- Teismas
- Vilniaus apygardos teismas
- Dokumentas
- Nutartis
- Data
- 2019-12-19
- Bylos Nr.
- e2A-1822-560/2019
- Teisminio proceso Nr.
- 2-68-3-02633-2018-4
- Bylos rūšis
- civilinė byla
- Teisėjai
- Rūta Burdulienė, Dainius Rinkevičius, Neringa Švedienė
- Atsakovas
- I. D.
- Ieškovas
- S. K.
- Trečiasis asmuo
- Ž. K.
- Kategorijos
Vilniaus apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų: Rūtos Burdulienės, Dainiaus Rinkevičiaus (kolegijos pirmininko ir pranešėjo) ir Neringos Švedienės,
teismo posėdyje apeliacine rašytinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal atsakovės I. D. apeliacinį skundą dėl Vilniaus miesto apylinkės teismo 2019 m. kovo 8 d. sprendimo civilinėje byloje pagal ieškovo S. K. ieškinį atsakovei I. D. dėl 15 000 Eur avanso grąžinimo, 5 procentų dydžio palūkanų už priteistą sumą nuo bylos iškėlimo teisme iki teismo sprendimo visiško įvykdymo bylinėjimosi išlaidų priteisimo, trečiasis asmuo Ž. K..
Aprašomoji dalis
Teisėjų kolegija nustatė:
I. Ginčo esmė
1. Ieškovas kreipėsi į teismą su ieškiniu, kuriuo prašė priteisti iš atsakovės 15 000 Eur avanso, 5 procentų dydžio palūkanas už priteistą sumą nuo bylos iškėlimo teisme iki teismo sprendimo visiško įvykdymo bei bylinėjimosi išlaidas.
2. Nurodė, kad 2016-08-19 jis, pageidaudamas nusipirkti atsakovei priklausantį žemės sklypą su namu (duomenys neskelbtini), su atsakove sudarė preliminariąją sutartį dėl nekilnojamojo turto pirkimo pardavimo sutarties sudarymo. Šia sutartimi buvo fiksuota pardavimo kaina (260 000 Eur), numatytas avansas – 15 000 Eur. Kadangi pirkimą ieškovas planavo apmokėti gavęs 165 000 Eur paskolą SEB banke, preliminarioje sutartyje buvo numatytas pagrindinio sandorio atidėjimo terminas. 2016 metų pabaigoje AB SEB bankas atsisakė kredituoti ieškovą, apie ką nedelsiant žodžiu buvo informuota atsakovė. Atsakovė žodžiu sutiko pratęsti terminą tomis pačiomis sąlygomis iki 2017 m. kovo mėn. perrašant be jokių esminių sutarties sąlygų pakeitimų buvusią preliminarią sutartį ieškovo brolio vardu (Ž. K.). Datų pasikeitimai naujojoje preliminariojoje sutartyje nėra atspindėti. Ieškovas, sudarydamas preliminariąją sutartį sumokėjo 15 000 Eur sumą atsakovei grynais pinigais. Tą patvirtindama atsakovė savo ranka įrašė gavimą patvirtinantį įrašą sutarties paskutiniame lape. Sumokėjimą raštu patvirtino ir ieškovas.
3. 2017-03-08 tarp I. D. ir Ž. K. buvo pasirašyta pagrindinė pirkimo – pardavimo sutartis. Trečiajam asmeniui pilnai atsiskaičius su atsakove, nekilnojamojo turto registre 2017-03-10 buvo įregistruotas nuosavybės teisių į šį nekilnojamąjį turtą perkėlimas trečiajam asmeniui Ž. K.. Visais sutartyje nurodytais mokėjimais atsakovei buvo sumokėta visa sutartimi numatyta suma 260 000 Eur. Įskaitant sumokėtą avansą, bendras mokėjimas sudaro 275 000 Eur. Taigi, atsakovė nepagrįstai gavo 15 000 Eur permoką ir tokiu būdu nepagrįstai praturtėjo ieškovo sąskaita. Visą šalių bendravimo laikotarpį derybos dėl namo su žeme pirkimo vyko tik išimtinai tarp šalių. Su atsakove trečiasis asmuo Ž. K. buvo susitikęs tik vieną kartą – pasirašant pagrindinę sutartį pas notarą. Preliminari sutartis atsakovei buvo perduota jau pasirašyta. Abi preliminariosios sutartys yra sudarytos tą pačią dieną, kas, jeigu ieškovas būtų nesąžiningas, taptų absoliučiu pagrindu teigti atsakovės nesąžiningumą: pasirašydama sutartį su vienu asmeniu (ieškovu) ir gaudama pakankamai nemažą avansą (15 000 Eur.), atsakovė, nelaukdama sutartyje numatytų terminų, dėl to paties nekilnojamojo turto ir beveik tomis pačiomis sąlygomis bei tais pačiais terminais sudaro kitą preliminarią sutartį, jau su kitu pirkėju. Minėtą nekilnojamąjį turtą planavo įsigyti ir name gyventi būtent ieškovas. Jis asmeniškai vedė derybas dėl šio turto įsigijimo, derino kainas, pinigų sumokėjimo tvarką, sutarčių turinį. Bankui nesutikus finansuoti šio šalių sandorio, suderinus su atsakove, buvo paprašyta ieškovo brolio (trečiojo asmens) savo vardu imti kreditą šiam nekilnojamojo turto pirkimui.
