Vilniaus apygardos teismo nutartis

Ieškovas UAB „STIKLIAI“ kreipėsi į Vilniaus miesto apylinkės teismą su patikslintu ieškiniu, prašydamas priteisti iš atsakovo UAB „Kompanija“ 11 505,89 Eur skolą, 890,71 Eur delspinigių, viso 12 396,60 Eur, 6 procentų dydžio įstatymines metines palūkanas nuo priteistos sumos nuo civilinės bylos iškėlimo teisme dienos iki teismo sprendimo visiško įvykdymo, pripažinti atsakovo UAB „Kompanija“ 2016-04-07 raštu atliktą įskaitymą dėl nuomos mokesčio permokos dalyje dėl 1653,37 Eur sumos negaliojančiu, priteisti bylinėjimosi išlaidas. Ieškinyje nurodė, kad 2010-04-20 šalys sudarė Negyvenamųjų patalpų nuomos sutartį (toliau – Nuomos sutartis). Šia Nuomos sutartimi ieškovas (nuomotojas) įsipareigojo suteikti atsakovui (nuomininkui) teisę naudoti už užmokestį negyvenamąsias patalpas-parduotuvę, esančias Gedimino pr. 31, Vilniuje, o atsakovas (nuomininkas) įsipareigojo mokėti nuomos mokestį už minėtas patalpas ir vykdyti kitus Sutartyje nurodytus įsipareigojimus. Nuomos sutarties 4.1. p. šalys susitarė, kad nuomos kaina per vieną mėnesį yra 14 000 litų, t.y. visais atvejais ne mažiau kaip 4055 Eur per mėnesį. Nuomos sutarties 4.5 p., 4.9 p. šalys susitarė, jog už pavėluotus mokėjimus nuomininkas moka 0,06 procento dydžio delspinigius nuo laiku nesumokėtos sumos už kiekvieną pradelstą dieną.2010-08-17 šalys pasirašė Susitarimą dėl negyvenamųjų patalpų nuomos sutarties 2010-04-20 pakeitimo, kuriuo susitarė pakeisti sutarties 4.4 p. ir nustatė, jog „atsižvelgiant į patalpų įsirengimo termino pratęsimą, 7000 Lt nuomos mokestis už periodą nuo 2010-07-20 iki 2010-08-20 išdėstomas vieneriems metams, perskaičiuojant nuomos mokestį nuo 2010-08-21 iki 2011-08-21, nuomos mokestis šiuo laikotarpiu sudaro 14 583,33 Lt.“2013-02-15 šalys sudarė Papildomą susitarimą Nr.13-02-15, kuriuo susitarė nuo 2013-04-23 pakeisti sutarties 4.1 p. ir nustatė, kad nuomos kaina per vieną mėnesį yra 50 Lt plius PVM už 1 kv. m nuomojamų patalpų pagal sutartį, iš viso : 18261,93 Lt (įskaitant PVM ).2015-04-20 šalys pasirašė Susitarimą, kuriuo susitarė sutarties terminą pratęsti iki 2016-06-30 ir nuo 2015-05-01 pakeisti nuomos mokestį į 21,03 Eur už 1 kv.m (įskaitant PVM) per mėnesį, už visą nuomojamą pagal Nuomos sutartį plotą – 6347,90 Eur (įskaitant PVM ).Atsakovas UAB „Kompanija“ su ieškiniu nesutiko bei prašė patikslintą ieškinį atmesti, priteisti bylinėjimosi išlaidas. Nesutikimą su ieškiniu atsakovas grindė tuo, kad kai nuomojamose patalpose, vyko rekonstrukcija, Nuomos sutarties pasirašymo dieną nuomojamų patalpų plotas sudarė 301,85 kv. m., po nuomojamų patalpų rekonstrukcijos patalpų plotas sumažėjo iki 297,82 kv. m., t. y. 4,03 kv. m. Atsakovo nuomone, 1 kv. m. kaina nuomojant 301,85 kv. m. patalpas sudarė 46,38 Eur, nes šalys susitarė dėl 14 000 Lt nuomos mokesčio per mėnesį. Sumažėjus patalpų plotui iki 297,82 kv.m., atsakovo nuomone, turėjo sumažėti ir nuomos kaina, kuri sudarė ginčo laikotarpiu 13 813 Lt per mėnesį. Atsakovo nuomone, jis permokėjęs ieškovui nuomos mokestį ir permokėto mokesčio suma sudaro 4807,60 Eur. Be to, atsakovo nuomone, ieškovas yra netinkamai išrašęs sąskaitas dėl nekilnojamojo turto mokesčio, kadangi jose už nekilnojamojo turto mokestį yra papildomai priskaičiuotas dar ir pridėtinės vertės mokestis, taip pat, jog ieškovas elgėsi nesąžiningai laikotarpiu nuo 2010 m. rugsėjo mėn. iki 2012 m. balandžio mėn. už nuomą išrašomose sąskaitose neišskirdamas priskaičiuotos mokėtinos PVM mokesčio dalies. Nuo 2013 metų išrašytos sąskaitos dėl nekilnojamojo turto mokesčio yra neteisingos, o atsakovas ieškovui yra sumokėjęs didesnę sumą negu privalėjo pagal Sutarties sąlygas.

