- Teismas
- Marijampolės apylinkės teismas
- Dokumentas
- Sprendimas
- Data
- 2020-02-04
- Bylos Nr.
- e2-307-443/2020
- Teisminio proceso Nr.
- 2-40-3-00900-2019-0
- Bylos rūšis
- civilinė byla
- Teisėjas
- Arturas Rauktys
- Ieškovas
- K. J., N. J.
- Atsakovas
- T. K.
- Advokatai
- Evaldas Skurvydas, Arnoldas Šimaitis
- Kategorijos
- 3.2.6.1Teismo sprendimas, jo priėmimas ir išdėstymas, reikalavimai, kurie keliami teismo sprendimui
- 2.6.16.8.2pavadinimo nepavyko patikrinti
viešame teismo posėdyje žodinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovų K. J. ir N. J. ieškinį dėl žemės nuomos sutarties pakeitimo, pareikštą atsakovui T. K..
Aprašomoji dalis
Teismas nustatė:
Šalies argumentai
ieškovai K. J. ir N. J. patikslintu ieškiniu, pareikštu atsakovui T. K., prašo: 1. Pakeisti žemės nuomos sutartis Nr. 1 dėl 2,65 ha žemės sklypo, kadastro numeris (duomenys neskelbtini), esančio (duomenys neskelbtini) k. v., 2015 m. kovo 10 d. žemės nuomos sutartį Nr. 2 dėl 3,0 ha žemės sklypo, kadastro numeris (duomenys neskelbtini), esančio (duomenys neskelbtini) k. v. ir 2015 m. kovo 10 d. žemės nuomos sutartį Nr. 2 (įvardinta du kartus tas pats numeris 2) dėl 2,4 ha žemės sklypo, kadastro numeris (duomenys neskelbtini), esančio (duomenys neskelbtini) k. v., įrašant 2 punktu nuomos terminą 5 metai, iki 2020 m. rugsėjo 20 d.; 2. Pakeisti žemės nuomos sutartis Nr. 1 dėl 2,65 ha žemės sklypo, kadastro numeris (duomenys neskelbtini), esančio (duomenys neskelbtini) k. v., 2015 m. kovo 10 d. žemės nuomos sutartį Nr. 2 dėl 3,0 ha žemės sklypo, kadastro numeris (duomenys neskelbtini), esančio (duomenys neskelbtini) k. v. ir 2015 m. kovo 10 d. žemės nuomos sutartį Nr. 2 (įvardinta du kartus tas pats numeris 2) dėl 2,4 ha žemės sklypo, kadastro numeris (duomenys neskelbtini), esančio (duomenys neskelbtini) k. v., įrašant 9 punktu žemės nuomos kainą po 200 Eur už 1 ha per metus po mokesčių sumokėjimo; 3. Priteisti iš atsakovo ieškovų patirtas bylinėjimosi išlaidas.
Patikslintame ieškinyje ieškovai nurodė, kad 2018 gegužės 24 d. iš B. S. už 63 900 Eur nupirko tris žemės sklypus bei sodybą. Šiuo metu žemės sklypus valdo atsakovas nuomos teise.
B. S. nuo 2015 m. kovo 10 d. visus tris žemės sklypus, tik žemės naudmenas, išnuomavo atsakovui pagal žemės nuomos sutartį Nr. 1 dėl 2,65 ha žemės sklypo, kadastro numeris (duomenys neskelbtini), esančio (duomenys neskelbtini) k. v., 2015 m. kovo 10 d. žemės nuomos sutartį Nr. 2 dėl 3,0 ha žemės sklypo, kadastro numeris (duomenys neskelbtini), esančio (duomenys neskelbtini) k. v. ir 2015 m. kovo 10 d. žemės nuomos sutartį Nr.2 (įvardinta du kartus tas pats numeris 2) dėl 2,4 ha žemės sklypo, kadastro numeris (duomenys neskelbtini), esančio (duomenys neskelbtini) k. v. Prieš parduodama žemės sklypus ieškovams, B. S. siūlė žemės sklypus pirkti atsakovui pirmumo teise. Atsakovas atsisakė tai daryti be jokių motyvų bei įvardijo, kad dirba nuolatinį darbą UAB „(duomenys neskelbtini) “ vadybininku ir jam ūkininkavimas tik antraeilis dalykas.
Tarp ieškovų, kurie yra ūkininkai ir nauji žemės savininkai, bei atsakovo kilo nesutarimai dėl žemės nuomos sutarčių netobulumo ir išimtinai vienašališkai naudingumo tik nuomininkui. Ieškovai prašė atsakovo pakeisti nuomos sutartis ir sutrumpinti naudojimosi žemės sklypais pagal nuomos sutartis terminus, mokėti didesnius nuompinigius, kurių dydis akivaizdžiai neatitinka dabartinės rinkos kainos, bet atsakovas kategoriškai nesutinka. Be to, pažymėtina, kad ieškovai pirko žemę plėsti savo ūkį, gauti maksimalią naudą iš savo investicijos. Svarbu pažymėti, kad ieškovai gyvena ir pajamas gauna tik iš ūkininkavimo produkcijos, kitų pajamų neturi bei patys brangiai nuomojasi žemę iš kitų asmenų. Atsakovui ūkininkavimas yra tik antraeilis dalykas, kai ieškovai gyvena tik iš pajamų, gaunamų iš žemės ūkio produkcijos. Ko pasekoje, kilo ginčas dėl žemės nuomos sutarties pakeitimo. Žemės nuomos sutarties pakeisti atsakovas nesutinka, be jokių motyvų aiškindamas, kad jis yra absoliutus padėties šeimininkas. Atsakovas šiai dienai nėra sudaręs jokių sutarčių Europos Sąjungos struktūrinių fondų lėšoms gauti ar kitų ilgalaikių įpareigojančių sutarčių, kuriose būtų nurodyta, kad jis negali keisti dirbamos žemės plotų dydžio.
