- Teismas
- Kauno apygardos teismas
- Dokumentas
- Sprendimas
- Data
- 2018-06-07
- Bylos Nr.
- e2A-990-436/2018
- Teisminio proceso Nr.
- 2-69-3-19039-2017-2
- Bylos rūšis
- civilinė byla
- Teisėjai
- Nerijus Meilutis, Algimantas Kukalis, Arūnas Rudzinskas
- Atsakovas
- Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos
- Ieškovas
- uždarosios akcinės bendrovės „Trys medžiai“
- Kategorijos
- 2.6.16.8pavadinimo nepavyko patikrinti
Kauno apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų Algimanto Kukalio, Nerijaus Meilučio ir Arūno Rudzinsko (kolegijos pirmininkas ir pranešėjas),
teismo posėdyje apeliacine rašytinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal atsakovės Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos apeliacinį skundą dėl Kauno apylinkės teismo Kauno rūmų 2018 m. vasario 5 d. sprendimo civilinėje byloje Nr. e2-1961-877/2018 pagal ieškovės uždarosios akcinės bendrovės „Trys medžiai“ ieškinį atsakovei Nacionalinei žemės tarnybai prie Žemės ūkio ministerijos dėl Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos Kauno miesto skyriaus vedėjo įsakymo panaikinimo.
Aprašomoji dalis
Teisėjų kolegija nustatė:
Ginčo esmė
Ginčas kilęs dėl valstybinės žemės nuomos sutarties nutraukimo teisėtumo.Ieškovė UAB „Trys medžiai“ kreipėsi į teismą su ieškiniu prašydama pripažinti 1994 m. rugpjūčio 8 d. valstybinės žemės sklypo Ringuvos g. 76, Kaune, nuomos sutarties nutraukimą neteisėtu ir panaikinti Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos 2017 m. rugpjūčio 29 d. įsakymą „Dėl 1994 m. rugpjūčio 8 d. Valstybinės žemės sklypo Ringuvos g. 76, Kaune, nuomos sutarties nutraukimo Nr. 8VĮ-1011-(14.8.2)“. Ieškinyje nurodė, kad 1994 m. rugpjūčio 8 d. buvo sudaryta nuomos sutartis su vėlesniais pakeitimais, kuria ieškovei iki 2093 m. rugpjūčio 7 d. buvo išnuomotas žemės sklypas, kurio unikalus Nr. 1901-0197-0011, plotas 0,06 ha, esantis adresu Ringuvos g. 76, Kaunas, paskirtis – kita, naudojimo būdas – susisiekimo ir inžinerinių komunikacijų aptarnavimo teritorijos. Žemės sklypas suformuotas ir skirtas tinkamai naudoti ieškovei nuosavybės teise priklausantį pastatą – siurblinę, unikalus Nr. 1999-8008-6011, plotas 134,10 kv. m., statybos pabaigos metai – 1998, paskirtis – kita. 2017 m. vasario 28 d. atsakovė atliko žemės naudojimo patikrinimą ir surašė aktą, kuriuo nustatė, kad neužstatyta sklypo dalis yra neprižiūrima. Taip pat akte nurodyta, kad statinys geros fizinės būklės nefunkcionuojanti siurblinė, kurios viduje matyti įrenginiai susiję su buvusios siurblinės veikla, kitokia veikla nėra vykdoma. 2017 m. birželio 15 d. atsakovas įspėjo apie žemės sklypo nuomos sutarties nutraukimą po dviejų mėnesių, kuris grįstas akte nustatytomis aplinkybėmis. Šis įspėjimas ieškovės teigimu buvo gautas tik 2017 m. rugpjūčio 30 d., kartu su 2017 m. rugpjūčio 29 d. įsakymu dėl 1994 m. rugpjūčio 8 d. Valstybinės žemės sklypo Ringuvos g. 76, Kaune, nuomos sutarties nutraukimo Nr. 8VĮ-1011-(14.8.2.). Ieškovė pripažįsta faktą, kad ne nuo ieškovės valios priklausančių objektyvių aplinkybių šiuo metu pastatas laikinai nėra eksploatuojamas pagal savo tiesioginę paskirtį, patalpos naudojamos kaip sandėliavimo, tačiau tai nepaneigia ieškovės nuosavybės teisės į pastatą ir teisės naudotis juo bei žemės sklypu, suformuotu pastatui. Ieškovė turi teisėtą ir pagrįstą lūkestį ateityje naudoti pastatą pagal tiesioginę paskirtį, jį realizuoti, o jei teisės aktai leis, kaip numato ir Sutarties 3 punktas pakeisti žemės sklypo pagrindinę naudojimo paskirtį ir (ar) būdą pagal Kauno miesto savivaldybės teritorijos bendrąjį planą, kuri šiai dienai negali būti pakeista. Atsakovė Nacionalinė žemės tarnyba prie Žemės ūkio ministerijos su ieškiniu nesutiko. Nurodė, kad 1994 m. rugpjūčio 8 d. nuomos sutartimi valstybinės žemės sklypas buvo išnuomotas valstybinei akcinei vilnos bendrovei „Drobė“. Sutartis 2010 m. lapkričio 29 d. susitarimu buvo pakeista. 2015 m. birželio 10 d. susitarimu nuomos sutartis pakeista nuomininku nurodant UAB „Trys medžiai“. Pastatas pagal savo atliekamą funkciją buvo skirtas pramoninio vandentiekio pirmo pakėlimo siurblinei su vandens paėmimu valstybinei akcinei vilnos įmonei „Drobė“ naudoti. 2017 m. vasario 28 d. atlikus patikrinimą buvo nustatyta, kad žemės sklypas yra apaugęs daugiametėmis žolėmis ir pavieniais savaiminiais krūmų – medžių želdiniais, pastatas - siurblinė nefunkcionuoja, kitokia veikla nėra vykdoma, todėl ieškovė buvo informuota, kad nuomos sutartis bus nutraukta. Raštas išsiųstas elektroniniu paštu adresu marius@medziai.lt. Kauno miesto skyriaus vedėjo 2017 m. rugpjūčio 28 d. įsakymu Žemės sklypo nuomos sutartis buvo nutraukta.
