- Teismas
- Vilniaus apygardos teismas
- Dokumentas
- Nutartis
- Data
- 2015-09-28
- Bylos Nr.
- 2A-1218-881/2015
- Teisminio proceso Nr.
- 2-68-3-07386-2014-0
- Bylos rūšis
- civilinė byla
- Teisėjai
- Vilija Mikuckienė, Antanas Rudzinskas, Andrutė Kalinauskienė
- Ieškovas
- UAB „Vidmil“
- Atsakovas
- UAB „MG Valda“
- Trečiasis asmuo
- UAB „PPP Invest“
- Kategorijos
- 2.5.8.11.1Sutarties nutraukimas
Vilniaus apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų Andrutės Kalinauskienės, Vilijos Mikuckienės (kolegijos pirmininkė ir pranešėja) ir Antano Rudzinsko, rašytinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovo UAB „Vidmil“ apeliacinį skundą dėl Vilniaus miesto apylinkės teismo 2014 m. birželio 20 d. sprendimo, priimto civilinėje byloje Nr. 2-14436-235/2014 pagal ieškovo UAB „Vidmil“ ieškinį atsakovui UAB „MG Valda“ dėl patalpų nuomos sutarties nutraukimo pripažinimo neteisėtu bei išlaidų atlyginimo, trečiasis asmuo UAB „PPP Invest“.
Aprašomoji dalis
nustatė:
I. Ginčo esmė
Ieškovas UAB „Vidmil“ ieškiniu kreipėsi į teismą, prašydamas pripažinti neteisėtu 2014 m. vasario 19 d. atsakovo UAB „MG Valda“ vienašališką patalpų nuomos sutarties nutraukimą, pripažinti negaliojančiu nuomos sutarties 6.2.9 punktą, priteisti iš atsakovo 60 000 Lt išnuomotų patalpų kapitalinio remonto bei rekonstrukcijos išlaidų, 6 proc. metinių procesinių palūkanų ir bylinėjimosi išlaidas. Nurodė, kad 2012 m. gegužės 23 d. su atsakovu sudarė Negyvenamųjų patalpų nuomos sutartį. Nuomojamos patalpos buvo nesuremontuotos, ieškovas savo lėšomis atliko patalpų kapitalinį remontą už 173 015 Lt sumą ir tikėjosi, kad patalpų kapitalinio remonto išlaidos bus įskaitytos, mažinant mokėtinas pinigų sumas už patalpų nuomą. Pastaruoju metu dėl sumažėjusios apyvartos ieškovas ne iš karto pervesdavo pinigus už patalpų nuomą. 2014 m. vasario 12 d. ieškovas gavo atsakovo pranešimą, kuriame nurodyta, kad tarp šalių sudaryta nuomos sutartis nutraukiama per 5 dienas, t. y. nuo 2014 m. vasario 19 d., dėl netinkamai vykdomų atsiskaitymo prievolių. Sutarties nutraukimas pažeidžia nuomos sutartį, ieškovo teisėtus interesus ir lūkesčius. Be to, sutarties 6.2.9 punkte nurodoma, kad patalpose įrengtus prietaisus, sistemas ir kt. įrangą, taip pat patalpų pagerinimus, kurie negali būti atskirti be žalos patalpoms, ir kuriuos nuomotojas sutinka perimti, nuomininkas šios sutarties pagrindu perleidžia nuomotojo nuosavybėn už bendrą 1 Lt sumą. Ieškovo nuomone, sutarties 6.2.9 punktas prieštarauja imperatyvioms teisės normoms. Nuomos sutarties redakciją pasiūlė atsakovas, todėl sutartis suteikė jam nepagrįstą pranašumą prieš ieškovą; atsakovas, nutraukdamas sutartį, neketino atlyginti ieškovo patirtų nuostolių atliekant patalpų kapitalinį remontą. Ieškovo nuomone, atsakovas nutraukė nuomos sutartį dėl neesminių sutarties pažeidimų.
II. Pirmosios instancijos teismo sprendimo esmė
Vilniaus miesto apylinkės teismas 2014 m. birželio 20 d. sprendimu ieškinį atmetė.
