Kauno apylinkės teismo sprendimas

viešame teismo posėdyje žodinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovės UAB „Trys medžiai“ ieškinį atsakovei Nacionalinei žemės tarnybai prie Žemės ūkio ministerijos dėl Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos Kauno miesto skyriaus vedėjo įsakymo panaikinimo.

Aprašomoji dalis

Teismas nustatė:

Ieškovė 2017 m. rugsėjo 25 d. ieškiniu prašo pripažinti 1994 m. rugpjūčio 8 d. valstybinės žemės sklypo (duomenys neskelbtini), nuomos sutarties nutraukimą neteisėtu ir panaikinti Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos 2017 m. rugpjūčio 29 d. įsakymą „Dėl 1994 m. rugpjūčio 8 d. Valstybinės žemės sklypo (duomenys neskelbtini), nuomos sutarties nutraukimo Nr. 8VĮ-1011-(14.8.2)“. Ieškinyje nurodo, kad 1994-08-08 buvo sudaryta nuomos sutartis su vėlesniais pakeitimais, kuria ieškovei iki 2093-08-07 buvo išnuomotas žemės sklypas, kurio unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), plotas 0,06 ha, esantis adresu (duomenys neskelbtini), paskirtis – kita, naudojimo būdas- susisiekimo ir inžinerinių komunikacijų aptarnavimo teritorijos (toliau – Žemės sklypas). Žemės sklypas suformuotas ir skirtas tinkamai naudoti ieškovei nuosavybės teise priklausantį pastatą siurblinę, unikalus Nr. 1999-8008-6011, plotas 134,10 kv. m., statybos pabaigos metai – 1998, paskirtis – kita (toliau –Pastatas). 2017-02-28 atsakovė atliko žemės naudojimo patikrinimą ir surašė aktą, kur nustatė, kad Žemės sklypas „<...> apaugęs daugiametėmis žolėmis ir pavieniais savaiminiais krūmų-medžių želdiniais. Požymių, kad neužstatyta sklypo dalis yra prižiūrima (nušienauta, iškirsti savaiminiai želdiniai) patikrinimo metu nenustatyta“. Taip pat akte nurodyta „Statinys – esantis žemės sklype yra geros fizinės būklės. Statinio paskirtis – siurblinė, kuri nefunkcionuoja, viduje matyti įrenginiai susiję su buvusios siurblinės veikla. Kitokia veikla nėra vykdoma“. 2017-06-15 atsakovas atsiuntė (turėjo atsiųsti, bet nebuvo atsiųstas, Ieškinio II.1 dalis) įspėjimą dėl Žemės sklypo nuomos sutarties nutraukimo po 2 (dviejų mėnesių), kuris grįstas Akte nustatytomis aplinkybėmis. Pažymėjo, kad šis raštas buvo atsiųstas tik 2017-08-30, kartu gavus ir 2017-08-29 įsakymą dėl 1994 m. rugpjūčio 8 d. Valstybinės žemės sklypo (duomenys neskelbtini), nuomos sutarties nutraukimo Nr. 