Kauno apylinkės teismo sprendimas

viešame teismo posėdyje žodinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovo D. M. ieškinį atsakovei Nacionalinei žemės tarnybai prie Žemės ūkio ministerijos dėl sprendimo panaikinimo ir įpareigojimo sudaryti pirkimo-pardavimo sutartį.

Aprašomoji dalis

Teismas nustatė:

II. Atsakovės argumentai

Motyvuojamoji dalis

Teismas konstatuoja:

ieškinys tenkinamas.

III. Teismo nustatytos bylos aplinkybės, teisiniai argumentai ir išvados

21. Byloje kilo ginčas dėl ieškovo teisės įsigyti valstybei priklausantį žemės sklypą ne aukciono būdu, remiantis Lietuvos Respublikos žemės įstatymo (toliau – Žemės įstatymo) 11 straipsnio 5 dalies 1 punktu.

22. Nustatyta, kad ieškovui D. M. asmeninės nuosavybės teise priklauso ūkinis pastatas, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esantis (duomenys neskelbtini), įgytas 2023 m. rugsėjo 15 d. pirkimo-pardavimo sutarties Nr. 5702, pagrindu, bei gyvenamasis namas, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esantis (duomenys neskelbtini), įgytas 2018 m. gegužės 9 d. Dovanojimo sutarties Nr. 2799, pagrindu. Taip pat ieškovui priklauso 483/739 dalys žemės sklypo, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esančio (duomenys neskelbtini), likusi dalis minėto žemės sklypo – 256/739 dalys, priklauso Lietuvos Respublikai, atstovaujamai Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos. Žemės sklypo naudojimo būdas - gyvenamosios teritorijos, o naudojimo pobūdis - mažaaukščių gyvenamųjų namų statybos.

23. 2023 m. rugsėjo 15 d. ieškovas su V. M. įmone sudarė projektavimo darbų sutartį dėl ginčo žemės sklype, adresu (duomenys neskelbtini), esančio gyvenamojo namo, kurio unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), rekonstravimo projektinių pasiūlymų ir techninio projekto architektūrinės, konstruktyvinės, lauko vandentiekio, nuotėkų ir lauko elektros tinklų dalies, pagal ieškovo pateiktą projektavimo užduotį, paruošimo, suderinimo ir statybą leidžiančio dokumento (statybos leidimo) gavimo. 2023 m. rugsėjo 18 d. ieškovas su ta pačia įmone sudarė projektavimo darbų sutartį ir dėl ūkinio pastato, kurio unikalus Nr. (duomenys neskelbtini).

24. 2023 m. rugsėjo 21 d. ieškovas D. M. kreipėsi į Nacionalinės žemės tarnybos prie Aplinkos ministerijos Kauno miesto skyrių, prašydamas jam asmeninės nuosavybės teise priklausančių statinių: pastato- gyvenamojo namo, kurio unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), adresas (duomenys neskelbtini), ir pastato-ūkinio pastato, kurio unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), adresas (duomenys neskelbtini), eksploatavimui pagal Nekilnojamojo turto kadastre įrašytą jų tiesioginę paskirtį, be aukciono parduoti Lietuvos Respublikai bendrosios dalinės nuosavybės teise kartu su ieškovu priklausančias 256/739 dalis 0,0739 ha žemės sklypo, kurio unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), kadastro (duomenys neskelbtini) Kauno m. k. v., esančio adresu (duomenys neskelbtini), už parduodamą žemės sklypo dalį atsiskaitant iš karto.

25. Nacionalinės žemės tarnybos prie Aplinkos ministerijos Kauno miesto skyrius 2023 m. spalio 23 d. atliko faktinių duomenų patikrinimą vietovėje ir surašė Faktinių duomenų patikrinimo vietoje aktą Nr. FD-4190-(14.8.129.), kuriame nurodė, jog patikrinimo metu buvo nustatyta, kad žemės sklypo dalyje prie gatvės stovi pastatas (1A1p) fiziškai pažeistas, užkaltomis langinėmis ir durimis. Sklypo galinėje dalyje ties šlaitu, kur pagal žemės sklypo planą turėtų stovėti ūkinis pastatas 4I1p matyti statybinio laužo ir kitokių šiukšlių krūva per visą plotį, visa tai yra atitverta skardos tvora. 2023 m. spalio 27 d. ieškovas pakartotinai kreipėsi į atsakovę, prašydamas nevilkinti ir kuo operatyviau spręsti klausimą dėl Lietuvos Respublikai priklausančios žemės sklypo dalies (0,0256 ha) pardavimo ieškovui be aukciono.

