- Teismas
- Lietuvos apeliacinis teismas
- Dokumentas
- Nutartis
- Data
- 2020-07-02
- Bylos Nr.
- e2A-472-302/2020
- Bylos rūšis
- civilinė byla
- Teisėjai
- Romualda Janovičienė, Vilija Mikuckienė, Vytautas Zelianka
- Ieškovas
- uždarosios akcinės bendrovės „Gintarinė vaistinė“
- Atsakovas
- Kelmės rajono savivaldybės administracijai, Kelmės rajono savivaldybei
- Kategorijos
- 2.6.16.5Negyvenamųjų patalpų nuoma
Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų Romualdos Janovičienės (kolegijos pirmininkė ir pranešėja), Vilijos Mikuckienės ir Vytauto Zeliankos,
teismo posėdyje apeliacine rašytinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovės uždarosios akcinės bendrovės „Gintarinė vaistinė“ apeliacinį skundą dėl Šiaulių apygardos teismo 2019 m. rugsėjo 6 d. sprendimo civilinėje byloje pagal ieškovės uždarosios akcinės bendrovės „Gintarinė vaistinė“ ieškinius atsakovėms Kelmės rajono savivaldybės administracijai ir Kelmės rajono savivaldybei dėl nuomos sutarties termino atnaujinimo, pratęsimo ir neteisėtų veiksmų nutraukimo bei dėl pirmenybės teisės nuomotis patalpas užtikrinimo ir nuomos konkurso sąlygų patikslinimo.
Aprašomoji dalis
Teisėjų kolegija nustatė:
I. Ginčo esmė
1. Ieškovė uždaroji akcinė bendrovė (toliau – UAB) „Gintarinė vaistinė“ kreipėsi į teismą su ieškiniu dėl nuomos sutarties termino atnaujinimo, pratęsimo, neteisėtų veiksmų nutraukimo ir prašė:
1.1. pripažinti, kad Kelmės rajono savivaldybė ir Kelmės rajono savivaldybės taryba, nepratęsdama 2009 m. balandžio 7 d. savivaldybės ilgalaikio materialiojo turto nuomos sutarties Nr. Sž-159 ir nesudarydama sąlygų UAB „Gintarinė vaistinė“ pasinaudoti pirmenybės teise bei paskelbdama ir vykdydama viešąjį konkursą dėl negyvenamųjų patalpų nuomos, pažeidė nuomos sutarties V dalies 17 punktą ir Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau – CK ) 6.482 straipsnį;
1.2. pripažinti nuomininkės UAB „Gintarinė vaistinė“ pirmumo teisę prieš kitus asmenis atnaujinti 2009 m. balandžio 7 d. savivaldybės ilgalaikio materialiojo turto nuomos sutartį Nr. Sž-159 dėl visų šioje sutartyje nurodytų ginčo patalpų nuomos ir įpareigoti Kelmės rajono savivaldybę (Kelmės rajono savivaldybės administraciją ir Kelmės rajono savivaldybės tarybą) pašalinti padarytus pažeidimus, atnaujinti su UAB „Gintarinė vaistinė“ 2009 m. balandžio 7 d. savivaldybės ilgalaikio materialiojo turto nuomos sutartį Nr. Sž-159 bei ne vėliau kaip per 30 darbo dienų nuo teismo sprendimo šioje byloje įsiteisėjimo pasirašyti atnaujintą nuomos sutartį;
1.3. pripažinti Kelmės rajono savivaldybės administracijos vykdomą viešąjį konkursą dėl ginčo patalpų (309,21 kv. m ploto patalpų, esančių (duomenys neskelbtini), unikalus Nr. (duomenys neskelbtini); 210,49 kv. m ploto patalpų, esančių (duomenys neskelbtini), unikalus Nr. (duomenys neskelbtini); 176,25 kv. m ploto patalpų, esančių (duomenys neskelbtini), unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)) nuomos neteisėtu bei negaliojančiu ir panaikinti Kelmės rajono savivaldybės Tarnybos 2019 m. vasario 21 d. sprendimą T-38 „Dėl nekilnojamojo turto viešo nuomos konkurso“.
2. Ieškovė UAB „Gintarinė vaistinė“ taip pat pareiškė ieškinį dėl pirmenybės teisės nuomotis patalpas užtikrinimo ir nuomos konkurso sąlygų patikslinimo, kurį vėliau patikslino, ir prašė:
2.1. įpareigoti Kelmės rajono savivaldybę ir Kelmės rajono savivaldybės tarybą užtikrinti UAB „Gintarinė vaistinė“ pirmenybės teisę sudaryti (atnaujinti) patalpų nuomos sutartį, atitinkamai pakeičiant (papildant) viešojo patalpų (309,21 kv. m ploto patalpų, esančių (duomenys neskelbtini), unikalus Nr. (duomenys neskelbtini); 210,49 kv. m ploto patalpų, esančių (duomenys neskelbtini), unikalus nr. (duomenys neskelbtini); 176,25 kv. m ploto patalpų, esančių (duomenys neskelbtini), unikalus nr. (duomenys neskelbtini)) nuomos konkurso sąlygas – įtraukiant į jas šią nuostatą: „Nepriklausomai nuo dalyvavimo konkurse, UAB „Gintarinė vaistinė“ turi pirmenybės teisę sudaryti (pratęsti) nuomos sutartį tomis pačiomis sąlygomis ir ta pačia kaina, kurią pasiūlys konkurso būdu nustatytas laimėtojas. Su nuomos konkurso laimėtoju nauja nuomos sutartis bus sudaroma tik tuo atveju, jeigu UAB „Gintarinė vaistinė“ nepasinaudos ar atsisakys pasinaudoti pirmenybės teise.“
Žemesnės instancijos teismas
3. Šiaulių apygardos teismo 2019 m. balandžio 4 d. nutartimi šios civilinės bylos pagal ieškovės UAB „Gintarinė vaistinė“ ieškinį atsakovėms Kelmės rajono savivaldybės administracijai ir Kelmės rajono savivaldybės tarybai dėl nuomos sutarties termino atnaujinimo, pratęsimo ir neteisėtų veiksmų nutraukimo ir pagal ieškovės UAB „Gintarinė vaistinė“ ieškinį atsakovėms Kelmės rajono savivaldybės administracijai ir Kelmės rajono savivaldybės tarybai dėl pirmenybės teisės nuomotis patalpas užtikrinimo ir nuomos konkurso sąlygų patikslinimo sujungtos į vieną bylą.
4. Ieškiniuose ieškovė nurodė, kad buvo sudaryta nuomos sutartis dėl keturių patalpų nuomos. Veiklą vykdė trijose patalpose. Nuomos sutartyje nurodytas patalpas, esančias adresu (duomenys neskelbtini) (patalpų plotas – 43,62 kv. m; pastato, kuriame yra patalpos, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), toliau – patalpos Užventyje) ir jose esantį turtą, ieškovė grąžino savivaldybei pagal 2016 m. vasario 2 d. sudarytą susitarimą nes jos neatitiko minimalių visuomeninės vaistinės ploto reikalavimų, nustatytų pagal Lietuvos Respublikos Sveikatos apsaugos ministro 2003 m. sausio 7 d. įsakymu Nr. V-7 patvirtintus reikalavimus vaistinėms. Dėl to, ginčo dėl patalpų Užventyje nuomos, tarp UAB „Gintarinė vaistinė” ir savivaldybės, nėra.
