Lietuvos apeliacinio teismo sprendimas

Įžanginė dalis

Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų: Kazio Kailiūno, Marytės Mitkuvienės ir Vinco Versecko (kolegijos pirmininkas ir pranešėjas),

viešame teismo posėdyje apeliacine tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal atsakovo uždarosios akcinės bendrovės „Laivyno inžinerijos centro“ ir ieškovo A. J. individualiosios įmonės apeliacinius skundus dėl Klaipėdos apygardos teismo 2007 m. liepos 20 d. sprendimo, priimto civilinėje byloje Nr. 2-556-538/2007 pagal ieškovo A. J. individualiosios įmonės ieškinį atsakovui uždarajai akcinei bendrovei „Laivyno inžinerijos centras“ dėl patalpų priteisimo, ir

Aprašomoji dalis

nustatė:

Ieškovas kreipėsi į teismą prašydamas priteisti iš atsakovo butą, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esantį (duomenys neskelbtini), su priklausiniais – balkonu (lodžija) ir viena vieta automobilių stovėjimo aikštelėje, o atsakovui iš ieškovo priteisti 200 500 Lt su PVM, nurodytas patalpas perduoti ieškovui natūra po to, kai ieškovas sumokės atsakovui teismo spendimu priteistą sumą, taip pat priteisti ieškovui iš atsakovo bylinėjimosi išlaidas. Nurodė, kad 2005m. vasario 4 d. su atsakovu sudarė dvi sutartis, kuriomis jis įsipareigojo nupirkti, o atsakovas įsipareigojo parduoti Klaipėdos mieste, adresu (duomenys neskelbtini), statomo namo 12-ajame aukšte patalpų dalį, iš kurios buvo suformuotas nekilnojamojo turto vienetas – butas su priklausiniais – balkonu (lodžija) ir viena vieta lengvajam automobiliui stovėti bei to paties statomo namo 3-iajame aukšte patalpų dalį, iš kurios bus suformuotas nekilnojamojo turto vienetas – biuro patalpos. Sutartyse buvo numatyta, kad šalių įsipareigojimas sudaryti pirkimo-pardavimo sutartis turi būti įvykdytas iki 2006 m. gruodžio 31 d. 2006 m. gruodžio 6 d. gavo atsakovo pareiškimą, kuriame buvo nurodyta, kad atsakovas savo sutartinius įsipareigojimus pagal preliminarią sutartį įvykdė, todėl per 3 darbo dienas jis turi kreiptis į atsakovą dėl galutinių pirkimo-pardavimo sutarties sąlygų suderinimo ir sutarties sudarymo dienos nustatymo. Tačiau 2006 m. gruodžio 22 d. su atsakovu buvo pasirašyta pirkimo–pardavimo sutartis tik dėl biuro patalpų pirkimo. Į 2006 m. gruodžio 21 d. atsakovui išsiųstą raštą dėl buto patalpų suformavimo pagal 2005 m. vasario 4 d. sutartį iki 2006 m. gruodžio 31 d. atsakymo negavo. 2007 m. vasario 14 d. atvykus į atsakovo biurą, atsakovo atstovė atsisakė sudaryti buto pirkimo-pardavimo sutartį preliminarioje sutartyje numatytomis sąlygomis ir žodžiu pasiūlė sudaryti buto pirkimo-pardavimo sutartį, tačiau nurodė, kad buto 1 kv. m kaina yra 6 500 Lt. Su tokia kaina nesutikus, 2007 m. kovo 6 d. atsakovas į jos sąskaitą grąžino pagal sutartį gautą avansą. Mano, kad buto pirkimo-pardavimo sutartis iki 2006 m. gruodžio 31 d. nebuvo sudaryta dėl atsakovo kaltės. Atsakovo samdytų rangovų vėlavimą, pasikeitusių statybos darbų apimčių bei padidėjusių medžiagų kainų negalima priskirti prie veiksmų, nepriklausančių nuo atsakovo. Be to, preliminariosios sutarties 5.1.1 punkte nurodyta, kad pagrindinė sutartis sudaroma ne kai pastatas pripažintas tinkamu naudoti, o kai butas, kaip atskiras vienetas, suformuojamas, todėl mano, kad nagrinėjamoje byloje turėtų būti taikomas ne tik CK 6.165 straipsnis, bet ir 6.401 straipsnis. Kadangi jis yra nukentėjusioji prievolės šalis, kuri suinteresuota už sutartyje nustatytą kainą gauti sutartyje nurodytą turtą, neprašo nuostolių atlyginimo pinigais, sutinka sumokėti atsakovui už butą preliminarioje sutartyje nurodytą kainą ir prašo priteisti butą natūra kaip nuostolius.