26. Kauno miesto savivaldybės administracijos filialas Centro seniūnija 2023 m. lapkričio 9 d. informavo atsakovę, kad ji 2023 m. lapkričio 7 d. atliko žemės sklype (duomenys neskelbtini), esančio nekilnojamojo turto: pastato – gyvenamojo namo (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)) ir pastato - ūkinio pastato (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)) naudojimo apžiūrą. Apžiūros metu, dalyvaujant minėtų statinių savininkui D. M. ir advokatui A. Venckui, vizualiai nustatyta, kad gyvenamojo namo 1A1p pamatų, sienų, lietaus surinkimo ir nuvedimo sistemos būklė po 2022 m. liepos 18 d. atlikto statinio techninės priežiūros patikrinimo nepagerėjusi: pamatų betonas vietomis ištrupėjęs, ne visu perimetru įrengta nuogrinda, sienų iš kiemo pusės silikatinių plytų rišamoji medžiaga vietomis ištrupėjusi, plytos suskilinėję, aptrupėję, plytos pajuodusios, pažaliavusios, vietomis plytos iškritusios, iš (duomenys neskelbtini)pusės įėjimo durų medžio rėmas susidėvėjęs, išsiklaipęs, sulūžęs, durų kartono plokštės paveiktos puvinio, užkalimai apipaišyti, stogo vertikalūs mediniai pakalimai susidėvėję, paveikti puvinio, lentelės išsiklaipiusios, vietomis lentelės iškritusios, stogo asbestcemenčio lakštų danga susidėvėjusi, sulūžusi, stogas įlūžęs, likusi danga apaugusi samanomis, apskardinimai susidėvėję, sulūžę, vietomis nukritę, vidaus patalpų apžiūrėti nebuvo galimybės (langų, durų angos užkaltos įvairaus medžiagiškumo plokštėmis), lietaus surinkimo ir nuvedimo sistemos nėra, inžinerinių sistemų (šildymo, vandentiekio, nuotekų, dujų) Nekilnojamojo turto registro duomenų bazės išrašo duomenimis nėra. Visumoje statinio būklė bloga (turi galimos avarijos požymių). Apie šį patikrinimą buvo surašytas Statinio techninės priežiūros patikrinimo aktas Nr. 04-7-380.

27. Apžiūrėjus ūkinį pastatą 4I1p, vizualiai nustatyta, kad statinio vietoje gausu statybinio laužo (galimai sugriuvusio statinio pamatų blokų, mūro fragmentų, plytų, langų rėmų ir kt.) ir kitų įvairios sudėties (skardos, medžio, plastiko, stiklo taros, senų lentų skydų, žaliųjų ir kt.) atliekų, taip pat numestos automobilių padangos. Į šiaurės pusę (šlaite) yra betono atraminė siena (galimai atstojanti ūkinio pastato sieną), greta statinių (duomenys neskelbtini)matosi išlikusi dalis ūkinio pastato pamatų iš mūro ir betono blokų, taip pat išlikę mūro sienų, pertvarų, perdangų, fiziškai pažeistas ūkinis pastatas iš pietų pusės aptvertas skardos lakštų tvora, tvoros vienas lakštas atplėštas, kitas lakštas numestas už tvoros ant statybinio laužo (neužtikrintas pašalinių asmenų patekimas į sugriuvusio statinio teritoriją). Visumoje pastato būklė bloga (turi galimos avarijos požymių). Apie šį patikrinimą buvo surašytas Statinio techninės priežiūros patikrinimo aktą Nr. 04-7-381.

28. Kauno miesto savivaldybės administracijos filialas Centro seniūnija pateikė atsakymą, jog žemės sklype (duomenys neskelbtini), esantis nekilnojamasis turtas – pastatas - gyvenamasis namas 1A1p (duomenys neskelbtini) ir pastatas - ūkinis pastatas 4I1p (duomenys neskelbtini), nenaudojami statinių naudotojo poreikiams tenkinti, statiniai nenaudojami pagal Nekilnojamojo turto registre įrašytą pagrindinę naudojimo paskirtį (Gyvenamąją (vieno buto pastatai) ir Pagalbinio ūkio) ir kad statiniai galėtų būti naudojami tik atlikus visą statinių remontą. Apie šį Kauno miesto savivaldybės administracijos atsakymą atsakovė informavo ir ieškovą.

29. 2023 m. gruodžio 20 d. Nacionalinės žemės tarnybos prie Aplinkos ministerijos Kauno miesto skyrius priėmė ginčijamą įsakymą Nr. 8VĮ-1388-(14.8.2.) „Dėl atsisakymo parduoti kitos paskirties valstybinės žemės sklypo (kadastro (duomenys neskelbtini)) dalį, esančią (duomenys neskelbtini)“.

30. 2024 m. sausio 24 d. ieškovas kreipėsi į atsakovę, prašydamas išduoti sutikimą dėl jam priklausančių statinių – pastato-gyvenamojo namo, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), ir pastato-ūkinio pastato, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), rekonstrukcijos projekto parengimo bei pastatų rekonstrukcijos darbų atlikimo. Kauno miesto savivaldybės administracijos Nekilnojamojo turto skyrius pasiūlė ieškovui kreiptis į Kauno miesto savivaldybę dėl valstybinės žemės sklypo dalies, reikalingos nuosavybės teise valdomiems statiniams eksploatuoti, nuomos sutarties sudarymo, o jei ieškovas pageidautų pirkti valstybinės žemės sklypo dalį, prašymą pateikti Nacionalinei žemės tarnybai.

31. 2024 m. kovo 1 d. ieškovas pakartotinai kreipėsi į Kauno miesto savivaldybės administracijos Nekilnojamojo turto skyrių prašydamas duoti sutikimą rengti nekilnojamojo turto rekonstrukcijos projektą, į kurį ieškovui buvo atsakyta, jog kadangi žemės sklypas yra suformuotas ir įregistruotas Nekilnojamojo turto registre, todėl siūloma ieškovui kreiptis į Kauno miesto savivaldybę dėl valstybinės žemės sklypo dalies, reikalingos nuosavybės teise valdomiems statiniams eksploatuoti, nuomos sudarymo. Taip pat ieškovui nurodyta, kad norėdamas gauti sutikimą, ieškovas privalo pateikti žemės sklypo schemą, kurioje turi būti pažymėtos Nekilnojamojo turto registre įregistruoto žemės sklypo ir esamo statinio ribos, planuojamo statyti/rekonstruoti pastato vieta žemės sklype, jo parametrai (ilgis, aukštis, plotis, plotas), atstumas nuo planuojamo statyti/rekonstruoti statinio labiausiai išsikišusių konstrukcijų iki žemės sklypo ribos, planuojamo statyti/rekonstruoti pastato statybos projekto brėžinį, vizualizaciją.