Pažymi, kad Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (tolia – CK) įtvirtina, jog žemės nuomos sutartį vienašališkai nutraukti bet kokiu pagrindu gali išimtinai tik atsakovas. Ieškovai neturi jokių teisių nutraukti žemės nuomos sutarčių, išskyrus esant nenugalimai jėgai ar turto paėmimo visuomenės poreikiams atvejais. Ieškovai, išleidę 63 900 Eur žemei pirkti, neturi teisės vienašališkai nutraukti žemės nuomos sutarties. Situacija yra nenormali, nes atsakovas turi absoliučias teises į ieškovų nuosavybę. Iš esmės įstatymas ir teismų praktika leidžia teismui įsikišti į privačius civilinius teisinius santykius, susiklosčiusius tarp šalių ir pakeisti aiškiai vienai šaliai nenaudingas sutarties sąlygas, kai pasikeitus šaliai po universalaus teisių perėmimo (pirkimas, dovanojimas, nuosavybės teisės atkūrimas) tampa aišku, kad jei nukenčianti šalis būtų dalyvavusi nuomos sutarties sudarymo metu, tokiomis sąlygomis, kokios yra šiuo metu, nuomos sutartis tikrai nebūtų sudaryta.
Šioje byloje akivaizdu, kad atsakovas moka tik 800 Eur per metus žemės nuomos mokestį, iš kurių ieškovai 100 Eur sumoka valstybinį žemės mokestį. Tai yra ieškovams lieka tik 700 Eur per metus, iš kurių dar patiriamos išlaidos pakelėms ir grioviams šienauti, krūmams pjauti. Atsakovas neprižiūri tos žemės dalies, kuri jam neneša pelno, o tai yra neteisinga, kai žemė ieškovams kainavo 63 900 Eur. Tokios sutarčių sąlygos, kai atsakovas naudojasi ieškovų turtu, kurie yra ūkininkai ir verslininkai, siekiantys gauti maksimalią naudą iš savo investicijos, mokėdamas nuomos sutartyse nurodytą kainą, kuri yra du kartus žemesnė nei artima vidutinei žemės nuomos rinkos kainai, neatitinka ieškovų lūkesčių bei sąžiningumo ir protingumo kriterijų. Be to, griovių ir pakelių priežiūrai, melioracijos inžinierinių įrenginių valymui nuo krūmų per metus vieną kartą yra naudojama ieškovų technika ir yra sugaištama trys pamainos, naudojamas kuras, tepalai, peiliai, žmogiški ištekliai – žmogaus darbas. Iš viso žemės prieigų ir inžinierinių griovių priežiūrai yra sugaištama 24 valandos. Normalus valandos įkainis skaičiuojamas 25 Eur/val., kas sudaro 600 Eur per metus, todėl, remiantis aukščiau išdėstytais argumentais, yra aišku, kad ieškovai pagal tris nuomos sutartis realių pajamų turi tik 100 Eur per metus. Šiuo metu ginčas jau vyksta du metai, atsakovas kategoriškai nesutinka abipusiu sutarimu, remiantis gera verslo praktika pakeisti nuomos sutarčių punktus reglamentuojančius nuomos kainą bei terminus. Ieškovai mano, kad nuomos sutarčių sąlygos, reglamentuojančios sutarčių terminus ir nuompinigių dydį, turėtų būti pakeistos teismo sprendimu taip: sutarčių punktas Nr. 2 turėtų būti pakeistas – Žemės sklypas išnuomojamas iki 2020 m. rugsėjo 20 d., sutarčių punktas Nr. 9 turėtų būti pakeistas – Žemės nuomos mokesčio dydis 200 Eur už 1 ha per metus po mokesčių sumokėjimo.
