Vilniaus regiono apylinkės teismo sprendimas

dalyvaujant ieškovės uždarosios akcinės bendrovės „Lini namai“ atstovei advokatei Jolitai Urbienei,

viešame teismo posėdyje išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovės uždarosios akcinės bendrovės „Lini namai“ ieškinį atsakovams J. L. ir V. L. dėl atsakovų pranešimo apie preliminariosios sutarties nutraukimą pripažinimo neteisėtu ir negaliojančiu ab initio (nuo pradžios), įpareigojimo atlikti veiksmus ir atsakovų priešinį ieškinį ieškovei dėl pirkimo-pardavimo sutarties nutraukimo ir restitucijos taikymo.

Aprašomoji dalis

Teismas nustatė:

Motyvuojamoji dalis

Teismas konstatuoja:

12. Byloje ginčas kilo iš sutartinių teisinių santykių.

13. 2021 m. gegužės 20 d. Bendrovė (tuo metu buvęs pavadinimas – UAB „Kalnėnų slėnis“), atstovaujama direktoriaus R. V., ir atsakovė J. L. sudarė Preliminariąją sutartį, kurios 1.1 punktu susitarė, kad ši sutartis sudaroma siekiant nustatyti ir vykdyti preliminarias Bendrovei nuosavybės teise priklausančio turto pirkimo-pardavimo sąlygas. Preliminariosios sutarties 1.2.2, 1.2.4 ir 5.1.1 punktais Bendrovė ir atsakovė susitarė, kad atsakovė avansu už būsimą 179,51 kv. m ploto butą dvibučiame gyvenamajame name (toliau – Būsimas butas) perleidžia Bendrovei 55 700 Eur vertės Žemės sklypą su Pastatu. Preliminariosios sutarties 1.2.8 punktu atsakovė įsipareigojo sumokėti Bendrovei už Būsimą butą pagrindinėje sutartyje nurodyta tvarka ir sąlygomis. Bendrovė ir atsakovė Preliminariosios sutarties 1.2.6 punktu susitarė, kas yra šalių suprantama kaip pagrindinė sutartis, t. y. Būsimo buto pirkimo-pardavimo sutartis, kurią Bendrovė sudarys su atsakove, Bendrovės pasirinktame notarų biure. Preliminariosios sutarties 4.2 punktu Bendrovė ir atsakovė susitarė, kada bus pasirašoma Pagrindinė sutartis, t. y. šalys susitarė pagrindinę sutartį sudaryti per 10 darbo dienų po statinio registravimo 85 proc. baigtumu ir kai atsakovė yra informuojama raštu. Preliminariosios sutarties 5.1.2 punktu šalys susitarė, kad prieš pagrindinės sutarties sudarymą, pasiekus 85 proc. Būsimo buto baigtumą bei atlikus visus Priede Nr. 2 išvardintus darbus, atsakovė, pasirašydama notarinę sutartį Bendrovės pasirinktame notarų biure, perleis Bendrovei sklypą su gyvenamuoju namu, esantį (duomenys neskelbtini) (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)), taip pat dar du sklypus Gudelių kaime (unikalūs Nr. (duomenys neskelbtini) ir Nr. (duomenys neskelbtini)) (toliau – Trys sklypai ir namas). Bendrovės įsipareigojimai ir teisės pagal Preliminariąją sutartį yra išdėstyti Preliminariosios sutarties 6.1–6.10 punktuose. Vienas iš šių dešimties Bendrovės įsipareigojimų Preliminariojoje sutartyje nurodytas paryškintu šriftu, t. y. Preliminariosios sutarties 6.10 punktu Bendrovė įsipareigojo pastatyti ir parduoti Būsimą butą per 12 mėnesių po leidimo statyti gavimo. Taigi, iš aptartų Preliminariosios sutarties sąlygų matyti, kad Bendrovė ir atsakovė Preliminariąja sutartimi susitarė dėl pagrindinės Būsimo buto pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo, susitardamos, kad atsakovė sumokės Bendrovei už Būsimą butą avansą, perleisdama Bendrovei savo Žemės sklypą su Pastatu, o Bendrovė per metus nuo statybos leidimo gavimo dienos pastatys 85 proc. baigtumu butą ir jį perleis atsakovei sudarydama pagrindinę sutartį, po to, kai atsakovė atliks galutinį atsiskaitymą už butą, perleisdama Bendrovei savo Tris sklypus ir namą.