5. Ginčas su atsakove kilo dėl to, kad nebuvo atnaujinti nuomos teisiniai santykiai suėjus nuomos terminui. Ginčų dėl to, kad nuomos sutartis buvo vykdoma netinkamai nėra. Tačiau konkrečiu atveju nėra imperatyvaus draudimo atnaujinti nuomos sutartį, ar ją pratęsti ir pan., be to nuomos sutartis gali būti sudaryta iki 20 m., todėl ieškovė turėjo teisėtą lūkestį, kad nuomos sutartis bus pratęsta, atnaujinta arba sudaryta nauja nuomos sutartis, arba skelbiamas naujas konkursas jame nurodant apie ieškovės pirmenybės teisę.
6. Ieškovės pirmenybės teisė įtvirtinta nuomos sutartyje. Nuomos sutarties V dalies 17 – ame punkte įtvirtinta, kad „Pasibaigus nuomos sutarties terminui, su nuomininku, tvarkingai vykdžiusiu sutartyje prisiimtas pareigas <…> ši sutartis gali būti atnaujinta Lietuvos Respublikos civilinio kodekso nustatyta tvarka“. Be to, ieškovė nesiekė atnaujinti, pratęsti sutarties tokiomis pat sąlygomis. Ieškovės vertinimu atsakovė nesutikdama atnaujinti nuomos sutarties, nurodydama ieškovei išsikraustyti iš patalpų bei paskelbdama viešą patalpų nuomos konkursą elgėsi akivaizdžiai nepagrįstai ir neteisėtai.
7. Pasibaigus 2019 m. balandžio 7 d. nuomos sutarčiai, šiuo metu iki ginčo išsprendimo ieškovė pagal susitarimą toliau naudojasi patalpomis bei vykdo prisiimtus įsipareigojimus ir nuomos terminas siejamas su bylos nagrinėjimo baigtimi.
Šalies argumentai
8. Ieškovė paskelbtą konkursą prašė pripažinti negaliojančiu, nes atsakovė turėjo pareigą atnaujinti nuomos sutartį su ieškove, o ne skelbti naują konkursą. Konkurso sąlygos akivaizdžiai pažeidžia (ignoruoja) ieškovės pirmenybės teisę sudaryti (atnaujinti) patalpų nuomos sutartį, t. y. konkurso sąlygose nėra nė vieno sakinio apie ieškovei priklausančią pirmenybės teisę atnaujinti, pratęsti nuomos teisinius santykius ir nepateikta jokios informacijos apie pirmenybės teisės įgyvendinimo sąlygas.
9. Nurodė, kad viešas konkursas yra įvykęs ir ieškovė jame dalyvavo, bet nelaimėjo. Jei būtų tenkintas ieškinys dėl nuomos pratęsimo, prašė panaikinti sprendimą dėl konkurso organizavimo.
10. Ieškovė taip pat reiškia alternatyvų reikalavimą dėl viešojo pirkimo sąlygų, jei nebūtų tenkinami reikalavimai dėl nuomos sutarties pratęsimo.
II. Pirmosios instancijos teismo sprendimo esmė
11. Šiaulių apygardos teismas 2019 m. rugsėjo 6 d. sprendimu ieškovės ieškinius atmetė.
12. Pažymėjo, kad nors valstybės materialiojo turto nuomos sutartims taikomos bendrosios CK 6 knygos XXVIII skyriaus normos, tarp jų bendrosios nuostatos, nuomos sutarčių šalių teises ir pareigas bei nuomos sutarties pabaigą nustatančios normos, tačiau jos taikomos atsižvelgiant į specialų valstybės turto nuomos reglamentavimą. Dėl to, įvertinęs bylos duomenis, konstatavo, kad ieškovės argumentai, jog ji turėjo pirmenybės teisę į patalpų nuomą, o atsakovės veiksmai nepratęsti, neatnaujinti nuomos sutarties yra neteisėti, nepagrįsti.
13. Kelmės rajono savivaldybės turto valdymo, naudojimo ir disponavimo juo tvarkos aprašo patvirtinto 2014 m. lapkričio 27 d. sprendimu Nr. T-328 (toliau – aprašas), 33 punkte numatyta, kad turto nuomos sutartys keičiamos savivaldybės tarybos sprendimu, atsižvelgiant į turto valdytojo ir nuomininko raštiškus prašymus, tačiau sutarties atnaujinimo atveju bendra nuomos trukmė negali būti ilgesnė kaip 20 metų. Teismas nustatė, kad ieškovė nesikreipė į atsakovę dėl sutarties sąlygų pakeitimo, todėl, nors ieškovės vertinimu nėra draudimo dėl pirmenybės teisės, tačiau minėtame 33 punkte numatančiame nuomos sutarties keitimą ir nustatančiame maksimalų nuomos sutarties terminą jos atnaujinimo atveju, nėra įtvirtintos nuomininko pirmenybės teisės atnaujinti sutartį. Teismas sutiko su atsakove, kad minėto aprašo 5 priede patvirtintame nuomos sutarties formos pavyzdyje 14 punkte numatyta tik galimybė, bet ne nuomininko pirmenybės teisė atnaujinti sutartį.
14. Taigi, įvertinęs sutarties sąlygas, teismas konstatavo, kad nėra teisinio pagrindo vertinti, jog šalys susitarė dėl ieškovės pirmenybės teisės pratęsti, atnaujinti nuomos sutartį. Dėl to, ieškovė privalėjo įvertinti nuomojamų ginčo patalpų status bei tai, kad disponavimą juo reglamentuoja specialieji teisės aktai. Teismo vertinimu, ieškovė neturėjo pakankamo pagrindo tikėtis, kad pasibaigus jos su atsakove sudarytai nuomos sutarčiai ji bus atnaujinta pagal CK 6.482 straipsnio 1 dalį, todėl konstatavo, kad prašymo pripažinti nuomininkės pirmumo teisę prieš kitus asmenis, bei prašymo dėl sutarties atnaujinimo ir įpareigojimo pasirašyti atnaujintą nuomos sutartį tenkinti nėra teisinio pagrindo.
15. Spręsdamas ieškovės prašymą pripažinti vykdomą konkursą dėl ginčo patalpų nuomos neteisėtu bei negaliojančiu ir prašymą panaikinti tarybos 2019 m. vasario 21 d. sprendimą bei dėl viešojo pirkimo konkurso sąlygų pakeitimo įtraukiant sąlygą, kad ieškovė turi pirmenybės teisę sudaryti (pratęsti) nuomos sutartį jos nurodytomis konkrečiomis sąlygomis, teismas nustatė, jog aprašo 32 punkte nustatyta, kad savivaldybei nuosavybės teise priklausantis turtas nuomojamas vadovaujantis Kelmės rajono savivaldybės tarybos patvirtintomis Kelmės rajono savivaldybės materialiojo turto nuomos konkurso organizavimo taisyklėmis (toliau – taisyklės).
