Kauno apygardos teismo nutartis

Žemesnės instancijos teismas

3. Kauno apylinkės teismas 2020 m. kovo 17 d. preliminariu sprendimu ieškovo E. G. ieškinį tenkino visiškai, priteisė ieškovui iš atsakovo 10 000 Eur sumokėtą avansą, 5 procentų metines palūkanas nuo priteistos sumos nuo bylos iškėlimo teisme iki teismo sprendimo visiško įvykdymo ir 512 Eur bylinėjimosi išlaidas.

7. Kauno apylinkės teismas 2020 m. gruodžio 14 d. galutiniu sprendimu paliko nepakeistą Kauno apylinkės teismo 2020 m. kovo 17 d. preliminarų sprendimą, kuriuo priteisė iš atsakovo M. Š. ieškovui E. G. 10 000 Eur avansą, 5 (penkių) procentų dydžio metines palūkanas už priteistą sumą nuo bylos iškėlimo teisme dienos iki teismo sprendimo visiško įvykdymo, 112 Eur žyminį mokestį, priteisė 1 500 Eur atstovavimo išlaidas.

8. Teismas nustatė, kad 2019 m. lapkričio 18 d. ieškovas ir atsakovas pasirašė preliminariąją nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutartį, kuria atsakovas (pardavėjas) įsipareigojo iki 2019 m. gruodžio 1 d. parduoti, o ieškovas (pirkėjas) iki tos pačios dienos nupirkti pardavėjui nuosavybės teise priklausantį turtą, esantį adresu (duomenys neskelbtini) A. Š. sutarta pardavimo kaina – 20 000 Eur. Sutarties 3 punkte užfiksuota, kad sutarties pasirašymo dieną pirkėjas yra sumokėjęs 10 000 Eur, o 5.1. punkte nurodyta, kad likusią sumą 10 000 Eur pirkėjas sumokės notarinės sutarties pasirašymo dieną. Sutartyje nustatytu terminu sandoris nebuvo sudarytas, todėl ieškovas pareikalavo grąžinti jo sumokėtą avansą 10 000 Eur. Atsakovas atsisakė tai padaryti teigdamas, kad sandoris nebuvo sudarytas dėl pirkėjo kaltės, todėl pagal sutarties 7 punktą pinigai lieka jam. Atsakovo nesutikimo su ieškiniu esmė, kad tikroji sutarties šalis buvo ne ieškovas (atsakovas teigė, kad jo net nepažįsta), bet ieškovo dukra E. Š.. Su ja vyko derybos, jos namuose buvo pasirašyta sutartis ir būtent ji atsisakė pirkti turtą nurodydama priežastį - negavo reikiamos pinigų sumos.