Atsiliepimas
4. Atsakovė I. D. pateikė atsiliepimą ieškinį, kuriuo prašė ieškinį atmesti. Nurodė, kad 2016-08-19 ieškovas sudarė su atsakove preliminarąją nekilnojamojo turto pirkimo – pardavimo sutartį, kuria I. D. įsipareigojo parduoti, o Ž. K. nupirkti nekilnojamąjį turtą (duomenys neskelbtini). Pagrindinę pirkimo-pardavimo sutartį šalys susitarė pasirašyti iki 2017-01-01. Turto pardavimo kaina 260 000 Eur iš jų 15 000 Eur sumokama avansu, likusi 245 000 Eur kainos dalis sumokama pagrindinėje sutartyje nustatytomis sąlygomis iki 2017-01-01. Po preliminarios sutarties pasirašymo ieškovas sumokėjo atsakovei 15 000 Eur avansą. Vėliau iš ieškovo brolio Ž. K. sąskaitos avansiniais mokėjimais už S. K. buvo sumokėta dar 20 000 Eur. Ieškovas atsisakė sudaryti pagrindinę nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartį, todėl po preliminarios sutarties pasirašymo ieškovo avansu sumokėta 15 000 Eur kainos dalis liko atsakovei kaip bauda pagal šalių pasirašytos Preliminarios sutarties 19 p. Viso už perkamą turtą Ž. K. sumokėjo 260 000 Eur, kaip numatyta sutartyse. Pasirašant pagrindinę pirkimo-pardavimo sutartį S. K. sumokėti 15 000 Eur nebuvo įtraukti į Ž. K. perkamo turto kainą. S. K. name (duomenys neskelbtini), gyvena kaip nuomininkas ar kitu ieškovo ir trečiojo asmens sutartu pagrindu. Ieškovo ir trečiojo asmens tarpusavio susitarimai dėl naudojimosi turtu atsakovei negali sukelti jokių teisinių pasekmių aiškinant jos pasirašytas sutartis su Ž. K.. Atsakovė neprieštaravo, kad Ž. K. leidžiant S. K. ir toliau naudotųsi parduodamu namu. 15 000 Eur baudos dydis sudaro tik 5,77 % nuo parduodamo turto kainos. Toks netesybų dydis yra protingas, atsižvelgiant į galimus kiekvienos iš šalių nuostolius, jeigu nebūtų sudaryta pagrindinė pirkimo-pardavimo sutartis. Laikotarpiu nuo 2016 m. rugpjūčio mėnesio iki 2017 m. kovo mėnesio - pagrindinės pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo su Ž. K., parduodamų namų Vilniaus mieste kvadratinio metro kaina pakilo 9,43 procentiniais punktais.
5. Trečiasis asmuo Ž. K. nurodė, kad atsakovė neteisingai išdėstė gyvenamojo namo ir žemės sklypo pirkimo-pardavimo aplinkybes. Ginčo gyvenamąjį namą su žemės sklypu planavo pirkti jo brolis ieškovas su šeima. Trečiasis asmuo ginčo turto neketino pirkti, derybų su atsakove niekada nevedė. Tuomet, kai bankas atsisakė finansuoti ieškovą perkant ginčo nekilnojamąjį turtą, brolis jo paprašė pateikti paraišką kreditui gauti. Pagal brolio prašymą trečiasis asmuo pateikė paraišką bankui, kuris, įvertinęs jo mokumą, preliminariai atsakė, kad trečiojo asmens vardu gali būti suteiktas kreditas atsakovei priklausančiam ginčo gyvenamajam namui su žemės sklypu pirkti. Ieškovas ėmė tartis su atsakove dėl dalinio pagrindinės sutarties sudarymo atidėjimo ir jo paprašė pasirašyti pateiktą atsakovės preliminarią sutartį su ja. Atsakovės asmeniškai nematė, jokių derybų su ja dėl gyvenamojo namo bei žemės sklypo pirkimo nevedė. Notaro kontoroje buvo ir jo brolis S. K. kalbėjo su atsakove dėl 15 000 Eur užskaitymo, o ji prašė pervesti visą sumą už parduodamą namą, motyvuojant patogesniu pardavimo deklaravimu, nes visi mokėjimai yra daromi mokėjimo pavedimais.
II. Pirmosios instancijos teismo sprendimo esmė
6. Vilniaus miesto apylinkės teismas 2019-03-08 sprendimu ieškinį tenkino ir priteisė iš atsakovės ieškovo naudai 15 000 Eur avansą, 5 procentų dydžio palūkanas už priteistą sumą nuo bylos iškėlimo teisme iki teismo sprendimo visiško įvykdymo bei 1 337 Eur bylinėjimosi išlaidų. Teismas valstybės naudai iš atsakovės priteisė 17,08 Eur išlaidų, susijusių su procesinių dokumentų įteikimu.
