Vilniaus miesto apylinkės teismo sprendimas

viešame teismo posėdyje, rengtame nuotoliniu būdu, žodinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovės I. N. ieškinį atsakovei uždarajai akcinei bendrovei „Novum situm“ dėl negrąžinto avanso ir sutartinių netesybų (baudos) priteisimo.

Aprašomoji dalis

Teismas nustatė:

I. Bylos šalių reikalavimų, argumentų ir atsikirtimų esmė

1. Ieškovė I. N. pareikštu ieškiniu prašo priteisti iš atsakovės uždarosios akcinės bendrovės (toliau – UAB) „Novum situm“ 39 750 Eur negrąžintą avansą, 39 750 Eur baudą, 5 procentų dydžio procesines palūkanas ir bylinėjimosi išlaidų atlyginimą. Pareikštus reikalavimus ieškovė grindžia šiais esminiais argumentais:

Motyvuojamoji dalis

Teismas konstatuoja:

II. Apylinkės teismo nustatytos faktinės aplinkybės ir išvados dėl jų teisinio vertinimo

3. Ištyrus pateiktus rašytinius įrodymus, nustatyta, kad ieškovė ir atsakovė 2022 m. sausio 19 d. pasirašė Preliminariąją sutartį. Pagal šią sutartį ieškovė ir atsakovė susitarė, kad atsakovė parduos ieškovei butą (duomenys neskelbtini), o buto pirkimo–pardavimo sutartis bus sudaryta iki 2022 m. balandžio 15 d. Atsakovė Preliminariosios sutarties 1.2 ir 1.3 prisiėmė pareigą atlikti buto įrengimo ir laiptinės remonto darbus. Pastarieji turėjo būti užbaigti ne vėliau kaip iki 2022 m. gruodžio 31 d. Vykdydama Preliminariosios sutarties 3.2.1 papunktį, ieškovė 2022 m. sausio 20 d. sumokėjo atsakovei 39 750 Eur dydžio avansą.

4. 2022 m. balandžio 20 d. ieškovė ir atsakovė sudarytu Susitarimu dėl Preliminariosios sutarties 2.2 punkto pakeitimo susitarė pratęsti pagrindinės pirkimo–pardavimo sutarties sudarymo terminą iki 2022 m. gegužės 31 d. Pastarasis terminas ieškovės ir atsakovės 2022 m. gegužės 24 d. sudarytu Susitarimu pratęstas iki 2022 m. lapkričio 30 d. (Susitarime padaryta klaida, nurodant, kad terminas pratęsiamas iki 2022 m. lapkričio 31 d.).

5. Taip pat nustatyta, kad 2022 m. lapkričio 30 d. nekilnojamojo turto brokeris elektroniniu laišku pasiūlė ieškovei pratęsti terminą pagrindinei buto pirkimo–pardavimo sutarčiai sudaryti iki 2022 m. gruodžio 20 d. Atsakydama į šį laišką, ieškovė 2022 m. gruodžio 2 d. elektroniniu laišku patvirtino, kad nurodytas terminas priimtinas. Rašytine forma susitarimo pratęsti terminą pagrindinei pirkimo–pardavimo sutarčiai sudaryti iki 2022 m. gruodžio 20 d. ieškovė ir atsakovė nesudarė. Preliminariosios sutarties 6.1 punkte buvo nustatyta, kad visi sutarties pakeitimai, papildymai ir priedai galioja tik sudaryti raštu ir pasirašyti abiejų šalių. Nepaisant tokios išlygos, atsakovė pripažįsta, kad terminas buvo pratęstas iki 2022 m. gruodžio 20 d. ir jis atsakovę saistė (atsiliepimo į ieškinį 6 punktas).

8. Atsakydama į šį prašymą, atsakovė 2023 m. liepos 5 d. elektroniniu paštu informavo, kad sutarties negali sudaryti, nes: 1) įmonė susidūrė su laikinais sunkumais, įskaitant finansinius; 2) įmonės partneris ginčija visus įmanomus įmonės sudarytus sandorius, įskaitant ir dėl per mažos kainos; 3) terminas pagrindinei pirkimo–pardavimo sutarčiai sudaryti yra pasibaigęs. Reaguodamas į atsakovės atsakymą, ieškovės atstovas 2023 m. liepos 17 d. elektroniniu laišku pranešė, kad ieškovė remdamasi Preliminariosios sutarties 5.3 punktu nutraukia Preliminariąją sutartį nuo 2023 m. liepos 17 d. dėl atsakovės kaltės – nepagrįsto atsisakymo vykdyti Preliminariąją sutartį. Kartu ieškovė pareikalavo, kad atsakovė grąžintų jos sumokėtą avansą ir sumokėtų tokio paties dydžio baudą kaip tai numatyta Preliminariosios sutarties 5.3 punkte.

