- Teismas
- Kauno apylinkės teismas
- Dokumentas
- Sprendimas
- Data
- 2021-08-16
- Bylos Nr.
- e2-3065-1070/2021
- Teisminio proceso Nr.
- 2-69-3-18504-2020-2
- Bylos rūšis
- civilinė byla
- Teisėjas
- Svetlana Panina
- Ieškovas
- V. P.
- Atsakovas
- E. B.
- Kategorijos
viešame teismo posėdyje žodinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovės V. P. ieškinį atsakovui E. B. dėl nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutarties pakeitimo ir nutraukimo, bei restitucijos taikymo.
Aprašomoji dalis
Teismas nustatė:
Šalies argumentai
1. I. V. P. padavė teismui ieškinį, kurio reikalavimus patikslino 2021 m. kovo 8 d. pareiškimu (el. b. t. 1, l. 1-5, 126-131), prašydama pakeisti dalį 2020 m. gegužės 19 d. Kauno 22-jame notaro biure patvirtintos 2-jų kambarių buto su rūsiu, esančio (duomenys neskelbtini) toliau – ir Butas, ir ginčo butas), pirkimo-pardavimo sutarties (toliau – ir Sutartis), sudarytos tarp ieškovės ir atsakovo E. B., kurioje nurodyta buto kaina (25 000 Eur), nustatant, kad šis butas ieškovei buvo parduotas už 34 000 Eur; nutraukti Sutartį ir taikyti restituciją, grąžinant atsakovui Butą bei priteisiant ieškovei iš atsakovo sumokėtą ginčo buto kainą, t. y. 34 000 Eur, priteisti 5 procentų metines palūkanas, skaičiuojamas nuo bylos iškėlimo teisme iki visiško teismo sprendimo įvykdymo, ir bylinėjimosi išlaidų atlyginimą.
2. Ieškinys grindžiamas tuo, kad 2020 m. gegužės 10 d. šalys sudarė preliminariąją 2-jų kambarių buto su rūsiu (duomenys neskelbtini), pirkimo-pardavimo sutartį, kurioje buvo nustatyta 34 000 Eur parduodamo buto kaina. Šalys įsipareigojo sudaryti pagrindinę Buto pirkimo-pardavimo sutartį ne vėliau kaip iki 2020 m. birželio 10 d. Pasirašydama šią preliminariąją sutartį ieškovė sumokėjo atsakovui 1000 Eur rankpinigių kaip dalį sutartos kainos. L. B. kainą, t. y. 33 000 Eur, ieškovė įsipareigojo sumokėti atsakovui pagrindinės sutarties pasirašymo metu. 2020 m. gegužės 19 d. Kauno 22-jame notaro biure buvo patvirtinta pagrindinė ginčo buto pirkimo-pardavimo sutartis, kurios 3.1. punkte atsakovo prašymu buvo nurodyta kita 9000 Eur mažesnė parduodamo ginčo buto kaina, t. y. 25 000 Eur. Tarp šalių nebuvo derybų dėl žymaus Buto kainos sumažinimo laikotarpiu nuo preliminariosios iki pagrindinės sutarčių pasirašymo, nes tam nebuvo pagrindo, šalys nekeitė savo valios dėl sutartos Buto kainos. Pagrindinės sutarties sudarymo metu ieškovė sumokėjo atsakovui visą likusią preliminariojoje sutartyje nurodytos buto kainos dalį, t. y. 33 000 Eur. Atsakovas grindė savo prašymą dėl mažesnės Buto kainos nurodymo tuo, kad tokiu atveju jam reikės mokėti mažesnį gyventojų pajamų mokestį Valstybinei mokesčių inspekcijai už parduotą Butą, nes jis nebuvo išlaikytas atsakovo nuosavybėje nustatytą laiką, po kurio tokio mokesčio jam visiškai nereikėtų mokėti. Pagal Lietuvos Respublikos gyventojų pajamų mokesčio įstatymo 2 straipsnio 14 punktą, 6 straipsnį, pardavus Butą, kurį atsakovas paveldėjo po motinos mirties ir kurio savo nuosavybe neišlaikė 10 metų, atsakovui atsirado prievolė sumokėti 15 proc. parduoto buto kainos pajamų mokestį nuo 25 000 Eur, bet ne nuo gautų 34 000 Eur. Ieškovė sumokėjo atsakovui visą Preliminarioje sutartyje nurodytą 34 000 Eur sumą. Ieškovė sutiko pasirašyti Sutartį, kurioje buvo nurodyta mažesnė ginčo buto kaina, nevisiškai suprasdama galimą riziką, pasitikėdama atsakovu, sutiko su atsakovo reikalavimu notarui nurodyti beveik trečdaliu mažesnę jos perkamo Buto kainą, nors pati iš to neturėjo naudos. Ieškovė suklydo, vertindama neteisingos notarinio sandorio kainos nurodymo pasekmes, bet dėl to jos teisėti interesai, ginčijant pačią Buto pirkimo-pardavimo sutartį, negali nukentėti, nes iš to ji negavo jokios materialinės naudos. Dar iki sudarant preliminariąją sutartį atsakovas garantavo, kad Bute nėra jokių paslėptų defektų, dėl kurių jame nebūtų galima iš karto normaliai gyventi. Ieškovė apžiūrėjo Butą ne kartą: vizualiai jis atrodė tvarkingas, nesijautė jokių nemalonių kvapų, prieš parduodamas Butą atsakovas atliko jame remontą, todėl jai nekilo abejonių nei dėl Buto tinkamumo gyvenimui, nei dėl būsimos pagrindinės sutarties sudarymo. Ieškovė negalėjo ir neturėjo galimybės apžiūrėdama perkamą butą, ardyti jo apdailos ar kokių nors kitų buto elementų, to jai daryti neleistų ir pats atsakovas. Preliminariojoje sutartyje sutarta kaina (34 000 Eur) atitiko panašių metų statybos butų rinkos konjunktūrą Kaune. Atsakovas garantavo ieškovei, kad Bute nėra jokių defektų, o ypač atsiradusių dėl pelėsio poveikio. 2020 m. liepos 2 d. ieškovė vienerių metų laikotarpiui sudarė su M. Š. Buto panaudos sutartį, nes pati neplanavo apsigyventi jame. Praėjus kelioms dienoms po to, kai panaudos gavėja įsikėlė į Butą, ji informavo ieškovę, kad jame juntama drėgmė ir stiprus pelėsio kvapas. Ieškovė kreipėsi į licencijuotą įmonę UAB „EKOSISTEMA“, kuri atliko specialų tyrimą ir nustatė Bute esant mielinio ir pelėsinio grybo koncentraciją, neigiamai veikiančią gyvenamąją aplinką bei potencialiai pavojingą ten gyvenančių žmonių sveikatai. Dėl to panaudos gavėja nutraukė Buto panaudos sutartį. Ieškovės nuomone, atsakovas nuslėpė esminį Buto trūkumą – ilgalaikį ir nuolatinį sveikatai pavojingo pelėsio buvimą, dėl kurio normalus gyvenimas Bute praktiškai neįmanomas. Šiuo metu Butas yra išnuomotas trumpam laikotarpiui, paaiškinus nuomininkams apie visas jame esančias kenksmingas sąlygas, tačiau tai kelia riziką ir ieškovei, ir potencialiems Buto nuomininkams, priklausomai nuo jų sveikatos būklės. Ginčo buto negalima naudoti pagal jo tiesioginę paskirtį be žalos sveikatai. Atsakovas tyčia sąmoningai siekdamas užmaskuoti ginčo bute esančius pelėsio pėdsakus, paslėpė juos, padarydamas Buto remontą, laikinai užmaskuodamas kvapus tam, kad ieškovei apžiūrint Butą, nekiltų jokių įtarimų dėl jame esančio pelėsio židinių. Ieškovė bandė tartis su atsakovu dėl Bute esančio pelėsio židinių ir jų itin neigiamo poveikio problemos, kaip tai nustatyta Sutarties 7.8. punkte, tačiau jis nesileido į derybas ir neigė savo kaltę dėl sutartinių įsipareigojimų pažeidimo. Pagal individualios V. J. statybos ir remonto darbų įmonės parengtą preliminarią Buto remonto darbų sąmatą (komercinį pasiūlymą) minimalios Buto remonto išlaidos siektų 16 522 Eur. N. B. būtino visų komunikacijų ardymo, visų ant Buto sienų paviršių esančių dangų šalinimo (t. y. visų tų vietų, kuriose neišvengiamai galėjo būti įsisenėję pelėsio židiniai) realių remonto išlaidų nustatyti neįmanoma. Tam, kad Butas būtų tinkamas ir nepavojingas gyventi, būtinas didelės apimties brangus kapitalinis remontas, kurio išlaidos praktiškai pasiektų sumą, žymiai didesnę už pusę visos sumokėtos ginčo buto kainos. Ieškovė dėl atsakovo kaltės negali naudotis ginčo butu pagal jo tiesioginę paskirtį ir padaryti jį tinkamu tokiam naudojimuisi dėl savo finansinės padėties (el. b. t. 1, l. 46-49, 126-131).