16. Teismas pažymėjo, kad taisyklėse nenumatyta galimybė išnuomoti turtą pirmenybės teise, to nenumato ir aprašas, o papildant negyvenamųjų patalpų nuomos konkurso sąlygas ieškovės nurodyta nuostata dėl pirmenybės teisės, būtų pažeista taisyklėse nustatyta konkurso organizavimo bei vykdymo tvarka ir pažeisti konkurso dalyvių ir potencialių dalyvių interesai.
17. Lietuvos Respublikos valstybės ir savivaldybių turto valdymo, naudojimo ir disponavimo juo įstatyme (toliau – ir VSTVNDĮ) neįtvirtinta pareiga už disponavimą valstybės ir savivaldybių turtu atsakingoms institucijoms siekti užtikrinti atskirų subjektų interesų patenkinimo. Teismo vertinimu ieškovės argumentai, kad skelbiant viešą patalpų nuomos konkursą, konkurso sąlygose turėtų būti numatyta esamo patalpų nuomininko, ieškovės pirmenybės teisė sudaryti nuomos sutartį neturi teisinio pagrindo. Tokiu atveju būtų suteiktos jokiais teisės aktais nepagrįstos privilegijos vienam konkrečiam ūkio subjektui, nuomotis patalpas ir vykdyti jose veiklą, tuo tarpu kitiems ūkio subjektams neteisėtai užkertant kelią varžytis dėl ginčo patalpų nuomos sutarties sudarymo ir geriausio pasiūlymo pateikimo atveju jas išsinuomoti, sudarant nuomos sutartį arba savininkui turtą naudoti savo reikmėms.
18. Teismas konstatavo, kad nėra pagrindo pripažinti sprendimą nuomoti patalpas viešo konkurso būdu ar jo pagrindu vykusį viešąjį konkursą neteisėtu, juo labiau, jog pati ieškovė nustatyta tvarka nereiškė jokių raštiškų prašymų, pretenzijų dėl sąlygų ir jame pati dalyvavo. Be to, nagrinėjamu atveju taip pat nėra pagrindo vertinti, kad toks sprendimas dėl turto nuomos būdo pažeidė ieškovės teises, kadangi ieškovei nebuvo užkirstas kelias dalyvauti viešame konkurse ir varžytis dėl sutarčių sudarymo.
19. Sprendimas nuomoti patalpas viešo konkurso būdu negali būti laikomas pažeidusiu nuomos sutarties sąlygas, kadangi iš sutarties sąlygų formuluotės matyti, kad joje nebuvo įtvirtinta nuomininko, tinkamai vykdančio sutarčių pagrindu prisiimtus įsipareigojimus.
III. Apeliacinio skundo ir atsiliepimo į apeliacinį skundą argumentai
20. Apeliaciniame skunde ieškovė UAB „Gintarinė vaistinė“ prašo panaikinti Šiaulių apygardos teismo 2019 m. rugsėjo 6 d. sprendimą ir priimti naują sprendimą – ieškovės ieškinį tenkinti bei priteisti bylinėjimosi išlaidas. Nurodo šiuos esminius argumentus:
20.1. pirmosios instancijos teismas, pripažindamas, kad nuomos sutarties 17 punkte buvo numatyta ne teisė, o tik galimybė, nuomininkui, tvarkingai vykdžiusiam prisiimtas pareigas, atnaujinti sutartį CK nustatyta tvarka, remiasi subjektyvia atsakovės nuomone, tokiu būdu netinkamai aiškinant ir taikant materialinės teisės normas bei nukrypstant nuo teisės doktrinoje įtvirtinto sutartinių santykių teisinio kvalifikavimo ir sutarčių aiškinimo taisyklių.
20.2. Nuomos sutartis tarp ieškovės bei atsakovių buvo sudaryta prisijungimo būdu, o sudarytoje nuomos sutartyje ir šiuo metu galiojančio aprašo 5 priede pateiktoje pavyzdinėje nuomos sutartyje nėra įtvirtintas imperatyvus draudimas atnaujinti (pratęsti) nuomos teisinius santykius arba sąlyga apie pirmenybės teisės atsisakymą. Dėl to, darytina išvada, kad sudarant nuomos sutartį ieškovei buvo nustatyta teisė ir galimybė pasinaudoti pirmenybės teise prieš kitus asmenis su nuomotoju sudaryti (atnaujinti) nuomos teisinius santykius.
20.3. Pirmosios instancijos teismas, nurodydamas, kad šalys sudarydamos sutartį dėl savivaldybės turto nuomos yra varžomos įstatyme nustatytų terminų bei sąlygų, kurių privalo laikytis, pats sau prieštarauja, leisdamas atsakovėms nesilaikyti CK 6.482 straipsnio bei nepagrįstai įtvirtina išimtį iš svarbiausio principo – sutarties privalomumo vykdytinumo.
20.4. Ieškovės pirmenybės teisė gali būti užtikrinta net keliais skirtingais būdais: organizuojant patalpų nuomos viešą konkursą, tačiau nepažeidžiant jos pirmenybės teisės nuomotis patalpas, nes nei VSTVNDĮ, nei aprašas, nedraudžia savivaldybei organizuojant viešą patalpų nuomos konkursą, šio konkurso sąlygose įtvirtinti ieškovės pirmenybės teisę išsinuomoti patalpas; atnaujinant nuomos sutartį atsakovių nustatytomis sąlygomis bei kaina, t. y. užtikrinant ieškovės pirmenybės teisę nuomotis patalpas neorganizuojant atskiro konkurso, tačiau nustatant sąlygas bei kainą, kurios užtikrina, kad patalpos yra nuomojamos siekiant maksimalios visuomeninės naudos, efektyvumo ir racionalumo.
20.5. Ieškovė nesiekia patalpas išsinuomoti mažesne kaina ar kitokiomis sąlygomis nei jį išsinuomoti gali kiti potencialūs nuomininkai. Ieškovė siekia įgyvendinti savo pirmenybės teisę išsinuomoti ginčo patalpas tokiomis sąlygomis ir kaina, kuria minėtas patalpas būtų pasiūlyta nuomoti viešojo konkurso nugalėtojui, o tuo atveju, jei konkursas nebūtų organizuojamas – sąlygomis ir kaina, kuri užtikrintų maksimalią visuomeninę naudą, efektyvumą bei racionalumą.
20.6. Savivaldybė, būdama sąžininga sutarties šalimi ir neketindama atnaujinti nuomos teisinių santykių su ieškove, turėjo teisę ir galimybę tai įtvirtinti sudarydama atskirus susitarimus dėl nuomos sutarties pakeitimo. Atsakovės ir ieškovė niekaip nesusitarė dėl to, kad ieškovė atsisako nuomos sutartyje ir CK įtvirtintos pirmenybės teisės atnaujinti nuomos sutartį pasibaigus jos terminui ir toliau tęsti nuomos teisinius santykius. Dėl to, ieškovė turi (turėjo) pagrįstą bei teisėtą lūkestį dėl pirmenybės teisės atnaujinti (pratęsti) nuomos sutartį.
20.7. Pirmosios instancijos teismas visiškai nevertino aplinkybės, kad savivaldybė akivaizdžiai pažeidė CK 6.482 straipsnį, nuomos sutarties 17 punktą, taip pat fakto, jog ieškovės pirmenybės teisės užtikrinimas neprieštarauja ir yra (gali būti) suderinamas su specialiu savivaldybės turto reglamentavimu.