9. Ginčas byloje yra kilęs tik dėl to, ar atsakovė UAB „Novum situm“ turi pareigą sumokėti ieškovei I. N. 39 750 Eur baudą. Ginčo išsprendimas priklauso nuo tokių esminių aspektų: 1) ar atsakovė turi pareigą mokėti Preliminariosios sutarties 5.3 punkte numatyto dydžio baudą ieškovei; 2) ar egzistuoja pagrindai atleisti atsakovę nuo pareigos mokėti baudą ar mokėtiną baudos dydį sumažinti.

10. Prieš pereinant prie nurodytų aspektų, apibrėžiančių teisminio nagrinėjimo apimtį, aptarimo nurodyta seka, išskirtina, kad atsakovė pripažįsta, jog turi pareigą grąžinti ieškovei 39 750 Eur dydžio avansą (CPK 187 straipsnio 1 dalis). Pasibaigus Preliminariajai sutarčiai atsakovė nebeturi teisinio pagrindo disponuoti iš ieškovės gauta avanso suma, todėl privalo ją grąžinti kaip be teisinio pagrindo įgytą turtą (CK 6.237 straipsnio 1 dalis).

Dėl atsakovės pareigos mokėti baudą

11. Preliminariosios sutarties 5.3 punkte, kuriame įtvirtinta sutartine sąlyga remdamasi ieškovė prašo priteisti iš atsakovės baudą, numatyta, kad, jei pardavėjas (atsakovė) pradelsia savo įsipareigojimų vykdymą ilgiau kaip penkiolika kalendorinių dienų, pirkėjas (ieškovė) turi teisę nutraukti Preliminariąją sutartį dėl pardavėjo kaltės ir, be kita ko, reikalauti, kad pardavėjas sumokėtų 39 750 Eur dydžio baudą.

12. Gindamasi nuo ieškovės reikalavimo priteisti baudą, atsakovė teigia, kad nurodyta Preliminariosios sutarties sąlyga nagrinėjamu atveju yra neaktuali, kadangi: 1) Preliminariosios sutarties 5.3 punkte nenumatyta ieškovės teisė reikalauti, kad atsakovė mokėtų baudą, jeigu atsisakys sudaryti pagrindinę sutartį (teisė reikalauti sumokėti baudą, jeigu pagrindinė sutartis nebūtų sudaryta dėl priešingos šalies valios, suteikta tik atsakovei pagal Preliminariosios sutarties 5.2 punktą); 2) Preliminarioji sutartis nustojo galioti 2022 m. gruodžio 21 d. ir ieškovė negalėjo 2023 m. liepos 17 d. pranešimu nutraukti negaliojančios sutarties; 3) atsakovė buto ieškovei iki 2022 m. gruodžio 20 d. negalėjo parduoti dėl objektyvių priežasčių, t. y. atsakovė neatliko neteisėtų veiksmų, dėl kurių įmonei turėtų kilti atsakomybė.

15. Preliminariosios sutarties 5.4 punkte nustatyta, kad, jeigu viena iš šalių savo iniciatyva (nesant kitos šalies kaltės) nutraukia sutartį, tokia šalis turi sumokėti kitai šaliai 39 750 Eur baudą. Ši sąlyga patvirtina, kad abipusė šalių ikisutartinė pareiga sudaryti pagrindinę sutartį užtikrinta netesybomis didžiausia apimtimi, t. y. nė vienai iš šalių nenumatyta galimybė atsisakyti pirkti ar parduoti butą be prievolės mokėti netesybas. Kad būtų užtikrintas sutarties sąlygų sistemiškumas ir neprieštaringumas, negalima Preliminariosios sutarties 5.3 punkto sąlygos aiškinti taip, kad joje nenumatyta ieškovės teisė reikalauti, jog atsakovė sumokėtų netesybas, jeigu ieškovė pasinaudotų galimybe nutraukti sutartį kaip tai suprantama pagal Preliminariąją sutartį, jeigu atsakovė vengtų įvykdyti ikisutartinę pareigą parduoti butą. Ikisutartinė pareiga parduoti butą yra pagrindinis atsakovės įsipareigojimas, o 5.3 punkte pavartota būtent bendrinė įsipareigojimų apibrėžtis. Nėra pagrindo laikyti, kad analogiški šalims protingi asmenys tokiomis pat aplinkybėmis Preliminariosios sutarties 5.3 punkto sąlygai būtų suteikę kitokią prasmę (CK 6.193 straipsnio 1 dalis).

16. Be to, šioje situacijoje svarbu ir tai, kad ginčo situacijoje atsakovė yra verslininkė, o ieškovė – vartotoja. Atsakovė pripažįsta, kad nekilnojamojo turto objektų pardavimas yra įmonės verslas, taip pat kad ieškovė kaip fizinis asmuo siekė ginčo butą įgyti asmeniniais tikslais (CK 6.228¹ straipsnio 1 dalis). Tai reiškia, kad Preliminariosios sutarties sąlygos turi būti aiškinamos ieškovei palankiausiu būdu ir atitinkamai ieškovei suteiktų teisių apimtis negali būti siauresnė nei analogiškų atsakovės teisių (CK 6.193 straipsnio 4 dalis).