Atsakovas UAB „Kompanija“ apeliaciniu skundu Vilniaus miesto apylinkės teismo 2016 m. gruodžio 27 d. sprendimą panaikinti ir priimti naują sprendimą – ieškovo ieškinį atmesti. Apeliacinį skundą grindžia argumentais:

13.1 Sutartyje nuo pat jos sudarymo momento buvo nurodytas tiek nuomojamų patalpų plotas, tiek ir bendra nuomos mokesčio suma, t.y. visi reikalingi duomenys nuomojamo 1 (vieno) kvadratinio metro kainai apskaičiuoti, todėl teismo išvada, jog šalys, sudarydamos Sutartį, nebuvo susitarusios dėl 1 (vieno) kvadratinio metro kainos yra visiškai nepagrįsta. Tik žinant galimų išsinuomoti patalpų plotą buvo deramasi dėl patalpų nuomos kainos, todėl teismas padarė visiškai nepagrįstą išvadą, jog iki pat 2013 m. balandžio 23 d. Sutarties pakeitimo atsakovo mokėtas nuomos mokestis visiškai nebuvo susietas su nuomojamų patalpų plotu.

13.2. Ieškovas leido atsakovui patalpas rekonstruoti, ko sekoje ginčo patalpų plotas nuo buvusių 301,85 kv. m. sumažėjo 4,03 kv. m. iki 297,82 kv. m., tačiau teismas visiškai nevertino atsakovo argumentų, jog nors šalys ir tarėsi dėl patalpų rekonstrukcijos atlikimo, tačiau ne dėl nuomojamų patalpų ploto sumažėjimo, kas yra neginčijamai susiję su už nuomojamą plotą sutartu mokėti nuomos mokesčiu. Atsakovas į tokį ploto pasikeitimą iškart sureagavo, kadangi 2010 m. rugpjūčio 6 d. raštu atsakovas kreipėsi į ieškovą, nurodydamas, kad nuomos mokestis atitinkamai turi būti mažinamas. Tokia atsakovo dar 2010 metais išreikšta pozicija patvirtina, kad patalpų plotas neginčijamai buvo susietas su mokamu nuomos mokesčiu, priešingai negu ieškinyje teigė ieškovas bei skundžiamame sprendime konstatavo teismas.

13.3. Šalys Sutarties 4.8 p. susitarė, kad įstatymo ar kitais normatyviniais dokumentais nustatyta tvarka atsiradus naujiems ir/ar padidintiems mokesčiams ar rinkliavoms, susijusiems su išnuomotomis patalpomis, kuriuos turi sumokėti nuomotojas valstybei ar savivaldybei, visais atvejais nuomininkas privalės kompensuoti šių atsiradusių naujų ir/ar padidėjusių mokesčių bei rinkliavų skirtumą, jeigu šie mokesčiai ar rinkliavos nebuvo nustatyti ir įtraukti į šią sutartį jos pasirašymo metu. 2013 m. vasario 15 d. šalys pasirašė Papildomą susitarimą Nr. 13-02-15, kuriame numatė, jog nuo 2013 m. balandžio 23 d. nuomininkas visais atvejais kompensuos nuomotojui jo mokėtiną nekilnojamojo turto mokestį Vilniaus miesto savivaldybei už išnuomotas patalpas Gedimino pr. 31, Vilniuje. Šalys susitarė, kad atsakovas sumokės nekilnojamojo turto mokestį, apskaičiuotą pagal nustatytą turto mokestinę vertę, tačiau nesitarė, kad toks priskaičiuotas nekilnojamojo turto mokestis bus apmokestintas PVM mokesčiu, ko pasėkoje atsakovo mokėtinos sumos tik išaugs.

13.4. Atsakovo manymu, jis yra permokėjęs ieškovui nuomos mokestį 4 807,60 Eur suma. Dėl šios priežasties nagrinėjamoje situacijoje buvo visos reikalingos sąlygos įskaitymo taikymui (atsakovas yra ieškovo skolininkas pagal jam išrašomas nuomos sąskaitas, o ieškovas – atsakovo skolininkas dėl permokėto ir negrąžinto nuomos mokesčio, terminai yra suėję, o priešpriešiniai reikalavimai yra vienarūšiai - piniginiai), todėl teismo sprendimas įskaitymą pripažinti negaliojančiu laikytinas nepagrįstu ir neteisėtu.

