Kauno apygardos teismo sprendimas

Dalyvaujant ieškovo K. L. atstovui advokatui Ramūnui Širviui atsakovės AB DNB bankas atstovei advokatei Aleksandrai Filipavičiūtei Komar,

Viešame teismo posėdyje žodinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovo K. L. patikslintą ieškinį atsakovams A. B. (D.), AB DNB bankas, trečiajam asmeniui L. B. dėl nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo išsimokėtinai sutarties patvirtinimo ir pripažinimo galiojančia bei 2014 m. vasario 17 d. turto perdavimo išieškotojui akto Nr. 0070/10/01989 pripažinimo negaliojančiu.

Aprašomoji dalis

Teismas nustatė:

Motyvuojamoji dalis

Ieškinys atmestinas.

2014 m. vasario 17 d. turto perdavimo išieškotojui aktu įkeistas turtas buvo perduotas kreditorei AB DNB bankas (T.2, b.l. 22).

Iš byloje esančių rašytinių įrodymų, šalių paaiškinimų nustatyta, kad ieškovas K. L. ir atsakovė A. B. (D.), veikianti per įgaliotinę L. B. (įgaliojimas išduotas 2008 m. balandžio 4 d., notarinio registro Nr. (duomenys neskelbtini)) 2010 m. lapkričio 1 d. sudarė nekilnojamojo turto pirkimo – pardavimo išsimokėtinai sutartį (T.1, b.l. 12-13), pagal kurią atsakovė pardavė, o ieškovas už 400 000,00 Lt nusipirko 0,1984 ha bendro ploto žemės sklypą, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini) ir 147,64 kv. m bendro ploto gyvenamąjį namą, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esančius (duomenys neskelbtini). Sutarties 2 punkte nustatyta, jog sutarties pasirašymo dieną pirkėjas sumoka (duomenys neskelbtini) Lt, o likusi 300 000,00 Lt dalis sumokama iki 2016 m. sausio 1 d. Sutartyje taip pat numatyta, jog šalys patvirtins šią sutartį notarine tvarka ir įregistruos ją VĮ Registrų centras iki 2015 m. lapkričio 1 d. (Sutarties 2.2 p.). Ant sutarties yra įrašas ranka, kad atsakovės įgaliotinė L. B. (duomenys neskelbtini) Lt gavo 2010 m. lapkričio 1 d. Šalys susitarė, kad ši sutartis kartu yra ir turto perdavimo – priėmimo aktas ir nuo sutarties pasirašymo momento nuosavybės teisė į parduodamą turtą pereina pirkėjo nuosavybėn (Sutarties 3 p.).

Nors ieškinio teisiniu pagrindu nurodyta CK 1.93 straipsnio 4 dalis, kurioje nustatyta, kad kai viena iš šalių visiškai ar dalinai įvykdė sandorį, kuriam būtinas notaro patvirtinimas, o antroji šalis vengia sandorį įforminti, tai teismas, įvykdžiusios šalies reikalavimu, turi teisę pripažinti sandorį galiojančiu, iš ieškovo argumentų bei sutarties turinio matyti, kad ieškovas savo reikalavimą grindžia preliminariąja sutartimi ir prašo ją pripažinti pagrindine pirkimo – pardavimo sutartimi.

Sandoriu laikomi asmenų veiksmai, kuriais siekiama sukurti, pakeisti ar panaikinti civilines teises ir pareigas. Kad sandorį galima būtų laikyti sudarytu ir galiojančiu, jis turi atitikti sąlygų visumą t.y., sandorį sudarantys asmenys turi būti veiksnūs, sandoris ir jo sąlygos turi atitikti įstatymo reikalavimus ir neprieštarauti imperatyvioms įstatymų normoms, sandorį sudarančių asmenų valios išraiška turi atitikti jų tikrąją valią, sandoris turi būti išreikštas įstatymų nustatyta forma. Be to, įstatyme nustatyta, jog nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartis turi būti notarinės formos, o formos reikalavimų nesilaikymas sutartį daro negaliojančia (CK 6.393 str. 1 d., 2 d.).

