- Teismas
- Šiaulių apylinkės teismas
- Dokumentas
- Sprendimas
- Data
- 2021-03-01
- Bylos Nr.
- 2-202-457/2021
- Teisminio proceso Nr.
- 2-18-3-00737-2020-5
- Bylos rūšis
- civilinė byla
- Teisėjas
- Vidmantas Gestautas
- Ieškovas
- Ž. M.
- Atsakovas
- B. Ž.
- Advokatai
- Jolanta Grigaliūnienė, Valdas Falkauskas
viešame teismo posėdyje, žodinio proceso tvarka, išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovo Ž. M. ieškinį atsakovei B. Ž. dėl sandorio pripažinimo negaliojančiu ir nuostolių priteisimo.
Aprašomoji dalis
Teismas nustatė:
Šalies argumentai
ieškovas Ž. M. ieškiniu prašo pripažinti negaliojančia pirkimo pardavimo sutartį, pagal kurią J. Ž. įsipareigojo už sutartą 3000 Eur sumą parduoti pirkėjui Ž. M., a. k. (duomenys neskelbtini) (duomenys neskelbtini), esančią fermą su 48 arų ploto žemės sklypu, atsakovui nepagrįstai atsisakius sudaryti šio nekilnojamojo turto pagrindinę pirkimo-pardavimo sutartį; priteisti iš atsakovo J. Ž. teisių perėmėjos B. Ž. ieškovo patirtus nuostolius – 1100 Eur dydžio avansinę įmoką bei 1129,20 Eur už supirktas ir panaudotas statybines medžiagas bei sugaištą darbo laiką; priteisti iš atsakovo valstybės naudai ieškovui suteiktos antrinės teisinės pagalbos išlaidas. Nurodo, kad 2019 m. vasarą portale www.skelbiu.lt rado skelbimą, kad (duomenys neskelbtini) yra parduodamas žemės sklypas su ūkinės paskirties pastatais. Buvo duotas tarpininko telefono numeris, su kuriuo susisiekus buvo pasiūlyta nuvykti į vietą ir apžiūrėti parduodamą nekilnojamą turtą. Apžiūrėjus objektą, ieškovas nusprendė, kad jis tiktų jo poreikių realizavimui, todėl paruošė preliminarios turto pirkimo-pardavimo sutarties projektą ir nuvyko pas turto pardavėją – J. Ž.. Su juo sutarus dėl turto kainos, sutarties projektas buvo pabaigtas pildyti, kur ieškovas užrašė savo duomenis, o J. Ž. – savo. Sandorio užtikrinimui pardavėjui avansu ieškovas sumokėjo dalį sutartos sumos – 1100 eurų. Su J. Ž. buvo sutarta, kad likusi suma – 1900 eurų bus sumokėta tvarkant pirkimo-pardavimo sutartį pas notarą. J. Ž. patikino, kad parduodamas žemės sklypas ir pastatai priklauso jam asmeninės nuosavybės teise, su šiuo turtu jokių problemų nėra. Preliminariosios sutarties pasirašymo metu J. Ž. jokių viešojo registro duomenų ar kitų dokumentų nerodė, tačiau ieškovas neturėjo pagrindo juo nepasitikėti – pardavėjas atrodė rimtas, subrendęs ir susivokiantis vyras. Tą pačią 2019 m. vasarą ieškovas pradėjo tvarkyti perkamą sklypą – buvo išvežtos įvairios šiukšlės, iššluoti pastatai ir teritorija, apmūrytos pastato sienos bei atlikta eilė kitokių darbų. Teritorijos tvarkymui buvo nupirkta smėlio (207,06 euro + 107,94 euro), pastato sutvarkymui buvo nupirkta plytų ir cemento už 219 eurų, sugaišta išvardintų darbų atlikimui apie 160 darbo valandų. Kadangi sutartyje buvo sutarta, kad galutinis atsiskaitymas su pardavėju turi įvykti iki 2020 m. birželio 26 d., pardavėjas susitarė su notare dėl priėmimo tvarkyti pirkimo-pardavimo sutartį. 2020 m. birželio mėn. pabaigoje ieškovui ir J. Ž. nuvykus pas notarę, ši pareiškė, kad sandorio negalima sudaryti, nes pagal viešojo registro duomenis J. Ž. nevaldo žemės sklypo, ant kurio stovi jo parduodami pastatai. Ieškovas buvo priblokštas, nes paaiškėjo, kad pardavėjas jį metus laiko klaidino dėl nuosavybės teisių į žemę. J. Ž. dar bandė aiškinti, kad viskas ne taip, kad jam priklauso ir žemė, tačiau viešojo registro duomenų jis neturėjo pagrindo nuginčyti. Susiklosčius tokiai situacijai, paprašė J. Ž. grąžinti sumokėtą avansą ir padengti minimalius patirtus nuostolius. J. Ž. atsisakė gera valia tai padaryti, todėl ieškovas buvo priverstas kreiptis teisminės gynybos. J. Ž., prieš viešai siūlydamas pirkti nekilnojamąjį turtą, privalėjo veikti atsakingai ir rūpestingai, t. y. įsitikinti, kad jo siūlomas parduoti turtas tikrai priklauso jam asmeninės nuosavybės teise. Tai buvo galima padaryti peržiūrint turimus dokumentus arba viešojo registro duomenis. Vizito pas notarę metu pasidarė akivaizdu, kad J. Ž. iki pat vizito pas notarą šios pareigos nebuvo įvykdęs ir nesistengė jos vykdyti. Anksčiau minėta sutartimi buvo sutarta, kad J. Ž. parduos ieškovui fermą su 48 arų ploto žemės sklypu, esančiu (duomenys neskelbtini). Buvo sutarta šio nekilnojamojo turto kaina – 3000 eurų, bei pagrindinės sutarties sudarymo laikas – 2020 m. birželio mėnuo. Taigi, ieškovo su J. Ž. sudarytoji pirkimo-pardavimo sutartis atitinka visus preliminariosios sutarties požymius. Susiklosčiusi situacija patikimai rodo, kad J. Ž., veikdamas nerūpestingai ir neatsakingai, nesudarė faktinių ir teisinių prielaidų pagrindinės pirkimo-pardavimo sutarties sudarymui, t. y. nepagrįstai atsisakė sudaryti pagrindinę sutartį. Ieškovo patirti nuostoliai susideda iš aukščiau minėtų piniginių išlaidų perkant smėlį, statybines plytas ir cementą, vykdant mūrijimo bei kitus nekilnojamojo turto gerinimo darbus. Pagal galiojantį Vyriausybės nutarimą minimalus valandinis įkainis šiuo metu yra 3,72 euro. Todėl ieškovo sugaišto darbo laiko vertė yra 595,20 euro.
