- Teismas
- Vilniaus miesto apylinkės teismas
- Dokumentas
- Sprendimas
- Data
- 2022-02-21
- Bylos Nr.
- e2-1028-727/2022
- Teisminio proceso Nr.
- 2-68-3-15691-2021-6
- Bylos rūšis
- civilinė byla
- Teisėjas
- Natalija Daškovienė
- Ieškovas
- R. C., E. P.
- Atsakovas
- K. J.
- Trečiasis asmuo
- D. B., R. S.
- Advokatai
- Ramūnas Mikulskas
- Kategorijos
- 2.6.1.3.6Piniginės prievolės
- 2.6.1.4Prievolių vykdymas
- 2.6.1.5Prievolės neįvykdymo teisiniai padariniai
- 2.6.8.4Preliminarioji sutartis
- 2.6.10.5.1Sutartinė atsakomybė
- 2.6.11.6Nekilnojamojo daikto pirkimas-pardavimas
- 3.2.6.5Galutinis sprendimas
viešame teismo posėdyje žodinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovų R. C. ir E. P. ieškinį atsakovui K. J. dėl baudos ir išlaidų priteisimo, tretieji asmenys byloje D. B. ir R. S..
Aprašomoji dalis
Teismas nustatė:
ieškovai R. C. ir E. P. (toliau – ieškovai/ieškovė/ieškovas, pirkėjai/pirkėja/pirkėjas) kreipėsi į teismą su ieškiniu, kuriuo prašo priteisti iš atsakovo K. J. (toliau – atsakovas, pardavėjas) ieškovės R. C. naudai 4 000 Eur, ieškovo E. P. naudai 6 000 Eur baudos, priteisti iš atsakovo K. J. ieškovo E. P. naudai 1 720 Eur žalos atlyginimo, 5 procentus metinių procesinių palūkanų už priteistas sumas nuo bylos iškėlimo teisme iki teismo sprendimo visiško įvykdymo abiejų ieškovų naudai bei jų patirtas bylinėjimosi išlaidas.
Šalies argumentai
Ieškovai nurodė, kad tarp atsakovo ir ieškovų buvo pasirašyta Preliminari Nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartis Nr. 2021/03-09 (toliau - Preliminari sutartis) dėl žemės sklypo, kurio bendras plotas 12,96 a., unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), adresu (duomenys neskelbtini), bei šiame sklype statomo gyvenamojo namo 193,6 kv. m., pagal kurią ieškovai sumokėjo atsakovui 10 000 Eur avansą: ieškovė pervedė 4 000 Eur, ieškovas - 6 000 Eur. Atsakovas, remiantis Preliminarios sutarties 1.1. punktu, joje numatytomis sąlygomis įsipareigojo sudaryti Pagrindinę turto pirkimo-pardavimo sutartį bei perleisti ieškovams nuosavybėn minėtą turtą. Šalių sutarimu turto pardavimo-pirkimo kaina buvo nustatyta 198 000 Eur, pagrindinė turto pirkimo-pardavimo sutartis turėjo būti sudaryta ne vėliau kaip iki 2021 m. gegužės 31 d. Preliminarioje sutartyje buvo imperatyviai nustatyta, kad 198 000 Eur kaina yra galutinė ir nekeičiama, tačiau vėliau, po jos pasirašymo, atsakovas žodžiu nurodė, kad turto pardavimo kaina keičiasi, kadangi rinkoje kainos padidėjo, išreiškė norą pakelti kainą iki 210 000 Eur. Ieškovai sutiko sumokėti padidintą kainą ir pasirašė priedą Nr. 4, kaip Preliminarios sutarties papildymą. Atsakovas minėto pakeitimo nepasirašė ir neatsiuntė ieškovams. Ieškovai skambino brokeriui, domėjosi situacija, ragino, tačiau 2021 m. balandžio 30 d. el. laiške, nekilnojamojo turto brokeris D. B., atstovaujantis pardavėją, nurodė, kad „Gavau atsakymą iš Pardavėjo - sutinka pasirašyti naujos kainos ir susitarimo priedą, bet su sutarimu, kad notarinio tvirtinimo išlaidas apmoka Pirkėjas (iki šiol buvo 50/50).... Pardavėjas tiesiog įvertino, kiek kainuoja jam namo statyba su neseniai įvykusiu masinių statybinių medžiagų pabrangimu ir taip pat įvertino, kad dabar namas gali būti parduotas ~ 30000 Eur brangiau, nei sutarta kaina - dėl to iš jo pusės buvo kilusios abejonės“. Ieškovai sutiko dėl papildomos sąlygos, sutiko apmokėti notaro išlaidas 100 proc., informavo apie tai telefonu nekilnojamojo turto brokerį. Tačiau pagrindinė turto įsigijimo sutartis taip ir nebuvo sudaryta. Ieškovų manymu, tai nebuvo padaryta dėl pardavėjo kaltės. 2021 m. gegužės 3 d. banko pavedimu jis be jokio įspėjimo apie Preliminarios sutarties nutraukimą pervedė ieškovams jų sumokėtą 10 000 Eur dydžio avansą, tokiu būdu išreikšdamas poziciją, kad toliau neketina vykdyti Preliminarios pirkimo-pardavimo sutarties. Mokėjimo nurodyme buvo nurodyta, kad grąžinamas avansas.
Ieškovai, pagrįstai tikėdamiesi pagrindinės sutarties sudarymo, nes įvykdė visas sąlygas ir susitarimus, įskaitant ir vėlesnius, 2021 m. kovo 27 d. buvo sudarę interjero dizaino paslaugų sutartį. Ši sutartis buvo sudaryta išimtinai dėl turto, kurį ieškovai ketino įsigyti iš atsakovo. Ieškovas dizainerei už jos darbą sumokėjo 1 720 Eur. Dizainerė atliko patalpų, baldų vizualizaciją, suformavo rozečių išdėstymo planą, apšvietimo, jungtukų išdėstymo planą. Kadangi turto neįgijo dėl atsakovo kaltės, ieškovas prašo šią sumą išieškoti jo naudai kaip nuostolius.