7. Teismas nurodė, kad byloje kilo ginčas dėl to, kad atsakovė atsisakė grąžinti ieškovui 15 000 Eur avanso pagal 2016-08-19 preliminariąją nekilnojamojo turto pirkimo - pardavimo sutartį, laikydama jį bauda, pasiliekančia pardavėjai pagal Preliminarios sutarties 19 p. (nesudarius iki 2017-01-01 pagrindinės nekilnojamojo turto pirkimo - pardavimo sutarties dėl ieškovo kaltės). Teismas atsižvelgė į tai, kad preliminariosios sutarties sąvoka ir neįvykdymo pasekmės išaiškinta CK 6.165 str. 1 d., 3-5 d. d. Kilus šalių ginčui, teismas turi nustatyti tikruosius šalių ketinimus ir pagal juos kvalifikuoti susitarimą teisės taikymo požiūriu. 2016-08-19 šalys pasirašė preliminarią sutartį, ieškovas nedelsiant sumokėjo atsakovei 15 000 Eur avansą grynais pinigais, šalims sutarus, kad jis bus įskaitytas į sutartą 260 000 Eur turto bendrą kainą, o atsakovė leido ieškovui ir jo šeimai apsigyventi ginčo name. Ieškovas ir jo šeima nurodytame name apsigyveno, jame deklaravo savo gyvenamąją vietą, 2016-09-14 ieškovas sudarė sutartį dėl komunalinių atliekų tvarkymo paslaugų. Iki 2017-01-01 atsakovei penkiais mokėjimo pavedimais buvo sumokėta 20 000 Eur už namo pirkimą. Mokėjimo pavedimus už ieškovą atliko jo brolis Ž. K., aiškiai nurodydamas mokėjimo paskirtį. Šios faktinės bylos aplinkybės leido teismui daryti išvadą, kad būtent ieškovas siekė iš atsakovės nusipirkti aptartą gyvenamąją namą su žemės sklypu. Ir tik tuomet, kad SEB bankas atsisakė finansuoti ieškovą, ieškovas apie tai informavo atsakovę (apie 2016 metų gruodį), siūlydamas ginčo turtą įforminti brolio Ž. K. vardu, galinčiu gauti kreditą iš banko.
8. Teismas nesutiko su atsakovės teiginiais, kad ieškovas neketino pirkti ginčo turto, nes jo veiksmai (sutarties sudarymas, 15 000 Eur avanso sumokėjimas, 20 000 Eur sumokėjimas, įsikėlimas į namą, gyvenamosios vietos deklaravimas, sutarties su komunalinėmis tarnybomis sudarymas, finansavimo šaltinių ieškojimas ir siūlymas brolio vardu nusipirkti namą, paraiškos pateikimas bankui ir pan.) rodo priešingą siekį. Atsakovė 2016-12-28 ieškovui el. paštu atsiuntė naujos preliminarios sutarties projektą (kuris parengtas ta pačia data ir tomis pačiomis sąlygomis, kaip ir sutartis su ieškovu; ji skyrėsi tik tuo, jog pirkėju buvo įrašytas Ž. K.). Tą pačią dieną Ž. K. šią preliminarią sutartį pasirašė. Šalys pasirašė tik sutarties pirmuose puslapiuose, nors sutarties tekstas yra atspausdintas abiejose lapo pusėse. Derybas dėl gyvenamojo namo ir žemės sklypo pirkimo su atsakove vedė tik ieškovas. Ž. K. ir I. D. pirmą kartą susitiko tik notaro kontoroje pasirašant pirkimo-pardavimo sutartį. Iki šiol ginčo name gyvena ieškovas ir jo šeima. Bylos nagrinėjimo metu tiek ieškovas, tiek trečiasis asmuo nurodė, kad ateityje ieškovui atsiskaičius su broliu už namą, nekilnojamasis turtas bus įregistruotas ieškovo vardu. CK 1.87 straipsnio 1 dalis numato, kad jeigu sandoris sudarytas kitam sandoriui pridengti, taikomos sandoriui, kurį šalys iš tikrųjų turėjo galvoje, taikytinos taisyklės. Įrodymų visuma leido teismui spręsti, kad ir atsakovei šios aplinkybės negalėjo būti nežinomos, nes ji tiesiogiai derėjosi su ieškovu dėl ginčo turto pardavimo ir sutiko tęsti derybas ir pasibaigus preliminarios sutarties 8 p. nurodytam terminui dėl pagrindinės pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo. Byloje nustatyta, kad S. K. derybas vedė nepertraukiamai nuo Preliminarios sutarties sudarymo iki I. D. ir Ž. K. pagrindinės sutarties sudarymo, nors terminų pratęsimas su S. K. nebuvo raštu užfiksuotas, o su Ž. K. visai neaptartas. Vadinasi, pagrindinės sutarties sudarymo termino atsakovė nelaikė esmine sąlyga.
9. Byloje nesurinkta įrodymų, kad ieškovas derėjosi dėl pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo nesąžiningai arba nepagrįstai vengė arba atsisakė sudaryti pagrindinę sutartį. Teismas nesutiko su atsakovės teiginiu, kad S. K. įsikėlus į namą, atsakovė prarado galimybę šį namą nuomoti ir gauti iš jo papildomas pajamas, nes šiam teiginiui pagrįsti įrodymų nepateikta. Atsakovė nuomojo ginčo namą M. K. už 1 390 Eur nuo 2014-06-01 iki 2015-06-01. 2015-10-02 atsakovė išreiškė norą išnuomoti ginčo namą už 1 500 Eur ar už mažesnę kainą, nes domina jo pardavimas, nurodė, kad namas nuo 2015 metų gruodžio mėnesio bus laisvas. 2015-11-09 ginčo namas buvo išnuomotas nuo 2015-12-01 iki 2016-12-01 V. S. už 1 100 Eur, tačiau šis nuomininkas sutartį nutraukė anksčiau termino ir, kaip nurodo pati atsakovė, 2016 rugsėjo mėnesį šiame name jau gyveno ieškovas su šeima. Atsakovė nepateikė kitų įrodymų, kad buvo kitų pirkėjų ir nuomininkų ginčo namui. S. K. negali būti atsakingas už nuostolių padarymą atsakovei už neatlygintiną gyvenimą ginčo name nuo 2016-08-19 iki 2017-03-08 nesant kitų potencialių nuomininkų ar namo pirkėjų. Ieškovo įsikėlimas į ginčo namą iki pagrindinės sutarties sudarymo buvo šalių sutartas, todėl nuostolių institutas negali būti taikomas. Dėl šių faktinių bylos aplinkybių ir išdėstytų motyvų teismas tenkino ieškovo ieškinio reikalavimus visiškai.
