Vilniaus apygardos teismo nutartis

Vilniaus apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš

viešame teismo posėdyje apeliacine tvarka išnagrinėjo atsakovo uždarosios akcinės bendrovės „Kabantys sodai“ (šiuo metu – RUAB „Liteksta“) apeliacinį skundą dėl Vilniaus miesto 2-ojo apylinkės teismo 2010 m. balandžio 7 d. galutinio sprendimo civilinėje byloje pagal ieškovės S. Š. – P. ieškinį atsakovui uždarajai akcinei bendrovei „Kabantys sodai“ dėl nuostolių pagal preliminariąją pirkimo – pardavimo sutartį priteisimo.

Aprašomoji dalis

nustatė:

Vilniaus miesto 2-asis apylinkės teismas 2009 m. spalio 9 d. preliminariu sprendimu ieškovės S. Š. –P. ieškinį tenkino visiškai ir priteisė jos naudai iš atsakovo UAB „Kabantys sodai“ 48 127 Lt nuostolių atlyginimo, 5 proc. dydžio metines palūkanas už priteistą sumą (48 127 Lt) nuo bylos iškėlimo teisme dienos (2009-10-08) iki teismo sprendimo visiško įvykdymo ir 722 Lt bylinėjimosi išlaidas.

Vilniaus miesto 2-asis apylinkės teismas 2010 m. balandžio 7 d. galutiniu sprendimu Vilniaus miesto 2 apylinkės teismo 2009 m. spalio 9 d. preliminarų sprendimą paliko nepakeistą.

Teismas, vadovaudamasis Civilinio kodekso 6.38 str., kad prievolės turi būti vykdomos sąžiningai, tinkamai bei nustatytais terminais pagal įstatymų ir sutarties nurodymus, 6.217 str. nuostatomis, kad šalis gali nutraukti sutartį, jeigu kita šalis sutarties neįvykdė ar netinkamai įvykdė ir tai yra esminis sutarties pažeidimas, sprendė, kad ieškovė turėjo teisę nutraukti preliminariąją sutartį, kadangi atsakovo padaryti sutarties pažeidimai buvo esminiai, nes nekilnojamasis daiktas – 59,46 kv. m ploto butas, esantis 8 pastato aukšte, pastato C korpuse, Smolensko g. 10, Vilniuje, nėra pastatytas iki šiol, o ieškovė pagal sutartį tikėjosi įgyti būstą, tačiau galėjo pagrįstai nebesitikėti, kad sutartis bus įvykdyta.

Kadangi pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta dėl atsakovo kaltės, jis turi atlyginti ieškovei, ką pastaroji yra įvykdžiusi pagal preliminariąją sutartį, t.y. atsakovas UAB „Kabantys sodai“ privalo grąžinti ieškovei S. Š. –P. įmokėtą 48 127 Lt avansą už būsimą nekilnojamąjį daiktą (LR CK 6.237 str.).

Teismas, nesutikdamas su atsakovo argumentu, kad ieškovė nebandė ginčo išspręsti derybų būdu, ir nustatęs, kad atsakovas ne kartą raštu siūlė ieškovei kitus buto pirkimo variantus, tačiau abi puses tenkinančio sprendimo nerado, padarė išvadą, kad ieškovė tinkamai ėmėsi ginti savo civilines teises kreipdamasi į teismą, ji bendradarbiavimo pareigos nepažeidė.

Teismas padarė nepagrįstą išvadą, kad esant esminiams preliminarios sutarties pažeidimams, ieškovė pagrįstai vienašališkai nutraukė ginčo sutartį. Tokį argumentą grindžia tuo, kad ieškovei buvo sudarytos galimybės gauti tai, ko ji galėjo tikėtis pagal sutartį, t.y. butą, esantį pastate (duomenys neskelbtini) (toliau tekste – Pastate). Tai, jog atsakovas pasiūlė ieškovei įsigyti sutartyje nustatytomis sąlygomis butą, esantį ne Pastato C, o A arba B korpuse, kadangi Pastato C korpuso statybos buvo sustabdytos ne dėl atsakovo kaltės, nelaikytina, jog ieškovės lūkesčiai iš esmės buvo pažeisti; ieškovės lūkesčiai galėjo būti pažeisti dėl jos pačios kaltės atsisakant bendradarbiauti su atsakovu vykdant sutartį; atsakovas negalėjo įvykdyti sutartimi prisiimtos prievolės ne dėl nuo atsakovo priklausančių aplinkybių. Ieškovė neįrodė, kad atsakovas sąmoningai siekė nevykdyti sutarties ar vykdė sutartį aplaidžiai.