14. 2021 m. birželio 10 d. Bendrovė (tuo metu pavadinimas buvo – UAB „Kalnėnų slėnis“), atstovaujama direktoriaus R. V., ir abu atsakovai sudarė Pirkimo-pardavimo sutartį, kuria atsakovai pardavė Bendrovei Žemės sklypą už 50 360 Eur ir Pastatą už 5 340 Eur. Pagal Pirkimo-pardavimo sutarties 2.1 punktą, Bendrovė įsipareigojo atsiskaityti su atsakovais per 18 mėnesių po šios sutartis pasirašymo ir patvirtinimo dienos. Pirkimo-pardavimo sutarties 2.2 punktu šalys susitarė, kad Bendrovei įregistravus namą, kuriame bus butas, dėl kurio susitarta Preliminariąja sutartimi, valstybės įmonėje Registrų centre (toliau – Registrų centras) 40 proc. baigtumu ir pateikus atsakovams tai patvirtinančius dokumentus, šalys laikys, kad Bendrovė tinkamai atsiskaitė su atsakovais pagal šią sutartį, o atsakovai yra tinkamai įvykdę savo prievolę Bendrovei sumokėti Būsimo buto pirkimo kainos dalį pagal Preliminariosios sutarties 5.1.1 punktą. Taigi, iš aptartų Pirkimo-pardavimo sutarties sąlygų matyti, kad Bendrovė ir atsakovai susitarė, jog atsakovai perleidžia Bendrovei Žemės sklypą ir Pastatą, už kuriuos Bendrovė nesumoka atsakovams Žemės sklypo ir Pastato kainos (iš viso 55 700 Eur), o per 18 mėnesių po minėtos sutarties pasirašymo ir patvirtinimo įregistruoja namo, kuriame bus butas, dėl kurio pirkimo-pardavimo buvo susitarta ateityje sudaryti pagrindinę sutartį, 40 proc. baigtumą. Pirkimo-pardavimo sutartis buvo patvirtinta notaro Mindaugo Kačergio 2021 m. birželio 10 d. Taigi, Bendrovė, siekdama tinkamo atsiskaitymo su atsakovais pagal Pirkimo-pardavimo sutartį, 2022 m. gruodžio 10 d. Registrų centre turėjo įregistruoti statomo namo 40 proc. baigtumą. Byloje nėra ginčo dėl aplinkybės, kad tai nebuvo padaryta.

15. Bendrovė ir atsakovai Pirkimo-pardavimo sutarties 7.1 punktu susitarė, kad jeigu Bendrovė nustatytu terminu neatsiskaito su atsakovais pagal sutartį, atsakovai suteikia Bendrovei papildomą 15 kalendorinių dienų terminą galutinai atsiskaityti, o jeigu Bendrovė neatsiskaito už Žemės sklypą ir Pastatą per papildomai jai suteiktą terminą, atsakovai turi teisę vienašališkai nutraukti Pirkimo-pardavimo sutartį dėl esminio šios sutarties pažeidimo. Iš šios Pirkimo-pardavimo sutarties sąlygos matyti, kad Bendrovė ir atsakovai susitarė laikyti esminiu sutarties pažeidimu aplinkybę, jei Bendrovė neatsiskaito pagal sutartį nustatytu terminu, t. y., kad būtent 18 mėnesių terminas per kurį turi būti įregistruotas 40 proc. namo baigtumas yra esminė Pirkimo-pardavimo sutarties sąlyga, kurios neįvykdžius šalys susitarė, kad atsakovai gali vienašališkai nutraukti Pirkimo-pardavimo sutartį dėl Bendrovės kaltės.

16. 2023 m. sausio 10 d. atsakovė J. L. per Vilniaus miesto 19-ąjį notarų biurą perdavė Bendrovei pareiškimą, pranešantį, kad iki šiol Bendrovė nėra įvykdžiusi savo įsipareigojimų pagal Pirkimo-pardavimo sutarties 2 skyrių ir, kad suėjus Pirkimo-pardavimo sutarties 7.1 punkte numatytam terminui po šio pranešimo išsiuntimo, atsakovė įgis teisę kreiptis į notarą su prašymu notariškai patvirtinti pareiškimą apie vienašalį sutarties nutraukimą. Netrukus po to, t. y. 2023 m. sausio 13 d. atsakovė J. L. ginčijamu Pranešimu informavo Bendrovę apie Preliminariosios sutarties vienašališką nutraukimą CK 6.219 straipsnio (iš anksto numatomas sutarties neįvykdymas) pagrindu po 30 dienų (pagal CK 6.218 straipsnio 1 dalį) nuo šio Pranešimo įteikimo Bendrovei dienos. 2023 m. vasario 13 d., kaip minėta, Bendrovė pateikė teismui ieškinį, prašydama pripažinti atsakovės Pranešimą negaliojančiu. Pasak Bendrovės, šiuo atveju Preliminariosios sutarties nutraukimas neatitinka CK 6.219 straipsnio tikslų ir paskirties. Bendrovė pažymėjo, kad sutartis šiuo pagrindu gali būti nutraukiama ne dėl bet kokio tikėtino jos pažeidimo, bet tik dėl pažeidimo, kuris yra vertinamas kaip esminis ir kurio atsiradimo tikimybė yra pakankamai didelė ir tik tikslu išvengti abiem šalims didesnių nuostolių. Bendrovė nurodė, kad Preliminariosios sutarties 6.10 punktu ji įsipareigojo pastatyti ir parduoti atsakovams butą dvibučiame name per 12 mėnesių laikotarpį po statybos leidimo gavimo, o kol statybos leidimas nėra gautas, laikoma, kad atsakovai gavo tai, ką tikėjosi gauti. Taigi, kreipdamasi į teismą, Bendrovė ginčija atsakovės vienašališką Preliminariosios sutarties nutraukimą.

17. Preliminariosios sutarties vienašališko nutraukimo sąlygos yra aptartos Preliminariosios sutarties 11.2–11.4 punktuose. Preliminariosios sutarties 11.2 ir 11.3 punktais Bendrovė ir atsakovė susitarė, kad bet kuri iš šalių turi teisę nesikreipdama į teismą vienašališkai nutraukti Preliminariąją sutartį per 10 dienų nuo šios sutarties pasirašymo dienos, remiantis CK 6.401 straipsniu (būsimo gyvenamojo namo ar buto pirkimo-pardavimo sutartis), nedelsiant grąžinant viena kitai viską, ką gavo pagal Preliminariąją sutartį iki jos nutraukimo. O Preliminariosios sutarties 11.4 punktu šalys susitarė, kad atsakovė tokiu atveju neprivalo mokėti Bendrovei jokių netesybų ir (ar) atlyginti jokių Bendrovės nuostolių, patirtų dėl tokio nutraukimo. Nagrinėjamu atveju, kaip minėta, atsakovė vienašališkai nutraukė Preliminarią sutartį ne pagal aptartas Preliminariosios sutarties sąlygas, o remdamasi CK 6.219 straipsniu.