9. Teismas nurodė, kad nors atsakovas teigė, jog tikroji sutarties šalis yra ne ieškovas, bet jo dukra E. Š., tačiau tarp šalių sudarytos sutarties neginčijo ir neprašė jos pripažinti negaliojančia, todėl vertino, jog galiojanti sutartis jos šalims turi įstatymo galią. Įvertinęs byloje pateiktus įrodymus teismas nurodė, jog atsakovas aplinkybės dėl E. Š., kaip tikrosios pirkėjos, dalyvavimo žemės sklypo pirkime, neįrodė. Nors savo poziciją atsakovas grindė susirašinėjimu su ieškovo dukra, tačiau teismas vertino, jog įrodymai, pateikti iš telekomunikacijų programėlių, egzistuojant visiems laisvai prieinamoms nemokamoms programoms kaip F. M. C. M., F. C. A. ir kt., negali būti laikomi patikimais. Teismas nurodė, kad abi šalys pripažino, jog 2019 m. lapkričio 18 d. sudarytos preliminariosios pirkimo – pardavimo sutarties objektas buvo žemės sklypas. Liudytoja E. Š. posėdžio metu neneigė kontakto su atsakovu, tačiau tvirtino, kad domėjosi kotedžo įsigijimu. Teismas nurodė, jog tokią išvadą leidžia daryti ir žinučių, kurias pateikė atsakovas, turinys. Nurodė, jog jose aptariama būtent pastato, kotedžo arba namo pirkimo kaina su apdaila ar be jos. E. Š. rašė, kad objektas apleistas. Savo žinutėje atsakovas rašė, kad realūs pirkėjai domisi kraštiniu namu, todėl jis prašė 8 000 Eur rankpinigių. Visose žinutėse aptariamos ne žemės sklypo, o kotedžo įsigijimo sąlygos. Teismas nurodė, kad nei vienoje žinutėje neminimas žemės sklypas ir jo kaina 20 000 Eur, nes deramasi dėl pastato, kurio ir kaina yra kelis kartus didesnė priklausomai nuo jo pardavimo su apdaila ar be jos. Teismas nustatė, kad iš tiesų E. Š. atsisakė savo ketinimų įsigyti kotedžą, tačiau nurodė, jog tarp jos ir atsakovo nėra jokio ginčo dėl sumokėto avanso, nėra ir jokių rašytinių susitarimų. Vertindamas atsakovo teisę pasilikti iš ieškovo gautą 10 000 Eur avansą, kurią jis grindė sutarties 7 punktu, kadangi tikroji pirkėja E. Š. atsisakė sudaryti pagrindinę sutartį, teismas nurodė, kad E. Š. galėjo tartis su atsakovu dėl kotedžo įsigijimo, tačiau santykiuose dėl ginčo žemės sklypo ji nedalyvavo nei kaip pirkėja ir net ne kaip ieškovo atstovė, nes duomenų apie ieškovo E. Š. suteiktą įgaliojimą atstovauti jį preliminariosios sutarties sudaryme, byloje nėra pateikta. Teismas nurodė, kad paties atsakovo teismui pateiktas (duomenys neskelbtini) notarų biuro 2020 m. kovo 24 d. išduotas liudijimas patvirtina, jog buvo užsakytas sandoris dėl 623/136 žemės sklypo, kas paneigia atsakovo argumentus apie susitarimus dėl 80 000 Eur ar 110 000 Eur vertės nesudaryto sandorio. Teismas nurodė, kad atsakovas pripažino, jog preliminariosios sutarties tekstą paruošė jis pats, kad jis yra profesionalus rinkos dalyvis, kuriam taikomi griežtesni reikalavimai dėl savo teisių ir pareigų žinojimo, tačiau ginčo sutartyje nurodė, jog įsipareigoja parduoti atsakovui nuosavybės teise priklausantį turtą, esantį adresu (duomenys neskelbtini), kurio tokiu adresu sutarties sudarymo metu net nebuvo įregistruota. Teismas nurodė, kad atsakovas savo teiginiui, jog tai yra žemės sklypo dalis, įvardinta „A“ raide, nes jame pastatytas dvibutis gyvenamasis namas ir kiekvienam butui priskiriama po dalį žemės sklypo, kuri nustatyta naudojimosi tvarkoje, pagrįsti nepateikė jokių jo nurodomas aplinkybes pagrindžiančių įrodymų. Teismas nustatė, kad turto pasidalijimo sutartis buvo sudaryta tik 2019 m. gruodžio 15 d. Teismas nurodė, jog ieškovo pasyvus elgesys yra visiškai suprantamas, kadangi jis įvykdė savo sutartinę prievolę (sumokėjo 10 000 Eur avansą) ir laukė kada sandoris bus tvirtinamas pas notarą, kadangi pateikti sandorio sudarymui reikalingus dokumentus gali tik parduodamo nekilnojamojo turto savininkas, kuriam priskiriama iniciatyvos pareiga. Teismas nenuoseklia vertino atsakovo poziciją, kad, neva, jau po 3 dienų nuo preliminariosios sutarties sudarymo (2019 m. lapkričio 21 d.) jis žinojo, jog sudaryti sutartį atsisakoma, tačiau nežiūrint į tai 2019 m. lapkričio 25 d. pas notarę užsakyto laiko sandoriui sudaryti jis neatšaukė (tą patvirtina notarės 2020 m. kovo 24 d. liudijimas). Teismas nurodė, jog atsakovas ieškovo neinformavo, kad tą dieną turėtų būti pasirašoma pagrindinė sutartis. Be to nurodė, jog byloje nėra duomenų, kurie patvirtintų, kad ieškovas atsisakė pirkti žemės sklypą ir po gruodžio 1 dienos, nors šis nekilnojamasis turtas, kaip teigė atsakovas, iki šiol nėra parduotas. Todėl sprendė, jog pats atsakovas elgėsi nesąžiningai, kadangi neteikė jokios informacijos tikrajai preliminariosios sutarties šaliai – ieškovui, nepranešė kada, kur ir kokiomis sąlygomis bus sudaromas pagrindinis sandoris ir pasinaudodamas garbingu ieškovo amžiumi, jo nepatyrimu laukė termino suėjimo, kad jam atsirastų formalus pagrindas negrąžinti 10 000 Eur. Tokiu būdu atsakovas pažeidė teisingumo, protingumo ir sąžiningumo principus.