Atsiliepimas
3. Atsakovas E. B. teismui paduotuose procesiniuose dokumentuose prašo atmesti ieškinį (el. b. t. 1, l. 59-61, 157-163). Atsakovo teigimu, ieškovė prieš sudarydama Sutartį nuodugniai apžiūrėjo Butą tris kartus. Jai buvo suteiktos visos sąlygos pačiai apžiūrėti Butą, pasikviesti specialistus, kokių ji norėjo ir taip įvertinti Buto kokybę. Ieškovė nereiškė specifinio reikalavimo dėl to, kad Bute nebūtų pelėsio. Atsakovas nebuvo atlikęs remonto prieš Buto pardavimą. Jis tapo Buto savininkui 2019 m. rugsėjo 6 d., kuomet priėmė palikimą po motinos mirties. Iki 2019 m. birželio mėn. Bute gyveno atsakovo motina, jos sveikatai pablogėjus, motina apsigyveno globos namuose, o atsakovas nusprendė išnuomoti Butą. Todėl likus vienai savaitei iki motinos mirties nuvyko į Butą, padarė jo nuotraukas bei įdėjo skelbimą į Internetą. Butas buvo išnuomotas studentui Osvaldui, kuris gyveno ginčo bute nuo 2019 m. rugpjūčio 26 d. Prasidėjus karantinui ir nuotoliniams mokslams, studentas išvyko į jo gimtąjį miestą Alytų. Atsakovas nebuvo gavęs iš Buto nuomininko nusiskundimų dėl pelėsio, esančio Bute, kad jame neįmanoma gyventi. Išvykus nuomininkui, atsakovas nusprendė parduoti Butą, todėl įdėjo skelbimą Internete, nurodydamas visas Buto savybes. Jokie Buto pagerinimai nebuvo atlikti, Bute buvo palikti net motinos baldai. Atsakovo deklaruota gyvenamoji vieta nuo 2004 m. rugpjūčio 2 d. yra (duomenys neskelbtini), ginčo bute jis negyveno. Atsakovas nežinojo apie tai, kad Bute gali būti pelėsis. Ieškovė, įsigijusi Butą iš atsakovo, pilnai jį naudoja, nuomodama kitiems asmenims, skelbimuose nurodo, kad nuomojamas Butas yra tvarkingas. Iš nuotraukų matyti, kad ieškovė perduoda nuomai tokį Butą, koks jis buvo jo pardavimo metu. 2020 m. rugsėjo 15 d. apdailos meistrui A. R. nuvykus į Butą nebuvo nustatyta matomų ar kitaip pastebimų pelėsio požymių, jo nuomone, Bute reikėtų padažyti sienas, tai kainuotų apie 400 Eur. Nagrinėjamu atveju negalima visiška restitucija, nes ieškovė pripažino, jog iš dalies atliko Buto virtuvės, koridoriaus remontą, išmetė dalį baldų. Atsakovo teigimu, galutinė jo ir ieškovės suderinta Buto pardavimo kaina buvo 25 000 Eur, o byloje pateikta preliminari sutartis neįrodo kitokio susitarimo, nes šios sutarties paskirtis yra kitokia. Buto paveldėjimo dieną jo vertė buvo 25 500 Eur, tokia ir buvo Buto pardavimo kaina. Po preliminarios sutarties pasirašymo ieškovė pradėjo reikšti atsakovui pretenzijas dėl to, kad Bute nepakeisti langai, nėra balkono, senas remontas, kampinis butas. Atsakovui buvo aktualu kuo skubiau parduoti Butą, nes jis turėjo skolų, norėjo surengti vestuvių šventę. Atsakovas susituokė 2020 m. rugpjūčio 28 d. Sandorio dieną ieškovė norėjo atsiskaityti su atsakovu grynais pinigais, norėjo per banką pervesti kuo mažesnę sumą. Atsakovui nesutikus, likusi sandorio suma, t. y. 24 000 Eur, buvo sumokėta pavedimu kaip ir buvo tariamasi iš anksto.
4. Ieškovė V. P. bylos nagrinėjimo teismo posėdžiuose metu palaikė ieškinio reikalavimus jos procesiniuose dokumentuose nurodytais motyvais. Ieškovė patvirtino ieškinyje, jo patikslinime ir dublike nurodytas faktines aplinkybes. Papildomai paaiškino, kad pelėsis yra kambariuose prie vidinių sienų. Butas yra tebenuomojamas nuomininkei G. K. už 250 Eur į mėnesį. Ieškovė atliko tam tikrą remontą po Buto įsigijimo: dažė, tapetavo virtuvės, vonios, kambarių sienas. Pelėsis matėsi sienos apačioje. Kai ieškovė atėjo apžiūrėti Buto, kambarių sienos buvo ištapetuotos, o palangės padažytos, tuo metu ji nepastebėjo pelėsio. Atsakovas pasiūlė jai sutvarkyti Buto sienas, kur yra pelėsis, už 400 Eur, bet ji atsisakė, kadangi nežino, kas yra po apdailos lentomis, kuriomis apmušta Buto siena.
Šalies argumentai
5. Ieškovės atstovas advokatas V. G. prašė patenkinti ieškinį visiškai jo parengtuose procesiniuose dokumentuose nurodytais motyvais. Papildomai paaiškino, kad Bute nustatytas didelis pavojus sveikatai dėl įsiveisusio pelėsio. Atsakovas negalėjo paaiškinti, dėl kokių priežasčių sumažino Buto kainą 9000 Eur, todėl laikytina, kad ieškovė įrodė, jog Butas buvo jai parduotas už 34 000 Eur.
Atsiliepimas
6. Atsakovas E. B. bylos nagrinėjimo teismo posėdžiuose metu prašė atmesti ieškinį jo dokumentuose nurodytais argumentais. Papildomai paaiškino, kad ieškovė, apžiūrėdama Butą, nenurodė kažkokių specifinių reikalavimų perkamam būstui. Butas buvo remontuotas 2018 m., kai buvo gyva atsakovo motina. Siena buvo apmušta XPS plokšte, kadangi Butas kampinis, tokiu būdu buvo siekiama išvengti šalčio, sieną apmušė motinos samdytas meistras. Siena nepraleidžia drėgmės, Bute dėl to buvo šilčiau. Atsakovas naudojo Bute skystį, turinčio chloro, dėl iš išorės sklindančio šunų šlapimo kvapo. Atsakovo nuomone, Bute aptiktas pelėsis nėra trūkumas, jis gali pašalinti jį. Be to, atsakovo nuomone, jis nėra pavojingas žmonių sveikatai, Bute galima gyventi be žalos sveikatai.
7. Atsakovo atstovė advokatė V. L. prašė atmesti ieškinį motyvais, nurodytais atsakovo procesiniuose dokumentuose. Papildomai paaiškino, kad atsakovas neginčija to, jog Bute yra pelėsis, susipažinęs su bylos medžiaga. Bute buvo padarytas remontas dar tuo metu, kai buvo gyva atsakovo motina, t. y. 2017-2018 m., padažyti angokraščiai, laukinės sienos apšiltintos specialia danga. Daikto trūkumai, jei tokių buvo, turėjo būti akivaizdūs ieškovei, nes pelėsį įmanoma pastebėti vizualiai, be to, ieškovė apžiūrėjo Butą itin atidžiai. Pati ieškovė nesielgia sąžiningai, kaltindama nesąžiningumu atsakovą, kadangi sudaro Buto nuomos sutartis, pavadindama jas panaudos sutartimi. Butas yra naudojamas ieškovės pagal jo paskirtį. Ieškovė, nurodydama, kad Buto remonto kaina yra 16 552 Eur, siekia pasipelnyti iš atsakovo, nes ši kaina yra viso Buto kapitalinio remonto kaina, bet galimas pelėsis buvo rastas tik dviejuose Buto kambariuose, sienose prie langų. Pelėsio pašalinimas nurodytose vietose ir remontas kainuotų apie 350-500 Eur. Ieškovė neįrodė, kad Sutarties sudarymo dieną turėjo 9000 Eur grynais. Vertinant ieškovės parodymus reikšminga tai, kad sudarydama apsimestinį sandorį su Buto nuomininke M. Š., t. y. nuomos sutartį, pavadintą panaudos sutartimi, ji pasirašydavo pakvitavimą dėl 250 Eur priėmimo, tačiau nepateikė į bylą pakvitavimų dėl ženkliai didesnės 9000 Eur sumos perdavimo. Ieškovė yra linkusi slėpti tikrąsias sudaromų sandorių aplinkybes, turėdama tikslą išvengti mokesčių.