Atsiliepimas
Atasakovas T. K. atsiliepime į patikslintą ieškinį nurodė, kad su pareikštu patikslintu ieškiniu nesutinka, nes jis yra visiškai nepagrįstas ir atmestinas. Atsakovas yra ūkininkas. Visi trys išnuomoti žemės sklypai yra vienas šalia kito ir sudaro bendrą 8,05 ha ploto žemės ūkio naudmenų masyvų. Išnuomotose žemės sklypuose atsakovas yra suplanavęs ūkininkavimo veiklą mažiausiai dešimties metų laikotarpiui. Šiuose sklypuose atsakovas faktiškai ūkininkauja, naudodamas žemės sklypus pagal paskirtį ir juose augindamas įvairias kultūras. Siekdamas vykdyti Sutartis, atsakovas įdirbo žemės sklypus (suarė, apdirbo, patręšė, nupurškė pesticidais ir kt.), kėlė jų našumo balą. Atsakovas patyrė sąnaudas, įdirbdamas žemės sklypus ir keldamas jų našumo balą. Jeigu atsakovas nebūtų išsinuomojęs šių žemės sklypų, vietoj jų jis būtų išsinuomojęs kitus žemės sklypus, reikalingus vykdyti suplanuotą ūkininkavimo veiklą. Todėl atsakovas turi teisėtą lūkestį naudotis išsinuomotais žemės sklypais ne mažiau kaip iki 2025 m. kovo 10 d. Suėjus šiam terminui, atsakovas turės pirmumo teisę pratęsti nuomos sutarčių terminą (CK 6.566 straipsnis). Tai, kad Sutarčių sudarymo metu Sutarčių sąlygos buvo teisingos, sąžiningos ir atitiko abiejų Sutarties šalių (t. y. atsakovo (nuomotojo) ir nuomotojos – buvusios žemės sklypų savininkės B. S.) interesus, ieškovai pripažįsta ieškinyje ir dėl to byloje ginčo nėra. Ieškovams pripažinus šią aplinkybę, laikoma, kad ji byloje yra įrodyta (CPK 182 straipsnio 5 punktas). 2018 m. gegužės 24 d. tarp ieškovų ir buvusios savininkės B. S. buvo sudaryta Pirkimo pardavimo sutartis, kurios pagrindu ieškovai nusipirko pagal Sutartis išnuomotus žemės sklypus su galiojančiomis Sutartimis. Ieškovas, sudarydamas žemės sklypų pirkimo pardavimo sutartį, patvirtino, kad žino, jog žemės sklypai iki 2025 m. kovo 10 d. yra išnuomoti atsakovui, taip pat patvirtino, kad yra susipažinę su Sutartimis bei jų sąlygomis ir sutiko perimti šias Sutartis (Pirkimo–pardavimo sutarties 6.5 punktą). Be to, sutartys buvo įregistruotos Nekilnojamojo turto registre, todėl ieškovams pilna apimtimi galioja sutarčių sąlygos, įskaitant jose numatytą žemės sklypų nuomos terminą ir nuomos kainą. Ieškovai, kaip didelę patirtį turintys ūkininkai (verslininkai), pirkdami žemės sklypus ir žinodami apie sudarytas galiojančias sutartis bei jų sąlygas, veikė savo rizika ir turi prisiimti visas iš to kylančias teisines pasekmes, įskaitant tai, kad turės vykdyti sutartis jose nustatytomis sąlygomis iki žemės sklypo nuomos termino pabaigos. Po to, kai ieškovai įsigijo žemės sklypus, tarp šalių (ieškovų, atsakovo ir buvusios žemės sklypo savininkės B. S.) buvo kilęs teisminis ginčas dėl Sutarčių nutraukimo teisėtumo. Prieš sudarant žemės sklypų pirkimo pardavimo sutartį, neteisėtai buvo nutrauktos sutartys. Marijampolės apylinkės teismo Šakių rūmai 2019 m. sausio 2 d. priėmė sprendimą (civilinėje byloje Nr. e2-19-443/2019), kuriuo pripažino, kad sutartys buvo nutrauktos nepagrįstai. Ieškovai pateikė apeliacinį skundą. Kauno apygardos teismas 2019 m. gegužės 9 d. nutartimi, priimta civilinėje byloje Nr. e2A-703-555/2019, ieškovų apeliacinį skundą atmetė ir Marijampolės apylinkės teismo Šakių rūmų 2019 m. sausio 2 d. sprendimą paliko nepakeistą. Nurodytoje civilinėje byloje nustatytos prejudicinę galią turinčios aplinkybės, kad atsakovo ir buvusios žemės sklypų savininkės B. S. santykiai buvo geri, grįsti pasitikėjimu, Sutarčių sąlygos buvo suderintos, Sutartys buvo tinkamai vykdomos, jeigu ji nebūtų pardavusi žemės sklypų, ji nebūtų nutraukinėjusi sutarčių. Ieškovai pagal 2019 m. rugsėjo 17 d. pranešimą dar kartą vienašališkai neteisėtai nutraukė sutartis. 