Atsiliepimas
21. Atsakovė Kelmės rajono savivaldybė atsiliepime į apeliacinį skundą prašo jį atmesti, o pirmosios instancijos teismo sprendimą palikti nepakeistą. Nurodo šiuos pagrindinius atsikirtimus:
21.1. atsakovė, spręsdama klausimą dėl galimybės atnaujinti (pratęsti) sutartį, 2019 m. vasario 6 d. raštu kreipėsi į Konkurencijos tarnybą, prašydama išaiškinti ar sutarties pratęsimas nepažeis Lietuvos Respublikos konkurencijos įstatymo (toliau – KĮ) 4 straipsnio reikalavimų užtikrinti sąžiningos konkurencijos laisvę. Konkurencijos tarnyba pateikė atsakymą, kuriame rekomendavo, kad tam, jog savivaldybė nepažeistų KĮ 4 straipsnio ir išvengtų konkretaus ūkio subjekto privilegijavimo, imtis aktyvių veiksmų ir organizuoti patalpų nuomos konkursą.
21.2. Atsakovė pripažįsta, kad ieškovė tvarkingai vykdė sutartines prievoles ir apie ketinimus atnaujinti sutartį pranešė laiku, tačiau nėra nustatyta atsakovė pareiga sutartį atnaujinti (pratęsti). Ieškovė privalėjo įvertinti nuomojamų ginčo patalpų statusą bei tai, kad disponavimą juo reglamentuoja specialieji teisės aktai ir neturėjo pakankamo pagrindo tikėtis, jog pasibaigus nuomos sutarčiai jis bus atnaujinta CK 6.482 straipsnio pagrindu.
21.3. Kilus pagrįstiems įtarimams dėl galimo KĮ 4 straipsnio 1 dalyje viešojo administravimo subjektams nustatytos sąžiningos konkurencijos laisvės užtikrinimo pareigos nevykdymo bei draudimo priimti sprendimus, suteikiančius privilegijas atskiriems ūkio subjektams ar jų grupėms, pažeidimo, buvo priimtas sprendimas skelbti ginčo patalpų nuomos konkursą. Apsisprendimui įtakos turėjo ir Konkurencijos tarnybos nuomonė.
21.4. Papildant negyvenamųjų patalpų nuomos konkurso sąlygas apeliantės nurodyta nuostata dėl pirmenybės teisės, būtų pažeista taisyklėse nustatyta konkurso organizavimo bei vykdymo tvarka ir pažeisti konkurso dalyvių ir potencialių dalyvių interesai.
22. Atsakovė Kelmės rajono savivaldybės administracija atsiliepime į apeliacinį skundą prašo jį atmesti, o pirmosios instancijos teismo sprendimą palikti nepakeistą. Atsiliepimas grindžiamas tais pačiais argumentais, nurodytais savivaldybės atsiliepime į apeliacinį skundą.
Motyvuojamoji dalis
Teisėjų kolegija konstatuoja:
IV. Apeliacinio teismo nustatytos bylos aplinkybės, teisiniai argumentai ir išvados
23. Apeliacinės instancijos teismas nagrinėja bylą neperžengdamas apeliaciniame skunde nustatytų ribų, išskyrus atvejus, kai to reikalauja viešasis interesas ir neperžengus skundo ribų būtų pažeistos asmens, visuomenės ar valstybės teisės ir teisėti interesai (Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso (toliau – CPK) 320 straipsnio 2 dalis). Bylos nagrinėjimo apeliacine tvarka ribas sudaro apeliacinio skundo faktinis ir teisinis pagrindai bei absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų patikrinimas. Šioje byloje Lietuvos apeliacinio teismo teisėjų kolegija nei absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų, nei pagrindo peržengti apeliacinio skundo ribas nenustatė, todėl byla nagrinėjama neperžengiant apeliacinio skundo ribų.
Dėl esminių faktinių bylos aplinkybių
24. Bylos duomenimis nustatyta, kad Kelmės rajono savivaldybė ir ieškovė UAB „Gintarinė vaistinė“ 2009 m. balandžio 7 d. sudarė savivaldybės ilgalaikio materialiojo turto nuomos sutartį (toliau – Sutartis) dėl patalpų, esančių (duomenys neskelbtini); (duomenys neskelbtini); (duomenys neskelbtini)nuomos.
25. Nuomos sutarties VII dalies 21 punkte įtvirtina, kad nuomos sutartis įsigalioja pasirašymo dieną, t. y. 2009 m. balandžio 7 d., o nuomos sutarties VII dalies 22 punkte nurodyta, kad nuomos sutartis galioja iki 2019 m. balandžio 7 d.
26. Nuomos sutarties V dalies 17 punkte įtvirtinta, kad ieškovei tinkamai vykdant nuomos sutartyje nustatytas pareigas, nuomos sutartis gali būti atnaujinta CK nustatyta tvarka.
27. Ieškovė 2019 m. vasario 4 d. raštu kreipėsi į atsakoves dėl nuomos sutarties pratęsimo, atnaujinimo.
28. Atsakovė Kelmės rajono savivaldybė administracija 2019 m. vasario 6 d. raštu kreipėsi į Lietuvos Respublikos konkurencijos tarybą (toliau – Konkurencijos taryba) prašydama išaiškinti ar Sutarties pratęsimas nepažeis Lietuvos Respublikos konkurencijos įstatymo (toliau – KĮ) 4 straipsnio reikalavimų užtikrinti sąžiningos konkurencijos laisvę.
29. 2019 m. vasario 10 d. Konkurencijos tarybos atsakyme be kita ko nurodyta, kad tam, jog savivaldybė nepažeistų KĮ 4 straipsnio ir išvengtų konkretaus ūkio subjekto privilegijavimo rekomenduojama imtis aktyvių veiksmų ir organizuoti patalpų nuomos konkursą.
30. Kelmės rajono savivaldybės taryba 2019 m. vasario 21 d. priėmė sprendimą „Dėl nekilnojamojo turto viešo nuomos konkurso“, kuriuo nusprendė išnuomoti viešo konkurso būdu dešimties metų laikotarpiui savivaldybei nuosavybės teise priklausantį nekilnojamąjį turtą: dalį vaistinės su gydymo paskirties pastatu, esančios (duomenys neskelbtini); (duomenys neskelbtini); (duomenys neskelbtini), gydymo arba farmacinei veiklai.
31. 2019 m. vasario 27 d. raštu atsakovė informavo ieškovę apie priimtą sprendimą išnuomoti ginčo patalpas viešo konkurso būdu, taip pat nurodė, kad ieškovės UAB „Gintarinė vaistinė“ prašymas pratęsti, atnaujinti nuomos sutartį patenkintas nebus.
32. Ieškovė pareiškusi ieškinius tvirtino, kad visas nuomos sutartyje numatytas pareigas vykdė tvarkingai ir tinkamai, o Kelmės rajono savivaldybė pažeidė nuomos sutarties sąlygas, t. y. neįvykdė nuomos sutarties V dalies 17 punkte ir CK 6.482 straipsnyje numatytos prievolės – pažeidė ieškovės pirmenybės teisę ir neatnaujino (nepratęsė) 2009 m. balandžio 7 d. savivaldybės ilgalaikio materialiojo turto nuomos sutarties. Ieškovė taip pat nurodė, kad paskelbto konkurso sąlygos akivaizdžiai pažeidžia (ignoruoja) ieškovės pirmenybės teisę sudaryti (atnaujinti) patalpų nuomos sutartį.