18. Preliminariąja sutartimi laikomas šalių susitarimas, pagal kurį jame aptartomis sąlygomis šalys įsipareigoja ateityje sudaryti kitą – pagrindinę – sutartį (CK 6.165 straipsnio 1 dalis). Kasacinio teismo praktika, aiškinanti materialiosios teisės normas, reglamentuojančias preliminariosios sutarties institutą, yra pakankamai išplėtota. Joje konstatuota, kad preliminarioji sutartis – tai ikisutartinių santykių stadijoje sudaromas organizacinio pobūdžio susitarimas dėl kitos sutarties sudarymo ateityje; tai nėra susitarimas dėl konkrečių veiksmų (turinčių tam tikrą vertę savaime arba tokių, kuriais perduodama tam tikra vertybė) atlikimo; vienas iš esminių preliminariosios sutarties bruožų yra tas, kad jos negalima reikalauti įvykdyti natūra, tačiau jos pažeidimo (nepagrįsto vengimo ar atsisakymo sudaryti pagrindinę sutartį) atveju kaltoji šalis privalo atlyginti kitai šaliai padarytus nuostolius (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2020 m. vasario 11 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-7-378/2020; 2010 m. vasario 17 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-82/2010; 2017 m. gegužės 17 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-226-695/2017). Preliminariosios sutarties atveju nėra prievolės objekto kaip tos turtinės vertybės, dėl kurios šalys sudaro pagrindinę sutartį. Tokia sutartimi nė viena iš šalių neįgyja turtinės naudos, kas yra būdinga pagrindinėms sutartims (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus plenarinės sesijos 2006 m. lapkričio 6 d. nutarimas civilinėje byloje Nr. 3K-P-382/2006). Kasacinis teismas savo praktikoje taip pat yra išaiškinęs, kad dėl preliminariojoje sutartyje nustatytos pagrindinės sutarties nesudarymo nukentėjusioji šalis gali ginti tikrumo, o ne lūkesčio interesą apimančius nuostolius, t. y. jos nuostoliai apima dalyvavimo ikisutartiniuose santykiuose ir pasirengimui sudaryti pagrindinę sutartį realiai patirtas išlaidas. Būtent tokie teisiniai šalių lūkesčiai ginami preliminariosios sutarties atveju. Taip apibrėžiamas ir preliminariosios sutarties sukuriamas teisinis tikrumas, nes šalys žino, kad nebus verčiamos sudaryti pagrindinės sutarties (CK 6.165 straipsnio 5 dalis), ir žino galimų nuostolių atlyginimo ribas (CK 6.165 straipsnio 4 dalis) (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2021 m. gegužės 12 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-124-403/2021).

19. Pagal CK 6.165 straipsnio 3 dalį, preliminariojoje sutartyje šalys turi nurodyti terminą pagrindinei sutarčiai sudaryti. Jeigu šis terminas nenurodytas, pagrindinė sutartis turi būti sudaryta per metus nuo preliminariosios sutarties sudarymo. CK 6.165 straipsnio 5 dalyje numatyta, kad jeigu šalys per preliminariojoje sutartyje nustatytą terminą pagrindinės sutarties nesudaro, tai prievolė sudaryti šią sutartį pasibaigia.

20. Kaip minėta, pagal Preliminariosios sutarties 4.2 punktą, šalys susitarė sudaryti pagrindinę sutartį per 10 darbo dienų po statinio registravimo 85 proc. baigtumu ir kai atsakovė yra informuojama raštu, o pagal Preliminariosios sutarties 6.10 punktą, Bendrovė įsipareigojo pastatyti atsakovei butą dvibučiame gyvenamajame name per 12 mėnesių po leidimo statyti gavimo. Atsižvelgiant į tai, kad pagrindinės sutarties sudarymo laikas Preliminariojoje sutartyje buvo susietas su namo statybos baigtumu, o namo statybos baigtumas buvo susietas su laikotarpiu, kuris prasideda nuo leidimo statyti gavimo, būtent statybą leidžiančio dokumento gavimas yra ta reikšminga aplinkybė, su kuria siejami iš esmės visi terminai pagal Preliminariąją sutartį. Atsižvelgiant į tai, kad Preliminariojoje sutartyje nebuvo nustatyti terminai, per kiek laiko turi būti gautas leidimas statyti namą, kuriame bus butas, dėl kurio pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo ateityje buvo tariamasi Preliminariąja sutartimi, laikytina, kad Preliminariojoje sutartyje nėra nurodytas konkretus terminas pagrindinei sutarčiai sudaryti. Vis dėlto, teismas nepripažįsta pagrįstais Bendrovės argumentų, kad kol statybos leidimas nėra gautas, laikoma, kad atsakovai gavo tai, ką tikėjosi gauti. Pritarus tokiai Bendrovės pozicijai, susidarytų situacija, kad atsakovai, kaip avansą už Būsimą butą pagal Preliminarią sutartį perleidę Bendrovei savo Žemės sklypą ir Pastatą, neapibrėžtą laiko tarpą turėtų laukti pagrindinės sutarties (dėl buto pirkimo-pardavimo) sudarymo, t. y. atsakovai netekę tam tikros savo nuosavybės, iš esmės neįgytų teisėto lūkesčio į kitą turtą, už kurį jau yra iš dalies atsiskaitę. Būtent tam, kad nebūtų teisinio neapibrėžtumo įstatymų leidėjas CK 6.165 straipsnio 3 dalyje yra įtvirtinęs nuostatą, kad jeigu terminas pagrindinei sutarčiai sudaryti preliminariojoje sutartyje nenurodytas, pagrindinė sutartis turi būti sudaryta per metus nuo preliminariosios sutarties sudarymo. Šiuo atveju, šalims nesusitarus dėl konkretaus termino pagrindinei sutarčiai sudaryti, laikytina, kad ji turėjo būti sudaryta iki 2022 m. gegužės 20 d. Byloje nėra ginčo dėl aplinkybės, kad pagrindinė sutartis iki 2022 m. gegužės 20 d. nebuvo sudaryta.