Ieškovas Ž. M. ir jo atstovas advokatas Valdas Falkauskas teismo posėdžio metu ieškinį palaikė ir prašė jį tenkinti visiškai. Paaiškino, kad ar tai 2019 m., ar tai 2020 m., tiksliai nepamena, portale skelbiu.lt rado skelbimą, kad yra parduodamas nekilnojamasis turtas – ferma ir 48 arai žemės aplink pastatus, esantys (duomenys neskelbtini). Skelbimo pateikti negali, nes portale to skelbimo jau seniai nebėra. Jis susiskambino su J. Ž. ir susitarė, kad ieškovas perka minėtą žemės sklypą su pastatais – ferma, padavė 1100 Eur rankpinigių. Jie su J. Ž. susitarė, kad jis J. Ž. duoda rankpinigius, o J. Ž. susiranda notarą. Jie 2019 m. spalio 23 d. sudarė rašytinę sutartį (rašytą ranka), kuria sutarė, kad jis jau gali tvarkytis fermoje. Jie J. Ž. teiravosi, ar nebus jokių problemų su notarais, J. Ž. užtikrino, kad nebus. Pasirašius sutartį, jis pradėjo tvarkytis fermą. Nuvykus pas notarus, sužinojo, kad žemė, esanti po pastatais, yra valstybinė. Jie su J. Ž. buvo sutarę, kad jis iš J. Ž. perka 48 arų žemę ir pastatus, esančius ant jos. Kad žemės sklypas priklausė J. Ž. buvo parašyta skelbime. Jis suprato, kad jie su J. Ž. sutarė pirkti-parduoti pastatus su 48 arų žeme. Pas notarus sužinojęs, kad žemė yra valstybinė, jis atsisakė pirkti pastatus be žemės. Buvo kartu su J. Ž. nuvykę prie fermos, jis J. Ž. leidimu nukirpo spynas, kad patektų į fermą, nes J. Ž. neturėjo raktų. Jis klausė J. Ž., ar gali pradėti tvarkyti fermą, tai J. Ž. leido jam tai daryti. Jie su J. Ž. pasirašė antrą sutartį, nes J. Ž. pirmoji sutartis, surašyta ranka, netiko. Jis surašė ir atspausdino antrąją sutartį, į kurią savo ranka J. Ž. surašė savo duomenis ir pasirašė, o jis įrašė savo duomenis ir taip pat pasirašė. J. Ž. visą sutartį perskaitė, dėl nieko neprieštaravo. Ši sutartis buvo sudaryta ir pasirašyta savaitę prieš einant pas notarą. J. Ž. leidus, jis fermoje užmūrijo langą, duris, išvalė patalpas, sulygino duobes, beliko tik užbetonuoti. Buvo atlikti pagrinde betonavimo ir mūrijimo darbai, tam atsivežė du sunkvežimius smėlio. Negali įrodyti, kad J. Ž. leido jam darbuotis ir tvarkytis fermoje, nes leidimas buvo duotas žodžiu. Atsakovė, sutikdama grąžinti ieškovui 1100 Eur avansą, sutinka, kad buvo sudaryta preliminari nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartis, sutinka, kad ši sutartis nebuvo realizuota, nes turto pardavėjas netinkamai atskleidė turto pirkėjui esmines sandorio sudarymo aplinkybes, t. y. tiksliai ir aiškiai nenurodė, kad žemė, ant kurios stovi parduodami pastatai priklauso ne J. Ž., o valstybei. Elgdamasis rūpestingai ir sąžiningai, J. Ž. skelbimuose privalėjo nurodyti, kad parduota tik priklausinius, esančius valstybei priklausančiame žemės sklype. Deja, šias aplinkybes J. Ž. tyčia nuslėpė. Būtina atlyginti/grąžinti ne tik ieškovui J. Ž. sumokėtą 1100 Eur avansą, bet ir atlyginti nuostolius, kuriuos patyrė ieškovas pirkdamas statybines medžiagas bei dirbdamas fermoje, t. y. atlikdamas remonto darbus ir pritaikydamas patalpas veiklai.