Teismas nesutiko su ieškovo aiškinimu, kad nuomos sutarties 11.3.3 punktas, numatantis vienašališką sutarties nutraukimą nuomotojo iniciatyva įspėjus nuomininką prieš 5 darbo dienas, negalioja atvejams, kai nuomininkas pažeidžia mokėjimų tvarką. Toks aiškinimas, anot teismo, yra nepagrįstas, kadangi 11.3.3 ir 11.3.5 punktai yra skirti tam, kad būtų įvardyti ypatingai šalims svarbūs (esminiai) atvejai, kuomet galimas greitas, vienašalis sutarties nutraukimas, apie tai kitą šalį įspėjant prieš 5 darbo dienas iki nutraukimo. Sutarties 11.3.3 punkte yra nustatyta taisyklė dėl vienašalio sutarties nutraukimo, nurodanti, kad sutartis vienašališkai nutraukiama nuomotojo iniciatyva, prieš 5 darbo dienas iki numatomo sutarties nutraukimo raštu įspėjus nuomininką, išvardinant 4 greito sutarties nutraukimo atvejus. Trys iš jų, t. y., nurodytieji i), ii), ir iv) papunkčiuose, susiję su momentiniais nuomininko galimais padaryti pažeidimais, kurie gali būti pašalinti, ir vienas, t. y. nurodytas iii) papunktyje, susijęs su pažeidimais, kurie rodo tam tikrą per tam tikrą laiką susidariusią padėtį ar Nuomininko būseną, kurie laikomi kaip tam tikri faktai apibūdinantys situaciją. Šiuo atveju 11.3.3 punkte, skliausteliuose, yra numatyta sąlyga, kad esant pažeidimams numatytiems i), ii), ir iv) papunkčiuose prieš nutraukiant sutartį turi būti pateiktas pareikalavimas per protingą terminą pašalinti pažeidimą. Ši sąlyga, kuri suteikia tam tikrą terminą pažeidimo pašalinimui, netaikoma iii) papunktyje numatytiems atvejams, t. y. tuo atveju, jei nuomininkas pilnai nesumoka mokėjimų ilgiau nei 15 dienų arba daugiau kaip 4 kartus per metus mokėjimus sumoka ne laiku, sutartis nutraukiama įspėjus apie nutraukimą prieš 5 darbo dienas ir nesuteikiant papildomo termino pažeidimams pašalinti. Teismas pabrėžė, kad nuomos mokesčio mokėjimas yra esminė ieškovo prievolė. Nuomotojui negaunant nuomos mokesčio, pažeidžiamas pagrindinis tikslas laiku gauti mokėjimus už jam priklausantį turtą.
Teismas sutiko su atsakovo argumentais, kad ieškovas piktnaudžiauja teise, ką patvirtina ir aplinkybė, jog šalys 2013 m. gegužės 27 d. pasirašė susitarimą dėl skolos apmokėjimo geruoju (civ. byla Nr. 2-15583-432/2014), kuriuo išdėstė skolos sumokėjimo grafiką bei nustatė, kad atsakovui pažeidus bent vieną mokėjimą pagal grafiką ar laiku ir tinkamai nesumokėjus bent vienos einamosios sąskaitos, ieškovas be atskiro rašytinio įspėjimo turi teisę reikalauti iškarto sumokėti visą skolą, taip pat ieškovas įgyja teisę bet kuriuo metu, be atskiro įspėjimo, raštišku pranešimu vienašališkai nutraukti nuomos sutartį dėl atsakovo kaltės.
Teismas pažymėjo, kad pagal CK 6.156 straipsnio 1 ir 3 dalis šalys turi teisę laisvai sudaryti sutartis ir savo nuožiūra nustatyti tarpusavio teises ir pareigas, jeigu tai neprieštarauja įstatymams. Sutartyse gali būti kelių rūšių sutarčių elementų ar sąlygų ir tą patvirtina nuostatos. Sutartyje nustatyta, kad nuomotojas nedengia jokių nuomininko turėtų išlaidų patalpų remontui ar pritaikymui savo veiklai, todėl patalpos, pasibaigus sutarčiai, turi būti grąžintos tokios būklės, kokios buvo perduotos. Sutarties 6.2.9 punkte nurodoma, kad visa įranga ir pagerinimai yra nuomininko nuosavybė, o pasibaigus sutarčiai jie turi būti nuomininko sąskaita pasiimti, nebloginant patalpų būklės. Šiuo atveju nurodyta, kad tuo atveju, jei tam tikri pagerinimai negali būti atskirti be žalos patalpoms ar nepaliekant jų buvimo patalpose požymių, tai nuomininkas gali būti neverčiamas juos pašalinti, jei juos sutinka perimti nuomotojas. Tokiu atveju šalys susitarė, kad pagerinimai yra įkainuojami 1 Lt suma ir tokia verte perleidžiami nuomotojo nuosavybėn. Šios nuostatos yra šalių suderintos, ieškovas, kaip verslininkas, kuriam keliami didesni atidumo reikalavimai, turėjo įsivertinti savo priimamas rizika, įsipareigojimų turinį, nusprendus atlikti patalpų pagerinimus.