Klaipėdos apygardos teismas 2007 m. liepos 20 d. sprendimu ieškinį tenkino, priteisė A. J. individualiai įmonei patalpą-butą, unikalusis Nr. (duomenys neskelbtini), esantį (duomenys neskelbtini), su priklausiniais – balkonu (lodžija), viena vieta (aikštele) lengvajam automobiliui stovėti, esančius (duomenys neskelbtini), 5 010 Lt žyminio mokesčio, 1 888 Lt turėtų advokato pagalbos išlaidų ir 170 Lt nutarties vykdymo išlaidų iš UAB „Laivyno inžinerijos centras“, o iš A. J. individualiosios įmonės 239 084,20 Lt už patalpas UAB „Laivyno inžinerijos centras“. Minėtas patalpas nurodė perduoti A. J. individualiajai įmonei natūra po to, kai A. J. individuali įmonė sumokės UAB „Laivyno inžinerijos centras“ priteistą sumą. Motyvuose nurodė, kad ieškovas savo įsipareigojimus pagal preliminariąją sutartį įvykdė ir perdavė atsakovui 25 000 Lt avansą, o atsakovas savo įsipareigojimo iki 2006 m. gruodžio 31 d. suformuoti atskirą turto vienetą bei gauti būtinus leidimus pardavimui neįvykdė ir atsisakė sudaryti pagrindinę sutartį. Tai, kad dėl rangovų kaltės vėlavo statybos darbai, kito darbų apimtys bei jų medžiagų kainos, teismas nelaikė nuo atsakovo nepriklausančiomis aplinkybėmis, kurios pagal preliminariąją sutartį ar pagal įstatymą atleidžia atsakovą nuo atsakomybės. Pagal preliminariosios sutarties 6.3 punktą atsakovas nuo atsakomybės už sutartinių įsipareigojimų nevykdymą atleidžiamas tik dėl aplinkybių, nepriklausančių nuo jo veiksmų, tai yra dėl tokių aplinkybių, kurios buvo neišvengiamos, atsakovo nekontroliuojamos ar nepašalinamos, arba dėl kitų asmenų veiksmų, kurių atsakovas negalėjo numatyti ir už kuriuos jis neatsako. Sutartinės prievolės nebuvo įvykdytos dėl trečiųjų asmenų, kuriuos pasitelkė atsakovas, kaltės. Šiuo atveju nei preliminarioji sutartis, nei įstatymas nenumato trečiųjų asmenų atsakomybės ieškovui, todėl nesant jo atsakomybę pašalinančių aplinkybių, už netinkamą sutarties vykdymą atsakomybė atsiranda atsakovui (CK 6.38 straipsnio 4 dalis, 6.256 straipsnio 4 dalis, 6.257 straipsnis). Teismas nustatė, kad preliminarioji sutartis nebuvo įvykdyta dėl atsakovo kaltės, nes jis nesuformavo atskirojo nekilnojamojo turto vieneto, kad jį galėtų perleisti ieškovui. Atsakovas nepateikė jokių įrodymų, kad jis ėmėsi aktyvių veiksmų formuojant atskirą turtinį vienetą ieškovui, tačiau to nebuvo galima padaryti dėl objektyvių priežasčių. Priešingai, atsakovas siekė, kad pasibaigtų jo įsipareigojimai pagal preliminarią sutartį ir jis galėtų šias patalpas parduoti už didesnę kainą. Tai, kad patalpų statybos darbai nebuvo baigti, nebuvo pagrindas jų neparduoti. Kadangi atsakovas pažeidė prievolių vykdymo principus, nevykdė savo pareigų, jam atsirado civilinė atsakomybė. Nors šalių pasirašytoje preliminariojoje sutartyje buvo numatyta, kad už savo sutartinių įsipareigojimų nevykdymą atsakovas turi grąžinti sumokėtą avansą ir sumokėti ieškovui 25 000 Lt baudą, ieškovas pareiškė reikalavimą dėl nuostolių atlyginimo natūra. Ieškovas patyrė žymiai didesnius nuostolius, nei sutartyje numatytos netesybos, todėl nesprendė jų priteisimo klausimų. Teismas šalių sudarytą sutartį vertino kaip preliminariąją nepastatyto buto pirkimo–pardavimo sutartį, nes pirkėjas (ieškovas) yra individualioji įmonė, kurios savininko turtas nėra atskirtas nuo įmonės turto. Teismas įvertino tai, kad per preliminariosios sutarties galiojimą žymiai išaugo patalpų kainos, ieškovas prarado galimybę už tokią kainą įsigyti kitas patalpas. Be to, ieškovui netgi kompensavus patalpų kainų skirtumus, būtų pažeisti jo teisėti lūkesčiai, kadangi jis tame pačiame pastate yra įsigijęs komercines patalpas ir turėjo tikslą įsigyti dar ir gyvenamąsias. Atsakovas yra verslininkas, kuriam yra keliami didesni reikalavimai ir jis privalo savo prievoles vykdyti sąžiningai, nustatytais terminais ir bendradarbiaudamas su kita sutarties šalimi. Ieškovui priteisus ginčo patalpas, atsakovas gaus už jas tokią kainą, dėl kurios šalys susitarė preliminariojoje sutartyje, todėl atsakovo teisės nebus pažeistos ir jis neturės kompensuoti nuostolių ieškovui. Teismas taip pat perskaičiavo priteistiną buto kainą, nes pastatyto buto plotas yra ne 52 kv. m., o 64,02 kv. m., todėl, taikydamas šalių sutartyje numatyta 1 kvadratinio metro 3 210 Lt kainą, priteisė atsakovui 205 50,20 Lt už 64 kv. m. buto ploto, 8 580 Lt už balkoną (lodžiją) ir 25 000 Lt už automobilio aikštelę, iš viso 239 084,20 Lt.

