Klaipėdos apygardos teismo nutartis

Klaipėdos apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų Kristinos Domarkienės (kolegijos pirmininkė ir pranešėja), Jolantos Gailevičienės ir Mildos Skersienės, veikianti Vilniaus apygardos teismo vardu (Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 62³ straipsnio 2 dalis),

teismo posėdyje apeliacine rašytinio proceso tvarka išnagrinėjo ieškovės uždarosios akcinės bendrovės „Verslo taškas“ apeliacinį skundą dėl Vilniaus miesto apylinkės teismo 2025 m. balandžio 4 d. sprendimo civilinėje byloje pagal ieškovės uždarosios akcinės bendrovės „Verslo taškas“ ieškinį atsakovei D. B. dėl nekilnojamojo turto atidalijimo iš bendrosios dalinės nuosavybės, nuostolių priteisimo ir pagal atsakovės D. B. priešieškinį ieškovei uždarajai akcinei bendrovei „Verslo taškas“ dėl preliminariosios sutarties pripažinimo galiojančia ir įpareigojimo ją įvykdyti.

Aprašomoji dalis

Teisėjų kolegija nustatė:

I. Ginčo esmė

II. Pirmosios instancijos teismo sprendimo esmė

10. Teismas nusprendė, kad atsakovės priešieškinio reikalavimas – pripažinti, jog 2021 m. liepos 14 d. preliminarioji sutartis nėra nutraukta, yra galiojanti ir pagal joje nustatytas sąlygas turi būti vykdoma kaip pagrindinė sutartis, tenkintinas iš dalies, pripažįstant, kad preliminarioji sutartis nėra nutraukta, ir yra galiojanti ir turi būti vykdoma sudarant pagrindinę (notarinę sutartį). Teismas nustatė, kad bylos šalys neturėjo sutartinės nekeičiamos valios notarinę sutartį sudaryti vien tik ne vėliau kaip 2021 m. rugpjūčio 30 d. Teismas padarė išvadą, kad bylos šalys preliminariąja sutartimi susitarė dėl organizacinių ir procedūrinių klausimų, kuriuos atlikus galėjo būti sudaryta pagrindinė (notarinė) sutartis, ir nors numatė, jog pagrindinė (notarinė) sutartis sudaroma iki 2021 m. rugpjūčio 30 d., tačiau tuo pačiu šalys susitarė, kad preliminarioji sutartis galios iki visiško sutarties sąlygų ir prievolių įvykdymo (preliminarios sutarties 21 punktas), preliminarioje sutartyje nėra numatyta, kad šalims praleidus preliminarios sutarties 9 punkte nurodytą terminą, automatiškai pasibaigtų šalių pareiga sudaryti pagrindinę (notarinę) sutartį. Priešingai, įvertinęs preliminarios sutarties 14 punktą, teismas nustatė, kad šalių susitarimas dėl termino buvo sąlyginis su galimybe preliminarios sutarties nenutraukti ir pagrindinės (notarinės) sutarties nesudarius 2021 m. rugpjūčio 30 d., todėl preliminarioji sutartis automatiškai nepasibaigė nei 2021 m. rugpjūčio 30 d., nei dar po metų.

11. Teismas, vertindamas ieškovės teiginį, kad ji nutraukė preliminarią sutartį 2023 m. gegužės 25 d. pranešimu, nurodė, jog byloje nėra pateikta įrodymų, kad minėtą pranešimą ieškovė būtų parengusi 2023 m. gegužės 25 d., jį būtų pasirašiusi, ir įteikusi atsakovei preliminariojoje sutartyje nurodytu adresu. Teismas negali pagrįstu įsitikinimu paremta išvada nuspręsti, kad ieškovė būtų nutraukusi preliminariąją sutartį joje nustatyta tvarka. Vėliau atsakovei 2024 m. rugpjūčio 30 d. pateiktas pranešimas apie galimą turto pardavimą nelaikytas pranešimu preliminariajai sutarčiai nutraukti. Iš šalių bendravimo turinio nėra nei vienos, nei kitos bylos šalies pranešimo viena kitai, kad preliminarioji sutartis gali ar turi būti pasirašoma tik iki 2021 m. rugpjūčio 30 d., priešingai, bylos šalys nors ir retai, tačiau bendravo preliminariosios sutarties vykdymo klausimais, t. y. atsakovė sumokėjo susitartą 35 000 Eur avansą, įregistravo turtą Nekilnojamojo turto registre, ieškovė vėliau patikslino Nekilnojamojo turto registre duomenis, taip sukūrė viena kitai lūkestį, kad jos nuosekliai veiks kartu iki bus sudaryta notarinė sutartis. Teismo vertinimu, preliminarios sutarties šalys labiau rėmėsi preliminarios sutarties 21 punktu, nei preliminarios sutarties 9 punktu. Teismas konstatavo, kad nėra pagrindo taikyti CK 6.165 straipsnio 5 dalies nuostatas ir pripažinti, jog bylos šalims 2021 m. rugpjūčio 30 d. formaliai nesudarius notarinės sutarties, bylos šalys turi realias teises taikyti pagrindinės sutarties nesudarymo pasekmes aptartas preliminariosios sutarties 16 ir 18 punktuose.

12. Teismas konstatavo, kad dėl notarinės sutarties nesudarymo nėra nei vienos bylos šalies kaltės, t. y. įvertinus šalių elgesį nenustatytas nei ieškovės, nei atsakovės nesąžiningas elgesys. Bylos šalys atliko tam tikrus preliminariosios sutarties vykdymo veiksmus, ir viena kitai realiai neteikė nei konkretaus pasiūlymo pasirašyti pagrindinę (notarinę) sutartį, nei nutraukti preliminariąja, taip prisiėmė iš to kylančias pasekmes, t. y. leido galioti preliminariajai sutarčiai. Vertinta, kad toks šalių elgesys buvo priimtinas viena kitai. Atsakovės pirmoji pareiga buvo sumokėti 35 000 Eur avansą, ji šią pareigą įvykdė. Teismas vertino, jog tiek ieškovė, tiek atsakovė turėjo imtis aktyvių veiksmų sudarant pagrindinę (notarinę) sutartį, tačiau šalys dėl abipusio pasyvumo pas notarą taip ir nebuvo susitikę, tokių įrodymų nepateikė. Ieškovė, būdama verslo santykių subjektas, turėjo pareigą taip pat rūpintis notarinės sutarties sudarymu.

13. Teismas padarė išvadą, kad 2021 m. liepos 14 d. preliminarioji sutartis turi būti vykdoma sudarant pagrindinę (notarinę) sutartį. Teismo vertinimu, atsakovės reikalavimas nėra visiškai tikslus, nes preliminarioji sutartis turi pagrindinės (notarinės) sutarties bruožų, tačiau negali jos pakeisti, todėl ji turi būti vykdoma sudarant pagrindinę (notarinę) sutartį, o ne vykdoma, kaip pagrindinė sutartis. Teismas, atsižvelgęs į teismų praktiką, preliminariosios sutarties nuostatas (pvz., kad atsakovė sumoka 35 000 Eur iš 65 000 Eur avansu) bei tai, kad atsakovė 35 000 Eur sumą sumokėjo, padarė išvadą, jog preliminarioji sutartis turi pagrindinės (notarinės) sutarties bruožų, todėl atsakovė, sumokėjusi 35 000 Eur (daugiau nei pusę sutartos turto pardavimo kainos), turi teisę reikalauti jos įvykdymo natūra, t. y. CK 6.165 straipsnio 5 dalyje įtvirtintas draudimas įpareigoti preliminariąją sutartį vykdyti natūra šioje byloje netaikytinas.

14. Konstatavęs, kad tarp ginčo šalių sudaryta preliminarioji sutartis yra galiojanti, kad atsakovė turi teisę reikalauti preliminarios sutarties įvykdymo natūra, teismas pripažino, jog ieškovė turi pareigą parduoti atsakovei 1/2 dalį Pastato ir 1/2 dalį Žemės sklypo už 30 000 Eur sumą. Atsakovės nurodytas 14 dienų nuo teismo sprendimo įsiteisėjimo dienos terminas nėra pagrįstas, gali būti realiai neįgyvendinamas. Be to, pati atsakovė turi būti pasirengusi pagrindinės (notarinės) sutarties pasirašymo dieną sumokėti likusius 30 000 Eur. Atsakovė pateikė paaiškinimus, kad pinigų neturi, kad gauna itin mažas pajamas. Teismas įvertino, kad yra protinga ir sąžininga atsakovės reikalavimą tenkinti iš dalies ir įpareigoti ieškovę per vieną mėnesį nuo galutinio teismo sprendimo šioje byloje įsiteisėjimo dienos perleisti atsakovei nuosavybės teises į nurodytą turtą už 30 000 Eur sumą, su sąlyga, jeigu minėta suma ieškovei bus sumokėta pagrindinės (notarinės) sutarties sudarymo dieną.

