- Teismas
- Šiaulių apygardos teismas
- Dokumentas
- Nutartis
- Data
- 2021-06-14
- Bylos Nr.
- 2A-421-357/2021
- Teisminio proceso Nr.
- 2-18-3-00737-2020-5
- Bylos rūšis
- civilinė byla
- Teisėjas
- Rasa Bartašienė
- Ieškovas
- Ž. M.
- Atsakovas
- B. Ž.
Šiaulių apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėja Rasa Bartašienė teismo posėdyje apeliacine rašytinio proceso tvarka išnagrinėjo ieškovo Ž. M. apeliacinį skundą dėl Šiaulių apylinkės teismo Joniškio rūmų 2021 m. kovo 1 d. sprendimo civilinėje byloje pagal ieškovo Ž. M. ieškinį atsakovei B. Ž. dėl sandorio pripažinimo negaliojančiu ir nuostolių priteisimo.
Aprašomoji dalis
Teismas nustatė:
I. Ginčo esmė
1. Ieškovas Ž. M. ieškiniu prašo pripažinti negaliojančia pirkimo pardavimo sutartį, pagal kurią J. Ž. įsipareigojo už sutartą 3000 Eur sumą parduoti pirkėjui Ž. M. (duomenys neskelbtini) esančią fermą su 48 arų ploto žemės sklypu, atsakovei nepagrįstai atsisakius sudaryti šio nekilnojamojo turto pagrindinę pirkimo-pardavimo sutartį; priteisti iš atsakovės J. Ž. teisių perėmėjos B. Ž. ieškovo patirtus nuostolius – 1100 Eur dydžio avansinę įmoką bei 1129,20 Eur už supirktas ir panaudotas statybines medžiagas bei sugaištą darbo laiką; priteisti iš atsakovės valstybės naudai ieškovui suteiktos antrinės teisinės pagalbos išlaidas.
2. Nurodo, kad 2019 m. vasarą portale www.skelbiu.lt rado skelbimą, kad (duomenys neskelbtini) rajono (duomenys neskelbtini) kaime yra parduodamas žemės sklypas su ūkinės paskirties pastatais. Apžiūrėjus objektą, ieškovas paruošė preliminarios turto pirkimo-pardavimo sutarties projektą ir nuvyko pas turto pardavėją – J. Ž.. Su juo sutarus dėl turto kainos, sutarties projektas buvo pabaigtas pildyti, kur ieškovas užrašė savo duomenis, o J. Ž. – savo. Sandorio užtikrinimui pardavėjui avansu ieškovas sumokėjo dalį sutartos sumos – 1100 eurų. Su J. Ž. buvo sutarta, kad likusi suma – 1900 eurų bus sumokėta tvarkant pirkimo-pardavimo sutartį pas notarą. J. Ž. patikino, kad parduodamas žemės sklypas ir pastatai priklauso jam asmeninės nuosavybės teise, su šiuo turtu jokių problemų nėra. Preliminariosios sutarties pasirašymo metu J. Ž. jokių viešojo registro duomenų ar kitų dokumentų nerodė, tačiau ieškovas neturėjo pagrindo juo nepasitikėti – pardavėjas atrodė rimtas, subrendęs ir susivokiantis vyras. Tą pačią 2019 m. vasarą ieškovas pradėjo tvarkyti perkamą sklypą – buvo išvežtos įvairios šiukšlės, iššluoti pastatai ir teritorija, apmūrytos pastato sienos bei atlikta eilė kitokių darbų. Teritorijos tvarkymui buvo nupirkta smėlio (207,06 euro + 107,94 euro), pastato sutvarkymui buvo nupirkta plytų ir cemento už 219 eurų, sugaišta išvardintų darbų atlikimui apie 160 darbo valandų. Kadangi sutartyje buvo sutarta, kad galutinis atsiskaitymas su pardavėju turi įvykti iki 2020 m. birželio 26 d., pardavėjas susitarė su notare dėl priėmimo tvarkyti pirkimo-pardavimo sutartį. 2020 m. birželio mėn. pabaigoje ieškovui ir J. Ž. nuvykus pas notarę, ši pareiškė, kad sandorio negalima sudaryti, nes pagal viešojo registro duomenis J. Ž. nevaldo žemės sklypo, ant kurio stovi jo parduodami pastatai. Susiklosčius tokiai situacijai, paprašė J. Ž. grąžinti sumokėtą avansą ir padengti minimalius patirtus nuostolius. J. Ž. atsisakė gera valia tai padaryti. Ieškovo patirti nuostoliai susideda iš aukščiau piniginių išlaidų perkant smėlį, statybines plytas ir cementą, vykdant mūrijimo bei kitus nekilnojamojo turto gerinimo darbus. Pagal galiojantį Vyriausybės nutarimą minimalus valandinis įkainis šiuo metu yra 3,72 Eur. Todėl ieškovo sugaišto darbo laiko vertė yra 595,20 Eur.