Pirmosios instancijos teismo sprendimo esmėKauno apylinkės teismo Kauno rūmai 2018 m. vasario 5 d. sprendimu ieškinį tenkino: pripažino 1994 m. rugpjūčio 8 d. valstybinės žemės sklypo Ringuvos g. 76, Kaune, nuomos sutarties nutraukimą neteisėtu, panaikino Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos 2017 m. rugpjūčio 29 d. įsakymą „Dėl 1994 m. rugpjūčio 8 d. Valstybinės žemės sklypo Ringuvos g. 76, Kaune, nuomos sutarties nutraukimo Nr. 8VĮ-1011-(14.8.2)“. Teismas priteisė ieškovei UAB „Trys medžiai“ iš atsakovės Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos 1 483 Eur bylinėjimosi išlaidų. Teismas sprendimą grindė šiais esminiais argumentais:Ginčo pastato naudojimas pagal jo tiesioginę paskirtį priklauso nuo kitų asmenų, o ne nuo ieškovės, veiksmų. Ieškovė pastatą įsigijo iš bankroto administratoriaus, todėl jai buvo žinoma, jog įmonė gamybinės veiklos nevykdo. Per visą ieškovės nuomos sutarties laikotarpį vandens pakėlimo paslauga nebuvo teikiama. Be to, ir pati ieškovė nurodo, kad ateityje tikėjosi pastatą parduoti ir gauti komercinę naudą. Atsakovei, kaip rūpestingam valstybinės žemės patikėtiniui, apie laikiną siurblinės nenaudojimą pagal paskirtį taip pat buvo žinoma, pakeičiant nuomos sutartį su jau bankrutavusios įmonės „Drobė“ bankroto administratoriumi, taip suformuojant ieškovei teisėtą lūkestį, kad pastato nenaudojimas vandens pakėlimo tikslu yra tinkamas sutarties vykdymas. Atsakovė nesiėmė jokių aktyvių veiksmų dėl valstybinės žemės naudojimo iškėlus įmonei „Drobė“ bankroto bylą, to ėmėsi tik ieškovei kreipusis dėl informacijos apie galimybę šį žemės sklypą įsigyti. Nekilnojamojo turto registro duomenys nėra nuginčyti, nuosavybės teisė į įregistruotą objektą nėra pasibaigusi. Nors visas pastatas šiuo metu nėra eksploatuojamas pagal jo kaip siurblinės paskirtį, tačiau šis nekilnojamojo turto objektas atitinka statinio sąvoką, yra prižiūrėtas ir tinkamas eksploatuoti. Siurblinės įranga neužimta pastato dalis ieškovės yra naudojama statybinių medžiagų sandėliavimo tikslu, todėl nėra pagrindo teigti, kad pastatas apskritai nenaudojamas pagal paskirtį. Be to, sutartyje yra numatyta galimybė keisti žemės sklypo pagrindinę naudojimo paskirtį ir (ar) būdą. Įstatyme imperatyviai numatyta, kad valstybinė žemė išnuomojama ne aukciono būdu, jeigu ji užstatyta fiziniams ar juridiniams asmenims nuosavybės teise priklausančiais ar jų nuomojamais pastatais, todėl ieškovė, kaip statinių, esančių ant valstybinės žemės, savininkė, turi įstatymo garantuojamą ir ginamą teisę ne aukciono būdu nuomoti šiais statiniais užstatytą ir jiems eksploatuoti būtiną valstybinės žemės sklypą (jo dalį). Atsakovė nepateikė į bylą jokių įrodymų, patvirtinančių, kad valstybinės žemės nuomos sutartis jai yra ekonomiškai nenaudinga, kad ją nutraukus žemės sklypas bus naudojamas kitu konkrečiu tikslu, ekonomiškiau, atneš valstybei didesnę naudą, o savo atsikirtimus dėl geresnio žemės sklypo panaudojimo grindžia tik prielaidomis. Atsakovės veiksmai nutraukiant nuomos sutartį vertintini kaip neproporcingi sutarties pažeidimui, be to, apie ketinimą nutraukti sutartį įstatymo nustatyta tvarka ieškovei nepranešta.