Teismas visiškai neatsižvelgė į atsakovo nurodytas aplinkybes apie ekonominės krizės kaip force majeure aplinkybės įtaką atsakovo įsipareigojimų pagal sutartį vykdymui. Atsakovo manymu, pasaulinė ekonominė krizė, kuri tiesiogiai neigiamai įtakojo atsakovo verslą laikytina tokia aplinkybe, nes jis nenumatė ir negalėjo numatyti pasaulinės ekonominės krizės įtakos Lietuvos ekonomikai, lėmusios nekilnojamojo turto rinkos nuosmukį, statybų sustojimą, o tuo pačiu ir atsakovo galimybių įvykdyti sutartinius įsipareigojimus apribojimą.

Apeliaciniame skunde nurodoma, kad teismas, priteisdamas ieškovei iš atsakovo 48 127 Lt, neatsižvelgė į tai, kad ši suma susideda iš dviejų dalių: 12 000 Lt, sumokėtų pagal rezervavimo sutartį, ir 36 127 Lt, sumokėtų pagal preliminariąją sutartį, ir kad rezervavimo sutartis yra tinkamai įvykdyta bei pasibaigusi šalims sudarius preliminariąją sutartį, todėl 12 000 Lt iš atsakovo ieškovei priteista nepagrįstai.

Pasak apelianto, ieškovė nesilaikė ikiteisminės ginčo sprendimo tvarkos, nes šalys Sutartyje numatė privalomą ikiteisminę ginčų ir kitų nesutarimų, kylančių iš Sutarties, sprendimo tvarką, o ieškovė nepateikė teismui jokių įrodymų apie bandymą kilusį ginčą spręsti derybų keliu ar apie tai, kad tokiu būdu spręsti ginčą yra netikslinga.

Motyvuojamoji dalis

Apeliacinis skundas atmestinas.

Bylos nagrinėjimo apeliacine tvarka ribas sudaro apeliacinio skundo faktinis ir teisinis pagrindas bei absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų patikrinimas (LR CPK 320 str. 1 d.). Apeliacinės instancijos teismas bylą nagrinėja neperžengdamas apeliaciniame skunde nustatytų ribų, išskyrus, kai to reikalauja viešasis interesas (LR CPK 320 str. 2 d.). Kolegija absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų nenustatė, todėl pasisako tik dėl apeliacinio skundo argumentų.

Apeliaciniame skunde keliamas klausimas dėl ginčui spręsti taikytinų materialinės teisės normų, reguliuojančių preliminarios sutarties vykdymą, atsakomybės už preliminarios sutarties nevykdymą, netinkamai procesinių normų, reguliuojančių įrodymų vertinimą ir teismo sprendimų keliamų reikalavimų, taikymą. Su šiais apeliacinio skundo motyvais kolegija nesutinka.