21. Bendrovei ir atsakovei nesudarius pagrindinės sutarties iki 2022 m. gegužės 20 d. prievolė sudaryti šią sutartį 2022 m. gegužės 21 d. pasibaigė. Vis dėlto, šiuo aspektu reikšminga tai, kad Bendrovė ir atsakovai 2021 m. birželio 10 d. sudarytoje Pirkimo-pardavimo sutartyje, kuria atsakovai iš dalies atsiskaitė su Bendrove už Būsimą butą, perleisdama jai nuosavybės teises į savo Žemės sklypą ir Pastatą, susitarė dėl tam tikros Bendrovės atsiskaitymo už Žemės sklypą ir Pastatą tvarkos, pagal kurią Bendrovė įsipareigojo atsiskaityti su atsakovais per 18 mėnesių po šios sutarties pasirašymo ir patvirtinimo dienos Registrų centre įregistruojant statomo namo, kuriame bus ateityje atsakovei parduotinas butas, 40 proc. baigtumą. Darytina išvada, kad Bendrovė ir atsakovai, 2021 m. birželio 10 d. pasirašydami Pirkimo-pardavimo sutartį, nors ir nenustatė konkretaus pagrindinės sutarties sudarymo termino, t. y. nekonkretizavo, kada namo statybos baigtumas turi pasiekti 85 proc., tačiau susitardami dėl tam tikro tarpinio termino, kada namo statybos baigtumas turi pasiekti 40 proc., iš esmės pripažino, kad pagrindinė sutartis iki 2022 m. gruodžio 10 d. tikrai nebus sudaryta. Aiškinant taip, jog šalių prievolė sudaryti pagrindinę sutartį pasibaigė 2022 m. gegužės 21 d., būtų nepagrįstai neatsižvelgiama į šalių vėliau sudarytus su tuo susijusius susitarimus.

22. Sprendžiant dėl šalių prievolės sudaryti pagrindinę sutartį būtina atsižvelgti ir į 2021 m. birželio 10 d. Bendrovės ir atsakovų sudarytą kitą – Užstatymo sutartį, kuria atsakovai suteikė teisę Bendrovei neatlygintinai naudotis atsakovams nuosavybės teise priklausančiu žemės sklypu statiniams statyti bei valdyti nuosavybės teise. Pagal Užstatymo sutarties 2.1 punktą, atsakovai suteikė Bendrovei tokią teisę iki 2023 m. birželio 30 d. Tame pačiame punkte šalys susitarė, kad šalių susitarimu užstatymo teisės terminas gali būti pratęstas. Byloje nėra ginčo dėl aplinkybės, kad minėtas terminas šalių susitarimu nebuvo pratęstas. Atsižvelgdamas į tai, teismas daro išvadą, kad Bendrovė ir atsakovė nors Preliminariojoje sutartyje ir nenustatė konkretaus termino pagrindinei sutarčiai sudaryti, tačiau vėliau, t. y. Užstatymo sutarties 2.1 punktu iš esmės susitarė, kad toks terminas negali būti ilgesnis, nei data iki, kada Bendrovė apskritai turi teisę naudotis atsakovų sklypu statinių statybai, t. y. negali būti ilgesnis nei 2023 m. birželio 30 d.

23. Byloje nėra ginčo dėl aplinkybės, kad ginčijamo Pranešimo surašymo dieną (2023 m. sausio 13 d.) Bendrovė neturėjo statybą leidžiančio dokumento. Atsižvelgiant į tai, kad už Būsimą butą atsakovai iš dalies atsiskaitė dar 2021 m. birželio 10 d. (Pirkimo-pardavimo sutarties, kuria atsakovai perleido Bendrovei nuosavybės teises į savo Žemės sklypą ir Pastatą, data), t. y. prieš daugiau nei 1,5 metų, o taip pat artėjo Bendrovės teisės statyti statinius pabaiga (2023 m. birželio 30 d.), atsakovė turėjo teisę vienašališkai nutraukti Preliminariąją sutartį CK 6.219 straipsnio pagrindu (iš anksto numatomas sutarties neįvykdymas). Nors, kaip minėta, preliminariosios sutarties negalima reikalauti įvykdyti natūra, tačiau CK 6.219 straipsnis gali būti taikomas ir ikisutartiniams santykiams, t. y. remdamasi šiuo straipsniu šalis gali vienašališkai atsisakyti pagrindinės sutarties sudarymo (nutraukti preliminariąją sutartį), jeigu iš konkrečių aplinkybių gali numanyti, kad kita šalis pažeis sutartį iš esmės. Tokiu atveju preliminariosios sutarties pažeidimas iš esmės yra nepagrįstas vengimas ar atsisakymas sudaryti pagrindinę sutartį. Teismas pripažįsta pagrįstais atsakovų argumentus, kad atsakovė šiuo atveju turėjo pagrindo manyti, kad Bendrovė nepagrįstai vengs sudaryti pagrindinę sutartį.