8VĮ-1011-(14.8.2.) (toliau –Įsakymas) . Ieškovė 2017-01-23 dienos rašte adresuotame atsakovei nurodė, kad Pastato patalpas naudojo kaip sandėliavimo ir ūkines patalpas. Ieškovė pripažįsta faktą, kad dėl naujų „Drobės“ fabriko pastatų savininkų veiklos nevykdymo, t. y. nuo ieškovės valios nepriklausančių objektyvių aplinkybių šiuo metu Pastatas laikinai nėra eksploatuojamas pagal savo tiesioginę paskirtį, todėl tokia veikla laikinai sustabdyta. Tačiau laikinas Pastato eksploatacijos sustabdymas pagal tiesioginę paskirtį nepaneigia ieškovės nuosavybės teisės į Pastatą ir teisės naudotis Pastatu ir Žemės sklypu suformuotu pastatui. Ieškovė turi teisėtą ir pagrįstą lūkestį ateityje naudoti Pastatą pagal tiesioginę paskirtį, jį realizuoti, o jei teisės aktai leis, kaip numato ir Sutarties 3 punktas pakeisti žemės sklypo pagrindinę naudojimo paskirtį ir (ar) būdą pagal Kauno miesto savivaldybės teritorijos bendrąjį planą, kuri šiai dienai negali būti pakeista. Tai yra teisėti ir pagrįsti ieškovės lūkesčiai, kurie negali būti paneigti tik dėl to, kad šiuo metu laikinai Pastatas negali būti naudojamas pagal paskirtį.2017 m. spalio 5 d. atsiliepime į ieškinį bei tripliku atsakovė Nacionalinė žemės tarnyba prie Žemės ūkio ministerijos su ieškiniu nesutiko. Nurodė, kad 1994-08-08 nuomos sutartimi valstybinės žemės sklypas buvo išnuomotas valstybinei akcinei vilnos bendrovei „Drobė“. Sutartis 2010 m. lapkričio 29 d. susitarimu buvo pakeista. 2015 m. birželio 10 d. susitarimu nuomos sutartis buvo pakeista, nuomininku nurodant UAB „Trys medžiai“. Pastatas pagal savo atliekamą funkciją buvo skirtas pramoninio vandentiekio pirmo pakėlimo siurblinei su vandens paėmimu valstybinei akcinei vilnos įmonei „Drobė“ naudoti. 2017 m. vasario 28 d. atlikus patikrinimą buvo nustatyta, kad žemės sklypas yra apaugęs daugiametėmis žolėmis ir pavieniais savaiminiais krūmų – medžių želdiniais, pastatas- siurblinė nefunkcionuoja, kitokia veikla nėra vykdoma, todėl ieškovei 2017-06-15 raštu pranešė, kad nuomos sutartis bus nutraukta. Raštas išsiųstas elektroniniu paštu adresu marius@medziai.lt. Kauno miesto skyriaus vedėjo 2017 m. rugpjūčio 28 d. įsakymu Žemės sklypo nuomos sutartis buvo nutraukta.Ieškovė dublike palaikė ieškinio reikalavimus, aplinkybei dėl netinkamos žemės sklypo priežiūros paneigti pateikė antstolio faktinių aplinkybių protokolą.