Atsiliepimas
3. Atsakovo J. Ž., mirusio (duomenys neskelbtini), teisių perėmėja B. Ž. pateikė atsiliepimą į ieškovo ieškinį, kuriame nurodė, kad su ieškiniu sutinka iš dalies, t. y. sutinka grąžinti ieškovui 1100 Eur, o su kitais ieškinio reikalavimais nesutinka, prašo juos atmesti. Nurodė, kad ne ieškovas, bet J. Ž. buvo ieškovo apgautas, suklaidintas, pasirašė ieškovo pateiktą sutartį, atidžiai neperskaitęs ieškovo paruošto ir atspausdinto teksto. Atsižvelgiant į reikalavimus, keliamus pirkimo-pardavimo sutarčiai, į tai, kad šalių sudarytas sandoris nepatvirtintas notarine forma, į tai, kad ieškovo nurodomoje sutartyje susitariama ne dėl jau įvykusio daikto perdavimo (nuosavybės teise) įforminimo, bet dėl būsimos nuosavybės, dėl įsipareigojimo, nukreipto į ateitį, ieškovo pateikta pirkimo-pardavimo sutartis galimai gali būti kvalifikuota kaip preliminarioji sutartis. Tačiau atkreiptinas dėmesys į tai, kad preliminariojoje sutartyje būtinai turi būti nurodytas terminas pagrindinei sutarčiai sudaryti. Toks terminas nenurodytas, tik numatyta, kad likusią nesumokėtą kainos dalį ieškovas sumokės 2020 m. birželio 26 d. Tikėtina, kad tai ir buvo šalių numatytoji pagrindinės pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo diena, nes pats ieškovas patvirtina, jog „...likusi suma – 1900 Eurų bus sumokėta tvarkant pirkimo-pardavimo sutartį pas notarą“. Tokiu būdu reikalavimas pripažinti negaliojančia preliminariąją sutartį atmestinas: pagal CK 6.165 straipsnio 5 dalį prievolė sudaryti pagrindinę sutartį yra pasibaigusi, todėl preliminarioji sutartis nebegalioja ir šalies teisių gynimui taikytinos CK 6.165 straipsnio 4 dalyje numatytos pasekmės: turi būti atlyginti šalies patirti nuostoliai, jeigu šalis tokių patyrė ir jeigu tie nuostoliai įrodomi. Ieškovo sumokėti 1100 Eur laikytini ne įmoka už daiktą, bet avansu būsimam sandoriui užtikrinti. Atsakovei B. Ž. yra žinoma, kad J. Ž. su ieškovu tarėsi dėl fermos, esančios (duomenys neskelbtini), pardavimo ieškovui, tačiau atsakovė yra įsitikinusi, jog nebuvo sudarytas susitarimas dėl žemės sklypo, ant kurio yra minėta ferma, būsimo pardavimo. J. Ž. buvo žinoma, kad žemės sklypas yra valstybės nuosavybė. Lyginant ieškovo parengtą ir su ieškiniu pateiktą sutartį su tuo sutarties tekstu, kuris rastas tarp J. Ž. dokumentų po jo mirties, matyti, kad ieškovo paruoštoje sutartyje paties ieškovo yra įrašyta, jog parduodama ferma „su žemės sklypu 48 arai“. Tikėtina, kad J. Ž., kuris buvo garbaus amžiaus (85 m.), buvo suklaidintas ir iš esmės apgautas, nes atidžiai nepaskaitė ieškovo atvežtos sutarties (kurioje esą tik patikslinta rankpinigių suma) ir ją pasirašė. Pažymėtina, kad J. Ž. niekuomet nepardavinėjo, o taip pat ir negalėjo parduoti sutartyje nurodomo žemės sklypo; jam puikiai buvo žinoma, kad sklypas ant kurio yra parduodama ferma, nėra jo asmeninė nuosavybė, jog sklypas priklauso valstybei, o taip pat buvo žinoma, kad nepriklausomai nuo to, J. Ž. turi teisę parduoti fermą – lygiai taip, kaip pats buvo įsigijęs – be žemės sklypo nuosavybės. Nei atsakovas J. Ž., nei jo teisių perėmėja niekuomet nebuvo davę leidimo ieškovui naudotis turtu, kuris ateityje bus parduotas, o taip pat neįgaliojo jo tvarkyti, atlikti pagerinimo darbus ir kt. J. Ž. nežinojo apie tai, kad fermoje atliekami kokie nors gerbūvio gerinimo darbai ir nebūtų leidęs tokius darbus atlikti, todėl ieškovas privalo įrodyti patyręs nuostolius, kurių atsakovė nepripažįsta, ir jų dydį. Ieškovo kartu su ieškiniu pateiktos fotonuotraukos iš esmės sutampa su J. Ž. skelbimuose apie parduodamą turtą pateiktomis fotonuotraukomis, o tuo pačiu ir patvirtina, kad iš esmės jokie gerbūvio pagerinimo darbai fermoje atlikti nebuvo. Ieškovas nurodo vežęs smėlį, tačiau nenurodo priežasčių, dėl kurių jis to smėlio nepasiėmė ir neišsivežė po to, kai paaiškėjo, jog ferma ir žemės sklypas ieškovui nebebus parduodami.