8. 2021 m. kovo 30 d. teismo posėdyje liudytojas R. Z. (ieškovės sugyventinis) paaiškino, kad jis dalyvavo ieškovei perkant Butą. Susitikimo su brokeriu T. P. metu buvo išsakytas pageidavimas, kad butas neturėtų trūkumų – pelėsio. Liudytojui buvo kilę įtarimų dėl Buto kokybės, jis išreiškė juos ieškovei. Visą laiką derybos vyko per brokerį T. P., pats atsakovas atsisakydavo bendrauti dėl Buto. Susitikimo su atsakovu metu vyko grynų pinigų perdavimas, už Butą buvo perduota 1000 Eur. Pirkimo-pardavimo dieną ieškovė perdavė atsakovui apie 9000 Eur, dalyvaujant T. P. ir liudytojui R. Z.. Atsakovas atsivežė pinigų skaičiavimo aparatą, kuris neskaičiavo visų kupiūrų. Todėl jie keturiese dėliojo pinigus krūvelėmis. Atsakovas pasiūlė perskaičiuoti pinigus „Lukoil“ degalinėje pas pažįstamus. Tada jie visi nuvažiavo į degalinę, kur norėjo perskaičiuoti pinigus. Trečią kartą skaičiavimas pinigų buvo Swedbanke. Ten įleido tik ieškovę ir atsakovą, bet ne liudytoją R. Z. ir T. P.. Ieškovė turėjo pakankami grynų lėšų, nes mirė jos tėvas, kuris gaudavo gana didelę pensiją, gyveno kaime, daug pinigų nenaudojo ir taupė. Liudytojas dalyvavo, kai ieškovės tėvas keitė savo pinigus iš litų į eurus. Ieškovės motina yra pensininkė ir jos išlaidos ūkyje buvo minimalios, todėl ji irgi turėjo galimybę sutaupyti. Liudytojas buvo išreiškęs savo abejones ieškovei dėl pinigų perdavimo į rankas, bet ieškovė pasitikėjo atsakovu ir T. P.. Ieškovė ir liudytojas apžiūrėjo Butą vizualiai iki Sutarties sudarymo mažiausiai du kartus, jam buvo neramu, nes prie langų buvo užtepliota baltais dažais. Sužinojęs apie pelėsį liudytojas paskambino buvusio Buto nuomininko motinai, kuri paaiškino, kad prie langų buvo pelėsis, būtent toje vietoje, kur buvo uždažyta. Bute ilgą laiką buvo aromatizuojančių skysčių kvapas. Ieškovė, išėjusi iš banko, sakė, kad visos jos grynųjų pinigų kupiūros buvo tinkamos, pinigai buvo perduoti atsakovui banke, tuo metu liudytojas nedalyvavo. P. B. pardavimo kaina buvo 38 000 Eur, bet buvo suderėta 34 000 Eur. Prieš pasirašant pagrindinę sutartį T. P. paaiškino, kad atsakovas nori gauti 10 000 Eur grynais, o 24 000 Eur – pavedimu, siekdamas išvengti mokesčių. Liudytojas įspėjo ieškovę, kad ji gali būti apgauta, bet ji pati nusprendė sudaryti sutartį atsakovo sąlygomis. Pelėsis buvo aptiktas kambariuose prie langų ir ant sienos. Butas po įsigijimo nebuvo remontuojamas, liudytojas keitė tik rozetes. B. B. buvo seni ir sutrūniję, turėjo specifinį kvapą.
9. 2021 m. kovo 30 d. teismo posėdyje liudytoja M. Š. (buvusi Buto nuomininkė) parodė, kad rado pelėsį Bute 2020 m. liepos mėn. Gyveno jame tik tris dienas, Butas atrodė tvarkingas. Buvo pora sienų neremontuotos, kai nuplėšė tapetus, rado pelėsį, o ji yra jautri jam ir negalėjo gyventi tame Bute. Tapetus nuplėšė dėl to, kad norėjo perdažyti sieną ir pagražinti patalpas. Pradėjus gyventi Bute, liudytojai pasidarė bloga, ji pradėjo dusti, jai pradėjo svaigti galvą. A. B. prieš nuomą jame jautėsi aromatizatoriaus kvapas. Buvo pasirašyta panaudos sutartis, nes liudytoja manė, kad tai ir yra nuoma. Sutarties projektą davė ieškovė. Kartu buvo pasirašytas ir raštelis dėl 250 Eur depozito perdavimo. Tapetai buvo ant sienų mažame kambaryje.
10. 2021 m. kovo 30 d. teismo posėdyje liudytoja G. K. (esama Buto nuomininkė) susitarė nuomotis Butą nuo 2020 spalio mėn. iki 2021 m. balandžio 30 d. Ji nėra alergiška pelėsiui, kai atvyko apžiūrėti Buto jautėsi kvepalų kvapas. Pelėsis nesijaučia, nes liudytoja vėdina patalpas kiekvieną dieną. Pelėsis matosi didesnio kambario kampe prie lango, visoje sienoje; kitame kambaryje nesimato. Liudytoja nuomoja Butą už 250 Eur, ta nuomos kaina buvo nustatyta iš pradžių. Ten gyvena ir jos dukra (8 m.) bei draugas. Jie nėra alergiški pelėsiui. Nuomininkė ieško kito buto, nes negerai gyventi bute su pelėsiu. Ji nusprendė nuomoti šį Butą, nes buvo palankesnės nuomos sąlygos, Butas yra patogioje nuomininkei vietoje. Drėgmė Bute jaučiasi, bet baldai, drabužiai yra sausi. Kai įsikėlė į Butą, jis buvo tvarkingas.
11. 2021 m. kovo 30 d. teismo posėdyje liudytojas O. R. (buvęs Buto nuomininkas) parodė, kad nuomojo Butą nuo 2018 m. rugpjūčio mėn. iki 2019 m. balandžio (pandemijos pradžios), kai prasidėjo nuotoliniai mokymai. Butas buvo apžiūrėtas prieš nuomą jo motinos bei draugo motinos. Motina savo vardu pasirašė Buto nuomos sutartį. Liudytojo mokymai tapo nuotoliniai, todėl neverta buvo nuomotis toliau. Butas buvo tinkamas gyventi, tvarkingas, jam ir draugui Butas tiko. Jame nebuvo drėgmės ir kažkokių kvapų. Jis nebuvo pastebėjęs Bute pelėsio. Liudytojas naudojosi didesniu kambariu, kuriame ant sienų buvo lentos, o kairėje lentų nebuvo, bet buvo švari siena. Lango siena nebuvo tapetuota, sienos buvo sausos.
12. 2021 m. kovo 31 d. teismo posėdyje liudytojas M. P. (ieškovės pažįstamas) matė, kad ieškovės Buto kambariuose buvo susidaręs pelėsis, sutrūnijo baldai. R. Z. paprašė išvežti baldus, kuriuo liudytojas išvežė ir sunaikino. Viename kambaryje pelėsis buvo kairėje, kitame – dešinėje pusėje, grindys buvo sutrūnijusios kambario viduryje. Liudytojas išnešė sofą, fotelius (foteliai buvo tvarkingi). Kambariuose jautėsi pelėsio kvapas, Bute buvo sunkus oras.