Žemesnės instancijos teismas
Apeliacinio skundo ir atsiliepimo į jį teisiniai argumentaiApeliaciniu skundu atsakovė Nacionalinė žemės tarnyba prie Žemės ūkio ministerijos prašo Kauno apylinkės teismo Kauno rūmų 2018 m. vasario 5 d. sprendimą panaikinti, priimti naują sprendimą – ieškovės ieškinį atmesti. Apeliacinis skundas grindžiamas šiais argumentais:Teismas neatsižvelgė į tai, jog žemės sklypas buvo suformuotas ir išnuomotas tik konkrečiam tikslui ir tik tam skirtai veiklai vykdyti. Nors nuomos sutartį keičiant, tarnyba ir nenumatė (iš esmės neprivalėjo numatyti), kad pastatas nėra ir nebus eksploatuojamas pagal jo Nekilnojamojo turto registre įregistruotą paskirtį, tačiau sąlygų nekeisti nuomos sutarties nebuvo nustatyta.Nors Žemės sklype esantis pastatas – siurblinė Nekilnojamojo turto registre įregistruotas atskiru nekilnojamuoju daiktu, tačiau šis pastatas pagal savo atliekamą funkciją skirtas pramoninio vandentiekio pirmo pakėlimo siurblinei su vandens paėmimo mazgu, t. y. pagal paskirtį priskirtinas inžineriniams statiniams (ne savarankiškai funkcionuojantiems statiniams). Tai reiškia, kad tokiam pastatui pagal Lietuvos Respublikos žemės įstatymo 9 straipsnio 6 dalies 1 punkto nuostatas, valstybinės žemės sklypai apskritai negali būti nuomojami. Teisę be aukciono pirkti ar išsinuomoti valstybinės žemės sklypą turi tik tas ant valstybinės žemės sklypo esančio pastato savininkas ar nuomininkas, kurio pastatas yra savarankiškai funkcionuojantis, naudojamas ir nėra priskirtinas prie laikinųjų statinių, inžinerinių tinklų bei neturinčių aiškios funkcinės priklausomybės ar apibrėžto naudojimo arba ūkinės veiklos pobūdžio statinių, kurie tarnauja pagrindiniam statiniui ar įrenginiui arba jo priklausiniui.Tiek ieškovė, tiek ir teismas sutiko, kad žemes sklype esantis pastatas-siurblinė nėra ir negali būti naudojamas pagal paskirtį, jis nėra savarankiškai funkcionuojantis. Asmens teisė nuomoti ar pirkti valstybinės žemės sklypą grindžiama jos realiu naudojimu atitinkamam tikslui – turimiems nuolatiniams statiniams ar įrenginiams eksploatuoti. Byloje nustatyta, jog ieškovė pastato neketina naudoti pagal paskirtį, taigi negalėjo sudaryti žemės sklypo nuomos sutarties. Be to, sprendime akcentuota, kad ieškovės tikslas pastatą komerciškai naudingai parduoti, o ne naudoti pagal paskirtį. Vien tai, kad Nekilnojamojo turto registro duomenys nenuginčyti, nuosavybės teisė nėra pasibaigusi, kad statinys prižiūrėtas ir tinkamas eksploatuoti, neįrodo ir nepatvirtina pastato naudojimo pagal jo paskirtį. Be to, pati ieškovė teigia, kad pastatą naudoja sandėliavimui, o ne vandens tiekimui.Teismas nepagrįstai sprendė, kad atsakovė nenustatė ir neįrodė pagrindų, dėl kurių turėtų būti nutraukta nuomos sutartis su ieškove. Ne aukciono tvarka įgyjama teisė į valstybinės žemės nuomą yra nustatyta kaip išimtinė – lengvatinė tiems asmenims, kurie turi nuosavybės teise priklausančių statinių ir įrenginių, ir tai žemei, kuri reikalinga šiems statiniams ir įrenginiams eksploatuoti pagal Lietuvos Respublikos nekilnojamojo turto kadastre įrašytą jų tiesioginę paskirtį. Akivaizdu, kad ieškovės pastatas-siurblinė neatitinka nurodytų reikalavimų. Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau – CK) 6.564 straipsnio 1 dalies 1 punkte numatyta, kad žemės nuomos sutartis prieš terminą nuomotojo reikalavimu gali būti nutraukta, jeigu žemės nuomininkas naudoja žemę ne pagal sutartį ar pagrindinę tikslinę žemės naudojimo paskirtį. Nustatyta, kad UAB „Trys medžiai“ pastatą – siurblinę naudoja kaip sandėlį, o tai reiškia, jog toks statinio ir tuo pačiu žemės sklypo naudojimas pažeidžia nuomos sutartį, kuria buvo sulygta jį naudoti susisiekimo ir inžinerinių komunikacijų aptarnavimui, o tiksliau siurblinei naudoti pagal paskirtį. Tarnyba nustačiusi nuomos sutarties pažeidimą, teisėtai ir pagrįstai nutraukė nuomos sutartį.Teismas nepagrįstai nurodė, kad nors šiuo metu siurblinė ir neveikia, ir kad ieškovė laikinai neįgyvendina savo teisių į pastatą, tačiau galbūt ateityje bus galimybė ją naudoti pagal paskirtį. Tokie argumentai neturi jokios įtakos Valstybės, kaip žemės savininkės, teisei nutraukti nuomos sutartį, nes nustojus siurblinę naudoti pagal paskirtį, teisė nuomoti žemės sklypą išnyko (pasibaigė). Taigi, ieškovės teisė nuomotis žemės sklypą be aukciono pasibaigė.