II. Pirmosios instancijos teismo sprendimo esmė
4. Šiaulių apylinkės teismo Joniškio rūmai 2021 m. kovo 1 d. sprendimu ieškinį tenkino iš dalies, priteisė iš atsakovės B. Ž. 1 100 Eur dydžio avansinę įmoką, ieškovo Ž. M. naudai, kitoje dalyje ieškinį atmetė. Teismas priteisė iš atsakovės B. Ž. 115,01 Eur antrinės teisinės pagalbos išlaidų, priteisė iš Ž. M. 524,36 Eur bylinėjimosi išlaidų atsakovės B. Ž. naudai.
5. Teismas nurodė, kad byloje pateiktos dvi tarp ieškovo ir J. Ž. pasirašytos sutartys – 2019 m. spalio 23 d. sutartis ir 2020 m. birželio mėnesį pirkimo-pardavimo sutartis, savo turiniu ir esme yra šalių susitarimas ateityje sudaryti pagrindinę pirkimo-pardavimo sutartį, todėl atitinka CK 6.165 straipsnio 1 dalyje nustatytą preliminariosios sutarties sąvokos apibrėžimą. Teismas, įvertinęs visus byloje esančius duomenis, sprendė, jog tikroji ieškovo ir J. Ž. valia buvo pirkti/parduoti pastatą-fermą. Pažymėjo, kad 2020 m. birželio mėnesį tarp ieškovo ir J. Ž. sudaryta pirkimo-pardavimo sutartis, kuri pagal savo esmę yra preliminarioji pirkimo-pardavimo sutartis, yra pasibaigusi, nes iki nustatyto termino pagrindinė sutartis tarp šalių sudaryta nebuvo, todėl ieškovo prašymas pripažinti pirkimo-pardavimo sutartį negaliojančia yra atmestinas. Pagrindinis sandoris tarp šalių nebuvo sudarytas, todėl ieškovo J. Ž. sumokėta 1100 Eur avansinė įmoka jam priteista iš atsakovės. Teismas nurodė, kad atsakovas neįrodė to fakto, kad J. Ž. iki pagrindinės pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo jam leido naudotis, remontuoti, gerinti pastatą-fermą, todėl ieškovo reikalavimą dėl 1129,20 Eur nuostolių už supirktas ir panaudotas statybines medžiagas bei sugaištą darbo laiką atmetė.
III. Apeliacinio skundo ir atsiliepimo į jį teisiniai argumentai
6. Apeliaciniu skundu ieškovas Ž. M. prašo pakeisti Šiaulių apylinkės teismo Joniškio rūmų 2021 m. kovo 1 d. sprendimą ir priteisti ieškovui iš atsakovės 1129,20 Eur nuostolius, priteisti ieškovui suteiktos antrinės teisinės pagalbos išlaidas. Apeliacinis skundas grindžiamas šiais esminiais argumentais:
6.1. CK 6.163 str. 3 dalyje nustatyta, kad šalis, kuri pradeda derybas dėl sutarties sudarymo ar derasi nesąžiningai, privalo atlyginti kitai šaliai padarytus nuostolius. J. Ž. ikisutartiniuose santykiuose buvo nesąžiningas ir būtent jo nesąžiningumas sąlygojo pagrindinę priežastį, dėl kurios nebuvo sudaryta pagrindinė pirkimo-pardavimo sutartis. Ieškovas, kaip pirkėjas, visiškai kitaip suprato pardavėjo ketinimą, nei tai traktavo teismas. Skelbimuose aiškiai buvo rašoma, kad: „parduodamas 48 arų sklype esantis pastatas – ferma (kiaulidė)“. Toks turinys akivaizdžiai rodo, kad pirmoje eilėje yra nurodomas pagrindinis daiktas - 48 arų žemės sklypas (CK 4.2 str. 2 d., 4.12 str.). Tik po to skelbime yra nurodomas priklausinys - pastatas (CK 4.19 str.). Pastatas pagal savo savybes yra nuolat susijęs su žemės sklypu, nes be jo negali egzistuoti ir būti naudojamas pagal paskirtį. Pirkimo-pardavimo sutarties sąlyga dėl sutarties dalyko laikoma suderinta jeigu sutarties turinys leidžia nustatyti daikto pavadinimą ir kiekį (CK 6.306 str. 4 d.) Akivaizdu, kad preliminariojoje pirkimo-pardavimo sutartyje yra aptartas žemės sklypas kaip pirkimo-pardavimo sutarties dalykas. CK 6. 394 str. 1 dalyje nustatyta, kad pagal pastato pirkimo-pardavimo sutartį pirkėjui kartu su nuosavybės teise į tą daiktą pardavėjas perduoda ir šio straipsnio 2 ir 3 dalyse nurodytas teises į tą žemės sklypo dalį, kurią tas daiktas užima ir kuri jam būtina naudoti pagal paskirtį.
6.2. Pardavėjo nesąžiningumas pasireiškė tuo, kad jam buvo žinoma, jog 48 arų žemės sklypo jis nevaldo nuosavybės teise. Veikdamas atsakingai ir sąžiningai pardavėjas viešame skelbime privalėjo nurodyti esminę sąlygą, t. y. jog jis nėra žemės sklypo savininkas. Šios informacijos nutylėjimas rodo, kad skelbimas galimai tyčia buvo suformuluotas dviprasmiškai.