13. 2021 m. kovo 31 d. teismo posėdyje liudytojas T. P. (nekilnojamojo turto brokeris) ieškojo skelbimų dėl butų pardavimų, siekdamas užsidirbti, surado, kad atsakovas E. B. ketina parduoti butą. Jis nuvažiavo pas atsakovą, pamatė, kad yra galimybė užsidirbti pinigų parduodant tą butą. Buvo nuspręsta, kad Butas gali būti parduodamas už 30 000 Eur-35 000 Eur. Jam paskambino ieškovė, atvažiavo, apžiūrėjo butą keletą kartą. Butas jai tiko, buvo surašyta preliminari sutartis ir liudytojas juos paliko, o ieškovė su atsakovu nuėjo apžiūrėti Buto. Kitą dieną atsakovas paskambino, sakė, kad buvo suderinta kita pardavimo kaina, nei nurodyta preliminarioje sutartyje. Liudytojas suprato, kad atsakovui skubiai reikia pinigų. Preliminarioje sutartyje buvo susitarta dėl kainos – virš 30 000 Eur. Liudytojas buvo nuvykęs pas notarą su šalimis. Prieš tai liudytojas išsiuntė visus duomenis notarei apie sandorį. Šalys nuvažiavo į banką daryti pavedimą už butą. Kai sandoris baigėsi, liudytojas gavo 500 Eur. 1000 Eur avansas už Butą buvo perduotas tiesiogiai E. B.. Butas ieškovės buvo apžiūrėtas visiškai, jai viskas tiko. Baldai buvo niekiniai ir seni, Buto kaina nepriklausė nuo baldų. Po pardavimo Butas buvo gyvenamas, jis buvo išnuomotas. Liudytojui atvažiavus po sandorio apžiūrėti Buto, jis nei iki, nei po nematė ir nejautė pelėsio. P. B. pardavimą jis pats apžiūrėjo jį ir nematė ten jokio pelėsio. Po pardavimo jam skambino pardavėjas, sakė, kad yra problemų dėl sienos. Nuvažiavus į Butą, liudytojas nieko nematė. Į banką jie važiavo keturiese (ieškovė, jos draugas, atsakovas ir liudytoja), į banką nuėjo tik pirkėja ir pardavėjas. Kai buvo paskutinė Buto apžiūra, šalys važiavo pasirašyti sutartį pas notarą, prieš tai nuvažiavo į banką patikrinti 500 Eur, perduotų atsakovui. Butas nebuvo pagerintas prieš pardavimą. Ieškovė neakcentavo liudytojui reikalavimo dėl pelėsio buvimo/nebuvimo. Jai buvo svarbi buto estetika, kad tiktų nuomai. Notarė išaiškino šalims atsakomybę dėl sutarties sąlygų, šalys patvirtino, kad neturės pretenzijų viena kitai.
14. 2021 m. kovo 31 d. teismo posėdyje liudytojas A. R. parodė, kad verčiasi apdailos darbais, buvo apžiūrėjęs atsakovo prašymu ginčo butą, parengęs sąmatą. Atsakovas skambino, klausė, ar liudytojas gali apžiūrėti Butą, ar yra pelėsis, paskaičiuoti, kiek kainuos pelėsio šalinimas. Liudytojas atvyko, apžiūrėjo patalpas, pelėsio nenustatė. Viename kambaryje reikėjo sutvarkyti dviejose vietose sienas. Liudytojas apžiūrėjo tik vieno kambario sienas, kito neapžiūrėjo, nes niekas neprašė. Reikėjo tik užglaistyti ir nudažyti tas dvi sienas. Liudytojas dirba šioje srityje 7 metus. Jam teko dirbti su patalpomis, kuriose buvo pelėsių. Nuo Buto sienų buvo atšokęs glaistas, uždėtas gana neseniai, jis galėjo atšokti nuo drėgmės. Jei tam tikroje vietoje yra pelėsis, reikia tvarkyti tik tą vietą, kur yra pelėsis ir patikrinti, ar jis nėra išsiplėtęs. Dėl pelėsio valymo jo parengta sąmata padidėtų daugiausiai dvigubai, t. y. nuo 400 iki 800 Eur. Bute nebuvo pelėsio kvapo.
15. 2021 m. kovo 31 d. teismo posėdyje liudytojas R. J. paaiškino, kad su juo buvo susisiekęs R. Z., prašė apžiūrėti ieškovės butą. Liudytojas su broliu dirba prie statybų, Ruslanas prašė apžiūrėti butą ir parengti reikalingų atlikti darbų sąmatą. Butas buvo apžiūrėtas daugmaž tuo pat metu, kai parengta sąmata. Kai atvyko į butą, pajautė aitrų kvapą, vėliau pastebėjo pelėsį, kuris buvo užglaistytas. Pelėsis buvo rastas palei langus, aplink juos. Abiejose kambariuose rado pelėsių, apžiūrėjo visas patalpas. Drėgmė ir pelėsis jautėsi, drėgmė eina nuo pamatų, pro sieną. Kitose patalpose nebuvo pelėsio, tik kambariuose. Ant sienų buvo ir plastikinių lentelių bei tapetų. Sąmata nebuvo galutinė, kadangi pradėjus atlikti remonto darbus, ardyti, gali paaiškėti, kad reikia atlikti daugiau darbų. Sąmata buvo parengta visiems atliktiniems darbams bute, ne konkrečioms vietoms, t. y. bendrai visam butui. Pelėsio problemą reikia tvarkyti, tvarkant tas vietas, kur jis matomas. Reikia nulupti lenteles, pažiūrėti, ar ten yra pelėsis, jei yra – reikia tvarkyti tą vietą. Tvarkant vietas, paveiktas pelėsiu, reikia gruntuoti sienas, purkšti antipelėsiniu skysčiu, bet sunku jį išgyventi dėl nuolatinės drėgmės. Sutvarkius pelėsį vienoje vietoje, negali būti garantuojama, kad jis neišlis kitoje vietoje. Liudytojas su broliu dirba statybų srityje nuo 2000 m., užsiima statybų darbais laisvu nuo pagrindinio darbo laiku. Pirmas daugiabučio butas paprastai būna supilamas avarijos atveju, per pamatus eina drėgmė. Antipelėsiniu gruntu turi būti dengiamos visos patalpos, kad būtų išvengta rizikos dėl pelėsio atsiradimo. Didžioji dalis darbų, nurodytų sąmatoje, susiję su pelėsio šalinimu, nes buvo didelė tikimybė, kad pelėsis bus. Kvadratūra darbų buvo nustatoma pagal Ruslano duotus Buto dokumentus. Liudytojo padaryta sąmata nebuvo išsami ji yra tik preliminari. Apšiltinus sieną putplasčiu tai nėra geras sprendimas išvengti pelėsio, nes siena vistiek šąla, gali atsirasti rasos taškas, putplastis neįgeria drėgmės, tinkamas apšiltinimui iš išorės.
16. 2021 m. kovo 31 d. teismo posėdyje liudytojas M. Š. (UAB „Ekosistema“ direktorius, rengęs tyrimo ataskaitą dėl pelėsio Bute) parodė, kad UAB „Politesna“ paėmė iš Buto mėginius, pristatė į UAB „Ekosistema“, kad ši parengtų ekspertizės aktą dėl pelėsio. Griežtų pelėsinio grybo koncentracijos verčių nėra nustatyta tesės aktuose. Bute aptikta gana daug pelėsio. Liudytojas yra baigęs aplinkos inžineriją. Y. P. sveikatos organizacijos rekomendacijos apie patalpų mikroklimatą, t. y. ką reikia daryti, kad būtų išvengta pelėsio. Pelėsis yra įvairių kolonijų grybelis, plintantis, esant tam tikrai temperatūrai bei mikroklimatui, pelėsis išskiria toksines medžiagas, kurios gali sukelti lėtines kvėpavimo ligas: dusulį, kosulį, astmą. Tai priklauso nuo asmens savybių. Pelėsis, būdamas vienoje vietoje, gali išplisti plačiai, jei yra palanki terpė. Jis maitinasi ir dauginasi sporomis bei kenkia sveikatai. Siekiant išvengti pelėsio, būtina užtikrinti gerą patalpų mikroklimatą, pašalinti drėgmę, turėti optimalią patalpos temperatūrą, vėdinti, ozonuoti patalpas. Pašalinti pelėsį, panaikinti jį visiškai faktiškai neįmanoma. UAB „Ekosistema“ specializuojasi poveikio aplinkai ir visuomenės sveikatai įvertinime. Įmonė kooperuojasi su kitomis įmonėmis, atlikdama tyrimus, nes brangu išlaikyti nuosavą laboratoriją. Patalpose atsiranda drėgmė dėl prastos ventiliacijos, gruntuose, dažuose būna drėgmė, iš naujai pastatyto pastato ji turi išeiti. Drėgmė gali atsirasti dėl žmonių veiklos, gyvūnų. Tai tipinė senos statybos namo pirmo aukšto butų problema, taip pat kampinių butų, kur yra laukinės sienos.