III. Apeliacinio skundo ir atsiliepimo į jį argumentai
10. Atsakovė I. D. pateikė apeliacinį skundą, kuriuo prašo panaikinti skundžiamą sprendimą ir ieškinį atmesti. Nurodo, kad nesutinka su teismo išvada, kad pagrindinė pirkimo pardavimo sutarties su atsakove iki 2017-01-01 nebuvo sudaryta dėl to, kad bankas, įvertinęs ieškovo mokumą, atsisakė jam sutekti kreditą, o ne dėl ieškovo atsisakymo ar vengimo sudaryti pagrindinę sutartį. Priešingai nei nustatė teismas, byloje esantys duomenys patvirtina, kad po preliminarios sutarties pasirašymo iki 2017-01-01, S. K. nesikreipė į banką dėl paskolos nekilnojamojo turto (duomenys neskelbtini), įsigijimui. Kadangi ieškovas neturėjo lėšų turto įsigijimui ir nesikreipė į banką dėl finansavimo, vadinasi jis pasirašydamas preliminariąją sutartį žinojo ir/ar turėjo žinoti, kad pažeis preliminariąją sutartį ir nesudarys pagrindinės nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutarties, įskaitant ir pagrindinės sutarties sudarymą preliminariojoje sutartyje numatytu terminu. Ieškovas sąmoningai prisiėmė riziką ir sutiko su baudos dydžiu, nustatytą baudą ir sumokėjo. Spręsdamas klausimą, ar pagal šalių preliminariąją sutartį sumokėtą 15 000 Eur avansą, šalys užskaitė kaip baudą, teismas rėmėsi trečiojo asmens paaiškinimu, o su tokiu teismo vertinimu apeliantė nesutinka. Teismas pažeidė įrodymų vertinimo principus civiliniame procese. Byloje neginčijamai nustatyta, kad 15 000 Eur S. K. mokėjimas pagal pagrindinę Ž. K. sutartį užskaitytas nebuvo. Aplinkybę, kad ieškovo pagal preliminariąja sutartį sumokėti 15 000 Eur liko atsakovei kaip bauda už preliminariosios pirkimo-pardavimo sutarties pažeidimą įrodo šios aplinkybės: preliminariosios sutarties 19 punktas; faktas, kad pagrindinė sutartis su S. K. nebuvo sudaryta dėl jo kaltės; daugiau nei metus laiko po sutarties su pasibaigimo, jis nereikalavo grąžinti avansu sumokėtų 15 000 Eur; sutarčių tęstinumo atveju, kurį įrodinėja ieškovas, 15 000 Eur grąžinimas turėjo būti aptartas preliminariojoje ir/ar pagrindinėje pirkimo - pardavimo sutartyje, tačiau to nebuvo padaryta.
11. Teismas sprendime nedėstė jokių argumentų dėl netesybų dydžio. Nagrinėjamos bylos atveju netesybos buvo sumokėtos geruoju, todėl negali būti mažinamos. Ieškovas mažinti pritaikytų netesybų dydžio neprašė, dėl ko nebuvo pagrindo spręsti dėl jų dydžio. Nustatytas 15 000 Eur baudos dydis sudaro tik 5,77 % nuo parduodamo turto kainos. Tikėtina, kad I. D. 2017 m. kovo mėnesį kitam pirkėjui turtą galėjo parduoti už 9,43 % (24 518 Eur) didesnę kainą. Ieškovė Preliminariosios sutarties sudarymo metu jau gyveno Ispanijoje ir nepasirašius pagrindinės sutarties neišvengiamai kilo rizika patirti nuostolius dėl papildomų kelionių į Lietuvą. Nesutinka su teismo vertinimu, kad S. K. įsikėlus į įsigyjamą namą atsakovė prarado galimybę šį namą nuomoti ir gauti iš jo papildomas pajamas. Atsakovė po 2016-08-19 preliminarios sutarties dėl nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo, tikėdama S. K. sąžiningumu, leido jam apsigyventi parduodamame name. 7,5 mėnesio S. K. name gyveno neatlygintinai, o apeliantė negavo mažiausiai 8 250 Eur pajamų. Teismas spręsdamas, kad faktinis gyvenamojo namo ir žemės sklypo savininkas yra S. K. pažeidė CPK 185 straipsnio 1 dalį, Nekilnojamojo turto registro įstatymo 4 straipsnį ir Notariato įstatymo 26 straipsnio 2 dalį. Vien tik aplinkybė, kad ieškovas ketino įsigyti žemės sklypą su namu ir šiuo metu gyvena name, nekeičia fakto, kad šį turtą nuosavybės teise įsigijo Ž. K.. Atsakovė nebuvo ir nėra susitarimų tarp Ž. K. ir S. K. šalis, todėl galimi ieškovo ir trečiojo asmens susitarimai nesukelia ir negali sukelti jai jokių teisinių pasekmių. Teismo išvada, kad pagrindinės sutarties sudarymo terminas atsakovei nebuvo esminė sąlyga (kas yra netiesa) neturi teisinės reikšmės šio ginčo išnagrinėjimui.