18. Kasacinis teismas yra išaiškinęs, kad preliminariajai sutarčiai netaikytinos bendrosios sutarčių nutraukimą dėl esminio sutarties pažeidimo reglamentuojančios teisės normos, įtvirtintos CK 6.217 straipsnyje. Ši teisės norma taikytina tais atvejais, kai yra sudaryta pagrindinė sutartis. Kadangi preliminariosios sutarties objektas yra kitos – pagrindinės – sutarties sudarymas, tai preliminariosios sutarties šalies pareiškimas apie preliminariosios sutarties nutraukimą laikytinas atsisakymu sudaryti pagrindinę sutartį (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2016 m. sausio 13 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-73-687/2016, 23–24 punktai; 2020 m. vasario 11 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-7-378/2020, 20 punktas).

19. Paminėti kasacinio teismo išaiškinimai suponuoja, kad Preliminariosios sutarties 5.3 punkte be pagrindo minima ne pirkėjo teisė atsisakyti sudaryti pagrindinę sutartį dėl pardavėjo kaltės, bet nutraukti Preliminariąją sutartį. Arba kitaip, pirkėjo teisės reikalauti sumokėti netesybas atsiradimas be pagrindo formaliai susietas su sutarties nutraukimu.

21. CK 6.165 straipsnio 5 dalyje nustatyta, kad, jeigu šalys per preliminariojoje sutartyje nustatytą terminą pagrindinės sutarties nesudaro, tai prievolė sudaryti šią sutartį pasibaigia. Visiškai formaliai taikant šią normą ginčo faktinėje situacijoje, Preliminariosios sutarties 5.3 punkto sąlyga būtų praktiškai beprasmė. Pavyzdžiui, jeigu dėl pardavėjo kaltės pagrindinė pirkimo–pardavimo sutartis nebūtų sudaryta paskutinę termino sutarčiai sudaryti dieną, tačiau iki tol pirkėjas nebūtų turėjęs pagrindo atsisakyti sudaryti pagrindinės sutarties dėl pardavėjo kaltės, pirkėjas negalėtų reikalauti baudos. Toks aiškinimo variantas, kuriuo remiasi atsakovė, padarytų pačią sąlygą iš esmės nepritaikomą ir sudarytų prielaidas nesąžiningam pardavėjui vien tik dėl formalių priežasčių išvengti baudos mokėjimo. Protingi asmenys analogiškoje situacijoje negalėtų taip aiškinti šios sąlygos. Juolab, kad toks aiškinimas iš esmės paneigtų ir pardavėjo teisę reikalauti baudos pagal Preliminariosios sutarties 5.2 punktą. Atsižvelgiant į tai, spręstina, kad pirkėjas gali įgyti teisę, jog pardavėjas sumokėtų baudą remiantis Preliminariosios sutarties 5.3 punktu, ir tuo atveju, jeigu pardavėjo vengimas sudaryti pagrindinę sutartį paaiškėja po to, kai yra pasibaigęs sutartyje numatytas terminas pagrindinei sutarčiai sudaryti.

22. Šioje vietoje pažymėtina, kad Preliminariosios sutarties 5.3 punkto sąlygai analogiškos sąlygos esmė taip pat išaiškinta ir Vilniaus apygardos teismo (duomenys neskelbtini) nutartyje civilinėje byloje Nr. (duomenys neskelbtini), kurioje išnagrinėti iš esmės tokie patys reikalavimai pareikšti atsakovei šioje byloje UAB „Novum situm“, kokius šioje byloje pareiškė ieškovė (CPK 179 straipsnio 3 dalis). Byloje Nr. (duomenys neskelbtini) ieškovas (pirkėjas) prašė priteisti iš atsakovės šioje byloje kaip pardavėjos avansą, sumokėtą pagal preliminariąją sutartį dėl kito name (duomenys neskelbtini), esančio buto pardavimo, ir baudą už tai, kad pagrindinė sutartis nesudaryta dėl atsakovės kaltės. Nors nagrinėjamos ir civilinės bylos Nr. (duomenys neskelbtini) faktinės aplinkybės nėra visiškai tapačios, tačiau iš esmės panašios. Abiejose bylose, be kita ko, keltas tos pačios sąlygos aiškinimo klausimas tuo pačiu aspektu, kurį iškėlė būtent atsakovė. Ieškovė pagrįstai akcentuoja, kad nagrinėjamoje byloje, sprendžiant dėl Preliminariosios sutarties 5.3 punkto sąlygos esmės, kad būtų užtikrintas teisinis apibrėžtumas turi būti, be kita ko, atsižvelgta ir į tai, kaip analogiškos sąlygos prasmė išaiškinta kitoje faktiniu požiūriu itin panašioje byloje.