Motyvuojamoji dalis
Teismas konstatuoja:
Ieškinys tenkinamas iš dalies.
Bylos nustatytos faktinės aplinkybės
17. Iš šalių paaiškinimų ir byloje esančių rašytinių įrodymų nustatyta, kad atsakovui E. B. nuo 2019 m. rugsėjo 6 d. priklausė dviejų kambarių butas (duomenys neskelbtini), kuris buvo pastatytas 1967 m. (tripliko priedas). Šis butas atiteko atsakovui paveldėjimo pagrindu, mirus jo motinai N. B. 2019 m. rugpjūčio 31 d. (atsiliepimo priedai). Nuo 2004 m. rugpjūčio 2 d. atsakovo gyvenamoji vieta deklaruota (duomenys neskelbtini), jo paaiškinimais paskutiniais motinos gyvenimo metais jis negyveno paveldėjimo pagrindu įgytame Bute (atsiliepimo priedas).
18. 2019 m. rugpjūčio mėn. atsakovas sudarė su J. R. Buto nuomos sutartį (el. b. t. 1, l. 27, 28), kurioje susitarė, kad Butas bus išnuomotas nuomininkei vieneriems metams už 220 Eur į mėnesį (Nuomos sutarties 3, 4.1 punktai). Iš atsakovo pateiktų nuotraukų (el. b. t. 1, l. 29-38) nustatyta, kad butas buvo išnuomotas tvarkingas, be akivaizdžių trūkumų, tarp jų – pelėsio požymių.
19. 2019 m. lapkričio 14 d. AB „Swedbank“ suteikė atsakovui 4000 Eur kreditą iki 2022 m. lapkričio 22 d.; neįvykdytų įsipareigojimų bankui suma 2021 m. kovo 16 d. – 1216,51 Eur; laikotarpiu nuo 2020 m. sausio 1 d. iki 2020 m. gruodžio 31 d. atsakovas sumokėjo 2604,30 Eur kredito dalį bei 332,71 Eur palūkanų (atsiliepimo į patikslintą ieškinį priedas). 2020 m. rugpjūčio 28 d. atsakovas susituokė (atsiliepimo į patikslintą ieškinį priedas).
20. Atsakovui nusprendus parduoti šį Butą, 2020 m. kovo 28 d. Internete buvo įkeltas skelbimas dėl Buto pardavimo už 40 500 Eur kainą, vėliau, t. y. 2020 m. gegužės 1 d., už 38 500 Eur (atsiliepimo į ieškinį priedas, el. b. t. 1, l. 74).
21. Mirus ieškovės tėvui S. P. 2019 m. gruodžio 8 d., ji paveldėjo tėvo turtą (2021-04-13 prašymo priedas). Iš 2015 m. vasario 4 d. grynųjų pinigų išmokėjimo kvito matyti, kad S. P. H. buvo išmokėta grynais 22 590,56 Eur (2021-04-13 prašymo priedas). 2020 m. kovo 3 d. R. Z. pervedė į ieškovės V. P. sąskaitą 10 000 Eur, nurodydamas mokėjimo paskirtyje „pavedimas“ (2021-04-13 prašymo priedas).
22. 2020 m. gegužės 10 d. ieškovė V. P. ir atsakovas E. B. sudarė preliminariąją pirkimo-pardavimo sutartį (ieškinio priedas), kurioje numatė, kad pirkėja V. P. pasirašydama šią sutartį palieka pardavėjui E. B. 1000 Eur rankpinigius už parduodamą butą su rūsiu Kaune, Prancūzų g. 70A-73. Preliminarioje sutartyje nurodyta, kad bendra turto kaina yra 34 000 Eur, kad likusi 33 000 Eur suma bus sumokėta pardavėjui pirkimo dieną pavedimu į nurodytą banko sąskaitą. Preliminariosios sutarties papildomose sąlygose nurodyta, kad Butas parduodamas su esamais baldais ir buitine technika.
23. Liudytoju apklaustas nekilnojamojo turto brokeris T. P. pateikė į bylą jo susirašinėjimą elektroniniu paštu su notare Z. R. (el. b. t. 1, l. 180-184), iš kurio matyti, kad T. P. pranešė notarei, jog ketinama parduoti butą (duomenys neskelbtini), už 25 000 Eur, kad atsiskaitymas vyks sandorio metu, pavedimu šalims vykstant į banką.
24. Ieškovės 2020 m. gegužės 19 d. sąskaitos išrašo duomenimis (2021-04-27 prašymo priedas), nurodytą dieną ieškovė išėmė iš savo sąskaitos 500 Eur grynųjų bei pervedė į atsakovo sąskaitą 24 000 Eur, paaiškinimuose nurodydama, kad tai už butą (duomenys neskelbtini).
25. 2020 m. gegužės 19 d. tarp ginčo šalių sudaryta buto, esančio (duomenys neskelbtini), pirkimo-pardavimo sutartis (ieškinio priedas). Sutarties 3.1 punkte buvo nurodyta Buto kaina – 25 000 Eur. Sutarties 4.2 punktu pardavėjas (atsakovas) pareiškė, jog 1000 Eur gavo iš pirkėjos (ieškovės) grynais pinigais iki sutarties pasirašymo. Pardavėjas taip pat pareiškė, kad 24 000 Eur gavo iš pirkėjos bankiniu pavedimu prieš pasirašant Sutartį. Sutarties 7.4 punkte pardavėjas garantavo, kad Sutarties sudarymo metu nėra paslėptų daikto trūkumų, kad jis atsako už trūkumus, jeigu neįrodo, jog šie atsirado po daikto perdavimo pirkėjai arba dėl trečiųjų asmenų kaltės ar nenugalimos jėgos.
26. Ieškovė, įsigijusi iš atsakovo Butą, 2020 m. liepos 2 d. sudarė įvardintą panaudos sutartimi sandorį su M. Š. dėl šio Buto panaudos iki 2021 m. liepos 2 d. (ieškinio priedas). Iš ieškovės paaiškinimų nustatyta, kad Butas iš tikrųjų buvo nuomojamas ieškovės už 250 Eur, o M. Š. aptikus jame pelėsį bei būnant jam alergiškai, nuomos sutartis buvo nutraukta.
27. UAB „Ekosistema“ 2020 m. ataskaitoje (ieškinio priedas) užfiksuota, kad buvo tiriamas butas Kaune, Prancūzų g. 70A-73, turint tikslą nustatyti aplinkoje esantį pelėsinių grybų bei mielių kiekį. Paimtas patalpų oro mėginys, kuriame nustatytas pelėsinių grybų skaičius – 31 KSV dm²/val.; paimtas plovinys nuo lubų, tampone aptiktas pelėsinių grybų skaičius yra 5?KSV/tamp. Išvadoje konstatuota, kad paimtame oro mėginyje nustatytas pakankamas pelėsinių grybų skaičius; paimtame plovinyje nuo paviršiaus taip pat aptikta mielių ir pelėsinių grybų. Nurodyta, kad galima teigti, jog patalpoje atsiradę pelėsiniai grybai yra potencialūs žmogaus gyvenamosios aplinkos blogintojai ir daugelio ligų sukėlėjai. Dažniausiai pelėsiai auga nepakankamai vėdinamose bei labai drėgnose patalpose; drėgmės kaupimasis galimas dėl nesubalansuotos oro apykaitos, nepakankamo šildymo, susidariusių šalčio tiltų. Jeigu nebus imtasi prevencinių priemonių, pelėsinių grybų kiekis, padidėjus patalpos drėgnumui, gali ženkliai išaugti. Žmogaus sveikatai pavojingi ne patys grybai, o jiems augant išsiskiriantys toksinai, kurie kenkia žmogaus nervų, imuninei sistemai, smegenų ląstelėmis. Pelėsinių grybų skaičius nėra reglamentuojamas jokiais teisės aktais, tačiau reikėtų taikyti priemones, užtikrinančias, kad aplinkoje būtų kuo mažesnis kiekis pelėsinių grybų.