32. 2024 m. birželio 7 d. ieškovo atstovas vėl kreipėsi į Kauno miesto savivaldybės administracijos Nekilnojamojo turto skyrių, prašydamas kuo greičiau išnagrinėti ieškovo 2024 m. sausio 24 d. ir 2024 m. kovo 1 d. prašymus, į ką Kauno miesto savivaldybės administracijos Nekilnojamojo turto skyrius atsakė, kad tik ieškovui pateikus prašomus dokumentus, prašymas galės būti nagrinėjamas toliau.

33. Žemės įstatymo 11 straipsnio 4 dalyje įtvirtinta bendra taisyklė, kad valstybinės žemės sklypai parduodami aukciono būdu asmeniui, kuris už parduodamą žemės sklypą pasiūlo didžiausią kainą. Ši taisyklė suponuoja, kad aukcionas, kaip valstybinės žemės pardavimo būdas, yra įtvirtintas siekiant už parduotą valstybinę žemę gauti didžiausią kainą, todėl tai yra prioritetinis valstybinės žemės pardavimo būdas. Bendrosios taisyklės išimtys, kai valstybinė žemė gali būti parduodama be aukciono, įtvirtintos Žemės įstatymo 11 straipsnio 5 dalyje. Viena iš jų – jeigu valstybinės žemės sklypai užstatyti fiziniams ir juridiniams asmenims nuosavybės teise priklausančiais statiniais ar įrenginiais ir naudojami bei būtini jiems eksploatuoti pagal pagrindinę žemės naudojimo paskirtį ir (ar) naudojimo būdą, išskyrus valstybinės žemės sklypus, kuriuose pastatyti laikini statiniai, nutiesti tik inžineriniai tinklai ir (ar) pastatyti tik neturintys aiškios funkcinės priklausomybės ar apibrėžto naudojimo arba ūkinės veiklos pobūdžio statiniai, kurie tarnauja pagrindiniam statiniui ar įrenginiui arba jo priklausiniui, išskyrus valstybinės žemės sklypus, kurie yra reikalingi viešosioms įstaigoms nuosavybės teise priklausantiems statiniams, patalpoms ar jų dalims eksploatuoti ir yra Vyriausybės nustatyta tvarka, pritarus Nacionalinei žemės tarnybai Vyriausybės nustatyta tvarka, parduodami centralizuotai valdomo valstybės turto valdytojo organizuojamuose viešuose aukcionuose, taip pat išskyrus šio straipsnio 11 dalyje nurodytą išimtį. Valstybinės žemės sklypai parduodami tokio dydžio, kuris yra naudojamas ir būtinas statiniams ar įrenginiams eksploatuoti pagal Nekilnojamojo turto kadastre įrašytą jų tiesioginę paskirtį (Žemės įstatymo 11 straipsnio 5 dalies 1 punktas).

34. Vadovaujantis Lietuvos Respublikos Vyriausybės 1999 m. kovo 9 d. nutarimu Nr. 260 patvirtintų Naudojamų kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos taisyklių (toliau – ir Taisyklės) 10 punktu, pagal Taisyklių 1.1 papunktyje nurodytus teisinius pagrindus be aukciono parduodami ir išnuomojami suformuoti ir Nekilnojamojo turto registre įregistruoti naudojami žemės sklypai, reikalingi juose esantiems statiniams ir įrenginiams eksploatuoti, pagal Nekilnojamojo turto kadastre įrašytą jų pagrindinę tikslinę naudojimo paskirtį.

35. Kasacinio teismo praktikoje pabrėžiama, kad teisiniams santykiams dėl valstybinės žemės būdingas teisinis apibrėžtumas ir jų reglamentavimas grindžiamas valstybės turto tvarkymo viešosios teisės principu – sandoriai dėl valstybės turto turi būti sudaromi tik teisės aktų, reglamentuojančių disponavimą valstybės ir (ar) savivaldybių turtu, nustatytais atvejais ir būdais – ir yra imperatyvus (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2014 m. spalio 15 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-436/2014; 2018 m. kovo 9 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-76-684/2018, 25 punktas; 2018 m. lapkričio 22 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-447-916/2018, 58 punktas; 2023 m. sausio 5 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-45-969/2023, 16 punktas).