Atsiliepimas
Atsakovo J. Ž., mirusio 2020 m. rugpjūčio 24 d., teisių perėmėja B. Ž. pateikė atsiliepimą į ieškovo ieškinį, kuriame nurodė, kad su ieškiniu sutinka iš dalies, t. y. sutinka grąžinti ieškovui 1100 Eur, o su kitais ieškinio reikalavimais nesutinka, prašo juos atmesti. Nurodė, kad ne ieškovas, bet J. Ž. buvo ieškovo apgautas, suklaidintas, pasirašė ieškovo pateiktą sutartį, atidžiai neperskaitęs ieškovo paruošto ir atspausdinto teksto. Iš ieškinio reikalavimų matyti, kad ieškovas reikalauja pripažinti negaliojančia jo ir J. Ž. sudarytą pirkimo-pardavimo sutartį, „pagal kurią atsakovas (...) įsipareigojo už sutartą 3000 Eur sumą parduoti pirkėjui Ž. M., a. k. (...)(duomenys neskelbtini) esančią fermą su 48 arų ploto žemės sklypu atsakovui nepagrįstai atsisakius sudaryti šio nekilnojamojo turto pagrindinę pirkimo-pardavimo sutartį“, t. y. ieškovas pats pripažįsta, jog reikalauja pripažinti negaliojančia pirkimo-pardavimo sutartį, kuri savo esme yra ne pirkimo-pardavimo sutartis, bet preliminarioji sutartis, t. y. susitarimas dėl būsimos pagrindinės (pirkimo-pardavimo) sutarties sudarymo. Atsižvelgiant į reikalavimus, keliamus pirkimo-pardavimo sutarčiai, į tai, kad šalių sudarytas sandoris nepatvirtintas notarine forma, į tai, kad ieškovo nurodomoje sutartyje susitariama ne dėl jau įvykusio daikto perdavimo (nuosavybės teise) įforminimo, bet dėl būsimos nuosavybės, dėl įsipareigojimo, nukreipto į ateitį, ieškovo pateikta pirkimo-pardavimo sutartis galimai gali būti kvalifikuota kaip preliminarioji sutartis. Tačiau atkreiptinas dėmesys į tai, kad preliminariojoje sutartyje būtinai turi būti nurodytas terminas pagrindinei sutarčiai sudaryti. Toks terminas nenurodytas, tik numatyta, kad likusią nesumokėtą kainos dalį ieškovas sumokės 2020 m. birželio 26 d. Tikėtina, kad tai ir buvo šalių numatytoji pagrindinės pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo diena, nes pats ieškovas patvirtina, jog „...likusi suma – 1900 Eurų bus sumokėta tvarkant pirkimo-pardavimo sutartį pas notarą“. Tokiu būdu reikalavimas pripažinti negaliojančia preliminariąją sutartį atmestinas: pagal CK 6.165 straipsnio 5 dalį prievolė sudaryti pagrindinę sutartį yra pasibaigusi, todėl preliminarioji sutartis nebegalioja ir šalies teisių gynimui taikytinos CK 6.165 straipsnio 4 dalyje numatytos pasekmės: turi būti atlyginti šalies patirti nuostoliai, jeigu šalis tokių patyrė ir jeigu tie nuostoliai įrodomi. Ieškovo sumokėti 1100 Eur laikytini ne įmoka už daiktą, bet avansu būsimam sandoriui užtikrinti. Atsižvelgiant į tai, kad preliminarioji sutartis yra tik ketinimas sudaryti sutartį, derybų dėl būsimo sandorio padarinys, o ir pats ieškovas remiasi CK 6.163 straipsniu, kuris skelbia apie derybas, ikisutartinius santykius, nėra jokio pagrindo tenkinti pirmąjį ieškovą reikalavimą, todėl prašo jį atmesti. Atsakovei B. Ž. yra žinoma, kad J. Ž. su ieškovu tarėsi dėl fermos, esančios (duomenys neskelbtini), pardavimo ieškovui, tačiau atsakovė yra įsitikinusi, jog nebuvo sudarytas susitarimas dėl žemės sklypo, ant kurio yra minėta ferma, būsimo pardavimo. J. Ž. buvo žinoma, kad žemės sklypas yra valstybės nuosavybė. Minėtą aplinkybę patvirtina pridedama kiaulidės pirkimo-pardavimo sutartis, kurios 5.4 punkte nurodyta, jog kiaulidė, kuri parduota šia sutartimi, yra 0,4800 ha valstybinės žemės sklype <...>. Faktinė aplinkybė, jog šis žemės sklypas nėra J. Ž. nuosavybė, buvo žinoma ir ieškovui, nes aukščiau minėta kiaulidės pirkimo-pardavimo sutartis buvo pateikta susipažinti ieškovui. Ieškovas ir J. Ž. dėl šios fermos sudarė dvi preliminarias sutartis, iš kurių ieškovas pateikė tik vieną, rašytą jo paties. Kaip matyti iš paties ieškovo patvirtinimo ieškinyje, derybas šalys pradėjo dar 2019 m., tais pačiais metais ieškovas davė avansą („rankpinigius“), tais pačiais 2019 m. pradėjęs tvarkyti žemės sklypą, išvežęs šiukšles ir t. t. Tuo tarpu ieškovo pateikta sutartis (kurią pripažįsta surašęs pats ieškovas) yra sudaryta 2020 m.: nors sutartyje nėra datos, tačiau nurodoma, kad likusi turto kaina bus sumokėta „š. m.“, t. y. šiais metais, toliau seka data – 2020-06-26. Tai neabejotinai reiškia, jog su ieškiniu pateikta sutartis buvo pasirašyta ne 2019 m., bet žymiai vėliau, 2020 m. Ieškovas teigia, kad skelbimą apie parduodamą turtą rado 2019 m. vasarą. Tarp likusių J. Ž. dokumentų atsakovė rado 2019 m. spalio 23 d. sutartį, kurią ruošė J. Ž., ir kurioje yra ranka padarytas įrašas „Ž. (duomenys neskelbtini)“ – tikėtina, rašytas paties ieškovo. Šioje sutartyje nurodoma, kad J. Ž. parduoda fermą už 3000 Eur. Nurodoma, kad J. Ž. gavo 1000 Eur rankpinigių bei kad likę pinigai J. Ž. bus paduoti, kai pas notarą bus pasirašoma pirkimo-pardavimo sutartis. Sutartis ieškovo nepasirašyta. Atsakovė pamena, kad jos sutuoktinis pasakojo, jog susitarė su Ž. M. parduoti fermą už 3000 Eur, kad gavo 1000 Eur avansą; kiek atsakovei yra žinoma J. Ž. pasiruošė sudaryti sandorį pas notarą, 2019 m. lapkričio 13 d. gavo iš Nacionalinės žemės tarnybos pažymą apie žemės sklypą bei NŽT sutikimą, kad kiaulidė (ferma) būtų „perleista trečiajam asmeniui“, bet po to, Ž. M. susitarimo sutartu terminu nebegalėjo įvykdyti – lyg tai neturėjo pakankamai pinigų, paprašė pratęsti pinigų mokėjimo ir sandorio sudarymo terminą. 