Atsakovas – UAB „Laivyno inžinerijos centras“ – apeliaciniu skundu prašo panaikinti Klaipėdos apygardos teismo 2007 m. liepos 20 d. sprendimą ir priimti naują sprendimą – ieškovo ieškinį atmesti bei priteisti iš jo turėtas bylinėjimosi išlaidas. Nurodo, kad:

1.Teismo priimtas sprendimas prieštarauja teismų suformuotai praktikai, pažeidžia sutarties laisvės principą, kuris numato, kad negalima versti asmenį sudaryti sutartį prieš jo valią. Preliminarioji sutartis yra organizacinė-tvarkomoji sutartis dėl sutarties sudarymo ateityje. Jos dalykas yra ne daiktas (ginčo patalpos), o susitarimas sudaryti sutartį ateityje. Ją sudarydamos šalys nemanė, kad yra sudaroma pagrindinė sutartis. Jai negali būti taikomi teisių gynimo būdai, kurių jos institutas nenumato ir net draudžia. Teismas pažeidė teisės normas, sutarčių laisvės, proporcingumo, teisėtų lūkesčių, sąžiningumo, protingumo ir teisingumo principus ir nepagrįstai rėmėsi Lietuvos Aukščiausiojo Teismo nutartimi civilinėje byloje Nr. 3K-3-72/2007, nes skiriasi šių civilinių bylų faktinis pagrindas.

2. Teismas sprendime nepagrįstai tapatina du teisės institutus – civilinę atsakomybę (piniginę prievolę) ir kitus teisių gynimo būdus (priteisimą įvykdyti pareigą natūra), kadangi negalima priteisti įvykdyti prievolę natūra motyvuojant, kad tai yra nuostoliai. Ieškovo reikalavimas buvo priteisti patalpas natūra, o teismas, peržengdamas ieškinio ribas, ėmėsi svarstyti galimus ieškovo nuostolius.