36. Priimant sprendimus dėl valstybinės žemės valdymo, naudojimo ir disponavimo teisės įgyvendinimo, sudarant valstybinės žemės sandorius turi būti laikomasi Lietuvos Respublikos valstybės ir savivaldybių turto valdymo, naudojimo ir disponavimo juo įstatymo (toliau – VSTVNDĮ) 9 straipsnyje įtvirtintų valstybės ir savivaldybių turto valdymo, naudojimo ir disponavimo juo principų (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2018 kovo 9 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-76-684/2018, 26, 27 punktai; 2020 m. sausio 15 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-114-403/2020, 26 punktas). Šiame straipsnyje, be kita ko, įtvirtinti visuomeninės naudos ir efektyvumo principai. Visuomeninės naudos principas reiškia, kad valstybės ir savivaldybių turtas turi būti valdomas, naudojamas ir disponuojama juo rūpestingai, siekiant užtikrinti visuomenės interesų tenkinimą (VSTVNDĮ 9 straipsnio 1 punktas). Efektyvumo principas reiškia, kad sprendimais, susijusiais su valstybės ir savivaldybių turto valdymu, naudojimu ir disponavimu juo, turi būti siekiama maksimalios naudos visuomenei (VSTVNDĮ 9 straipsnio 2 punktas).

37. Kasacinis teismas, pasisakydamas dėl būtinybės užtikrinti teisingą visuomenės interesų ir savininko teisių pusiausvyrą, yra konstatavęs, jog, viena vertus, turi būti užtikrinta, kad, valstybei įgyvendinant savo, kaip žemės savininkės, teises taip, kad būtų gauta maksimalios naudos visuomenei, nebūtų paneigta tokioje žemėje esančių statinių savininkų nuosavybės teisė. Kita vertus, negali būti sudarytos prielaidos valstybinėje žemėje esančių statinių savininkams įgyvendinti nuosavybės teises taip, kad būtų paneigtas vienas iš valstybės turto valdymo, naudojimo ir disponavimo juo principų, t. y. efektyvumo principas, kuris reiškia, kad įgyvendinant valstybės nuosavybės teises į žemę turi būti siekiama maksimalios naudos visuomenei, tai reiškia ir veikimą visuomenės interesais (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2019 m. vasario 7 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-8-403/2019, 26 punktas).

38. Būtinos sąlygos atsirasti Žemės įstatymo 11 straipsnio 5 dalies 1 punkte įtvirtintai asmens teisei ne aukciono būdu (lengvatine tvarka) įsigyti nuosavybėn valstybinės žemės sklypą yra tokios: žemės sklypas turi būti užstatytas šiam asmeniui priklausančiais statiniais ar įrenginiais ir jis turi būti naudojamas šiems statiniams ar įrenginiams eksploatuoti, o statiniai ir įrenginiai naudojami pagal tiesioginė jų paskirtį. Išvada, ar konkrečiu atveju ant valstybinės žemės sklypo esančio pastato savininkas turėjo teisę be aukciono išsinuomoti ar įsigyti valstybinės žemės sklypą, turi būti daroma įvertinus konkrečioje byloje nustatytas faktines aplinkybes (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2021 m. gegužės 26 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-134-823/2021, 28 punktas).

39. Nagrinėjamoje byloje nėra ginčo dėl to, kad prašomos parduoti ne aukciono tvarka žemės sklype yra ieškovui nuosavybės teise priklausantys gyvenamasis namas ir ūkiniai statiniai. Ginčas byloje iš esmės kilo dėl to, ar ieškovui priklausantys pastatai yra eksploatuojami pagal Nekilnojamojo turto kadastre įrašytą jų tiesioginę paskirtį ir ar žemės sklypas naudojamas pastatams eksploatuoti.

40. Byloje nustatyta, jog nors ieškovui priklausantys pastatai yra fiziškai pažeisti, tačiau ieškovas, vos tik įsigijęs ūkinį pastatą savo nuosavybėn, nedelsiant su V. M. įmone sudarė projektavimo darbų sutartį dėl ginčo žemės sklype, adresu (duomenys neskelbtini), esančių gyvenamojo namo ir ūkinio pastato rekonstravimo projektinių pasiūlymų ir techninio projekto architektūrinės, konstruktyvinės, lauko vandentiekio, nuotėkų ir lauko elektros tinklų dalies paruošimo, suderinimo ir statybą leidžiančio dokumento (statybos leidimo) gavimo. Taip pat ieškovas kreipėsi į atsakovę bei Kauno miesto savivaldybės administracijos Nekilnojamojo turto skyrių, prašydamas išduoti sutikimą dėl jam priklausančių statinių – pastato-gyvenamojo namo, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), ir pastato - ūkinio pastato, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), rekonstrukcijos projekto parengimo bei pastatų rekonstrukcijos darbų atlikimo. Kaip, teismo vertinimu pagrįstai, byloje nurodė ieškovas, anksčiau imtis gyvenamojo namo ir ūkinių pastatų remonto ieškovas neturėjo galimybės, kadangi namas ir ūkinis statinys yra neatsiejamai susiję, tuo tarpu ūkinis pastatas nuosavybės teise priklausė kitiems asmenims. Taigi, nors iki atsakovės atlikto statinių būklės patikrinimo ieškovas pagal tiesioginę paskirtį, nurodytą Nekilnojamojo turto kadastre, jam priklausančius pastatus faktiškai naudojo ribotai, tačiau ieškovas ėmėsi neatidėliotinų realių veiksmų pastatus pritaikyti ir naudotis jais pagal paskirtį, t. y. vieną jų naudoti kaip gyvenamąjį pastatą, kitą - kaip ūkinį pastatą, kai tik ieškovas tapo viso turto savininkas, t.y. 2023 m. rugsėjo 15 d.