Anot teismo, ieškovo ginčijamo sutarties punkto nuostatos atitinka CK 6.501 straipsnio normas, nurodančias, jog patalpų pagerinimo išlaidų klausimą šalys išsprendžia sutartimi, o nuomininkas atliktus pagerinimus gali pasiimti tik tuo atveju, jei jie atskiriami be žalos patalpoms. Bendroje normoje taip pat įtvirtinta, kad atliktų pagerinimų, kurie neatskiriami be žalos patalpoms, vertė neatlyginama. Šalims sudarant sutartį ieškovo atstovas apžiūrėjo patalpas, įsivertino jų faktinę būklę, charakteristikas (Sutarties 2.1 p.) ir savo laisva valia nusprendė sudaryti sutartį šalių suderintomis sąlygomis (Sutarties 3.1.7 p.). Patalpos buvo perduodamos tokios būklės, kokios jos yra, atsakovas jokių įsipareigojimų dėl patalpų pagerinimo neprisiėmė, sutartyje nurodyta, kad ieškovas veikia pats savo rizika ir, jei ieškovui reikės atlikti kokius nors remontus ir patalpų pritaikymą veiklai, jis tą turės darytis savo paties rizika ir kaštais, kurių atsakovas jokiais atvejais nekompensuos (Sutarties 5.1, 5.2 p.). Su patalpų remontu, pagerinimais, priežiūra, būklės, reikalingos veiklai jose vykdyti, palaikymu susijusios išlaidos tenka tik pačiam ieškovui, ką patvirtina ir sutarties 6.2.2, 6.2.4, 6.2.5, 6.2.6 punktų nuostatos. Šalys sutarė, jog atsakovas nekompensuos jokių ieškovo įdėjimų į patalpų pritaikymą savo veiklai, ieškovui 2 mėnesius nuo patalpų priėmimo perdavimo akto pasirašymo buvo neskaičiuojamas nuomos mokestis (Sutarties 7.2 p.). Be to, patalpų priėmimo perdavimo aktą ieškovas pasirašė be jokių pastabų ir visą sutarties galiojimo laikotarpį nereiškė jokių pretenzijų dėl kokių nors nuo atsakovo priklausančių patalpų trūkumų ar tariamo kapitalinio remonto poreikio, nors tokias pareigas, esant atitinkamoms aplinkybėms, ieškovui nustato sutarties 4.2, 4.3, 4.4, 5.1, 6.1.4 punktų nuostatos.
Teismas taip pat atkreipė dėmesį, kad 2014 m. vasario 24 d. atsakovas ginčo patalpas kaip apmokėjimą už naujų akcijų emisiją perleido trečiajam asmeniui UAB „PPP Invest“, kuris perėmė visas atsakovo turtines teises ir pareigas, tačiau ieškovas atsakovu UAB „PPP Invest“ šioje byloje nenurodė, ieškinio reikalavimų nepatikslino.
Taigi, atsižvelgdamas į tai, kad šalys nuomos sutartimi bei papildomu 2013 m. gegužės 27 d. susitarimu nustatė, jog ieškovui pažeidus mokėjimų terminus atsakovas turės teisę vienašališkai nutraukti nuomos sutartį, ir faktiškai ieškovui netinkamai vykdant mokėjimo prievoles, nežiūrint į atsakovo raginimus ir žinant, kad tai bus pagrindu atsakovui vienašališkai nutraukti sutartį, teismas padarė išvadą, kad nuomos sutartis nutraukta teisėtai, sutarties sąlygos atitinka teisės aktų nuostatas, neprieštarauja sutarties esmei, jos turiniui, todėl nėra pagrindo jų naikinti. Kadangi sutartyje įtvirtintos nuostatos, kad ieškovas patalpas priima esamos faktinės būklės ir pats savo rizika bei pagal poreikį atlieka patalpų pritaikymą savo veiklai, o atsakovas jokių patalpų remonto ar pagerinimo išlaidų ieškovui nekompensuoja, nėra taip pat pagrindo tenkinti reikalavimo dėl ieškovo turėtų išlaidų atlyginimo.
III. Apeliacinio skundo ir atsiliepimo į jį argumentai
Ieškovas UAB „Vidmil“ apeliaciniu skundu prašo panaikinti Vilniaus miesto apylinkės teismo 2014 m. birželio 20 d. sprendimą ir priimti naują sprendimą – ieškinį tenkinti. Apeliacinį skundą grindžia šiais argumentais:
1. Dėl nuomos sutarties nutraukimo. Teismas, nagrinėdamas sutarties nutraukimo pagrįstumo klausimą, neatsižvelgė į Lietuvos Aukščiausiojo Teismo formuojamą praktiką tokiose bylose, taip pat neatsižvelgė į šalių tarpusavio interesų pusiausvyros pagrindus, nesigilino į šalių susiklosčiusių santykių visumą. Logiškai ir sistemiškai aiškinant sutarties nuostatas, akivaizdu, kad sutrumpintas 5 darbo dienų terminas įspėti apie sutarties nutraukimą nuomos ir kitų mokesčių mokėjimų pažeidimų atveju nėra taikomas. Teismas neatsižvelgė į sutarčių aiškinimo taisykles, bet rėmėsi pažodiniu sutarties teksto aiškinimu, nesigilino į šalių susiklosčiusių santykių eigą, ieškovo teisėtus lūkesčius vykdant sutartį, kas pasiūlė sutarties redakciją, kuri šalis yra ekonomiškai stipresnė ir pan. Ieškovas pateikė teismui įrodymus, kad į nuomojamas patalpas investavo ypatingai dideles sumas, ką įrodinėjo atestuoto specialisto išvada, tačiau teismas dėl jos nepasisakė, nevertino ir kitų ieškovo argumentų.