Žemės sklypas priklauso Lietuvos Respublikai ir patikėjimo teise yra valdomas Nacionalinės žemės tarnybos, todėl sudarant sandorius dėl šio žemės sklypo nuomos vyrauja viešasis interesas, kuris nagrinėjamoje byloje yra pažeistas (nes valstybinė žemės naudojama pažeidžiant teisės aktų reikalavimus), dėl ko būtinąjį apginti. Taigi, teismo argumentai, kad atsakovė nepateikė įrodymų, jog nuomos sutarties nutraukimas atneš valstybei didesnę naudą, nepagrįsti. Valstybinę žemės nuomą reglamentuojantys teisės aktai nenustato pareigos vertinti, ar po nuomos sutarčių nutraukimo valstybė patirs iš to didesnę naudą.Teismas nepagrįstai sprendė, kad ieškovė nebuvo tinkamai informuota apie ketinamą nutraukti sutartį, nes raštas ieškovei buvo išsiųstas ne tuo adresu ir tai negali būti savarankiškas pagrindas pripažinti sutarties nutraukimą neteisėtu. Net jeigu ieškovė ir būtų laiku sužinojusi apie numatomą sutarties nutraukimą, ji niekaip nebūtų galėjusi pašalinti priežasčių, nulėmusių nuomos sutarties nutraukimą. Šios priežastys nepašalintos ir dabar, t. y. praėjus beveik 9 mėnesiams po rašto išsiuntimo. Sprendime nepagrįstai nurodyta, kad nuomos sutarties nutraukimas pažeidžia teisėtų lūkesčių principą. Ieškovė pastatą, o tuo pačiu ir žemės sklypą naudodama ne pagal paskirtį negali tikėtis, kad ji žemės sklypą turės teisę nuomotis be aukciono. Teisę įgyti statinį ir jį valdyti, ieškovė įgyvendino, statinio pašalinti nėra reikalaujama, tačiau iki begalybės ir tik dėl pačios ieškovės valios naudotis žemės sklypo nuomos teisėmis ieškovė neturi. Todėl, ieškovės lūkesčiai dėl valstybinės žemės nuomos nebuvo pažeisti, juolab, kad ilgą laiką šiomis teisėmis ji naudojosi. Byloje konstatavus, kad ieškovė pastato nei nuomos sutarties sudarymo metu, nei vėliau nenaudojo pagal tiesioginę paskirtį, darytina išvada, kad žemės sklypas buvo išnuomotas prie faktiškai nenaudojamo pagal paskirtį pastato, todėl pasibaigus teisei nuomotis valstybinę žemę, pasibaigė ir ieškovės lūkesčiai.Teismas nepagrįstai nusprendė tenkinti ieškovės prašymą ir priteisti visas prašomas bylinėjimosi išlaidas, neatsižvelgiant nei į bylos nesudėtingumą, nei jos medžiagos apimtį, nei į ieškovės atstovo rengtų procesinių dokumentų nedidelę apimtį bei nesudėtingumą, ar jiems parengti reikalingą valandų skaičių.Ieškovė UAB „Trys medžiai“ atsiliepimu į apeliacinį skundą prašo apeliacinį skundą atmesti, Kauno apylinkės teismo Kauno rūmų 2018 m. vasario 5 d. sprendimą palikti nepakeistą. Atsiliepime nurodomi šie argumentai: Siurblinė nepatenka į inžinerinių tinklų apibrėžtį, priešingai – siurblinė yra hidrotechnikos statinys. Pastatas registre įregistruotas kaip savarankiškas pastatas, o ne priklausinys. Laikinas pastato eksploatacijos sustabdymas pagal tiesioginę paskirtį nepaneigia ieškovės nuosavybės teisės į pastatą ir teisės naudotis pastatu ir žemės sklypu suformuotu būtent pastatui, ką tinkamai nustatė teismas. Apeliantė kaip subjektas turintis pareigą prižiūrėti ar yra prielaidos išnuomoti valstybinę žemę ne aukciono tvarka, t. y. ar žemės naudojamas atitinka Žemės įstatymo 9 straipsnio 6 dalies 1 punkto nuostatas, pasirašydamas sutarties pakeitimus, savo veiksmais įvertino pastato ir jai priskirtino žemės sklypo naudojimą (kuris ir šios bylos metu nėra pakitęs) kaip atitinkantį Žemės įstatymo 9 straipsnio 6 dalies 1 punkto nuostatas. Vadinasi, nesant pakitusios situacijos dėl pastato ir žemės sklypo naudojimo, sutartis negali būti nutraukta Teismas sprendimu tinkamai ir pagrįstai apgynė ieškovės teisėtus lūkesčius atmesdamas kaip neteisėtus ir nepagrįstus apeliantės argumentus dėl neva viešo intereso atstovavimo. Net ir jei būtų padaryta neteisėta prielaida, kad žemės sklypo nenaudojimas pagal paskirtį yra sietinas su pastato laikinu negalėjimu eksploatuoti pagal tiesioginę paskirtį, tai turi būti vertinama, kaip formalus, neesminis sutarties nuostatų pažeidimas nepriklausantis nuo ieškovės valios, o apeliantė nepatiria jokių neigiamų padarinių (žalos), priešingai – gauna naudą – nuomos mokestį, taip pat tinkamą sklypo priežiūrą.Apeliantė, kaip valstybės institucija turi griežtai laikytis imperatyvios sutarčių nutraukimo tvarkos nevertinant fakto, ar ieškovė spėjo ar nespėjo pasinaudoti skundo teise. Be to, ieškovei buvo užkirsta galimybė nurodyta įspėjime pasinaudoti išankstine ginčų nagrinėjimo tvarka.Apeliantės atstovas advokato darbo laiko sąnaudas vertina procesinių dokumentų puslapių kiekiu, tačiau nepagrįstai neatsižvelgia į sugaištą laiką.