3. Teismas neteisingai vertino byloje esančius įrodymus ir nusprendė, kad sutartis nebuvo sudaryta dėl atsakovo kaltės ir nesąžiningumo. Šalys aiškiai susitarė, kad pastatas gali būti nepastatytas arba atsiras nekilnojamojo turto vienetas gali būti nesuformuotas laiku. Tą aplinkybę patvirtino ir ieškovas. Būtent dėl to ir pasibaigė terminas, numatytas preliminariojoje sutartyje.

4. Abi sutarties šalys yra juridiniai asmenys, verslininkai, todėl jie galėjo suprasto preliminariosios sutarties sudarymo faktą ir sutarties turinį.

Atsiliepimu į skundą ieškovas – A. J. individualioji įmonė – prašo atsakovo apeliacinį skundą atmesti ir priteisti ieškovui jo turėtas bylinėjimosi išlaidas. Nurodo, kad teismas pagrįstai nusprendė, jog nėra pagrindo atleisti atsakovą nuo atsakomybės pagal preliminariąją sutartį, kurios 6.3 punkte numatyta, būsimas pardavėjas nuo atsakomybės atleidžiamas tik esant nuo jo valios nepriklausantiems veiksniams, kurie iš esmės atitinka nenugalimos jėgos sąvoką. Atsakovo samdytų rangovų vėlavimas atlikti statybos darbus, darbų apimčių padidėjimas, medžiagų nebuvimas rinkoje ar kitos panašios aplinkybės nelaikytinos nuo atsakovo valios nepriklausančiais veiksniai ir atsakovas už juo atsako. Prisijungimo būdu sudarytos sutarties sąlygos turi būti aiškinamos prisijungusios šalies, vartojo, tai yra ieškovo naudai (CK 6.193 straipsnio 4 dalis). Jeigu ši sutarties nuostata būtų aiškinama kaip naikinanti atsakovo atsakomybę už savo kontrahentų prievolių neįvykdymą, ji yra nesąžininga ir turi būti laikoma niekine (CK 1.80 ir 6.211 straipsniai). Be to, ginčo šalys buvo sudariusios ir kitą, analogišką sutartį, pagal kurią atsakovas pardavė ieškovui biuro patalpas, savo sutartinius įsipareigojimus įvykdė laiku ir jokios aplinkybės jam netrukdė. Šalių sutarties 6.3 punkte numatyti „trečiųjų asmenų veiksmai“, dėl kurių atsakovas yra atleidžiamas nuo atsakomybės, laikomi veiksmai tokių asmenų, už kuriuos atsakovas neatsako, o šiuo atveju atsakovas už pasamdytų rangovų veiksmus turi atsakyti, nes juos pasitelkė pastatui statyti. Be to, atsakovas neįrodė, kiek nurodytos aplinkybės, rangovų vėlavimas atlikti darbus, įtakojo vėlavimą įvykdyti preliminariąja sutartimi prisiimtą prievolę, nes jo pateikti rangovų raštai to nepatvirtina. Šią aplinkybę taip pat paneigia tai, kad atsakovas 2006 m. gruodžio 22 d. sudarė biuro patalpų, esančių tame pačiame pastate, pirkimo–pardavimo sutartį, todėl nebuvo kliūčių sudaryti ir buto pirkimo–pardavimo sutartį. Tai, kad tuo metu pastatas dar nebuvo pripažintas tinkamu naudoti, nebuvo pagrindas atsisakyti jį perleisti pagal sutartį, nes pirkimo–pardavimo sandorio sudarymas yra siejamas su atskiro objekto suformavimu, o ne su jo pripažinimu tinkamu naudoti. Atsakovo nesąžiningumą sutartiniuose santykiuose patvirtina tai, kad jis šias patalpas siūlė įsigyti kitiems pirkėjams už dvigubai didesnę kainą, registro ir kadastro dokumentų bylą pradėjo praėjus 15 dienų po preliminariojoje sutartyje numatyto termino, todėl akivaizdu, kad jis tyčia laukė, kol baigsis sutartyje numatytas terminas ir iš savo neteisėtų veiksmų siekė naudos sau. Pirmosios instancijos teismas pagrįstai vadovavosi Lietuvos Aukščiausiojo Teismo civilinėje byloje Nr. 3K-3-72/2007 suformuota taisykle ir priteisė ieškovui sutartyje aptartą butą, o atsakovui – jo kainą. Šalių sudaryta sutartis yra preliminari nepastatyto buto pirkimo–pardavimo sutartis, šios sutarties sudarymo metu butas dar neegzistavo, o atsakovas įsipareigojo jį pastatyti, todėl tarp šalių susiklosčiusiems santykiams turi būti taikomos CK 6.401 straipsnio nuostatos, nes butą ketino įsigyti individualioji įmonė, kurios turtas nėra atskirtas nuo savininko turto, butas skirtas ne pardavimui, o naudojimui, ieškovui buvo labai svarbu tai, kad butas yra tame pačiame pastate, kur yra jo biuro patalpos. Ieškovas yra silpnesnė sutarties šalis, jis sutartį sudarė prisijungimo būdu, tuo tarpu atsakovas yra verslininkas, kurio profesinė veikla yra namų statyba ir pardavimas. Ginčo buto priteisimas ieškovui nepažeidžia CK 1.138 straipsnio nuostatų ir atsakovo teisių bei atitinka Lietuvos Aukščiausiojo Teismo suformuotą praktiką. Nepagrįstas atsakovo apeliacinio skundo argumentas, kad teismas pažeidė sutarties laisvės principą, nes teismas neprivertė atsakovą sudaryti pagrindinę sutartį ir nepatvirtino jos sąlygų, o nustatė atsakovo civilinės atsakomybės už sutarties pažeidimą buvimą ir taikė ieškovo pasirinktą savo teisių gynimo būdą – buto priteisimą natūra. Nepagrįstas apeliacinio skundo motyvas, kad teismas nukrypo nuo Lietuvos apeliacinio teismo suformuotos teismų praktikos byloje Nr. 2A-330/2007, nes minėtoje byloje nebuvo reikalaujama priteisti daiktą natūra, o reikalauta pripažinti pirkimo–pardavimo sutartį galiojančia, todėl skiriasi šių ieškinių dalykas, be to, minėtoje byloje nebuvo nustatytas atsakovo nesąžiningumas. CK civilinė atsakomybė yra apibrėžiama kaip turtinė prievolė, todėl ieškovas turi teisę prašyti ne tik žalos atlyginimo piniginę išraišką, bet ir daikto priteisimą natūra. Ieškovo reikalavimų netenkinimas reikštų CK 1.5 straipsnyje numatytų teisingumo, protingumo ir sąžiningumo principų pažeidimą.