24. Pažymėtina, kad Bendrovė ir atsakovė Preliminariąją sutartį sudarė 2021 m. gegužės mėnesį. Turėdama užstatymo teisę iki 2023 m. birželio 30 d. Bendrovė 2023 m. sausio mėnesį dar neturėjo statybą leidžiančio dokumento. Pažymėtina ir tai, kad pagal Bendrovės su ieškiniu pateiktus išrašus matyti, kad paskutinį kartą prašymas išduoti statybą leidžiantį dokumentą buvo atmestas dar 2022 m. kovo 30 d. Iš Bendrovės su ieškiniu pateikto susirašinėjimo matyti, kad Bendrovė tik po 9 mėnesių (2022 m. gruodžio 28 d.) išsiuntė atsakovei elektroninį laišką, nurodydama, kad negali gauti leidimo statybai be infrastruktūros mokesčio sumokėjimo, nors atsakovė teismo posėdyje davė paaiškinimus, kad su Bendrovės vadovu buvo susitikusi dar 2022 m. rudenį ir jis nepaaiškino, kodėl negaunamas leidimas statyti, tačiau buvo primigtinai (mažiausiai 5 kartus) siūloma susimokėti už Žemės sklypą su Pastatu. Aptartos aplinkybės, taip pat ir Preliminariosios sutarties sąlygos kuriose pagrindinės sutarties sudarymas nebuvo nustatytas konkrečiu terminu, rodo, kad atsakovė praėjus beveik 2 metams nuo Preliminarios sutarties sudarymo (2023 m. sausio 13 d.) galėjo manyti, kad Bendrovė, nuosavybės teise įgijusi iš atsakovų Žemės sklypą su Pastatu, nepagrįstai vengs sudaryti pagrindinę sutartį dėl buto Bendrovės statomame dvibučiame gyvenamajame name pirkimo-pardavimo. Kaip minėta, dvibutis gyvenamasis namas praėjus beveik 2 metams nuo Preliminarios sutarties sudarymo ne tik nebuvo pradėtas statyti, tačiau jo statybai net nebuvo gautas leidimas. CK 6.38 straipsnio 3 dalis numato, kad kiekviena šalis vykdydama prievoles turi bendradarbiauti su kita šalimi. Nagrinėjamu atveju Bendrovė savo pareigos bendradarbiauti ir kooperuotis nevykdė, nes reikšmingą laiko tarpą nepranešė atsakovei apie tai, kad nepavyksta gauti statybą leidžiančio dokumento. Nors ieškinyje Bendrovė nurodė, kad po to, kai UAB „Framels“ techninį projektą įkėlė į „Infostatybą“ 2022 m. lapkričio 4 d., pastabų Vilniaus rajono savivaldybė neturėjo. Bendrovė ieškinyje nurodo, kad tai patvirtina ieškinio priedas Nr. 12, tačiau iš minėto priedo matyti, kad prašymai išduoti statybą leidžiantį dokumentą buvo pateikti 2021 m. rugsėjo 24 d., 2021 m. lapkričio 15 ir 23 dienomis, taip pat 2022 m. kovo 23 d. ir visi šie prašymai buvo atmesti.

26. Bendrovės atstovė teismo posėdyje pažymėjo, kad šiuo atveju taikytinas CK 6.401 straipsnis, reglamentuojantis būsimo gyvenamojo namo ar buto pirkimo-pardavimo sutartį (preliminariąją nepastatyto gyvenamojo namo ar buto pirkimo-pardavimo sutartį), kuri nėra tik organizacinė, tačiau turi pagrindinės sutarties požymių. Šiuo aspektu teismas pažymi, kad nagrinėjamu atveju Preliminarioji sutartis neatitinka reikalavimų, įtvirtintų preliminariajai sutarčiai pagal CK 6.401 straipsnio 2 dalį, t. y. Preliminariojoje sutartyje nebuvo nurodytos Būsimo buto kainos patikslinimo ar pakeitimo sąlygos; Būsimo buto statybos konkretus terminas; Būsimo buto statybos rangovas, architektas, inžinierius ir kiti statybą ir jos priežiūrą atliksiantys asmenys. Be to, neatskiriama preliminariosios sutarties dalis pagal CK 6.401 straipsnio 4 dalį yra gyvenamojo namo ar buto projektas, jo sąmata ir kiti dokumentai. Tai yra reikšminga dėl to, kad būsimo gyvenamojo namo ar buto pirkėjas neatsidurtų tokioje situacijoje, kuri susidarė nagrinėjamu atveju, kai Bendrovė ilgą laiką nepradeda statybų ir tokį savo delsimą pateisina tuo, kad Bendrovė negali garantuoti už projektuotoją, už valstybės institucijų veiksmus ir sprendimus, už pasikeitusius įstatymus ir kt. Bendrovė savo įsipareigojimų įvykdymo terminą siejanti su statybos leidimo gavimu, iš esmės atsisako prisiimti atsakomybę už bet kokių terminų laikymąsi. Tai neatitiktų prievolių vykdymo principų, įtvirtintų CK 6.38 straipsnio 1 dalyje, numatančioje, kad prievolės turi būti vykdomos sąžiningai, tinkamai bei nustatytais terminais pagal įstatymą ar sutarties nurodymus, o kai tokių nurodymų nėra, – vadovaujantis protingumo principais.