23. Atsižvelgiant į paminėtus argumentus, konstatuotina, kad ieškovė įgyja teisę reikalauti, jog atsakovė sumokėtų 39 750 Eur baudą pagal Preliminariosios sutarties 5.3 punktą, ir tuo atveju, jeigu apie atsisakymą sudaryti pagrindinę sutartį dėl atsakovės kaltės nespėja pranešti iki atsakovės atsisakymo sudaryti sutartį. Esminę reikšmę sprendžiant dėl to, ar atsakovė turi pareigą mokėti baudą pagal Preliminariosios sutarties 5.3 punktą, turi priežastys, dėl kurių pagrindinė pirkimo–pardavimo sutartis nebuvo sudaryta, bet ne formalios 5.3 punkte nustatytos procedūros laikymasis.

24. Aplinkybė, kad 2023 m. liepos 17 d. pranešimu ieškovė formaliai pranešė apie pasibaigusios Preliminariosios sutarties nutraukimą, yra nereikšminga ir negali lemti išvados, jog atsakovė neturi pareigos mokėti ieškovei baudos. Preliminariosios sutarties 2.2 punkte nustatytas terminas – apibrėžtas 2022 m. gegužės 24 d. Susitarimu, pagrindinei sutarčiai sudaryti formaliai baigėsi 2022 m. lapkričio 30 d. Po 2022 m. lapkričio 30 d. rašytinis susitarimas pratęsti šį terminą tarp šalių nebuvo sudarytas.

25. Preliminarsiosios sutarties 6.1 punkte buvo įtvirtinta, kad visi sutarties pakeitimai galioja tik sduaryti raštu ir pasirašyti abiejų ginčo šalių. Nepaisant to, atsakovė pripažįsta, kad terminą šalys pratęsė iki 2022 m. gruodžio 20 d. – tai padaryta šalims apsikeitus elektroniniais laiškais. Taigi bylos šalys praktiškai nukrypo nuo Preliminarsiosios sutarties 6.1 punkte nustatyto reikalavimo ir tarpusavio santykiuose jį taikė su išlygomis.

26. Pagal CK 6.192 straipsnio 4 dalį sutarties pakeitimai turi būti tokios pat formos, kokios yra ir sutartis, išskyrus įstatymų ar sutarties nustatytus atvejus. Tačiau ši taisyklė nėra absoliuti ir jos netaikymo išlyga numatyta CK 6.183 straipsnio 2 dalyje. Kasacinis teismas yra konstatavęs, kad savo elgesiu (konkliudentiniais veiksmais) šalys gali pakeisti raštu sudarytos sutarties turinį, jeigu tai atitinka jų ketinimus. Siekdamos, kad toks elgesys nebūtų įvertintas kaip rašytinės sutarties pakeitimas, šalys gali įtraukti į sutartį jos pakeitimą ribojančią išlygą, t. y. susitarti, kad rašytinė sutartis gali būti pakeista, papildyta ar nutraukta tik raštu (CK 6.183 straipsnio 1 dalis). Tačiau net ir tada viena sutarties šalis dėl savo elgesio gali prarasti teisę remtis tokia sutarties išlyga, jeigu kita sutarties šalis atitinkamai veikė, remdamasi pirmosios elgesiu (CK 6.183 straipsnio 2 dalis) (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2018 m. kovo 7 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-80-611/2018, 22 punktas).

27. Tam, kad būtų įrodytas sutarties keitimas konkliudentiniais veiksmais, yra būtina įrodyti, kad: 1) sutartis nebuvo įvykdyta sutartyje nustatytu būdu; 2) abi sutarties šalys susitarė dėl kitokio sutarties įvykdymo būdo; 3) šis susitarimas yra aiškus ir nedviprasmiškas (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2019 m. rugsėjo 5 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-249-1075/2019, 35 punktas). 2022 m. gruodžio 20 d. elektroniniame laiške atsakovė nenurodė, kad atsisako sudaryti pagrindinę pirkimo–pardavimo sutartį. Priešingai, iš laiško turinio akivaizdu, kad atsakovė pareiškė, jog galės sudaryti pagrindinę sutartį, kai bus parengtas defekto aktas. Kitaip suprasti ir aiškinti šio laiško esmės objektyviai neįmanoma.

28. Prie atsiliepimo į ieškinį pridėti išrašai iš susirašinėjimo, vykusio tarp ieškovės ir atsakovės įgaliotų asmenų, galima spręsti, kad šalių bendravimas po 2022 m. gruodžio 20 d. nenutrūko, toliau buvo apsikeičiama reikšminga informacija (pvz., 2023 m. sausio 31 d. atsakovė siuntė ieškovei pritarimą dėl lifto įrengimo). Tokie šalių veiksmai atsižvelgiant į aplinkybę, kad atsakovė 2022 m. gruodžio 20 d. laiške išsakė poziciją dėl kliūčių pagrindinei sutarčiai sudaryti pašalinimo, sudaro pagrindą išvadai, jog atsakovės elgesys sudarė ieškovei pagrįstą įspūdį, kad bendrovė ketina įvykdyti Preliminariąja sutartimi prisiimtą pareigą parduoti butą ieškovei tomis sąlygomis, kuriomis šalys buvo susitariusios.