2. Dėl nuomos sutarties 6.2.9. punkto pripažinimo negaliojančiu. Teismas neatsižvelgė į tai, kad atskirti kapitalinių remonto darbus be žalos patalpoms nėra galimybės, nesigilino ir nenagrinėjo, kiek ir kokiai sumai buvo atlikta darbų, kiek nupirkta medžiagų, neatsižvelgė bei nenagrinėjo tokių darbų būtinybės, kas tuos darbus turėjo atlikti ir kieno lėšomis, taip pat nevertino, ar tokio darbų rezultato perdavimas už 1 Lt yra sąžiningas ir adekvatus, atsižvelgiant į tai, kad ieškovas nėra ir nebuvo atleistas nuo nuomos mokesčio. Taigi teismas suteikė atsakovui nepagrįstą pranašumą, palikdamas ieškovo teises ir teisėtus interesus neapgintus. Sutarties 6.2.9. punktas pripažintinas negaliojančiu, nes nuomos sutartis nėra turto pirkimo-pardavimo sutartis; abi šalys yra juridiniai asmenys, todėl susitarimas perleisti už 1 Lt juridinio asmens balanse apskaitytą turtą prieštarauja gerai moralei, sąžiningumo, protingumo bei teisingumo principams, taip pat neatitinka juridinio asmens interesų bei gali pažeisti jo kreditorių teisėtus interesus; punktas naikintinas, kadangi jo vykdymas nėra įmanomas. Atsakovas pasiūlė tokią sutarties redakciją, kuri jam ieškovo atžvilgiu sukuria nepagrįstą pranašumą. Dalis sutarties punktų suformuluoti taip, kad atsakovui jų nevykdant jam neatsiranda jokių negatyvių teisinių pasekmių, be to, kitų punktų pagrindu tas pačias pareigas galima perkelti ieškovui, o šiam jų nevykdant, galimas sutartinių sankcijų taikymas. Šie argumentai buvo išdėstyti ieškinyje, tačiau teismas dėl jų nepasisakė, neatsižvelgė į CK 6.38, 6.200 straipsniuose nustatytas šalių pareigas, kad sutartis sudaroma prisijungimo būdu, taip pat į CK 6.228 straipsnio 1 dalį.
3. Dėl kapitalinio remonto išlaidų priteisimo. Teismas neatsižvelgė į šalių santykių visumą, aplinkybes, dėl kurių kapitalinio remonto išlaidos ieškovui turi būti priteisiamos. Teismas nevertino, ar atsakovo ieškovui perkelta kapitalinio remonto našta, kai jo neatlikus patalpomis negalima būtų naudotis, yra adekvati ir proporcinga turimam tikslui – vykdyti maitinimo veiklą. Teismas neatsižvelgė į tai, kad kapitalinis remontas buvo ne tik būtinas patalpas paversti tinkamomis naudoti, bet ir objektyvus įrodymas, kad ieškovas patalpomis siekė naudotis ne mažiau kaip 5 metus, kad ieškovas tikėjosi, jog išlaidos kapitalinio remonto darbams atlikti bus įskaitytos. Tokia sutarties vykdymo eiga būtų buvusi logiška ir atitiktų bendradarbiavimo bei kooperavimosi principų esmę.
Atsiliepimas
Atsiliepimu į ieškovo apeliacinį skundą atsakovas UAB „MG Valda“ bei trečiasis asmuo UAB „PPP Invest“ ginčija apeliacinio skundo pagrįstumą ir prašo Vilniaus miesto apylinkės teismo 2014 m. birželio 20 d. sprendimą palikti nepakeistą. Atsiliepimą grindžia šiais argumentais:
1. Dėl nuomos sutarties nutraukimo. Ieškovas savo argumentams pagrįsti netinkamai taiko cituojamas materialinės teisės normas bei teismų praktiką. Bet kurioje nuomos sutartyje nuomos mokesčio mokėjimo prievolė yra esminė nuomos sutarties sąlyga (CK 6.476 str. 1 d.). Netinkamo mokėjimų vykdymo atveju šalys yra numačiusios, kad dėl to yra pagrindas inicijuoti vienašalį sutarties nutraukimą (Sutarties 11.3.3. p. iii pap.). Teismas, sistemiškai aiškindamas visus tarp šalių sudarytus susitarimus, jų turinį, aplinkybes, teisingai sprendė, kad atsakovas, ieškovui nereaguojant į po 2013 m. gegužės 27 d. susitarimo sudarymo pateiktus atsakovo raginimus padengti besikaupiančią skolą, turėjo teisėtą pagrindą nutraukti nuomos sutartį. Aplinkybė, kad teismas nevertino bylos aplinkybių taip, kaip būtų palankiau apeliantui, nereiškia, kad buvo pažeistos įrodymų tyrimo bei vertinimo taisyklės ar teismas nevertino ieškovo faktinių ir teisinių argumentų.