Žemesnės instancijos teismas
12. Abi preliminariosios sutartys sudarytos tą pačią dieną, todėl teigiant, kad ieškovas nesąžiningas, tektų konstatuoti ir atsakovės nesąžiningumą. Preliminarioji sutartis su Ž. K. buvo sudaryta tik po to, kai S. K. atsisakė sudaryti pagrindinę turto pirkimo-pardavimo sutartį. Byloje nėra įrodymų, kad I. D. ieškovui elektroniniu paštu siuntė preliminariosios sutarties su Ž. K. projektą. Priešingai, ieškovo pateikti elektroniniai laiškai ir juose matoma informacija įrodo, kad I. D. 2016-12-28 dienos elektroniniu laišku persiuntė S. K. preliminariosios sutarties su pačiu S. K. projektą. Aplinkybė, kad S. K. įsikėlė gyventi į namą, nereiškia, kad jis yra šio turto pirkėjas ir savininkas. S. K. pasiūlė kitą pirkėją, su kuriuo I. D. ir sudarė naują preliminariąją turto pirkimo – pardavimo sutartį, o šios pagrindu ir pagrindinę pirkimo – pardavimo sutartį. Aplinkybė, kad naujas pirkėjas buvo ieškovo brolis, teisinių santykių kvalifikavimui reikšmės neturi. Teisių ir pareigų perėmimui būtų reikalingas rašytinis I. D., kaip kreditorės pagal preliminariąją sutartį, sutikimas. Tokio sutikimo nei buvo reikalaujama, nei jis buvo duotas.
Atsiliepimas
13. Ieškovas S. K. pateikė atsiliepimą į apeliacinį skundą, kuriuo prašo apeliacinį skundą atmesti. Nurodo, kad ieškovas pradėjo bendrauti su atsakove 2016 m. liepos mėn. pabaigoje, turėdamas tikslą įsigyti iš jos gyvenamąjį namą bei žemės sklypą. Šalis supažindino bei namą su žeme pasiūlė pirkti atsakovės draugas Olegas. Jis dalyvavo ir derybose dėl namo kainos bei mokėjimų tvarkos. Sumokėjus avansą apeliantė asmeniškai raštu išdavė leidimus ieškovui su šeima apsigyventi parduodamame name, persirašyti komunalines sutartis savo vardu. Ieškovo santaupų nekilnojamojo turto įsigijimui neužteko, todėl 165 000 Eur ieškovas planavo apmokėti gavęs banko paskolą. 2016 metų gruodžio mėn. pradžioje SEB bankas atsisakė svarstyti ieškovo paraišką kreditui. Ieškovui sutiko materialiai padėti jo brolis. Visą šalių bendravimo laikotarpį derybos dėl namo su žeme pirkimo vyko tik išimtinai tarp ieškovo ir atsakovės. Minėtą nekilnojamąjį turtą planavo įsigyti ir tenai gyventi būtent ieškovas. Visi ieškovo atlikti veiksmai tiesiogiai patvirtina pastarojo siekį įsigyti šį būstą bei logišką ir nuoseklią veiksmų seką, siekiant konkretaus rezultato. Grynais pinigais atsakovei sumokėtą avansą ji žadėjo grąžinti, tačiau, kaip paaiškėjo vėliau, apgavo. Ieškovas pasitikėjo atsakove, todėl dar kurį laiką vyko telefoninės derybos dėl skolos gražinimo, kol vėliau atsakovė nustojo atsiliepinėti į skambučius. Atsakovė jau nuo 2014 metų ieškojo kam parduoti savo namą. Desperatiška nuomininkų ar/ir pirkėjų paieška šiam nekilnojamajam turtui nesąlygojo pajamų gavimo tikimybės. Net ir notariškai patvirtintoje pagrindinėje sutartyje pirkėjui grubiai pažeidus sutartį numatoma ženkliai mažesnė bauda: 5 000 Eur. Ieškovas bylos eigoje bandė ieškoti kompromisų, pasiūlė net tris galimo taikaus šio klausimo sprendimo variantus. Deja, apeliantė buvo kategoriška ir nė pagal vieną iš jų nepradėjo derybų siekiant teisinės taikos.
Apeliacinis skundas netenkinamas.
14. Vadovaujantis CPK 320 straipsnio 1, 2 dalimis, bylos nagrinėjimo apeliacinės instancijos teisme ribas sudaro apeliacinio skundo faktinis ir teisinis pagrindas. Apeliacinės instancijos teismas nagrinėja bylą neperžengdamas apeliaciniame skunde nustatytų ribų, išskyrus atvejus, kai to reikalauja viešasis interesas ir neperžengus skundo ribų būtų pažeistos asmens, visuomenės ar valstybės teisės ir teisėti interesai. Neatsižvelgdamas į apeliacinio skundo ribas, apeliacinės instancijos teismas ex officio patikrina, ar nėra CPK 329 straipsnyje nustatytų absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų. Teismas konstatuoja, kad nurodytų absoliučių teismo sprendimo negaliojimo pagrindų nenustatyta, todėl pasisako dėl apeliacinio skundo faktinių bei teisinių pagrindų.