6.3. Iki pagrindinės pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo pardavėjas perdavė pirkėjui turtą naudoti ir ši aplinkybė yra įrodyta administracinės bylos (kodas (duomenys neskelbtini)) duomenimis. Pirkėjas, gavęs savo naudojimui ir valdymui pastatą, turėjo teisėtą lūkestį, kad pardavėjas toliau elgsis rūpestingai, atsakingai ir sąžiningai. Todėl jis ėmė tvarkyti gautus pastatus ir jų tvarkymui sugaišo tam tikrą darbo laiką ir turėjo tam tikrų piniginių išlaidų, kurių faktas ir dydžiai yra įrodyti rašytiniais dokumentais. Pardavėjas, žinodamas, kad žemės sklypas nėra jo nuosavybė bei nėra jo nuomos objektas, nesiėmė priemonių savo teisinių santykių su valstybe įforminimui. Tam jis turėjo mažiausiai šešis mėnesius laiko. Akivaizdu, kad notaras neturėjo galimybės suteikti sandorio įforminimo paslaugos, nes pardavėjas nepasirūpino savo teisinio santykio su žemės sklypu nustatymu, todėl negalėjo su pirkėju aptarti pirkėjo teisės į žemės sklypą (CK 6.394 str. 2 d.). Tokios aplinkybes akivaizdžiai rodo pardavėjo neatsakingumą, nerūpestingumą ir nesąžiningumą. Toks elgesys vertintinas kaip nepagrįstas vengimas sudaryti pagrindinę pirkimo pardavimo sutartį (CK 6.165 str. 4 d.)
6.4. CK 6.38 str. 1 dalyje nustatyta, kad prievolės turi būti vykdomos sąžiningai, tinkamai bei nustatytais terminais pagal įstatymų ar sutarties nurodymus, o kai tokių nėra - vadovaujantis protingumo kriterijais. Pagal CK 6.263 str. 1 dalį iš kiekvieno asmens reikalaujama tokio elgesio, kad niekam nebūtų padaryta žalos. Turto pardavėjo elgesys neatitiko šių teisinių standartų, todėl akivaizdu, kad potencialaus pirkėjo patirti turtiniai nuostoliai yra tiesiogiai susiję su netinkamu veikimu ar neveikimu.
Atsiliepimas
7. Atsiliepimu į apeliacinį skundą atsakovė B. Ž. prašo atmesti ieškovo apeliacinį skundą ir atsakovės naudai priteisti patirtas bylinėjimosi išlaidas. Atsiliepimas grindžiamas šiais argumentais:
7.1. Pirmosios instancijos teismas tinkamai įvertino byloje esančius įrodymus, tiek kiekvieną jų atskirai, tiek jų visumą, tinkamai kvalifikavo ginčą, šalių tarpusavio teisinius santykius ir padarė pagrįstas, argumentuotas išvadas, o byloje esančių įrodymų visuma patvirtina pirmosios instancijos teismo padarytų išvadų teisingumą.
7.2. Esant ginčui dėl sutarčių turinio ir sąlygų pažymėtina, kiekvienas asmuo turi būti bent minimaliai apdairus, rūpestingas, protingas, t. y. veikti pagal bonus pater familias principą. Neabejotinai skelbimas, kurio turinys vienareikšmiškai patvirtina, jog parduodamas pastatas, o ne žemė, kiekvienam vidutiniškai protingam asmeniui suteiks vienareikšmišką ir neabejotiną informaciją: parduodamas pastatas, o ne žemė. Kategoriškai nesutinka su apelianto teiginiu, kad pardavėjas privalėjo nurodyti, kam priklauso žemės sklypas, arba privalėjo nurodyti, kad žemės sklypas priklauso valstybei.
7.3. Ieškovas yra jaunas, raštingas žmogus, sudarinėjo preliminarius turto perleidimo sandorius, pats rašė sutarties sąlygas, todėl privalėjo žinoti, kad nekilnojamųjų daiktų nuosavybės teisės yra registruojamos viešajame registre, taigi galėjo ir net privalėjo patikrinti, kad yra perkamų nekilnojamųjų daiktų savininkas. Tokie ieškovo lūkesčiai (net darant prielaidą, kad jis sąžiningai klydo ir tikėjosi įsigyti žemės sklypą su pastatu) yra neteisėti ir neginami įstatymo, nes nepagrįsti ketinimai nėra įstatymo saugoma vertybė.