Motyvuojamoji dalis

Ieškinys tenkintinas visiškai

Dėl sutarties nutraukimo teisėtumo

CK 6.551 straipsnio 2 dalyje nustatyta, kad valstybinė žemė išnuomojama ne aukciono būdu, jeigu ji užstatyta fiziniams ar juridiniams asmenims nuosavybės teise priklausančiais ar jų nuomojamais pastatais, statiniais ar įrenginiais, taip pat kitais įstatymų numatytais atvejais. Pagal Žemės įstatymo 9 straipsnio 6 dalies 1 dalį valstybinė žemė išnuomojama be aukciono, jeigu ji užstatyta fiziniams ir juridiniams asmenims nuosavybės teise priklausančiais ar jų nuomojamais statiniais ar įrenginiais. Šios įstatymų nuostatos yra imperatyvios.Ginčijamu įsakymu nurodoma žemės sklypo nuomos nutraukimo pagrindas CK 6.564 straipsnio 1 dalies 1 punktas, t. y. žemės nuomininkas naudoja žemę ne pagal sutartį ar pagrindinę tikslinę žemės naudojimo paskirtį; Žemės įstatymo 9 straipsnio 14 dalis, t. y. valstybinės žemės nuomos sutartis turi būti nutraukiama prieš terminą nuomotojo reikalavimu, jeigu žemės nuomininkas naudoja žemę ne pagal sutartyje numatytą pagrindinę žemės naudojimo paskirtį ir (ar) būdą arba yra keičiama pagrindinė žemės naudojimo paskirtis ir (ar) būdas, išskyrus atvejus, kai Vyriausybės nustatytais atvejais ir tvarka valstybinės žemės nuomos sutartyje arba jos pakeitime numatyta galimybė keisti pagrindinę žemės naudojimo paskirtį ir (ar) būdą.Pagal bendrąją taisyklę šalis gali nutraukti sutartį, jeigu kita šalis sutarties nevykdo ar netinkamai įvykdo ir tai yra esminis sutarties pažeidimas (CK 6.217 straipsnio 1 dalis). Žemės nuomos sutarties nutraukimo prieš terminą atveju, jeigu žemės nuomininkas naudoja žemę ne pagal sutartį ar pagrindinę tikslinę žemės naudojimo paskirtį, teisė, įtvirtinta įstatyme (CK 6.564 straipsnio 1 dalies 1 punktas, kuris kartu yra ir specialioji norma CK 6.217 straipsnio atžvilgiu), reiškia ir įstatyme nustatyto pagrindo pripažinimą žemės nuomos sutarties esminiu pažeidimu (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2015 m. lapkričio 13 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-565/2015).CK 6.564 straipsnio 2 dalyje nustatyta, kad apie žemės nuomos sutarties nutraukimą nuomotojas privalo raštu pranešti nuomininkui prieš du mėnesius iki nuomos sutarties nutraukimo. Atsakovė nepateikė įrodymų, kad apie nuomos sutarties nutraukimą pranešė ieškovei raštu kaip tai numatyta įstatyme. Rašto išsiuntimas netiksliu elektroninio pašto adresu marius@medziai.lt, o ne marius@3medziai.lt, negali būti laikomas tinkamu pranešimu, todėl ieškovei raštu nepranešus apie sutarties nutraukimą prieš du mėnesius, tai yra savarankiškas pagrindas pripažinti sutarties nutraukimą 2017 m. rugpjūčio 28 d. neteisėtu (CPK 178 str., CK 6.564 str. 2 d.).Nekilnojamojo turto registro išraše ir sutartyje nurodyta žemės sklypo paskirtis – kita, naudojimo būdas – susisiekimo ir inžinierinių komunikacijų aptarnavimo objektų teritorijos.Žemės įstatymo 9 straipsnio 6 dalies 1 punkte nustatyta, kad valstybinė žemė išnuomojama be aukciono, jeigu ji užstatyta fiziniams ir juridiniams asmenims nuosavybės teise priklausančiais ar jų nuomojamais statiniais ar įrenginiais (išskyrus laikinuosius statinius, inžinerinius tinklus bei neturinčius aiškios funkcinės priklausomybės ar apibrėžto naudojimo arba ūkinės veiklos pobūdžio statinius, kurie tarnauja pagrindiniam statiniui ar įrenginiui arba jo priklausiniui). Pagal STR 1.01.03:2017 „Statinių klasifikavimas“ 10 punktą siurblinė priskiriama hidrotechnikos statiniams, o ne inžinerinių tinklų kategorijai, kaip nurodo atsakovė. Būtent šiam statiniui eksploatuoti ir suformuotas ginčo žemės sklypas ir pagal savo paskirtį kaip siurblinė buvo naudojamas iki kol įmonė „Drobė“ vykdė savo veiklą. Ieškovė pripažįsta, kad šiuo metu siurblinė neveikia, nes įmonei „Drobė“ bankrutavus ir nebevykdant ankstesnės gamybinės veiklos, nėra tokio poreikio. Ieškovės teigimu, laikinai pastatas naudojamas statybinių medžiagų sandėliavimui. 