27. Preliminarios sutarties 8.2 punktu šalys susitarė, kad jeigu Priede Nr. 2 darbus bus vėluojama atlikti daugiau kaip 6 mėnesius, t. y. namas nebus pastatytas per 18 mėnesių, po leidimo gavimo dienos, Bendrovė „atsisako 5.1.2 priklausančių sklypų perleidimo“. Iš minėtos sutarties sąlygos matyti ne tik tai, kad savo įsipareigojimų terminų pradžią Bendrovė susiejo su neapibrėžta data (leidimo gavimo diena), bet ir tai, kad jei Bendrovė pažeistų savo įsipareigojimus ir apskritai nepastatytų namo (net ir gavusi tam leidimą), ji atsisakytų ne visų atsakovų sklypų perleidimo, o tik dalies, t. y. Bendrovė sau nuosavybės teise pasiliktų Žemės sklypą ir Pastatą, į kuriuos nuosavybės teises įgijo Pirkimo-pardavimo sutartimi. Pažymėtina, kad šį Žemės sklypą ir Pastatą atsakovai sutiko perleisti Bendrovei tik kaip avansą už Būsimą butą. Bendrovės atstovė teismo posėdyje nurodė, kad atsakovė turi tris aukštuosius, kad galėjo daryti įtaką Preliminariosios sutarties sąlygoms, kad visos Preliminariosios sutarties sąlygos buvo individualiai aptartos, kad sudarius notarinę Pirkimo-pardavimo sutartį dėl Žemės sklypo ir Pastato perleidimo Bendrovei, atsakovė nelaikoma vartotoja.

28. Pažymėtina, kad CK 6.158 straipsnio 1 dalis įtvirtina sąžiningą dalykinę praktiką, t. y., kad kiekviena sutarties šalis turėdama sutartinių santykių, privalo elgtis sąžiningai. Sąžiningo elgesio reikalavimas taikytinas ir ikisutartiniams santykiams (CK 6.163 straipsnio 1 dalis). Kasacinio teismo praktikoje suformuluotos sutarčių aiškinimo taisyklės, pagal kurias sutarties sąlygos turi būti aiškinamos taip, kad aiškinimo rezultatas nereikštų nesąžiningumo vienos iš šalių atžvilgiu, aiškinant sutarties sąlygas būtina atsižvelgti ne tik į jų lingvistinę reikšmę, bet ir įvertinti sutarties šalių elgesį, jų subjektyvią nuomonę dėl sutarties sąlygų turinio bei sutarties sudarymo metu buvusį sąlygų suvokimą (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2011 m. balandžio 28 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-220/2011; 2013 m. kovo 14 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-120/2013; 2013 m. liepos 19 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-421/2013; 2013 m. gruodžio 23 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-702/2013; 2019 m. birželio 6 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-197-916/2019; kt.).

29. CK 6.38 straipsnio 2 dalyje numatyta, kad jeigu vienai iš šalių prievolės vykdymas kartu yra ir profesinė veikla, ši šalis turi vykdyti prievolę taip pat pagal tai profesinei veiklai taikomus reikalavimus. Bendrovė viešai save prisistato kaip nekilnojamojo turto vystytojai, turintys profesionalę, ilgametę ir tarptautinę patirtį, taip pat kaip vystytojai, kurie kurdami gyvenamuosius namus visada pirmiausia galvoja apie žmogų ir jo norus, kad gyvenimas naujuose namuose džiugintų net kelias šeimos kartas (duomenys neskelbtini). Taigi, Bendrovė ginčo teisiniuose santykiuose veikė kaip profesionali nekilnojamojo turto vystytoja. Byloje nėra ginčo dėl aplinkybės, kad atsakovė, sudarydama Preliminariąją sutartį, o vėliau ir notarines sutartis, nebuvo atstovaujama profesionalių teisininkų. Visa tai, atsižvelgiant į aukščiau paminėtus kasacinio teismo išaiškinimus, leidžia teismui konstatuoti, kad Preliminariosios sutarties sąlygos šiuo atveju negali būti aiškinamos taip, kad atsakovai sutiko perleisti Bendrovei savo Žemės sklypą ir Pastatą mainais į tai, kad kažkada Bendrovė pastatys dvibutį gyvenamąjį namą, kurio vienas butas Bendrovės bus parduotas atsakovei už atsakovų perleistą turtą ir dar Tris sklypus su namu, o jei Bendrovei dėl kokių nors priežasčių nepavyktų namo pastatyti, atsakovai sutiko, kad už 2021 m. birželio 10 d. perleistas nuosavybės teises į Žemės sklypą ir Pastatą Bendrovė atsakovams kažkada sumokėtų 55 700 Eur. Toks aiškinimo rezultatas leistų nekilnojamojo turto vystytojams ypač palankiomis sąlygomis iš fizinių asmenų įgyti žemės sklypus savo projektams, o šiuo atveju tai reikštų nesąžiningumą atsakovų atžvilgiu. Taigi, teismas Bendrovės ieškinio reikalavimą pripažinti atsakovės Pranešimą (dėl vienašališko Preliminariosios sutarties nutraukimo) neteisėtu ir negaliojančiu ab initio (nuo pradžių) atmeta kaip nepagrįstą. Atmetęs pagrindinį ieškinio reikalavimą, teismas netenkina ir išvestinių Bendrovės ieškinio reikalavimų. Atitinkamai, teismas netenkina ir Bendrovės prašymo priteisti iš atsakovų 4 344,67 Eur bylinėjimosi išlaidų.