16.4.Atsakovas 2013-02-15 papildomu susitarimu Nr. 13-02-15 įsipareigojo visais atvejais kompensuoti ieškovui jo mokėtiną turto mokestį Vilniaus savivaldybei už atsakovui perduotas negyvenamąsias patalpas, esančias Gedimino pr. 31, Vilniuje. Atsižvelgiant į tai, ieškovas teikdavo atsakovui PVM sąskaitas – faktūras, kuriose aiškiai ir nedviprasmiškai nurodydavo konkretų nekilnojamojo turto mokesčio, nuomos mokesčio bei PVM mokesčio dydį.

16.5. Šalys labai aiškiai susitarė, jog nuomos mokestis už naudojimąsi ieškovo patalpomis bus fiksuotas (14 000,00 Eur mėnesiui). Šią aplinkybę patvirtina ir atsakovo veiksmai vykdant Nuomos sutartį – atsakovas nors ir dalimis, tačiau mokėjo pilną Nuomos sutartyje nurodytą nuomojamų patalpų kainą. Atsakovo 2016 m. balandžio 7 d. atliktas įskaitymas neatitiko nei faktinių bylos aplinkybių, susijusių su Nuomos sutarties įsipareigojimų vykdymu, nei CK atitinkamų nuostatų ir teismų praktikos išaiškinimų, todėl teisėtai ir pagrįstai 1653,37 Eur dalyje pripažintas nepagrįstu ir neteisėtu.

UAB „Stikliai“ apeliacinis skundas tenkinamas. UAB „Kompanija“ apeliacinis skundas atmetamas.

18. Ginčas kilo dėl negyvenamųjų patalpų nuomos mokesčio dydžio pagal sudarytą sutartį nuo 2010-08-21 iki 2016-06-30. Atsakovo teigimu, pagal Negyvenamųjų patalpų nuomos 2010-04-20 sutartį 1 kv. m. kaina sudaro 46,38 Lt (13,43 Eur), nes išnuomojamųjų patalpų plotas yra nurodytas 301,85 kv.m., o kaina 14 000 Lt (14000 Lt: 301,85 kv.m.). Po rekonstrukcijos nuomojamų patalpų plotui sumažėjus iki 297,82 kv. m., t.y. 4,03 kv.m, turėjo būti sumažintas ir nuomos mokestis nuo 2010-08-21. Teisėjų kolegija su tokiu atsakovo sutarties aiškinimu nesutinka.

19. Sutarties esmė – šalių susitarimas, pasiektas suderinus jų valią. Sandoriai laikomi svarbiausia asmenų privačios autonomijos įgyvendinimo priemone, nes, sudarydami juos, asmenys išreiškia savo valią dėl tarpusavio susitarimu sukuriamų teisių ir pareigų, prisiimamos atsakomybės (CK 1.2, 6.2, 6.156 straipsniai). Sutarčių laisvė yra viena iš Lietuvos Respublikos Konstitucijoje įtvirtintų asmens laisvių (Lietuvos Respublikos Konstitucijos 21 straipsnis), todėl gali būti vertinama kaip subjektų ūkinei veiklai būtina konstitucinė garantija. Taigi tais atvejais, kai atitinkami teisiniai santykiai reguliuojami dispozityviųjų teisės normų, subjektai, remdamiesi sutarčių laisvės principu, dėl savo teisių ir pareigų gali susitarti kitaip, o teismai, nagrinėdami ginčus dėl sutartinių įsipareigojimų nevykdymo, privalo aiškinti ir taikyti šalių sudarytos sutarties nuostatas, o ne konkrečią sutarčių rūšį reglamentuojančio įstatymo, nustatančio dispozityvaus pobūdžio reikalavimus, normas (CK 6.189 straipsnis, 6.200 straipsnio 1 dalis). Sutarčių laisvės principas taip pat yra susijęs su principu, kad sutarčių reikia laikytis (lot. pacta sunt servanda), todėl pripažįstama, kad teisėtai sudaryta sutartis jos šalims turi įstatymo galią (CK 6.189 straipsnio l dalis). Šalys privalo sutartį vykdyti tinkamai ir sąžiningai (CK 6.200 straipsnio 1 dalis), laikytis savo sudarytų sutarčių sąlygų.