15. Teismas atmetė kaip nepagrįstą atsakovės reikalavimą ieškovei nevykdant teismo sprendimo, įpareigojančio įvykdyti sutartinę prievolę natūra per teismo nustatytą terminą, atsakovės naudai skirti ieškovei 300 Eur baudą už kiekvieną įsipareigojimo nevykdymo dieną. Pažymėta, kad nėra objektyvių duomenų, jog ieškovė iš anksto turėtų nusistatymą vengti vykdyti teismo sprendimą, preliminariojoje sutartyje atsakovės prašoma bauda taip pat nėra įtvirtinta. Ginčai dėl tinkamo teismo sprendimo įvykdymo reglamentuojami vykdymo proceso teisės normų.

16. Teismas atmetė ieškovės reikalavimą atidalyti turtą. Nustatęs, kad šalių sudaryta preliminarioji sutartis galioja, teismas neturi teisinio ir faktinio pagrindo taikyti CK 4.80 straipsnio 1 ir 2 dalių nuostatas ir atidalyti turtą, jį priteisti atsakovei, o ieškovei priteisti kompensaciją.

17. Teismas reikalavimą priteisti iš atsakovės 14 505,84 Eur nuostolių atlyginimo tenkino iš dalies. Teismas nustatė, kad ieškovės nuostolius dėl negalėjimo naudoti 1/2 dalį pastato gyvenamojo ploto už laikotarpį nuo 2022 m. spalio 28 d. iki 2024 m. rugsėjo 30 d. sudaro 13 901,43 Eur (604,41 Eur x 23 mėn.) ieškovės negautos nuomos pajamos. Nurodytu laikotarpiu iš viso yra 23, o ne 24 mėn., todėl ieškovės prašyta suma sumažinta vieno mėnesio netektomis pajamomis.

III. Apeliacinio skundo ir atsiliepimo į jį argumentai

18. Apeliaciniu skundu ieškovė UAB „Verslo taškas“ prašo: 1) panaikinti 2025 m. balandžio 4 d. Vilniaus miesto apylinkės teismo sprendimo dalį, kuria buvo atmestas ieškovės reikalavimas atidalyti turtą, ir dėl šios dalies priimti naują sprendimą – atidalyti turtą – 1/2 dalį Pastato ir 1/2 dalį Žemės sklypo, turtą priteisiant natūra atsakovei, o ieškovei iš atsakovės priteisti 195 000 Eur kompensaciją už atsakovei atitenkančią ieškovei priklausančią turto dalį; 2) panaikinti teismo sprendimo dalį, kuria pripažinta, kad atsakovės ir ieškovės 2021 m. liepos 14 d. preliminarioji sutartis nėra nutraukta, yra galiojanti ir turi būti vykdoma sudarant pagrindinę (notarinę) sutartį ir dėl šios dalies priimti naują sprendimą – atsakovės reikalavimą (priešieškinį) atmesti; 3) panaikinti teismo sprendimo dalį, kuria ieškovė įpareigota per vieną mėnesį nuo galutinio teismo sprendimo šioje byloje įsiteisėjimo dienos perleisti atsakovei nuosavybės teises į turtą – 1/2 dalį Pastato ir 1/2 dalį Žemės sklypo už 30 000 Eur sumą, su sąlyga, jeigu minėta suma ieškovei bus sumokėta pagrindinės (notarinės) sutarties sudarymo dieną ir dėl šios dalies priimti naują sprendimą – atsakovės reikalavimą (priešieškinį) atmesti; 4) panaikinti teismo sprendimo dalį, kuria atmestas ieškovės reikalavimas dėl bylinėjimosi išlaidų priteisimo ir dėl šios dalies priimti naują sprendimą – ieškovės reikalavimą dėl bylinėjimosi išlaidų priteisimo tenkinti; 5) priteisti ieškovei iš atsakovės patirtas bylinėjimosi išlaidas. Pagrindiniai apeliacinio skundo argumentai:

18.1. Teismas be teisinio pagrindo pripažino, kad Preliminarioji sutartis nėra nutraukta, yra galiojanti ir turi būti vykdoma sudarant pagrindinę (notarinę) sutartį. Teismo argumentas, kad bylos šalys neturėjo sutartinės nekeičiamos valios notarinę sutartį sudaryti vien tik ne vėliau kaip 2021 m. rugpjūčio 30 d. yra nepagrįstas ir prieštarauja bylos medžiagai. Teismas neteisingai aiškino Preliminariosios sutarties paskirtį, jos nutraukimą, nesivadovavo Preliminariosios sutarties nuostatomis. Preliminariosios sutarties 9 punkte numatyta, kad pardavėjas ir pirkėjas įsipareigoja pasirašyti pagrindinę turto pirkimo–pardavimo sutartį iki 2021 m. rugpjūčio 30 d. Preliminariosios sutarties 12–16 punktuose nustatyti Preliminariosios sutarties nutraukimo pagrindai. Byloje nėra ginčo, kad pagrindinė nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutartis iki 2021 m. rugpjūčio 30 d. nebuvo sudaryta. Ieškovė, siekdama išvengti ginčų, nepaisant to, kad CK 6.165 straipsnio 5 dalyje nustatytos pasekmės, kai pagrindinė sutartis nesudaroma per preliminariojoje sutartyje nustatytą terminą, 2023 m. gegužės 25 d. pranešimu informavo atsakovę, kad Preliminarioji sutartis yra nutraukiama. Atsakovė teismo posėdžio metu pripažino, kad pranešimą dėl Preliminariosios sutarties nutraukimo gavo. Nėra pagrindo remtis Preliminariąja sutartimi, nes prievolės sudaryti pagrindinę sutartį Preliminariojoje sutartyje nurodytomis sąlygomis yra pasibaigusios, kadangi Preliminarioji sutartis nebuvo sudaryta iki joje nurodyto termino, be to, buvo ir vienašališkai nutraukta.

18.2. Preliminariosios sutarties 18 punkte numatyta pirkėjo atsakomybė, kai pagrindinė sutartis nesudaroma dėl pirkėjo (t. y. atsakovės) kaltės. Šiuo atveju pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta dėl pačios atsakovės kaltės – ji vilkino pagrindinės sutarties sudarymą. Po Preliminariosios sutarties pasirašymo atsakovė pati nė karto nesikreipė į ieškovę dėl pagrindinės sutarties sudarymo. Ieškovė ne kartą bandė su atsakove susitarti tiek dėl jai priklausančios dalies pardavimo, tiek siūlydama atsakovei parduoti savo dalį ieškovei, tačiau atsakovė tik žadėdavo sudaryti turto dalies pirkimo–pardavimo sutartį, bet kai likdavo tik pačios sutarties sudarymas, ji nustodavo kontaktuoti su ieškove. Aplinkybės, kad atsakovė ilgą laiką iki ieškovės ieškinio pateikimo vengė sudaryti pagrindinę turto pirkimo sutartį ir tik gavusi ieškinį, kuriuo reikalaujama atidalyti nuosavybę ir priteisti kompensaciją, kuri yra didesnė nei Preliminariojoje sutartyje buvusi nurodyta turto kaina, parodo, jog atsakovė veikia nesąžiningai ir net neketino sudaryti pagrindinės sutarties. Atsakovės priešieškinis laikytinas nesąžiningu atsakovės siekiu išvengti atsakomybės dėl jos neveikimo.