Šalies argumentai
Ieškovai taip pat nurodo, kad siekdami ginčą išspręsti taikiai, 2021 m. gegužės 10 d. kreipėsi į atsakovą su Raginimu dėl baudos ir patirtų išlaidų sumokėjimo (toliau - Raginimas), ragindami jį geranoriškai, ne vėliau kaip per 7 dienas nuo Raginimo gavimo dienos sumokėti ieškovams baudą bei patirtas dizainerio išlaidas, iš viso 11 720 Eur (atitinkamai 4 000 Eur ieškovei, 7 720 Eur ieškovui), tačiau, atsakovas, vietoj to, kad geranoriškai būtų atlyginęs pagrįstus reikalavimus, pateikė atsakymą į Raginimą, nurodydamas išgalvotas aplinkybes. Atsakovas nurodė, jog neva buvo sudarytas papildomas priedas prie Preliminariosios sutarties dėl parduodamo turto kainos padidinimo, kurio ieškovai nevykdė, kad neva atsakovas ne vieną kartą pats ragino ieškovus vykdyti Preliminarią sutartį, taip pat, kad neva ieškovai teisinosi sunkia finansine padėtimi, kas, jo supratimu, ir sąlygojo sutarties nepasirašymą ir ieškovų atsisakymą pirkti turtą, grasino pateikti ieškinį. Atsakovas elgėsi nesąžiningai ieškovų atžvilgiu, kadangi ieškovai ketino pasirašyti pagrindinę turto pirkimo- pardavimo sutartį, ketino gyventi nupirktame name ir labai norėjo jį pirkti, bet jų lūkesčiai neišsipildė dėl atsakovo kaltės.
Teisminio nagrinėjimo metu ieškovai ieškinį palaikė ir prašė patenkinti.
Atsiliepimas
Atsakovas su ieškiniu nesutiko ir prašė jį atmesti kaip nepagrįstą. Atsiliepime į ieškinį nurodė ir teisminio nagrinėjimo metu teismui paaiškino, kad pagal Preliminarios sutarties priedą Nr. 3 „Įsipareigojimas atlikti darbus“ (toliau - Priedas Nr. 3) pardavėjas įsipareigojo atlikti atitinkamus rangos, t. y. išorinės apdailos ir dalinės vidaus apdailos, darbus, o po Preliminarios sutarties sudarymo įvykęs statybinių medžiagų pabrangimas lėmė ir statybinės vertės padidėjimą, todėl tarp šalių vyko derybos dėl preliminarioje sutartyje numatytos turto kainos pakeitimo (padidinimo). Pardavėjas pateikė pirkėjams skaičiavimus, remiantis kuriais statybos rangų kainos padidėjimas siekė apie 30 000 eurų. Pirkėjai atsisakė primokėti visą kainų skirtumo padidėjimą, motyvuodami ribotomis finansinėmis galimybėmis. Galiausiai šalys abipusio kompromiso būdu suderino galutinę turto pardavimo kainą, kuri remiantis šalių susitarimu - 210 000 Eur. Šalys taip pat susitarė, kad pirkėjai turės sumokėti 5 000 Eur papildomą avanso įmoką bei visa apimtimi apmokėti visas patirtas notaro išlaidas sudarant pagrindinę sutartį. Todėl tarp šalių buvo sudarytas 2021 m. balandžio 16 d. papildomas susitarimas, iš dalies keičiantis Preliminarios sutarties sąlygas, t. y. priedas Nr. 4 „Preliminarios statomo namo pirkimo-pardavimo sutarties papildymas“ (toliau - Priedas Nr. 4), kuriuo šalys susitarė dėl naujos turto kainos - 210 000 Eur, o pirkėjai įsipareigojo per 2 (dvi) dienas nuo šio priedo pasirašymo sumokėti pardavėjui papildomą avanso įmoką - 5 000 Eur, kuri turėjo būti įskaityta į turto kainą. Kitos Preliminarios sutarties sąlygos liko nepakeistos. Ieškovai Preliminarios sutarties priede numatyto įsipareigojimo per dvi dienas sumokėti papildomą 5 000 Eur avanso įmoką neįvykdė. Atsižvelgiant į tai, kad atsakovui po vykusių derybų dėl kainos pakeitimo buvo žinomos ieškovų ribotos turtinės galimybės, taip pat turėdamas teisėtą lūkestį dėl tinkamo įsipareigojimų vykdymo, iki sueinant papildomos avansinės įmokos sumokėjimo terminui ragino pirkėjus vykdyti Priede Nr. 4 numatytą įsipareigojimą dėl papildomos avanso įmokos sumokėjimo. Tačiau pastarieji buvo nenuoseklūs, nurodydavo skirtingas sutartinių įsipareigojimų nevykdymo priežastis. Visumoje atsakovui tapo aiški situacija dėl ribotų ieškovų finansinių galimybių, galimai iškilusių dėl nesklandumų su banku dėl kreditavimo, tai sudarė pagrindą jam suabejoti pirkėjų ketinimu sudaryti ir vykdyti pagrindinę pirkimo-pardavimo sutartį. Todėl atsakovas po Priedo Nr. 4 pasirašymo 2021 m. balandžio 30 d. per dvi dienas negavęs iš ieškovų papildomo 5 000 Eur avanso, trečiąją dieną, t. y. 2021 m. gegužės 3 d., geranoriškai grąžino ieškovams jų sumokėtą avansą, ką vertina kaip Preliminarios sutarties nutraukimą.