20. Šalių sudarytoje sutartyje yra aiškiai nurodyta, kad nuomininkas už negyvenamąsias patalpas (301,85 kv. m.) mokės per mėnesį 14 000 Lt nuomos kainą, bet ne mažiau kaip 4055 Eur per mėnesį, nuomos mokesčio dydį nustatant pirmų dviejų metų laikotarpiui (Sutarties 1.1., 2.1. , 4.1, 4.6. p.). Sutartyje nėra nurodyta patalpų 1 kv. m nuomos kaina, sutartyje taip pat nebuvo nurodyta, jog nuomos mokesčio dydis yra siejamas su patalpų ploto pokyčiais, nors neabejotina šalims buvo žinoma apie atsakovo planuojamą atlikti rekonstrukciją siekiant pertvarkyti patalpas iš parduotuvės į restorano patalpas ir galimus patalpų ploto pokyčius. Taigi šalys sutartimi susitarė dėl konkrečios mėnesinės kainos už patalpų nuomą.

21. Kad buvo sutartas fiksuotas nuomos mokestis patvirtina ir šalių elgesys po sutarties pasirašymo, t. y. jau vykdant sutartį. Apeliantui atlikus nuomojamų patalpų rekonstrukciją, Valstybinė teritorijų planavimo ir statybos inspekcija prie aplinkos ministerijos Vilniaus teritorijų planavimo ir statybos valstybinės priežiūros skyrius 2010-07-15 išdavė pripažinimo tinkamu naudoti aktą, kuriuo išnuomotos patalpos atsakovui pripažintos tinkamos naudoti ir kuriame, be kita ko, nurodyta, kad bendras patalpos plotas 297,82 kv. m. Žinodamos apie šį aktą šalys sudarė 2010-08-17 susitarimą, kuriame atsižvelgdamos į susitarimą išnuomoti negyvenamąsias patalpas - parduotuvę visuomeninio maitinimo – restorano veiklai, šalys susitarė, kad nuo 2010-07-20 iki 2010-08-20 nuomininkas moka 7 000 Lt nuomą, nuo 2010-08-21 nuomininkas visais atvejais moka pilną mėnesio nuomą – 14 000 Lt. <...> Atsižvelgiant į patalpų įsirengimo termino pratęsimą 7 000 Lt nuomos mokestis už periodą nuo 2010-07-20 iki 2010-08-20 išdėstomas vieneriems metams, perskaičiuojant nuomos mokestį nuo 2010-08-21 iki 2011-08-21, nuomos mokestis šiuo laikotarpiu sudaro 14 583,33 Lt. 2012-03-27 sudarytas susitarimas, kuriuo šalys susitarė, kad nuo 2010-04-01 bus taikomas 21 proc. PVM tarifas (2940 Lt) ir nuomos kaina sudarys 16940 Lt (14000 Lt + 2940 Lt PVM). Taigi papildomais susitarimais vėl gi buvo susitarta dėl fiksuoto nuomos mokesčio, pridedant papildomus mokesčius ir nei viename iš šių susitarimų nebuvo nurodyta mokėtina 1 kv. m. kaina. Byloje pateikti rašytiniai įrodymai tvirtina ir tai, kad pats atsakovas ieškovo pagal fiksuotą kainą išrašytas PVM sąskaitas-faktūras apmokėdavo laikotarpiu nuo 2012-02-02 iki 2012-05-02. Tik pagal 2013-02-15 šalių susitarimą nuo 2013-04-23 buvo nutarta pakeisti sutarties 4.1 p. ir nustatyti, kad nuomos kaina per vieną mėnesį yra 50 Lt plius PVM už 1 kv. m nuomojamų patalpų pagal sutartį, iš viso : 18261,93 Lt (įskaitant PVM ). Nuo 2015-04-20 šalys pasirašė susitarimą, kuriuo susitarė sutarties terminą pratęsti iki 2016-06-30 ir nuo 2015-05-01 pakeisti nuomos mokestį į 21,03 Eur už 1 kv.m (su PVM) per mėnesį, už visą nuomojamą pagal Nuomos sutartį plotą – 6347,90 Eur (su PVM ). Pirmos instancijos teismas visiškai teisingai nurodė, kad negyvenamųjų patalpų nuomos kaina buvo siejama su kaina už 1 kv. m. (t.y. priklausomai nuo patalpų ploto) tik nuo 2013-04-23, o anksčiau tokio nuomos mokesčio paskaičiavimo taikyti nėra pagrindo. Atsižvelgiant į tai, konstatuotina, kad atsakovo pateikiamas sutarčių sąlygų dėl nuomos mokesčio dydžio aiškinimas, kad šalys susitarė dėl 13,43 Eur už 1 kv. m ir po rekonstrukcijos atlikimo, t.y. nuo 2010-08-10 privalėjo mokėti mažesnį nuomos mokestį ir atitinkamai turėjo būti mažinta skola už nuomos mokestį neatitinka sutarties ir prie šios sutarties sudarytų susitarimų turinio.