15. Bylos duomenimis nustatyta, kad 2016-08-19 ieškovas sudarė su atsakove preliminarią nekilnojamojo turto pirkimo – pardavimo sutartį, pagal kurią I. D. įsipareigojo parduoti, o S. K. nupirkti 197,06 kv. m bendro ploto gyvenamąjį namą bei 0,0564 ha ploto žemės sklypą (duomenys neskelbtini). Sutarties šalys susitarė, kad turto pardavimo kaina yra 260 000 Eur, ieškovas iki 2016-08-20 sumoka pardavėjai 15 000 Eur avansą/užstatą grynais pinigais, o pirkimo-pardavimo sutartis pasirašoma iki 2017-01-01 ir sumokama likusi 245 000 Eur suma. Šalys sulygo, kas nepasirašius pirkimo-pardavimo sutarties iki 2017-01-01, pirmenybė deryboms dėl tolimesnio Turto įsigijimo bei pirkimo suteikiama ieškovui 30 kalendorinių dienų. Nutraukus sutartį dėl pirkėjo kaltės, pardavėjas pasilieka avansinio mokėjimo suma 15 000 Eur kaip baudą už sutarties sąlygų nevykdymą bei atlygina visus kitus pardavėjo nuostolius. Ž. K. atliko tokius avansinius mokėjimus I. D.: 2016-10-28 – 3 500 Eur; 2016-10-29 – 3 500 Eur; 2016-10-29 – 3 000 Eur; 2016-11-30 d. - 4000 Eur; 2016-11-30 d. – 6 000 Eur, viso 20 000 Eur, mokėjimo nurodymuose nurodydamas mokėjimo paskirtį: „avansinis mokėjimas už namą (duomenys neskelbtini) (S. K.)“. 2016-08-19 analogiškos datos ir turinio preliminarioji sutartis dėl nekilnojamojo turto pirkimo pardavimo sutarties sudarymo buvo sudaryta tarp Ž. K. ir I. D., pagal kurią I. D. (pardavėja) įsipareigojo parduoti, o Ž. K. (pirkėjas) nupirkti 197,06 kv. m bendro ploto gyvenamąjį namą bei 0,0564 ha ploto žemės sklypą (duomenys neskelbtini). Pagal 2017-03-08 pirkimo-pardavimo sutartį I. D. pardavė Ž. K. gyvenamąjį namą bei žemės sklypą (duomenys neskelbtini), už 260 000 Eur.
16. Šiuo atveju byloje kilo ginčas dėl to, ar atsakovė turi pareigą ieškovui grąžinti jo sumokėtus 15 000 Eur avanso, kurį jis sumokėjo jai pagal jų sudarytą preliminariąją pirkimo pardavimo sutartį, ar tai yra laikytina bauda už sutarties nutraukimą dėl pirkėjo kaltės. Kasacinio teismo praktikoje yra išaiškinta, jog CK 6.165 straipsnyje nenustatyta preliminariosios sutarties nutraukimo taisyklių, tačiau įtvirtinta sutarties šalies atsakomybė tuo atveju, jeigu ši nepagrįstai vengia ar atsisako sudaryti pagrindinę sutartį. Preliminarioji sutartis pažeidžiama, jei jos šalis nepagrįstai vengia ar atsisako sudaryti pagrindinę sutartį, todėl privalo atlyginti kitai šaliai padarytus nuostolius (CK 6.165 straipsnio 4 dalis). Kasacinio teismo praktikoje pripažįstama, kad preliminariosios sutarties pažeidimo santykius reglamentuoja CK 6.165 straipsnio 4 dalis, o teismas, taikydamas nurodytą teisės normą, vadovaujasi CK 1.5 straipsnio 4 dalyje įtvirtintais principais (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2007 m. gruodžio 21 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-592/2007; 2011 m. balandžio 11 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-166/2011; kt.). Taigi šiuo atveju esminis dalykas, kurį reikia analizuoti, tai yra ar preliminarioji pirkimo-pardavimo sutarties tarp ieškovo ir atsakovės buvo nutraukta dėl ieškovo kaltės, kas sudarytų pagrindą jo sumokėtą 15 000 Eur sumą laikyti bauda.
Žemesnės instancijos teismas
17. Preliminariosios sutarties sąvoka ir neįvykdymo pasekmės išaiškintos CK 6.165 straipsnio 1 dalyje, 3-5 dalyse. Pagal CK 6.165 straipsnio 1 dalį preliminariąja sutartimi laikomas šalių susitarimas, pagal kurį jame aptartomis sąlygomis šalys įsipareigoja ateityje sudaryti kitą – pagrindinę – sutartį. Preliminariojoje sutartyje šalys turi nurodyti terminą pagrindinei sutarčiai sudaryti. Taigi, preliminarioji sutartis yra šalių susitarimas dėl kitos sutarties sudarymo, t. y. sutartis dėl pagrindinės sutarties sudarymo. Pagal CK 6.165 straipsnyje įtvirtintą preliminariosios sutarties sampratą, galima išskirti šiuos tokios sutarties bruožus: 1) aiškus šalių susitarimas ateityje sudaryti kitą – pagrindinę – sutartį; 2) aptariami būsimos pagrindinės sutarties dalykas ir esminės pagrindinės sutarties sąlygos; 3) nurodomas terminas, per kurį turi būti sudaryta pagrindinė sutartis; 4) susitarimas įforminamas raštu (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2014-12-19 nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-556/2014).
18. Kasacinis teismas yra suformavęs išsamią sutarčių aiškinimo taisyklių, įtvirtintų CK 6.193 straipsnyje, praktiką, kai aiškinamos sutartys, sudarytos rašytine forma. Kasacinis teismas yra išaiškinęs, kad esminiai sutarčių aiškinimo principai, t. y. nagrinėti tikruosius sutarties šalių ketinimus ir aiškinti sutartį sąžiningai, lemia būtinybę aiškinant sutarties sąlygas atsižvelgti ne tik į jų lingvistinę reikšmę, bet ir įvertinti sutarties šalių elgesį, jų subjektyvią nuomonę dėl sutarties sąlygų turinio bei sutarties sudarymo metu buvusį sąlygų suvokimą. Dėl to reikšminga šio straipsnio 5 dalyje nustatyta bendroji taisyklė, kad sutarties aiškinimui svarbu ir faktinės aplinkybės, susijusios su sutarties sudarymu, vykdymu, kitokiais šalių veiksmais, nes faktiniai šalių veiksmai reikšmingi siekiant nustatyti tikruosius šalių ketinimus (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2016-06-07 nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-281-686/2016). Šiuo atveju byloje esantys duomenys patvirtina, jog ieškovas su atsakove vedė derybas dėl nekilnojamojo turto įsigijimo. Byloje esančios dvi tos pačios dienos, iš esmės analogiško turinio, preliminarios nekilnojamojo turto pirkimo pardavimo sutartys, kurias atsakovė pasirašė tiek su ieškovu, tiek su trečiuoju asmeniu, rodo, jog yra mažai tikėtina, kad atsakovė vedė derybas ir pasirašė sutartį pirma su ieškovu, o vėliau, dėl jo kaltės nesudarius pagrindinės sutarties, ji sudarė sutartį su trečiuoju asmeniu. Dviejų iš esmės identiškų, tą pačią dieną sudarytų preliminarių pirkimo pardavimo sutarčių buvimas rodo, kad arba atsakovė buvo nesąžininga ir vienu metu su skirtingais asmenimis sudarinėjo sutartis, arba, kaip teigia ieškovas, tai iš esmės buvo vienos ir tos pačios derybos.