Atsakovas teigia, kad ieškovų padarytas Preliminarios sutarties pažeidimas nevykdant pareigos sumokėti papildomą avansą laikytinas esminiu ir sudariusiu pagrįstą pagrindą pardavėjui atsisakyti sudaryti pagrindinę pirkimo-pardavimo sutartį (arba nutraukti Preliminarią sutartį), kadangi tai tiesiogiai numatyta jos 9.4 p. Kadangi ieškovai nesumokėjo Priede Nr. 4 nustatyto 5 000 Eur dydžio avanso ir savo elgesiu iš esmės patvirtino, kad nė neketina šios prievolės vykdyti, atsakovas turėjo teisėtą pagrindą atsisakyti vykdyti Preliminarią sutartį, ką ir padarė, geranoriškai grąžindamas pirkėjams sumokėtą avansą. Atsakovo nuomone, pagrindinė pirkimo-pardavimo sutartis buvo nesudaryta išimtinai tik dėl pirkėjų, t .y. ieškovų, kaltės.
Ieškovai, susipažinę su atsakovo atsiliepimu į ieškinį, dublike nurodė, kad atsakovo nurodomi argumentai yra formalūs, atsakovas pakeitė poziciją, nurodomos teismą klaidinančios faktinės aplinkybės, atsakovo teiginiai yra deklaratyvaus pobūdžio. Papildomai nurodė, kad atsakovas neva papildomą susitarimą pasirašė 2021 m. balandžio 30 d. nors šios papildomai pasirašytos sutarties ieškovai nebuvo matę.
Atsakovas pateikė teismui tripliką, kuriame papildomai nurodė, kad atsakovas visiškai palaiko atsiliepime į ieškinį nurodytus argumentus, ieškovai pateikdami dubliką nurodo visiškai nepagrįstus ir klaidingus teiginius, kurie neatitinka tikrovės ir klaidiną teismą. Atsakovo manymu, ieškovai siekia nepagrįstai pasipelnyti jo sąskaita.
Atsakovo atstovas teismo posėdžio metu iš esmės palaikė atsakovo procesiniuose dokumentuose pateiktus argumentus, prašė ieškovų ieškinį atmesti kaip nepagrįstą.
Atsiliepimas
Trečiasis asmuo nepareiškiantis savarankiškų reikalavimų atsakovo pusėje D. B. atsiliepimu į ieškinį bylą prašo spręsti teismo nuožiūra pagal pateiktus įrodymus. Teismo posėdžio metu patvirtino, kad Priedas Nr. 4 tuoj po ieškovų pasirašymo buvo persiųstas pasirašymui atsakovui jo nurodytu el. paštu, tai vyko 2021 m. balandžio 16 d. Apie tai, kad atsakovas grąžino avansą ieškovams, sužinojo daug vėliau, ir buvo labai nustebęs. Jo nuomone, pagrindinė pirkimo-pardavimo sutartis buvo nesudaryta išimtinai dėl atsakovo kaltės.
Trečiasis asmuo nepareiškiantis savarankiškų reikalavimų atsakovo pusėje R. S. atsiliepimo į ieškinį nepateikė, ieškinį prašė nagrinėti teismo nuožiūra. Posėdžio metu teigė, jog užsiima nekilnojamojo turto pardavimo veikla. Su D. B. yra sudaręs Jungtinės veiklos sutartį, pagal kurią parūpina jam klientų, ketinančių pirkti nekilnojamąjį turtą, paveda atlikti su tuo susijusius veiksmus, o pelną dalinasi pusiau. Atsakovas faktiškai yra jo klientas, su juo jis pasirašė tarpininkavimo sutartį, o ją vykdyti minėtos Jungtinės veiklos sutarties pagrindu pavedė D. B.. Teigia visiškai nežinąs kaip vyko pardavimo procesas.
Motyvuojamoji dalis
Ieškinys tenkintinas visiškai.
Nagrinėjamu atveju ieškovai kreipėsi į teismą dėl baudos ir patirtų išlaidų priteisimo, ieškinį pareikšdami atsakovui, kaip nekilnojamojo turto savininkui, iš kurio ieškovai ketino įsigyti nekilnojamąjį turtą pasirašydami jo pirkimo-pardavimo sutartį. Ginčas iš esmės kyla dėl to, dėl kurio kaltės šis sandoris neįvyko, nes ši aplinkybė sąlygoja tam tikrų baudinių sankcijų bei atsakomybės taikymą pagrindinės turto pirkimo-pardavimo sutarties nepasirašymo atveju.