Žemesnės instancijos teismas

1.2. Pirmosios instancijos teismas skundžiamame sprendime nepagrįstai nurodė, jog atsakovas neįrodė aplinkybės dėl E. Š., kaip tikrosios pirkėjos arba ieškovo atstovės dalyvavimo žemės sklypo pirkime, taip pat nurodė, jog atsakovas neginčijo preliminarios sutarties, dalyje dėl jos pirkėjo teisių perkėlimo. Teismui tinkamai įvertinus byloje pateiktus rašytinius įrodymus (nepadarius nepagrįstos išvados neva Viber susirašinėjimai yra nepatikima įrodinėjimo priemonė), jis būtų padaręs teisingą ir pagrįstą išvadą, jog ieškovo interesus ikisutartiniuose santykiuose ir preliminarios sutarties sudaryme atstovavo būtent jo dukra E. Š., kuri derėjosi dėl perkamo objekto kainos bei kuri galiausiai nurodė, jog jai nepavyksta surinkti kotedžo pirkimui reikalingų lėšų. Parduodamo objekto savininkui nėra svarbu, kas sandoryje bus nurodomas kaip pirkėjas, dažnai dėl sandorio finansavimo aplinkybių pirkėju nurodomas visai kitas asmuo, negu tas, kuris derasi dėl objekto pirkimo ir vėliau juo naudojasi. Atsakovas neturėjo teisinio pagrindo ginčyti preliminarios sutarties dėl jos pirkėjo, nes preliminarioji sutartis 2019 m. gruodžio 1 d. pasibaigė

1.3. Pirmosios instancijos teismas netinkamai vertino byloje esančios preliminarios sutarties turinį, nes iš jo yra akivaizdu, kad sutarties tekstas nėra rengtas atsakovo, jis yra šabloninis, kuriame paliktos tuščios eilutės užpildyti sandorio šalių duomenis, parduodamo objekto adresą, kainą ir netesybų dydį. Preliminariojoje sutartyje netgi užfiksuoti nekilnojamojo turto agentūros (duomenys neskelbtini) rekvizitai, kas patvirtina faktą, jog būtent ši agentūra buvo parengusi preliminarios sutarties šabloną, kuriuo atsakovas pasinaudojo, tačiau sutarties teksto nerengė, dėl ko nebuvo detalizuotos ir tikrojo šalių susitarimo sąlygos. Faktą, jog preliminarios sutarties sudarymo metu žemės sklype jau buvo pradėtos vykdyti kotedžo statybos patvirtina ne tik atsakovo pateiktos nuotraukos, bet ir susirašinėjimo medžiaga. Taip pat teismas nevertino atsakovo pateiktų rašytinių įrodymų, jog dar iki 2019 m. lapkričio 18 d. preliminarios sutarties sudarymo, t. y. 2019 m. rugpjūčio 28 d. buvo parengtas dvibučio gyvenamojo namo, adresu (duomenys neskelbtini), statybos projektas, kurio pagrindu žemės sklype ir buvo pradėtos vykdyti statybos, o VĮ „Registrų centro“ Nekilnojamojo turto registro duomenų bazės išraše su istorija nurodyta, kad 2020 m. sausio 20 d. užfiksuotas dvibučio gyvenamojo namo, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), baigtumas – 70 proc., jo statybos pradžios metai – 2019 m. Akivaizdu, jog 2019 m. lapkričio 18 d. kotedžo statybos darbai jau buvo vykdomi (tiek išlieti pamatai, tiek pradėti mūro darbai), nes vos per du mėnesius kotedžo statybų baigtumas jau siekė 70 proc. Jeigu teismas būtų kritiškai vertinęs ieškovo ir liudytojos parodymus, būtų padaręs teisingą išvadą, kad per du mėnesius (po 2019 m. lapkričio 18 d. preliminarios sutarties sudarymo iki 2020 m. sausio 20 d. kadastro duomenų fiksavimo) nėra įmanoma tiek išlieti kotedžo pamatus, tiek sumūryti sienas, uždengti stogą, išvedžioti nuotekas, vandentiekį, elektros instaliaciją, išbetonuoti grindis ir atlikti kitus statybos darbus, būtinus 70 proc. baigtumui.