2020 m. (tikslios datos atsakovė nurodyti negali) pas J. Ž. vakare, jau sutemus, atvyko ieškovas, kuris atvežė ir padavė J. Ž. dar 100 Eur už perkamą fermą bei savo paruoštą pirkimo-pardavimo sutartį, kurioje pats ieškovas nurodė, jog parduodama ferma su 0,48 arų žemės sklypu. J. Ž. buvo perduoti dar 100 Eur, J. Ž. buvo įsitikinęs, kad jam pateikto sutarties teksto esmė yra ta pati, kad keičiama tik avanso (vadinamųjų „rankpinigių“) suma ir ieškovo pateiktą sutartį pasirašė. Lyginant ieškovo parengtą ir su ieškiniu pateiktą sutartį su tuo sutarties tekstu, kuris rastas tarp J. Ž. dokumentų po jo mirties, matyti, kad ieškovo paruoštoje sutartyje paties ieškovo yra įrašyta, jog parduodama ferma „su žemės sklypu 48 arai“. Tikėtina, kad J. Ž., kuris buvo garbaus amžiaus (85 m.), buvo suklaidintas ir iš esmės apgautas, nes atidžiai nepaskaitė ieškovo atvežtos sutarties (kurioje esą tik patikslinta rankpinigių suma) ir ją pasirašė. Pažymėtina, kad J. Ž. niekuomet nepardavinėjo, o taip pat ir negalėjo parduoti sutartyje nurodomo žemės sklypo; jam puikiai buvo žinoma, kad sklypas ant kurio yra parduodama ferma, nėra jo asmeninė nuosavybė, jog sklypas priklauso valstybei, o taip pat buvo žinoma, kad nepriklausomai nuo to, J. Ž. turi teisę parduoti fermą – lygiai taip, kaip pats buvo įsigijęs – be žemės sklypo nuosavybės. Nurodomas aplinkybes patvirtina ir notarų biurui adresuota minėtoji NŽT Joniškio skyriaus pažyma apie žemės sklypą, kurioje nurodoma, jog kiaulidė, esanti (duomenys neskelbtini), priklausanti J. Ž., yra 0,4800 ha valstybinės žemės sklype. Ieškovas yra jaunas, raštingas žmogus. Jis atvykdavo kartu su savo artimaisiais į J. Ž. namus, kur gyveno ir B. Ž.; jis nuolat pabrėždavo, kad turi teisinį atstovą – advokatą, su kuriuo teko kalbėtis ir atsakovei B. Ž., taigi ieškovui buvo žinoma (turėjo būti žinoma), kad viešojo registro duomenys yra vieši. Ieškovas turėjo galimybę ir pareigą patikrinti, ar turtas priklauso pardavėjui, o jeigu nenorėjo pats naudotis viešaisiais duomenimis – turėjo teisę ir pareigą paprašyti, kad pardavėjas pateiktų jam nuosavybės teises patvirtinančius dokumentus. Tokie dokumentai ieškovui buvo pateikti, taigi jis žinojo, jog perka tik pastatą, bet ne žemės sklypą. Mano, kad visi aukščiau paminėti duomenys patvirtina ieškovą buvus nesąžiningą, o jo veiksmuose buvus klastą, nes būtent ieškovas parengė ir J. Ž. atvežė sutartį pasirašymui. Pridedamuose skelbimuose iš interneto svetainių apie parduodamą fermą, patalpintuose laikotarpiu nuo 2018 m. iki 2019 m., matyti, kad ferma niekuomet nebuvo parduodama kartu su žemės sklypu. Skelbimuose nurodoma, kad parduodama ferma, esanti 48 arų žemės sklype, o ne su 48 arų žemės sklypu. Ieškovas nurodo, kad tvarkant fermą ir atliekant kitus darbus patyręs 595,20 Eur nuostolių, kad J. Ž. nepagrįstai atsisakęs sudaryti sutartį, todėl turi atlyginti ieškovo patirtus nuostolius. Neįvykdžius preliminariosios sutarties, t. y. nesudarius pagrindinės sutarties, atsakomybė nuostolių atlyginimo forma gali kilti tik tuo atveju, jeigu atsisakyta sudaryti pagrindinę sutartį nepagrįstai, ir ši atsakomybė gali būti taikoma tai šaliai, kuri kalta dėl atsisakymo ją sudaryti. J. Ž. niekuomet neatsisakė su ieškovu sudaryti fermos pirkimo-pardavimo sutarties, tačiau žemės sklypo jis nuosavybės teise neturėjo ir jo parduoti negalėjo nei jis, nei jo teisių perėmėjai. Nežiūrint to, J. Ž. niekuomet neleido ir nebuvo davęs ieškovui sutikimo naudotis ferma, atlikti joje kokius nors darbus, veiksmus iki bus sumokėta visa suma už parduodamą turtą ir iki bus sudaryta pagrindinė pirkimo-pardavimo sutartis. Nei atsakovas J. Ž., nei jo teisių perėmėja niekuomet nebuvo davę leidimo ieškovui naudotis turtu, kuris ateityje bus parduotas, o taip pat neįgaliojo jo tvarkyti, atlikti pagerinimo darbus ir kt. J. Ž. nežinojo apie tai, kad fermoje atliekami kokie nors gerbūvio gerinimo darbai ir nebūtų leidęs tokius darbus atlikti, todėl ieškovas privalo įrodyti patyręs nuostolius, kurių atsakovė nepripažįsta, ir jų dydį. Su ieškiniu teikiamos foto nuotraukos, kurias ieškovas laiko atliktų darbų, pilamo įsigyto smėlio įrodymu, tačiau pridedamos nuotraukos tokių faktų nepatvirtina. Nurodytos aplinkybės lemia, kad ieškovas veikė savo rizika, savavališkai, savo veiksmų nesuderinęs su pastato savininku, todėl visi jo patirti nuostoliai – net jeigu tokie būtų nustatyti – jam nekompensuotini. Be to, jokie konkretūs pagerinimai nenurodyti ir iš fotonuotraukų jokių pagerinimų nematyti, o turtas atrodo taip pat, koks buvo pradinio pardavinėjimo stadijoje. Ieškovo kartu su ieškiniu pateiktos fotonuotraukos iš esmės sutampa su J. Ž. skelbimuose apie parduodamą turtą pateiktomis fotonuotraukomis, o tuo pačiu ir patvirtina, kad iš esmės jokie gerbūvio pagerinimo darbai fermoje atlikti nebuvo. Ieškovas nurodo vežęs smėlį, tačiau nenurodo priežasčių, dėl kurių jis to smėlio nepasiėmė ir neišsivežė po to, kai paaiškėjo, jog ferma ir žemės sklypas ieškovui nebebus parduodami.