Byloje esančiais duomenimis nustatyta, kad ginčo šalys pasirašė Preliminarią nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartį Nr. 2021/03-09 dėl žemės sklypo, kurio bendras plotas 12,96 a., unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), adresu (duomenys neskelbtini), bei šiame sklype statomo gyvenamojo namo 193,6 kv. m. ploto pirkimo-pardavimo (toliau – Preliminari sutartis) kartu su jos Priedu Nr. 1 (žemės sklypo gen. planas), Priedu Nr. 2 (projektinis namo išplanavimas) ir Priedu Nr. 3 (įsipareigojimas atlikti darbus (įrengimas su daline apdaila) (12.1. – 12.3. punktai). Ieškovai, kaip pirkėjai, pagal ją sumokėjo atsakovui, kaip turto pardavėjui, 10 000 Eur avansą, t. y. įvykdė Preliminarios sutarties 4.1.1. punkto reikalavimus: ieškovė pervedė atsakovui 4 000 Eur, ieškovas - 6 000 Eur, ką įrodo byloje esantys mokėjimo pavedimai, ginčo dėl šios aplinkybės nėra. Atsakovas, remiantis Preliminarios sutarties 1.1. punktu, joje numatytomis sąlygomis įsipareigojo sudaryti Pagrindinę turto pirkimo-pardavimo sutartį bei perleisti ieškovams nuosavybės teisę į minėtą turtą (1.1. punktas). Šalys sutarė, kad turto pardavimo-pirkimo kaina yra 198 000 Eur (3.1. punktas), o taip pat tai, kad pagrindinė turto pirkimo-pardavimo sutartis bus sudaryta ne vėliau kaip iki 2021 m. gegužės 31 d. (5.3. punktas). Preliminarioje sutartyje numatyta, kad likę 188 000 Eur pardavėjui bus sumokėti pagrindinės – notarinės sutarties sąlygomis per 30 kalendorinių dienų nuo pagrindinės sutarties pasirašymo ir notarinio jos patvirtinimo dienos. Byloje nėra ginčo dėl to, kad pirkėjai turtą ketino įsigyti finansuojami banko. Preliminarios sutarties 6.1. – 6.1.1. punktu atsakovas, kaip pardavėjas, įsipareigojo iki pagrindinės turto pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo pastatyti gyvenamąjį namą ir įregistruoti jį VĮ Registrų centras ne mažiau 85 proc. baigtumu, gauti, parengti, pasirašyti visus turto perdavimo pirkėjų nuosavybėn sandorio sudarymui reikalingus dokumentus ir perduoti turtą pirkėjams už minėtą 198 000 Eur kainą. Preliminarios sutarties 7.1. – 7.1.1. punktu ieškovai, kaip pirkėjai, įsipareigojo sutartyje numatytomis sąlygomis ir terminais sudaryti ir pasirašyti pagrindinę turto pirkimo-pardavimo sutartį, kartu su pardavėju parengti ir pasirašyti visus jos sudarymui reikiamus dokumentus, priimti turtą nuosavybėn už minėtą aptartą kainą ir pilnai atsiskaityti su pardavėju. Preliminarios sutarties 8.1. – 8.3. punktai reglamentuoja sutartinę šalių atsakomybę. Jos 8.1. punktas numato, kad jeigu pardavėjas atsisako sudaryti pagrindinę turto pirkimo-pardavimo sutartį arba neįvykdo esminių jos sąlygų, privalo grąžinti pirkėjams visą jų sumokėtą avansą ir sumokėti avanso dydžio baudą. Sutarties 8.2. punktas numato, kad jeigu pirkėjas nepagrįstai atsisako sudaryti pagrindinę turto pirkimo-pardavimo sutartį arba neįvykdo esminių preliminarios sutarties ar jos prieduose numatytų sąlygų, pardavėjas turi teisę pasilikti avansą sau, kaip patirtų nuostolių atlyginimą. Preliminari sutartis keičiama raštiškais šalių susitarimais (9.2. punktas). Sutartis gali būti šalių susitarimu arba neįvykdžius jos sąlygų nutraukta raštiškai patvirtintu susitarimu, taip pat kitais joje ar įstatymuose nustatytais atvejais (9.3. punktas). Jeigu pirkėjas nesumoka avanso arba nepasirašo pagrindinės turto pirkimo-pardavimo sutarties iki 2021 m. gegužės 31 d., pardavėjas turi teisę nutraukti Preliminarią sutartį, pranešant pirkėjui apie tai elektroniniu paštu – (duomenys neskelbtini). Pasirašytoje Preliminarioje sutartyje įvardintas atsakovo, kaip pardavėjo, elektroninis paštas (duomenys neskelbtini). Sutartyje numatyta, kad pagrindinės pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo išlaidas šalys apmoka lygiomis dalimis (11.5. punktas).
Tikėtina ieškovų paaiškinimais, kad atsakovas 2021 m. balandžio viduryje žodžiu jiems nurodė, kad turto pardavimo kaina keičiasi dėl rinkoje iškilusių kainų (to neneigė ir pats atsakovas ir jo brokeris posėdžio metu), argumentavo tai ir kito pirkėjo buvimu, pakėlė kainą iki 210 000 Eur, su kuo ieškovai sutiko, nes, kaip teigė patys posėdžio metu, labai norėjo įsigyti būtent šį namą. Šalys 2021 m. balandžio 16 d. suformavo Priedą Nr. 4 (Preliminarios statomo namo pirkimo-pardavimo sutarties papildymas), kuriuo sutarė dėl naujos turto kainos – 210 000 Eur (1. punktas). Priedu Nr. 4 pirkėjai įsipareigojo per dvi dienas nuo jo pasirašymo sumokėti pardavėjui papildomą avansinio mokėjimo įmoką – 5 000 Eur, kuri, kaip ir pirmoji, įskaičiuojama į bendrą turto kainą; pirkėjai ją sumoka banko pavedimu į pardavėjo sąskaitą; darbų atlikimo terminas, o tuo pačiu ir terminas pagrindinei turto sutarčiai sudaryti, liko nepakitęs, t. y. ta pati 2021 m. gegužės 31 d. (3. punktas).
Priedą Nr. 4 tą pačią dieną pasirašė abu ieškovai. Atsakovas minėto priedo nepasirašė ir jiems neatsiuntė. Byloje nėra duomenų, leidžiančių daryti priešingą išvadą. To faktiškai neneigė ir pats atsakovas, kuris tiesaus atsakymo apklausos metu taip ir nepateikė: atsiliepime į ieškinį nurodė, kad Priedą Nr. 4 pasirašė 2021 m. balandžio 30 d., su vėlesniais procesiniais dokumentais teismui jo kopijos nepateikė, pasirašytą šio priedo (pasirašytą fiziniu, ne el. parašu, kaip buvo iki to) kopiją teismui pateikė tik jam pareikalavus ir tik antro posėdžio 2021 m. spalio 25 d. metu (bylos popierinio priedo lapas 10). Šios aplinkybės, o taip pat fizinio parašo uždėjimas nurodyta data verčia manyti, kad tai sąmoningas atsakovo veiksmas, siekiant ginčo kontekste pagrįsti savo sugalvotą gynybinę poziciją dėl Priedo Nr. 4 pasirašymo laiko.