2. Dėl nuomos sutarties 6.2.9. punkto pripažinimo negaliojančiu. Priešingai nei tvirtina apeliantas, teismas aiškinosi bei nagrinėjo aplinkybes, susijusias su remonto darbais, bei su tuo susijusias šalių prievoles. Ginčijama sutarties nuostata yra pagrįstai sutarta, atsižvelgiant į kitas sutartyje įtvirtintas nuostatas, susijusias su nuomos mokesčio neskaičiavimu pirmus du nuomos mėnesius, į senamiestyje esančių ieškovui išnuomotų patalpų nuomos mokesčio nedidelį dydį, į nuostatas, susijusias su nuomininko teise savo sąskaita, nuožiūra ir rizika patalpas paruošti savo veiklai. Ieškovas, kaip atidus verslininkas, restoranų veiklos profesionalas, pasirašydamas nuomos sutartį joje nustatytomis sąlygomis, pats prisiėmė riziką dėl tolesnio savo veikimo paruošiant patalpas veiklai, taip pat riziką dėl pasekmių, kurios gali kilti ir kilo ieškovui nevykdant esminių nuomos mokesčio mokėjimo ir susidariusių skolų padengimo prievolių. Byloje nėra duomenų, kad atsakovas būtų nevykdęs savo sutartinių prievolių, kad būtų nereagavęs į kokius nors ieškovo raginimus vykdyti sutartines prievoles, atvirkščiai, yra pateikti rašytiniai įrodymai, kuriais remiantis konstatuoti esminių nuomininko prievolių pažeidimai, dėl kurių ir kilo šalių sutartos teisinės pasekmės, kurias ieškovas nepagrįstai bando ginčyti. Ieškovas nepateikė pagrįstų įrodymų, kuriais remiantis būtų galima konstatuoti, kad teismas padarė esminių pažeidimų, lemiančių sprendimo panaikinimą.
3. Dėl kapitalinio remonto išlaidų priteisimo. Jokių pretenzijų dėl patalpų būklės ieškovas niekuomet nereiškė, be to, atsižvelgiant į nuomos mokesčio dydį bei papildomus nemokėjimo laikotarpius, patalpų pagerinimai ar remontas buvo numatyti paties nuomininko atsakomybei, valiai ir rizikai. Apeliantas nepagrįstai teigia, kad atsakovas sutiko su besikaupiančiomis skolomis ir jos kaupėsi neva dėl to, kad atsakovas draugiškai perskirstydavo mokėtinas sumas tolesniems laikotarpiams. Tą paneigia byloje esantys įrodymai. Taigi ieškovas neįrodė savo deklaruojamų aplinkybių.
Motyvuojamoji dalis
IV. Apeliacinės instancijos teismo nustatytos bylos aplinkybės, teisiniai argumentai ir išvados
Apeliacinis skundas tenkinamas iš dalies.
Bylos nagrinėjimo apeliacine tvarka ribas sudaro apeliacinio skundo faktinis ir teisinis pagrindas bei absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų patikrinimas. Apeliacinės instancijos teismas nagrinėja bylą neperžengdamas apeliaciniame skunde nustatytų ribų, išskyrus kai to reikalauja viešasis interesas (CPK 320 str. 1 ir 2 d., Lietuvos Respublikos Konstitucinio Teismo 2006 m. rugsėjo 21 d. nutarimas, VŽ, 2006, Nr. 102-3957).
Absoliučių skundžiamo pirmosios instancijos teismo sprendimo negaliojimo pagrindų, numatytų CPK 329 straipsnio 2 dalyje, teisėjų kolegija nenustatė.
Dėl vienašalio nuomos sutarties nutraukimo teisėtumo
Šalių sudarytos 2012 m. gegužės 23 d. Negyvenamųjų patalpų nuomos sutarties (toliau – Sutartis) 11.3.3. punkte nustatyta, kad sutartis vienašališkai nuomotojo iniciatyva gali būti nutraukta, prieš 5 (penkias) darbo dienas iki numatomo Sutarties nutraukimo raštu įspėjus nuomininką (esant bet kokiam šiame papunktyje numatytam pažeidimui, išskyrus iii), nuomotojas prieš nutraukdamas Sutartį turi raštu pareikalauti nuomininko per nustatytą protingą terminą, kuris negali būti trumpesnis kaip 7 (septynios) kalendorinės dienos, padarytą pažeidimą ištaisyti, kai: i) nuomininkas naudojasi patalpomis ne pagal Sutartį; ii) nuomininkas tyčia ar dėl neatsargumo blogina patalpų būklę; iii) nuomininkas pilnai nesumoka nuomos mokesčio ir (ar) kitų šioje Sutartyje numatytų mokėjimų ilgiau nei 15 (penkiolika) dienų nuo mokėjimo termino pasibaigimo, arba nuomininkas daugiau kaip 4 (keturis) kartus per metus nuomos mokestį ar kitus šioje Sutartyje numatytus mokėjimus sumoka ne laiku, arba ilgiau kaip 7 (septynias) dienas vėluoja sumokėti ar atstatyti depozitą, taip pat jei nuomininkas tampa likviduojamas, jam iškeliama bankroto ar restruktūrizavimo byla; iv) nuomininkas nedaro patalpų einamojo remonto.