Pagal CK 6.305 straipsnio 1 dalį, apibrėžiančią pirkimo – pardavimo sutarties sampratą, pirkimo – pardavimo sutartimi viena šalis (pardavėjas) įsipareigoja perduoti daiktą kitai šaliai (pirkėjui) nuosavybės ar patikėjimo teise, o pirkėjas įsipareigoja priimti daiktą ir sumokėti už jį nustatytą pinigų sumą (kainą). Pagal CK 6.309 straipsnio 1 dalį laikoma, kad įsipareigojimas parduoti daiktą kartu perduodant daiktą būsimajam pirkėjui valdyti yra to daikto pirkimas – pardavimas. Kai pirkti ar parduoti daiktą įsipareigojęs asmuo atsisako įforminti sutartį įstatymų nustatyta forma, kita šalis turi teisę teismo tvarka reikalauti patvirtinti sutarties sudarymą (CK 6.309 str. 3 d.). Su šios normos taikymu tiesiogiai susijusi ir CK 1.93 straipsnio 4 dalis, nustatanti, kad jeigu viena iš sandorio šalių visiškai ar iš dalies įvykdė sandorį, kuriam būtinas notaro patvirtinimas, o antroji šalis vengia įforminti sandorį notarine tvarka, teismas įvykdžiusios sandorį šalies reikalavimu turi teisę pripažinti sandorį galiojančiu; šiuo atveju sandorio po to notarine tvarka įforminti nebereikia. Kasacinis teismas yra išaiškinęs, kad tiek bendroji CK 1.93 straipsnio 4 dalyje nustatyta, tiek ir specialioji – pirkimui – pardavimui taikoma – CK 6.309 straipsnyje įtvirtinta teisės norma reglamentuoja pagrindinės sutarties šalių santykius. Daikto perdavimas pirkėjui valdyti bei kainos ar jos dalies sumokėjimas yra šalių veiksmai, kurie yra jau pirkimo – pardavimo sutarties elementai (CK 6.305 str.). Nustačius, kad šalys atlieka pirkimo – pardavimo sutarčiai būdingus veiksmus, konstatuotina, kad jos būtent ją ir vykdo. Tokiu atveju teismo pripažinimas šalis sudarius pirkimo – pardavimo sutartį iš esmės reiškia ir reikalaujamos sutarties formos, kaip būtinosios nekilnojamojo daikto pirkimo – pardavimo sutarties elemento, pripažinimą (CK 6.159 str., 6.309 str. 3 d., 6.393 str. 1 d.) (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2012 m. vasario 20 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-61/2012).

Kasacinis teismas, pasisakydamas dėl preliminariosios ir pagrindinės pirkimo – pardavimo sutarčių atribojimo ir kvalifikavimo, savo jurisprudencijoje yra nurodęs, kad pagal CK 6.165 straipsnyje įtvirtintą preliminariosios sutarties sampratą galima išskirti tokius šios sutarties bruožus: pirma, aiškus šalių susitarimas ateityje sudaryti kitą – pagrindinę – sutartį; antra, šalių sutarimas dėl būsimos pagrindinės sutarties dalyko ir esminių pagrindinės sutarties sąlygų aptarimas; trečia, terminas, per kurį turi būti sudaryta pagrindinė sutartis; ketvirta, rašytinis šio susitarimo įforminimas. Tais atvejais, kai būtina atskirti preliminariąją sutartį nuo pagrindinės, dėl kurios šalys galėjo tartis preliminariojoje sutartyje, lemiamą reikšmę turi susitarimą sudariusių šalių valia. Nustačius, kad išreikšta šalių valia aiškiai rodo jų susitarimą ateityje sudaryti kitą, t. y. pagrindinę, sutartį, konstatuotinas ikisutartinių santykių etapas ir preliminariosios sutarties sudarymo faktas. Nustatant tikrąją tam tikros sutarties šalių valią, taikytinos sutarčių aiškinimo taisyklės, nurodytos CK 6.193 straipsnyje. Kilus šalių ginčui, teismas turi nustatyti tikruosius šalių ketinimus ir pagal juos kvalifikuoti susitarimą teisės taikymo požiūriu: yra tai preliminarioji ar pagrindinė sutartis. Nustačius, kad šalys susitarimu siekė tik susitarti dėl tokios sutarties sudarymo ateityje, nėra pagrindo tokio susitarimo kvalifikuoti kaip pagrindinės sutarties ir reikalauti įvykdyti jį natūra (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus plenarinės sesijos 2006 m. lapkričio 6 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-P-382/2006). Formuojamoje kasacinio teismo praktikoje taip pat konstatuota, kad nors pagal preliminariąją sutartį jokie piniginiai mokėjimai ar atsiskaitymai tarp šalių neatliekami, tačiau šios išvados negalima suabsoliutinti, apskritai neigiant pinigų perdavimo pagal preliminariąją sutartį galimybę. Sutarties laisvės principas, galiojantis ir ikisutartiniuose santykiuose, leidžia šalims susitarti dėl bet kokių sąlygų, neprieštaraujančių imperatyviosioms įstatymo normoms, viešajai tvarkai ar gerai moralei. Teismų praktikoje konstatuota, kad avanso mokėjimas pagal preliminariąją sutartį neprieštarauja imperatyvams, įskaitant ir CK 6.165 straipsnio 1 dalį (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2012 m. vasario 20 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-61/2012). Taigi, daikto kainos sumokėjimas pats savaime nesudaro pagrindo šalių sutartinių santykių kvalifikuoti kaip pagrindinės sutarties (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2015 m. gegužės 27 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-287-611/2015).

