aiškinant CPK 176, 185 straipsnius, kasacinėje praktikoje yra suformuluotos taisyklės – teismai, vertindami šalių pateiktus įrodymus, remiasi įrodymų pakankamumo taisykle, o išvada dėl konkrečios faktinės aplinkybės egzistavimo daroma pagal vidinį teismo įsitikinimą, grindžiamą visapusišku ir objektyviu visų reikšmingų bylos aplinkybių išnagrinėjimu. Teismas turi įvertinti ne tik kiekvieno įrodymo įrodomąją reikšmę, bet ir įrodymų visetą, ir tik iš įrodymų visumos daryti išvadas apie tam tikrų įrodinėjimo dalyku konkrečioje.
Ieškovė komunikacijų ginčo bute nebuvimą, sąlygojusį nuostolių atsiradimą, grindė šias paslaugas teikiančių bendrovių raštais, kita rašytine bylos medžiaga. Ieškovė pateikė 2017 m. gruodžio 15 d. UAB „MIESTO NT“ sudarytą sutartį Nr. 2017/148/VN dėl ginčo buto vandentiekio ir nuotekų tinklų statybos projekto atlikimo, už kurią sumokėjo 160,00 Eur (el. b. 1 t., b. l. 33–35; 2 t., b. l. 89). 2017 m. gruodžio 29 d. ieškovė UAB „Kauno vandenys“ pateikė prašymą vandens tiekimo ir ūkio nuotekų šalinimo prisijungimo sąlygoms gauti, kurios pateiktos 2018 m. sausio 18 d. raštu (el. b. 1 t., b. l. 23, 25). 2018 m. sausio 10 d. UAB „Miesto NT“ pateikė prašymą Kauno miesto savivaldybei leisti į ginčo butą įsivesti Kauno miesto kanalizaciją ir šalto vandens įvadą ir 2018 m. vasario 5 d. tokį sutikimą gavo (el. b. 1 t., b. l. 24, 26). 2018 m. sausio 11 d. UAB „Kauno vandenys“ raštas patvirtina, kad ginčo butas nėra UAB „Kauno vandenys“ abonentas (el. b. 1 t., b. l. 22). 2018 m. sausio 18 d. AB „Energijos skirstymo operatorius“ nurodė, kad ginčo butas gamtinėmis dujomis nedujofikuotas ir pateikė prisijungimo sąlygas (el. b. 1 t., b. l. 27–29). Atsižvelgiant į tai, ieškovė kreipėsi į atsakovę su prašymu leisti įsivesti gamtines dujas (el. b. 1 t., b. l. 30). 2019 m. kovo 20 d. raštas patvirtina, kad į ginčo butą iki 2017 m. lapkričio 27 d. gamtinės dujos tiekiamos nebuvo ir nebuvo sudaryta gamtinių dujų pirkimo-pardavimo ir paslaugų teikimo sutartis (el. b. 3 t., b. l. 110). Ieškinio dydį ieškovė grindė sumokėtomis sumomis: už topografinės nuotraukos atlikimą – 108,90 Eur (el. b. 1 t., b. l. 32; 2 t., b. l. 88), už dujų pajungimą – 1 562,28 Eur (el. b. 2 t., b. l. 84), už vandentiekio ir buitinių nuotekų tinklų atvedimą – 2 674,40 Eur (el. b. 2 t., b. l. 83, 127–128). Remiantis Statytojo objekto prijungimo prie operatoriaus dujų sistemos paslaugos sutarties specialiosiomis sąlygomis už prijungimą mokėtina suma sudaro 623,38 Eur (el. b. 2 t., b. l. 39–45). Viso ieškovė prašo priteisti 4 505,58 Eur parduoto nekilnojamojo turto trūkumų šalinimo nuostoliams atlyginti.