Apeliantas aiškina, kad Sutarties 11.3.3. punkto iii papunktyje išvardytais atvejais sutrumpintas 5 darbo dienų įspėjimo apie vienašalį sutarties nutraukimą terminas nėra taikomas, šiais atvejais (pavyzdžiui, esant nuomos mokesčio mokėjimo prievolės pažeidimams) sutartis vienašališkai nuomotojo iniciatyva gali būti nutraukta tik raštu įspėjus nuomininką prieš 6 (šešis) mėnesius, t. y. pagal Sutarties 11.3.2. punktą. Teisėjų kolegija su tokiu sutarties aiškinimu nesutinka, nes sprendžia, kad jis neatitinka Sutarties 11.3.3. punkto esmės. Teisėjų kolegija pabrėžia, kad pastarajame sutarties punkte atskirai reglamentuojama nuomotojo teisė supaprastinta tvarka vienašališkai nutraukti nuomos sutartį, išvardijant konkrečius atvejus, kada nuomotojas gali šia teise pasinaudoti, be kita ko, nuomininkui pažeidus nuomos mokesčio mokėjimo prievolę. Taigi teigti, kad vienu iš Sutarties 11.3.3. punkte nustatytų atvejų nuomotojas gali (turi) nutraukti Sutartį ne pagal šį, bet kitą – Sutarties 11.3.2. punktą – nėra pagrindo. Teisėjų kolegija atkreipia dėmesį, kad Sutarties 11.3.3. punkto iii papunktyje be nuomos mokesčio mokėjimo prievolės pažeidimo yra išvardyti ir tokie akivaizdžiai operatyvių nuomotojo sprendimų reikalaujantys vienašalio sutarties nutraukimo atvejai, kaip bankroto bylos nuomininkui iškėlimas bei nuomininko likvidavimas. Atsižvelgdama į tai, teisėjų kolegija pritaria pirmosios instancijos teismo pateiktam Sutarties 11.3.3. punkto išaiškinimui, kad, esant 11.3.3. punkto iii papunktyje nustatytiems atvejams, nuomotojas turi teisę prieš penkias darbo dienas įspėjęs nuomininką vienašališkai nutraukti nuomos sutartį, nenustatydamas papildomo termino sutarties pažeidimams pašalinti.
Teisėjų kolegija taip pat atkreipia dėmesį, kad, kaip teisingai nustatė pirmosios instancijos teismas, 2013 m. gegužės 27 d. pasirašytame susitarime šalys aiškiai susitarė, jog apeliantui pažeidus bent vieną mokėjimą pagal sudarytą skolos mokėjimo grafiką ar laiku ir tinkamai nesumokėjus bent vienos einamosios sąskaitos, atsakovas įgyja teisę bet kuriuo metu be atskiro įspėjimo rašytiniu pranešimu vienašališkai nutraukti nuomos sutartį. Ginčydamas nuomos sutarties nutraukimo teisėtumą apeliantas pastarąjį susitarimą ignoruoja, nors, pagal CK 6.189 straipsnio 1 dalį, teisėtai sudaryta ir galiojanti sutartis jos šalims turi įstatymo galią.
Kiti apelianto dėstomi argumentai, t. y. kad teismas neįsigilino į šalių susiklosčiusių santykių eigą, neatsižvelgė į ieškovo teisėtus lūkesčius vykdant sutartį, kas pasiūlė sutarties redakciją, kuri šalis yra ekonomiškai stipresnė, kad ieškovas į nuomojamas patalpas investavo ypatingai dideles pinigų sumas, nepaneigia pirmosios instancijos teismo sprendimo teisėtumo ir pagrįstumo. Tokią išvadą teisėjų kolegija daro atsižvelgdama į tai, kad, pirma, sutarties nutraukimo tvarka ir pagrindai, kaip minėta, nagrinėjamu atveju buvo įtvirtinti galiojančiuose šalių susitarimuose (t. y. tiek Sutartyje, tiek 2013 m. gegužės 27 d. susitarime), ir nenustatyta, kad atsakovas būtų jų nesilaikęs, ir, antra, byloje nustatytas sistemingas apelianto prievolės mokėti nuomos mokestį pažeidinėjimas (pretenzijos dėl skolos apmokėjimo apeliantui reiškiamos nuo 2012 m. gruodžio 11 d.) sudaro pagrindą spręsti dėl nuomos sutarties nutraukimo ne tik pagal sutartį, bet ir pagal įstatymą, t. y. dėl paties apelianto esminio sutarties pažeidimo (CK 6.217 str. 2 d.).