Pagal CK 6.165 straipsnį preliminariosios sutarties dalykas yra susitarimas dėl kito sandorio sudarymo, todėl pagal tokią sutartį šalims neatsiranda jokių kitų pareigų, išskyrus pareigą sudaryti pagrindinę sutartį laikantis preliminariojoje sutartyje numatytų sąlygų. Jei per preliminariojoje sutartyje numatytą terminą pagrindinei sutarčiai sudaryti ji nesudaroma, prievolė sudaryti sutartį pasibaigia (CK 6.165 str. 5 d.). Todėl ieškinio teiginys, kad ieškovas pagal 2010 m. lapkričio 1 d. sutartį įvykdė savo prievolę atsakovei, o atsakovė sutarties sąlygų neįvykdė, yra nepagrįstas. Jeigu preliminariosios sutarties šalis nepagrįstai vengia sudaryti pagrindinę sutartį, jai atsiranda prievolė atlyginti kitai šaliai dėl to atsiradusius nuostolius, grąžinti kitai šaliai būsimo sandorio sąskaita sumokėtą avansą, bet neatsiranda pareiga perduoti turtą. Atsakovė A. B. (D.) iš esmės su ieškiniu sutiko, patvirtino savo siekį turtą perleisti ieškovui, patvirtino, kad ieškovas sumokėjo (duomenys neskelbtini) Lt, tačiau dėl kokių priežasčių pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta iki 2015 m. lapkričio 1 d., šalys nenurodė. Preliminarioji sutartis negali būti vertinama kaip pagrindinė daikto pirkimo – pardavimo sutartis, nes pagal ją jokie mokėjimai nevykdomi ir daiktinės teisės neįgyjamos net jeigu ir buvo sumokėtas avansas būsimo sandorio sąskaita.

Šalys pripažino, kad ieškovas sumokėjo atsakovei (duomenys neskelbtini) Lt už perkamą turtą, ir nors sumokėta suma pakankamai didelė, nei viena šalis mokėjimą patvirtinančių įrodymų nepateikė. CPK 182 straipsnio 5 punkte nustatyta, kad nereikia įrodinėti aplinkybių, kurios grindžiamos šalių pripažintais faktais, tačiau šiuo atveju, esant atsakovės AB DNB bankas nesutikimui su ieškiniu, vien šalių pripažinimas, kad ieškovas sumokėjo perkamo daikto kainos dalį, yra nepakankamas, nes kiti bylos įrodymai – pažymos apie asmens valstybinį socialinį draudimą, apie ieškovui priskaičiuotą ir išmokėtą darbo užmokestį – nepašalina kreditorės išreikštų abejonių dėl šalių siekio išvengti išieškojimo iš atsakovės turto, nuosavybės teises perkeliant ieškovui. Taip pat ieškovas nenurodė, kuo pasireiškė atsakovės vengimas notariškai patvirtinti sutartį.

Kaip jau minėta ginčo turtas yra areštuotas nuo 2010 m. liepos 27 d. CPK 675 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad turto areštas yra priverstinis nuosavybės teisės į skolininko turtą arba šios teisės atskirų sudėtinių dalių – valdymo, naudojimo ar disponavimo – laikinas uždraudimas ar apribojimas. Ieškovas K. L. ieškinyje nurodė, jog jis susipažino su visais nuosavybės dokumentais, atsakovė sumokėjo visus mokesčius, tačiau šiems ieškovo teiginiams pagrįsti nėra pateikta jokių įrodymų – mokėjimo kvitų, sąskaitų išrašų, kt. Be to, kaip jau minėta viešajame registre buvo skelbiama apie parduodamo turto areštą, įkeitimą atsakovei AB DNB bankui.

Atsakovės AB DNB bankas teigimu atsakovė A. B. neturėjo raštiško kreditorės sutikimo perleisti įkeistą turtą. Sandorio sudarymo metu galiojusi CK 4.170 straipsnio 3 dalis nustatė, kad hipoteka neatima iš daikto savininko teisės valdyti, naudoti įkeistą daiktą bei juo disponuoti atsižvelgiant į hipotekos kreditoriaus teises. Hipotekos lakšte grafoje „sąlygos ir reikalavimai“ nurodytos kitos sandorio sąlygos, tame tarpe ir draudimas perleisti įkeistą daiktą be raštiško kreditoriaus sutikimo. Hipotekos lakštą pasirašė abi šalys, todėl darytina išvada, jog šalys dėl to susitarė. Byloje nėra pateiktas kreditorės rašytinis sutikimas, todėl nėra pagrindo teigti, kad 2010 m. lapkričio 1 d. sudarytas sandoris nepažeidė kreditorės AB DNB bankas teisių.