30. Šios teismo išvados nekeičia Bendrovės ieškinyje nurodytos faktinės aplinkybės apie atsakovės atsisakymą sumokėti pusę apskaičiuoto infrastruktūros mokesčio. Bendrovė ieškinyje nurodė, kad 2022 m. lapkričio 24 d. gavo Administracijos pranešimą, jog tam, kad būtų gautas statybos leidimas pagal parengtą projektą turi būti sumokėtas 29 995 Eur dydžio infrastruktūros plėtros mokestis. Vis dėlto, toks ieškinio teiginys nėra visiškai tikslus, nes į bylą pateiktame minėtame Administracijos rašte nėra nurodyta, kad minėto dydžio mokestis turi būti sumokėtas tam, kad būtų gautas statybos leidimas pagal parengtą projektą. Be to, minėto rašto data yra 2022 m. gruodžio 21 d., todėl Bendrovė jo negalėjo gauti 2022 m. lapkričio 24 d. Pažymėtina, kad Bendrovės pozicija, kodėl ji negavo statybos leidimo byloje nebuvo nuosekli. Viena vertus, Bendrovė tai siejo su atsakovės atsisakymu sumokėti apskaičiuoto infrastruktūros plėtros mokesčio 1/2 dalį, nurodydama, kad „statybos leidimui gauti tereikia sumokėti infrastruktūros mokestį“ (ieškinio 17.3 punktas), kita vertus, Bendrovė nurodė, kad negalėjo gauti statybos leidimo, kol atsakovė nesudarė Servituto sutarties (ieškinio 8 punktas, dubliko 10 punktas, atsiliepimo į priešieškinį 9.1 punktas). Pastaruoju aspektu teismas pažymi, kad Servituto sutartis buvo sudaryta 2022 m. liepos 28 d., tačiau atsakovės Pranešimo apie vienašališką Preliminarios sutarties nutraukimą parengimo metu (2023 m. sausio 13 d.), t. y. praėjus beveik pusei metų nuo Servituto sutarties pasirašymo statybą leidžiantis dokumentas vis dar nebuvo gautas. Bendrovė atsiliepime į priešinį ieškinį, be kita ko, nurodė, kad tai, jog Bendrovė negalėjo Pirkimo-pardavimo sutartyje nustatytais terminais įvykdyti savo įsipareigojimų pagal minėtos sutarties 2.2 punktą, lėmė nesąžiningi atsakovų veiksmai (atsiliepimo 7.4 punktas). Vis dėlto, tokį Bendrovės argumentą patvirtinančių aplinkybių teismas byloje nenustatė. Priešingai, atsakovės teismo posėdyje nurodytas abejones Bendrovę atstovaujančio vadovo (R. V.) sąžiningumu iš dalies patvirtina Lietuvos teismų informacinės sistemos „Liteko“ duomenys, iš kurių matyti, kad 2021 m. liepos 9 d. R. V. taikyta administracinė atsakomybė už tai, kad jis, būdamas UAB „Kalnėnų slėnis“ vadovu neužtikrino, kad įmonės 2021 m. kovo 16 d. PVM deklaracijoje (forma FR0600) pateiktoje Valstybinei mokesčių inspekcijai už 2020 m. lapkričio mėnesį būtų nurodyti teisingi duomenys (Vilniaus miesto apylinkės teismo 2021 m. rugsėjo 23 d. nutartis administracinio nusižengimo byloje Nr. II-655-865/2021).

31. Atsakovai, kaip minėta, priešiniame ieškinyje prašė nutraukti Pirkimo-pardavimo sutartį ir taikyti restituciją, t. y. priteisti iš Bendrovės atsakovų naudai po 1/2 dalį Žemės sklypo ir Pastato. Byloje nustatyta, kad Bendrovė neatsiskaitė su atsakovais už Žemės sklypą ir Pastatą Pirkimo-pardavimo sutarties 2.2 punkte numatyta tvarka ir 2.1 punkte numatytu terminu, t. y. iki 2022 m. birželio 30 d. neįregistravo Registrų centre namo 40 proc. baigtumo. Be to, kaip minėta, Pirkimo-pardavimo sutartis buvo sudaryta vadovaujantis Preliminariosios sutarties 5.1.1 punktu, kaip avansinė įmoka už Būsimą butą. Atsižvelgiant į tai, kad Preliminarioji sutartis atsakovės teisėtai ir pagrįstai nutraukta nuo 2023 m. vasario 13 d. (CK 6.218 straipsnio 1 dalis), atsakovų prašymas nutraukti Pirkimo-pardavimo sutartį taip pat yra pagrįstas, todėl tenkintinas. Nutraukus Pirkimo-pardavimo sutartį, taikytina restitucija ir atsakovams priteistina po 1/2 dalį Žemės sklypo ir Pastato, t. y. atsakovams grąžinama tai, kas jiems nuosavybės teise priklausė iki Pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo.

32. Apibendrindamas visa tai, kas buvo išdėstyta, teismas Bendrovės ieškinį atmeta, o atsakovų priešinį ieškinį tenkina, nutraukia Pirkimo-pardavimo sutartį ir taiko restituciją, t. y. priteisia iš Bendrovės kiekvienam iš atsakovų po 1/2 dalį Žemės sklypo ir Pastato.