41. Bylos nagrinėjimo metu atsakovės atstovė nurodė, jog ieškovo turimi pastatai negali būti naudojami pagal jų paskirtį, kadangi jie yra sunykę, o tai ieškovui sukelia teisines pasekmes – negalėjimą įgyvendinti teisės įgyti valstybės žemės sklypo dalį be aukciono. Vertinant, ar ginčo statiniai yra sunykę, atsižvelgtina į kasacinio teismo praktiką, pagal kurią tik nustačius statinio visiško sugriuvimo, sunaikinimo ar nugriovimo faktą, t. y. kad statinio konstrukcijų nelikę arba likusios tik po žemės paviršiumi giliau kaip 0,5 m esančios laikančiosios konstrukcijos (požeminio statinio, t. y. statinio, kurio visos konstrukcijos arba didžioji jų dalis buvo po žemės paviršiumi, atveju – kai nelikę visų statinio laikančiųjų konstrukcijų), išskyrus atvejus, kai statinio ar jo dalių griovimo darbai atliekami statinio rekonstravimo ar kapitalinio remonto metu, laikytina, kad statinys yra išnykęs, todėl jis ir daiktinės teisės į jį turi būti išregistruoti (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2017 m. lapkričio 14 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-404-969/2017, 44 punktas; 2023 m. sausio 5 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-45-969/2023, 29 punktas).

42. Teisė be aukciono išsinuomoti ar įsigyti tam tikro dydžio kitos paskirties valstybinės žemės sklypą ar jo dalį, siejama su asmens nuosavybės ar nuomos teise valdomais statiniais, esančiais pageidaujamame išsinuomoti ar įsigyti valstybinės žemės plote. Žemės sklypas gali būti laikomas užstatytu, jeigu jame yra statinio sąvoką atitinkantis nekilnojamasis daiktas, kurio eksploatacijai žemės sklypas ir yra naudojamas (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2006 m. liepos 11 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-431/2006).

43. Nagrinėjamu atveju, remdamasis byloje pateiktais rašytiniais įrodymais ir fotonuotraukomis teismas konstatuoja, jog ieškovui priklausantys gyvenamasis namas ir ūkio statinys negali būti laikomi visiškai sugriuvę, sunaikinti ar pan. Byloje pateikti įrodymai patvirtina, kad gyvenamojo namo, esančio (duomenys neskelbtini), 1A1p (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)), pagrindinė naudojimo paskirtis - gyvenamoji (vieno buto pastatai), baigtumo procentas 54%, fizinio nusidėvėjimo procentas 73%, būklė - fiziškai pažeistas; ūkinio pastato, esančio (duomenys neskelbtini), 4I1p (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)), pagrindinė naudojimo paskirtis - pagalbinio ūkio, baigtumo procentas 19%, fizinio nusidėvėjimo procentas 74%, būklė - fiziškai pažeistas. Taigi, nors ieškovui priklausantys statiniai yra nusidėvėję, tačiau jie nėra tokios būklės, jog ieškovas negalėtų jų remontuoti, atstatyti ir pan. Tai reiškia, jog ieškovui priklausantys statiniai atitinka Nekilnojamojo turto registre nurodytą šių statinių paskirtį, yra įregistruoti ir laikytini realiai egzistuojančiais nekilnojamojo turto objektais, turi aiškią funkcinę priklausomybę bei naudojimo paskirtį – gyvenamasis namas ir ūkio statiniai, kurių naudojimas, remontas ir pan. yra tiesiogiai priklausomas nuo ieškovo galimybes be apribojimų naudotis valstybei priklausančia žemės sklypo dalimi.

44. Nors atsakovė byloje teigia, kad ūkinis pastatas iš viso nėra išlikęs, kad sklypo galinėje dalyje ties šlaitu, kur pagal žemės sklypo planą turėtų stovėti ūkinis pastatas, yra tik statybinio laužo ir kitokių šiukšlių krūva, tačiau ieškovo teigimu, šią atsakovės nurodytą aplinkybę paneigia pačios atsakovės įrodinėjamos aplinkybės kitoje Kauno apylinkės teismo civilinėje byloje Nr. e2-1362-454/2024, kurioje sprendžiamas ginčas tarp tų pačių šalių, tik kitu pagrindu, t. y. dėl naudojimosi žemės sklypu tvarkos nustatymo. Kaip matyti iš teismų informacinės sistemos LITEKO duomenų, minėtoje byloje atsakovė atsiliepime į ieškovo ieškinį pripažino, kad jai priklausanti ginčo žemės sklypo dalis, esanti (duomenys neskelbtini), yra naudojama ūkio pastato savininkų materialiniams poreikiams tenkinti. Atsakovė minėtoje byloje įrodinėja, jog nors formaliai 256/739 dalis žemės sklypo, esančio adresu (duomenys neskelbtini), patikėjimo teise valdo Nacionalinė žemės tarnyba, tačiau žemės sklypas (valstybei priklausanti dalis) yra naudojamas tik ūkio pastato (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), kuris nuo 2023 m. rugsėjo 15 d. priklauso ieškovui asmeninės nuosavybės teise), savininkų poreikiams tenkinti. Taigi, kaip matyti atsakovės pozicija dėl to paties sklypo dalies naudojimo laikosi nenuoseklios pozicijas, o tai teismui leidžia daryti išvadą, jog atsakovė šioje byloje tik formaliais pagrindais nurodo, jog ieškovui priklausantys statiniai yra sunykę, o žemės sklypu ieškovas nesinaudoja. Taip pat šią aplinkybę patvirtina ir ieškovo pateiktas 2018 m. lapkričio 20 d. raštas atsakovei, kuriuo ieškovas kreipėsi į atsakovę su prašymu parduoti jam, kaip žemės sklypo, esančio (duomenys neskelbtini), bendraturčiui, Lietuvos Respublikai priklausančią žemės sklypo dalį (0,0256 ha), tačiau atsakovė 2018 m. gruodžio 14 d. raštu Nr. 8SD-6547-(14.8.125E) atsakė, kad minėta žemės sklypo dalis bus parduota ar išnuomota likusiems pastatų savininkams (t. y. ūkinio pastato, kuris tuo metu nepriklausė ieškovui, savininkams), o ieškovui teisės aktai nenumato galimybės įsigyti papildomos žemės sklypo dalies.