18.3. Teismo sprendimu ieškovei nustatytas įpareigojimas perleisti atsakovei nekilnojamąjį turtą yra prieštaraujantis įstatymų nuostatoms ir yra ydingas. Be to, teismas rėmėsi kasacinio teismo nutartimi civilinėje byloje, kurios aplinkybės skiriasi iš esmės. Toks teismo įpareigojimas prieštarauja vienam iš svarbiausių civilinės teisės principų – sutarties laisvės principui. Šis principas draudžia versti kitą asmenį sudaryti sutartį. Byloje nėra ginčo ir teismas, priimdamas sprendimą, konstatavo, kad tarp šalių buvo sudaryta Preliminarioji sutartis. Preliminariosios sutarties, nurodytos CK 6.165 straipsnyje, negalima reikalauti įvykdyti natūra ir preliminariosios sutarties atsirandančių teisių negalima įgyvendinti per teismą. CK 6.165 straipsnio 4 dalis preliminariosios sutarties pažeidimo atveju numato tik vieną galimybę apginti pažeistas teises, t. y. nuostolių atlyginimą. Teismas, sprendimu nustatęs ieškovei įpareigojimą sudaryti pagrindinę nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutartį Preliminarios sutarties sąlygomis, pažeidė tiek imperatyviąsias įstatymo nuostatas, tiek nesivadovavo kasacinio teismo praktika.

18.4. Atsižvelgiant į tai, kad preliminarioji sutartis buvo nutraukta (pasibaigusi) ir negalėjo būti tenkintas atsakovės reikalavimas įpareigoti ieškovę sudaryti pagrindinę nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutartį Preliminarios sutarties sąlygomis, turėtų būti tenkintas ieškovės reikalavimas dėl turto atidalijimo, atidalijant turtą ieškovės nurodytu būdu. Atsakovė faktiškai yra užvaldžiusi visą Pastatą ir Žemės sklypą, tai sprendime konstatavo ir teismas. Patekimas į Pastatą ir Žemės sklypą bei jo tikslinis naudojimas yra praktiškai neįmanomas. Su atsakove ne kartą buvo bandyta tartis gražiuoju dėl turto disponavimo. Nepavykus buvo siųsti pranešimai dėl ieškovei priklausančio turto dalies nuomos ir pardavimo. Ieškovė pageidauja vienintelio problemos sprendimo būdo – atsidalijimo iš bendrosios dalinės nuosavybės. Turto rinkos vertė sudaro 390 000 Eur, Atsakovei priklausančios turto dalies rinkos vertė sudarytų 195 000 Eur (390 000 Eur / 2). Kitokią turto vertę pagrindžiančių įrodymų atsakovė nepateikė. Toks atidalijimo iš bendrosios dalinės nuosavybės būdas nepažeis atsakovės interesų, nes atsakovė gautų visą turtą, kurį ji faktiškai dabar ir valdo, o ieškovė gautų turto dalies rinkos vertę atitinkančią kompensaciją. Turto neįmanoma atidalyti natūra, nes jo atidalyti taip, kad nebūtų bendro naudojimo patalpų, bendrų komunalinių mazgų, nėra galimybės. Nėra galimybės tiek atsakovei naudoti turto dalį pagal jo gyvenamąją paskirtį, tiek ieškovei priklausančią turto dalį nuomoti ir siekti gauti iš to pajamas, t. y. toks atidalijimas natūra yra ekonomiškai nepagrįstas.

19. Atsiliepimu į apeliacinį skundą atsakovė D. B. prašo ieškovės apeliacinį skundą atmesti, skundžiamą teismo sprendimą palikti galioti nepakeistą; priteisti atsakovei iš ieškovės bylinėjimosi išlaidas apeliacinės instancijos teisme. Pagrindiniai atsiliepimo argumentai:

19.1. Ieškovės argumentas, kad teismo išvada dėl šalių neturėtos nekintamos valios sudaryti pagrindinę sutartį tik iki 2021 m. rugpjūčio 30 d. yra nepagrįsta ir prieštarauja bylos medžiagai. Teismas šį klausimą išnagrinėjo išsamiai, atsižvelgdamas ne tik į Preliminariosios sutarties nuostatas, bet ir į šalių faktinius veiksmus tiek iki, tiek po minėto termino. Pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta dėl objektyvių priežasčių, būtent dėl to, kad gyvenamasis namas formaliai buvo nebaigtas statyti ir neįregistruotas Nekilnojamojo turto registre. Atsakovė savo iniciatyva, pastangomis ir sąskaita pradėjo tvarkyti visus būtinus dokumentus, reikalingus namo užbaigtumui pripažinti ir įregistruoti Nekilnojamojo turto registre.

19.2. Atsakovė nesutinka su ieškovės teiginiu, kad pagrindinė pirkimo–pardavimo sutartis nebuvo sudaryta dėl atsakovės kaltės. Ieškovė neįrodė, kad atsakovė turėjo objektyvių ar subjektyvių priežasčių nenorėti sudaryti pagrindinės sutarties. Ieškovės pozicija, kad atsakovė žadėjo sudaryti pagrindinę sutartį, bet nustodavo kontaktuoti, yra subjektyvi. Bylos medžiagoje nėra įrodymų, jog atsakovė būtų sąmoningai vilkinusi ar vengusi sutarties sudarymo, o vien ieškovės subjektyvūs vertinimai to nepagrindžia.

19.3. Preliminariojoje sutartyje nėra nuostatos, kuri numatytų, jog praleidus terminą šalių prievolė sudaryti pagrindinę sutartį automatiškai pasibaigia. Priešingai, Preliminariosios sutarties 21 punkte tiesiogiai įtvirtinta, kad sutartis galioja iki šalys pasirašys pagrindinę turto pirkimo–pardavimo sutartį arba iki Preliminariosios sutarties nutraukimo. Tai reiškia, kad šalys iš anksto pripažino, jog galimas terminas gali būti pratęstas ar iš esmės pakitus šalių situacijai, nebus traktuojamas kaip automatinis sutarties pasibaigimas. Be to, 14 punkte aiškiai nustatyta, kad tik tuo atveju, jei pirkėjas (atsakovė) atsisako pasirašyti pagrindinę sutartį, pardavėjas (ieškovė) turi teisę ją nutraukti, bet net ir tai yra teisė, o ne pareiga. Taigi šalys net ir susiklosčius tokiai situacijai galėjo nuspręsti tęsti bendradarbiavimą. Laikotarpiu nuo Preliminariosios sutarties sudarymo šalys savo elgesiu nepatvirtino aiškios ir nekintamos valios laikytis 2021 m. rugpjūčio 30 d. termino. Atsakovė aktyviai vykdė savo įsipareigojimus – sumokėjo 35 000 Eur avansą, tvarkė turto dokumentus, įregistravo turtą Nekilnojamojo turto registre, o ieškovė vėliau pati koregavo šio turto duomenis. Ieškovė ignoruoja Preliminariosios sutarties sisteminį aiškinimą ir realų šalių elgesį, kuris patvirtina, kad nei minėtas terminas, nei jo praleidimas nebuvo laikomi šalių santykių pabaiga.

19.4. Teismas įvertino preliminariosios sutarties 9, 14 ir 21 punktų nuostatas, kuriomis remiantis padarė pagrįstą išvadą, kad sutartyje nurodytas terminas pagrindinei sutarčiai sudaryti (iki 2021 m. rugpjūčio 30 d.) nebuvo suprantamas kaip absoliuti ir neginčijama riba. Būtent šios sutarties nuostatos sudarė pagrindą konstatuoti, kad šalių susitarimas dėl pagrindinės sutarties sudarymo buvo siejamas ne tik su data, bet ir su realiu sutarties įvykdymu. Teismas nuosekliai įvertino šalių faktinius veiksmus – ne tik iki 2021 m. rugpjūčio 30 d., bet ir po šios datos. Teismas rėmėsi ne formaliu, o turinio požiūriu – aiškindamas šalių tikrąją valią ir tikslus, kaip tai numato CK 6.193 straipsnis. Teismas pagrįstai konstatavo, kad 2023 m. gegužės 25 d. datuotas pranešimas negali būti laikomas tinkamu nutraukimu, nes byloje nėra pateikta jokių įrodymų, jog toks pranešimas būtų buvęs iš tikrųjų parengtas, pasirašytas ir įteiktas atsakovei kaip to reikalauja Preliminariosios sutarties 25 punktas. Ieškovės teiginys, kad atsakovė teismo posėdžio metu pripažino, jog gavo pranešimą apie Preliminariosios sutarties nutraukimą, yra melagingas ir nepagrįstas jokiais įrodymais. Nei byloje esantys rašytiniai dokumentai, nei garso įrašas iš teismo posėdžio tokio atsakovės pripažinimo nepatvirtina.