Iš brokerio D. B. pateiktų duomenų matyti, kad jis ieškovų pasirašytą Priedo Nr. 4 kopiją persiuntė atsakovui jo paties Preliminarioje sutartyje nurodytu elektroniniu paštu (duomenys neskelbtini) dar 2021 m. balandžio 16 d., todėl nėra jokio pagrindo tikėti atsakovo teiginiais, kad jis šio priedo jo išsiuntimo jam dieną ar tuoj po to negavo, o taip pat nėra pagrindo pritarti atsakovo pozicijai, kad laiško jis negavo dėl klaidingai nurodyto el. pašto adreso, tokių aplinkybių teismas nenustatė.
Besąlygiškai nustatyta, kad atsakovas neinformavo nei ieškovų, nei savo brokerio apie Priedo Nr. 4 pasirašymą / nepasirašymą, nes jokių tai pagrindžiančių duomenų byloje nėra. Todėl ieškovai negalėjo žinoti, kada jiems atsiranda ir ar atsirado Priedo Nr. 4 sąlygose numatyta pareiga pervesti į atsakovo sąskaitą papildomą avanso sumą.
Atsakovas patvirtino, kad su pirkėjais nekomunikavo iš viso, kas teismo vertintina labai kritiškai.
Ieškovai, priešingai, dėjo visas pastangas pagrindinės turto sutarties pasirašymui. Iš byloje esančio ieškovų susirašinėjimo su brokeriu matyti, kad jie domėjosi situacija, buvo aktyvūs. 2021 m. balandžio 30 d. el. laiške ieškovams nekilnojamojo turto brokeris D. B., atsakydamas į jų paklausimą, rašė: „Gavau atsakymą iš Pardavėjo - sutinka pasirašyti naujos kainos ir susitarimo priedą, bet su sutarimu, kad notarinio tvirtinimo išlaidas apmoka Pirkėjas (iki šiol buvo 50/50).... Pardavėjas tiesiog įvertino, kiek kainuoja jam namo statyba su neseniai įvykusiu masinių statybinių medžiagų pabrangimu ir taip pat įvertino, kad dabar namas gali būti parduotas ~ 30000 Eur brangiau, nei sutarta kaina - dėl to iš jo pusės buvo kilusios abejonės“. Ieškovai sutiko dėl papildomos sąlygos, sutiko su papildomomis išlaidomis už notarą, informavo apie tai brokerį, su kuriuo ir buvo komunikuojama.
Pagrindinė turto įsigijimo sutartis iki nustatytos dienos nebuvo sudaryta.
2021 m. gegužės 3 d. banko pavedimu atsakovas neįspėjęs ir nepranešęs pervedė ieškovams jų sumokėtą 10 000 Eur dydžio avansą, mokėjimo nurodyme nurodydamas, kad grąžinamas avansas, nenurodęs to priežasčių, nepateikęs jokių raštiškų paaiškinimų pirkėjams, informacijos apie Preliminarios sutarties nutraukimą, kaip joje numatyta.
Bylos medžiaga nustatyta, kad ieškovai, pagrįstai tikėdamiesi pagrindinės sutarties sudarymo ir to siekdami, nes įvykdė visas sąlygas ir susitarimus, 2021 m. kovo 27 d. buvo sudarę interjero dizaino paslaugų sutartį. Akivaizdu, kad ši sutartis buvo sudaryta išimtinai dėl turto, kurį ieškovai ketino įsigyti iš atsakovo. Dizainerė atliko patalpų, baldų vizualizaciją, suformavo rozečių išdėstymo planą, apšvietimo, jungtukų išdėstymo planą. Ieškovas dizainerei už jos darbą sumokėjo 1 720 Eur.
Ieškovai 2021 m. gegužės 10 d. kreipėsi į atsakovą su Raginimu dėl baudos ir patirtų išlaidų sumokėjimo (toliau - Raginimas), ragindami jį geranoriškai, ne vėliau kaip per 7 dienas nuo Raginimo gavimo dienos sumokėti ieškovams baudą bei patirtas dizainerio išlaidas, iš viso 11 720 Eur (atitinkamai 4 000 Eur ieškovei, 7 720 Eur ieškovui). Atsakovas pateikė atsakymą į Raginimą, nurodydamas, jog ieškovai nevykdė Preliminarios sutarties sąlygų, nors jis pats ne vieną kartą ragino ieškovus vykdyti Preliminarią sutartį, kad pagrindinė pirkimo-pardavimo sutartis nebuvo sudaryta dėl ieškovų kaltės jiems neįstengiant pervesti papildomą 5 000 Eur avanso sumą, kas, anot jo, ir sąlygojo Preliminarios sutarties nutraukimą. Atsakyme į Raginimą atsakovas, kaip rodo jo turinys, kaltino ieškovus nesąžiningumu, piktybišku pareigų ir prisiimtų įsipareigojimų nevykdymu, noru pasipelnyti.
Dėl reikalavimo išieškoti baudą, lygią sumokėto avanso dydžiui.
Atsakovo gynybinė pozicija grindžiama tuo, kad pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta ne dėl atsakovo kaltės. Procesiniuose dokumentuose ir pirmųjų teismo posėdžių metu buvo teigiama, kad dėl ieškovų kaltės, vėliau – kad tame yra ir nekilnojamojo turto agentų kaltė, kurie laiku neperdavė atsakovui pasirašytos preliminarios statomo namo pirkimo – pardavimo sutarties papildymo priedo Nr. 4.
Teismas nelinkęs sutikti ir pritarti tokiai atsakovo pozicijai, kuri, be kita ko, yra nenuosekli ir negali būti laikoma sąžininga.