Šalys - ieškovė S. Š. – P. ir atsakovas UAB „Kabantys sodai“ ir 2005 m. rugsėjo 7 d. pasirašė buto rezervavimo sutartį Nr. KS2005109107-047 (b.l. 6-7) pagal kurią UAB „Kabantys sodai“ įsipareigojo nuo šios sutarties pasirašymo dienos iki 2006 m. birželio 31 d. rezervuoti A korpuse, 14-ame daugiabučio gyvenamojo namo aukšte, aukšto plane pažymėtą projektiniu Nr. A7, preliminariai 57-61 kv.m. bendro ploto S. Š. – P. pasirinktą būsimą butą, statomame daugiabučiame gyvenamajame name adresu (duomenys neskelbtini). S. Š. – P. už būsimo buto rezervavimo paslaugą ir kitas sutartyje nurodytas papildomas paslaugas įsipareigojo sumokėti UAB „Kabantys sodai“ 12000 Lt dydžio buto rezervavimo mokestį, kurį ji sumokėjo 2005 m. rugsėjo 7 d. mokėjimo nurodymu Nr. 7 (b.l. 27) ir 2005 m. rugsėjo 12 d. kasos pajamų orderio kvitu Nr. 0035 (b.l. 28). 2007 m. liepos 18 d. šalys pasirašė Preliminariąją būsimo nekilnojamojo daikto pirkimo-pardavimo sutartį Nr. KS2007/07/18-8C-b16 (b.l. 8-16), pagal kurią UAB „Kabantys sodai“ įsipareigojo pats ar pasitelkęs kitus asmenis pastatyti 59,46 kv.m. ploto butą, esantį 8 pastato aukšte, pastato C korpuse, projektinėje dokumentacijoje pažymėtą Nr. C-b16 su 5.60 kv.m. ploto buto balkonu ir parkavimo vietą, kurios tiksli vieta bus nurodyta iki dalinės nekilnojamojo daikto apdailos darbų pabaigimo, ir sudaryti su S. Š. – P. šio nekilnojamojo daikto pirkimo-pardavimo sutartį. Preliminariosios sutarties 4.1.1 punkte šalys susitarė, kad pagal 2005 m. rugsėjo 7 d. buto rezervavimo sutartį Nr. KS2005/05/07-047 sumokėtas 12000 Lt rezervavimo mokestis yra įskaitoms į sutarties kainą preliminarios sutarties sudarymo dieną. Be to, 36127 Lt S. Š. – P. įsipareigojo sumokėti per 30 dienų nuo preliminariosios sutarties pasirašymo dienos, kuriuos ieškovė sumokėjo 2007 m. rugpjūčio 14 d. mokėjimo nurodymu Nr. 214283651 (b.l. 29), o likusią sutarties kainos dalį S. Š.-P. įsipareigojo sumokėti per 30 dienų nuo notarinės nekilnojamojo daikto pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo dienos. Preliminariosios sutarties 5.1 punktu UAB „Kabantys sodai“ įsipareigojo atlikti dalinės nekilnojamojo daikto apdailos darbus iki 2008 m. balandžio 30 d. ir apie atliktus darbus bei jų perdavimo datą informuoti S. Š. - P. UAB „Kabantys sodai“ informavus pirkėją apie dalinės apdailos darbų užbaigimą bei ketinimą perduoti minėtus darbus, S. Š.-P. įsipareigojo tokiame pranešime nurodytu laiku atvykti į UAB „Kabantys sodai“ nurodytą vietą, apžiūrėti visas nekilnojamojo daikto sudedamąsias dalis ir pasirašyti darbų perdavimo-priėmimo aktą. Preliminarios sutarties 6.1 punkte šalys nustatė, kad nekilnojamojo daikto pirkimo-pardavimo sutarties pasirašoma per 30 dienų nuo dalinės apdailos darbų priėmimo-perdavimo akto pasirašymo.

Pirmos instancijos teismas įvertinęs tarp šalių sudarytų sutarčių, tiek buto rezervavimo sutartį, tiek būsimo buto preliminarią pirkimo pardavimo sutartį, pagrįstai šalių ginčui spręsti taikė Civilinio kodekso 6.165 straipsnio nuostatas, o taip pat turėjo taikyti ir Civilinio kodekso 6.401 straipsnį, kuris yra speciali norma šių santykių reguliavime. Civilinio kodekso 6.401 straipsnio 1 dalyje pateikta būsimo gyvenamojo namo ar buto pirkimo–pardavimo sutarties sąvoka atskleidžia šios sutarties ypatumus, kurias aiškindamas ir taikydamas kasacinis teismas yra nurodęs, kad preliminarioji nepastatyto būsto (gyvenamojo namo ar buto) pirkimo-pardavimo sutartis yra specifinė preliminariosios sutarties rūšis, turinti bendrųjų preliminariosios sutarties požymių, taip pat specifinių, išskiriančių ją iš kitų preliminariųjų sutarčių (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2006 m. rugsėjo 25 d. nutartis, priimta civilinėje byloje S. A. v. UAB „Beržolė“, bylos Nr. 3K-3-441/2006; 2008 m. spalio 6 d. nutartis, priimta civilinėje byloje A. J. individuali įmonė v. UAB „Laivyno inžinerijos centras“, bylos Nr. 3K-3-455/2008). Preliminariosios būsimo buto pirkimo–pardavimo sutarties dalykas yra ne tik pastatyti butą, bet ir po to sudaryti pagrindinę buto pirkimo–pardavimo sutartį (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2006 m. rugsėjo 13 d. nutartis, priimta civilinėje byloje AB „Klaipėdos apdaila“ v. V. K., bylos Nr. 3K-3-468/2006). Šalys iš pradžių sudaro preliminariąją nepastatyto gyvenamojo namo ar buto pirkimo–pardavimo sutartį, galiojančią būsto statybos laikotarpiu bei susitaria, kad pirkėjas, gyvenamąjį namą ar butą pastačius, jį nupirks už preliminariojoje sutartyje nurodytą kainą. Taigi gyvenamojo namo ar buto pirkimo–pardavimo sutarčiai sudaryti būtina sąlyga yra gyvenamojo namo ar buto pastatymas. Pagal galiojančią praktiką šalys gali sudaryti pirkimo–pardavimo sutartis ir tais atvejais, kai pirkėjui perduodamas namas ar butas pastatytas be apdailos darbų, kuriuos įsipareigoja atlikti pirkėjas (tokiu atveju laikoma, kad pardavėjo prievolė pastatyti namą ar butą įvykdyta).