2017 m. spalio 10 d. antstolio faktinių aplinkybių konstatavimo protokolas paneigia atsakovės 2017 m. vasario 28 d. patikrinimo metu nustatytas aplinkybes, kad žemės sklypas yra apleistas, neprižiūrimas, apaugęs žole ir krūmais. Ieškovės nurodytos aplinkybės, kad pastato savininkas tik laikinai neįgyvendina savo teisių į pastatą naudojant pagal tiesioginę paskirtį, kai pastatas yra pastatytas 1998 m., fizinio nusidėvėjimo procentas tik 16%, atsakovės liko nepaneigtos. Ieškovės teigimu, įgydama nuosavybės teisę į pastatą, tinkamai vykdydama nuomos sutartį, mokėdama nuomos mokestį ir būdamas privatus juridinis asmuo tai laikė kaip investiciją, t. y. kad pastatas ateityje bus nupirktas/išnuomotas ir naudojamas pagal jo tiesioginę paskirtį, kadangi nuomos sutarties 3 punktas numato teisę keisti žemės sklypo pagrindinę naudojimo paskirtį ir (ar) būdą pagal Kauno miesto savivaldybės teritorijos bendrą planą, kuri šiai dienai negali būti pakeista, tačiau ateityje gali tai įvykti. 2017-06-13 elektroniniame laiške atsakovo atstovė nurodė, kad jei bus parduodamas pastatas, nuomos sutartis su nauju savininku nebus sudaryta. Ieškovės teigimu, nebus įmanoma rasti pirkėjo tokiam pastatui, todėl sutarties nutraukimas pažeidžia ne tik ieškovės nuosavybės teises ginamas Konstitucijos, tačiau pažeidžia ir Konstitucinio teismo jurisprudencijoje ginamą teisėtų lūkesčių principą.Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2010 m. lapkričio 29 d. nutartyje civilinėje byloje Nr. 3K-3-473/2010 nurodyta, kad siekiant nustatyti, ar žemės nuomos sutartis buvo pažeista iš esmės, neužtenka apsiriboti tik CK 6.564 straipsnio 1 dalimi, bet būtina sistemiškai remtis CK 6.217 straipsniu. <...> Nustatant, ar sutarties pažeidimas yra esminis, atsižvelgiama į CK 6.217 straipsnio 2 dalyje nurodytus pagrindus, kurie kiekvienu sutarties pažeidimo atveju yra vertinamojo pobūdžio, todėl leidžia kitai šaliai įrodinėti, kad sutarties pažeidimas buvo neesminis. Vertinant CK 6.217 straipsnio 2 dalyje nurodytus kriterijus, į kuriuos turi būti atsižvelgiama nustatant, ar sutarties pažeidimas yra esminis, darytina išvada, kad kuo didesnis yra atotrūkis tarp sutarties neįvykdymo ir pažadėto vykdymo, tuo didesnė yra tikimybė, kad sutarties nevykdymas esant ginčui bus pripažintas esminiu. Kiekvienu ginčo atveju sutarties pažeidimą pripažįstant esminiu, turi būti įvertinta, ar nukentėjusios šalies interesai dėl tokio pažeidimo buvo iš esmės suvaržyti, nes esminį sutarties pažeidimą nulemia tai, ar nukentėjusi šalis negavo didžiąja dalimi to, ką pagal sutartį per visą jos terminą pagristai tikėjosi gauti, taip pat ar nukentėjusios šalies teisėti, pagrįsti lūkesčiai dėl numatytų sutarties vykdymo rezultatų lieka neįgyvendinti vien dėl sutartį pažeidusio kontrahento veiksmų, ar ir dėl kitų priežasčių. Svarbu atsižvelgti ir į sutarties vykdymo tarp šalių susiklosčiusią praktiką, taip pat į sutartį pažeidusios šalies vaidmenį, t. y. nustatytina, ar sutartis netinkamai įvykdyta sąmoningai to siekiant (tyčia), ar dėl aplaidumo (didelio neatsargumo). Vien tik