19.5. Apeliantės pozicija dėl Preliminariosios sutarties aiškinimo neatitinka aktualios kasacinio teismo praktikos bei sisteminio teisės normų vertinimo. Lietuvos Aukščiausiasis Teismas yra išaiškinęs, kad preliminarioji sutartis, nors ir priskiriama ikisutartinių santykių stadijai, gali turėti pagrindinės sutarties bruožų, jei šalys aiškiai ir nedviprasmiškai susitaria dėl tam tikros dalies įvykdymo natūra. Tokiais atvejais netaikytinas CK 6.165 straipsnio 5 dalyje įtvirtintas draudimas įpareigoti preliminariąją sutartį vykdyti natūra, nes tokie šalių susitarimai nepažeidžia jų teisėtų lūkesčių ar teisinio tikrumo principo. Be to, CK 6.156 straipsnio 2 dalis leidžia šaliai savanoriškai įsipareigoti sudaryti sutartį. Atsakovė ne tik sumokėjo daugiau nei pusę turto kainos, bet ir faktiškai valdė turtą, tvarkė jo įregistravimo dokumentus, o ieškovė, žinodama apie šį valdymą, neišreiškė prieštaravimų. Šalys atliko veiksmus, būdingus pagrindinei sutarčiai (CK 6.309 straipsnis), o tai gali būti vertinama kaip pagrindinės sutarties faktinis vykdymas, net jei formaliai dar nebuvo pasirašyta notarinė sutartis. Nei iki 2021 m. rugpjūčio 30 d., nei po to ieškovė nereiškė aiškios valios nutraukti Preliminariąją sutartį ar laikyti ją pasibaigusia. Priešingai, ir ji, ir atsakovė dalyvavo veiksmuose, nukreiptuose į pagrindinės sutarties sudarymą. Ieškovė, būdama verslo subjektas, turėjo pareigą rūpintis pagrindinės sutarties sudarymu, o ne pasyviai stebėti situaciją ir vėliau remtis praleistu terminu kaip pretekstu išvengti įsipareigojimų. Susiklosčiusi teisinė situacija vertintina kaip šalių susitarimo tęstinumo išraiška.

19.6. Atsakovė nesutinka su ieškovės teiginiais dėl teismo sprendimu nustatyto įpareigojimo perleisti nekilnojamąjį turtą atsakovei. Atsižvelgiant į šalių ketinimus, Preliminariosios sutarties sudarymo aplinkybes ir jos nuostatas, galima daryti išvadą, kad ši sutartis turi daugiau pagrindinei sutarčiai būdingų bruožų nei preliminariosios sutarties požymių. Preliminariosios sutarties realus vykdymas rodo, kad tai buvo daugiau nei preliminari organizacinė sutartis dėl susitarimo ateityje sudaryti pagrindinę sutartį. Atsakovė sumokėjo daugiau nei 50 proc. turto kainos kaip avansą, kuris įskaitomas į turto kainą. Nekilnojamojo turto preliminarioms sutartims nėra būdinga mokėti daugiau nei pusę kainos, turint omenyje, kad nesudarius pagrindinės sutarties pinigai gali būti prarasti. Atsakovė valdė gyvenamąjį namą Preliminariosios sutarties sudarymo metu ir tam ieškovė neprieštaravo. Preliminarioji sutartis pagal savo pobūdį paprastai nelemia teisės naudotis turtu. Atsakovė aktyviai dalyvavo tvarkant gyvenamojo namo įteisinimo dokumentus, tai parodo jos suinteresuotumą galutiniu nuosavybės perėmimu. Sutarties tikrasis tikslas buvo perleisti nuosavybę faktiškai perleidus turtą valdyti, o ne tik įpareigoti ateityje derėtis dėl sandorio. Be to, Preliminariosios sutarties 8 punktu pardavėjas įsipareigojo iki faktinio turto perdavimo pirkėjui turto neparduoti, kitaip neperleisti, neįkeisti, neprisiimti jokių įsipareigojimų ir pan. Tai rodo, kad šalys laisva valia nedviprasmiškai susitarė dėl tokios sutarties dalies, kuri turi pagrindinės sutarties bruožų. Tai suteikė atsakovei teisinį pagrindą reikalauti sutarties vykdymo natūra, nes jau buvo sudarytos sąlygos, įpareigojančios pardavėją perduoti turtą būtent atsakovei. Teismo nustatytas įpareigojimas sudaryti pagrindinę sutartį nėra imperatyviosioms įstatymo normoms prieštaraujantis sprendimas, bet išimtinis atvejis, pagrįstas tiek konkrečia faktine situacija, tiek Lietuvos Aukščiausiojo Teismo suformuluotu išaiškinimu. Teismas apgynė teisėtus atsakovės interesus, kurie kilo iš šalių sudarytos ir iš dalies įvykdytos sutarties. Ieškovė savo parašu sutiko su visomis Preliminariosios sutarties sąlygomis, tarp jų su nuosavybės perleidimu už konkrečią kainą ir per nustatytą laiką, ir savo veiksmais patvirtino šios valios egzistavimą net ir po termino. Atsakovė nesutinka su ieškovės teiginiu, kad teismas rėmėsi nepalyginama kasacine byla.

19.7. Ieškovės reikalavimas atidalyti turtą natūra, atsakovei priteisiant turtą, o ieškovei – 195 000 Eur kompensaciją, yra nepagrįstas teisiškai ir ekonomiškai, prieštarauja šalių sudarytai ir galiojančiai sutarčiai bei teismų praktikai. Teismas pagrįstai reikalavimą atmetė ir užtikrino abiejų šalių teisėtų interesų pusiausvyrą. Ieškovės prielaida, t. y. kad Preliminarioji sutartis yra nutraukta ar pasibaigusi, buvo teisingai paneigta teismo sprendime. Ieškovė neturi teisinio pagrindo remtis CK 4.80 straipsniu ir reikalauti atidalijimo iš bendrosios dalinės nuosavybės, kol tebegalioja Preliminarioji sutartis, kurios pagrindu turtas turi būti perleistas. Atsakovė faktiškai gyvena ginčo objekte su nepilnamečiu vaiku (anūke), taip pat neturi realių galimybių sumokėti tokią didelę pinigų sumą. Ieškovės nurodyta kompensacija nėra tiksli ar objektyvi turto vertė už atsakovei atitenkantį ieškovei priklausiantį turtą. Jei viso turto rinkos vertė sudaro 390 000 Eur, tai pusės turto vertė negali būti tiesiogiai lygi 195 000 Eur. Teismas į tai buvo atkreipęs ieškovės dėmesį, tačiau ieškovė pateikė tik bendrą viso turto vertinimą, neatskleisdama, kokią tikrąją vertę sudaro jai priklausanti dalis. Net pripažinus, kad Preliminarioji sutartis būtų nutraukta ir nebegaliojanti, ieškovės prašomas bendrosios dalinės nuosavybės atidalijimo būdas negalėtų būti taikomas, nes jis neatitinka teismų praktikos formuojamų principų, proporcingumo ir šalių interesų pusiausvyros reikalavimų. Vieno buto gyvenamojo namo, esančio žemės sklype, adresu (duomenys neskelbtini), paskirtį būtų galima pakeisti į dviejų butų gyvenamąjį namą, atliekant remonto darbus. Tai reiškia, kad egzistuoja reali techninė galimybė turtą padalyti natūra.

Motyvuojamoji dalis

Teisėjų kolegija konstatuoja:

IV. Apeliacinės instancijos teismo nustatytos aplinkybės, teisiniai argumentai ir išvados

20. Apeliacinio proceso paskirtis, laikantis Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso (toliau – CPK) 320 straipsnyje įtvirtintų bylos nagrinėjimo ribų, patikrinti pirmosios instancijos teismo procesinį sprendimą tiek jo teisėtumo, tiek jo pagrįstumo aspektu. Bylos nagrinėjimo apeliacine tvarka ribas sudaro apeliacinio skundo faktinis ir teisinis pagrindas bei patikrinimas, ar nėra absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų (CPK 320 straipsnis). CPK 329 straipsnio 2 dalyje nurodytų absoliučių skundžiamo sprendimo negaliojimo pagrindų nenustatyta.