2019 m. rugsėjo 24 d. atsakovas pateikė raštą, kuriuo pareikalavo atšaukti sutarčių nutraukimą. Ieškovai 2019 m. rugsėjo 25 d. raštu atšaukė neteisėtą sutarčių nutraukimą. Tačiau ieškovai ir toliau siekia atsisakyti teisėtai sudarytų sutarčių vykdymo, tik šį kartą jau ne per sutarties nutraukimo institutą, o per sutarties pakeitimo institutą. Ieškovai prašo pakeisti sutartis CK 6.204 straipsnio pagrindu motyvuojant tuo, kad iš esmės pasikeitė sutartinių prievolių pusiausvyra, o pasikeitimas pasireiškia tuo, kad pasikeitė žemės sklypų nuomotojas. Anot ieškovų, vien nuomotojo pasikeitimas sudaro pagrindą pakeisti sutarčių sąlygas ir tokią savo poziciją ieškovai grindžia Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2012 m. kovo 29 d. nutartyje, priimtoje civilinėje byloje Nr. 3K-3-124/2012, pateiktais išaiškinimais. Ieškovai nurodo, kad jie patys yra ūkininkai ir todėl nori jau dabar naudoti žemės sklypus. Tuo tarpu buvusi žemės sklypų savininkė B. S. neūkininkavo ir neturėjo intereso pati naudotis šiais žemės sklypais. Tokia ieškovų pozicija yra visiškai nepagrįsta, nes ieškovai netinkamai aiškina bei taiko CK 6.204 straipsnį ir netinkamai vadovaujasi minėtoje kasacinio teismo nutartyje suformuota praktika. Be to, nesutampa šios civilinės bylos ir kasaciniame teisme išnagrinėtos civilinės bylos Nr. 3K-3-124/2012 ratio decidendi. Teisėtai sudaryta ir galiojanti sutartis jos šalims turi įstatymo galią (CK 6.189 straipsnio 1 dalis). Sutarties pakeitimas teismo sprendimu yra pateisinamas tik įstatyme ar sutartyje (CK 6.204, 6.228 straipsniai) numatytais atvejais ir tai yra išimtinė priemonė, taikoma išskirtiniais atvejais. Tačiau nagrinėjamas atvejis nėra išskirtinis ir nėra pagrindo teismo sprendimu keisti sutarčių esmines sąlygas. CK 6.204 str. 1 dalyje nustatyta, kad jeigu įvykdyti sutartį vienai šaliai tampa sudėtingiau negu kitai šaliai, ši šalis privalo vykdyti sutartį atsižvelgiant į kitose šio straipsnio dalyse nustatytą tvarką, o 2 dalyje nustatyta, kad sutarties vykdymo suvaržymu laikomos aplinkybės, kurios iš esmės pakeičia sutartinių prievolių pusiausvyrą, t y. arba iš esmės padidėja įvykdymo kaina, arba iš esmės sumažėja gaunamas įvykdymas, jeigu: 1) tos aplinkybės atsiranda arba nukentėjusiai šaliai tampa žinomos po sutarties sudarymo; 2) tų aplinkybių nukentėjusi šalis sutarties sudarymo metu negalėjo protingai numatyti; 3) tų aplinkybių nukentėjusi šalis negali kontroliuoti; 4) nukentėjusi šalis nebuvo prisiėmusi tų aplinkybių atsiradimo rizikos. Žemės sklypų nuomotojo pasikeitimas nelaikytinas aplinkybe keičiančia sutartinių prievolių pusiausvyrą. Juk sudarant sutartį, ieškovams buvo žinoma apie sutarčių sąlygas bei kad reikės vykdyti šias Sutartis. Pardavus žemės sklypus, keičiasi tik nuomininkas, tačiau nesikeičia sutarčių vykdymo sąlygos ir sutartinių prievolių pusiausvyra, nes nei iš esmės padidėja Sutarties įvykdymo kaina, nei iš esmės sumažėja gaunamas įvykdymas. Po to, kai ieškovai įsigijo žemės sklypus, neįvyko jokių naujų aplinkybių, kurios keistų sutartinių prievolių pusiausvyrą. Vien tai sudaro savarankišką ir pakankamą pagrindą atmesti ieškovo ieškinio reikalavimus dėl sutarties esminių sąlygų (nuomos kainos ir nuomos termino) pakeitimo. Ieškovo ieškinyje nurodytos aplinkybės apie nuomotojo pasikeitimą ir dabartinius ieškovų lūkesčius, nėra teisiškai reikšmingos taikant Sutarties 6.228 straipsnį, nes šios aplinkybės neegzistavo Sutarčių sudarymo metu. Pagal Sutarčių 9 punktą už žemės sklypų nuomą turi būti mokama po 50 Eur už 1 ha. Kaip nustatyta civilinėje byloje Nr. e2-19-443/2019, atsakovas mokėjo buvusiai savininkei B. S. po 100 Eur už 1 ha. Tokio pat dydžio nuomos mokestis yra mokamas ir ieškovams, nors pagal sutartį atsakovas galėtų mokėti tik 50 Eur už 1 ha. Ieškovai ieškinyje pripažino, kad per metus gauna 800 Eur dydžio nuomos mokestį. Be to, atsakovas už ieškovus papildomai sumoka gyventojų pajamų mokestį nuo nuomos mokesčio sumos. Buvusią savininkė B. S. tenkino toks nuomos mokesčio dydis. Nuomos mokesčio dydis yra šalių susitarimo dalykas. Sutarties laisvės principas leidžia šalims susitarti dėl konkretaus nuomos mokesčio dydžio, kuris gali būti keičiamas tik šalių susitarimu. Be to, pagal sutartis atsakovas moka rinkoje įprastą nuomos mokestį. Šiai aplinkybei patvirtinti atsakovas į bylą pateiks kitas atsakovo sudarytas nuomos sutartis, kuriomis yra nuomojami toje pačioje vietovėje esantys kiti žemės ūkio paskirties sklypai. Todėl ieškovų reikalavimas padidinti nuomos mokesčio dydį iki 200 Eur už 1 ha yra visiškai nepagrįstas.?