Virš aptarta nustatyta faktinė situacija byloja apie tai, kad labiau nei akivaizdu, jog pagrindinė turto pirkimo-pardavimo sutartis nebuvo pasirašyta ir ieškovų ketinamas realizuoti sandoris neįvyko dėl atsakovo kaltės. Besąlygiškai nustatyta, kad atsakovas neinformavo nei ieškovų, nei savo brokerio apie Priedo Nr. 4 pasirašymą / nepasirašymą, todėl ieškovai objektyviai negalėjo žinoti, kada jiems atsiranda ir ar atsiranda Priedo Nr. 4 sąlygose numatyta pareiga pervesti į atsakovo sąskaitą papildomą avanso sumą. Atsakovas nekomunikavo su pirkėjais ir su savo brokeriu, nepateikė esminės informacijos, šia prasme nebuvo tiek sąžiningas, kiek reikalavo faktinė ginčo situacija. Ieškovai, priešingai, dėjo visas pastangas pagrindinės turto sutarties pasirašymui, pritarė išreikštai atsakovo pozicijai dėl sandorio sumos pakeitimo, notarinio atlygio mokėjimo, nors ši pozicija raštu nebuvo aptarta iš viso.
Yra labai didelė prielaida manyti, kad atsakovas atsisakė sutarties sąmoningai, tikėdamasis didesnės pardavimo sumos, nes dėl rinkos pokyčių atsirado galimybė turtą parduoti brangiau. Tai rodo vėlesnis to paties turto pardavimo skelbimas, kuriame esanti suma atitinka brokerio ieškovams minėto susirašinėjimo metu pateiktą informaciją, jog turto vertė pakilo mažiausiai 30 000 Eur. Taip pat ir paties atsakovo bei jo brokerio pozicija, išreikšta teisminio nagrinėjimo metu, jiems pripažinus, kad pagal antrą skelbimą turtas buvo parduotas beveik už 240 000 Eur.
Byloje nustatyta aplinkybė apie tai, kad atsakovas gera valia pervedė ieškovų jam sumokėtą avansą, netiesiogiai rodo, kad jis pripažino savo kaltę dėl neįvykdyto sandorio, o ne priešingai – priešingu atveju, atsakovui manant, kad dėl to kaltė tenka ieškovams, jis būtų pasilikęs avansą sau, kaip numato Preliminarios sutarties sąlygos. Teismas neturi jokio pagrindo sutikti su atsakovo teiginiais, kad tokį poelgį lėmė viso labo tik jo geranoriškumas. Žinant akivaizdžius kainų pokyčius nekilnojamojo turto rinkoje, labiau tikėtina, kad ne ieškovai vengė sandorio sudarymo, o atsakovas turėjo motyvą jo nesudaryti aptartomis sąlygomis.
Jeigu preliminarią sutartį sudariusi šalis nepagrįstai vengia ar atsisako sudaryti pagrindinę sutartį, ji privalo atlyginti kitai šaliai padarytus nuostolius (Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau – CK) 6.165 straipsnio 4 dalis).
Preliminarios nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutarties 8.1 punkte numatyta, kad jeigu pardavėjas atsisako sudaryti nekilnojamojo turto pagrindinę sutartį arba neįvykdo sutarties ir jos prieduose nurodytų esminių sąlygų, pardavėjas įsipareigoja grąžinti pirkėjui visą sumokėtą avansą bei sumokėti pirkėjui jo įmokėto avanso dydžio baudą. Šalių teisė susitarti dėl netesybų ir dėl jų dydžio yra sutarties laisvės principo išraiška (CK 6.156 straipsnis). Ši sutartinė nuostata galiojanti, nenuginčyta, turi jos šalims įstatymo galią.
Lietuvos Aukščiausiasis Teismas, aiškindamas netesybų taikymą reglamentuojančias materialiosios teisės normas, pažymi, kad netesybos atlieka esamų ir būsimų prievolių įvykdymo užtikrinimo funkciją, skatindamos šalis įvykdyti savo sutartinius įsipareigojimus. Kasacinio teismo praktikoje taip pat pripažįstama, kad šalių teisė iš anksto susitarti dėl netesybų (delspinigių, baudos) yra skirta ir tam, kad kreditoriui nereikėtų įrodinėti savo patirtų nuostolių dydžio, nes sutartimi sulygtos netesybos laikomos iš anksto nustatytais būsimais kreditoriaus nuostoliais, kurie gali būti pripažinti minimaliais nuostoliais (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2019 m. gruodžio 2 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-366-823/2019).
Kasacinis teismas taip pat yra išaiškinęs, kad tais atvejais, jeigu netesybų mokėjimo pagrindas pagal preliminarios sutarties nuostatas yra pagrindinės sutarties nesudarymas ir nustatyta, jog kita šalis tinkamai vykdė pareigas pagal sutartį ir neprisidėjo prie pagrindinės sutarties nesudarymo (nesutrukdė kitai šaliai sudaryti pagrindinę sutartį), tokios sutarties nuostatos yra pagrindas taikyti asmeniui civilinę atsakomybę netesybų forma, nebent jis įrodytų civilinę atsakomybę šalinančias aplinkybes (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2018 m. gegužės 10 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-209-695/2018).
Nagrinėjamu atveju yra nustatytos būtinos sąlygos taikyti preliminariojoje sutartyje numatytą civilinę atsakomybę netesybų forma. Atsakovas neįrodė civilinę atsakomybę šalinančių aplinkybių. Nenustatyta aplinkybių, kurios teiktų pagrindą atleisti jį nuo sutartinių įsipareigojimų vykdymo. Taigi teismui konstatavus, kad pagrindinė nekilnojamojo turto pirkimo pardavimo sutartis iki joje numatyto termino nebuvo sudaryta dėl atsakovo kaltės, jam kyla pareiga sumokėti 2021 m. kovo 9 d. preliminariosios sutarties 8.1. punkte numatytus nuostolius – įmokėto avanso dydžio baudą.