Ieškovas – A. J. individualioji įmonė – apeliaciniu skundu prašo pakeisti Klaipėdos apygardos teismo 2007 m. liepos 20 d. sprendimą ir priteisti iš ieškovo atsakovui 191 453,70 Lt už butą, 25 000 Lt už stovėjimo vietą vienam automobiliui bei bylinėjimosi išlaidas, susijusias su apeliacinio skundo padavimu. Nurodo, kad teismas netinkamai taikė teisės normas ir šalių pasirašytos sutarties nuostatas, todėl neteisingai nustatė atsakovui priteistiną sumą už buto patalpas. Teismas neįvertino to, kad registruotą bendrą 64,02 kv m. buto plotą sudaro 52,19 kv. m. svetainė-virtuvė, 4,78 kv. m. san. mazgas, 7,05 kv. m. lodžija, todėl už 7,05 kv. m. balkoną (lodžiją) priteisė dvigubai. Be to, šalių sutartyje buvo numatyta fiksuota balkono (lodžijos) ir stovėjimo vietos automobiliui kaina, atitinkamai 8 500 Lt ir 25 000 Lt, todėl skaičiuojant atsakovui priteistiną sumą už minėtus plotus neturėjo būti taikomas 1 kvadratinio metro tarifas, o turėjo būti priteista fiksuota suma. Byloje taip pat nėra duomenų, ar yra suformuotas ginčo buto priklausinys, stovėjimo vieta automobiliui, todėl teismas turėjo atskirai priteisti už butą su balkonu 191 453,70 Lt , o už vietą automobiliui – 25 000 Lt.

Ieškovo apeliacinis skundas tenkintinas, atsakovo apeliacinis skundas atmestinas.