29. Apie atsisakymą sudaryti pagrindinę pirkimo–pardavimo sutartį atsakovė ieškovę informavo tik 2023 m. liepos 5 d. elektroniniu laišku. Ieškovei iki šio laiško gavimo galėjo turėti pagrįstą lūkestį, kad atsakovė įvykdys savo prievolę. Atsakovei atsisakius tą daryti, ieškovė – vadovaudamasi Preliminariosios sutarties tekstu – pagrįstai nutarė atlikti Preliminariosios sutarties 5.3 punkte nurodytą veiksmą ir pranešė apie sutarties nutraukimą, kad formaliai įgytų teisę reikalauti, jog atsakovė sumokėtų baudą, nors prievolė sudaryti pagrindinę sutartį buvo pasibaigusi. Tokio veiksmo ieškovė galėjo ir neatlikti, nes teisės reikalauti baudos sumokėjimo atsiradimas dėl jau aptartų priežasčių neturėtų priklausyti išimtinai nuo pirkėjo atsisakymo sudaryti pagrindinę sutartį pareiškimo momento.

30. Pagrindinę pirkimo–pardavimo sutartį atsisakė sudaryti atsakovė. Tai reiškia, kad atsakovė yra atsakinga už tai, jog nebuvo įgyvendintas šalių sudarytas ikisutartinis įsipareigojimas. Remiantis tuo, kas aptarta, konstatuotina, kad atsakovė turi pareigą mokėti ieškovei Preliminarsiosios sutarties 5.3 punkte nurodyto dydžio baudą.

Dėl atsakovės atleidimo nuo civilinės atsakomybės ir (ar) netesybų mažinimo

31. Atsakovė įrodinėja, kad turėtų būti arba atleista nuo pareigos mokėti baudą, arba bauda turėtų būti sumažinta iki 0 Eur. Nei vienas iš šių atsakovės atskirtimų negali būti pripažintas pagrįstu. Kaip nurodyta šio sprendimo 8 punkte, atsakovė 2023 m. liepos 5 d. laiške įvardijo šias priežastis, kuriomis įmonė rėmėsi informuodama apie atsisakymą įvykdyti ikisutartinį susitarimą parduoti ieškovei butą: 1) įmonė susidūrė su laikinais sunkumais, įskaitant finansinius; 2) įmonės partneris ginčija visus įmanomus įmonės sudarytus sandorius, įskaitant ir dėl per mažos kainos; 3) terminas pagrindinei pirkimo–pardavimo sutarčiai sudaryti yra pasibaigęs. Atsiliepime į ieškinį atsakovė nurodė papildomas priežastis, dėl kurių atsisakė sudaryti pagrindinę sutartį, tačiau kuriomis nesirėmė 2023 m. liepos 5 d. laiške: 1) buto užliejimą kaip nenugalimos jėgos aplinkybę; 2) pastato, kuriame yra butas, pirmininkės priešiškumas. Taip pat atsakovė kaip šalutinę aplinkybę įvardija ir užtrukusį leidimų statybos darbams atlikti gavimą.

32. Visas kliūtis, užkirtusias kelią sudaryti pagrindinę sutartį, atsakovė turėjo įvardinti 2023 m. liepos 5 d. laiške. To nepadariusi, atsakovė negali savo veiksmų teisėtumo grįsti remdamasi naujomis iki šios bylos neatskleistomis aplinkybėmis. Nepaisant to, kad atsakovės gynybinė pozicija yra platesnė nei aprašyta 2023 m. liepos 5 d. laiške, pasisakytina dėl visų atsakovės išsakytų atsikirtimų pagrįstumo.

33. Pirmiausia kaip visiškai nepagrįstas atmestinas atsakovės teiginys, kad aplinkybė, jog butas buvo užlietas, turėtų būti kvalifikuojama kaip nenugalimos jėgos aplinkybė pagal CK 6.212 straipsnio 1 dalį.

34. Ginčo byloje nėra, kad butas buvo užlietas 2022 m. gruodžio mėn. Priešingai nei mėgina įrodinėti atsakovė, patalpų užliejimas yra įprastas ir neretai pasitaikantis reiškinys, kuris gali būti protingai numatomas atsižvelgiant į pastato, kuriame yra patalpos, techninę būklę ir jam gali būti užkirstas kelias. Po užliejimo butas nebuvo sunaikintas, tik padaryta žala buto patalpoms, kuri galėjo būti pašalinta. Taigi buto užliejimo faktas akivaizdžiai esminių neatitinka nenugalimos jėgos požymių, apibrėžtų kasacinio teismo praktikoje (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2010 m. spalio 4 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-370/2010; 2012 m. birželio 6 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-268/2012). Prieš tai minėta, kad ieškovė 2022 m. gruodžio 16 d. laišku po to, kai atsakovė informavo apie buto užliejimą, patvirtino, jog sutinka pirkti butą. Atsakovė nepateikė įrodymų, kurie pagrįstų, kad bendrovė ėmėsi kokių nors veiksmų, jog arba pašalintų užliejimo pasekmes, arba tinkamai aprašytų užliejimo pasekmes defektiniame akte kaip buvo nurodžiusi 2022 m. gruodžio 20 d. elektroniniame laiške. Kita vertus, 2023 m. liepos 5 d. laiške buto užliejimo faktu atsakovė apskritai nesirėmė.