CK 6.393 straipsnio 4 dalis nustato, kad nuosavybės teisė į nekilnojamąjį daiktą pereina nuo daikto perdavimo, iš šis faktas turi būti įformintas CK 6.389 straipsnyje nustatyta tvarka, t.y. šalių pasirašytu priėmimo perdavimo aktu ar kitu sutartyje nurodytu dokumentu. Faktinį turto perdavimo faktą, ieškovo teigimu, turėtų patvirtinti įrašas sutartyje, jog sutartis kartu yra ir turto perdavimo – priėmimo aktas (Sutarties 3.2 p.), tačiau šį faktą kitų neginčijamų įrodymų (pvz. mokesčių mokėjimo kvitų, panaudos, nuomos ar kitokių sutarčių, kt.) į bylą nėra pateikta. Priešingai, atsakovės pateikti įrodymai – raginimas atlaisvinti patalpas (T.1, b.l. 151-153) patvirtina, jog turtu naudojasi A. B. (D.). Nesant objektyvių įrodymų, kad bent viena šalis, bent iš dalies įvykdė nekilnojamojo turto pirkimo – pardavimo sandorį, teigti ne tik kad jis yra galiojantis, bet ir kad jis iš viso yra sudarytas, nėra pagrindo.

Be to, net ir pripažinus, kad sandoris yra galiojantis, teisines pasekmes šalims jis sukeltų nuo teismo sprendimo įsiteisėjimo ir atsakovei kiltų pareiga perduoti ieškovei turtą. Todėl sandorio, kuriuo perleidžiamas areštuotas turtas, pripažinimas galiojančiu ne tik pažeistų atsakovės kreditorių teises, bet ir prieštarautų imperatyviai įstatymo nuostatai draudžiančiai skolininkui disponuoti areštuotu turtu.

Ieškovas taip pat prašė pripažinti negaliojančiu 2014 m. vasario 17 d. turto perdavimo išieškotojui aktą Nr. 0070/10/01989, motyvuojant tuo, kad turtas buvo apsunkintas po 2010 m. lapkričio 1 d. sandorio sudarymo, kai ieškovas jau buvo sumokėjęs ženklią sumą atsakovei A. B. (D.) ir perėmęs turtą. Su tokiais ieškovo argumentais nėra pagrindo sutikti, nes pirma, ginčo turtas buvo įkeistas bankui nuo 2007 m. liepos 18 d. Antra, kaip jau minėta, Hipotekos skyriaus prie Kauno apylinkės teismo 2010 m. balandžio 27 d. teisėjos nutartimi buvo nutarta areštuoti A. B. priklausantį turtą, esantį adresu (duomenys neskelbtini)., o Hipotekos skyriaus prie Kauno miesto apylinkės teismo 2010 m. liepos 14 d. nutartimi buvo nutarta įkeistą, asmeninės nuosavybės teise A. B. priklausantį turtą priverstinai parduoti iš varžytynių (CPK 179 str. 3 d., Kauno apygardos teismo civilinė byla Nr. 2S-1790-254/2010), todėl nėra pagrindo teigti, jog išieškotojui buvo perduotas ieškovui priklausantis turtas.

Esant aukščiau nurodytiems argumentams ieškinys atmestinas, o iš ieškovo atsakovei AB DNB bankas priteistina 1 400,00 Eur advokato išlaidų (T.2, b.l. 11) ir 17,20 Eur išlaidų, susijusių su procesinių dokumentų įteikimu valstybei (CPK 96 str.).

Rezoliucinė dalis

Vadovaudamasis Lietuvos Respublikos CPK 259 straipsniu, 265 straipsniu, 270 straipsniu, teismas,

nusprendžia:

Ieškinį atmesti.

Priteisti iš ieškovo K. L., asmens kodas (duomenys neskelbtini) atsakovei akcinei bendrovei DNB bankas, juridinio asmens kodas 112029270, 1 400,00 Eur (vieną tūkstantį keturis šimtus eurų) bylinėjimosi išlaidų pirmosios instancijos teisme.

Priteisti iš ieškovo K. L., asmens kodas (duomenys neskelbtini) valstybei 17,20 Eur (septyniolika eurų dvidešimt centų) išlaidų, susijusių su procesinių dokumentų įteikimu (išieškotojas – Valstybinė mokesčių inspekcija (juridinio asmens kodas 188659752), biudžeto pajamų surenkamoji sąskaita (duomenys neskelbtini), AB Swedbank, įmokos kodas 5660).

Sprendimas per 30 dienų nuo jo priėmimo dienos gali būti skundžiamas apeliaciniu skundu Lietuvos apeliaciniam teismui per Kauno apygardos teismą.