19. Vienas iš esminių sąžiningo elgesio ikisutartiniuose santykiuose pasireiškimo elementų yra šalių pareiga atskleisti viena kitai joms žinomą informaciją, turinčią esminės reikšmės sutarčiai sudaryti (CK 6.163 str. 4 d.). CK 6.158 straipsnio 1 dalyje įtvirtintas civilinių teisinių santykių dalyvių sąžiningo elgesio ir sąžiningos dalykinės praktikos principas. Civilinėje apyvartoje dalyvaujančių subjektų sąžiningo elgesio principas visa apimtimi taikytinas ir esant ikisutartiniams santykiams (CK 6.163 str. 1 dalies nuostata). Derybas dėl sutarties sudarymo vedančios šalys turi abipusę pareigą elgtis sąžiningai ir tai įtvirtinta CK 1.5, 6.4, 6.158, 6.163 straipsniuose. Teisminėje praktikoje suformuotos nuostatos, kad sąžiningumas ikisutartiniuose santykiuose apima keletą svarbių pareigų. Pirma, šalis neturėtų vesti derybų, jeigu ji apskritai neketina sudaryti sutarties. Antra, nors ir nėra šalių pareigos sudaryti sutartį, tačiau sąžiningumas reikalauja, kad toli pažengusios derybos nebūtų nutrauktos be pakankamos priežasties, nes tokiose derybose viena ar kita šalis jau turi visiškai pagrįstą pagrindą tikėtis, jog priešingos šalies ketinimai yra rimti ir sutartis tikrai bus sudaryta (pvz.: Lietuvos Aukščiausiojo Teismo plenarinės sesijos 2006 m. lapkričio 6 d. nutarimas civilinėje byloje Nr. 3K-P-382/2006 ir kt.). Pagrindinis civilinių santykių principas – sutarties laisvės principas yra reikšmingas ta prasme, kad derybos dėl sutarties sudarymo gali būti bet kada nutrauktos, tačiau laikantis Lietuvos Respublikos CK 1.5, 6.4, 6.158 ir 6.163 str. nuostatų, kad derybose dėl sutarties sudarymo šalys, kaip nurodyta aukščiau, privalo elgtis sąžiningai.
20. Teisėjų kolegijos vertinimu, byloje esančių įrodymų visuma leidžia daryti išvadą, jog atsakovės preliminariosios sutarties su trečiuoju asmeniu sudarymas buvo tęstinis derybų žingsnis, kuris prasidėjo jai derantis su ieškovu. Aplinkybės, jog trečiasis asmuo, atlikdamas atsakovei mokėjimo pavedimus, jų paskirtyje nurodė, jog moka už ieškovą, jog visą ginčo laikotarpį, net ir pagrindinės sutarties su trečiuoju asmeniu sudarymo metu, atsakovės name gyveno ieškovas su šeima ir atsakovė neturėjo dėl to jokių pretenzijų, tai, jog preliminariojo nekilnojamojo turto pirkimo pardavimo sutartis su trečiuoju asmeniu yra sudaryta tą pačią dieną kaip ir su ieškovu leidžia daryti išvadą, jog pirkimo pardavimo sutarties pasirašymas su trečiuoju asmeniu buvo tęstinis įvykis, prasidėjęs nuo derybų su ieškovu. Byloje nėra įrodymų, jog atsakovė preliminarią sutartį su ieškovu nutraukė dėl jo kaltės. Net jeigu būtų nustatyta, jog sutartis buvo nutraukta dėl atsakovo kaltės, tai nepaaiškintų, kaip atsakovė tą pačią dieną surado kitą namo pirkėją ir su juo sudarė naują preliminariąją sutartį. Šios aplinkybės rodo, jog atsakovė suprato, jog tikrasis asmuo, kuris siekia nusipirkti jos nekilnojamąjį turtą buvo ieškovas, o trečiasis asmuo dalyvavo šiuose sutartiniuose santykiuose tik todėl, jog jis ėmė būsto kreditą savo vardu ir savo vardu ieškovo naudai sudarė pagrindinę pirkimo pardavimo sutartį. Byloje nėra duomenų, jog atsakovė būtų nesutikusi su tokiomis sąlygomis, kaip tik, byloje nustatytos aplinkybės leidžia spręsti, jog ieškovė suprato tokio susitarimo aplinkybes ir ko iš tiesų siekia šalys, jai tai buvo priimtina ir tokiam šalių elgesiui ji neprieštaravo. Priežastys, dėl kurių ieškovas nebegalėjo sudaryti pirkimo-pardavimo sandorio ir už jį tai padarė trečiasis asmuo (ar tai lėmė, jog ieškovui bankas nedavė kredito, ar kitos priežastys), nėra esminės sprendžiant klausimą dėl avanso laikymo bauda galimybės, todėl kad jos nekeičia faktinės aplinkybės, jog atsakovė suprato tikruosius šalių ketinimus ir su jais sutiko.