45. Teismas atmeta kaip nepagrįstą ir kitą atsakovės argumentą, jog ieškovas tik šiuo metu ėmėsi pastato ir ūkinio pastato remonto darbų, tuo tarpu šių pastatų tikrinimo metu nebuvo nustatyta, jog statiniai būtų naudojami. Kaip byloje nustatyta, ieškovui 2023 m. rugsėjo 15 d. įgijus nuosavybėn ūkinį pastatą, ieškovas 2023 m. rugsėjo 15 d. ir 18 d. pradėjo įgyvendinti savo, kaip paminėtų statinių savininko, teisę juos rekonstruoti ir tuo tikslu sudarė dvi projektavimo darbų sutartis su V. M. įmone dėl jų rekonstravimo projektų rengimo ir statybą leidžiančių dokumentų gavimo. Teismas visiškai sutinka su ieškovo pozicija, jog tik ieškovui atsiradus realiai galimybei naudoti anksčiau tretiesiems asmenis priklausiusį ūkinį pastatą, kuris yra neatsiejamas nuo gyvenamojo pastato, tiek ir ieškovui bei atsakovei bendrosios dalinės nuosavybės teise priklausančiu žemės sklypu pagal viešajame registre įregistruotą jų paskirtį, ieškovui atsirado realus poreikis imtis veiksmų, siekiant išsaugoti ir atstatyti statinius. Akivaizdu, jog atsakovės atlikto statinių tikrinimo metu 2023 m. spalio 23 d. bei seniūnijos atlikto tikrinimo metu 2023 m. lapkričio 7 d. statinių reali būklė dar negalėjo būti pagerinta, tačiau tai nepaneigia fakto, jog ieškovas, tapęs teisėtu statinių savininku, nedelsiant ėmėsi veiksmų, sudarančių pagrindą spręsti dėl valstybės žemės sklypo dalies pardavimo ne aukciono būdu galimybių. Kad tokios galimybės egzistuoja teismo posėdyje neneigė ir atsakovės atstovė, tačiau atsakovės vertinimu, ieškovas šiuo atveju turėtų vėl iš naujo pradėti visas procedūras, susijusias su žemės sklypo dalies įsigijimu lengvatine tvarka. Teismas šiuos atsakovės argumentus vertina kaip nesudarančius pagrindo spręsti, jog nagrinėjamu atveju neegzistuoja Žemės įstatymo 11 straipsnio 5 dalies 1 punkte įtvirtintos būtinosios sąlygos, kas užkirstų kelią šiuo metu ieškovui įgyvendinti teisę ne aukciono būdu (lengvatine tvarka) įsigyti nuosavybėn valstybinės žemės sklypą.

46. Kasacinio teismo yra išaiškinta, kad ne kiekvienas ant valstybinės žemės sklypo esančio pastato savininkas turi teisę be aukciono išsinuomoti ar įsigyti valstybinės žemės sklypą, o tik tas, kurio statinys turi apibrėžtą naudojimo paskirtį arba ūkinės veiklos pobūdį, o jo eksploatavimui reikia turėti žemės sklypo nuomos ar nuosavybės teisę; taigi savininkas pirmiausia turi ketinti naudoti statinį pagal tiesioginę paskirtį ir tam yra būtina išsinuomoti ar įsigyti žemės sklypą (žr. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2018 m. balandžio 9 d. nutarties civilinėje byloje Nr. 3K-3-133-219/2018 21 punktą ir jame nurodytą kasacinio teismo praktiką). Lemiamą reikšmę turi ne sklype esančių statinių teisinio registravimo duomenys, bet faktinės situacijos vertinimas, todėl kiekvienu atveju svarbu įvertinti ir tai, ar žemės sklype vykdoma veikla susijusi su esančio statinio naudojimu, ar numatoma toliau plėtoti šią ar kitokią veiklą (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2018 m. kovo 9 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-76-684/2018, 32 punktas). Teismas pažymi, kad sprendžiant dėl valstybinės žemės pardavimo teisiškai reikšmingas gali būti ne tik pastatų eksploatacijos, bet ir ketinimo naudoti pastatus pagal tiesioginę paskirtį faktas. Vis dėlto ketinimas naudoti statinį pagal tiesioginę paskirtį turi būti realus, o ne imituojamas: statinio bendraturtis, siekiantis įsigyti valstybinės žemės sklypo dalį ne aukciono būdu, privalo pagrįsti, kad jis ketina įgyvendinti savo nuosavybės teisę į statinį, t. y. ketina imtis atitinkamos veiklos, susijusios su statinio naudojimu – statinio naudingųjų savybių pritaikymu, ir kad nuosavybės teisei įgyvendinti yra būtina turėti valstybinės žemės sklypą nuosavybės teise.