21. Vadovaujantis CPK 321 straipsnio 1 dalimi, apeliacinis skundas nagrinėjamas rašytinio proceso tvarka, išskyrus atvejus, kai skundą nagrinėjantis teismas pripažįsta, kad būtinas žodinis nagrinėjimas. Teisėjų kolegija, įvertinusi apeliacijos dalyką, apeliacinio skundo ir atsiliepimo į jį argumentus, nenustatė būtinybės skundą nagrinėti žodinio proceso tvarka. Darytina išvada, kad skundžiamo teismo sprendimo teisėtumo ir pagrįstumo įvertinimas gali būti pasiektas rašytinio proceso priemonėmis, o rašytinis šios bylos nagrinėjimas nepažeis šalių teisių ir užtikrins civilinio proceso koncentracijos ir ekonomiškumo principų įgyvendinimą (CPK 321, 322 straipsniai).

22. Apeliacijos objektą sudaro pirmosios instancijos teismo sprendimo dalis, kuria, iš dalies patenkinus atsakovės priešieškinio reikalavimus, Preliminarioji sutartis pripažinta nenutraukta, galiojančia ir vykdoma sudarant pagrindinę (notarinę) sutartį bei ieškovė įpareigota perleisti atsakovei nuosavybės teises į ginčo turtą už 30 000 Eur sumą, taip pat teismo sprendimo dalis, kuria atmestas ieškovės ieškinio reikalavimas atidalyti turtą ir ieškovės reikalavimas dėl bylinėjimosi išlaidų priteisimo. Kita pirmosios instancijos teismo sprendimo dalis apeliacine tvarka nepaskųsta.

Byloje nustatytos faktinės aplinkybės

23. Rašytiniais įrodymais byloje nustatyta, kad ieškovei UAB „Verslo taškas“ ir atsakovei D. B. bendrosios dalinės nuosavybės teise po 1/2 dalį priklauso Pastatas ir 0,0600 ha Žemės sklypas, esantys adresu (duomenys neskelbtini).

24. Ieškovė UAB „Verslo taškas“, kaip pardavėja, ir atsakovė D. B., kaip pirkėja, 2021 m. liepos 14 d. pasirašė Preliminariąją sutartį. Sutartimi šalys patvirtino, kad yra susitarusios dėl pardavėjai (ieškovei) priklausančio turto (1/2 idealiosios dalies Žemės sklypo ir 1/2 idealiosios dalies nebaigto statyti pastato–gyvenamojo namo, adresu (duomenys neskelbtini)), pirkimo–pardavimo sutarties sudarymo pagal Preliminariosios sutarties sąlygas (Preliminariosios sutarties 1 punktas). Preliminariosios sutarties 4 punkte šalys patvirtino, kad jų sutarta turto pardavimo kaina yra 65 000 Eur. Preliminariosios sutarties 5 punkte numatytas šalių susitarimas, kad pirkėja (atsakovė) pagal šią sutartį per 5 darbo dienas po šios sutarties pasirašymo sumoka pardavėjai (ieškovei) 35 000 Eur avansą į pardavėjos banko sąskaitą, kuris skirtas užtikrinti pirkėjos įsipareigojimų pagal šią sutartį įvykdymą, o sudarius pagrindinę turto pirkimo–pardavimo sutartį šis avansas bus įskaitomas į turto kainą; likusią sumą – 30 000 Eur pirkėja sumoka pagrindinės sutarties pasirašymo metu. Preliminariosios sutarties 6 punkte numatyta, kad turtas bus perduotas pirkėjai po visiško atsiskaitymo su pardavėja per 2 darbo dienas. Šalys įsipareigojo pasirašyti pagrindinę turto pirkimo–pardavimo sutartį iki 2021 m. rugpjūčio 30 d. (Preliminariosios sutarties 9 punktas).

25. Byloje nustatyta, kad atsakovė 2021 m. liepos 20 d. pervedė ieškovei 35 000 Eur avansą. Atsakovė 2022 m. gegužės 24 d. pateikė deklaraciją apie ginčo pastato–gyvenamojo namo, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), statybos užbaigimą. Remiantis Nekilnojamojo turto registro išrašų duomenimis, ginčo Pastato, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), kadastro duomenys nustatyti 2021 m. lapkričio 5 d., statinio statybos pabaigos metai – 2020 m. Remiantis Nekilnojamojo turto registro 2022 m. liepos 19 d. išrašo duomenimis, atsakovė 2022 m. gegužės 24 d. deklaracijos apie statybos užbaigimą / paskirties pakeitimą pagrindu Nekilnojamojo turto registre 2022 m. birželio 30 d. įsiregistravo nuosavybės teisę į ginčo Pastatą (gyvenamąjį namą). Remiantis Nekilnojamojo turto registro 2023 m. vasario 24 d. ir 2025 m. kovo 7 d. išrašų duomenimis, nuo 2022 m. spalio 28 d. ieškovei ir atsakovei įregistruota nuosavybės teisė po 1/2 dalį ginčo Pastato.

Dėl preliminarios sutarties (ne)galiojimo

31. Preliminariąja sutartimi laikomas šalių susitarimas, pagal kurį jame aptartomis sąlygomis šalys įsipareigoja ateityje sudaryti kitą – pagrindinę – sutartį (CK 6.165 straipsnio 1 dalyje). Vadovaujantis CK 6.165 straipsnio 3 dalimi, preliminariojoje sutartyje šalys turi nurodyti terminą pagrindinei sutarčiai sudaryti; jeigu šis terminas nenurodytas, pagrindinė sutartis turi būti sudaryta per metus nuo preliminariosios sutarties sudarymo. CK 6.165 straipsnio 5 dalis numato, kad jeigu šalys per preliminariojoje sutartyje nustatytą terminą pagrindinės sutarties nesudaro, tai prievolė sudaryti šią sutartį pasibaigia.

32. Preliminarioji sutartis yra organizacinė sutartis, įstatymų priskirta ikisutartinių santykių stadijai, atspindinti toliausiai pažengusias derybas ikisutartiniuose santykiuose. Vienas iš esminių preliminariosios sutarties bruožų yra tas, kad jos negalima reikalauti įvykdyti natūra. Atsižvelgiant į CK 6.165 straipsnio 5 dalies reglamentavimą, termino pagrindinei sutarčiai sudaryti suėjimas yra prievolės sudaryti pagrindinę sutartį pasibaigimo pagrindas. Taigi įstatymas neužtikrina ikisutartiniuose santykiuose preliminariąja sutartimi asmens prisiimto įsipareigojimo savanoriškai sudaryti sutartį įvykdymo, jeigu per preliminariojoje sutartyje nustatytą terminą pagrindinė sutartis nesudaroma. Kasacinis teismas, aiškindamas CK 6.165 straipsnio 5 dalies teisės normą, yra nurodęs, kad prievolės sudaryti pagrindinę sutartį pasibaigimas reiškia ir preliminariosios sutarties pabaigą, jokios papildomos šalių valios išraiškos įstatymas nereikalauja (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2010 m. lapkričio 8 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K‑3‑435/2010 ir joje nurodyta kasacinio teismo praktika; Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2023 m. lapkričio 7 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-267-823/2023, 24 punktas).

33. Tačiau kasacinio teismo praktikoje taip pat pažymima tai, kad preliminariosios sutarties negalima reikalauti įvykdyti natūra priverstinai, nereiškia, jog pasibaigus joje nustatytam terminui pagrindinei sutarčiai sudaryti šalys nebegali tokios sutarties įvykdyti laisva valia. Priešingai, teismų praktikoje pripažįstama šalių teisė pratęsti preliminariojoje sutartyje nustatytą pagrindinės sutarties sudarymo terminą. Taigi, nėra teisinio pagrindo teigti, kad pasibaigus preliminariojoje sutartyje nustatytam terminui pagrindinei sutarčiai sudaryti šios sutarties šalys jokiomis aplinkybėmis nebegali tokios sutarties vykdyti (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2019 m. spalio 24 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K‑3‑312‑823/2019, 36 punktas).

34. Nagrinėjamu atveju šalys Preliminariosios sutarties 9 punkte buvo numačiusios terminą pagrindinei sutarčiai sudaryti – iki 2021 m. rugpjūčio 30 d. Apeliacine tvarka nekilo ginčo dėl aplinkybės, kad pagrindinė nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutartis per Preliminariojoje sutartyje nurodytą terminą iki 2021 m. rugpjūčio 30 d. nebuvo sudaryta. Tačiau, teisėjų kolegijos vertinimu, Preliminariosios sutarties 9 punktas, priešingai nei nurodo apeliantė, negali būti aiškinamas ir vertinamas izoliuotai. Toks Preliminariosios sutarties sąlygų aiškinimas prieštarauja sutarčių aiškinimo taisyklėms (CK 6.193–6.195 straipsniams).