formalus sutarties esminių nuostatų pažeidimas, jeigu neatsiranda neigiamų padarinių (žalos) nukentėjusiai šaliai, paprastai leidžia daryti išvadą, kad esminio sutarties pažeidimo nebuvo, o nukentėjusios šalies rėmimasis tokia aplinkybe vienašališkai nutraukiant sutartį reiškia bandymą įrodyti tariamą ar apsimestinį sutarties nutraukimo pagrindą. (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų plenarinės sesijos 2004 m. birželio 29 d. nutarimas civilinėje Nr. 3K-P-346/2004).Ginčo pastato naudojimas pagal jo tiesioginę paskirtį kaip siurblinės priklauso nuo kitų asmenų, o ne nuo ieškovės, veiksmų, t. y. nuo naujų bankrutavusios įmonės „Drobė“ pastatų savininkų verslo poreikių, kuriems šiuo metu vandens pakėlimo paslauga nėra reikalinga. Ieškovė pastatą įsigijo iš bankroto administratoriaus, todėl jai buvo žinoma, jog įmonė gamybinės veiklos nevykdo. Šioje situacijoje įsigyjant pastatą tikėtis, kad siurblinės paslaugos artimiausiu metu bus reikalingos, vertintina kaip ieškovės neatsargumas, nors tikimybė, kad kada nors vandens pakėlimo paslauga bus reikalinga, visiškai neatmestina. Per visą ieškovės nuomos sutarties laikotarpį vandens pakėlimo paslauga nebuvo teikiama. Be to, ir pati ieškovė nurodo, kad ateityje tikėjosi pastatą parduoti ir gauti komercinę naudą. Kita vertus, atsakovei, kaip rūpestingam valstybinės žemės patikėtiniui, apie laikiną siurblinės nenaudojimą pagal paskirtį taip pat buvo žinoma, pakeičiant nuomos sutartį 2010 m. lapkričio 29 d. susitarimu su jau bankrutavusios įmonės „Drobė“ bankroto administratoriumi, tačiau ši aplinkybė nesutrukdė sutartį dar kartą pakeisti iš esmės tomis pačiomis sąlygomis, ir taip suformuoti ieškovei teisėtą lūkestį, kad pastato nenaudojimas vandens pakėlimo tikslu yra tinkamas sutarties vykdymas. Atsakovė, būdama valstybinės žemės patikėtine, nesiėmė jokių aktyvių veiksmų dėl valstybinės žemės naudojimo iškėlus įmonei „Drobė“ bankroto bylą. Iš pateiktų į bylą įrodymų akivaizdu, kad tik po to, kai ieškovė kreipėsi į atsakovę dėl informacijos apie galimybę šį žemės sklypą įsigyti, atsakovė ėmėsi tikrinti, ar tinkamai vykdoma žemės nuomos sutartis. Byloje nustatyta, jog nekilnojamojo turto registro duomenys nėra nuginčyti, nuosavybės teisė į įregistruotą objektą nėra pasibaigusi. Nors visas pastatas šiuo metu nėra eksploatuojamas pagal jo kaip siurblinės paskirtį, tačiau šis nekilnojamojo turto objektas atitinka statinio sąvoką, yra prižiūrėtas ir tinkamas eksploatuoti. Kaip pagrįstai nurodo ieškovė, pagal STR 1.01.03:2017 „Statinių klasifikavimas“ pastatas priskiriamas vienai ar kitai paskirties grupei (pogrupiui), jeigu jo visas bendrasis plotas arba didžiausioji jo dalis naudojama tai paskirčiai. Siurblinės įranga neužimta pastato dalis ieškovės yra naudojama statybinių medžiagų sandėliavimo tikslu, todėl nėra pagrindo teigti, kad pastatas apskritai nenaudojamas pagal paskirtį. Be to, sutarties 3 punkte yra numatyta galimybė keisti žemės sklypo pagrindinę naudojimo paskirtį ir (ar) būdą. Kaip jau minėta, CK 6.551 straipsnio 2 dalyje imperatyviai numatyta, kad valstybinė žemė išnuomojama ne aukciono būdu, jeigu ji užstatyta fiziniams ar juridiniams asmenims nuosavybės teise priklausančiais ar jų nuomojamais pastatais, todėl ieškovė, kaip statinių, esančių ant valstybinės žemės, savininkė, turi įstatymo garantuojamą ir ginamą teisę ne aukciono būdu nuomoti šiais statiniais užstatytą ir jiems eksploatuoti būtiną valstybinės žemės sklypą (jo dalį). Atsakovė nepateikė į bylą jokių