Dėl nuomos sutarties 6.2.9. punkto pripažinimo negaliojančiu
Apelianto ginčijama sutarties 6.2.9. punkto nuostata, pagal kurią, pasibaigus sutarčiai, patalpų pagerinimus, kurie negali būti atskirti be žalos patalpoms ir kuriuos nuomotojas sutinka perimti, nuomininkas šios sutarties pagrindu perleidžia nuomotojo nuosavybėn už 1 Lt sumą.
CK 6.501 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad, kai nuomininkas nuomotojo leidimu išsinuomotą daiktą pagerina, jis turi teisę į turėtų šiam tikslui būtinų išlaidų atlyginimą, išskyrus tuos atvejus, kai įstatymai arba sutartis numato ką kita. Taigi įstatymo nuostata dėl daikto pagerinimo išlaidų atlygintinumo yra dispozityvi, ir šalys, be kita ko, juridiniai asmenys, sutartyje gali susitarti, kad nuomininko patirtos daikto (patalpų) pagerinimo išlaidos nėra atlyginamos. Atsižvelgdama į tai, teisėjų kolegija konstatuoja, kad ginčijama sutarties sąlyga imperatyvioms įstatymo normoms, viešajai tvarkai ar gerai moralei neprieštarauja (kadangi pats įstatymas numato galimybę dėl jos susitarti), taip pat savaime nepažeidžia juridinio asmens ar jo kreditorių teisėtų interesų.
Apeliantas pareikštu ieškiniu neprašė pakeisti ginčijamos sąlygos, bet, kaip minėta, prašė pripažinti ją negaliojančia (niekine) dėl prieštaravimo imperatyvioms įstatymo normoms, viešajai tvarkai, gerai moralei bei CK 1.5 straipsnyje įtvirtintiems principams, taigi CK 6.228 straipsnio taikymo sąlygos nebuvo nagrinėjamos bylos dalykas, atitinkamai teismas neturėjo dėl jo pasisakyti. Kita vertus, apeliantas byloje neįrodė, kad ginčijama sąlyga nepagrįstai suteikė atsakovui perdėtą pranašumą (CK 6.228 str. 1 d.). Kaip teisingai pažymi atsakovas, ginčijama nuostata turi būti vertinama ne atskirai, bet sistemiškai kartu su kitomis sutarties sąlygomis, konkrečiai, įtvirtinančiomis nuomos mokesčio dydį (byloje nepaneigtas atsakovo argumentas, kad apeliantui išnuomotų patalpų nuomos mokestis, atsižvelgiant į patalpų buvimo vietą (senamiestis), buvo santykinai nedidelis), sutarties 7.2. punktu, įtvirtinančiu lengvatinį nuomos mokesčio mokėjimo terminą (t. y. kad nuomos mokestis pagal sutartį pradedamas skaičiuoti tik po dviejų mėnesių nuo patalpų perdavimo priėmimo akto pasirašymo dienos). Teisėjų kolegija atkreipia dėmesį, kad šalys yra laisvos susitarti dėl sutarties sąlygų (CK 6.156 str. 1 d.), o nagrinėjamos bylos specifika yra dar ir ta, kad sutartį sudarė du juridiniai asmenys, verslininkai, kuriems taikomi aukštesni atidumo bei rūpestingumo standartai renkantis sutarties sąlygas, nei fiziniams asmenims, veikiantiems savo asmeninių, šeimos poreikių tenkinimo sferoje.
Apelianto argumentas, kad nuomos sutartyje šalys negalėjo susitarti dėl patalpų pagerinimų perleidimo nuomotojui už 1 Lt, nes nuomos sutartis nėra pirkimo-pardavimo sutartis, yra teisiškai nepagrįstas. Kaip teisingai nurodė pirmosios instancijos teismas, įstatymas nedraudžia sutartyje susitarti dėl kelių sutarčių rūšių elementų (sąlygų), ir tai visiškai atitinka civilinėje teisėje galiojantį dispozityvumo principą (CK 6.156 str. 1 d.).
Dėl kitų apeliacinio skundo argumentų, susijusių su sutarties sąlygų negaliojimu, apeliacinės instancijos teismas atskirai nepasisako, nes laiko juos teisiškai nereikšmingais.