33. Pirmosios instancijos teismas atmesdamas ieškinius nurodė, kad ieškovė privalėjo įvertinti nuomojamų ginčo patalpų statusą bei tai, kad disponavimą juo reglamentuoja specialieji teisės aktai. Teismo vertinimu, sprendimas nuomoti patalpas viešo konkurso būdu negali būti laikomas pažeidusiu nuomos sutarties sąlygas, nes jose nebuvo įtvirtinta nuomininko, tinkamai vykdančio sutarties pagrindu prisiimtus įsipareigojimus, pirmenybės teisė prieš kitus asmenis pratęsti, atnaujinti sudarytą sutartį.
Dėl apeliacinio skundo argumentų
34. Apeliaciniame skunde ieškovė kelia klausimus dėl jos, kaip patalpų nuomininkės, pirmumo teisės atnaujinti sudarytą nuomos sutartį, dėl atsakovių veiksmų, nusprendus nuomoti ginčo patalpas viešo konkurso būdu, atitikties su ieškove sudarytos nuomos sutarties V dalies 17 punkto ir CK 6.482 straipsnio nuostatoms, dėl vykdomo viešo konkurso pripažinimo neteisėtu ir negaliojančiu bei įtraukimo į konkurso sąlygas nuostatų, suteikiančių ieškovei pirmenybės teisę sudaryti (pratęsti) nuomos sutartį tomis pačiomis sąlygomis ir ta pačia kaina, kurią pasiūlys konkurso būdu nustatytas laimėtojas.
35. Visų pirma, pažymėtina tai, kad nagrinėjamas ginčas yra susijęs su specifiniu teisiniu objektu – savivaldybei priklausančiu nekilnojamuoju turtu, kurio valdymo, naudojimo ir disponavimo tvarką reglamentuoja viešoji teisė. Lietuvos Aukščiausiasis Teismas yra konstatavęs, kad valstybės ar savivaldybės turtas, kaip viešosios nuosavybės teisės objektas, turi būti naudojamas tik siekiant patenkinti tam tikrus viešuosius interesus. Valstybei ar savivaldybei priklausančio turto perleidimas privatiems asmenims yra susijęs su viešojo intereso apsauga, todėl įstatymas tokiam perleidimui nustato specialius reikalavimus, kurie dažniausiai yra imperatyvūs (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2006 m. kovo 22 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-196/2006; 2009 m. spalio 9 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-400/2009; kt.).
36. Teisiniams santykiams dėl valstybei ir savivaldybei priklausančio turto būdingas imperatyvus reglamentavimas ir teisinis apibrėžtumas. Valstybės ir savivaldybių turto valdymo, naudojimo ir disponavimo juo tvarka ir sąlygos reglamentuojamos specialiame Lietuvos Respublikos valstybės ir savivaldybių turto valdymo, naudojimo ir disponavimo juo įstatyme. Vadovaujantis šio įstatymo 9 straipsniu, valstybės ir savivaldybių turtas turi būti valdomas, naudojamas ir juo disponuojama vadovaujantis šiais principais: 1) visuomeninės naudos – valstybės ir savivaldybių turtas turi būti valdomas, naudojamas ir disponuojama juo rūpestingai, siekiant užtikrinti visuomenės interesų tenkinimą; 2) efektyvumo – sprendimais, susijusiais su valstybės ir savivaldybių turto valdymu, naudojimu ir disponavimu juo, turi būti siekiama maksimalios naudos visuomenei; 3) racionalumo – valstybės ir savivaldybių turtas turi būti tausojamas, nešvaistomas, racionaliai valdomas ir naudojamas; 4) viešosios teisės – sandoriai dėl valstybės ir savivaldybių turto turi būti sudaromi tik teisės aktų, reglamentuojančių disponavimą valstybės ir (ar) savivaldybių turtu, nustatytais atvejais ir būdais. Šios nuostatos reiškia, kad savivaldybei nuosavybės teise priklausančiu turtu negali būti disponuojama savo nuožiūra, kad visi sprendimai dėl savivaldybei priklausančio turto turi būti pagrįsti teisės aktų nuostatomis, kad šis turtas turi būti naudojamas tik tokiu būdu, kuris geriausiai atitinka visuomenės, o ne pavienių privačių subjektų, interesus.
Žemesnės instancijos teismas
37. Nuomininko pirmenybės teisė atnaujinti pasibaigusią nuomos sutartį įtvirtinta CK 6.482 straipsnyje. Šiame straipsnyje nustatyta, kad nuomininkas, tvarkingai vykdęs pagal nuomos sutartį prisiimtas pareigas, pasibaigus sutarties terminui turi pirmenybės teisę palyginti su kitais asmenimis atnaujinti sutartį (1 dalis), sudarant nuomos sutartį naujam terminui, jos sąlygos šalių susitarimu gali būti pakeistos (3 dalis), o jeigu nuomotojas atsisakė sudaryti su nuomininku sutartį naujam terminui, tačiau, praėjus ne daugiau kaip vieneriems metams po nuomos sutarties pabaigos, nepranešęs buvusiam nuomininkui sudaro to paties daikto nuomos sutartį su kitu asmeniu, tai buvęs nuomininkas savo pasirinkimu turi teisę reikalauti arba perduoti jam nuomininko teises ir pareigas pagal sudarytą nuomos sutartį, arba atlyginti dėl atsisakymo sudaryti sutartį naujam terminui atsiradusius nuostolius (4 dalis).
38. Taigi, CK 6.482 straipsnyje įtvirtintu teisiniu reguliavimu, derinant nuomotojo ir nuomininko interesus, nuomininkas skatinamas tvarkingai vykdyti pagal nuomos sutartį prisiimtas pareigas, nuomotojui sudaroma galimybė atnaujintoje nuomos sutartyje keisti nuomos sąlygas, inter alia (be kita ko), nuomos kainą, taip užtikrinant nuomininko teisę nepratęsti nuomos santykių nuomotojui nenaudingomis sąlygomis, o nuomininkui užtikrinama galimybė naudotis išnuomotu turtu ateityje, tęsiant nuomos santykius.
39. Apeliacinės instancijos teismas pažymi, kad tais atvejais, kai nuomojamas privačios nuosavybės teise asmeniui priklausantis turtas, nuomotojas, kaip turto savininkas, šią teisę, į kurią patenka tiek valdymo, tiek naudojimo, tiek disponavimo teisių įgyvendinimas, turi teisę įgyvendinti savo nuožiūra, nepažeisdamas įstatymų ir kitų asmenų teisių ir interesų (CK 4.37 straipsnio 1 dalis).