Motyvuojamoji dalis
Teisėjų kolegija konstatuoja:
Apeliacinės instancijos teismo nustatytos bylos aplinkybės, teisiniai argumentai ir išvados
Bylos nagrinėjimo apeliacine tvarka ribas sudaro apeliacinio skundo faktinis ir teisinis pagrindas bei absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų patikrinimas (Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso (toliau – CPK) 320 straipsnio 1 dalis). Absoliučių teismo sprendimo negaliojimo pagrindų nenustatyta.Iš byloje surinktų rašytinių įrodymų matyti, kad 0,06 ha žemės sklypas, esantis Ringuvos g. 76, Kaune, unikalus Nr. 1901-0197-0011, nuosavybės teise priklauso Lietuvos Respublikai, patikėjimo teise valdomas Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos (elektroninės bylos 1 t. b. l. 25-26). 1994 m. rugpjūčio 8 d. nurodytas sklypas buvo išnuomotas valstybinei akcinei vilnos bendrovei „Drobė“ pastatui – pramoninio vandentiekio pirmo pakėlimo siurblinei su vandens paėmimu eksploatuoti (elektroninės bylos 1 t. b. l. 47-49). 2010 m. lapkričio 10 d. pastatas buvo parduotas ieškovei UAB „Trys medžiai“ (elektroninės bylos 1 t. b. l. 30). Nuomos sutartis pakeista 2010 m. lapkričio 29 d. susitarimu Nr. 228, nurodant nuomos iki 2093 m. rugpjūčio 7 d., paskirtis – kita, naudojimo būdas – kita speciali paskirtis. Sutartyje numatyta, kad ji prieš terminą nutraukiama nuomotojo reikalavimu, jeigu žemės nuomininkas naudoja žemę ne pagal sutartyje numatytą žemės naudojimo paskirtį, būdą ir (ar) pobūdį arba keičiama pagrindinė žemės naudojimo paskirtis, būdas ir (ar) pobūdis, išskyrus atvejus, kai sutartyje numatytas žemės sklypo pagrindinės žemės naudojimo paskirties, naudojimo būdo ir (ar) pobūdžio keitimas, taip pat gali būti nutraukiamas kitais Lietuvos Respublikos civilinio kodekso ir įstatymų numatytais atvejais (elektroninės bylos 1 t. b. l. 51-54). 2015 m. birželio 10 d susitarimu Nr. 8SŽN-193 nuomininko teisės perleistos ieškovei UAB „Trys medžiai“, patikslintas išnuomojamo žemės sklypo naudojimo būdas – susisiekimo ir inžinerinių komunikacijų aptarnavimo objektų teritorijos (elektroninės bylos 1 t. b. l. 22-24). 2017 m. vasario 28 d. atsakovė atliko žemės naudojimo patikrinimą ir nustatė, kad Žemės sklypas „<...> apaugęs daugiametėmis žolėmis ir pavieniais savaiminiais krūmų – medžių želdiniais. Požymių, kad neužstatyta sklypo dalis yra prižiūrima (nušienauta, iškirsti savaiminiai želdiniai) patikrinimo metu nenustatyta“. Taip pat akte nurodyta „Statinys – esantis žemės sklype yra geros fizinės būklės. Statinio paskirtis – siurblinė, kuri nefunkcionuoja, viduje matyti įrenginiai susiję su buvusios siurblinės veikla. Kitokia veikla nėra vykdoma“ (elektroninės bylos 1 t. b. l. 17-19). 2017 m. birželio 15 d. įspėjimu atsakovė įspėjo ieškovę dėl žemės sklypo nuomos sutarties nutraukimo po dviejų mėnesių. Įspėjimas ieškovei buvo išsiųstas klaidingu elektroninio pašto adresu. 2017 m. rugpjūčio 28 įsakymu Nr. 8VĮ-1011-(41.8.2) 1994 m. rugpjūčio 8 d. Valstybinės žemės sklypo Ringuvos g. 76, Kaune, nuomos sutartis nutraukta (elektroninės bylos 1 t. b. l. 15). Ieškovė kreipėsi į teismą su ieškiniu prašydama pripažinti, kad valstybinės žemės sklypo nuomos sutartis yra nutraukta neteisėtai ir panaikinti įsakymą dėl nuomos sutarties nutraukimo. Jos reikalavimus pirmosios instancijos teismas patenkino nurodydamas, kad ieškovė statinį, nors ir ne pagal tikslinę jo paskirtį, naudoja, žemė yra prižiūrėta, be to, ieškovė, nusipirkusi statinį – siurblinę ir perimdama žemės sklypo nuomos teises turėjo pagrįstą lūkestį, kad siurblinės nenaudojimas pagal paskirtį (t. y. vandens pakėlimo tikslu) yra tinkamas nuomos sutarties vykdymas. Iš apeliacinio skundo argumentų matyti, kad atsakovė su teismo sprendimu nesutinka iš esmės dėl netinkamo valstybinės žemės nuomą reglamentuojančių teisės nuostatų taikymo ir aiškinimo bei nukrypimo nuo teisminės praktikos, suformuotos tokio pobūdžio bylose. Sutiktina su apeliacinio skundo argumentais.