Šalies argumentai
Ieškovas K. J. teismo posėdžio netu paaiškino, kad jie nupirko tą žemę, dėl kurios bylinėjasi, norėtų pakeisti tas sutartis. Jų netenkina sutartys, jų lūkesčiai visai kiti, kaina neatitinka tikrovės ir ilgas laikotarpis. Jie bando susitarti dėl tos sutarties, bet nepavyksta, dėl to ir pradėjo bylinėtis. Nori pakelti ir kainą, ir laikotarpio trumpesnio nori. Patys yra ūkininkai ir pirko dirbti, ne nuomoti. Po žemės nusipirkimo buvo kalbėtasi su atsakovu. Atsakovas kaip ir sutiko su trumpesniu laikotarpiu, jie norėjo raštu susitarti, bet atsakovas nenorėjo raštu. Jie patys nuomojasi ir moka gana brangiai, norėtų, kad sugrįžtų pinigėliai už savo žemę. Jie nuomoti sutinka iki 2021 m. Jie turi įsipareigojimų bankui. Jeigu dirbtų patys žemės sklypus, užsidirbtų daugiau nei gauna 100 Eur nuomą. Už vieną žemės hektarą lieka 500 Eurų gryno pelno. Aplinką tvarko, griovius prižiūri, moka žemės mokesčius ir iš to 100 Eur nelieka jokių pajamų. Iš banko yra paimta technikai paskola. Žemės savininkė sakė, kad pinigai nemokami, tai jie sakė nutraukti tą nuomos sutartį, tačiau taip neatsitiko. Jų lūkesčiai yra kitokie, negu buvusios savininkės, jie yra ūkininkai. Jis nėra matęs, kad į jo sklypus būtų investuota. Nemano, kad žemės balas pakeltas. Kai pirko žemės sklypus jam buvo žinoma, kad yra tų sklypų nuoma. Kai pirko, jis nepasidomėjo žemės nuomos sąlygomis, nes buvo kaip ir nutraukimo procedūra, buvo kaip ir neaktualu tuo laiku. Apie nuomos sutarties sąlygas sužinojo po nupirkimo. Buvusi savininkė buvo nurodžiusi, kad neturi tų sutarčių, sakė gal yra, gal nėra tų sutarčių. Jie nežiūrėjo konkrečiai ar yra registruotos sutartys. Pirkimo–pardavimo sutartyje yra nurodyta, kad jiems yra žinoma apie sutarties sąlygas. Sutarties nutraukimą ne jie inicijavo. Jiems advokatai patarė žodžiu, kad jie galės dirbt, nutrauks tą sutartį. Buvo užgarantuota, kad įmanoma, pinigai nemokami, todėl bus nutrauktos sutartys. Mano, kad sutarčių pakeitimą visada galima daryt, gali kalbėtis. Po pralaimėtos bylos dar kartą nutraukė sutartį. Jie dabar nori daryti pakeitimą. Didžiausios sumos, kurias nuomos sutartyse moka yra 200 Eur, mažiausiai moka atsakovas už nuomą. Jie daug žemės nuomos sutarčių yra sudarę. Jis moka ne mažiau 150 Eur už nuomą. Bet yra nuomos sutarčių mažesnių negu 100 Eur ir yra mažesnių negu 50 Eur. Kaip susitari, taip ir yra (2020 m. sausio 15 d. teismo posėdžio garso įrašas: 15 min. 10 sek. – 28 min. 18 sek.).
Žemesnės instancijos teismas
Teismo posėdžio metu ieškovė N. J. paaiškino, kad šia veikla užsiima jos vyras, ji nedalyvauja tame. Ji yra bendrasavininkė. Ji palaiko K. J. paaiškinimus, neturi ką papildomai pasakyti (2020 m. sausio 15 d. teismo posėdžio garso įrašas: 29 min. 15 sek. – 30 min. 10 sek.).
Atsiliepimas
Atsakovas T. K. teismo posėdžio metu paaiškino, kad su ieškiniu nesutinka. Bendė šalys tartis – nepavyko. Jis vykdo ūkio veiklą, turi įsipareigojimų, buvo susiplanavęs. Turi kartu sudėjus apie 90 ha žemės. Yra ir mažesnių nuomos kainų. B. S. prašė daugiau mokėti, tai jis mokėjo 100 Eur. Jis ir K. J. moka 100 Eur. Jis dar dirba ir UAB „(duomenys neskelbtini)“ vadybininku. Iki ieškinio buvo kalbėta su ieškovais. Sutinka ir toliau mokėti 100 Eur. Nekeičia savo pozicijos. Iš pradžių pats buvo siūlęs 3 metus. Nesirašė, nes ieškovai nuomos norėjo kainą iki 200 Eur pakelti (2020 m. sausio 15 d. teismo posėdžio garso įrašas: 31 min. 32 sek. – 40 min. 54 sek.).
Motyvuojamoji dalis
Teismas konstatuoja:
Ieškinys tenkintinas iš dalies.
Iš bylos duomenų nustatyta, kad 2015 m. kovo 10 d. tarp atsakovo T. K. ir B. S. sudarytos tokios žemės nuomos sutartys: žemės nuomos sutartis Nr. 1, kuria ieškovui išnuomotas 3,0 ha ploto žemės sklypas, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esantis (duomenys neskelbtini); žemės nuomos sutartis Nr. l, kuria ieškovui išnuomotas 2,4 ha ploto, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esantis (duomenys neskelbtini); žemės nuomos sutartis Nr. 2, kuria ieškovui išnuomotas 2,65 ha ploto žemės sklypas, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esantis (duomenys neskelbtini). Šalys sutarčių 2 punkte numatė, kad žemės sklypai išnuomojami dešimčiai metų, skaičiuojant nuo sutarties sudarymo dienos. Sutarčių 9 punkte yra nurodyta, kad žemės nuomos mokestis yra 50 Eur.
Ieškovai bendrosios jungtinės sutuoktinių nuosavybės teise 2018 m. gegužės 24 d. įsigijo aukščiau nurodytus žemės skypus. Iš nekilnojamojo turto registro centrinio duomenų banko išrašų matyti, kad atsakovas T. K. ieškovams priklausančius žemės sklypus, kurių unikalūs numeriai (duomenys neskelbtini) nuomojasi, nuomos termino pabaiga yra 2025 m. kovo 10 d. Ieškovai 2019 m. rugsėjo 17 d. pranešimu siūlė atsakovui pakeisti žemės nuomos sutartis, sutrumpinant žemės nuomos terminą iki 2020 m. rugsėjo 1 d. ir numatyti žemės nuomos mokestį 200 Eur už 1 ha metams.
Nagrinėjamu atveju tarp šalių kilo ginčas dėl žemės nuomos sutarčių pakeitimo.
Dėl žemės sklypų nuomos mokesčio dydžio.