7.4. Sutartį sudaryti atsisakė ne atsakovas, bet ieškovas ir tai jis patvirtino teisme. Pažymėtina, kad ir atsakovė B. Ž. siūlė ieškovui pirkti pastatą, bet šis nesutiko, nes pastatas jam nebereikalingas. Ieškovas leistinais įrodymais neįrodė jokių nuostolių, kuriuos jis patyrė dėl pagrindinės pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo. Atsakovė nepatvirtino, kad pastatas yra kaip nors pagerintas, suremontuotas, o taip pat neigė, kad atsakovas J. Ž. leido ieškovui iki pagrindinės pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo pastatą remontuoti, ką nors jame daryti. Ieškovas nebuvo turto savininkas, todėl bet kokius pastato remonto, pagerinimo, griovimo ar kitokius veiksmus privalėjo derinti su pastato savininku J. Ž. ir tokius veiksmus atlikti tik su pastato savininko leidimu ir/ar sutikimu. Ieškovas pripažįsta tokio sutikimo ir leidimo neprašęs, todėl jo teiginiai apie tariamai pažeistus jo teisėtus lūkesčius yra nepagrįsti.
Motyvuojamoji dalis
Teismas konstatuoja:
IV. Apeliacinės instancijos teismo nustatytos bylos aplinkybės, teisiniai argumentai ir išvados
Apeliacinis skundas netenkintinas
8. Bylos nagrinėjimo apeliacine tvarka ribas sudaro apeliacinio skundo faktinis ir teisinis pagrindas bei absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų patikrinimas (Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso (toliau – CPK) 320 straipsnio 1 dalis). Apeliacinės instancijos teismas nagrinėja bylą neperžengdamas apeliaciniame skunde nustatytų ribų, išskyrus kai to reikalauja viešasis interesas ir neperžengus skundo ribų būtų pažeistos asmens, visuomenės ar valstybės teisės ir teisėti interesai (CPK 320 straipsnio 2 dalis). Nagrinėjamu atveju apeliacinės instancijos teismas nenustatė CPK 329 straipsnio 2 dalyje nurodytų absoliučių pirmosios instancijos teismo sprendimo negaliojimo pagrindų, todėl nagrinėtinas apeliacinio skundo teisinis ir faktinis pagrindas.
9. Byloje sprendžiamas klausimas, ar pirmosios instancijos teismas pagrįstai atmetė ieškovo ieškinio reikalavimą, kuriuo jis prašo pripažinti negaliojančia pirkimo-pardavimo sutartį, pagal kurią J. Ž. įsipareigojo už sutartą 3000 Eur sumą parduoti ieškovui fermą su 48 arų ploto žemės sklypu, nepagrįstai atsisakius sudaryti šio nekilnojamojo turto pagrindinę pirkimo-pardavimo sutartį.
10. Pažymėtina, jog pagal kasacinio teismo praktiką, apeliacinis procesas nėra proceso pirmojoje instancijoje pakartojimas iš naujo, nes tai – skundžiamo teismo sprendimo kontrolės forma (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2005 m. lapkričio 9 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-426/2005; 2007 m. gruodžio 29 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-607/2007). Todėl teismas apeliacinio skundo ribose patikrina, ar ginčo šalys įrodė tas aplinkybes, kuriomis remiasi kaip savo reikalavimų ar atsikirtimų pagrindu (CPK 12, 178 straipsniai).
Byloje nustatytos faktinės bylos aplinkybės
11. Apeliacinės instancijos teismas sprendžia, kad pirmosios instancijos teismas teisingai nustatė faktines bylos aplinkybes. 2007 m. gegužės 24 d. tarp pardavėjų V. ir S. Š. ir pirkėjų J. ir B. Ž. buvo sudaryta Kiaulidės pirkimo-pardavimo sutartis, kuria pardavėjai pardavė, o pirkėjai nupirko kiaulidę, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), adresu (duomenys neskelbtini). Sutartyje nurodyta, kad kiaulidė yra 0,4800 ha valstybinės žemės sklype, pirkėjas įgyja teisę naudotis žemės sklypu tokiomis pat sąlygomis ir tvarka, kaip juo turėjo teisę naudotis pardavėjai. 2019 m. spalio 23 d. sudaryta ranka rašyta sutartis, kurioje nurodyta „Aš parduodu fermą J. Ž., už 3000 Eur. Man paduoda rankpinigius 1000 Eur, likusius paduos, kai pas notarą pasirašysim pirkimo-pardavimo sutartį. Likusius 2000 Eur. Rankpinigius padavė G. M.. Savininkas J. Ž. paima pinigus 1000 Eur ir padėtas parašas“. 2019 m. lapkričio 13 d. Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos Joniškio skyriaus pažymoje Nr. (duomenys neskelbtini) apie žemės sklypą, adresuotoje Joniškio rajono notarų biurui, pažymima, kad kiaulidė (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)), esanti (duomenys neskelbtini), priklausanti J. Ž., yra 0,4800 ha valstybinės žemės sklype; neprieštaraujama, kad kiaulidė būtų perleista trečiajam asmeniui. 2020 m. birželio mėnesio pirkimo - pardavimo sutartimi, pardavėjas J. Ž. ir pirkėjas Ž. M. susitarė, kad J. Ž. parduoda fermą su žemės sklypu 48 arai, kuris randasi (duomenys neskelbtini). Jį parduoda išsimokėtinai Ž. M. už 3000 Eur, kuris dabar J. Ž. palieka 1100 Eur rankpinigių. O likusius 1900 Eur sutaria, kad sumokės š. m. 2020.06.26 dieną. J. Ž. patvirtino, kad gavo pinigus 1100 Eur rankpinigius už fermą su žemės sklypu. Ž. M. patvirtino, kad sumokėjo 1100 Eur rankpinigių už fermą su žemės sklypu. Iš medicininio mirties liudijimo kopijos ir Joniškio rajono notarų biuro notarės liudijimo matyti, kad (duomenys neskelbtini) mirė atsakovas J. Ž., jo teisių perėmėja yra jo sutuoktinė B. Ž..