Dėl ieškovės teisės nuomotis valstybinę žemę ne aukciono būdu išnykimo
Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau – CK) 6.551 straipsnio 2 dalyje ir Žemės įstatymo 9 straipsnio 6–9 dalyse nustatytos išimtys, kai valstybinė žemė išnuomojama ne aukciono būdu. CK 6.551 straipsnio 2 dalyje nustatyta, kad valstybinė žemė išnuomojama ne aukciono būdu, jeigu ji užstatyta fiziniams ar juridiniams asmenims nuosavybės teise priklausančiais ar jų nuomojamais pastatais, statiniais ar įrenginiais, taip pat kitais įstatymų numatytais atvejais. Ši CK norma detalizuojama Žemės įstatymo 9 straipsnio 6 dalies 1 punkte (punkto redakcija, galiojanti nuo 2014 m. sausio 1 d., kuriame nustatyta, kad valstybinė žemė išnuomojama be aukciono, jeigu ji užstatyta fiziniams ir juridiniams asmenims nuosavybės teise priklausančiais ar jų nuomojamais statiniais ar įrenginiais, išskyrus laikinuosius statinius, inžinerinius tinklus bei neturinčius aiškios funkcinės priklausomybės ar apibrėžto naudojimo arba ūkinės veiklos pobūdžio statinius, kurie tarnauja pagrindiniam statiniui ar įrenginiui arba jo priklausiniui. Žemės sklypai išnuomojami teritorijų planavimo dokumentuose ar žemės valdos projektuose nustatyto dydžio, kuris būtinas statiniams ar įrenginiams eksploatuoti pagal Nekilnojamojo turto kadastre įrašytą jų tiesioginę paskirtį. Analogiška nuostata įtvirtinta Vyriausybės 1999 m. kovo 9 d. nutarimu Nr. 260 patvirtintų Naudojamų kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos taisyklių (nutarimo redakcija, galiojanti nuo 2015 m. vasario 11 d.) 28.1 punkte. Nurodytos teisės normos, nustatančios statinių savininko teisę nuomoti statiniams eksploatuoti reikalingą valstybinės žemės sklypą lengvatine – ne aukciono – tvarka, šio asmens naudai suvaržo žemės savininko, t. y. valstybės, teisę disponuoti žeme kitais, efektyvesniais būdais, teikiančiais valstybei didžiausią naudą. Dėl to ši teisė suteikiama tik esant įstatyme nustatytoms sąlygoms. Atitinkamai šių sąlygų nelikus, teisinis pagrindas valstybinę žemę nuomoti lengvatine tvarka išnyksta. Šią nuostatą patvirtina nuosekliai formuojama teismų praktika tiek civilinėse, tiek administracinėse bylose (žr., pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2011 m. rugpjūčio 23 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-3-344/2011; 2017 m. birželio 22 d. nutarties civilinėje byloje Nr. 3K-3-281-695/2017 44 punktą; Lietuvos vyriausiojo administracinio teismo 2013 m. vasario 21 d. nutartį administracinėje byloje Nr. A438-228/2013). Taigi privalomos sąlygos, kurioms esant valstybinė žemė gali būti nuomojama ne aukciono būdu, yra pakankamai aiškiai suformuluotos nurodytose teisės normose ir teisminė praktika, jas aiškinant, yra nuosekliai plėtojama.Kasacinis teismas, pasisakydamas dėl valstybinės žemės nuomos ne aukciono būdu, taip pat yra išaiškinęs, kad statinių ar įrenginių buvimas atitinkamame valstybinės žemės sklype ir žemės sklypo naudojimas jiems eksploatuoti yra būtina tokios valstybinės žemės nuomos sąlyga (žr., pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2015 m. spalio 2 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-3-491-684/2015; 2008 m. gruodžio 23 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-3-570/2008). Ne kiekvienas ant valstybinės žemės sklypo esančio pastato savininkas turi teisę be aukciono išsinuomoti valstybinės žemės sklypą, o tik tas, kurio statinys turi apibrėžtą naudojimo paskirtį arba ūkinės veiklos pobūdį, o jo eksploatacijai reikia turėti žemės sklypo nuomos teisę. Taigi savininkas pirmiausia turi ketinti naudoti statinį pagal tiesioginę paskirtį ir tam yra būtina išsinuomoti žemės sklypą (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2013 m. spalio 30 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-550/2013; 2014 m. balandžio 28 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-232/2014). Tuo tarpu daikto nenaudojimas sutartyje nustatytu būdu ar netinkamas jo naudojimas arba naudojimas ne pagal nustatytą žemės naudojimo paskirtį laikytinas sutarties pažeidimu. Nenaudojimu laikomas toks ekonominio efektyvumo nesukuriantis elgesys su daiktu, kai jo naudingosios savybės nėra eksploatuojamos. Netinkamas naudojimas pagal teisinius padarinius taip pat gali būti vertinamas kaip visiškas nenaudojimas tada, kai žemės naudojimo laipsnis yra menkas, palyginti su tuo, kurio tikimasi pagal nuomos sutartį (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2010 m. lapkričio 29 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-473/2010; 2012 m. gegužės 10 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-196/2012; 2015 m. gruodžio 4 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-640-611/2015).Nagrinėjamoje byloje nustatyta, kad ieškovė 2015 m. birželio 10 d. yra perėmusi nuomos teises pagal 1994 m. rugpjūčio 8 d. valstybinės žemės Ringuvos g. 78, Kaune nuomos sutartį, ieškovei 2010 m. lapkričio 10 d. įsigijus šiame žemės sklype esantį statinį – siurblinę, kuri pastatyta 1998 metais žemės sklypo paskirtį nurodant – susisiekimo ir inžinerinių