Sutartimi du ar daugiau asmenų susitaria sukurti, pakeisti ar nutraukti civilinius teisinius santykius, kai vienas ar keli asmenys įsipareigoja kitam asmeniui ar asmenims atlikti tam tikrus veiksmus (ar susilaikyti nuo tam tikrų veiksmų atlikimo), o pastarieji įgyja reikalavimo teisę (CK 6.154 straipsnio 1 dalis). Žemės nuomos sutartimi viena šalis (nuomotojas) įsipareigoja perduoti už užmokestį kitai šaliai (nuomininkui) sutartyje nurodytą žemės sklypą laikinai valdyti ir naudotis pagal sutartyje nustatytą paskirtį ir naudojimo sąlygas, o nuomininkas įsipareigoja mokėti sutartyje nustatytą žemės nuomos mokestį (CK 6.545 straipsnio 1 dalis). Pagal bendrąją taisyklę sudarytos sutartys turi būti vykdomos taip, kaip šalys susitarė, t. y. šalys privalo vykdyti sutartį tinkamai ir sąžiningai (CK 6.200 straipsnio 1 dalis).
Pagal CK 6.559 straipsnį, kai dėl žemės savininko mirties arba kitu teisiniu pagrindu žemės nuosavybės teisė pereina kitam savininkui, taip pat kai pasikeičia valstybinės žemės nuomotojas, žemės nuomos sutartis galioja naujajam žemės savininkui arba valstybinės žemės nuomotojui, jeigu sutartis buvo įstatymų nustatyta tvarka įregistruota viešame registre.
Ieškovai patikslintame ieškinyje nurodė, kad pirko žemės sklypus, norėdami plėsti savo ūkį, gauti maksimalią naudą iš savo investicijos, investavo į žemę 63 900 Eur ir dėl galiojančių žemės nuomos sutarčių patiria išimtinai tik nuostolius. Ieškovai mano, kad šiuo metu galiojančios žemės nuomos sutartys įtvirtina esminę šalių nelygybę, nes atsakovas turi perdėtą pranašumą.
Kasacinis teismas yra išaiškinęs, kad CK 6.204 straipsnis reglamentuoja situaciją, kai vienai sutarties šaliai tampa sudėtingiau vykdyti sutartį nei kitai, todėl nukentėjusi sutarties šalis turi teisę kreiptis į kitą šalį prašydama sutartį pakeisti. Šis prašymas turi būti pagrįstas ir pareikštas tuojau pat po sutarties įvykdymo suvaržymo (CK 6.204 straipsnio 3 dalis). Šalims per protingą laiką nesusitarus dėl sutarties pakeitimo, jos abi turi teisę kreiptis į teismą. Tam, kad būtų konstatuota, jog vienai šaliai sutarties vykdymas yra iš esmės suvaržytas, būtina nustatyti, kad tam tikros aplinkybės iš esmės pakeitė šalių sutartinių prievolių pusiausvyrą ir kad jos atitinka CK 6.204 straipsnio 2 dalyje išvardytus kriterijus. Sutarties suvaržymu laikomi atvejai, kai iš esmės padidėja įvykdymo kaina arba iš esmės sumažėja gaunamas įvykdymas, jeigu: pirma, tos aplinkybės atsiranda arba nukentėjusiai šaliai tampa žinomos po sutarties sudarymo; antra, tų aplinkybių nukentėjusi šalis sutarties sudarymo metu negalėjo protingai numatyti; trečia, tų aplinkybių nukentėjusi šalis negali kontroliuoti; ketvirta, nukentėjusi šalis nebuvo prisiėmusi tų aplinkybių atsiradimo rizikos. Būtina nustatyti, jog egzistuoja visos CK 6.204 straipsnio 2 dalyje nurodytos sąlygos, priešingu atveju neatsiranda pagrindo taikyti CK 6.204 straipsnio 3 dalyje nurodytų sutarties pakeitimo būdų. Tačiau sutarties šalies, šiuo atveju – nuomotojo, pasikeitimas CK 6.559 straipsnio pagrindu reiškia tik žemės nuomos sutarties dalyvio, kaip asmens, pasikeitimą sutartyje ir, kaip akivaizdu iš CK 6.204 straipsnio nuostatų, nėra įstatymo priskirtas prie aplinkybių, kurios leistų pakeisti tam tikras ginčijamas sutarties sąlygas būtent CK 6.204 straipsnio pagrindu. Vien sutarties šalies pasikeitimas, kai jai pereina pagal sutartį visos nuomotojo teisės ir pareigos, nevertintinas ir negali būti prilyginamas CK 6.204 straipsnio 2 dalyje esančių sąlygų visumos konstatavimui (Lietuvo Aukščiausiojo Teismo 2012 m. kovo 29 d. nutartis, civilinėje byloje Nr. 3K-3-124/2012).