40. Skirtingai nei privačios nuosavybės teisės atveju, kada šios teisės turėtojas savo sąskaita įgyja nuosavybėn turtą ir, siekdamas tenkinti savo poreikius, turi teisę įgyvendinti šią teisę sudarančias teises (valdyti, naudoti, disponuoti) pats savo nuožiūra, tik nepažeisdamas įstatymų ir kitų asmenų teisių ir teisėtų interesų, viešoji nuosavybė skirta viešiesiems poreikiams tenkinti, viešosios nuosavybės teisės subjektai (valstybė ir savivaldybės) nuosavybės teises įgyvendina atitinkamų institucijų pagalba, todėl viešosios nuosavybės teisės įgyvendinimas reguliuojamas imperatyviomis įstatymų leidėjo įtvirtintomis nuostatomis. VSTVNDĮ 9 straipsnyje įtvirtinti valstybės ir savivaldybių turto valdymo, naudojimo ir disponavimo juo principai, t. y pamatinės viešosios nuosavybės teisės įgyvendinimo nuostatos (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2019 m. lapkričio 6 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-331-403/2019).
41. Bylos duomenys patvirtina, kad Kelmės rajono savivaldybei priklausančios patalpos, esančios (duomenys neskelbtini), (duomenys neskelbtini), (duomenys neskelbtini) buvo išnuomotos ieškovei iki 2019 m. balandžio 7 d., todėl ieškovė 2019 m. vasario 4 d. kreipėsi į atsakoves su prašymu pratęsti šių patalpų nuomos terminą. Byloje nėra ginčo dėl to, kad sutarties galiojimo laikotarpiu ieškovė tinkamai vykdė prisiimtus įsipareigojimus, be to, ieškovė akcentuoja investavusi lėšas į nuomojamas patalpas ir pritaikiusi jas vykdomai veiklai. Dėl šios priežasties ieškovė mano, kad įgijo pagal CK 6.482 straipsnį akivaizdžią pirmenybės teisę pratęsti sutartį, o Kelmės rajono savivaldybės tarybos 2019 m. vasario 21 d. sprendimas nuomoti patalpas viešo konkurso būdu ir šio sprendimo pagrindu vykdomas konkursas yra neteisėti. Apeliacinės instancijos teismas, atsižvelgdamas į tai, kad ginčo sutarties objektu, kaip minėta, yra specifinį teisinį statusą turintis turtas – savivaldybei nuosavybės teise priklausančios patalpos, kurių atžvilgiu yra taikomos viešosios teisės nuostatos, su tokiais apeliantės argumentais nesutinka ir laiko juos nepagrįstais.
42. Vadovaujantis CK 1.1 straipsnio 2 dalimi, teisiniams santykiams, kuriuos reglamentuoja viešosios teisės normos, CK nuostatos taikomos tiek, kiek jų nereglamentuoja atitinkami įstatymai. Kasacinis teismas yra išaiškinęs, kad sutarčių dėl valstybės turto valdymo, naudojimo ir disponavimo juo sudarymas ir vėlesnis jų vykdymas turi atitikti principines šiuos santykius reglamentuojančių teisės aktų normas, sutarties laisvės principas turi būti derinamas su VSTVNDĮ 9 straipsnyje nustatytais visuomenės naudos, efektyvumo, racionalumo ir viešosios teisės principais (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2015 m. balandžio 29 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-252-248/2015). Nors valstybės materialiojo turto nuomos sutartims taikytinos ir bendrosios CK 6 knygos XXVIII skyriaus normos, be kita ko, bendrosios nuostatos, nuomos sutarčių šalių teises ir pareigas bei nuomos sutarties pabaigą nustatančios normos, tačiau jos taikytinos atsižvelgiant į specialų valstybės turto nuomos reglamentavimą (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2009 m. vasario 10 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-22/2009). Nuomos teisinius santykius reglamentuojančios CK normos, konkrečiai CK 6.482 straipsnio 1 dalis, numatanti nuomininko pirmenybės teisę atnaujinti sutartį, nėra nei speciali nuostata VSTVNDĮ prasme, nei imperatyvi, nei tiesiogiai susijusi su viešu konkursu ir jo pagrindu sudarytina sutartimi, todėl paminėtas CK straipsnis neturėtų būti viešo konkurso teisėtumo vertinimo pagrindas (Lietuvos apeliacinio teismo 2017 m. vasario 8 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e2A-76-381/2017).
43. Taigi, sprendžiant klausimą dėl ieškovės pirmenybės teisės pratęsti viešosios teisės objektu esančių patalpų nuomos sutartį, taip pat dėl sprendimo vykdyti patalpų nuomą viešo konkurso būdu ir dėl vykdomo konkurso teisėtumo, visų pirma, turi būti vadovaujamasi tiesiogiai šiuos santykius reglamentuojančiomis viešosios teisės normomis, savo ruožtu CK nuostatos šiems teisiniams santykiams yra taikomos tiek, kiek šių santykių nereglamentuoja tiesiogiai taikomi teisės aktai.
44. Vadovaujantis VSTVNDĮ 12 straipsnio 1 dalimi, savivaldybėms nuosavybės teise priklausančio turto savininko funkcijas, vadovaudamosi įstatymais, įgyvendina savivaldybių tarybos. VSTVNDĮ 15 straipsnio 8 dalyje nustatyta, kad savivaldybei nuosavybės teise priklausantis materialusis turtas išnuomojamas savivaldybės tarybos nustatyta tvarka.
45. Kelmės rajono savivaldybei priklausančio nekilnojamo turto nuomos tvarką nustato Kelmės rajono savivaldybės turto valdymo, naudojimo ir disponavimo juo tvarkos aprašas, patvirtintas 2014 m. lapkričio 27 d. sprendimu. Aprašo 32 punkte nustatyta, kad savivaldybei nuosavybės teise priklausantis turtas nuomojamas vadovaujantis Kelmės rajono savivaldybės tarybos patvirtintomis Kelmės rajono savivaldybės materialiojo turto nuomos konkurso organizavimo taisyklėmis.
46. Aprašo 27 punkte reglamentuota, kad savivaldybės ilgalaikis materialusis turtas gali būti išnuomojamas viešo konkurso būdu.
47. Kelmės rajono savivaldybės tarybos 2014 m. vasario 17 d. sprendimu Nr. T-41 patvirtintose Kelmės rajono savivaldybės materialiojo turto nuomos konkurso organizavimo taisyklėse (toliau – taisyklės) nustatyta, kad savivaldybės turtas išnuomojamas viešo konkurso būdu ne ilgesniam kaip 10 (dešimt) metų laikotarpiui (3 punktas). Šis reglamentavimas taip pat atitinka ir apraše 31 punkte esančią nuostatą.
48. Taisyklių 2 punktas nustato, kad sprendimus dėl savivaldybės turto nuomos konkurso būdu priima savivaldybės taryba, o konkursus organizuoja ir vykdo turto valdytojas, valdantis savivaldybės turtą patikėjimo teise. Aprašo 29 punkte reglamentuota, kad sprendimą dėl savivaldybės turto nuomos viešo konkurso būdu priima savivaldybės taryba. Nuomos konkursus organizuoja ir vykdo turto valdytojo, valdančio savivaldybės turtą patikėjimo teise, sudaryta komisija.
49. Aprašo 5 priede patvirtintame nuomos sutarties formos pavyzdyje 14 punkte nustatyta, kad pasibaigus nuomos sutarties terminui, su nuomininku, tvarkingai vykdžiusiu sutartyje prisiimtas pareigas ir prieš du mėnesius iki sutarties galiojimo pabaigos raštu pranešusiam nuomotojui, nuomos sutartis gali būti atnaujinta Lietuvos Respublikos civilinio kodekso nustatyta tvarka.