komunikacijų aptarnavimo objektų teritorijos. Byloje nėra ginčo dėl to, kad pastatas – siurblinė nei pirkimo metu, nei po to nebuvo naudojama pagal jos paskirtį – pramoninio vandentiekio vandens pakėlimui, kadangi akcinė vilnos bendrovė „Drobė“ bankrutavo ir siurblinė buvo parduota kaip atskiras nekilnojamojo turto objektas. Taigi, valstybinės žemės sklypas, dar 1994 metais buvo išnuomotas konkrečiam tikslui – siurblinei pastatyti ir eksploatuoti, 2010 metais nuomos sutartį išdėsčius nauja redakcija – kitai specialiai paskirčiai, o 2015 metais sutarties pakeitimu jo paskirtis patikslinta nurodant, kad sklypas yra susisiekimo ir inžinerinių komunikacijų aptarnavimo objektų teritorija. Taigi, išnuomotas valstybinės žemės sklypas turėjo būti naudojamas būtent tokiai paskirčiai, o nuomos sutarties vykdymas, pakeitimai bei nutraukimas turėjo būti atliekami tik griežtai laikantis imperatyviųjų valstybinės žemės nuomos santykius reglamentuojančių teisės normų.Kaip jau nurodyta, ieškovė neginčija tos aplinkybės, kad ji nenaudojo statinio ir atitinkamai žemės sklypo pagal tiesioginę jų paskirtį, kadangi tokios galimybės neturėjo (akcinė vilnos bendrovė „Drobė“ bankrutavo ir jai nereikėjo vandens siurblinės atliekamų funkcijų), priešingai – ieškovė pati patvirtino, jog statinį naudojo kaip sandėliavimo ir ūkines patalpas. Todėl darytina išvada, kad šis valstybinės žemės sklypas daugiau kaip 8 metus (nuo 2010 metų) nebuvo naudojamas pagal tikslinę jo paskirtį. Be to, byloje nėra jokių duomenų apie tai, kad ieškovė, įsigydama turtą ketino naudoti jį būtent kaip siurblinę, kaip nėra duomenų ir apie tai, jog ateityje tokia galimybė būtų (pavyzdžiui, bankrutavusios įmonės patalpose ketinama vykdyti veiklą, kuriai bus reikalinga siurblinė). Šią aplinkybę be kita ko paneigia pats faktas, kad siurblinė bankroto proceso metu buvo parduota kaip atskiras objektas. Atitinkamai ieškovės argumentai apie tai, kad pastatas kaip siurblinė nenaudojamas tik laikinai, niekuo nepagrįsti ir atmestini.2015 m. birželio 10 d susitarimu Nr. 8SŽN-193 patikslinus valstybinės žemės sklypo paskirtį (3 p. - susisiekimo ir inžinerinių komunikacijų aptarnavimo objektų teritorijos), kartu buvo nurodyta, kad galimybė keisti žemės sklypo pagrindinę naudojimo paskirtį, naudojimo būdą ir (ar) pobūdį, nurodytus pagal Kauno miesto savivaldybės teritorijos bendrąjį ar specialųjį planą, yra, jeigu tai numatyta pirmiau išvardytuose teritorijų planavimo dokumentuose. Sutarties 4.1 punkte nustatyta, kad išnuomotame žemės sklype gali būti statomi tai pačiai veiklai plėtoti reikalingi statiniai ir įrenginiai, kuriems eksploatuoti išnuomotas žemės sklypas, ir jei tokia statyba neprieštarauja nustatytam teritorijos tvarkymo režimui. Statinius ar įrenginius, kurie buvo pastatyti nesilaikant išvardytų sąlygų, nuomininkai privalo nugriauti ir sutvarkyti žemės sklypą.Nurodytų aplinkybių pagrindu teisėjų kolegija daro išvadą, kad priešingai, nei nustatė pirmosios instancijos teismas, byloje atsakovė įrodė pagrindus, dėl kurių turi būti nutraukta valstybinės žemės nuomos sutartis. Remiantis aptartu valstybinės žemės nuomos teisiniu reglamentavimu ir nuosekliai formuojama jo aiškinimo bei taikymo teismų praktika, per 8 metus nuo valstybinės žemės sklypo nuomos pradžios ieškovei šio sklypo nenaudojant pagal nustatytą paskirtį bei nesant galimybių pagal tikslinę paskirtį šį sklypą naudoti ateityje, buvo pagrindas spręsti dėl valstybinės žemės nuomos sutarties nutraukimo. Kartu nurodytina, kad sąlygų, dėl kurių ieškovė lengvatinėmis sąlygomis perėmė valstybinės žemės nuomos teises, nebuvo jau sutarties pakeitimo 2015 metais metu. Įgijusi valstybinės žemės sklypo nuomos teisę, ieškovė, akivaizdu neturėjo ketinimo naudoti žemės sklypo ir pastato pagal nustatytą naudojimo paskirtį. Taigi, buvo išnykę sąlygos, kurios teikė pagrindą ir dėl kurių buvo išnuomota valstybinė žemė ne aukciono būdu, todėl ieškovė neturi teisinio pagrindo nuomoti valstybinę žemę lengvatinėmis sąlygomis. Pažymėtina, kad imperatyviųjų teisės normų, reglamentuojančių valstybinės žemės nuomos santykius, nesilaikymas sudaro prielaidas privatiems asmenims neteisėtai nuomotis valstybinę žemę lengvatinėmis sąlygomis ir išvengti realios (aukciono būdu nustatytos) kainos mokėjimo už nuomojamą valstybinę žemę, tokiu būdu nepagrįstai praturtėti visuomenės sąskaita, o tai aiškiai pažeidžia viešąjį interesą. Kasacinis teismas, nagrinėdamas tokio pobūdžio bylas, yra išaiškinęs, kad asmuo, ne aukciono tvarka išsinuomojęs valstybinės žemės sklypą, neketinantis pastato naudoti pagal tiesioginę paskirtį, neturi teisėto pagrindo reikalauti pirmumo teise išnuomoti valstybinės žemės sklypą (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2008 m. gruodžio 1 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-577/2008) ir tai yra savarankiškas pagrindas nutraukti valstybinės žemės nuomos sutartį (CK 6.564 straipsnio 1 dalies 1 punktas) (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2008 m. gruodžio 23 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-570/2008).