Iš bylos medžiagos nustatyta, kad ieškovai pirkdami žemės sklypus iš B. S. žinojo apie tai, kad žemės sklypai yra išnuomoti. Šias aplinkybes patvirtino ieškovas teismo posėdžio metu, nurodydamas, kad jis žinojo, kad perkami žemės sklypai yra išnuomoti, tačiau nepasidomėjo sąlygom, nes kaip ir vyko žemės nuomos sutarčių nutraukimo procedūra, tai buvo kaip ir neaktualu tuo laiku. Bylos duomenimis, žemės nuomos sutartys buvo įregistruotos Nekilnojamojo turto registre. Ieškovai yra ūkininkai ir verslininkai, patys nuomojasi žemės sklypus, todėl vertintina, kad ieškovai turėdami ūkininkavimo, žemės nuomavimosi patirties, prieš perkant išnuomotus žemės sklypus aktyviai nesidomėjo ir abejingai vertino tas aplinkybes, kad perkami žemės sklypai yra išnuomoti ir tikėjosi, kad buvusi žemės sklypų savininkė nutrauks žemės nuomos sutartis, t. y. elgėsi nepakankamai apdairiai ir atsakingai. Žemės nuomos sutarčių 9 punkte yra nustatytas žemės nuomos dydis 50 Eur. Atsakovas nurodė, kad ieškovams moka žemės mokesčio daugiau nei sutartyse yra sutarta, t. y. moka 100 Eur už 1 ha. Šių aplinkybių ieškovai neginčijo. Ieškovai patikslintame ieškinyje nurodė, kad jie už atsakovui nuomojamus žemės sklypus gauna 800 Eur. Ieškovai teigia, kad griovių ir pakelių priežiūrai, melioracijos inžinerinių įrenginių valymui nuo krūmų per metus vieną kartą yra naudojama ieškovų technika ir sugaištama trys pamainos, naudojamas kuras, tepalai peiliai, žmogiškieji ištekliai, dėl to sugaištama 24 val. ir tai kainuoja sudaro 600 Eur per metus. Taip pat yra mokamas 100 Eur dydžio žemės mokestis, todėl ieškovai už nuomojamus žemės sklypus realiai gauna 100 Eur pajamų. Ieškovai nurodė išlaidas, kurias jie patiria, prižiūrėdami jiems priklausančius ir atsakovo nuomojamus žemės sklypus, tačiau nepateikė jokių įrodymų patvirtinančių jų patiriamų išlaidų, susijusių su žemės sklypų priežiūra dydžius.
Ieškovai teigia, kad jiems nuomoti žemės sklypus yra nenaudinga, negauna net vidutinės rinkoje nusistovėjusios kainos už savo žemę, kuria naudojasi atsakovas, tačiau ieškovas teismo posėdžio metu patvirtino, kad jis yra sudaręs nuomos sutarčių, kuriose nuomos kaina yra mažesnė negu 100 Eur, yra ir mažesnių negu 50 Eur nuomos sutarčių. Tai, kad žemės nuomos kainos už 1 ha yra skirtingos, patvirtina šalių pateiktos žemės sklypų nuomos sutartys. Teismas vertina, kad ieškovo nurodoma aplinkybė, jog ieškovai nuomoja žemę, į kurią investavo ją įsigydami ir jų lūkesčiai yra kitokie, negali būti vertinama kaip pagrindas gauti didesnę nuomos sutarties kainą nei yra sutarta žemės nuomos sutartyse.
Atsižvelgiant į nurodytas aplinkybes, į nurodytą kasacinio teismo praktiką, į tai, kad ieškovai būdami ūkininkais ir laikydami save verslininkais, turėdami ūkininkavimo ir žemės nuomos sutarčių sudarymo patirties, žinojo, kad perkami žemės sklypai yra išnuomoti, į tai, kad pirko žemės sklypus tikėdamiesi gauti maksimalią naudą iš ūkininkavimo, tačiau elgėsi nepakankamai rūpestingai ir atsakingai, į tai, kad ieškovai neįrodė, jog šiuo metu atsakovo faktiškai mokamas žemės nuomos mokesčio dydis – 100 Eur už 1 ha yra nepagrįstai mažas, įvertinus tai, kad faktiškai atsakovas už žemės nuomos mokestį moka po 100 Eur už 1 ha ir teismo posėdžio metu nurodė, kad sutinka toliau mokėti tokią kainą, todėl žemės nuomos sutarčių 9 punktas pakeistinas nurodant, kad žemės nuomos mokesčio dydis yra 100 Eur už 1 ha, atskaičius mokesčius.
Dėl žemės sklypų nuomos termino.
Iš 2015 m. kovo 10 d. tarp atsakovo T. K. ir buvusios žemės sklypų savininkės B. S. sudarytų žemės nuomos sutarčių matyti, kad pagal 2015 m. kovo 10 d. žemės nuomos sutartis Nr. 1, 2, 2 sklypai buvo išnuomoti 10 metų laikotarpiui, t. y. iki 2025 m. kovo 10 d. Atsižvelgiant į tai tai, kad atsakovas taip pat yra ūkininkas ir pagal sudarytas žemės nuomos sutartis per visą sutarčių sutartą nuomos terminą – iki 2025 m. kovo 10 d., pagrįstai tikėjosi ūkininkauti, todėl sutrumpinus žemės nuomos sklypų nuomos terminus, atsakovo teisėti ir pagrįsti lūkesčiai dėl nutraukiamų sutarčių liktų neįgyvendinti. Vien tai, kad ieškovai už nuomojamus žemės sklypus pirkdami sumokėjo 63 900 Eur ir nori greičiau naudotis patys jiems priklausančiais žemės sklypais, nėra pagrindas trumpinti žemės nuomos terminą. Vertintina, kad žemės nuomos sutartyse nustatytas likęs nuomos terminas – iki 2025 m. kovo 10 d., nėra pernelyg ilgas, atitinka šalių sutartinių prievolių pusiausvyrą, todėl nekeistinas.
Dėl bylinėjimosi išlaidų.
Remiantis Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau – CPK) 93 straipsnio 1 dalimi šaliai, kurios naudai yra priimtas sprendimas, jos turėtas bylinėjimosi išlaidas teismas priteisia iš antrosios šalies. CPK 93 straipsnio 2 dalyje numatyta, kad jeigu ieškinys patenkintas iš dalies, šiame straipsnyje nurodytos išlaidos priteisiamos ieškovui proporcingai teismo patenkintų reikalavimų daliai, o atsakovui – proporcingai teismo atmestų ieškinio reikalavimų daliai. Atsižvelgiant į tai, kad ieškovo patikslintas ieškinys patenkintas iš dalies – 17 procentų, atmesta – 83 procentai, šalių patirtos bylinėjimosi išlaidos paskirstytinos proporcingai teismo patenkintų ir atmestų ieškinio reikalavimų daliai.