Šioje byloje nagrinėjami santykiai yra kilę iš preliminariosios sutarties dėl būsimo būsto pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo. Tokius santykius reglamentuoja CK 6.401 straipsnio specialiosios normos, kurias aiškindamas ir taikydamas kasacinis teismas yra nurodęs, kad preliminarioji nepastatyto būsto (gyvenamojo namo ar buto) pirkimo-pardavimo sutartis yra specifinė preliminariosios sutarties rūšis, turinti bendrųjų preliminariosios sutarties požymių, taip pat specifinių, išskiriančių ją iš kitų preliminariųjų sutarčių (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2006 m. rugsėjo 25 d. nutartis, priimta civilinėje byloje S. A. v. UAB „Beržolė“, bylos Nr. 3K-3-441/2006; 2008 m. spalio 6 d. nutartis, priimta civilinėje byloje A. J. individuali įmonė v. UAB „Laivyno inžinerijos centras“, bylos Nr. 3K-3-455/2008). Preliminariosios būsimo buto pirkimo–pardavimo sutarties dalykas yra ne tik pastatyti butą, bet ir po to sudaryti pagrindinę buto pirkimo–pardavimo sutartį (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2006 m. rugsėjo 13 d. nutartis, priimta civilinėje byloje AB „Klaipėdos apdaila“ v. V. K., bylos Nr. 3K-3-468/2006). Nagrinėjamoje byloje šalių sudarytoje preliminariojoje būsimo buto (turto) pirkimo–pardavimo sutartyje buvo numačiusios terminą Pagrindinei buto pirkimo – pardavimo sutarčiai sudaryti – 30 dienų nuo dalinės apdailos darbų priėmimo – perdavimo akto pasirašymo (sutarties 6.1 p.), minėtus darbus atsakovas turėjo atlikti iki 2008-04-30 (sutarties 5.1 p.), tačiau atsakovas tokių darbų iki nurodyto termino neatliko, jų neperdavė ieškovei (sutarties 5.3 p.), o iš šalių paaiškinimų darytina išvada, kad preliminarioje sutartyje minimo korpuso, kuriame turėjo būti sutarties butas net nepastatė. Tokiu būdu pagal preliminarios sutarties sąlygas pagrindinė buto pirkimo-pardavimo sutartis turėjo būti sudaryta 2008-05-05, todėl šią dieną šalių preliminariojoje sutartyje sulygtas pagrindinės sutarties sudarymo terminas pasibaigė, taip pat pasibaigė ir joje įtvirtinta ieškovės prievolė sudaryti pagrindinę sutartį.

Nors ieškovė 2009-08-19 pranešimu pranešė, kad ji preliminarią sutartį nutraukia (b.l. 31), tačiau šalių santykiams toks nutraukimas jau pasibaigusios sutarties vykdymui esminės reikšmės neturi. Byloje nėra įrodymų ir šalys neteigė bei neįrodinėjo, kad preliminarios sutarties terminas šalių buvo pratęstas. Apelianto nurodytos aplinkybės apie tai, kad ieškovė galėjo pasirinkti kitą butą kitame korpuse, teisinės reikšmės šalių santykiams neturi. Šalys preliminarią būsimo buto pirkimo-pardavimo sutartį buvo sudariusios ir aptarusios konkretaus buto, konkrečiame korpuse pirkimą, šios sąlygos nebuvo tinkamai aptartos ir pakeistos, be to, iš šalių susirašinėjimo iki ieškovės kreipimosi į teismą, atsakovas ir nesiūlė pirkti kito buto, tik apgailestavo, jog preliminarios sutarties terminu jis negalėjo įvykdyti šios sutarties sąlygų, ir negali atsiskaityti su ieškove, išmokėdamas jai gautas pagal sutartis sumas (b.l. 42).