Dėl informavimo apie ketinamą nutraukti valstybinės žemės nuomos sutartį
Nuomotojas prieš vienašališkai nutraukdamas žemės nuomos sutartį prieš terminą pagal CK 6.564 straipsnio 1 dalies 1 punktą, apie žemės nuomos sutarties nutraukimą privalo raštu pranešti žemės ūkio paskirties žemės nuomininkams ne vėliau kaip prieš tris mėnesius, o kai nuomojama kitos paskirties žemė, – ne vėliau kaip prieš du mėnesius (CK 6.564 straipsnio 2 dalis).Byloje nėra ginčo dėl to, kad ieškovė nebuvo laiku informuota apie ketinamą nutraukti valstybinės žemės nuomos sutartį – atsakovė pranešimą išsiuntė netinkamu elektroninio pašto adresu, todėl šis pranešimas ieškovei buvo įteiktas tik kartu su pranešimu apie jau nutrauktą nuomos sutartį.Teisėjų kolegija sutinka su apeliacinio skundo argumentais apie tai, kad CK 6.564 straipsnio 2 dalyje numatyto termino paskirtis – įspėti nuomininką apie pažeidimus, suteikiant galimybę per nurodytą terminą pašalinti priežastis, dėl kurių nuomos sutartis nutrauktina. Ginčo atveju nustatyta, kad ieškovė (nuomininkė) iš esmės pažeidė valstybinės žemės nuomos sutartį, t. y. nenaudojo įsigyto statinio ir nuomojamos valstybinės žemės pagal tikslinę jų paskirtį (pramoninio vandentiekio vandens pakėlimui) ir neketino to daryti, todėl akivaizdu, kad šis pažeidimas apskritai negali būti pašalintas. Todėl konstatuotina, kad pranešimo apie ketinamą nutraukti sutartį nesavalaikis išsiuntimas, nors ir pažeidęs ieškovės teisę būti informuota apie atsakovės ketinimus, tačiau iš esmės ši aplinkybė nedaro nuomos sutarties nutraukimo neteisėtu. Kartu nurodytina, kad kasacinio teismo praktikoje tokiais atvejais, kai nuomininkui apskritai nėra išsiunčiamas įspėjimas apie ketinamą nutraukti nuomos sutartį, laikoma, kad nuomininkas yra tinkamai informuotas nuo ieškinio pareiškimo gavimo momento, todėl nuo to momento turi būti skaičiuojamas terminas pažeidimams pašalinti (pvz., Lietuvos Aukščiausiojo teismo 2016 m. liepos 9 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-362-684/2016). Nagrinėjamu atveju nustačius, kad ieškovė pranešimą apie ketinamą nutraukyti nuomos sutartį gavo 2017 m. rugpjūčio 30 d., nesant duomenų, kad ieškovė kažkokiu būdu pašalino esminį valstybinės žemės nuomos sutarties pažeidimą, laikytina, kad pranešimo nesavalaikis išsiuntimas jokių realių pasekmių ieškovei nesukėlė.
Dėl ieškovės teisėtų lūkesčių nuomotis valstybinę žemę nebuvimo
Bylos duomenimis, žemėtvarkos specialistams atlikus ginčo žemės sklypo naudojimo valstybinę kontrolę, buvo surašytas žemės naudojimo patikrinimo aktas, kuriame nurodyta, kad statinys, esantis žemės sklype nors ir tvarkingas, pagal savo paskirtį nėra naudojamas.Teisėjų kolegija nurodo, kad pirmosios instancijos teismas be pagrindo sprendė, jog ieškovė turėjo pagrįstą lūkestį spręsti, o statinio nenaudojimas pagal jo tikslinę paskirtį yra tinkamas valstybinės žemės nuomos sutarties vykdymas. Pagal pirmiau aptartas teismų nustatytas faktines aplinkybes, ieškovei nenaudojant nei statinio, nei žemės sklypo pagal jų tikslinę paskirtį, sąlygos, dėl kurių buvo išnuomota valstybinė žemė lengvatinėmis sąlygomis, buvo išnykusios, todėl išnyko teisinis pagrindas nuomoti valstybinę žemę ne aukciono būdu.Tai reiškia, kad ieškovės lūkestis, jog ji valstybinės žemės sklypą įsigis arba (ir) šioje žemėje esantį statinį galės parduoti, atitinkamai perleisdama turimas teises į žemės sklypo nuomą ne aukciono būdu (lengvatine tvarka), tokiu būdu sukurdama finansinę naudą, nėra teisėtas ir todėl negali būti saugomas teisės. Esant siekiui sklype vykdyti veiklą, nesusijusią su numatyta tiksline tvarka, toks lūkestis prieštarauja viešajam interesui ir valstybinės žemės nuomos socialinei paskirčiai, todėl negali būti teisės aktų nustatyta tvarka ginamas.Išdėstytos aplinkybės sudaro pagrindą konstatuoti, kad pirmosios instancijos teismas, pripažindamas tokius ieškovės lūkesčius teisėtais ir tenkindamas ieškinio reikalavimus, pažeidė sprendimo 11 punkte įvardytas materialinės teisės normas ir sprendimo 12 punkte aptartą kasacinio teismo praktiką, todėl teismo sprendimas naikintinas ir priimtinas naujas sprendimas - ieškinys atmestinas (CPK 326 straipsnio 1 dalies 2 punktas).Nors apeliantė nesutiko ir su pirmosios instancijos teismo sprendimo dalimi dėl priteistų bylinėjimosi išlaidų dydžio, priėmus naują teismo sprendimą apeliacinės instancijos teisme ir atsižvelgiant į galutinį rezultatą byloje (ieškinį atmesti), ieškovė laikytina pralaimėjusia šalimi, todėl jos patirtos bylinėjimosi išlaidos nėra atlyginamos, atitinkamai teisėjų kolegija dėl apeliacinio skundo argumentų, susijusių su bylinėjimosi išlaidų dydžiu, nepasisako.
Kauno apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 326 straipsnio 1 dalies 2 punktu,
Rezoliucinė dalis
nusprendžia:
Kauno apylinkės teismo Kauno rūmų 2018 m. vasario 5 d. sprendimą panaikinti ir priimti naują sprendimą – ieškinį atmesti.
Šis Kauno apygardos teismo sprendimas įsiteisėja nuo jo priėmimo dienos.