50. Iš aptariamų teisės aktų nuostatų matyti, kad ginčui aktualiu laikotarpiu savivaldybės ilgalaikis turtas visais atvejais, išskyrus apraše nurodytas išimtis, turėjo būti nuomojamas viešo konkurso būdu, o įgaliojimai priimti sprendimą dėl konkretaus turto nuomos būdo buvo suteikti savivaldybės tarybai. Tuo tarpu nuomos konkursus organizuoja ir vykdo turto valdytojo, valdančio savivaldybės turtą patikėjimo teise, sudaryta komisija. Apraše taip pat buvo numatyta galimybė pratęsti jau sudarytas nuomos sutartis, tačiau šią teisę įtvirtinanti norma nebuvo suformuluota imperatyviai, todėl darytina išvada, kad savivaldybė galėjo įvertinti, kokiu būdu nuomojant savivaldybei priklausantį nekilnojamąjį turtą – pratęsiant jau sudarytas sutartis ar skelbiant naują viešą konkursą dėl nekilnojamojo turto nuomos – šis turtas bus panaudotas racionaliau, ir nuspręsti dėl sudarytos nuomos sutarties pratęsimo ar nekilnojamojo turto nuomos viešo konkurso būdu. Pažymėtina, kad aprašo sąlygos neįtvirtino nuomininkui pirmumo teisės atnaujinti sudarytą sutartį.
51. Nagrinėjamu atveju nustatyta, kad sprendžiant klausimą dėl galimybės atnaujinti (pratęsti) sutartį, atsakovė 2019 m. vasario 6 d. raštu kreipėsi į Lietuvos Respublikos konkurencijos tarybą, prašydama išaiškinti ar sutarties pratęsimas nepažeis KĮ 4 straipsnio reikalavimų užtikrinti sąžiningos konkurencijos laisvę. Lietuvos Respublikos konkurencijos taryba pateikė atsakymą, kuriame nurodė, kad savivaldybė, vykdydama teisės aktų jai pavestas funkcijas, turi pareigą užtikrinti sąžiningos konkurencijos laisvę ir laikytis KĮ 4 straipsnio nustatytų įpareigojimų – išnuomodama savo nekilnojamąjį turtą ūkinei veiklai vykdyti savivaldybė privalo organizuoti konkurencingą atrankos procedūrą ir vadovautis objektyviais atrankos kriterijais. Konkurencijos taryba taip pat nurodė, kad tam, jog savivaldybė nepažeistų KĮ 4 straipsnio ir išvengtų konkretaus ūkio subjekto privilegijavimo, taryba rekomenduoja imtis aktyvių veiksmų ir organizuoti patalpų nuomos konkursą. To pasėkoje, Kelmės rajono savivaldybės taryba 2019 m. vasario 21 d. nusprendė išnuomoti viešo konkurso būdu dešimties metų laikotarpiui savivaldybei nuosavybės teise priklausantį nekilnojamąjį turtą.
52. Esant tokioms aplinkybėms, apeliacinės instancijos teismas vertina, kad Kelmės rajono savivaldybės tarybos sprendimas nuomoti patalpas viešo konkurso būdu visiškai atitiko savivaldybės turto nuomos teisinius santykius reglamentuojančių teisės aktų (VSTVNDĮ, aprašo, taisyklių) reikalavimus – sprendimas buvo priimtas apsvarsčius galimus turto nuomos variantus ir pasirinkus turto nuomą viešo konkurso būdu kaip racionaliausią, visuomenei naudingiausią šio turto nuomos būdą, o tokį sprendimą priėmė apraše ir taisyklėse įvardinti kompetentingi subjektai. Sprendimas nuomoti patalpas viešo konkurso būdu atitiko ir VSTVNDĮ įtvirtintus viešojo turto valdymo principus, be kita ko, visuomeninės naudos, efektyvumo, racionalumo principus. Tuo atveju, jeigu pasibaigus savivaldybės turto nuomos sutarčiai savivaldybė būtų besąlygiškai įpareigota pratęsti šias sutartis naujam terminui, savivaldybė neturėtų galimybių peržiūrėti ilgalaikio turto naudojimo efektyvumo, naudojimo sąlygų, įvertinti pasikeitusių aplinkybių, siekti, kad turtas būtų naudojamas racionaliai ir siekiant maksimalios naudos visuomenei. Tokiu atveju būtų suteiktos jokiais teisės aktais nepagrįstos privilegijos vienam konkrečiam ūkio subjektui nuomotis patalpas ir vykdyti jose veiklą, tuo tarpu kitiems ūkio subjektams būtų neteisėtai užkirstas kelias varžytis dėl ginčo patalpų nuomos sutarties sudarymo ir, pateikus geriausią pasiūlymą, jas išsinuomoti sudarant nuomos sutartį.
53. Atsižvelgdamas į tai, kas išdėstyta, apeliacinės instancijos teismas sprendžia, kad nagrinėjamu atveju nėra pagrindo pripažinti sprendimą nuomoti patalpas viešo konkurso būdu ar jo pagrindu vykstantį viešąjį konkursą neteisėtu, juo labiau kad, kaip matyti iš byloje esančių duomenų, atsakovių organizuotas konkursas buvo sėkmingas – jame dalyvauti užsiregistravo dalyviai, todėl įvykus konkursui, ginčo patalpos, neabejotinai, galėtų būti išnuomotos visuomenės interesą geriausiai atitinkančiomis sąlygomis. Nagrinėjamu atveju taip pat nėra pagrindo vertinti, kad toks sprendimas dėl turto nuomos būdo pažeidžia ieškovės teises, kadangi ieškovei nėra užkertamas kelias dalyvauti viešame konkurse ir varžytis dėl sutarčių sudarymo.
54. Sprendimas nuomoti patalpas viešo konkurso būdu taip pat negali būti laikomas pažeidžiančiu sutarties sąlygą, numatančią galimybę ją pratęsti. Sutarties 17 punkte įtvirtinta iš esmės analogiška nuostata, pagal kurią pasibaigus sutarties galiojimo terminui, su nuomininku, tvarkingai vykdžiusiu sutartyje prisiimtas pareigas, sutartis gali būti pratęsta (atnaujinta) CK nustatyta tvarka. Anot ieškovės, ši sutarties sąlyga įtvirtina jos pirmenybės teisę pratęsti sudarytą nuomos sutartį. Vis dėlto iš sutarties sąlygos formuluotės matyti, kad joje nėra įtvirtinta besąlyginė nuomininko, tinkamai vykdančio sutarties pagrindu prisiimtus įsipareigojimus, pirmenybės teisė prieš kitus asmenis pratęsti sudarytą sutartį. Joje taip pat nėra įtvirtintas ir imperatyvus įpareigojimas nuomotojui, pasibaigus sutarčiai, teisės aktuose nustatyta tvarka nespręsti dėl patalpų nuomos būdo, tinkamiausiai užtikrinsiančio visuomenės interesus, bet, ieškovei pageidaujant, pratęsti (atnaujinti) su ja sudarytą nuomos sutartį. Teismo vertinimu, nurodyta sutarties nuostata atspindi ne subsidiariai savivaldybės turto nuomos teisiniams santykiams taikomo CK 6.482 straipsnio 1 dalyje įtvirtintą reglamentavimą, nustatantį nuomininko pirmumo teisę atnaujinti sudarytą sutartį, tačiau veikiau apraše išdėstytas sąlygas, pagal kurias ginčui aktualiu laikotarpiu atsakovės turėjo teisę, bet ne pareigą, pratęsti su nuomininkais sudarytas sutartis.