Dėl ginčo esmės
12. Tarp bylos šalių nėra ginčo dėl to, kad tarp ieškovo ir J. Ž. pasirašytos sutartys (2019 m. spalio 23 d. sutartis ir 2020 m. birželio mėnesio pirkimo-pardavimo sutartis) savo turiniu ir esme yra preliminarios sutartys.
13. Apeliantas teigia, kad preliminariojoje pirkimo-pardavimo sutartyje yra aptartas žemės sklypas kaip pirkimo-pardavimo sutarties dalykas. Apeliacinės instancijos teismas sprendžia, kad apeliantas leistinais įrodymais nepaneigė pirmosios instancijos teismo išvados, kad tikroji ieškovo ir J. Ž. valia buvo pirkti/parduoti pastatą-fermą.
14. Byloje nustatyta, kad socialiniame tinkle www.facebook.com nekilnojamojo turto agentūros „21 Amžius“, paskelbtame skelbime nurodyta: „(duomenys neskelbtini), parduodamas 48 arų sklype esantis pastatas-ferma (kiaulidė). Pastatas mūrinis, 1965 metų statybos, bendras plotas 1135,49 kv. m. Dalis pastato-fermos teritorijos betonuota. Yra trifazis 28kW galios elektros įvadas. Nuotekos vietinės. Vanduo iš vandentiekio. Geras susisiekimas – asfaltuotas privažiavimas. Joniškis – 12 km. Pastatą galima nusigriauti“. Kaip teisingai pažymėjo pirmosios instancijos teismas, iš internetinės paieškos sistemos www.google.lt paieškos apie parduodamą pastatą-fermą (duomenys neskelbtini), rezultatų matyti, kad 2018-2019 metais internetiniuose puslapiuose www.pigusnamai.lt, aruodas.lt yra buvę skelbti analogiški skelbimai apie (duomenys neskelbtini), parduodamą 48 arų sklype esantį pastatą-fermą (kiaulidę).
15. Apeliantas teigia, kad skelbimo turinys „parduodamas 48 arų sklype esantis pastatas – ferma (kiaulidė)“ akivaizdžiai rodo, kad pirmoje eilėje yra nurodomas pagrindinis daiktas – 48 arų žemės sklypas (CK 4.2 str. 2 d., 4.12 str.), tik po to skelbime yra nurodomas priklausinys – pastatas (CK 4.19 str.). Pažymi, kad pastatas pagal savo savybes yra nuolat susijęs su žemės sklypu, nes be jo negali egzistuoti ir būti naudojamas pagal paskirtį.
16. Apeliacinės instancijos teismas atmeta šiuos apelianto argumentus kaip nepagrįstus. CK 4.19 straipsnio 1 dalis numato, kad priklausiniais laikomi savarankiški pagrindiniam daiktui tarnauti skirti antraeiliai daiktai, kurie pagal savo savybes yra nuolat susiję su pagrindiniu daiktu. CK 4.12 straipsnis numato, kad pagrindiniais daiktais laikomi daiktai, galintys būti savarankiškais teisinių santykių objektais. CK 4.2 straipsnio 2 dalis numato, kad nekilnojamieji daiktai pagal prigimtį yra žemės sklypas ir su juo susiję daiktai, kurie negali būti perkeliami iš vienos vietos į kitą nepakeitus jų paskirties ir iš esmės nesumažinus jų vertės. Sutiktina su apeliantu, kad pastatas – ferma (kiaulidė) žemės sklypo atžvilgiu yra antraeilis daiktas, tačiau įstatymas nedraudžia parduoti pastato, kuris stovi ant valstybei priklausiančio žemės sklypo. Priešingai nei teigia apeliantas, jo cituojamas skelbimo turinys aiškiai nurodo, kad parduodamas tik pastatas, tuo tarpu apie žemės sklypo pardavimą skelbime nėra nurodyta, yra tik pažymima, kad pastatas yra 48 arų sklype. Apeliacinės instancijos teismas pritaria atsakovės vertinimui, jei būtų parduodamas ir žemės sklype, skelbime būtų nurodyta, kad parduodamas žemės sklypas ir pastatas.