Atsakovė B. Ž. ir jos atstovė advokatė Jolanta Grigaliūnienė teismo posėdžio metu su ieškovo ieškiniu sutiko iš dalies, sutiko grąžinti 1100 Eur rankpinigius. Paaiškino, kad ieškovui iš pradžių reikėjo tik pastato, o po to prireikė ir žemės, nors pastatu buvo galima naudotis kartu su žeme. Su vyru J. Ž. nebuvo jokios kalbos apie medžiagų pirkimą, apie pastato remontą. Ji prie fermos matė tik dvi žvyro krūvas, daugiau jokių medžiagų ar atliktų darbų. Gamtosaugininkai ieškovui neleido verstis veikla, kuria jis norėjo verstis, todėl ir fermos nebereikėjo. Ji ir vyras buvo artimi, ji viską žinojo apie jo reikalus, jie dėl visko kartu tarėsi, todėl ji negalėjo nežinoti apie vyro leidimą naudotis ferma. Skelbimuose jokios kalbos apie parduodamą žemę nebuvo, tik apie parduodamą fermą. Jos sutuoktinis suprato, kad žemė yra ne jo, o valstybinė, nes pirko tik pastatą. Byloje pateikti skelbimai patvirtina, kad J. Ž. niekada nepardavinėjo žemės sklypo. Visuose skelbimuose nurodoma, kad parduodamas 48 arų sklype esantis pastatas – ferma. Ieškovas nepateikė skelbimo, kuriame būtų nurodyta, kad parduodamas žemės sklypas su jame esančiu pastatu. 2019 m. spalio mėn. ranka buvo pasirašyta Preliminarioji pirkimo-pardavimo sutartis, pagal kurią buvo planuojama ateityje sudaryti pagrindinį sandorį. Ieškovas neįrodė, kad jis buvo gavęs J. Ž. leidimą atlikti kokius nors nekilnojamojo daikto pagerinimus, todėl atmestinas ieškovo reikalavimas priteisti nuostolius. Dėl spausdintos sutarties – nėra ginčo, kad ši sutartis nebuvo įvykdyta, išsiaiškinta, kad ši preliminarioji sutartis buvo sudaryta 2020 m. birželio mėn. – tai rodo, kad ieškovas neketino pirkti pastato. Preliminarioji sutartis – tai ketinimas pirkti ateityje, o nesudarius pagrindinės sutarties, preliminarioji sutartis lieka negaliojanti.
Motyvuojamoji dalis
Ieškinys tenkintinas iš dalies.
Ieškovo ir jo atstovo, atsakovės ir jo atstovės paaiškinimais, ieškinyje ir atsiliepime nurodytomis aplinkybėmis, byloje esančiais rašytiniais įrodymais, nustatyta, kad:
- 2007 m. gegužės 24 d. tarp pardavėjų Vlado ir S. Š. ir pirkėjų Juozapo ir B. Ž. buvo sudaryta Kiaulidės pirkimo-pardavimo sutartis, kuria pardavėjai pardavė, o pirkėjai nupirko kiaulidę, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), adresu (duomenys neskelbtini). Šioje sutartyje pažymima, kad kiaulidė yra 0,4800 ha valstybinės žemės sklype, pirkėjas įgyja teisę naudotis žemės sklypu tokiomis pat sąlygomis ir tvarka, kaip juo turėjo teisę naudotis pardavėjai (b. l. 63–66);
- 2019 m. spalio 23 d. sudaryta ranka rašyta sutartis, kurioje nurodyta „Aš parduodu fermą J. Ž., už 3000 Eur. Man paduoda rankpinigius 1000 Eur, likusius paduos, kai pas notarą pasirašysim pirkimo-pardavimo sutartį. Likusius 2000 Eur. Rankpinigius padavė G. M.. Savininkas J. Ž. paima pinigus 1000 Eur ir padėtas parašas“. Sutarties apačioje padarytas įrašas „Ž. (duomenys neskelbtini)“ (b. l. 52);
- 2019 m. lapkričio 13 d. Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos Joniškio skyriaus pažymoje Nr. 27PAŽ-473-(14.27.33) apie žemės sklypą, adresuotoje Joniškio rajono notarų biurui, pažymima, kad kiaulidė (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)), (duomenys neskelbtini), priklausanti J. Ž., yra 0,4800 ha valstybinės žemės sklype. Neprieštaraujama, kad kiaulidė būtų perleista trečiajam asmeniui (b. l. 62);
- socialiniame tinkle www.facebook.com nekilnojamojo turto agentūros „21 Amžius“, paskelbtame skelbime nurodyta ši informacija „(duomenys neskelbtini), parduodamas 48 arų sklype esantis pastatas-ferma (kiaulidė). Pastatas mūrinis, 1965 metų statybos, bendras plotas 1135,49 kv. m. Dalis pastato-fermos teritorijos betonuota. Yra trifazis 28kW galios elektros įvadas. Nuotekos vietinės. Vanduo iš vandentiekio. Geras susisiekimas – asfaltuotas privažiavimas. Joniškis – 12 km. Pastatą galima nusigriauti“. Iš internetinės paieškos sistemos www.google.lt paieškos apie parduodamą pastatą-fermą (duomenys neskelbtini), rezultatų matyti, kad 2018-2019 metais internetiniuose puslapiuose www.pigusnamai.lt, aruodas.lt yra buvę skelbti analogiški skelbimai apie (duomenys neskelbtini), parduodamą 48 arų sklype esantį pastatą-fermą (kiaulidę) (b. l. 45-46);