35. CK 6.253 straipsnio 1 dalyje, be kita ko, nustatyta, kad civilinė atsakomybė netaikoma, taip pat asmuo gali būti visiškai ar iš dalies atleistas nuo civilinės atsakomybės dėl trečiojo asmens veiksmų. CK 6.253 straipsnio 4 dalyje nustatyta, kad trečiojo asmens veikla – tai asmens, už kurį nei kreditorius, nei skolininkas neatsako, veiksmai (veikimas, neveikimas), dėl kurių atsirado nuostolių. Toks apibrėžimas suponuoja, kad kreditoriaus nuostoliai turi būti atsiradę dėl trečiųjų asmenų, o ne skolininko, veiklos.

36. Nagrinėjamu atveju nėra jokio ryšio tarp atsakovės vengimo parduoti butą Preliminariojoje sutartyje nustatytomis sąlygomis ir kitų asmenų veiksmų. Pastato, kuriame yra butas, pirmininkės veiksmų, kurie galėjo sutrukdyti bendrovei parduoti butą ieškovei, atsakovė apskritai neindividualizuoja. Tokio fakto atsakovė nebuvo įvardinusi ir 2023 m. liepos 5 d. laiške. Kita vertus, jeigu pastato bendrojo naudojimo objektus valdančios bendrijos pirmininkė teikė skundus atsakingoms institucijoms dėl atsakovės veiksmų ar neveikimo, tokia aplinkybė neturi jokio ryšio su atsakovės atsisakymu parduoti butą ieškovei. Juolab, kad kreipimasis į atsakingas institucijas yra asmens teisė, kurios realizavimas savaime negali būti laikomas neteisėtu veiksmu. Analogiškai vertintini ir atsakovės teiginiai dėl bendrovės partnerio BUAB „SOSCREDIT“ veiksmų, inicijuojant teisminius procesus. Atsakovės ir BUAB „SOSCREDIT“ galimi teismine tvarka nagrinėti ginčai neturi jokio ryšio su Preliminariosios sutarties vykdymu.

37. Bet kuriuo atveju paminėtos aplinkybės, jeigu atsakovė būtų veikusi geranoriškai ir jos iš tiesų egzistavo, galėjo būti išspręstos pratęsiant terminą pagrindinei sutarčiai sudaryti. Juolab, kad terminas buvo pratęstas kelis kartus.

38. Šalių pateikti įrodymai ir nurodytos aplinkybes patvirtina, kad atsakovė atsisakė parduoti butą ieškovei dėl priežasčių, už kurių atsiradimą išimtinai atsakinga pati atsakovė. Atsakovei nebuvo kliūčių parduoti ieškovei ir užlietą butą. Ieškovė pareiškė, kad sutiktų pirkti butą nepaisant tokio fakto. Su užliejimu susijusios rizikos, kurias akcentuoja atsakovė kaip riziką kilti bendrovės atsakomybei už buto defektus, galėjo būti suvaldytos teisinėmis priemonėmis (pvz., išsamiai aprašius defektus). Aplinkybė, kad atsakovė susidūrė su finansiniais sunkumais, nepateisina atsakovės ikisutartinės prievolės nevykdymo. Faktą, kad atsakovė veikė neapdairiai ir nesąžiningai, patvirtina tai, jog terminas pagrindinei sutarčiai sudaryti buvo pratęstas keletą kartų, atsakovė apie atsisakymą sudaryti pagrindinę sutartį ieškovei pranešė tik 2023 m. liepos 3 d. Pažymėtina, kad iš pradžių pagrindinė sutartis turėjo būti sudaryta iki 2022 m. balandžio 15 d. – pagal atsakovės išsakytas gynybines versijas bendrovė sulygo terminą, kurio objektyviai negalėjo laikytis. Tokia įvykių eiga rodo, kad atsakovė, nors ir akcentuoja, jog yra verslininkė, tinkamai neįvertino savo galimybių įvykdyti sudarytą susitarimą per nustatytą terminą. Ypač įvertinus, kad atsakovė neneigia ieškovės teiginių, jog iki 2022 m. gruodžio 31 d. neatliko laiptinės darbų kaip tai buvo numatyta Preliminariosios sutarties 1.3 punkte. Pridurtina ir tai, kad atsakovė kaip savo srities profesionalė iš anksto turėjo ir galėjo numatyti, jog leidimų konkretiems darbams atlikti gavimas gali užtrukti dėl teisės aktuose nustatytų procedūrų.