17. Sutiktina su atsakove, kad tiek sutartiniuose, tiek ikisutartiniuose teisiniuose santykiuose kiekvienas asmuo turi būti bent minimaliai apdairus, rūpestingas, protingas, t. y. veikti pagal bonus pater familias principą. Apeliacinės instancijos teismas sprendžia, kad vidutiniškai atidus, rūpestingas, protingas asmuo apelianto cituojamą ir anksčiau aptartą skelbimo turinį suprastų taip: parduodamas pastatas, o ne žemės sklypas. Aplinkybė, jog skelbime nurodyta, kad pastatas yra 48 arų žemės sklype, yra tik pastatą detalizuojanti informacija. Sutiktina su atsakove, jog apeliantas nepagrįstai teigia, kad pardavėjas privalėjo nurodyti, kam priklauso žemės sklypas, arba privalėjo nurodyti, kad žemės sklypas priklauso valstybei. Tokios pareigos įstatymas pardavėjui nenumato. Pažymėtina, kad sklypo pardavėjui žemės sklypas nepriklausė, jis (J. Ž.) pasirūpino, kad įstatymo nuostatos nebūtų pažeistos: pastatas turėjo būti perduotas su teise naudotis 48 arų ploto žemės sklypu. Kiekviena šalis privalo įrodyti aplinkybes, kuriomis grindžia savo reikalavimus ir atsikirtimus (Lietuvos Respublikos CPK 178). Apeliacinės instancijos teismas sprendžia, kad apeliantas neįrodė, jog J. Ž. buvo nesąžiningas, ar sąmoningai nuslėpė esmines parduodamo daikto sąlygas. Sutiktina su atsakove, kad įvertinus aplinkybę, jog ieškovas raštingas žmogus, sudarinėjo preliminarius turto perleidimo sandorius, pats rašė sutarties sąlygas, darytina išvada, jog jis turėjo žinoti, kad nekilnojamųjų daiktų nuosavybės teisės yra registruojamos viešajame registre, taigi, galėjo ir net privalėjo patikrinti, kas yra perkamų nekilnojamųjų daiktų savininkas. Byloje nustatyta, kad pats apeliantas pripažino, jog nepaprašė atsakovo parodyti pastato įsigijimo dokumentų. Įvertinus šias aplinkybes daryta išvada, jog ne J. Ž. veiksmai, bet apelianto neapdairumas galėjo lemti jo suklydimą. Sutiktina su atsakove, kad nepagrįsti ketinimai nėra įstatymo saugoma vertybė, todėl net ir tuo atveju, jei ieškovas neteisingai suprato sutarties sąlygas (kad pastatas parduodamas be žemės sklypo), pasekmės tenka pačiam apeliantui.
18. Byloje pirmosios instancijos teismas teisingai nustatė, kad 2020 m. birželio mėnesį tarp ieškovo ir J. Ž. sudaryta pirkimo-pardavimo sutartis pagal savo esmę yra preliminarioji pirkimo-pardavimo sutartis, yra pasibaigusi, nes iki nustatyto termino (2020 m. birželio 26 d.) pagrindinė sutartis tarp šalių sudaryta nebuvo (CK 6.165 straipsnio 3 dalis), todėl ieškovo reikalavimą pripažinti pirkimo-pardavimo sutartį negaliojančia teismas pagrįstai atmetė. Ieškovas ieškinyje nurodė, kad 2020 m. birželio 31 d. nuvykus pas notarą sandorio sudarymui, paaiškėjo, kad žemės sklypas negali būti parduodamas, nes jis priklauso valstybei, todėl pirkimo-pardavimo sandoris nebuvo sudaryta. Bylos duomenys patvirtina, kad apeliantas nenori įsigyti pastato be žemės sklypo. Šioje byloje nustatyta, kad Nacionalinės žemės tarnybos pažyma įrodo, kad ji leidžia sudaryti pastato, stovinčio ant valstybinės žemės, pirkimo-pardavimo sutartį. Taigi, byloje nustatyta, kad atsakovas siekė sudaryti sutartį ir ėmėsi visų veiksmų (gavo leidimą iš valstybės institucijos dėl pastato pardavimo), taigi, jo veiksmuose nėra nesąžiningumo fakto.
19. Teismas tenkino ieškovo reikalavimą dėl 1100 Eur avansinės įmokos priteisimo iš atsakovės. Teismas atmetė ieškovo reikalavimus dėl 1129,20 Eur nuostolių už supirktas ir panaudotas statybines medžiagas bei sugaištą darbo laiką priteisimo iš atsakovės. Ieškovas savo nuostolius grindžia krovinio važtaraščiais, PVM sąskaitomis faktūromis, pinigų priėmimo kvitais, kurie įrodo smėlio pirkimą. Kitų įrodymų dėl nuostolių pagrindimo apeliantas teismui nepateikė. Taigi, pirmosios instancijos teismas teisingai nurodė, kad ieškovas nepateikė jokių duomenų, kurie patvirtintų, kad jis pirko statybines medžiagas (neskaitant smėlio), kad dirbo fermoje 160 darbo valandų, kad jo vienos darbo valandos įkainis yra 3,72 Eur. Apeliacinės instancijos teismas pritaria pirmosios instancijos teismo išvadai, kad ieškovas neįrodė to fakto, kad J. Ž. iki pagrindinės pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo jam leido naudotis, remontuoti, gerinti pastatą-fermą. Apeliantas remiasi 2020 m. Aplinkos apsaugos departamente prie Aplinkos ministerijos atliktu tyrimu administracinio nusižengimo byloje ((duomenys neskelbtini)), iš kurio matyti, kad atlikus neplaninį patikrinimą buvo nustatyta, jog R. M. adresu (duomenys neskelbtini), vykdo eksploatuoti netinkamų transporto priemonių ardymo veiklą, neturėdamas taršos leidimo. Nutarime nutraukti administracinio nusižengimo bylos teiseną nurodyta, kad 2020 m. gegužės 28 d. nuvykus prie pastato pasitiko J. Ž., kuris paaiškino, kad minimą pastatą sutarė parduoti Ž. M., 2019 m. spalio 29 d. pasirašė sutartį. 2020 m. birželio 8 d. atvykęs Ž. M. paaiškino, kad perka fermą iš J. Ž.. Apeliacinės instancijos teismas pažymi, kad aplinkybė, jog ieškovas perkamame pastate (ar prie jo) laikė savo transporto priemones, neįrodo, kad atsakovas davė leidimą ieškovui gerinti jo turtą. Byloje ieškovas neįrodė, jog pastatas yra kaip nors pagerintas, suremontuotas. CK 4.37 straipsnyje nuosavybės teisė apibrėžiama kaip teisė savo nuožiūra, nepažeidžiant įstatymų ir kitų asmenų teisių ir interesų, valdyti, naudoti nuosavybės teisės objektą ir juo disponuoti. Ieškovui neįrodžius, kad atsakovas būtų davęs sutikimą jo turto pagerinimui, visos ieškovo išlaidos, laiko sąnaudos yra laikomos patirtomis paties ieškovo rizika.