Pagal CK 6.73 straipsnio 2 dalies, 6. 258 straipsnio 3 dalies nuostatas, jeigu netesybos (bauda, delspinigiai) aiškiai per didelės (neprotingai didelės), taip pat jeigu skolininkas įvykdė dalį prievolės, teismas gali netesybas sumažinti, tačiau jos negali būti mažesnės už nuostolių, atsiradusių dėl prievolės neįvykdymo ar netinkamo įvykdymo, sumą. Aiškiai per didelėmis netesybos pripažįstamos tada, kai jos neproporcingos, jų dydis prieštarauja protingumo, sąžiningumo principams, sąžiningai verslo praktikai ir suteikia galimybę nepagrįstai praturtėti vienai šaliai bei pažeidžia teisėtus kitos šalies interesus. Nustatydamas, ar netesybos nėra akivaizdžiai per didelės, ir jas mažindamas teismas taiko esminį kriterijų – netesybų santykį su nuostoliais, nes tik įvertinęs skirtumą tarp nuostolių ir prašomų netesybų teismas gali nuspręsti, ar netesybų suma nėra pernelyg didelė ir nepagrįsta.
Lietuvos Aukščiausiasis Teismas yra nekartą išaiškinęs, kad jeigu šalys sutartyje susitarė dėl tam tikro dydžio netesybų, tai sutarties neįvykdymo ar netinkamo įvykdymo atveju skolininkas negali jo ginčyti, išskyrus atvejus, kai netesybos būtų neprotingos, akivaizdžiai per didelės, atsižvelgiant į konkrečios prievolės pobūdį, padarytą pažeidimą, jo padarinius, skolininko elgesį, prievolės sumą ir pan. (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2008 m. rugpjūčio 25 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-401/2008; 2010 m. lapkričio 2 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-7-409/2010). Tai, koks netesybų dydis yra tinkamas konkrečiu atveju, yra fakto klausimas, kurį byloje turi įrodyti šalys (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2013 m. kovo 27 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-170/2013).
Preliminarios sutarties 8.1. punkte pardavėjui numatyta 10 000 Eur bauda už sutarties sąlygų pažeidimą ir vengimą sudaryti pagrindinę pirkimo-pardavimo sutartį yra lygi avanso sumai. Nors šalis nesirėmė minėtų nuostatų taikymu, atlikus virš minėtą vertinimą, atsižvelgiant į ginčo dalyką, atsakovo veiksmus ir jo bylos nagrinėjimo eigoje užimtą poziciją, ši suma, teismo manymu, nelaikytina didele, ji neprieštarauja protingumo, sąžiningumo principams, sąžiningai verslo praktikai ir nesuteikia galimybės kitai šaliai nepagrįstai praturtėti, nepažeidžia teisėtų kitos šalies interesų, nes ieškovų noras ir galimybės įsigyti nekilnojamą turtą Preliminarios sutarties pasirašymo metu buvusiomis sąlygomis šiuo metu yra gana ženkliai apribotas, o atsakovas, priešingai, dėl to yra įgijęs nepelnytą pranašumą (CK 1.5 straipsnis).
Teismas įvertinęs, kad preliminariąją sutartį šalys sudarė savo laisva valia, ieškovų sumokėto iš viso 10 000 Eur avanso ir preliminarioje sutartyje numatytų netesybų (baudos) dydžius, atsižvelgdamas į turto kainą, taip pat į šalių sudarytą priedą, taip pat ir į tai, kad ieškovai negavo nieko, ko tikėjosi iš sutarties, t. y nesudarė pagrindinės turto pirkimo-pardavimo sutarties Preliminarioje sutartyje nurodyta tvarka ir sąlygomis, o turtas liko atsakovo nuosavybėje, netesybų dydis negali būti traktuojamas kaip neatitinkantis abiejų šalių interesų, todėl teismas, paisydamas kasacinio teismo akcentuoto šalių sutarties laisvės principo, sprendžia, kad nėra pagrindo mažinti šalių laisva valia suderėtų ir įtvirtintų netesybų dydžio, kuris, teismo vertinimu, yra tinkamo ir protingo dydžio (CPK 176 straipsnio 1 dalis, 185 straipsnis). Remiantis tuo, kas išdėstyta, ieškovų reikalavimas dėl sutartinių netesybų – 10 000 Eur baudos – priteisimo laikytinas pagrįstu, todėl tenkintinas.
Dėl žalos atlyginimo.
Nagrinėjamoje byloje nustatyta, kad su atsakovu, su kuriuo buvo sudaryta preliminari pirkimo-pardavimo sutartis ieškovai tikėjosi, kad bus sudaryta pagrindinė pirkimo-pardavimo sutartis dėl to pradėjo planuotis kaip įsirenginės būsimus namus. 2021 m. kovo 27 d. buvo sudaryta interjero dizaino paslaugų sutartis. Interjero dizaino paslaugų sutartis išimtinai buvo sudaryta dėl turto, kurį ketino įsigyti ieškovai. Po preliminarios sutarties sudarymo ieškovas sumokėjo dizainerei už jos darbą 1 720 Eur. Dizainerė atliko patalpų, baldų vizualizaciją, buvo atliktas rozečių išdėstymo planas, apšvietimo, jungtukų išdėstymo planas.
Žala, kaip materialines atsakomybes atsiradimo sąlyga, minėta, gali būti turtinė ir neturtinė. Turtinę žalą sudaro tiesioginiai nuostoliai. Padarytos žalos dydį turi pagristi ir įrodyti ieškovai. Ieškovai pateikė įrodymus, kad buvo užsakę dizainerės paslaugas ir buvo padarę pavedimą 1 720 Eur.
Jeigu viena šalis prievolės pagal dvišalę sutartį nebegali įvykdyti dėl tokios aplinkybės, už kurią ji atsako, o kitko nenumato įstatymai ar sutartis, antra šalis turi teisę atsisakyti sutarties ir reikalauti grąžinti visa, ką ji įvykdė, taip pat atlyginti dėl sutarties neįvykdymo patirtus nuostolius (CK 6.62 straipsnio 2 dalis).
Atsižvelgiant į tai, o taip pat į nustatytą aplinkybę, kad sutartis neįvyko dėl atsakovo kaltės, jis privalo atlyginti ieškovui dizainerės paslaugų išlaidas.
Dėl procesinių palūkanų priteisimo.