39. Ieškovė kaip papildomus argumentus, turinčius pagrįsti jos reikalavimą dėl baudos priteisimo, įvardija ir tai, kad butas buvo įkeistas ir areštuotas, atsakovė nebaigė buto kaip nekilnojamojo turto objekto formavimo darbų. Šios aplinkybės yra teisiškai nereikšmingos. Tačiau pažymėtina, kad Preliminariosios sutarties 4.2.2 papunktyje buvo aiškiais žodžiais nurodyta, jog butas yra įkeistas. Nekilnojamojo turto registro duomenys patvirtina, kad butas arešuotas 2023 m. ir tai galėjo būti viena iš atsakovės neatskleistų priežasčių, dėl kurių bendrovė negalėjo parduoti ieškovei buto. Minėtu Preliminariosios sutarties 4.2.2 papunkčiu atsakovė garantavo, kad butas nebus areštuotas. Atsakomybė už šio patvirtinimo pažeidimą tenka atsakovei.

40. Pripažinus, kad atsakovė negali būti atleista nuo pareigos mokėti netesybas, aktualiu tampa atsakovės atsikirtimas, jog netesybos turėtų būti sumažintos iki 0 Eur, nes ieškovė nepatyrė absoliučiai jokių nuostolių.

41. CK 6.258 straipsnio 3 dalyje įtvirtinti du savarankiški pagrindai, kada teismas gali mažinti netesybas – jeigu jos (bauda, delspinigiai) neprotingai didelės, taip pat jeigu skolininkas įvykdė dalį prievolės. Taigi, teismo teisė mažinti netesybas kyla tik nustačius vieną arba abi šias sąlygas.

42. Bendroji netesybų priteisimo taisyklė – jos yra laikomos minimaliais kreditoriaus nuostoliais, kurių dydžio ar realumo kreditoriui pareiškus reikalavimą jas atlyginti nereikia įrodinėti. Tačiau kartu kasacinio teismo praktikoje laikomasi pozicijos, kad tam tikrais atvejais kreditorius privalo pagrįsti netesybas įrodinėdamas nuostolius – jeigu pareiškiamas reikalavimas mažinti netesybas ar kyla netesybų mažinimo teismo iniciatyva klausimas. Tokiais atvejais kreditorius turėtų įrodinėti tikėtinus nuostolius, tačiau tik tam, kad pagrįstų protingą netesybų dydį (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2013 m. rugsėjo 18 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-446/2013; 2013 m. lapkričio 11 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K‑3‑562/2013; 2015 m. gegužės 8 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-267-916/2015)

43. Kasacinio teismo praktikoje išaiškinta ir tai, kad neprotingai didelės netesybos turi būti mažinamos tiek, kad būtų užtikrinta prievolės šalių interesų pusiausvyra – tiek skolininko interesas, jog netesybos išliktų kompensuojamojo pobūdžio ir nebūtų baudinės, tačiau taip pat turi būti gerbiamas kreditoriaus interesas, kad netesybos atliktų ir sutartinės prievolės įvykdymo užtikrinimo priemonės funkciją, todėl mažinant netesybas neturi būti visiškai pažeistas sutarčių laisvės principas (CK 1.2 straipsnio 1 dalis, 6.156 straipsnis), o toks pažeidimas būtų, jei netesybos būtų mažinamos iki realiai patirtų ar minimalių nuostolių (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2010 m. lapkričio 2 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-7-409/2010).

44. Iš atsakovės argumentų aišku, kad bendrovė ydingai aiškina ieškovės įrodinėjimo naštą, jos įgyvendinimo sąlygas prilygindama toms sąlygoms, kurios būtų, jeigu ieškovė reikalautų priteisti nuostolių atlyginimą bendra tvarka. Ieškovė prašo priteisti baudą kaip netesybas, kurios iš anksto numatytos šalių sudarytoje sutartyje. Pritarus atsakovės atsikirtimams dėl ieškovės įrodinėjimo naštos apimties, būtų paneigta susitarimo dėl netesybų taikymo esmė ir paskirtis. Negalima reikalauti, kad ieškovė besąlygiškai įrodytų nuostolių, lygių prašomos priteisti baudos dydžiui, faktą. Atsakovei keliant abejones dėl to, kad ieškovė dėl bendrovės veiksmų nepatyrė nuostolių, ieškovei pakanka pagrįsti tikėtinus nuostolius.