Nustačius, kad pats atsakovas ne tik kad neįvykdė sutarties sąlygų – laiku nesudarė pagrindinės buto pirkimo-pardavimo sutarties, tačiau net ir nepradėjo vykdyti jos sąlygų, t.y. nepradėjo statyti buto, atmestini jo argumentai apie sutarties šalių bendradarbiavimo pažeidimą bei nesiėmimą ginčo spręsti taikiai. Nors byloje šalys nurodė, kad buvo siūlyta ieškovei kiti butai, kitame korpuse, tačiau tai atsakovas darė po sutarties termino pasibaigimo, todėl pagal Civilinio kodekso 6.165 straipsnio 5 d. nuostatas ieškovei nebuvo pareigos bendradarbiauti su atsakovu. Be to, specifinė būsimo gyvenamojo namo ar buto pirkimo–pardavimo sutarties subjektinė sudėtis (pirkėjas – fizinis asmuo, pardavėjas – juridinis asmuo), sutarties šalių tikslai (pirkėjo – savo ar savo šeimos narių aprūpinimas būstu, pardavėjo – paprastai veiklos vykdymas su verslu susijusiais tikslais) lemia tai, kad ši sutartis laikytina vartojimo sutartimi (CK 1.39 straipsnio 1 dalis) ir jai taikytinos vartotojo (šiuo atveju – pirkėjo) interesus apsaugančios specialiosios teisės normos (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2008 m. gruodžio 23 d. nutartis, priimta civilinėje byloje A. K. v. UAB „Alsva“, bylos Nr. 3K-3-608/2008; 2010 m. liepos 30 d. nutartis, priimta civilinėje byloje L. S. v. UAB „Senasis dvaras“, bylos Nr. 3K-3-353/2010). Prievolėms, kylančioms iš tokių santykių, keliami didesni sąžiningumo ir teisingumo reikalavimai, o tam tikros abejonės aiškinamos ekonomiškai silpnesnės šalies naudai (CK 6.188 straipsnis, 6.193 straipsnio 4 dalis) (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2007 m. vasario 26 d. nutartis, priimta civilinėje byloje R. J. v. UAB „Ginta ir partneriai“, bylos Nr. 3K-3-72/2007).

Kadangi buto su balkonu ir parkavimo vieta pirkimo – pardavimo sutartis nebuvo sudaryta ir prievolė sudaryti šią sutartį yra pasibaigusi, teismas pagrįstai pripažino, kad atsakovas privalo grąžinti ieškovei 48 127,00 Lt Lt, kurie buvo sumokėti kaip dalis šio nekilnojamojo turto kainos (Civilinio kodekso 6.237 str. 1 d.). Nors teismas sprendė, kad tokia pareiga atsakovui atsirado ieškovei nutraukus sutartį, t.y. Civilinio kodekso 6.217 straipsnio pagrindu, tačiau kolegija šią padarytą teismo klaidą dėl materialinės teisės normų taikymo, taiso ir nurodo, kad tokia pareiga atsakovui atsirado pasibaigus preliminariai turto pirkimo-pardavimo sutarčiai ir atsakovui nepastačius sutartyje sutarto buto bei dėl šios priežasties nesudarius pagrindinės turto pirkimo-pardavimo sutarties.

Atmestinas apelianto argumentas, kad ieškovė nesilaikė ikiteisminės ginčo sprendimo tvarkos, nes šios kategorijos byloms nėra numatyta ikiteisminė ginčo sprendimo tvarka.

Teisėjų kolegija sprendžia, kad pirmos instancijos teismas nustatė ir ištyrė visas reikšmingas ieškiniui aplinkybes ir priėmė teisėtą ir pagrįstą sprendimą. Apeliacinio skundo motyvais naikinti apylinkės teismo sprendimą nėra pagrindo (Civilinio proceso kodekso 326 straipsnio 1 d. 1 p.), teismo padaryta klaida netiksliai taikant ginčo sprendimui materialinės teisės normas ištaisyta, pritaikius tinkamas normas, apie ką nurodyta aukščiau.

Ieškovė prašė bylą sustabdyti, nes atsakovui UAB „Kabantys sodai“ iškelta restruktūrizavimo byla, tačiau atsižvelgiant į tai, jog restruktūrizavimo byla iškelta 2010-07-22 nutartimi, t.y. po teismo sprendimo priėmimo dienos, nėra pagrindo stabdyti bylą. Netenkintinas ieškovės reikalavimas grąžinti iš valstybės jos sumokėtą žyminį mokestį už ieškinį, nes įstatymas nenumato, jog toks mokestis būtų grąžintas, iškėlus restruktūrizavimo bylą po sprendimo priėmimo dienos (Civilinio proceso kodekso 87 str.).

Rezoliucinė dalis

Vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 325-331 straipsniais kolegija

nutarė:

Vilniaus miesto 2-ojo apylinkės teismo 2010 m. balandžio 7 d. galutinį sprendimą palikti nepakeistą.