Pagal CK 6.37 straipsnio 2 dalį skolininkas privalo mokėti įstatymų nustatyto dydžio palūkanas už priteistą sumą nuo bylos iškėlimo teisme iki teismo sprendimo visiško įvykdymo. CK 6.210 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad terminą įvykdyti piniginę prievolę praleidęs skolininkas privalo mokėti penkių procentų dydžio metines palūkanas už sumą, kurią sumokėti praleistas terminas, jeigu įstatymai ar sutartis nenumato ko kito. Procesinių palūkanų paskirtis – skatinti skolininką kuo greičiau įvykdyti prievolę, be to, jos atlieka kompensacinę funkciją – procesinės palūkanos yra skolininko kreditoriui mokamas atlyginimas už naudojimąsi kreditoriaus lėšomis (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2011 m. gegužės 2 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Nr. 3K-3-223/2011).
Atsižvelgiant į išdėstytas aplinkybes, ieškinį tenkinus, ieškovams iš atsakovo priteisiamos 5 procentų dydžio metinės palūkanos nuo bylos iškėlimo teisme dienos (2021 m. birželio 1 d.) iki teismo sprendimo visiško įvykdymo (CK 6.37 straipsnio 2 dalis, 6.210 straipsnio 1 dalis).
Dėl bylinėjimosi išlaidų.
Pagal Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso (toliau – CPK) 93 straipsnio 1 dalį šaliai, kurios naudai priimtas sprendimas, jos turėtas bylinėjimosi išlaidas teismas priteisia iš antrosios šalies, nors ši ir būtų atleista nuo bylinėjimosi išlaidų mokėjimo į valstybės biudžetą.
Ieškovai, teikdami ieškinį, prašė priteisti bylinėjimosi išlaidas - už ieškinį sumokėtą 264 Eur žyminį mokestį ir 2 359,50 Eur dydžio išlaidas už advokato suteiktas teisines paslaugas. Pateiktos sutartys, suteiktų paslaugų išklotinės, mokėjimo dokumentai patvirtina, kad ieškovai realiai patyrė šias bylinėjimosi išlaidas. Išlaidos advokato pagalbai apmokėti neviršija Lietuvos advokatūros advokatų tarybos pirmininko ir Lietuvos Respublikos teisingumo ministro 2004 m. balandžio 2 d. įsakymu Nr. 1R-85 (2015 m. kovo 19 d. įsakymo Nr. 1R-77 redakcija) patvirtintose Rekomendacijose dėl civilinėse bylose priteistino užmokesčio už advokato ar advokato padėjėjo teikiamą pagalbą maksimalaus dydžio nustato dydžio. Nagrinėjamu atveju ieškovų ieškinį tenkinus visiškai ieškovei, kuri patyrė byloje minėtas išlaidas, t. y. yra sumokėjusi žyminį mokestį, padariusi mokėjimus advokatui, iš atsakovo priteistina 2 623,50 Eur bylinėjimosi išlaidų suma (CPK 93 straipsnio 1 dalis, 96 straipsnis).
Procesinių dokumentų siuntimo išlaidos byloje sudaro 23,59 Eur, t. y. išlaidos viršija Lietuvos Respublikos teisingumo ministro ir Lietuvos Respublikos finansų ministro 2011 m. lapkričio 7 d. įsakymu Nr. 1R-261/1K-355 (keistu 2020 m. sausio 13 d. įsakymu Nr. 1R-261/1K-355) nustatytą minimalią valstybei priteistiną bylinėjimosi išlaidų sumą (5 Eur).
Atsižvelgiant į tai, valstybei iš bylą pralaimėjusio atsakovo priteistina 23,59 Eur bylinėjimosi išlaidų (CPK 92 straipsnis).
Teismas remdamasis išdėstytu ir vadovaudamasis Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 270-271, 307 straipsniais, teismas,
Rezoliucinė dalis
nusprendžia:
ieškinį tenkinti visiškai.
Priteisti iš atsakovo K. J., asmens kodas (duomenys neskelbtini) ieškovės R. C., asmens kodas (duomenys neskelbtini) naudai 4 000 Eur (keturi tūkstančiai eurų ir 00 ct) baudą, 5 (penkių) procentų dydžio metines procesines palūkanas už priteistą sumą (4 000 Eur) nuo bylos iškėlimo teisme dienos (2021 m. birželio 1 d.) iki teismo sprendimo visiško įvykdymo ir 2 623,50 Eur (du tūkstančiai šeši šimtai dvidešimt trys eurai ir 50 ct) bylinėjimosi išlaidas.
Priteisti iš atsakovo K. J., asmens kodas (duomenys neskelbtini) ieškovo E. P., asmens kodas (duomenys neskelbtini) naudai 6 000 Eur (šeši tūkstančiai eurų ir 00 ct) baudą, 1 720 Eur (vienas tūkstantis septyni šimtai dvidešimt eurų ir 00 ct) žalos atlyginimo ir 5 (penkių) procentų dydžio metines procesines palūkanas už priteistą sumą (7 720 Eur) nuo bylos iškėlimo teisme dienos (2021 m. birželio 1 d.) iki teismo sprendimo visiško įvykdymo.
Priteisti iš atsakovo K. J., asmens kodas (duomenys neskelbtini) valstybės naudai 23,59 Eur (dvidešimt tris eurus ir 59 ct) bylinėjimosi išlaidų. Ši suma turi būti įmokėta Valstybinei mokesčių inspekcijai prie LR Finansų ministerijos į vieną iš biudžeto pajamų surenkamųjų sąskaitų, įmokos kodas 5662. Mokėjimo kvitą būtina pateikti Vilniaus miesto apylinkės teismui nedelsiant po sprendimo įsiteisėjimo.
Sprendimas per trisdešimt dienų nuo jo paskelbimo dienos apeliaciniu skundu gali būti skundžiamas Vilniaus apygardos teismui, apeliacinį skundą paduodant per Vilniaus miesto apylinkės teismą.