1.4. Pirmosios instancijos teismas, netinkamai įvertinęs tikruosius šalių santykius ir sandorio šalių valią, skundžiamame sprendime nepagrįstai sprendė, kad ieškovo pasyvus elgesys buvo suprantamas, kadangi jis įvykdė savo sutartinę prievolę (sumokėjo 10 000 Eur avansą) ir laukė kada sandoris bus tvirtinamas pas notarą. Tačiau ieškovas buvo pasyvus, kadangi jo dukra persigalvojo ir nebenorėjo pirkti kotedžo. Kadangi ieškovas iki sutartiniuose santykiuose buvo atstovaujamas savo dukters, būtent jai atsakovas ir įteikė kvietimą atvykti į notarų biurą, t. y. pats vykdė preliminarios sutarties sudarymo sąlygas ir inicijavo pagrindinės sutarties sudarymą. Preliminarioje sutartyje ir atsakovui priklausančio turto adreso nesutapimas (papildoma A raidė) nesudaro pagrindo teigti, jog ieškovas būtų galėjęs turėti pagrįstą priežastį atsisakyti sudaryti pagrindinę sutartį. Preliminariojoje sutartyje buvo nurodyta perkamo objekto kaina – 20 000 Eur, kas buvo sutarta mokėti už žemės sklypo, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esančio adresu (duomenys neskelbtini), dalį, kuri priklauso atsakovui (623/1236 dalys). Minėta dalis įvardinta „A“ raide, nes šiame žemės sklype yra pastatytas (70 proc. baigtumo) dvibutis gyvenamasis namas, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), kuris padalintas į du butus (kotedžus) (atsakovo parduodamas kotedžas įregistruotas kaip butas/patalpa-butas, unikalus (duomenys neskelbtini), adresu (duomenys neskelbtini)). Kadangi kiekvienam butui priskiriama po dalį žemės sklypo, kuri nustatyta naudojimosi tvarkoje, tai preliminariojoje sutartyje ir buvo nurodytas adresas (duomenys neskelbtini) (tam kad būtų aišku, jog ieškovui nėra parduodamas visas žemės sklypas, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), o tik jo dalis).

Žemesnės instancijos teismas

2.3. Pirmosios instancijos teismas nustatė, kad ieškovas ir atsakovas pasirašė preliminariąją nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartį, kuria atsakovas (pardavėjas) įsipareigojo iki 2019 m. gruodžio 1 d. parduoti, o ieškovas (pirkėjas) iki tos pačios dienos nupirkti pardavėjui nuosavybės teise priklausantį turtą adresu (duomenys neskelbtini) sutarta pardavimo kaina – 20 000 Eur. Sutarties 3 punkte užfiksuota, kad sutarties pasirašymo dieną pirkėjas yra sumokėjęs 10 000 Eur, o 5.1 punkte nurodyta, kad likusią sumą 10 000 Eur pirkėjas sumokės notarinės sutarties pasirašymo dieną. Teismas vertino kokiomis sąlygomis numatytomis preliminarioje sutartyje šalys susitarė sudaryti pagrindinę sutartį. Vertindamas sutarties turinį teismas nustatė, kad šalys susitarė dėl konkrečios pardavimo kainos, termino, atsiskaitymo tvarkos. Išvadą, kad šalys preliminariąja sutartimi buvo sutarusios dėl žemės sklypo pardavimo už 20 000 Eur sumą, o ne dėl kotedžo už 80 000 ar 110 000 Eur pardavimo teismas padarė išanalizavęs tiek pačios preliminariosios sutarties tekstą, tiek įvertinęs šalių argumentus bei nurodytas aplinkybes.

2.4. Iš skundžiamo teismo sprendimo turinio akivaizdu, kad teismas byloje aiškindamas šalių sutartį, gilinosi į rašytinį sutarties tekstą, analizavo šalių tikruosius ketinimus, jų elgesį po sutarties sudarymo. Tokiu būdu pirmosios instancijos teismas tinkamai aiškino materialiosios teisės normas, reglamentuojančias sutarčių aiškinimo taisykles. Toks pirmosios instancijos teismo šalių sudarytos preliminariosios sutarties sąlygų aiškinimas visiškai atitinka sutarčių aiškinimo reglamentavimą bei neprieštarauja teismų praktikos išaiškinimams.