35. CK 6.193 straipsnio 1 dalis nustato, kad sutartys turi būti aiškinamos sąžiningai, aiškinant sutartį, pirmiausia turi būti nagrinėjami tikrieji sutarties šalių ketinimai, o ne vien remiamasi pažodiniu sutarties teksto aiškinimu; jeigu šalių tikrų ketinimų negalima nustatyti, tai sutartis turi būti aiškinama atsižvelgiant į tai, kokią prasmę jai tokiomis pat aplinkybėmis būtų suteikę analogiški šalims protingi asmenys. Visos sutarties sąlygos turi būti aiškinamos atsižvelgiant į jų tarpusavio ryšį, sutarties esmę ir tikslą bei jos sudarymo aplinkybes (CK 6.193 straipsnio 2 dalis). Aiškinant sutartį, taip pat turi būti atsižvelgiama į šalių derybas dėl sutarties sudarymo, šalių tarpusavio santykių praktiką, šalių elgesį po sutarties sudarymo ir papročius (CK 6.193 straipsnio 5 dalis).

36. Preliminariosios sutarties 9 punkte buvo nustatytas šalių įsipareigojimas pasirašyti pagrindinę turto pirkimo–pardavimo sutartį iki 2021 m. rugpjūčio 30 d. Tačiau Preliminariosios sutarties 21 punkte taip pat nustatyta sąlyga, kad preliminarioji sutartis įsigalioja nuo jos pasirašymo momento ir galioja iki šalys pasirašys pagrindinę turto pirkimo–pardavimo sutartį arba iki preliminariosios sutarties nutraukimo. Iš Preliminariosios sutarties 21 punkto nuostatos matyti, kad šalys susitarė, jog Preliminariosios sutarties galiojimo terminas apibrėžtas ne konkrečia data, o įvykiu – pagrindinės turto pirkimo–pardavimo sutarties pasirašymu arba preliminariosios sutarties nutraukimu. Taigi nors Preliminariojoje sutartyje buvo nurodytas terminas pagrindinei pirkimo–pardavimo sutarčiai sudaryti, tačiau sutartyje buvo ir kitų, papildančių, sąlygų, kurios turi būti aiškinamos sistemiškai (CK 6.193 straipsnio 1 ir 2 dalys).

37. Teisėjų kolegijos vertinimu, pirmosios instancijos teismas pagrįstai atsižvelgė ir į Preliminariosios sutarties nuostatas, reglamentuojančias šios sutarties nutraukimą. Preliminariosios sutarties 13 punkte numatyta pirkėjos teisė iš anksto pranešus vienašališkai nutraukti šią Preliminariąją sutartį, jeigu pardavėja nepasirašo ar atsisako pasirašyti pagrindinę turto pirkimo–pardavimo sutartį iki 2021 m. rugpjūčio 30 d. Preliminariosios sutarties 14 punkte numatyta atitinkama pardavėjos teisė iš anksto pranešus vienašališkai nutraukti šią Preliminariąją sutartį, jeigu pirkėja atsisako pasirašyti pagrindinę turto pirkimo–pardavimo sutartį iki 2021 m. rugpjūčio 30 d. Taigi sistemiškai aiškinant Preliminariosios sutarties 9, 21, 13 ir 14 punktų nuostatas matyti, kad nors sutartyje buvo nurodytas terminas pagrindinei pirkimo–pardavimo sutarčiai sudaryti, tačiau šalys susitarė dėl sutarties galiojimo termino apibrėžimo ne konkrečia data, o įvykiu (pagrindinės turto pirkimo–pardavimo sutarties pasirašymu arba preliminariosios sutarties nutraukimu), be to, sutartyje numatyta tiek pirkėjos, tiek pardavėjos teisė, bet ne pareiga, vienašališkai nutraukti preliminariąją sutartį, jeigu priešinga šalis atsisako pasirašyti pagrindinę turto pirkimo–pardavimo sutartį iki sutartyje nustatyto konkretaus termino.

38. Įvertinus Preliminariosios sutarties sąlygų tarpusavio ryšį, matyti, kad šalys susitarė dėl Preliminariosios sutarties galiojimo ir Preliminariojoje sutartyje nebuvo vienareikšmiškai įtvirtintas šios sutarties pasibaigimas 2021 m. rugpjūčio 30 d., šalims neįvykdžius sutartimi nustatytų įsipareigojimų. Be to, iš skundžiamo teismo sprendimo motyvų nustatyta, kad pirmosios instancijos teismas taip pat įvertino šalių bendravimo turinį tiek iki Preliminariosios sutarties pasirašymo, tiek po jos pasirašymo iki 2021 m. rugpjūčio 30 d. bei po nurodytos datos ir padarė išvadą, kad šalių elgesys taip pat sudaro pagrindą vertinti, jog preliminarios sutarties šalys labiau rėmėsi Preliminarios sutarties 21 punktu, nei jos 9 punktu (CK 6.193 straipsnio 5 dalis). Teisėjų kolegija konstatuoja, kad pirmosios instancijos teismas tinkamai taikė sutarčių aiškinimą reglamentuojančias materialinės teisės normas ir padarė pagrįstą išvadą, jog šalims nesudarius pagrindinės turto pirkimo–pardavimo sutarties iki 2021 m. rugpjūčio 30 d., Preliminarioji sutartis 2021 m. rugpjūčio 30 d. automatiškai nepasibaigė ir nėra pagrindo taikyti CK 6.165 straipsnio 5 dalies nuostatą.

45. Teisinis pagrindas civilinei atsakomybei esant ikisutartiniams santykiams kilti yra nesąžiningas šalies elgesys (CK 6.163 straipsnio 3 dalis, 6.165 straipsnio 4 dalis). Neįvykdžius preliminariosios sutarties, t. y. nesudarius pagrindinės sutarties, atsakomybė nuostolių atlyginimo forma gali kilti tik tuo atveju, jeigu atsisakyta sudaryti pagrindinę sutartį nepagrįstai, ir ši atsakomybė gali būti taikoma tai šaliai, kuri elgiasi nesąžiningai ir yra kalta dėl atsisakymo ją sudaryti (žr., pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2018 m. gegužės 10 d. nutarties civilinėje byloje Nr. e3K-3-209-695/2018 33 ir 34 punktą ir jame nurodytą kasacinio teismo praktiką).

46. Iš Preliminariosios sutarties turinio matyti, kad Pastatas (gyvenamasi namas) buvo nebaigtas statyti (sutarties 1 punktas). Atsiliepime į priešieškinį ieškovė nurodė, kad 2021 m. liepos 14 d. pasirašydamos preliminarią sutartį šalys aiškiai žinojo, jog nėra formaliai užbaigta gyvenamojo namo statyba (t. y. negauta pažyma apie statybos užbaigimą), kurią ieškovė nurodė gausianti ne vėliau kaip per vieną mėnesį, todėl ir buvo sutartas terminas pagrindinei sutarčiai sudaryti iki 2021 m. rugpjūčio 30 d. Atsiliepime į priešieškinį ieškovė nurodė, kad ji pateikė visus sutikimus dėl kadastrinių matavimų atlikimo, pasirašė reikiamus dokumentus po matavimų atlikimo. Atsakovė priešieškiniu nurodė, kad ji savo iniciatyva, pastangomis ir sąskaita pradėjo tvarkyti visus būtinus dokumentus, reikalingus Gyvenamojo namo užbaigtumui pripažinti ir įregistruoti Nekilnojamojo turto registre. Iš bylos duomenų apie Pastato įregistravimą matyti, kad Pastato statybos užbaigimo tinkamas įforminimas užtruko. Pastato kadastro duomenys nustatyti 2021 m. lapkričio 5 d., Nekilnojamojo turto registre nuosavybės į šį nekilnojamojo turto objektą abiem šalims įregistruotos 2022 m. spalio 28 d.