28. Atsakovas pateikė į bylą Buto nuotraukas, padarytas 2020 m. rugsėjo 15 d. (atsiliepimo priedai), iš kurių matyti, kad viena siena prie lango yra padažyta, kita – apsilupusi. Atsakovo pakviestas įvertinti Buto būklę meistras A. R. pateikė jam komercinį pasiūlymą (atsiliepimo į ieškinį priedas), kuriame nurodė, kad atsilupusio glaisto šalinimas, gruntavimas, glaistymas, dažymas du kartus bei medžiagos šiems darbams kainuotų 400 Eur. Sąmata pateikta dviejų sienų remontui. A. R., atvykęs į Butą, nenustatė matomų ar kitaip pastebimų pelėsio požymių Bute.
29. 2020 m. spalio 20 d. V. J. individuali įmonė pateikė ieškovei komercinį pasiūlymą gyvenamojo buto remonto darbams (duomenys neskelbtini) (ieškinio priedas), kurio duomenimis ieškovei parduoto Buto remonto išlaidos siektų 16 522 Eur sumą. Į šią sumą įeina 12 522 Eur bendra numatoma patalpų remonto kaina, 2000 Eur pilnam elektros dalies rekonstravimui, 2000 Eur pilnam santechninės dalies rekonstravimui. Sąmata parengta dėl darbų koridoriuje, abiejuose kambariuose, virtuvėje, vonioje ir tualete. Kiekvienos patalpos remonte numatytas gruntavimas specialiu antipelėsiniu gruntu du kartus ir perdažymo darbai. Sąmatoje taip pat nurodoma, kad nėra žinoma, kas bus rasta po sena apdaila, net ir po perdažymo darbų galimi pelėsio pažeistų vietų atsinaujinimai.
30. Iš antstolės R. P. 2020 m. gruodžio 10 d. Faktinių aplinkybių konstatavimo protokolo (atsiliepimo į ieškinį priedas) nustatyta, kad Bute gyveno nuomininkai. Šias aplinkybes pripažino ir ieškovė, bylos nagrinėjimo metu nurodžiusi, kad įsigijusi iš atsakovo Butą pradėjo jį nuomoti, ir šiuo metu Bute gyvena nuomininkė G. K. su mažamečiu vaiku.
31. VĮ Registrų centras masinio vertinimo duomenimis ieškovei parduoto Buto vidutinė rinkos vertė 2021 m. sausio 1 d. buvo 34 000 Eur. (2021-04-30 prašymo priedas).
32. Teismas, susipažinęs su ieškinio reikalavimais, mano, kad pirmiausia būtina pasisakyti dėl ieškovės reikalavimo pakeisti Sutarties dalį dėl Buto pardavimo kainos, ir po to – dėl ieškinio reikalavimo nutraukti Sutartį bei taikyti restituciją.
33. Ieškovė reikšdama reikalavimą dėl Sutarties pakeitimo, grindžia tai savo patiklumu bei suklydimu dėl galimų Sutarties pasekmių.
Dėl Buto pirkimo-pardavimo sutarties pakeitimo
34. Sutartis gali būti pakeista šalių susitarimu (CK 6.223 straipsnio 1 dalis). Vienos iš šalių reikalavimu sutartis gali būti pakeista teismo sprendimu, jeigu: 1) kita sutarties šalis iš esmės pažeidė sutartį; 2) kitais sutarties ar įstatymų nustatytais atvejais (CK 6.223 straipsnio 2 dalis).
35. Pagal CK 6.228 straipsnio 1 dalį šalis gali atsisakyti sutarties ar atskiros jos sąlygos, jeigu sutarties sudarymo metu sutartis ar atskira jos sąlyga nepagrįstai suteikė kitai šaliai perdėtą pranašumą. Be kitų aplinkybių, šiais atvejais turi būti atsižvelgiama ir į tai, jog viena šalis nesąžiningai pasinaudojo tuo, kad kita šalis nuo jos priklauso, turi ekonominių sunkumų, neatidėliotinų poreikių, yra ekonomiškai silpna, neinformuota, nepatyrusi, veikia neapdairiai, neturi derybų patirties, taip pat atsižvelgiant į sutarties prigimtį ir tikslą.
36. Pagal CK 6.228 straipsnio 2 dalį teisę atsisakyti sutarties ar atskiros jos sąlygos šio straipsnio 1 dalyje numatytais pagrindais turinčios šalies prašymu teismas turi teisę išnagrinėti sutartį ar atskirą jos sąlygą ir jas atitinkamai pakeisti, kad sutartis ar atskira jos sąlyga atitiktų sąžiningumo ir protingus sąžiningos verslo praktikos reikalavimus.
37. CK 6.228 straipsnyje įtvirtintas sutarties šalies reikalavimas vienašališkai atsisakyti sutarties ar jos sąlygos teismo gali būti patenkintas ne dėl bet kokio neatitikimo tarp sutarties šalių tarpusavio prievolių, o tik tuo atveju, kai teismas, įvertinęs konkrečios bylos aplinkybes, konstatuoja, kad egzistuoja didžiulė sutarties šalių tarpusavio prievolių nelygybė, suteikianti kitai sutarties šaliai nepateisinamą perdėtą pranašumą; tokia teismo išvada turi būti pagrįsta CK 6.228 straipsnio 1 dalyje nurodytų aplinkybių vertinimu (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2020 m. lapkričio 11 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-295-219/2020, 54 punktas).
38. Nagrinėjamu atveju ieškovė tvirtina, kad įsigijo iš atsakovo butą už 34 000 Eur, t. y. kainą, artimą vidutinei Buto rinkos vertei 2021 m. sausio 1 d. Šią ieškovės nurodomą aplinkybę patvirtina preliminariosios sutarties sąlyga, kurioje ieškovė įsipareigoja įsigyti Butą būtent už 34 000 Eur. Ieškovės teigimu, ji disponavo tokia suma, kadangi mirus jos tėvui ji paveldėjo ir jo grynuosius pinigus, kuriuos tėvui padėjo pakeisti į eurus ieškovės sugyventinis R. Z.. Šias aplinkybes netiesiogiai patvirtina byloje esantys rašytiniai įrodymai (šio sprendimo 21 punktas), bei liudytojo R. Z. parodymai (sprendimo 8 punktas).
39. Atsakovas ketino parduoti Butą nuo pat pradžių už 40 500 Eur, vėliau – už 38 500 Eur (sprendimo 20 punktas). Įvertinus tai, kad jis mažino Buto pardavimo kainą 1000 Eur laipsniškai kas mėnesį, mažai tikėtina, kad atsakovas sutiktų taip drastiškai sumažinti Buto kainą net 9000 Eur, t. y. nuo 34 000 Eur, suderintų preliminarioje sutartyje, iki 25 000 Eur. Reikšminga ir tai, kad atsakovas, gavęs ieškovės pradinę ieškinį, kuriame buvo pateiktas reikalavimas dėl 34 000 Eur grąžinimo jai, atsiliepime į ieškinį, triplike, neginčijo tos aplinkybės, kad ieškovė sumokėjo jam 34 000 Eur. Būtent dėl to po pirmo posėdžio ieškovei atsirado pagrindas tikslinti ieškinio reikalavimus.
40. Ieškovė nurodo, kad ji niekada neturėjo nuosavo nekilnojamojo turto, neturėjo patirties sudarant nekilnojamojo turto sandorius, todėl pasitikėdama atsakovu sutiko perduoti jam 9000 Eur, nepasirašant jokio pakvitavimo. Įvertinus liudytojo R. Z. parodymus apie tai, kad jis įspėjo ieškovę dėl jos neapdairumo perduodant 9000 Eur sumą nepasirašius jokio pakvitavimo, bei tai, kad atsakovė neturėjo iki tol jokios patirties nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo santykiuose, galima išvada, kad atsakovas, susitardamas su ieškove dėl mažesnės sandorio kainos nurodymo notarine tvarka sudarytoje sutartyje, nesąžiningai pasinaudojo ieškovės nepatyrimu ir neapdairumu. Dėl to sudarant Sutartį, patvirtintą notarine tvarka, buvo įtvirtinta didžiulė sutarties šalių tarpusavio prievolių nelygybė, nurodant Sutartyje ženkliai mažesnę kainą, sumokėtą ieškovės už atsakovo parduodamą Butą. Tokiu būdu buvo nuslėptas faktas, kad ieškovė sumokėjo ženkliai didesnę sumą už Butą, nei nurodyta Sutartyje.