Pirkimo–pardavimo sutartimi viena šalis (pardavėjas) įsipareigoja perduoti daiktą (prekę) kitai šaliai (pirkėjui) nuosavybės ar patikėjimo teise, o pirkėjas įsipareigoja priimti daiktą (prekę) ir sumokėti už jį nustatytą pinigų sumą (kainą) (CK 6.305 straipsnio 1 dalis). Parduodamų daiktų kokybė, kiekis ir kiti kriterijai turi atitikti sutarties sąlygas, o jeigu sutartyje nėra nurodymų, – įprastus reikalavimus (CK 6.327 straipsnio 1 dalis). Perduodamo daikto kokybės reikalavimai reglamentuojami CK 6.333 straipsnyje. Pardavėjas privalo perduoti pirkėjui daiktus, kurių kokybė atitinka pirkimo–pardavimo sutarties sąlygas bei daiktų kokybę nustatančių dokumentų reikalavimus. Reikalavimai dėl daikto kokybės apima ir jo tinkamumą naudoti pagal tikslinę paskirtį: jeigu daiktų kokybė sutartyje neaptarta, pardavėjas privalo perduoti pirkėjui tokios kokybės daiktus, kad juos būtų galima naudoti tam, kam jie paprastai naudojami, tačiau jeigu sutarties sudarymo metu pirkėjas pranešė pardavėjui apie konkretų tikslą, kuriam jis perka daiktus, tai pirkėjas privalo perduoti pirkėjui tokios kokybės daiktus, jog jie tiktų tam konkrečiam tikslui (CK 6.333 straipsnio 1, 4, 6 dalys) (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2010 m. lapkričio 22 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-455/2010; 2010 m. gruodžio 28 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-569/2010; kt.).
Ieškovė savo reikalavimą grindžia tuo, jog atsakovė jos neinformavo ir nutylėjo apie parduoto turto trūkumus – kad bute nėra komunalinio vandentiekio, komunalinio nuotekų šalinimo ir gamtinių dujų, o jai perduotame Registrų centro išraše ir Nekilnojamojo turto kadastro ir registro byloje buvo įregistruoti klaidingi duomenys apie bute esančias komunikacijas. Ieškovės teigimu, apžiūrint butą nekilo abejonių dėl paslaugų teikimo, kadangi bute matė stovint kriauklę, plytelę, vamzdžius.
Trečiuoju asmeniu į bylos nagrinėjimą įtrauktas VĮ Registrų centras atsiliepime į patikslintą ieškinį patvirtino, jog ginčo buto kadastriniai matavimai buvo atlikti 2002 m. vasario 5 d. ir pagal šių matavimų duomenis ginčo bute buvo komunalinis vandentiekis, komunalinis nuotekų šalinimas, gamtinės dujos. Tokie duomenys užfiksuoti Nekilnojamojo turto kadastro ir registro dokumentų byloje, Nekilnojamojo turto registro centriniame duomenų banke. Byloje nėra jokių duomenų, kad atsakovė turėjo kitokią informaciją apie bute esančius komunalinius įrenginius ir komunalinių paslaugų tiekimą, tačiau jos neatskleidė aukciono dalyviams t.y. elgėsi neteisėtai. Nekilnojamojo turto kadastre įrašyti duomenys nuo jų įrašymo laikomi teisingais ir išsamiais, kol jie nepakeisti arba nenuginčyti įstatymų nustatyta tvarka (Nekilnojamojo turto kadastro įstatymo 3 straipsnio 4 dalis, Civilinio kodekso 4.262 straipsnis), todėl atsakovė, organizuodama aukcioną, ir rėmėsi jai pateiktais bei viešai prieinamais duomenimis. Juolab, kad ieškovės atstovas taip pat patvirtino, kad pačiai ieškovei trūkumai paaiškėjo tik pradėjus remonto darbus. Nenustačius vienos iš atsakomybės sąlygų - neteisėtų atsakovės veiksmų - nėra pagrindo tenkinti ieškovės reikalavimo dėl nuostolių priteisimo.