47. Kasacinio teismo išaiškinta, kad tais atvejais, kai statinys yra nusidėvėjęs ir savininkas jį siekia remontuoti ar rekonstruoti, tokie savininko veiksmai reiškia ketinimą statinį naudoti pagal paskirtį (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2022 m. balandžio 4 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-12-378/2022, 39 punktas). Teismo vertinimu, ieškovas byloje pateikė pakankamai įrodymų, kad jis ėmėsi aktyvių nuolatinių veiksmų pastatams suremontuoti ir naudoti pagal jų tikslinę paskirtį – tai ir projektavimo darbų sutarčių sudarymas, ir kreipimasis į atitinkamas institucijas dėl sutikimo rekonstruoti pastatus gavimo, o kol negavo sutikimo rekonstrukcijai, ieškovas tiek, kiek jam nedraudžiama teisės aktais, stengėsi tvarkyti statinius, t.y. sutvarkė įlūžusį stogą, padažė pastatą, sutvarkė kiemą, tvorą. Šias aplinkybes patvirtina į bylą pateiktos fotonuotraukos.

48. Be kita ko, Žemės įstatymo 11 straipsnio 5 dalies 6 punktas numato, kad valstybinės žemės sklypai parduodami be aukciono, jeigu žemės sklypas valstybei priklauso bendrosios dalinės nuosavybės teise su kitais bendraturčiais – privačiais asmenimis, – šiems bendraturčiams, kai nėra galimybės atidalyti valstybei nuosavybės teise priklausančios žemės sklypo dalies ir suformuoti atskiro žemės sklypo. Nagrinėjamu atveju nėra ginčo, kad žemės sklypas, esantis (duomenys neskelbtini), unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), bendrosios dalinės nuosavybės teise priklauso ieškovui ir Lietuvos Respublikai, atstovaujamai Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos. Valstybei priklausanti žemės sklypo dalis sudaro 0,0256 ha, todėl vadovaujantis Statybos techninio reglamento STR 2.02.09:2005 „Vienbučiai ir dvibučiai gyvenamieji pastatai“, 9 priedo 3 punktu, valstybė negali šios žemės sklypo dalies atidalinti ir suformuoti naujo žemės sklypo, kadangi ginčo žemės sklypo paskirtis - mažaaukščių gyvenamųjų namų statybos, o nauji namai gali būti statomi ne mažesniuose kaip 400 m² sklypuose. Taigi, teismas sutinka su ieškovo teiginiais, jog atsakovė, esant nustatytam reglamentavimui, neturi galimybės iš valstybei priklausančios žemės sklypo dalies suformuoti atskiro žemės sklypo pagal nustatytą žemės naudojimo paskirtį, o tai yra dar viena sąlyga sudaryti kitam žemės sklypo bendraturčiui – ieškovui, įgyti šią žemės sklypo dalį ne aukciono būdu.

49. Taigi, byloje nustatytos aplinkybės patvirtina, kad egzistuoja visos įstatyme įtvirtintos sąlygos, sudarančios pagrindą parduoti ieškovui valstybės žemės sklypo dalį ne aukciono būdu, t.y. žemės sklypas šiuo metu yra užstatytas ieškovui priklausančiais statiniais, žemės sklypu ieškovas naudojasi pagal paskirtį - mažaaukščių gyvenamųjų namų statybai, o ieškovui priklausantys statiniai naudojami pagal Nekilnojamojo turto registre įrašytą jų tiesioginę paskirtį (Žemės įstatymo 11 straipsnio 5 dalies 1 punktas). Teismas nenustatė byloje jokių faktų ar aplinkybių, jog ieškovas neketina remontuoti žemės sklype esančių statinių ar ketintų žemės sklype inicijuoti naujas statybas, todėl atsakovės argumentai, jog ieškovas žemės sklype planuoja naujos statybos darbus atmestini kaip neįrodyti.

50. Pažymėtina, jog ginčo žemės sklypo dalies pardavimas ieškovui ne aukciono tvarka nagrinėjamu atveju nepažeidžia aukščiau nurodyto teisinio valstybinės žemės pardavimo reglamentavimo, taip pat nepažeidžia atsakovės ar trečiųjų asmenų interesų. Todėl teismas, remdamasis nurodytais argumentais ir atsižvelgdamas į byloje nustatytas faktines aplinkybes, daro išvadą, kad ieškovas savo ieškinį įrodė, todėl yra pagrindas ieškinį tenkinti, įpareigoti atsakovę parduoti ieškovui be aukciono valstybinės žemės dalį, skirtą ieškovui priklausantiems statiniams naudoti pagal paskirtį, o kaip išvestinį reikalavimą – tenkinti prašymą panaikinti ginčijimą administracinį aktą. Teismas pažymi, jog nagrinėjamu atveju administracinis aktas naikinamas ne dėl procedūrinių jo priėmimo pažeidimų ar administracinio akto turinio ydingumo, tačiau kaip užkertantis kelią ieškovui įgyvendinti savo teisę įgyti valstybės žemės sklypą ne aukciono būdu, kai tam yra visos Žemės įstatymo 11 straipsnio 1 dalies 3 punkte, 5 dalyje, Lietuvos Respublikos Vyriausybės 1999 m. kovo 9 d. nutarime Nr. 260 ir juo patvirtintų Naudojamų kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos taisyklių 13.2 papunktyje sąlygos (CPK 178 straipsnis, 185 straipsnis).