45. Pagrindinė sutartis pagal Preliminariosios sutarties sąlygas nebuvo sudaryta išimtinai dėl atsakovės kaltės. Ginčo santykyje atsakovė veikė nesąžiningai ir iki šios dienos nėra grąžinusi ieškovei pastarosios sumokėto avanso. Ieškovė negali disponuoti jai priklausančiomis lėšomis ir vien dėl to patiria turtinę žalą. Atsakovė teisminio proceso metu patvirtino, kad buto 1 kv. m. rinkos kaina šiuo metu yra 3 500 Eur. Preliminariosios sutarties 3.1 punkte buvo nustatyta, kad buto 1 kv. m. kaina, sutarta ieškovės ir atsakovės yra 2 650 Eur. Taigi to paties turto rinkos kaina nuo Preliminariosios sutarties sudarymo iki momento, kai atsakovė atsisakė sudaryti pagrindinę sutartį, reikšmingai pasikeitė – padidėjo 85 000 Eur (350 000 Eur – 265 000 Eur). Tokių duomenų iš esmės pakanka pripažinti, kad dėl atsakovės veiksmų ieškovė prarado galimybę įsigyti analogišką turtą pigiau nei galėjo tą padaryti, kai sudarė Preliminariąją sutartį. Nurodytas kainų skirtumas ženkliai viršija ieškovės prašomą priteisti baudą. Ieškovės ir atsakovės derybos buvo tęstinės, šalys ne kartą pratęsė terminą pagrindinei sutarčiai sudaryti. Jau pasisakyta, kad ieškovė ginčo santykyje veikė kaip vartotoja. Dėl to sprendžiant, ar netesybos turėtų būti mažinamos, turi būti užtikrintas efektyvus vartotojo teisių gynimas.

46. Visetas paminėtų priežasčių lemia išvadą, kad ieškovės prašomą priteisti iš atsakovės bauda negali būti mažinama. Sumažinus prašomą priteisti baudos sumą, būtų ne tik paneigtas sąlygos dėl netesybų tikslas, tačiau tuo pačiu pažeista šalių interesų pusiausvyra. Ieškovė dėl atsakovės neteisėtų veiksmų prarado galimybę įsigyti kitą analogišką turtą mažesne kaina. Tuo pačiu atsakovė įgijo galimybę parduoti butą brangiau nei tarėsi su ieškove. Taip pat ieškovės padėtis yra suvaržyta jai negalint disponuoti atsakovės negrąžinto avanso suma.

47. Remiantis tuo, kas aptarta, spręstina, kad ieškovės prašoma priteisti bauda atitinka minimalių ieškovės patirtų nuostolių požymius.

Dėl bylos baigties

48. Apibendrinant tai, kas išdėstyta, konstatuotina, kad ieškovė pagrįstai prašo priteisti iš atsakovės negrąžintą 39 750 Eur avansą ir 39 750 Eur baudą remiantis Preliminariosios sutarties 5.3 punktu (CK 6.71 straipsnio 1 dalis, 6.237 straipsnio 1 dalis). Dėl to nurodytos sumos ieškovei priteisiamos iš atsakovės.

49. Iš atsakovės ieškovei taip pat priteisiamos 5 procentų dydžio metinės palūkanos už priteistą sumą nuo bylos iškėlimo teisme iki teismo sprendimo visiško įvykdymo (CK 6.37 straipsnio 2 dalis, 6.210 straipsnio 1 dalis).

Dėl bylinėjimosi išlaidų paskirstymo

50. Ieškovė už pareikštą ieškinį sumokėjo 1 418 Eur žyminį mokestį, už advokato suteiktą teisinę pagalbą – 3 630 Eur. Ieškovės turėtos išlaidos yra pagrįstos mokėjimo dokumentais, buvo būtinos ir yra protingo dydžio. Patenkinus ieškinį, ieškovei jos turėtų 5 048 Eur išlaidų atlyginimas priteisiamas iš atsakovės (CPK 93 straipsnio 1 dalis). Atsakovės turėtos bylinėjimosi išlaidos atsižvelgiant į bylos išsprendimo rezultatą neatlyginamos.

51. Išlaidos, susijusios su procesinių dokumentų įteikimu, neviršija 8 Eur, todėl jos tarp šalių neskirstomos (CPK 96 straipsnio 6 dalis).

Rezoliucinė dalis

Vadovaudamasis Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 259 ir 265 straipsniais, teismas

nusprendžia:

Ieškinį tenkinti.

Priteisti ieškovei I. N. iš atsakovės UAB „Novum situm“ 39 750 Eur (trisdešimt devynių tūkstančių septynių šimtų penkiasdešimties eurų) negrąžintą avansą, 39 750 Eur (trisdešimt devynių tūkstančių septynių šimtų penkiasdešimties eurų) baudą, 5 (penkių) procentų dydžio metines palūkanas už priteistą sumą (79 500 Eur (septyniasdešimt devynis tūkstančius penkis šimtus eurų) nuo bylos iškėlimo teisme (2023 m. rugsėjo 22 d.) iki teismo sprendimo visiško įvykdymo ir 5 048 Eur (penkių tūkstančių keturiasdešimt aštuonių eurų) bylinėjimosi išlaidų atlyginimą.

Sprendimas per 30 (trisdešimt) dienų nuo jo priėmimo dienos gali būti apskųstas apeliaciniu skundu Vilniaus apygardos teismui per Vilniaus miesto apylinkės teismą.