Ieškinys atmestinas ir kitais pagrindais. Kasacinis teismas yra nurodęs, kad pardavėjo atsakomybė už parduodamo daikto kokybę nėra absoliuti. Įstatymas nedraudžia parduoti netinkamos kokybės daiktų, bet daiktų trūkumai turi būti aptarti. Jeigu jie aptarti, tai laikoma, kad šalys susitarė dėl atitinkamos daikto kokybės ir ji yra pirkėjui priimtina, kad šis sudarytų sutartį. Pardavėjo pareiga garantuoti parduodamo daikto kokybę neapima tų atvejų, kai daikto trūkumai pirkėjui buvo žinomi arba tokie akivaizdūs, kad kiekvienas atidus pirkėjas juos būtų pastebėjęs be jokio specialaus tyrimo (CK 6.327 straipsnio 2 dalis, 6.333 straipsnio 2 dalis). Taikant šią nuostatą svarbu nustatyti, ar daikto trūkumai buvo tokie akivaizdūs ir pastebimi normaliomis aplinkybėmis, kad rūpestingas ir atidus pirkėjas juos turėjo pastebėti (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2009 m. liepos 3 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-182/2009; 2010 m. gruodžio 20 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-530/2010; 2016 m. liepos 7 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-360-969/2016, 25 punktas, 2017 m. gegužės 17 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-226-695/2017, 20 punktas; kt.).
Kasacinis teismas yra išaiškinęs, kad daiktui keliami reikalavimai gali būti tiesiogiai nustatyti ar apibūdinti sutartyje, tačiau apie parduodamiems daiktams keliamus reikalavimus galima spręsti ir iš kitokių aplinkybių pvz. daiktams keliamų standartų. Aplinkybė, dėl kokios kokybės daiktų susitarta pirkimo – pardavimo sutartyje gali būti nustatoma ne tik tiesiogiai iš sutarties sąlygų, bet ir išsiaiškinus sutarties sudarymo aplinkybes, šalių elgesį iki sutarties sudarymo.
Kaip paaiškino atsakovės atstovė bei 2019 m. sausio 30 d. teismo posėdyje apklausta liudytoja E. J., parduodant nekilnojamąjį turtą viešajame aukcione Savivaldybės nekilnojamojo turto viešojo aukciono organizavimo ir vykdymo komisija 2017 m. spalio 9 d. sprendimu Nr.60-7-476 yra patvirtinusi sąlygas, reglamentuojančias parduodamo turto apžiūrą. Ginčo buto apžiūra buvo numatyta 2017 m. lapkričio 6 d., tačiau ieškovas į apžiūrą nesiregistravo ir turto apžiūrėti kartu su savivaldybės darbuotojais nepageidavo. Ieškovės direktorius M. L. tvirtino, kad butą jis apžiūrėjo vienas savarankiškai. Pasak bendrovės direktoriaus, jam nekilo abejonių dėl buto komunikacijų, nes savarankiškai apžiūrėdamas ginčo butą jis matė vamzdžius, kriauklę, vonią, klozetą, dujinę plytelę t.y. visus įrenginius, reikalingus komunalinių paslaugų teikimui. Kad realybėje paslaugų tiekimas ginčo butui neįmanomas jis suprato tik nusipirkęs turtą ir pradėjęs remonto darbus.
Pardavėjas atleidžiamas nuo atsakomybės už pareigą perduoti tinkamą prekę nevykdymo, jeigu įrodo, kad sutarties sudarymo metu pirkėjas žinojo arba negalėjo nežinoti apie tai, jog daiktai neatitinka sutarties ar įprastų reikalavimų (CK 6.327 straipsnio 2 dalis). Paprastai ši teisės norma, sudaranti pagrindą atleisti pardavėją nuo atsakomybės, taikoma, kai nustatomas pačio pirkėjo didelis nerūpestingumas (neatsargumas), t. y., kai daikto trūkumai yra akivaizdūs ir pastebimi. Tačiau konkretaus sandorio aplinkybės gali leisti pripažinti pirkėjo elgesį nerūpestingu (neatsargiu) ir tais atvejais, kai daikto trūkumai nėra labai akivaizdžiai pastebimi, tačiau dėl daikto specifiškumo galėjo būti nustatyti prieš sudarant pirkimo–pardavimo sutartį (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2016 m. gruodžio 9 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-505-686/2016).