2.5. Atsakovo apeliacinio skundo argumentai dėl netinkamo įrodymų vertinimo teismui nekonstatavus byloje ieškovo kaltės dėl pagrindinės sutarties nesudarymo, nepagrįsti. Teismo išvados, kad dėl pagrindinės sutarties nesudarymo nėra ieškovo kaltės visiškai atitinka byloje nustatytas aplinkybes, šalių elgesį po preliminarios sutarties sudarymo, byloje surinktus rašytinius įrodymus. Pirmosios instancijos teismas nustatė, kad atsakovas 2019 m. lapkričio 25 d. būdamas užsakęs sandorį pas notarą neinformavo ieškovo, kad tą dieną turėtų būti pasirašoma pagrindinė sutartis. Iš anksto ieškovui susipažinimui pagrindinės sutarties projekto nepateikė. Pirmosios instancijos teismas nustatė, kad atsakovas, parengdamas gana abstrakčias sutarties sąlygas su ieškovu sudarytoje sutartyje elgėsi nesąžiningai. Teismas padarė tinkamą išvadą, kad atsakovo nesąžiningumą patvirtina ir ta aplinkybė, jog atsakovo parengtoje sutartyje nėra sąlygos apie atsakomybę pardavėjui tuo atveju, jei jis atsisakytų parduoti turtą, o tik 50 procentų parduodamo turto vertės siekianti bauda pirkti atsisakiusiam pirkėjui. Teismas, vertindamas aplinkybes, susijusias su šalių elgesiu po preliminarios sutarties sudarymo, pagrįstai konstatavo, kad atsižvelgiant į tai, kad sandorio sudarymui reikalingus dokumentus gali pateikti tik parduodamo nekilnojamojo turto savininkas, ieškovo elgesys, įvykdžius savo sutartinę prievolę - sumokėjęs preliminarioje sutartyje numatytą avansą, pusę mokėtinos sumos už parduodamą žemės sklypą, laukė kada bus sandoris tvirtinamas pas notarą, visiškai atitiko apdairaus, rūpestingo, atidaus žmogaus elgesio standartą. Pirmosios instancijos teismas pagrįstai atsižvelgė, kad preliminariosios sutarties tekstą rengė atsakovas.

2.6. Skundžiamame sprendime padarytos išvados visiškai atitinka remiantis įrodymų visuma byloje nustatytas aplinkybes, kad ieškovas nėra kaltas dėl pagrindinės sutarties nesudarymo. Nesutiktina su atsakovo argumentais, kad bylą nagrinėjęs teismas nevertino ir visapusiškai neištyrė byloje esančių įrodymų. Apelianto apeliacinio skundo argumentai dėl netinkamo įrodymų vertinimo neatitinka skundžiamo teismo sprendimo, kadangi bylą nagrinėjusio teismo išvados yra pagrįstos bylos aplinkybių visumos vertinimu, ištyrus visus šalių į bylą pateiktus ginčui išspręsti reikšmingus įrodymus. Bylą nagrinėjęs pirmosios instancijos teismas visapusiškai ir išsamiai ištyrė byloje esančius įrodymus, įrodymus įvertino nepažeidžiant įrodymų vertinimą reglamentuojančių proceso teisės normų, nenukrypo nuo Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktikos, formuojamos aiškinant teisės normas, susijusias su įrodymų vertinimu. Pirmosios instancijos teismas neribojo atsakovo, kaip proceso šalies, teisės teikti įrodymus. Rašytinius dokumentus ir kitus įrodymus, teismas byloje vertino aiškindamas juos pagal jų objektyvų turinį, atsižvelgiant į įrodymų visetą, o ne taip kaip to nori atsakovas.

2.7. Priešingai nei teigia apeliantas, pirmosios instancijos teismas nuodugniai ištyrė ir įvertino atsakovo nurodomas aplinkybes dėl E. Š. dalyvavimo žemės sklypo pirkime, motyvuotai įvertino ir pateikė pagrįstas tokio vertinimo išvadas. Teismas analizavo šalių paaiškinimus bei byloje apklaustos liudytojos E. Š. parodymus. Atsakovo pateikti rašytiniai įrodymai ir paaiškinimai dėl jų, buvo vertinami visų byloje surinktų įrodymų kontekste, todėl, nustatęs jų neatitiktį ar prieštaravimą kitiems byloje esantiems duomenims, teismas motyvuotai pasisakė, kodėl atsakovo įrodinėjamos aplinkybės nebuvo pripažintos įrodytomis.