Dėl kapitalinio remonto išlaidų priteisimo
Remiantis CK 6.492 straipsnio 1 dalimi, nuomotojas privalo savo lėšomis daryti išnuomoto daikto kapitalinį remontą, jeigu ko kita nenumato įstatymai arba sutartis. Šalių sudarytos sutarties 6.1.2. punkte nustatyta, kad šios sutarties galiojimo laikotarpiu nuomotojas privalo savo sąskaita ir jėgomis organizuoti bei atlikti patalpų kapitalinio remonto darbus. Nuomininkas, pagal sutarties 6.2.6. punkto nuostatas, turi teisę be išankstinio nuomotojo sutikimo savo jėgomis ir sąskaita atlikti patalpų patobulinimus ir patvarkymus, kurių kaštai nuomininkui nuomotojo nebus kompensuojami, reikalingus tam, kad patalpas visą nuomos terminą būtų galima naudoti veiklai, su sąlyga, kad tokie patobulinimai ir patvarkymai nėra susiję su patalpų rekonstrukcija ar kapitaliniu remontu. Patalpų rekonstrukcijos ar kapitalinio remonto darbus nuomininkas turi teisę atlikti tik gavęs išankstinį nuomotojo raštišką sutikimą šiems darbams bei raštu suderinęs tokių darbų projektus bei sąmatas su nuomotoju. Taigi šalys susitarė, kad patalpų kapitalinio remonto darbai yra atliekami nuomotojo sąskaita, taip pat ir tuo atveju, jeigu juos atlieka nuomininkas, gavęs išankstinį nuomotojo raštišką sutikimą šiems darbams bei raštu suderinęs tokių darbų projektus bei sąmatas su nuomotoju. Teisėjų kolegija pabrėžia, kad apelianto ginčijama 6.2.9. punkto nuostata, taip pat kitos pirmosios instancijos teismo išvardytos sutarties sąlygos (5.2. p., 6.2.4. p., 6.2.5. p.), įtvirtinančios nuomininko pareigą atlikti darbus savo sąskaita, kapitalinio remonto darbų neapima, o yra taikomos tik tiems remonto, patalpų pritaikymo nuomininko veiklai darbams bei patalpų pagerinimams, kurie nėra laikomi kapitalinio remonto darbais. Priešingas sutarties aiškinimas prieštarautų minėtiems sutarties 6.1.2. ir 6.2.6. punktams.
Taigi, pagal šalių sudarytą sutartį, nuomininkas turi teisę reikalauti iš nuomotojo atlyginti patalpų kapitalinio remonto išlaidas, su sąlyga, kad nuomininkas buvo gavęs išankstinį nuomotojo raštišką sutikimą šiems darbams bei raštu suderinęs tokių darbų projektus bei sąmatas su nuomotoju (sutarties 6.2.6. p.). Pirmosios instancijos teismas nurodytų aplinkybių, taip pat to, kurie iš apelianto išvardytų darbų gali būti laikomi kapitalinio remonto darbais, nevertino, todėl bylos esmės šioje dalyje neatskleidė.
Apeliacinės instancijos teismas, tikrindamas pirmosios instancijos teismo sprendimo teisėtumą ir/ar pagrįstumą, padarytas faktų vertinimo bei teisės aiškinimo (taikymo) klaidas dažniausiai ištaiso negrąžindamas bylos pirmosios instancijos teismui nagrinėti iš naujo, išskyrus atvejus, jei neatskleista bylos esmė, o remiantis byloje pateiktais įrodymais jos negalima išnagrinėti iš esmės apeliacinės instancijos teisme (CPK 327 str. 1 d. 2 p.). Teisėjų kolegija sprendžia, kad anksčiau paminėtą apelianto reikalavimą išspręsti iš esmės pagal byloje pateiktus įrodymus apeliacinės instancijos teisme nėra galimybės, kadangi dėl tirtinų aplinkybių ir reikalaujamų įrodymų apimčių ir pobūdžio byla šioje dalyje būtų nagrinėjama visa apimtimi naujais aspektais. Tokia padėtis prieštarautų apeliacinės instancijos teismo paskirčiai, tiek ir dalyvaujančių byloje asmenų teisei į apeliaciją po to, kai bylą iš esmės išnagrinėja pirmosios instancijos teismas, todėl teismo sprendimo dalis dėl apelianto reikalavimo priteisti kapitalinio remonto išlaidas panaikinama ir byla dėl šio reikalavimo perduodama pirmosios instancijos teismui nagrinėti iš naujo (CPK 326 str. 1 d. 4 p., 327 str. 1 d. 2 p.).
Dėl bylinėjimosi išlaidų priteisimo
Pirmosios instancijos teisme patirtų procesinių dokumentų įteikimo išlaidų priteisimo klausimas spręstinas iš naujo, pirmosios instancijos teismui pakartotinai išnagrinėjus bylą (jos dalį) (CPK 96 str.).
Vilniaus apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 326 straipsnio 1 dalies 4 punktu,
Rezoliucinė dalis
nutaria:
Vilniaus miesto apylinkės teismo 2014 m. birželio 20 d. sprendimo dalį, kuria atmestas ieškinio reikalavimas priteisti kapitalinio remonto išlaidas bei iš ieškovo priteistos procesinių dokumentų įteikimo išlaidos, panaikinti ir šios bylos dalį perduoti pirmosios instancijos teismui nagrinėti iš naujo.
Kitą Vilniaus miesto apylinkės teismo 2014 m. birželio 20 d. sprendimo dalį palikti nepakeistą.