33. Atsakovai prašė iš Bendrovės atsakovei J. L. priteisti atsakovės patirtas bylinėjimosi išlaidas. Į bylą pateikti duomenys, kad atsakovė 2023 m. sausio 11 d. sumokėjo Advokatų profesinei bendrijai Merkevičius, Juonys ir partneriai 907,50 Eur avansą, o 2023 m. birželio 20 d. sumokėjo dar 3 463,63 Eur. Į bylą taip pat pateikta sąskaita ir ataskaita su atsakovams suteiktų teisinių paslaugų detalizacija. Remiantis Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 93 straipsnio 1 dalimi, šaliai, kurios naudai yra priimtas sprendimas, jos turėtas bylinėjimosi išlaidas teismas priteisia iš antrosios šalies. Atsižvelgiant į tai, kad teismo sprendimas yra priimtas atsakovų naudai, jų prašymas priteisti bylinėjimosi išlaidas tenkintinas ir atsakovei J. L. iš Bendrovės priteistina 4 371,13 Eur bylinėjimosi išlaidų.

34. Procesinių dokumentų siuntimo išlaidos sudaro 26,56 Eur. Jos priteistinos iš Bendrovės valstybės naudai.

35. Teismo 2023 m. vasario 27 d. nutartimi byloje buvo pritaikytos laikinosios apsaugos priemonės – atsakovams uždrausta atlikti bet kokius su Pirkimo-pardavimo sutarties nutraukimu ir pagal šią sutartį Bendrovei parduoto nekilnojamojo turto, esančio (duomenys neskelbtini), susigrąžinimu atsakovų nuosavybėn veiksmus. Atsižvelgiant į tai, kad Bendrovės ieškinys buvo atmestas, šios laikinosios apsaugos priemonės lieka galioti iki šio teismo sprendimo įsiteisėjimo dienos nebent būtų anksčiau panaikintos atskira teismo nutartimi.

36. Teismo 2023 m. balandžio 27 d. nutartimi byloje buvo pritaikytos dar vienos laikinosios apsaugos priemonės – Bendrovei uždrausta Žemės sklype atlikti statybinius tyrimus, statybos sklypo tvarkymo darbus, projektuoti, statyti, naudoti ar griauti statinius, inžinerinius tinklus bei sodinti ar naikinti sodinius, taip pat uždrausta Bendrovei remontuoti, rekonstruoti, atnaujinti ar nugriauti šiame Žemės sklype esantį Pastatą. Atsižvelgiant į tai, kad atsakovų priešinis ieškinys buvo patenkintas, šios laikinosios apsaugos priemonės taip pat lieka galioti iki šio teismo sprendimo įsiteisėjimo dienos nebent būtų anksčiau panaikintos atskira teismo nutartimi.

Rezoliucinė dalis

Vadovaudamasis Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 92 straipsniu, 93 straipsnio 1 dalimi, 96 straipsniu, 259, 260 straipsniais, 268 straipsnio 2 dalimi, 270 straipsniu, 307 straipsnio 1 dalimi ir 310 straipsniu, teismas

nusprendžia:

Ieškovės uždarosios akcinės bendrovės „Lini namai“ ieškinį atmesti.

Atsakovų J. L. ir V. L. priešieškinį tenkinti.

Nutraukti ieškovės uždarosios akcinės bendrovės „Kalnėnų slėnis“ (juridinio asmens kodas 302817235) (šiuo metu pavadinimas – uždaroji akcinė bendrovė „Lini namai“) ir atsakovų V. L. (asmens kodas (duomenys neskelbtini) bei J. L. (asmens kodas (duomenys neskelbtini) 2021 m. birželio 10 d. sudarytą pirkimo-pardavimo sutartį, patvirtintą 2021 m. birželio 10 d. 8 val. 49 min. Vilniaus miesto 19-ojo notaro biuro notaro Mindaugo Kačergio (notarinio registro Nr. MK-9472) ir taikyti restituciją, t. y.: 1) priteisti iš ieškovės uždarosios akcinės bendrovės „Lini namai“ (juridinio asmens kodas 302817235) atsakovei J. L. (asmens kodas (duomenys neskelbtini) 1/2 dalį 0,2 ha ploto žemės sklypo (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esančio (duomenys neskelbtini) ir 1/2 dalį pastato – ūkio pastato (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esančio (duomenys neskelbtini); 2) priteisti iš ieškovės uždarosios akcinės bendrovės „Lini namai“ (juridinio asmens kodas 302817235) atsakovui V. L. (asmens kodas (duomenys neskelbtini) 1/2 dalį 0,2 ha ploto žemės sklypo (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esančio (duomenys neskelbtini) ir 1/2 dalį pastato – ūkio pastato (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esančio (duomenys neskelbtini).

Priteisti atsakovės J. L. (asmens kodas (duomenys neskelbtini)) naudai iš ieškovės uždarosios akcinės bendrovės „Lini namai“ (juridinio asmens kodas 302817235) 4 371,13 Eur (keturis tūkstančius tris šimtus septyniasdešimt vieną eurą 13 ct) bylinėjimosi išlaidų.

Priteisti valstybės naudai iš ieškovės uždarosios akcinės bendrovės „Lini namai“ (juridinio asmens kodas 302817235) 26,56 Eur (dvidešimt šešis eurus 56 ct) procesinių dokumentų siuntimo išlaidų (suma mokėtina į biudžeto pajamų surenkamąją sąskaitą pasirinktame banke, gavėjas Valstybinė mokesčių inspekcija prie Lietuvos Respublikos finansų ministerijos, įmokos kodas – 5662).

Iki teismo sprendimo įsiteisėjimo arba atskiros teismo nutarties priėmimo palikti galioti teismo 2023 m. vasario 27 d. nutartimi ir 2023 m. balandžio 27 d. nutartimi byloje pritaikytas laikinąsias apsaugos priemones.

Sprendimas per 30 dienų nuo jo priėmimo dienos gali būti skundžiamas apeliaciniu skundu Vilniaus apygardos teismui per Vilniaus regiono apylinkės teismo Vilniaus rajono rūmus.