Dėl kitų apeliacinio skundo argumentų
20. Europos Žmogaus Teisių Teismo praktikoje nurodyta, kad Žmogaus teisių ir pagrindinių laisvių apsaugos konvencijos 6 straipsnio 1 dalis įpareigoja nacionalinius teismus išsamiai ištirti šalių pateiktus paaiškinimus, argumentus ir įrodymus be išankstinio vertinimo, tuo aspektu, ar jie svarbūs sprendimo priėmimui. Teismo pareiga pagrįsti priimtą spendimą neturėtų būti suprantama kaip reikalavimas detaliai atsakyti į kiekvieną argumentą (Van de Hurk v. Netherlands judgement of 19 April 1994, Series A n. 288, p. 20, par. 61). Tokios pat pozicijos laikomasi ir Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktikoje (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2010 m. kovo 16 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Nr. 3K-3-107/2010, 2011 m. vasario 15 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Nr. 3K-3-52/2011).
21. Kiti apeliacinio skundo argumentai neturi esminės teisinės reikšmės teisingam bylos išnagrinėjimui, todėl atskirai dėl jų apeliacinės instancijos teismas nepasisako.
Dėl procesinės bylos baigties
22. Apeliacinės instancijos teismas, vadovaudamasis išdėstytu, sprendžia, kad pirmosios instancijos teismas nagrinėjamoje byloje priėmė pagrįstą ir teisėtą sprendimą. Apeliacinės instancijos teismo vertinimu, apeliantas šioje byloje leistinais įrodymais nepaneigė pirmosios instancijos teismo padarytų išvadų, todėl nėra teisinio pagrindo skundžiamą teisėtą ir pagrįstą sprendimą naikinti ar keisti apeliaciniame skunde išdėstytais argumentais (CPK 326 straipsnio 1 dalies 1 punktas).
Dėl bylinėjimosi išlaidų apeliacinės instancijos teisme
23. Šaliai, kurios naudai priimtas sprendimas, jos turėtas bylinėjimosi išlaidas teismas priteisia iš antrosios šalies, nors ši ir būtų atleista nuo bylinėjimosi išlaidų mokėjimo į valstybės biudžetą (CPK 93 straipsnio 1 dalis). Atmetus ieškovo apeliacinį skundą, jo naudai bylinėjimosi išlaidos nepriteistinos. Atsakovė apeliacinės instancijos teisme patyrė 484 Eur bylinėjimosi išlaidų už advokato teisines paslaugas, prašo jas priteisti iš ieškovo, pateikė šių išlaidų apmokėjimą pagrindžiančius duomenis, išlaidos neviršija Lietuvos Respublikos teisingumo ministro 2015 m. kovo 19 d. įsakymu Nr. IR-77 patvirtintų Rekomendacijų dėl civilinėse bylose priteistino užmokesčio už advokato ar advokato padėjėjo teikiamą pagalbą maksimalaus dydžio, atitinka ginčo pobūdį, todėl yra priteistinos iš ieškovo Ž. M. atsakovės B. Ž. naudai.
Rezoliucinė dalis
Teismas, vadovaudamasis Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 326 straipsnio 1 dalies 1 punktu,
nutaria:
Šiaulių apylinkės teismo Joniškio rūmų 2021 m. kovo 1 d. sprendimą palikti nepakeistą.
Priteisti iš ieškovo Ž. M., a. k. (duomenys neskelbtini), 484,00 Eur (keturis šimtus aštuoniasdešimt keturis eurus) bylinėjimosi išlaidų, patirtų apeliacinės instancijos teisme, atsakovės B. Ž., a. k. (duomenys neskelbtini), naudai.
Nutartis įsiteisėja nuo jos priėmimo dienos.