21. Minėta, kad 2016-08-19 šalys pasirašė preliminarią sutartį iki 2017-01-01 sudaryti ginčo nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartį, ieškovas nedelsiant sumokėjo atsakovei 15 000 Eur avansą grynais pinigais, šalims sutarus, kad jis bus įskaitytas į sutartą 260 000 Eur turto bendrą kainą , o atsakovė leido ieškovui ir jo šeimai apsigyventi ginčo name. Teisėjų kolegija atmeta kaip nepagrįstus apeliacinio skundo argumentus, jog atsakovė patyrė nuostolių dėl to, kad ieškovas neatlygintinai gyveno jos name, kadangi tokią sąlygą šalys pačios įtraukė į Preliminariąją sutartį. Šalys sutartyje numatė, jog atsakovė įsipareigojo atlaisvinti namą nuo visų asmenų ir jiems priklausančio turto, išskyrus virtuvės baldus bei buitinę techniką ir pateikti jį pirkėjui (ieškovui) vėliausiai iki 2016-08-20 (11.1.3 punktas), ką ji ir padarė. Sutarties sudarymo metu atsakovė sutiko su tokia sąlyga, nekėlė klausimų dėl neatlygintino ieškovo gyvenimo jos name, nesudarė nuomos sutarties, o tai reiškia, kad atsakovę tenkino esamas susitarimas, todėl priešingi jos teiginiai dėl patirtų nuostolių, kuriuos ji patyrė dėl neatlygintinai jos name gyvenusio ieškovo, įtakos sprendimo pagrįstumui neturi.
22. Apeliantė teigia, jog pirmosios instancijos teismas pažeidė įrodymų vertinimo principus civiliniame procese. Teisėjų kolegija, išanalizavusi pirmosios instancijos teismo skundžiamo sprendimo turinį, įvertinusi apeliacinio skundo argumentus, faktinius bylos duomenis, sprendžia, kad šioje byloje nėra teisinio pagrindo pripažinti, jog teismas pažeidė procesines įrodinėjimo bei įrodymų vertinimo taisykles (CPK 176, 177, 178, 185 straipsniai). Apeliantė, nesutikdama su pirmosios instancijos teismo išvadomis, iš esmės kitaip vertina tuos pačius įrodymus, pateikia savo nuomonę dėl jų turinio, tačiau nepagrindžia teiginių, jog teismas, atlikdamas įrodymų vertinimą, būtų pažeidęs teisės normas ar netinkamai jas taikęs. Apeliantė iš esmės siekia, kad byloje pateiktų įrodymų pagrindu faktinės aplinkybės būtų nustatytos kitaip, nei tai padarė pirmosios instancijos teismas. Įrodymų vertinimas iš esmės yra teismo (teisėjo) nepriklausomumo išraiška. Nesant duomenų, jog teismas pažeidė įrodymų vertinimą reguliuojančias nuostatas, kitokia apeliantės nuomonė dėl tam tikrų įrodymų turinio ir vertinimo neduoda pagrindo abejoti pirmosios instancijos teismo išvadomis, pagrįstomis ne tik apeliantės nurodytais įrodymais, bet ir visa bylos medžiaga. Nuodugni pirmosios instancijos teismui pateiktų procesinių dokumentų, teismo išdėstytų motyvų analizė neleidžia daryti išvados, jog kažkurios reikšmingos aplinkybės arba su jomis susiję įrodymai, apie šalių sutartinių santykių tikruosius ketinimus ir galimybę ieškovo sumokėtą avansą laikyti bauda, teismo nebuvo įvertinti. Teisėjų kolegija, pakartotinai įvertinusi byloje surinktus rašytinius įrodymus, pirmosios instancijos teismo posėdyje apklaustų asmenų paaiškinimus, sutinka su pirmosios instancijos teismo padarytomis išvadomis dėl ieškovo reikalavimų ir nurodomų aplinkybių.
23. Taigi apeliacinės instancijos teismas, remdamasis nurodytomis aplinkybėmis, sprendžia, jog pagrindo tenkinti atsakovės apeliacinį skundą bei panaikinti ar pakeisti skundžiamą sprendimą šio apeliacinio skundo motyvais nėra (CPK 326 straipsnio 1 dalies 1 punktas).
Motyvuojamoji dalis
Dėl bylinėjimosi išlaidų, patirtų bylą nagrinėjant apeliacinės instancijos teisme
24. Atsižvelgiant į apeliacinės instancijos teismo procesinį sprendimą, yra pagrindas ieškovo S. K. prašymą dėl bylinėjimosi išlaidų, patirtų bylą nagrinėjant apeliacinės instancijos teisme, priteisimo tenkinti, atsakovui iš ieškovo priteisiant 1 000 Eur.
Rezoliucinė dalis
Vadovaudamasis Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 325 straipsniu, 326 straipsnio 1 dalies 1 punktu, 331 straipsniu, teismas
nutaria:
Atsakovės I. D. apeliacinį skundą atmesti.
Vilniaus miesto apylinkės teismo 2019 m. kovo 8 d. sprendimą palikti nepakeistą.
Priteisti iš atsakovės I. D. ieškovo S. K. naudai 1 000 Eur bylinėjimosi išlaidų, patirtų bylą nagrinėjant apeliacinės instancijos teisme