41. Nors nagrinėjamu atveju ieškovė oficialiai nesikreipė į atsakovą dėl notarine tvarka pasirašytos sutarties pakeitimo CK 6.223 straipsnio 3 dalyje nustatyta tvarka, šiuo atveju tai nereikšminga. Ieškovei pareiškus reikalavimą dėl restitucijos taikymo, grąžinant jai sumokėtus 34 000 Eur, atsakovas praėjus daugiau nei mėnesiui nuo pareikšto ieškinio reikalavimo bei atsiliepdamas į patikslintą ieškinį, neigė ieškovės nurodytą aplinkybę dėl 34 000 Eur sumokėjimo. Atsakovas tokiu būdu faktiškai atsisakė pakeisti notarine tvarka patvirtintos Sutarties 3.1 punkto sąlygą. Todėl teismas turėjo teisinį pagrindą spręsti ieškovės reikalavimą dėl Sutarties pakeitimo teismine tvarka.
42. Teismas, apibendrindamas tai, kas pasakyta pirmiau, konstatuoja, kad ieškovės reikalavimas dėl notarine tvarka patvirtintos Sutarties 3.1 punkto sąlygos pakeitimo turi būti patenkinta, nustačius, kad atsakovas, nesąžiningai pasinaudojęs atsakovės nepatyrimu ir patiklumu, įtikino ją įtvirtinti didžiulę Sutarties šalių tarpusavio prievolių nelygybę. Siekiant, kad Sutarties sąlygos atitiktų sąžiningumo ir protingus sąžiningos verslo praktikos reikalavimus, Sutarties 3.1, 4.2 punkto sąlygos keičiamos nustatant, kad Buto pardavimo kaina – 34 000 Eur, o ieškovės perduota atsakovui grynųjų lėšų suma yra 9000 Eur (CK 6.228 straipsnio 2 dalis).
43. Teismui nusprendus pakeisti šalių sudarytos Sutarties dalį, toliau pasisakoma dėl reikalavimo nutraukti Sutartį ir taikyti restituciją.
Dėl Buto pirkimo-pardavimo sutarties nutraukimo ir restitucijos taikymo
44. Pagal 6.217 straipsnio 1 dalį, šalis gali nutraukti sutartį, jeigu kita šalis sutarties neįvykdo ar netinkamai įvykdo ir tai yra esminis sutarties pažeidimas.
45. CK 6.334 straipsnio 1 dalyje numatyta, kad jeigu parduotas daiktas neatitinka kokybės reikalavimų ir pardavėjas su pirkėju neaptarė jo trūkumų, tai nusipirkęs netinkamos kokybės daiktą pirkėjas turi teisę savo pasirinkimu pareikalauti: 1) kad daiktas, sutartyje apibūdintas pagal rūšį, būtų pakeistas tinkamos kokybės daiktu, išskyrus atvejus, kai trūkumai yra nedideli arba jie atsirado dėl pirkėjo kaltės; 2) kad būtų atitinkamai sumažinta pirkimo kaina; 3) kad pardavėjas neatlygintinai per protingą terminą pašalintų daikto trūkumus arba atlygintų pirkėjo išlaidas jiems ištaisyti, jei trūkumus įmanoma pašalinti; 4) grąžinti sumokėtą kainą ir atsisakyti sutarties, kai netinkamos kokybės daikto pardavimas yra esminis sutarties pažeidimas.
46. Ar netinkamos kokybės daikto perdavimas yra esminis sutarties pažeidimas, nustatoma pagal CK 6.217 straipsnio 2 dalyje nurodytus vertinamuosius kriterijus. Kasacinio teismo praktikoje pažymima, kad sutarties nutraukimas pirkėjui suteikiama kaip paskutinė teisių gynimo priemonė (ultima ratio), kai kitų teisių gynimo būdų, nustatytų CK 6.334 straipsnio 1 dalies 2–3 punktuose, nepakanka pažeistoms nekilnojamojo turto pirkėjo teisėms apginti. Sutarties nutraukimo priežastimi turi būti tai, kad daikto trūkumai yra esminiai, t. y. tokie reikšmingi, kad jie pateisina sutarties nutraukimą. Šiuo atveju sutartis nutraukiama nustačius, kad daikto trūkumai yra tokie, kad jie negali būti pašalinti; kad daikto pardavėjas atsisako ištaisyti daikto trūkumus ar atlyginti trūkumų pašalinimo išlaidas; kad daikto trūkumų pašalinimo būdai nėra priimtini pirkėjui (Lietuvos Aukščiausio Teismo teisėjų kolegijos 2015 m. kovo 13 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-142-687/2015).
47. Pirkėjo, kuriam perduotas netinkamos kokybės daiktas, galimybę pasinaudoti įstatyme nustatytomis teisėmis įstatymų leidėjas susiejo su daikto trūkumų pobūdžiu, todėl sprendžiant, ar pirkėjo pasirinktas jo pažeistų teisių gynimo būdas yra tinkamas, yra svarbu įvertinti, kada išryškėjo daikto trūkumai, dėl kokių priežasčių šie trūkumai tikėtinai susidarė, ar galima daiktu naudotis nepašalinus jo trūkumų, ar tuos trūkumus įmanoma pašalinti už proporcingą kainą per protingą terminą, ar trūkumai yra esminiai (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2015 m. kovo 13 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-142-687/2015).
48. Šiuo atveju ieškovė prašo nutraukti Sutartį dėl to, kad atsakovas neįvykdė esminės Sutarties sąlygos parduoti kokybišką, t. y. neturinčio pelėsio, Butą. Atsakovas nesutinka su šiuo reikalavimu, nurodydamas, kad jis nežinojo apie galimą Buto trūkumą – pelėsį, kad ieškovė turėjo galimybę įsitikinti Buto kokybe, pasikvietus specialistus, galinčius aptikti pelėsį.
49. Pasisakant dėl šalių nurodytų motyvų, visų pirma nurodytina, kad nei įstatymas, nei pirkimo – pardavimo sutartis neįpareigoja pirkėjo imtis privalomo perkamo daikto kokybės patikrinimo pačiam, ar pasitelkus statybos ekspertą (CK 6.337 straipsnis), todėl pirkėjas turi teisę, o ne pareigą bet kokioje vietoje, bet kokiu laiku ar metodu, atitinkančiu protingumo kriterijus, patikrinti perkamo daikto kokybę (CK 6.328 straipsnis). Aplinkybė, kad pirkėjas nepasinaudoja savo teise patikrinti perkamo daikto kokybę, nepanaikina pardavėjų atsakomybės už parduodamo nekilnojamojo turto kokybę, jei įrodoma, kad pirkėjas, kaip bet kuris kitas vidutinis pirkėjas, sutarties sudarymo metu nežinojo arba negalėjo žinoti apie tokį perkamo daikto neatitikimą (CK 6.327 straipsnio 2 dalis; Lietuvos apeliacinio teismo 2020 m. gegužės 5 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Nr. e2A-282-781/2020, 21 punktas).
50. Nagrinėjamu atveju reikšminga tai, kad atsakovas pardavinėjo Butą šiltesniu bei sausesniu laikotarpiu, t. y. 2019 m. gegužės mėn., Bute naudojo aromatizatorių bei skystį, turintį chloro. Todėl, manytina, ieškovė galėjo nepastebėti bei neužuosti pelėsio kvapo. Tai, kad pelėsis atsakovo parduotame Bute buvo įsiveisęs dar iki jo pardavimo, leidžia daryti liudytojos M. Š., kuri įsikėlė į Butą neužilgo nuo jo įsigijimo, parodymai. Šią aplinkybę patvirtina ir 2020 m. UAB „Ekosistema“ išvados duomenys apie didelę pelėsio koncentraciją Bute, bei tokios objektyvios aplinkybės, kaip Buto lokalizacija pirmame aukšte senos statybos name, Buto siena yra kampinė.