Nagrinėjamos bylos atveju konstatuotina, kad ieškovė, įsigydama nekilnojamąjį turtą - butą, turėjo pareigą betarpiškai įsitikinti įsigyjamo daikto kokybe. Nustatyta, kad ieškovė nesilaikė nustatytos aukcione parduodamo turto apžiūros tvarkos – į apžiūrą nesiregistravo ir kartu su Kauno miesto savivaldybės atsakingais darbuotojais turto neapžiūrėjo. Manytina, kad apžiūrint turtą kartu su savivaldybės atsakingais darbuotojais būta išvengta teisminių ginčų. Turint duomenis, kad butas labai senos statybos, apleistas, daug metų negyvenamas, vertinant pagal protingo, apdairaus, rūpestingo asmens elgesio kriterijus neabejotinai būtų vietoje išsiaiškinta įrašytų duomenų apie komunalinių paslaugų teikimą pagrįstumas. Nors ieškovės direktorius M. L. teigia, kad jis butą apžiūrėjo savarankiškai, pats vienas nuvykęs į butą ( iš pradžių teigė, kad apžiūrėjo per langą, paskui, kad įėjo į vidų, nes butas nebuvo užrakintas), tačiau byloje be direktoriaus paaiškinimų nėra jokių tai patvirtinančių įrodymų, todėl labiau tikėtina, kad turtas prieš jį įsigyjant ieškovės iš viso nebuvo tinkamai apžiūrėtas (Civilinio proceso kodekso 178, 185 straipsnis).
Verslo ar kitų privačių subjektų elgesys gali būti labai reikšmingas nagrinėjant ginčą. Ieškovės veikla, kaip patvirtino įmonės direktorius |M. L. – vidaus remonto darbai. Iš liudytojos E. J. parodymų bei pačio direktoriaus paaiškinimų nustatyta, jog įmonė yra ne kartą dalyvavusi savivaldybės organizuojamuose aukcionuose. Direktorius patvirtino, jog jau 7 metai užsiima tokia veikla - perka apleistą turtą, jį suremontuoja ir parduoda. Nors pirkėjo pareiga elgtis rūpestingai negali būti prilyginta pardavėjo pareigai garantuoti perduodamo daikto tinkamumą (už parduodamo daikto kokybę atsakingas pardavėjas), nagrinėjamos bylos aplinkybių kontekste ieškovės nerūpestingas elgesys (buto neapžiūrėjimas) reikšmingas sprendžiant parduoto daikto trūkumų įrodytinumo faktą Civilinio kodekso 6.327 straipsnio 3 dalies nuostatų kontekste. Ieškovės veiksmai nebuvo tiek racionaliai apgalvoti ir pagrįsti ekonomine logika, kad visiškai pateisintų jai tenkančią riziką dėl tiesioginių nuostolių padidėjimo (Civilinio kodekso 1.5 straipsnis.).
Sprendžiant ginčą ar ieškovės pasirinktas jos pažeistų teisių gynimo būdas yra tinkamas yra svarbu įvertinti, dėl kokios kokybės daikto pirkimo šalys buvo sutarusios. Ieškovė neneigė, jog turėjo galimybę susipažinti su ginčo buto dokumentais, todėl sutiktina su atsakovės argumentais, jog ieškovė, kaip profesionali nekilnojamojo turto pirkimo pardavimo rinkos dalyvė, jau 7 metus užsiimdama atitinkama ūkine – komercine veikla, gerai išmano šios veiklos specifiką ir galimas rizikas. Ieškovė neabejotinai turėjo atkreipti dėmesį į namo statybos metus – 1922 m. bei į tai, jog dar 2016 m. birželio 30 d. Kauno miesto savivaldybės tarybos sprendimu Nr.T-367 ginčo butas buvo pripažintas netinkamu ( negalimu) naudotis dėl 70 procentų nusidėvėjimo. Šis juridinis faktas buvo įregistruotas Nekilnojamojo turto registro centrinių duomenų banke ir yra viešai žinomas, todėl visiškai pagrįsti atsakovės argumentai, kad toks buto statusas reiškia, jog parduodamo buto būklė buvo netinkama gyventi, kas ir nulėmė šio buto pardavimą viešo aukciono būdu kaip netinkamą/nereikalingą savivaldybės funkcijoms atlikti ir įtakojo šio turto nedidelės kainos nustatymą. Atsižvelgiant į tai atmestinas patikslinto ieškinio teiginys, jog įsigyto buto ieškovas negali naudoti pagal paskirtį - jame gyventi, kadangi ginčo butas jau pardavimo metu buvo pripažintas netinkamu/negalimu gyventi dėl 70 procentų nusidėvėjimo ir visa ši informacija jau iki ginčo buto pardavimo buvo išviešinta, todėl ieškovei turėjo būti žinoma. Pirkdama būstą, kuris pripažintas netinkamu gyventi, ieškovė pati sprendė kaip realizuoti savo kaip pirkėjo teisės ir kokius veiksmus pačiai atlikti.