55. Išdėstytos aplinkybės suponuoja išvadą, kad sutartyje nebuvo įtvirtinta absoliuti ieškovės pirmenybės teisė atnaujinti nuomos santykius, tačiau buvo numatyta tik galimybė, esant poreikiui, pratęsti sutartis. Todėl nagrinėjamu atveju nėra pagrindo sutikti su ieškovės pozicija, kad atsakovės, priėmusios sprendimą nuomoti patalpas viešo konkurso būdu, ignoravo sutarties pagrindu prisiimtus įsipareigojimus ir pažeidė jos pirmenybės teisę įtvirtinančias sutarties sąlygas.
56. Nagrinėjamu atveju apeliantė taip pat teigia, kad CK 6.482 straipsnyje įtvirtinta nuomininko pirmenybės teisė atnaujinti savivaldybei priklausančio turto nuomos sutartį gali būti įgyvendinta organizuojant viešą konkursą ir sudarant sąlygas atnaujinti nuomos sutartį tomis sąlygomis ir ta kaina, kurią pasiūlys viešo konkurso būdu nustatytas laimėtojas (įtraukiant tokią nuostatą į konkurso sąlygas). Apeliantės vertinimu, pratęsiant nuomos sutartis tokiu būdu nei teisės aktų nuostatos, reglamentuojančios savivaldybės turto nuomos teisinius santykius, nei viešojo turto valdymo principai nebūtų pažeidžiami.
57. Apeliacinės instancijos teismas nesutinka su tokiais apeliantės argumentais ir pažymi, kad turto nuomos viešo konkurso būdu tikslas yra išnuomoti turtą už didžiausią nuomos mokestį, o didžiausią nuomos mokestį pasiūlęs ir dėl to nuomos konkurso laimėtoju pripažintas asmuo įgyja teisę reikalauti, kad su juo būtų sudaryta nuomos sutartis.
58. Apeliacinės instancijos teismo vertinimu, savivaldybės turto nuomos viešo konkurso organizavimas turint tikslą tik nustatyti sąlygas ir kainą, kurią pasiūlys viešo konkurso būdu nustatytas laimėtojas, nesuteikiant konkurso būdu nustatytam laimėtojui teisės sudaryti nuomos sutartį, bet sudarant (atnaujinant) savivaldybės turto, dėl kurio nuomos buvo skelbtas viešas konkursas, nuomos sutartį su ankstesniu turto nuomininku, reikštų ne tik asmens teisėtai įgytų teisių perkėlimą kitam asmeniui, bet ir apskritai viešo nuomos konkurso paneigimą, o tai nesuderinama su teise.
59. Pažymėtina, kad pagal nustatytą teisinį reguliavimą sandorio pagrindu asmens įgytos teisės ir pareigos gali būti perkeliamos kitam asmeniui tik tais atvejais, kai asmuo jas įgijo neteisėtai, pažeisdamas kito asmens teisę jas įgyti (žr., pvz., CK 4.79 straipsnio 3 dalį).
60. Dėl išdėstyto, nėra pagrindo laikyti pagrįstu apeliantės reikalavimą dėl nuomos konkurso sąlygų pakeitimo (papildymo).
Dėl kitų apeliacinio skundo ir atsiliepimų į jį argumentų
61. Kiti apeliacinio skundo ir atsiliepimo į jį argumentai neturi esminės reikšmės teisingam klausimo – išsprendimui, todėl teisėjų kolegija dėl jų nepasisako. Atsižvelgiant į Europos Žmogaus Teisių Teismo praktikoje suformuluotus principus, pareiga motyvuoti teismo sprendimą negali būti suprantama kaip reikalavimas pateikti išsamų atsakymą į absoliučiai kiekvieną šalies argumentą. Teismų sprendimų motyvai turi būti pakankami atsakyti į esminius šalies pateiktų faktinių ir teisinių (materialinių ar procesinių) argumentų aspektus (EŽTT 1994 m. gruodžio 9 d. sprendimas byloje R. T. prieš Ispaniją Nr. 18390/91). Kasacinis teismas taip pat yra nurodęs, kad teismo pareiga pagrįsti priimtą procesinį sprendimą neturėtų būti suprantama kaip reikalavimas detaliai atsakyti į kiekvieną argumentą, o apeliacinės instancijos teismas, atmesdamas apeliacinį skundą, gali tiesiog pritarti žemesnės instancijos teismo priimto sprendimo motyvams (žr., pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2019 m. balandžio 3 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-109-611/2019; 2015 m. gegužės 15 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-98-687/2015; 2011 m. birželio 14 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-277/2011 ir kt.).
62. Nagrinėjamu atveju teisėjų kolegija nagrinėjo ir pasisakė dėl esminių ginčo byloje klausimų, susijusių su galimybe užtikrinti apeliantės pirmenybės teisę nuomotis patalpas sudarant (atnaujinant) patalpų nuomos sutartį ir nenustatė pagrindo tenkinti tokį apeliantės reikalavimą.
Dėl bylos procesinės baigties
63. Apibendrinant tai, kas išdėstyta, teisėjų kolegija sprendžia, kad pirmosios instancijos teismas skundžiamame sprendime tinkamai įvertino susiklosčiusią situaciją ir teisingai pritaikė teisės aktų nuostatas, o apeliantės apeliaciniame skunde išdėstyti argumentai nesudaro pagrindo panaikinti pirmosios instancijos teismo sprendimą. Atsižvelgiant į tai, apeliantės apeliacinis skundas atmetamas, o pirmosios instancijos teismo sprendimas paliekamas nepakeistas (Civilinio proceso kodekso 326 straipsnio 1 dalies 1 punktas).
Dėl bylinėjimosi išlaidų
64. CPK 98 straipsnio 1 dalyje numatyta, kad šaliai, kurios naudai priimtas sprendimas, teismas priteisia iš antrosios šalies išlaidas už advokato ar advokato padėjėjo, dalyvavusių nagrinėjant bylą, pagalbą, taip pat už pagalbą rengiant procesinius dokumentus ir teikiant konsultacijas.
65. Atsižvelgiant į priimamą procesinį sprendimą, bylinėjimosi išlaidos apeliacinės instancijos teisme apeliantei UAB „Gintarinė vaistinė“ nepriteisiamos (CPK 93, 98 straipsniai).
66. Atsakovės Kelmės rajono savivaldybės administracija ir Kelmės rajono savivaldybė atsiliepimuose į apeliacinį skundą neprašė priteisti joms iš apeliantės bylinėjimosi išlaidas.
Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 326 straipsnio 1 dalies 1 punktu ir 331 straipsniu,
Rezoliucinė dalis
nutaria:
Šiaulių apygardos teismo 2019 m. rugsėjo 6 d. sprendimą palikti nepakeistą.