Byloje nustatyta, kad ieškovas A. J. individuali įmonė ir atsakovas UAB „Laivyno inžinerijos centras“ 2005 m. vasario 4 d. sudarė dvi sutartis, pagal kurias ieškovas įsipareigojo įsigyti atsakovo statomame name, esančiame (duomenys neskelbtini), biuro patalpas ir butą su priklausiniais. Minėtose sutartyse šalys susitarė dėl parduodamo turto kainų ir pagrindinių sutarčių sudarymo termino (iki 2006 m. gruodžio 31 d.). Biuro patalpų pirkimo–pardavimo sutartis buvo sudaryta 2006 m. gruodžio 22 d., tačiau buto pirkimo–pardavimo sutartis iki nustatyto termino sudaryta nebuvo, o 2007 m. kovo 6 d. atsakovas grąžino ieškovui už butą sumokėtą 25 000 Lt avansą ir pranešė, kad pasibaigus sutartyje numatytam terminui, pasibaigė prievolė sudaryti pagrindinę buto pirkimo–pardavimo sutartį. Ieškovas kreipėsi į teismą dėl buto su priklausiniais priteisimo, sutiko sumokėti sutartyje numatytą kainą, nurodė, kad atsakovas pažeidė sutartinę prievolę, dėl to jam kaip kompensacija už neįvykdytą sutartinę prievolę turi būti priteistas butas su priklausiniais.

LR CK 1.5 straipsnyje yra įtvirtinti bendrieji teisės principai – teisingumo, protingumo ir sąžiningumo, kuriais turi būti paremti asmenų teisiniai santykiai. Minėti principai taikytini tiek sutartiniams, tiek ikisutartiniams santykiams. Lietuvos Aukščiausiasis Teismas savo nutartyse yra pažymėjęs, kad šalys ikisutartiniuose santykiuose turi elgtis sąžiningai, tai yra neketindamos sudaryti sutartį neprivalo pradėti derybų, o pradėtos ir toli pažengusios derybos negali būti be pakankamos priežasties nutrauktos. Tais atvejais, jeigu šalis nevykdo pareigos elgtis sąžiningai, atsiranda ikisutartinė civilinė atsakomybė ir šalis, kuri derybų metu elgėsi nesąžiningai, privalo atlyginti nuostolius (CK 6.163 straipsnio 3 dalis, Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2006 m. lapkričio 6 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-382/2006).

Kaip minėta, byloje yra nustatyta, kad šalys vedė derybas dėl buto ir biuro patalpų, kurie turėjo būti pastatyti, įsigijimo. 2005 m. vasario 4 d. pasirašytose sutartyse, kurias tiek ieškovas, tiek atsakovas pripažįsta preliminariosiomis sutartimis, šalys susitarė, kokiomis sąlygomis ir iki kokios datos šios patalpos bus pastatytos ir parduotos, tačiau iki sutartyje nustatytos datos buvo sudaryta tik biuro patalpų pirkimo–pardavimo sutartis, o buto su priklausiniais pirkimo–pardavimo sutartis nebuvo sudaryta, nes atsakovas atsisakė butą parduoti motyvuodamas, kad pasibaigė šalių aptartas terminas sudaryti pagrindinę sutartį.