Nagrinėjamu atveju ieškovės įvardinti trūkumai kaip komunalinio vandentiekio, komunalinių nuotekų šalinimo ir buto dujofikavimo nebuvimas yra tokie akivaizdūs, kad juos galima buvo nustatyti ir be specialių žinių, jei tik ieškovė būtų ginčo turtą apžiūrėjusi ir pasidomėjusi komunalinių paslaugų butui teikimo galimybėmis. Tą ieškovė, kaip atidus ir rūpestingas asmuo, privalėjo padaryti dar iki sutarties pasirašymo įvertindama, kad pats namas yra labai senas, bute jau keleri metai niekas negyvena ir jis pripažintas netinkamu naudotis. Butas buvo parduodamas už nedidelę kainą ir tokią kainą sąlygojo būtent bloga patalpų būklė. Ieškovės užsiimamos veiklos - apleistų patalpų pirkimas, remontas ir pardavimas kontekste akivaizdu, kad ieškovė racionaliai įvertino ekonominę naudą pigiai perkant nors ir netinkamą gyventi butą, jį suremontuojant bei parduodant, todėl sutartį ir pasirašė. Tokią išvadą leidžia daryti šalių pasirašytos sutarties atitinkami punktai : 5.2. punktas, kuriame įtvirtinama: „Pirkėjas pareiškia, kad jis atliko visu veiksmus, būtinus Sutarties tinkamam sudarymui, įvykdymui ir savo teisių ir teisėtų interesų apsaugojimui“, 5.3.punktas: „Pirkėjas patvirtina, kad su Nekilnojamojo turto nuosavybės dokumentais susipažino, jokių pretenzijų dėl jų neturi“, 5.5.punktas:“Pirkėjas pareiškia, kad jis turėjo galimybę susipažinti su Nekilnojamojo turto būkle, dėl jos jokių pretenzijų neturi“.
Ieškovė be jokių išlygų ar pastabų 2017 m. gruodžio 5 d. pasirašė ir ginčo buto Perdavimo – priėmimo aktą. Šiuose dokumentuose ieškovė vienareikšmiškai patvirtino, kad matė ne tik dokumentuose įrašytą, bet ir realią faktinę padėtį dėl turto būklės, o tuo pačiu ir dėl komunalinių paslaugų tiekimo, todėl ieškinys atmestinas teismui neįrodžius ieškovės teisių pažeidimų ir nustačius, kad ieškovei buvo parduotas sutartį atitinkantis turtas.
Dėl bylinėjimosi išlaidų
Vadovaujantis Civilinio proceso kodekso 93 straipsnio 1 dalimi, šaliai, kurios naudai priimtas sprendimas, jos turėtas išlaidas teismas priteisia iš antrosios šalies. Ieškinį atmetus ieškovės patirtos bylinėjimosi išlaidos nepriteistinos. Išlaidos, susijusios su procesinių dokumentų įteikimu, sudaro 4,17 Eur ir yra didesnės už Lietuvos Respublikos teisingumo ministro ir Lietuvos Respublikos finansų ministro 2011 m. lapkričio 7 d. įsakymu Nr. 1R-261/1K-355 „Dėl minimalios valstybei priteistinos bylinėjimosi išlaidų sumos nustatymo“ nustatytą minimalią (3,00 Eur) valstybei priteistiną bylinėjimosi išlaidų sumą, todėl jos priteisiamos iš ieškovės valstybei (Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 88 straipsnio 1 dalies 3 punktas, 96 straipsnis).
Rezoliucinė dalis
Vadovaudamasis Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 259, 260, 263–265, 268–270 straipsniais, teismas
nusprendžia:
ieškinį atmesti.
Priteisti iš ieškovės UAB Miesto NR“ įmonės kodas 302717345 4,17 Eur (keturis eurus 17 centų) pašo išlaidų valstybei.
Sprendimas per 30 dienų nuo sprendimo priėmimo gali būti skundžiamas apeliaciniu skundu Kauno apygardos teismui, skundą paduodant per Kauno apylinkės teismo Kauno rūmus.