51. Nors byloje esantys įrodymai leidžia daryti išvadą apie tai, kad pelėsio grybeliai galėjo užsiveisti Bute dar iki jo pardavimo, tai, teismo vertinimu, negali būti pripažįstama esminiu pažeidimu, dėl kurio Sutartis turi būti nutraukta. Teismas daro šią išvadą, nustatęs, kad ieškovė nuomoja šį Butą ir gauna kas mėnesį pelną iš to, nors nuomininkei G. K. žinoma apie pelėsio buvimo Bute faktą. Šiuo atveju reikšminga tai, kad G. K. teismo posėdyje paaiškino, jog Butą nuomoja iki 2021 m. balandžio 30 d., bet paskutinio teismo posėdžio metu (t. y. liepos mėn.) ieškovė patvirtino, kad Butas tebėra nuomojamas tai pačiai nuomininkei, kuri turi mažametę dukrą. Teismo posėdyje ši liudytoja patvirtino, kad Bute gyventi galima, jame nėra jaučiamas pelėsio kvapas, nes Butas nuolat vėdinamas, baldai, drabužiai Bute yra sausi. Svarbu ir tai, kad liudytoju apklaustas ankstesnis Buto nuomininkas O. R. taip pat parodė teismui, jog jam šis Butas buvo tinkamas gyventi, jis nejautė pelėsio kvapo.
52. Bylos nagrinėjimo metu liudytoju apklausas aplinkos inžinierius M. Š. patvirtino, kad pelėsio veisimuisi turi įtakos Buto mikroklimatas, temperatūra, ir nors jį sunku pašalinti, bet tai įmanoma.
53. Teismo nuomone, byloje apklaustų liudytojų G. K., O. R., M. Š. parodymai bei Buto nuomos faktas patvirtina, kad atsakovas, pardavęs ieškovei Butą su pelėsio židiniais, nepadarė esminio sutarties pažeidimo, dėl kurio Sutartis turi būti nutraukta, nes Butas gali būti ir yra naudojamas pagal paskirtį. Byloje negali būti atmesta ir tikimybė, jog pelėsis Bute atsinaujino ieškovei neužtikrinant tinkamo Buto mikroklimato. Pažymėtina, kad vertinant trūkumų apimtį, ieškovės pateikta remonto sąmata nepatvirtina to, jog pelėsių šalinimo išlaidos sieks 16 000 Eur. Liudytojas, parengęs minėtą sąmatą patvirtino, kad sąmata buvo rengta viso Buto remontui, siekiant sutvarkyti ir suremontuoti visas Buto patalpas, o ne tik tas, kuriose yra pelėsis.
54. Pažymėtina, kad ieškovas neatsisako pašalinti atsiradusius daikto trūkumus. Svarbu ir tai, kad trūkumai išryškėjo po pusantro mėnesio nuo Buto pardavimo, pačiai ieškovei jų nepastebėjus, bet pastebėjus asmeniui, kuris ypatingai jautrus (galbūt alergiškas) pelėsiui.
55. Įvertinus pirmiau nustatytų aplinkybių visumą, negalima išvada, kad vienintelis teisingas ieškovės pažeistų teisių gynimo būdas yra Sutarties nutraukimas CK 6.217 straipsnio 1 dalies pagrindu bei CK 6.334 straipsnio 1 dalies 4 punkte nurodytų pasekmių taikymas (šio sprendimo 46, 47 punktai). Todėl ieškinio reikalavimas dėl Sutarties nutraukimo ir restitucijos taikymo atmetamas, išaiškinant ieškovei teisę pasinaudoti kitomis CK 6.334 straipsnio 1 dalies 2, 3 punktuose jos teisių gynimo priemonėmis.
Dėl bylinėjimosi išlaidų paskirstymo
56. Patenkinus iš dalies ieškinį, proporcingai patenkintų ir atmestų ieškinio reikalavimų daliai, paskirstomos šalių turėtos bylinėjimosi išlaidos (CPK 93 straipsnio 2 dalis, 98 straipsnio 1, 2 dalys).
57. Ieškovė pareiškė teismui du reikalavimus: neturtinį dėl Sutarties pakeitimo bei turtinį dėl 34 000 Eur priteisimo, pritaikius restituciją dėl Sutarties nutraukimo. Įvertinus tai, kad patenkintas neturtinis reikalavimas, dėl to ieškovei buvo sukurta 9000 Eur nauda, ir atmestas turtinis dėl 34 000 Eur, konstatuojama, kad ieškovės reikalavimai patenkinti 20 proc. (9000 Eur×100 proc./(34 000 Eur+9000 Eur)), atmesti – 80 proc.
58. Ieškovė šioje byloje turėjo tokias bylinėjimosi išlaidas: 962 Eur žyminio mokesčio, 130 Eur tyrimo dėl pelėsio nustatymo išlaidas, 2800 Eur advokato atstovavimo išlaidų (el. b. t. 1, l. 100, 101, 167). Atsakovas turėjo 1000 Eur advokatės teisinių paslaugų išlaidų (2021-03-31 prašymo priedas). Proporcingai patenkintų ieškinio reikalavimų daliai, iš atsakovo ieškovei turi būti priteista 778,40 Eur bylinėjimosi išlaidų atlyginimo. Proporcingai atmestų ieškinio reikalavimų daliai, iš ieškovės atsakovui turi būti priteista 800 Eur bylinėjimosi išlaidų atlyginimo. Įskaičius iš atsakovo priteistiną sumos į sumą, kuri priteistina iš ieškovės, nustatoma, kad ieškovė turi sumokėti atsakovui 21,60 Eur bylinėjimosi išlaidų atlyginimą (CK 6.131 straipsnis).
59. Valstybė šioje byloje turėjo 24,13 Eur bylinėjimosi išlaidas, susijusias su procesinių dokumentų įteikimu. Proporcingai patenkintų reikalavimų daliai, iš atsakovo valstybei turi būti priteista 4,82 Eur šių išlaidų atlyginimo, iš ieškovės proporcingai atmestų ieškinio reikalavimų daliai – 19,31 Eur procesinių dokumentų siuntimo išlaidų atlyginimas.
60. Procesinių dokumentų siuntimo išlaidų atlyginimas valstybei nepriteisiamas iš atsakovo, nes jis neviršija minimalios valstybei priteisiamos bylinėjimosi išlaidų sumos (CPK 96 straipsnio 6 dalis, Lietuvos Respublikos teisingumo ministro ir finansų ministro 2020 m. sausio 13 d. įsakymas Nr. 1R-19/1K-2).
Rezoliucinė dalis
Teismas, vadovaudamasis Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 259, 269-270, 279 straipsniais,
nusprendžia:
patenkinti iš dalies ieškovės V. P. ieškinį atsakovui E. B..
Pakeisti ieškovės V. P., asmens kodas (duomenys neskelbtini) ir atsakovo E. B., asmens kodas (duomenys neskelbtini) 2019 m. gegužės 19 d. sudarytos Pirkimo-pardavimo sutarties, patvirtintos notarės Z. R., notarinio registro Nr. 2289, 3.1 punktą, nurodant, kad daikto kaina yra 34 000 (trisdešimt keturi tūkstančiai) Eur.
Pakeisti ieškovės V. P., asmens kodas (duomenys neskelbtini) ir atsakovo E. B., asmens kodas (duomenys neskelbtini) 2019 m. gegužės 19 d. sudarytos Pirkimo-pardavimo sutarties, patvirtintos notarės Z. R., notarinio registro Nr. 2289, 4.2 punkto dalį, nurodant, kad pardavėjas gavo iš pirkėjos grynais 9000 (devynis tūkstančius) Eur iki sutarties pasirašymo dienos.
Kitą ieškinio dalį atmesti.
Priteisti iš ieškovės V. P., asmens kodas (duomenys neskelbtini) atsakovui E. B., asmens kodas (duomenys neskelbtini) 21,60 Eur (dvidešimt vieną Eur 60 ct) bylinėjimosi išlaidų atlyginimo.
Priteisti iš ieškovės V. P., asmens kodas (duomenys neskelbtini) valstybei 19,31 Eur (devyniolika Eur 31 ct) bylinėjimosi išlaidų atlyginimo, kuris turi būti sumokėtas į Valstybinės mokesčių inspekcijos prie Lietuvos Respublikos finansų ministerijos, įmonės kodas 188659752, biudžeto pajamų surenkamąją sąskaitą, nurodant įmokos kodą 5660. Mokėjimą patvirtinantys dokumentai turi būti pateikti Kauno apylinkės teismo Kauno rūmams.
Sprendimas per 30 dienų nuo jo paskelbimo dienos gali būti skundžiamas apeliaciniu skundu Kauno apygardos teismui skundą paduodant per Kauno apylinkės teismo Kauno rūmus.