Dėl bylinėjimosi išlaidų priteisimo

51. Šaliai, kurios naudai priimtas sprendimas, jos turėtas bylinėjimosi išlaidas teismas priteisia iš antrosios šalies, nors ši ir būtų atleista nuo bylinėjimosi išlaidų mokėjimo į valstybės biudžetą (CPK 93 straipsnio 1 dalis). Jeigu ieškinys patenkintas iš dalies, bylinėjimosi išlaidos priteisiamos ieškovui proporcingai teismo patenkintų reikalavimų daliai, o atsakovui – proporcingai teismo atmestų ieškinio reikalavimų daliai (CPK 93 straipsnio 2 dalies).

52. Ieškovo D. M. bylinėjimosi išlaidas šioje byloje sudaro 219,00 Eur sumokėtas žyminis mokestis ir 2 662,00 Eur teisinės pagalbos išlaidos.

53. Išlaidos advokato pagalbai apmokėti yra vienos iš išlaidų, susijusių su bylos nagrinėjimu. Jų mokėjimo pagrindus, tvarką ir dydžio nustatymo kriterijus reglamentuoja CPK 88 ir 98 straipsniai. Išlaidos, susijusios su bylos nagrinėjimu, gali būti pripažintos teismo išlaidomis, jeigu jos yra realios, būtinos ir pagrįstos (CPK 88 straipsnis). Išlaidos suprantamos kaip išleistos lėšos. Bylinėjimosi išlaidų realumas reiškia, kad tai yra tikrai patirti nuostoliai sumokėjus pinigus dėl bylos sprendimo teisme. Realumo kriterijus yra taikomas teismų praktikoje (žr., pvz., Europos Žmogaus Teisių Teismo 2003 m. kovo 6 d. sprendimą, priimtą byloje S. J. prieš Lietuvą, peticijos Nr. 41510/98; Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2008 m. spalio 28 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-3-533/2008; 2016 m. vasario 3 d. nutarties civilinėje byloje Nr. 3K-3-35-248/2016 28 punktą; 2017 m. sausio 23 d. nutarties civilinėje byloje Nr. 3K-3-7-687/2017 10 punktą; ir kt.). Turi būti aišku, kada šalis, prašanti priteisti atstovavimo išlaidas, atsiskaitė su advokatų kontora, nes nuo to priklauso Rekomendacijose nustatytų dydžių taikymas (žr., pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2017 m. balandžio 19 d. nutarties civilinėje byloje Nr. 3K-3-189-969/2017 26 punktą; Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus 2017 m. gegužės 24 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-237-916/2017, 32 punktą).

54. Ieškovą D. M. atstovavimo sutarties pagrindu byloje atstovavo advokatas Aidas Venckus, kuriam ieškovas pagal advokato išrašytas sąskaitas už ieškinio parengimą, pasirengimą ir atstovavimą teismo posėdžiuose sumokėjo iš viso 2 662,00 Eur. Atsižvelgiant į tai, kad ieškovo prašomos priteisti bylinėjimosi išlaidos neviršija Rekomendacijų dėl civilinėse bylose priteistino užmokesčio už advokato ar advokato padėjėjo teikiamą teisinę pagalbą (paslaugas) maksimalaus dydžio, patvirtintų Lietuvos advokatų tarybos 2004 m. kovo 26 d. nutarimu ir teisingumo ministro 2004 m. balandžio 2 d. įsakymu Nr. 1R-85 (įsakymo 2015 m. kovo 19 d. redakcija), yra pagrįstos ir realiai patirtos, ieškovo ieškinį patenkinus, jos priteisiamos ieškovui iš atsakovės.

55. Procesinių dokumentų siuntimo išlaidų šioje byloje teismas nepatyrė, todėl jų paskirstymo klausimas nesprendžiamas.

Rezoliucinė dalis

Teismas, vadovaudamasis Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 259, 260, 268-270 straipsniais,

nusprendžia:

ieškinį tenkinti.

Panaikinti 2023 m. gruodžio 20 d. Nacionalinės žemės tarnybos prie Aplinkos ministerijos Kauno miesto skyriaus įsakymą „Dėl atsisakymo parduoti kitos paskirties valstybinės žemės sklypo (kadastro (duomenys neskelbtini)) dalį, esančią (duomenys neskelbtini)“, Nr. 8VĮ-1388-(14.8.2.).

Įpareigoti Nacionalinę žemės tarnybą prie Aplinkos ministerijos, juridinio asmens kodas 188704927, sudaryti su ieškovu D. M., asmens kodas (duomenys neskelbtini) žemės sklypo dalies pirkimo-pardavimo sutartį dėl 0,0739 ha ploto kitos paskirties valstybinės žemės sklypo (kadastro Nr. (duomenys neskelbtini)) dalies - 0,0256 ha, esančios (duomenys neskelbtini), pardavimo ne aukciono tvarka.

Priteisti iš atsakovės Nacionalinės žemės tarnybos prie Aplinkos ministerijos, juridinio asmens kodas 188704927, ieškovui D. M., asmens kodas (duomenys neskelbtini) 2 881,00 Eur (dviejų tūkstančių aštuonių šimtų aštuoniasdešimt vieno euro 00 ct) bylinėjimosi išlaidas.

Sprendimas per 30 dienų nuo priėmimo dienos gali būti skundžiamas apeliaciniu skundu Kauno apygardos teismui per Kauno apylinkės teismo Kauno rūmus.