- 2020 m. birželio mėnesio pirkimo pardavimo sutartimi, iš kurios matyti, kad pardavėjas J. Ž. ir pirkėjas Ž. M. susitarė, kad J. Ž. parduoda fermą su žemės sklypu 48 arai, kuris randasi (duomenys neskelbtini). Jį parduoda išsimokėtinai Ž. M. už 3000 Eur, kuris dabar J. Ž. palieka 1100 Eur rankpinigių. O likusius 1900 Eur sutaria, kad sumokės š. m. 2020.06.26 dieną. J. Ž. patvirtino, kad gavo pinigus 1100 Eur rankpinigius už fermą su žemės sklypu. Ž. M. patvirtino, kad sumokėjo 1100 Eur rankpinigių už fermą su žemės sklypu (b. l. 5);
- pinigų priėmimo kvitais, krovinio važtaraščiais, PVM sąskaitomis faktūromis, iš kurių matyti, kad ieškovas už smėlį, kuris 2020 m. sausio 7 d. ir sausio 22 d. buvo pristatytas į (duomenys neskelbtini), sumokėjo 315 Eur (b. l. 8–15);
- 2020 m. Aplinkos apsaugos departamente prie Aplinkos ministerijos buvo atliktu tyrimu administracinio nusižengimo byloje (ROIK: 20116712876), iš kurio matyti, kad atlikus neplaninį patikrinimą buvo nustatyta, kad R. M. adresu (duomenys neskelbtini), vykdo eksploatuoti netinkamų transporto priemonių ardymo veiklą, neturėdamas taršos leidimo. Nutarime nutraukti administracinio nusižengimo bylos teiseną nurodyta, kad 2020 m. gegužės 28 d. nuvykus prie pastato pasitiko J. Ž., kuris paaiškino, kad minimą pastatą sutarė parduoti Ž. M., 2019 m. spalio 29 d. pasirašė sutartį. 2020 m. birželio 8 d. atvykęs Ž. M. paaiškino, kad perka fermą iš J. Ž. (b. l. 85–87).
- 2020 m. birželio 8 d. paaiškinime Ž. M. nurodė, kad 2019 m. spalio 29 d. su J. Ž. sudarė sutartį dėl fermos pirkimo, (duomenys neskelbtini) (b. l. 100);
- 2020 m. gegužės 28 d. paaiškinime J. Ž. nurodė, kad jam priklausanti buvusi kiaulidė, dabar sandėlis, esantis (duomenys neskelbtini), nėra parduota nei išnuomota. Priežastis, kad apiforminimų negalima buvo daryti pas notarus dėl koronaviruso karantino šalyje. Jis su Ž. M. sudarė sutartį dėl pastato naudojimo mašinų remontui. Šiuo metu mašinos čia sandėliuojamos ir jokie remonto, ardymo darbai nevyksta. Pagal sutartį pirkėjas Ž. M. įmokėjo avansą 1000 Eur. Likusius pinigus sumokės, kai pas notarą bus patvirtinti dokumentai. Šiuo metu vyksta dokumentų ruošimo darbai ir pastatas nenaudojamas (b. l. 101);
- Iš medicininio mirties liudijimo kopijos ir Joniškio rajono notarų biuro notarės liudijimo matyti, kad 2020 m. rugpjūčio 24 d. mirė atsakovas J. Ž., jo teisių perėmėja yra jo sutuoktinė B. Ž. (b. l. 27, 32).
Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau – CK) 6.165 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad preliminarioji sutartis yra šalių susitarimas, pagal kurį jame aptartomis sąlygomis šalys įsipareigoja ateityje sudaryti kitą – pagrindinę – sutartį. Pagal kasacinio teismo praktiką preliminarioji sutartis – tai ikisutartinių santykių stadijoje sudaromas organizacinio pobūdžio susitarimas dėl kitos sutarties sudarymo ateityje; tai nėra susitarimas dėl konkrečių veiksmų (turinčių tam tikrą vertę savaime arba tokių, kuriais perduodama tam tikra vertybė) atlikimo; vienas iš esminių preliminariosios sutarties bruožų yra tas, kad jos negalima reikalauti įvykdyti natūra, tačiau jos pažeidimo (nepagrįsto vengimo ar atsisakymo sudaryti pagrindinę sutartį) atveju kaltoji šalis privalo atlyginti kitai šaliai padarytus nuostolius (Lietuvos A. T. Civilinių bylų skyriaus plenarinės sesijos 2006 m. lapkričio 6 d. nutarimas civilinėje byloje Nr. 3K-P-382/2006; 2010 m. vasario 17 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-82/2010 ir kt.). Taigi preliminariosios sutarties objektas yra ne turtas, veiksmų rezultatas ar pan., dėl kurių įgijimo susitaria sutarties šalys, bet kitos sutarties sudarymas ateityje (Lietuvos A. T. 2011 m. balandžio 11 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-166/2011 ir kt.).
Byloje pateiktos dvi tarp ieškovo ir J. Ž. pasirašytos sutartys – 2019 m. spalio 23 d. sutartis ir 2020 m. birželio mėnesį pirkimo-pardavimo sutartis, savo turiniu ir esme yra šalių susitarimas ateityje sudaryti pagrindinę pirkimo-pardavimo sutartį, todėl atitinka CK 6.165 straipsnio 1 dalyje nustatytą preliminariosios sutarties sąvokos apibrėžimą.
Ieškovas savo ieškiniu prašo pripažinti negaliojančia pirkimo-pardavimo sutartį, pagal kurią J. Ž. įsipareigojo už sutartą 3000 Eur sumą parduoti ieškovui fermą su 48 arų ploto žemės sklypu, nepagrįstai atsisakius sudaryti šio nekilnojamojo turto pagrindinę pirkimo-pardavimo sutartį.