įrodymų, patvirtinančių, kad valstybinės žemės nuomos sutartis jai yra ekonomiškai nenaudinga, kad ją nutraukus žemės sklypas bus naudojamas kitu konkrečiu tikslu, ekonomiškiau, atneš valstybei didesnę naudą, o savo atsikirtimus dėl geresnio žemės sklypo panaudojimo (pvz., nustatant servitutą), grindžia tik prielaidomis. Įvertinus nedidelį pastato nusidėvėjimą, jo gerą būklę, akivaizdu, kad jis gali būti savininko naudojamas ir kitais tikslais, laikinai sustabdžius naudojimąsi juo, kaip siurbline, o atsiradus poreikiui galimybė naudoti pagal tiesioginę paskirtį ateityje išlieka. Atsakovės veiksmai, nutraukiant nuomos sutartį, papildomų susitarimų sudarymo metu buvusios faktinės situacijos kontekste, vertintini kaip neproporcingi sutarties pažeidimui, juolab, kad apie ketinimą nutraukti sutartį įstatymo nustatyta tvarka ieškovei nebuvo pranešta. Teismas, apibendrindamas aukščiau aptartas aplinkybes, iš esmės sutinka su ieškinyje nurodytais argumentais, kad atsakovė, priimdama įsakymą dėl sutarties nutraukimo neteisėtai ir plečiamai taikė CK 6.564 str. 1 d. 1 p. ir Žemės įstatymo 9 str. 14 d. nuostatą „žemės sklypo naudojimasis ne pagal paskirtį“ ją prilygindama pastato, nuosavybės teise priklausančio ieškovei, nenaudojimui pagal jo tikslinę paskirtį, todėl įsakymas yra naikintinas, ieškinys tenkintinas visiškai.CPK 93 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad šaliai, kurios naudai priimtas sprendimas, jos turėtas bylinėjimosi išlaidas teismas priteisia iš antrosios šalies. Byloje nustatyta, kad ieškovė už ieškinio, dubliko, atsiliepimo į atskirąjį skundą parengimą advokatui T. N. sumokėjo 1275 Eur bei 208 Eur žyminį mokestį (b.l. 20). Pagal Lietuvos Respublikos teisingumo ministro 2004 m. balandžio 2 d. įsakymu Nr. IR-85 patvirtintų Rekomendacijų dėl civilinėse bylose priteistino užmokesčio už advokato ar advokato padėjėjo teikiamą teisinę pagalbą (paslaugas) maksimalaus dydžio, už minėtų procesinių dokumentų parengimą maksimali rekomenduojama suma yra 3690,28 Eur, be to, advokatas atstovavo ieškovę teismo posėdyje, todėl teismas konstatuoja, kad ieškovės advokatui sumokėtas užmokestis už suteiktą teisinę pagalbą atitinka advokato darbo ir laiko sąnaudas, bylos sudėtingumą, todėl ši suma, tenkinus ieškinį, priteistina ieškovei iš atsakovės. Ieškovė sumokėjo 208 Eur žyminį mokestį, jis priteistinas iš atsakovės. Iš viso ieškovei priteistina 1483 Eur (1275+208) jos patirtų bylinėjimosi išlaidų (CPK 80 str. 1 d. 1 p., 88 str. 1 d. 6 p., 5 d., 7 d., 93 str. 1 d.)

Rezoliucinė dalis

Vadovaudamasis Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 259 straipsniu, 260 straipsniu, 263-270 straipsniais, 307 straipsnio 1 dalimi, teismas

nusprendžia:

ieškinį tenkinti.

Pripažinti 1994 m. rugpjūčio 8 d. valstybinės žemės sklypo (duomenys neskelbtini), nuomos sutarties nutraukimą neteisėtu ir panaikinti Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos 2017 m. rugpjūčio 29 d. įsakymą „Dėl 1994 m. rugpjūčio 8 d. Valstybinės žemės sklypo (duomenys neskelbtini), nuomos sutarties nutraukimo Nr. 8VĮ-1011-(14.8.2)“.

Priteisti uždarajai akcinei bendrovei „Trys medžiai“, juridinio asmens kodas 124941461, iš Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos, juridinio asmens kodas 188704927, 1483 Eur (vieną tūkstantį keturis šimtus aštuoniasdešimt tris eurus) bylinėjimosi išlaidų.

Sprendimas per 30 dienų nuo priėmimo dienos apeliaciniu skundu gali būti skundžiamas Kauno apygardos teismui per Kauno apylinkės teismo Kauno rūmus.