48. Apeliantė pažymi tai, kad Preliminariosios sutarties 18 punkte numatyta pirkėjo atsakomybė, kai pagrindinė sutartis nesudaroma dėl pirkėjo (t. y. atsakovės) kaltės. Preliminariosios sutarties 18 punkte numatyta sąlyga, kad nutraukus Preliminariąją sutartį dėl pirkėjos kaltės, pirkėjos pardavėjai perduota pinigų suma 35 000 Eur lieka jai kaip bauda. Teisėjų kolegija pripažįsta pagrįstais pirmosios instancijos teismo motyvus, kad šiuo atveju, nenustačius nei ieškovės, nei atsakovės vienareikšmiškai nesąžiningo elgesio dėl notarinės sutarties nesudarymo, nėra pagrindo konstatuoti nė vienos iš bylos šalių kaltės.

Dėl įpareigojimo perleisti nekilnojamojo turto dalį

49. Pirmosios instancijos teismo sprendimu, be kita ko, ieškovė įpareigota per vieną mėnesį nuo galutinio teismo sprendimo šioje byloje įsiteisėjimo dienos perleisti atsakovei nuosavybės teises į turtą – 1/2 dalį Pastato ir 1/2 dalį Žemės sklypo už 30 000 Eur sumą su sąlyga, jeigu minėta suma (30 000 Eur) ieškovei bus sumokėta pagrindinės (notarinės) sutarties sudarymo dieną. Apeliantė nesutikimą su šia skundžiamo teismo sprendimo dalimi grindžia argumentais, kad toks teismo įpareigojimas prieštarauja sutarties laisvės principui ir nuostatai, jog preliminariosios sutarties negalima reikalauti įvykdyti natūra, nes CK 6.165 straipsnio 4 dalis preliminariosios sutarties pažeidimo atveju numato tik vieną galimybę apginti pažeistas teises, t. y. nuostolių atlyginimą. Atsakovė atsiliepime į apeliacinį skundą laikosi pozicijos, kad šiuo atveju Preliminarioji sutartis turi daugiau pagrindinei sutarčiai būdingų bruožų nei preliminariosios sutarties požymių.

52. Kasacinio teismo praktikoje pažymima, kad paprastai preliminariosios sutartys sudaromos, kai civilinių santykių dalyviai dėl kokių nors priežasčių, pavyzdžiui: tam tikro reikalingo leidimo neturėjimo, subjektinės teisės į daiktą neturėjimo, nepakankamo daikto parengimo parduoti ar jo nesuformavimo kaip atskiro civilinės apyvartos objekto ir pan., gali nuspręsti pagrindinės sutarties nesudaryti iš karto, o numatyti, kad ją sudarys ateityje. Nustačius, kad šalys susitarimu siekė tik susitarti dėl tokios sutarties sudarymo ateityje, nėra pagrindo tokio susitarimo kvalifikuoti kaip pagrindinės sutarties ir reikalauti įvykdyti jį natūra, nes tai prieštarautų šalių valiai ir pažeistų sutarties laisvės principą (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2015 m. lapkričio 20 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-599-378/2015).

53. Pirkimo–pardavimo sutartimi viena šalis (pardavėjas) įsipareigoja perduoti daiktą (prekę) kitai šaliai (pirkėjui) nuosavybės ar patikėjimo teise, o pirkėjas įsipareigoja priimti daiktą (prekę) ir sumokėti už jį nustatytą pinigų sumą (kainą) (CK 6.305 straipsnio 1 dalis). Pagal CK 6.309 straipsnio 1 ir 2 dalis, laikoma, kad įsipareigojimas parduoti daiktą kartu perduodant daiktą būsimajam pirkėjui valdyti yra to daikto pirkimas–pardavimas; pinigų sumos sumokėjimas parduoti daiktą įsipareigojusiam asmeniui pripažįstamas dalies kainos sumokėjimu (avansu), jeigu šalys nėra susitarusios kitaip.

54. Kasacinis teismas, pasisakydamas dėl preliminariosios ir pagrindinės pirkimo–pardavimo sutarčių atribojimo ir kvalifikavimo, savo jurisprudencijoje yra nurodęs, kad pagal CK 6.165 straipsnyje įtvirtintą preliminariosios sutarties sampratą galima išskirti tokius šios sutarties bruožus: pirma, aiškus šalių susitarimas ateityje sudaryti kitą – pagrindinę – sutartį; antra, šalių sutarimas dėl būsimos pagrindinės sutarties dalyko ir esminių pagrindinės sutarties sąlygų aptarimas; trečia, terminas, per kurį turi būti sudaryta pagrindinė sutartis; ketvirta, rašytinis šio susitarimo įforminimas. Tais atvejais, kai būtina atskirti preliminariąją sutartį nuo pagrindinės, dėl kurios šalys galėjo tartis preliminariojoje sutartyje, lemiamą reikšmę turi susitarimą sudariusių šalių valia. Nustačius, kad išreikšta šalių valia aiškiai rodo jų susitarimą ateityje sudaryti kitą, t. y. pagrindinę, sutartį, konstatuotinas ikisutartinių santykių etapas ir preliminariosios sutarties sudarymo faktas. Nustatant tikrąją tam tikros sutarties šalių valią, taikytinos sutarčių aiškinimo taisyklės, nurodytos CK 6.193 straipsnyje (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2015 m. gegužės 27 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-287-611/2015).

55. Kasacinis teismas yra nurodęs, kad nustatant, ar gali būti šalių susitarimas kvalifikuojamas kaip pagrindinė sutartis ar ne, esminę reikšmę turi šalių atlikti veiksmai, šių veiksmų tikslai, sutarties objekto formavimo specifika. Kiekvienu atveju reikia įvertinti, kokiomis aplinkybėmis buvo sudaryta sutartis, ar jau buvo iki galo suformuotas objektas, dėl kurio sudaryta sutartis, ar dar turėjo būti atliekami darbai, ar sutarties sąlygos aiškios ir apibrėžė tik organizacinius ar ir faktiškus tvarkomojo pobūdžio veiksmus, kokius veiksmus įsipareigojo atlikti sutarties šalys ir kas faktiškai buvo atlikta (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2018 m. lapkričio 21 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-434-695/2018, 45 punktas).

56. Vertinant šalių 2021 m. liepos 14 d. sudarytos Preliminariosios sutarties tekstą matyti, kad joje yra organizacinio pobūdžio nuostatų ir įsipareigojimų, nes šalys patvirtina susitarusios dėl pardavėjai priklausančio ginčo turto pirkimo–pardavimo sutarties sudarymo pagal šios Preliminariosios sutarties sąlygas ateityje (t. y. numatytas įsipareigojimas sudaryti tokią sutartį ateityje), aptartas būsimos pagrindinės sutarties dalykas ir turto kaina, numatytas terminas pagrindinei sutarčiai sudaryti, sutarties galiojimas, sutartis sudaryta rašytine forma (CK 6.165straipsnio 2 dalis).

57. Tačiau vertinant šalių sudarytos Preliminariosios sutarties tekstą matyti, kad vienas iš dviejų ketinamų įsigyti nekilnojamųjų daiktų preliminariosios sutarties sudarymo metu dar nebuvo suformuotas – 1/2 dalis nebaigto statyti pastato–gyvenamojo namo, adresu (duomenys neskelbtini), sutartyje nenurodytas šio objekto unikalus numeris. Byloje nustatyta, jog atsakovė dėjo pastangas įregistruoti Pastato statybos baigtumą ir patį objektą Nekilnojamojo turto registre.

58. Iš Preliminariosios sutarties nuostatų matyti, kad šalys patvirtino, jog sutarta parduodamo turto (1/2 dalies Žemės sklypo ir 1/2 dalies pastato-gyvenamojo namo) kaina yra 65 000 Eur, taip pat numatyta nurodytos sumos sumokėjimo tvarka, t. y. 35 000 Eur avansas, kuris sudarius pagrindinę turto pirkimo–pardavimo sutartį bus įskaitomas į turto kainą; likusią 30 000 Eur sumą pirkėja įsipareigojo sumokėti pagrindinės sutarties pasirašymo metu. Byloje nustatyta, kad atsakovė ieškovei pervedė 35 000 Eur avansą. Taigi Preliminariosios sutarties nuostatose numatyta ir atsakovės ieškovei faktiškai pervesta suma sudarė daugiau kaip pusę šalių sutartyje sutartos turto kainos. Be to, Preliminariosios sutarties 8 punktu pardavėja įsipareigojo iki faktinio turto perdavimo pirkėjai turto neparduoti, kitaip neperleisti, neįkeisti, neprisiimti įsipareigojimų, sukuriančių apribojimus (suvaržymus) turto atžvilgiu, jokiu kitu būdu neapsunkinti (nesuvaržyti) turto trečiųjų asmenų teisėmis ir nevesti jokių su tuo susijusių derybų su kitais asmenimis.