Preliminariąja sutartimi, taip pat dėl būsimo buto pirkimo–pardavimo, yra sukuriama sutartinė prievolė (CK 6.1 straipsnis), kurios atsiradimo, egzistavimo, vykdymo ar pasibaigimo metu šalys privalo elgtis sąžiningai (CK 6.4 straipsnis). Sąžiningumo reikalavimas prievoliniuose santykiuose reiškia pareigą vykdant prievolę būti teisingam, apdairiam ir rūpestingam, kad būtų pasiektas tikslas – prievolė būtų tinkamai įvykdyta (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2007 m. vasario 26 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-72/2007). Byloje nustatyta, kad atsakovas pažeidė CK įtvirtintą pareigą prievoliniuose santykiuose elgtis sąžiningai. Jis, įsipareigojęs preliminarioje sutartyje nustatytomis sąlygomis pastatyti ir parduoti ieškovui buto patalpas, šios pareigos neįvykdė, tai yra nesiėmė pakankamų priemonių prisiimtų įsipareigojimų įvykdymui – atskiram turtiniam vienetui suformuoti ir užregistruoti. Toks prievolės pažeidimas (jos nevykdymas arba netinkamas vykdymas) sukūrė pagrindą taikyti atsakovui civilinę atsakomybę (CK 6.256 straipsnis). Atsakovas savo sąžiningumo ir tinkamo sutartinių prievolių vykdymo nepagrindė įrodymais, o jo paaiškinimai dėl rangovų netinkamo darbo, darbų apimčių pasikeitimo, medžiagų brangimo, nepakankami ir neįrodo, kad elgėsi sąžiningai ir ėmėsi visų priemonių prievolei įvykdyti. Kolegija atkreipia dėmesį, kad kitos, tame pačiame pastate esančios biuro patalpos, buvo laiku paruoštos pagrindinei pirkimo–pardavimo sutarčiai sudaryti ir jo minėtos aplinkybės nesutrukdė ieškovui laiku įvykdyti prievolę. Be to, ginčo butas buvo suformuotas ir paruoštas pardavimui praėjus porai savaičių po to, kai pasibaigė preliminariojoje sutartyje numatyta prievolė sudaryti pagrindinę sutartį. Tai patvirtina, kad nebuvo rimtų kliūčių objektui laiku suformuoti ir pagrindinei sutarčiai sudaryti bei suteikia pagrindą prielaidai, jog atsakovas nepardavė buto dėl jo kainos rinkoje ženklaus padidėjimo ir susijęs su nenoru parduoti butą už preliminariojoje sutartyje aptartą kainą. Kadangi atsakovas pažeidė savo sutartinę prievolę, ieškovas, kaip kreditorius, turi galimybę rinktis savo pažeistų teisių gynimo būdą (CK 1.138 straipsnis).

Kolegija sutinka su pirmosios instancijos teismo išvada, kad pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta, tai yra nebuvo įvykdyta sutartinė prievolė, dėl atsakovo kaltės, todėl remiantis CK 1.138 straipsnio nuostatomis, ieškovo teisės gali būti ginamos priteisiant jam kaip kompensaciją už jo teisių suvaržymą ir teisėto intereso gauti prievolės įvykdymą natūra pažeidimą ginčo butą, o atsakovui priteisiant pagal sutarties sąlygas paskaičiuotą buto su priklausiniais kainą. Kolegija pastebi, kad toks pažeistų teisių gynimo būdas labiausiai atitinka dėl prievolės nevykdymo nukentėjusiosios šalies teisėtus lūkesčius ir ženkliau nepažeidžia prievolę pažeidusios šalies (atsakovo) interesų. Byloje yra nustatyta, kad ieškovas ketino įsigyti biuro ir gyvenamąsias patalpas viename pastate, jis atsakovo sutikimu investavo lėšas į minėtą butą – pagal savo poreikius ir savo sąskaita įrengė šildomas grindis, todėl buto priteisimas ieškovui, o atsakovui priteisimas šalių sutartą pinigų sumą už butą, pašalina ieškovo teisėtų interesų pažeidimą ir pašalina (sumažina) atsakovo prievolę atlyginti nuostolius už preliminariosios sutarties sąlygų pažeidimą. Toks ginčo išsprendimas, kolegijos nuomone, atitinka CK 1.5 straipsnyje įtvirtintus principus.

Kolegija atmeta atsakovo argumentus dėl pirmosios instancijos teismo pritaikyto teisių gynimo būdo negalimumo ir nukrypimo nuo teismų formuojamos praktikos, nes analogiškas teisės aiškinimas yra pateiktas Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2007 m. vasario 26 d. nutartyje, priimtoje byloje Nr. 3K-3-72/2007 pagal fizinio asmens ieškinį statybos bendrovei dėl preliminariosios sutarties pripažinimo pirkimo-pardavimo sutartimi. Tai, kad šio ginčo šalys yra dvi įmonės nereiškia, kad ginčo santykius reguliuojančios normos turi būti aiškinamos skirtingai. Sutartį dėl ginčo patalpų įsigijimo su atsakovu sudarė A. J. individuali įmonė, tačiau iš byloje nustatytų aplinkybių ir šalių paaiškinimų matyti, kad įmonės savininkas ginčo butą ketina naudoti asmeniniams poreikiams (ketina jame gyventi), o biuro patalpose – dirbti, todėl 2005 m. vasario 4 d. sudaryta sutartis laikytina preliminariąja būsimo buto pirkimo pardavimo sutartimi (CK 6.193 straipsnis), kuriai būdingi vartojimo sutarčių požymiai ir kurioje pardavėjui (atsakovui) taikomi didesni sąžiningumo reikalavimai. Kiti atsakovo apeliaciniame skunde išdėstyti argumentai taip pat nepaneigia pirmosios instancijos teismo padarytų išvadų.