Kaip jau buvo minėta aukščiau, 2019 m. spalio 23 d. sutartimi J. Ž. sutarė parduoti fermą už 3000 Eur, jam buvo sumokėti 1000 Eur rankpinigiai (juos sumokėjo G. M.), o likusi 2000 Eur suma bus sumokėta tada, kai pas notarą pasirašys pirkimo-pardavimo sutartį, 2020 m. birželio mėn. ieškovas ir J. Ž. sudarė pirkimo-pardavimo sutartį, kuria susitarė, kad J. Ž. parduoda ieškovui fermą su 48 arų žemės sklypu, esančius (duomenys neskelbtini), už 3000 Eur, ieškovas J. Ž. sumoka 1100 Eur rankpinigių, o likusią 1900 Eur sumą ieškovas sumokės 2020 m. birželio 26 d.
Byloje kilo ginčas, kokia tikroji šalių valia buvo 2020 m. birželio mėn. pasirašant pirkimo-pardavimo sutartį. Ieškovas teigia, kad 2019 m. vasarą portale skelbiu.lt jis rado skelbimą, kad parduodamas 48 arų sklypas su ferma, todėl pasirašant pirkimo-pardavimo sutartį jis buvo įsitikinęs, kad jam pagrindine pirkimo-pardavimo sutartimi ir bus parduotas 48 arų žemės sklypas su ant jo esančiu pastatu-ferma. Ieškovas nepateikė teismui skelbimo teksto, nes, pasak jo, skelbimas yra neišlikęs. Atsakovė teigė, kad 48 arų sklypas yra valstybės, tas visada buvo žinoma tiek J. Ž., tiek ieškovui, todėl J. Ž. ketino parduoti tik pastatą-fermą, tačiau jokios kalbos apie 48 arų valstybinės žemės pardavimą nebuvo. Iš byloje esančių 2018-2019 metais skelbtų skelbimų internetiniuose skelbimų portaluose matyti, kad nekilnojamojo turto agentūra skelbė analogišką skelbimą, kad „(duomenys neskelbtini), parduodamas 48 arų sklype esantis pastatas-ferma (kiaulidė)“, taigi, parduodamas pastatas, bet ne žemės sklypas. 2019 m. spalio 23 d. ieškovas ir J. Ž. susitarė, kad ieškovui J. Ž. už 3000 Eur parduos fermą, nė vienu žodžiu neužsiminta apie 48 arų žemės sklypą. Šios nustatytos aplinkybės leidžia pagrįstai teigti, kad tikroji ieškovo ir J. Ž. valia buvo pirkti/parduoti pastatą-fermą.
CK 6.165 straipsnio 3 dalyje nustatyta, kad preliminariojoje sutartyje šalys turi nurodyti terminą pagrindinei sutarčiai sudaryti, iš to seka, kad pagrindinė pirkimo-pardavimo sutartis tarp ieškovo ir J. Ž. turėjo būti sudaryta iki 2020 m. birželio 26 d. Ieškovas ieškinyje nurodė, kad 2020 m. birželio 31 d. nuvykus pas notarus sandorio sudarymui, paaiškėjo, kad žemės sklypas negali būti parduodamas, nes jis priklauso valstybei, todėl pirkimo-pardavimo sandoris nebuvo sudaryta. CK 6.165 straipsnio 5 dalyje nustatyta, kad jeigu šalys per preliminariojoje sutartyje nustatytą terminą pagrindinės sutarties nesudaro, tai prievolė sudaryti šią sutartį pasibaigia. Atsižvelgiant į nustatytas faktines aplinkybes ir aukščiau paminėtas CK normas, darytina išvada, kad 2020 m. birželio mėnesį tarp ieškovo ir J. Ž. sudaryta pirkimo-pardavimo sutartis, kuri pagal savo esmę yra preliminarioji pirkimo-pardavimo sutartis, yra pasibaigusi, nes iki nustatyto termino pagrindinė sutartis tarp šalių sudaryta nebuvo, todėl ieškovo prašymas pripažinti pirkimo-pardavimo sutartį negaliojančia yra atmestinas.
Ieškovas ieškiniu prašo priteisti jo patirtus nuostolius – 1100 Eur dydžio avansinę įmoką, su šiuo ieškovo prašymu atsakovė sutinka visiškai. Atsižvelgiant į tai, byloje nustatytomis aplinkybėmis nustatyta, kad ieškovas ir J. Ž. realiai susitarė dėl fermos, esančios (duomenys neskelbtini), pirkimo-pardavimo, pagrindinis sandoris tarp šalių nebuvo sudarytas, todėl ieškovo J. Ž. sumokėta 1100 Eur avansinė įmoka turi būti atsakovės grąžinta ieškovui, todėl šis ieškovo reikalavimas yra tenkintinas ir iš atsakovės ieškovo naudai priteistina 1100 Eur.
Ieškovas ieškiniu taip pat prašo iš atsakovės priteisti 1129,20 Eur nuostolius už supirktas ir panaudotas statybines medžiagas bei sugaištą darbo laiką. Tokį savo reikalavimą ieškovas grindžia krovinio važtaraščiais, PVM sąskaitomis faktūromis, pinigų priėmimo kvitais, kurie įrodo smėlio pirkimą, tačiau daugiau ieškovas nepateikia jokių duomenų, kurie patvirtintų, kad atsakovas pirko statybines medžiagas, kad dirbo fermoje 160 darbo valandų, kad jo vienos darbo valandos įkainis yra 3,72 Eur, taip pat atsakovas neįrodė to fakto, kad J. Ž. iki pagrindinės pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo jam leido naudotis, remontuoti, gerinti pastatą-fermą, todėl šis ieškovo reikalavimas dėl 1129,20 Eur nuostolių už supirktas ir panaudotas statybines medžiagas bei sugaištą darbo laiką yra atmestinas.