59. Nagrinėjamu atveju atsakovė pagal šalių sutartį sumokėjo daugiau nei pusę turto kainos (35 000 Eur), tvarkė ginčo turto įregistravimo dokumentus, taip pat ir faktiškai turtą valdė. Iš šalių nurodytų aplinkybių matyti, kad atsakovė gyvena ginčo objekte ir faktiškai naudojasi ieškovei priklausančia ginčo turto dalimi. Reikšminga įvertinti ir tai, kad Preliminariosios sutarties 21 punkte šalys šios sutarties galiojimą siejo su pagrindinės turto pirkimo–pardavimo sutarties pasirašymu arba preliminariosios sutarties nutraukimu. Šiuo atveju net suėjus sutartyje nurodytam pagrindinės pirkimo–pardavimo sutarties sudarymo terminui (sutarties 9 punktas), bet sutarčiai tebegaliojant (sutarties 21 punktas), t. y. po 2021 m. rugpjūčio 30 d., nei ieškovė, nei atsakovė nesiėmė aktyvių veiksmų nutraukti sutartį joje nustatyta tvarka. Ieškovė nurodė, kad nuo 2022 m. spalio 28 d. negali naudotis pastatu. Šiuo aspektu papildomai pastebėtina, kad šioje byloje priimtu pirmosios instancijos teismo 2025 m. balandžio 4 d. sprendimu iš atsakovės ieškovei UAB „Verslo taškas“ priteista 13 901,43 Eur nuostolių atlyginimo dėl negalėjimo naudoti 1/2 dalies pastato gyvenamojo ploto už laikotarpį nuo 2022 m. spalio 28 d. iki 2024 m. rugsėjo 30 d. Nurodyta teismo sprendimo dalis apeliacine tvarka neapskųsta.

60. Įvertinusi byloje nustatytų aplinkybių visumą, Preliminariosios sutarties sąlygų visumą ir jomis išreikštą šalių valią bei abiejų šalių elgesį laikotarpiu po Preliminariosios sutarties sudarymo dėl ginčo turto, teisėjų kolegija sutinka su pirmosios instancijos teismo išvada, kad šiuo atveju preliminarioji sutartis turi pagrindinės pirkimo–pardavimo sutarties bruožų. Sutarties šalys gali laisvai nusistatyti tarpusavio teises bei pareigas ir yra laisvos pasirinkdamos formą, kuria išreiškia savo susitarimo turinį (CK 6.156 straipsnio 1 dalis). Teisėjų kolegija pripažįsta pagrįsta pirmosios instancijos teismo išvadą, kad šiuo atveju esamomis aplinkybėmis CK 6.165 straipsnio 5 dalyje įtvirtintas draudimas įpareigoti sutartį vykdyti natūra šioje byloje netaikytinas, dėl to atmeta apeliacinio skundo argumentus, kad galimas tik nuostolių atlyginimas pagal CK 6.165 straipsnio 4 dalį. Šiuo atveju nenustatyta pagrindo padaryti išvadą, kad skundžiama pirmosios instancijos teismo sprendimo dalis dėl ieškovės įpareigojimo perleisti atsakovei nuosavybės teises į ginčo turtą už 30 000 Eur sumą, su sąlyga, jeigu minėta suma ieškovei bus sumokėta pagrindinės (notarinės) sutarties sudarymo dieną, pažeistų sutarties šalių sutarties laisvės principą.

Dėl turto atidalijimo ir ieškovės pirmosios instancijos teisme turėtų bylinėjimosi išlaidų

61. Ieškovė apeliacinio skundo reikalavimą panaikinti pirmosios instancijos teismo sprendimo dalį, kuria buvo atmestas ieškovės ieškinio reikalavimas atidalyti turtą, ir dėl šios dalies priimti naują sprendimą – atidalyti turtą ieškovės nurodytu būdu iš esmės sieja su kitų skundžiamo pirmosios instancijos teismo sprendimo dalių, susijusių su atsakovės priešieškinio reikalavimų patenkinimu, panaikinimu. Išnagrinėjus ieškovės apeliacinį skundą nustatyta, kad apeliantės argumentai, jog Preliminarioji sutartis buvo nutraukta / pasibaigusi ir negalėjo būti tenkintas atsakovės reikalavimas įpareigoti ieškovę sudaryti pagrindinę nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutartį Preliminarios sutarties sąlygomis, atmesti kaip nepagrįsti. Nenustačius teisinio pagrindo patenkinti ieškovės apeliacinio skundo dėl pirmosios instancijos teismo sprendimo dalies, kuria iš dalies patenkinti atsakovės priešieškinio reikalavimai, taip pat pripažinus, kad pirmosios instancijos teismo sprendimo dalis dėl ieškovės įpareigojimo perleisti atsakovei nuosavybės teises į ginčo turtą už 30 000 Eur teismo sprendime nustatyta tvarka, yra teisėta ir pagrįsta, nėra teisinio pagrindo taikant CK 4.80 straipsnio nuostatas spręsti ieškovės reikalavimo dėl turto atidalijimo iš bendrosios dalinės nuosavybės, turtą priteisiant atsakovei, o ieškovei priteisiant kompensaciją, kadangi toks reikalavimas netenka teisinės prasmės. Atsižvelgiant į tai, darytina išvada, kad pirmosios instancijos teismas pagrįstai atmetė ieškovės ieškinio reikalavimą dėl turto atidalijimo, dėl to ieškovės apeliacinis skundas dėl šios teismo sprendimo dalies atmetamas kaip nepagrįstas.

62. Apeliantė nurodo, kad pirmosios instancijos teismas sprendimu atmetė ieškovės prašymą priteisti bylinėjimosi išlaidas, ir šis klausimas, panaikinus ar pakeistus sprendimą, turėtų būti išspręstas remiantis CPK nuostatomis. Išnagrinėjus ieškovės apeliacinį skundą ir nenustačius pagrindo panaikinti ar pakeisti pirmosios instancijos teismo sprendimą, nėra pagrindo taikyti CPK 93 straipsnio 5 dalies nuostatas ir spręsti klausimą dėl bylinėjimosi išlaidų paskirstymo šalims pakeitimo, dėl to ši ieškovės apeliacinio skundo dalis atmetama kaip nepagrįsta.

63. Teisėjų kolegija, pasisakiusi dėl esminių apeliacinio skundo argumentų, vertina, kad kiti apeliaciniame skunde nurodyti argumentai neturi esminės teisinės reikšmės galutiniam bylos teisiniam rezultatui, todėl dėl jų atskirai detaliai nepasisakytina.

Dėl bylos procesinės baigties

64. Apibendrindama išdėstytus motyvus, teisėjų kolegija konstatuoja, kad pirmosios instancijos teismas tinkamai įvertino byloje esančius įrodymus, teisingai aiškino ir taikė materialinės teisės normas, nepažeidė įrodymų tyrimą ir vertinimą reglamentuojančių proceso teisės normų, priimtas teismo sprendimas yra teisėtas ir pagrįstas. Apeliacinio skundo argumentai nesudaro teisinio pagrindo panaikinti skundžiamas teismo sprendimo dalis ir dėl jų priimti priešingą sprendimą, dėl to ieškovės apeliacinis skundas atmetamas, o pirmosios instancijos teismo sprendimas paliekamas nepakeistas (CPK 326 straipsnio 1 dalies 1 punktas).

65. Ieškovės apeliacinį skundą atmetus, jos apeliacinės instancijos teisme turėtos bylinėjimosi išlaidos neatlyginamos (CPK 93 straipsnio 1 ir 3 dalys). Atsakovė iki bylos išnagrinėjimo iš esmės pabaigos nepateikė rašytinių įrodymų, pagrindžiančių, kad apeliacinės instancijos teisme turėjo bylinėjimosi išlaidų, dėl to tokių išlaidų priteisimo klausimas nesprendžiamas.

Rezoliucinė dalis

Vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 326–331 straipsniais, teisėjų kolegija

nutaria:

Vilniaus miesto apylinkės teismo 2025 m. balandžio 4 d. sprendimą palikti nepakeistą.