Ieškovas pateiktame skunde pirmosios instancijos teismo sprendimą prašo pakeisti, nes teismas neteisingai nustatė buto plotą ir priteisė per didelę buto kainą. Kolegija su šiais ieškovo argumentais sutinka ir pažymi, kad teismo nurodytą 64,02 kv. m. buto plotą sudaro 52,19 kv. m. svetainė-virtuvė (pažymėta 42-1), 4,78 kv. m. san. mazgas (pažymėta 42-2) ir 7,05 kv. m. balkonas (pažymėta 42-3) (t. 1, b.l. 119). Šalys preliminarioje sutartyje susitarė dėl fiksuotos balkono kainos – 8 580 Lt ir fiksuotos stovėjimo vietos kainos – 25 000 Lt, o likusią turto kainą susitarė skaičiuoti pagal parduodamo buto (be balkono) plotą. Bendras svetainės-virtuvės ir san. mazgo plotas yra 56,97 kv. m. (52,19+4,78), todėl pagal šalių nustatytą vieno kvadratinio metro kainą atsakovui už šias patalpas priklauso mokėti 182 873,70 Lt. Ieškovas pagrįstai nurodė, kad buto su balkonu kaina turi būti 191 453,70 Lt (182 873,70 Lt + 8 580 Lt) ir 25 000 Lt parkingo vietos kaina. Kolegija taip pat sutinka su ieškovu, kad buto su balkonu ir parkingo kainas yra tikslinga priteisti atskirai, kad sprendimo vykdymo metu neiškiltų neaiškumų.

Atsižvelgiant į tai, kas pasakyta, kolegija daro išvadą, kad pirmosios instancijos teismas priėmė iš esmės teisėtą ir pagrįstą sprendimą tik suklydo nustatydamas buto plotą, todėl sprendimas dalyje dėl lėšų už butą priteisimo atsakovui keistinas ir atsakovui priteistina 191 453,70 Lt už butą su balkonu ir 25 000 Lt už parkingo vietą, o kita sprendimo dalis paliktina nepakeista.

Teismui patenkinus ieškovo apeliacinį skundą, jam priteistinos turėtos bylinėjimosi išlaidos apeliacinės instancijos teisme – 679 Lt žyminio mokesčio, 1 652 Lt advokato išlaidų apeliacinės instancijos teisme (CPK 93 straipsnis), 6 Lt pašto išlaidų valstybei.

Teisėjų kolegija, vadovaudamasi Lietuvos Respublikos Civilinio proceso kodekso 326 straipsnio 1 dalies 3 punktu,

Rezoliucinė dalis

nutaria:

Klaipėdos apygardos teismo 2007 m. liepos 20 d. sprendimo dalį dėl 239 084,20 Lt buto kainos priteisimo pakeisti ir iš ieškovo A. J. individualiosios įmonės (į. k. 241249950) priteisti atsakovui uždarajai akcinei bendrovei „Laivyno inžinerijos centras“ (į. k. 140345927) 191 453,70 Lt (vieną šimtą devyniasdešimt vieną tūkstantį keturis šimtus penkiasdešimt tris litus 70 ct) už butą su balkonu ir 25 000 Lt (dvidešimt penkis tūkstančius litų) už automobilio stovėjimo vietą.

Kitą sprendimo dalį palikti nepakeistą.

Priteisti iš atsakovo uždarosios akcinės bendrovės „Laivyno inžinerijos centras“ 679 Lt (šešis šimtus septyniasdešimt devynis litus) žyminio mokesčio, 1 652 Lt (vieną tūkstantį šešis šimtus penkiasdešimt du litus) advokato išlaidų ieškovui A. J. individualiajai įmonei ir 6 Lt (šešis litus) pašto išlaidų valstybei.