Ieškovų atstovas pateikė dokumentus, kurie patvirtina, kad ieškovai patyrė 650 Eur išlaidų advokato padėjėjo pagalbai apmokėti, taip pat ieškovai teikdami ieškinį yra sumokėję 300 Eur. Atsakovo atstovas taip pat pateikė dokumentus, kurie patvirtina, kad atsakovas patyrė 2 891,90 Eur išlaidų advokato pagalbai apmokėti.
Proceso šalies patirtų atstovavimo išlaidų atlyginimą reglamentuoja CPK ir Lietuvos Respublikos teisingumo ministro 2004 m. balandžio 2 d. įsakymu Nr. 1R-85 patvirtintos Rekomendacijos dėl civilinėse bylose priteistino užmokesčio už advokato ar advokato padėjėjo teikiamą pagalbą maksimalaus dydžio (toliau – Rekomendacijos) (2015 m. kovo 19 d. redakcija). CPK 98 straipsnio 2 dalis įtvirtina, kad šalies išlaidos, susijusios su advokato ar advokato padėjėjo pagalba, atsižvelgiant į konkrečios bylos sudėtingumą ir advokato ar advokato padėjėjo darbo ir laiko sąnaudas, yra priteisiamos ne didesnės, kaip yra nustatyta Rekomendacijose.
Atsižvelgiant į tai, kad šalių prašomos priteisti advokato išlaidos už suteiktą pagalbą neviršija Rekomendacijose nustatyto maksimalaus dydžio, todėl iš atsakovo ieškovų naudai priteistina 110,50 Eur bylinėjimosi išlaidų už advokato pagalbą (650 Eur x 17 proc.) ir 51 Eur žyminio mokesčio (300 Eur x 17 proc.), iš viso 161,50 Eur. Taip pat lygiomis dalimis iš ieškovų atsakovo naudai priteistina 2 400,28 Eur (2891,90 Eur x 83 proc.)
Teismas, atsižvelgdamas į tai, kad ieškovai atsakovui turi sumokėti 2 400,28 Eur, o atsakovas ieškovams turi sumokėti 161,50 Eur bylinėjimosi išlaidų, sprendžia, kad vadovaujantis ekonomiškumo principu, šiuo atveju tikslinga atlikti 161,50 Eur sumos įskaitymą ir ieškovams atitinkamai šia suma mažina atsakovui atlygintinas bylinėjimo išlaidas iki 2 238,78 Eur (2 400,28 Eur – 161,50 Eur = 2 238,78 Eur).
Išlaidų, susijusių su procesinių dokumentų įteikimu, dydį bei apmokėjimo tvarką nustato teisingumo ministras ir finansų ministras (CPK 92 straipsnis). Pagal Lietuvos Respublikos teisingumo ministro ir Lietuvos Respublikos finansų ministro 2011 m. lapkričio 7 d. įsakymą Nr. 1R-261/1K-355 „Dėl minimalios valstybei priteistinos bylinėjimosi išlaidų sumos nustatymo“ (keistą 2020 m. sausio 13 d. įsakymu Nr. 1R-19/1K-2) minimali valstybei priteistina bylinėjimosi išlaidų suma yra 5 Eur. Šiuo nagrinėjamu atveju, procesinių dokumentų išlaidos kiekvienai šaliai neviršija 5 Eur, todėl valstybės naudai iš šalių procesinių dokumentų įteikimo išlaidos nepriteistinos.
Įvertinęs tai, kas išdėstyta ir vadovaudamasis CPK 259, 263 – 270 straipsniais, teismas
Rezoliucinė dalis
nusprendžia:
Ieškinį tenkinti iš dalies.
Pakeisti žemės nuomos sutartis: 2015 m. kovo 10 d. Nr. 1 dėl 2,65 ha žemės sklypo, kadastro numeris (duomenys neskelbtini), esančio (duomenys neskelbtini) k. v., 2015 m. kovo 10 d. žemės nuomos sutartį Nr. 2 dėl 3,0 ha žemės sklypo, kadastro numeris (duomenys neskelbtini), esančio (duomenys neskelbtini) k. v. ir 2015 m. kovo 10 d. žemės nuomos sutartį Nr. 2 (įvardinta du kartus tas pats numeris 2) dėl 2,4 ha žemės sklypo, kadastro numeris (duomenys neskelbtini), esančio (duomenys neskelbtini) k. v., įrašant 9 punktu žemės nuomos kainą po 100 Eur už 1 ha per metus, atskaičius mokesčius.
Kitoje dalyje ieškinį atmesti.
Priteisti lygiomis dalimis iš ieškovų K. J., asmens kodas (duomenys neskelbtini), ir N. J., asmens kodas (duomenys neskelbtini), 2 238,78 Eur (du tūkstančius du šimtus trisdešimt aštuonis eurus septyniasdešimt aštuonis centus) bylinėjimosi išlaidų atsakovo T. K., asmens kodas (duomenys neskelbtini) naudai.
Sprendimas per 30 dienų nuo priėmimo gali būti skundžiamas Kauno apygardos teismui, padavus apeliacinį skundą per Marijampolės apylinkės teismo Šakių rūmus.