CK 6.165 straipsnio 4 dalyje nustatyta, kad jeigu preliminariąją sutartį sudariusi šalis nepagrįstai vengia ar atsisako sudaryti pagrindinę sutartį, ji privalo atlyginti kitai šaliai padarytus nuostolius. Bylos nagrinėjimo metu nebuvo nustatyta, kad J. Ž. vengė ar atsisakė sudaryti pagrindinę sutartį.
Dėl bylinėjimosi išlaidų
Remiantis CPK 93 straipsnio 1 dalimi šaliai, kurios naudai priimtas sprendimas, jos turėtas bylinėjimosi išlaidas teismas priteisia iš antrosios šalies, nors ši ir būtų atleista nuo bylinėjimosi išlaidų mokėjimo į valstybės biudžetą. Jeigu ieškinys patenkintas iš dalies, šiame straipsnyje nurodytos išlaidos priteisiamos ieškovui proporcingai teismo patenkintų reikalavimų daliai, o atsakovui – proporcingai teismo atmestų ieškinio reikalavimų daliai (CPK 93 straipsnio 2 dalis). Taigi, šioje byloje ieškovo ieškinys tenkintinas iš dalies, t. y. iš esmės patenkinta 33,33 procentų ieškinio reikalavimų.
2020 m. liepos 24 d. Valstybės garantuojamos teisinės pagalbos tarnybos Šiaulių skyriaus sprendimu Nr. (8.4)TP-20-T-1869-7922 „Dėl antrinės teisinės pagalbos teikimo“ buvo nuspręsta ieškovui teikti antrinę teisinę pagalbą, 100 procentų atleidžiant jį nuo žyminio mokesčio ir kitų bylinėjimosi išlaidų, su bylos nagrinėjimu susijusių išlaidų ir proceso išlaidų mokėjimo (b. l. 20–22). Taigi, atleidus ieškovą nuo žyminio mokesčio mokėjimo, kuris šioje byloje yra 167 Eur (100 Eur už reikalavimą pripažinti negaliojančia pirkimo-pardavimo sutartį ir 67 Eur už turtinį reikalavimą) ir ieškovo ieškinį patenkinus iš dalies, iš atsakovės valstybės naudai priteistina 55,66 Eur žyminio mokesčio (167 Eur X 33,33 proc.). Iš Valstybės garantuojamos teisinės pagalbos tarnybos Šiaulių skyriaus 2021 m. vasario 11 d. pažymos Nr. (2.35Mr) TP-1006 matyti, kad ieškovui buvo teikiama valstybės garantuojama teisinė pagalba, kurią teikė advokatas Valdas Falkauskas, dėl ko valstybė turėjo 345,06 Eur antrinės teisinės pagalbos teikimo išlaidų. Tenkinus ieškinį iš dalies, bylinėjimosi išlaidos, nuo kurių mokėjimo ieškovas buvo atleistas, išieškomos iš atsakovės į valstybės biudžetą, todėl iš atsakovės į valstybės biudžetą priteistina 115,01 Eur antrinės teisinės pagalbos išlaidų suma (345,06 Eur X 33,33 proc.)(CPK 79, 88, 93, 96 straipsniai).
Atsakovės bylinėjimosi išlaidas sudaro 786,50 Eur išlaidų advokato pagalbai (b. l. 75–77), todėl atmetus 66,67 procentus ieškovo reikalavimų (100-33,33), iš ieškovo atsakovės naudai priteistina 524,36 Eur bylinėjimosi išlaidų (786,5 Eur X 66,67 proc.) (CPK 93 straipsnio 2 dalis).
Rezoliucinė dalis
Vadovaudamasis Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 259-260, 263-270 straipsniais, teismas
nusprendžia:
ieškinį tenkinti iš dalies.
Priteisti iš atsakovės B. Ž., a. k. (duomenys neskelbtini) 1 100 Eur (vieno tūkstančio vieno šimto eurų) dydžio avansinę įmoką, ieškovo Ž. M., a. k. (duomenys neskelbtini) naudai.
Kitoje dalyje ieškinį atmesti.
Priteisti iš atsakovės B. Ž., a. k. (duomenys neskelbtini) 115,01 Eur (vieną šimtą penkiolika eurų 01 ct) antrinės teisinės pagalbos išlaidų, sumokant jas į Valstybinės mokesčių inspekcijos prie Lietuvos Respublikos finansų ministerijos biudžeto pajamų surenkamąsias sąskaitas: „Swedbank“, AB Nr. LT24 7300 0101 1239 4300, AB „Citadele“ Nr. LT78 7290 0000 0013 0151, AB DNB bankas Nr. LT74 4010 0510 0132 4763, AB SEB bankas Nr. LT05 7044 0600 0788 7175, Akcinė bendrovė Šiaulių bankas Nr. LT32 7180 0000 0014 1038, Danske Bank A/S Lietuvos filialas Nr. LT74 7400 0000 0872 3870, Nordea Bank AB Lietuvos skyrius Nr. LT12 2140 0300 0268 0220, Uždaroji akcinė bendrovė Medicinos bankas Nr. LT42 7230 0000 0012 0025, nurodant juridinio asmens kodą – 188659752, įmokos kodą – 5630, mokėjimo paskirtį – įmoka už suteiktą antrinę teisinę pagalbą, ir 55,66 Eur (penkiasdešimt penkis eurus 66 centus) žyminio mokesčio į valstybės pajamas, sumokant jas į biudžeto pajamų surenkamą sąskaitą Nr. LT24 7300 0101 1239 4300 (lėšų gavėjas Valstybinė mokesčių inspekcija prie Lietuvos Respublikos Finansų ministerijos), įmokos kodas 5660.
Priteisti iš Ž. M., a. k. (duomenys neskelbtini) 524,36 Eur (penkis šimtus dvidešimt keturis eurus 36 ct) bylinėjimosi išlaidų atsakovės B. Ž. a. k. (duomenys neskelbtini) naudai.
Sprendimas per 30 dienų nuo jo priėmimo gali būti skundžiamas Šiaulių apygardos teismui, skundą paduodant Šiaulių apylinkės teismo Joniškio rūmams.