Šiaulių apygardos teismo sprendimas

1. Ieškovė bankrutuojanti uždaroji akcinė bendrovė (toliau – ir BUAB) „Nekilnojamojo turto valdymas“, atstovaujama nemokumo administratorės uždarosios akcinės bendrovės (toliau – ir UAB) „Lideres“, kreipėsi į teismą ieškiniu atsakovei UAB „Čia Market“, prašydama pripažinti atsakovės UAB „Čia Market“ vienašališką 2016-05-17 negyvenamųjų patalpų, esančių adresu: (duomenys neskelbtini), ir (duomenys neskelbtini), nuomos sutarčių nutraukimą nuo 2020-04-01 neteisėtu, priteisti iš atsakovės 603 925,33 Eur nuostolių, 6 procentų dydžio metines palūkanas už priteistą sumą nuo bylos iškėlimo teisme iki teismo sprendimo įvykdymo bei patirtas bylinėjimosi išlaidas.

2. Ieškovė nurodė, jog 2016-05-17 UAB „Nekilnojamojo turto valdymas“ su UAB „Čia Market“ sudarė dvi negyvenamųjų patalpų nuomos sutartis: 1) 2016-05-17 negyvenamųjų patalpų nuomos sutartį (toliau – ir Sutartis I), pagal kurią ieškovė perdavė atsakovei laikinai valdyti ir naudotis patalpas, esančias adresu: (duomenys neskelbtini) (toliau – ir Patalpos I); 2) 2016-05-17 negyvenamųjų patalpų nuomos sutartį (toliau – ir Sutartis II), pagal kurią ieškovė perdavė atsakovei laikinai valdyti ir naudotis patalpas, esančias adresu: (duomenys neskelbtini) (toliau – ir Patalpos II). Sutarties I 8.1 p. numatyta, kad Patalpas I atsakovė iš ieškovės nuomosis 10 metų. Remiantis Sutarties I 4.8. p., nuomos termino pradžia laikoma ir Sutartyje I numatyti mokėjimai pradedami skaičiuoti praėjus 10 dienų terminui po perdavimo – priėmimo akto pasirašymo dienos. Patalpos perduotos 2016-05-17, tad Patalpų I nuomos terminas turėjo pasibaigti 2026-05-17. Sutarties II 8.1 p. numatyta, kad Patalpų II nuomos terminas yra 5 metai. Šis terminas, vadovaujantis Sutarties 4.6 p., pradedamas skaičiuoti praėjus 1 mėnesiui nuo perdavimo – priėmimo akto pasirašymo dienos. Pagal VĮ Registrų centro išrašą, Patalpas II ieškovė atsakovei perdavė 2016-06-20. Vadinasi, Patalpų II nuomos terminas turėjo pasibaigti 2021-06-19. 2020-02-28 atsakovė pateikė ieškovei pranešimus apie vienašališką abiejų sutarčių nutraukimą nuo 2020-04-01 dėl atsakovės teisių ir interesų pažeidimo. Ieškovė 2020-03-18 pateikė atsakovei atsakymus, nurodydama, kad toks vienašališkas sutarčių nutraukimas yra laikytinas visiškai neteisėtu. Taip pat ieškovė nurodė, kad tuo atveju, jeigu atsakovė iš tiesų nutrauktų sutartis, ji privalėtų atlyginti visus dėl tokio aiškiai neteisėto savo elgesio ieškovei kilsiančius nuostolius. Nepaisant šiame rašte išdėstytos ieškovės pozicijos, atsakovė vienašališkai 2020-04-03 perdavė ieškovei Patalpas I, o 2020-04-02 – Patalpas II.

3. Nurodo, jog 2021-02-23 Šiaulių apygardos teisme ieškovė pareiškė ieškinį atsakovei, prašydama priteisti 305 963,86 Eur nuostolius, kuriuos atsakovė sukėlė ieškovei neteisėtai nutraukdama patalpų nuomos sutartis. Ieškovė nurodė, kad tuo atveju, jeigu atsakovė nebūtų neteisėtai nutraukusi sutarčių, ieškovė iš jos nuo 2020-04-01 iki 2020-12-31 pagal sutartis būtų gavusi 305963,86 Eur nuomos mokesčio (180 397,54 Eur pagal Sutartį I ir 125 566,32 Eur pagal Sutartį II). Taigi, ieškovė pareiškė reikalavimą atsakovei dėl nuostolių (negautų pajamų) priteisimo už laikotarpį nuo 2020-04-01 iki 2020-12-31. Šiaulių apygardos teismas 2021-09-20 sprendimu civilinėje byloje Nr. e2-317-569/2021 ieškovės ieškinį atmetė. 2021-03-09 ieškovė ir UAB ,,NT paslaugos“ sudarė reikalavimo teisių perleidimo sutartį, pagal kurią ieškovė perleido 305 963,86 Eur dydžio nuomos mokesčio ir visų su pagrindiniu reikalavimu susijusių papildomų reikalavimų (palūkanų, delspinigių, baudų, netesybų, nuostolių ir kt.) reikalavimo teisę UAB ,,NT paslaugos“. Ieškovė byloje buvo pakeista jos teisių perėmėja UAB ,,NT paslaugos“. 2021-10-20 UAB „NT paslaugos“ pateikė apeliacinį skundą dėl Šiaulių apygardos teismo 2021-09-20 sprendimo. Lietuvos apeliacinis teismas, pagal UAB „NT paslaugos“ apeliacinį skundą nagrinėdamas civilinę bylą Nr. e2A-412-1120/2022, 2022-08-16 nutartimi į bylos nagrinėjimą įtraukė ieškovę BUAB ,,Nekilnojamojo turto valdymas“. 2021-05-21 Vilniaus apygardos teismo nutartimi civilinėje byloje Nr. eB2-1992-912/2021 UAB „Nekilnojamojo turto valdymas“ buvo iškelta bankroto byla (nutarties įsiteisėjimo data 2021-09-02), nemokumo administratore paskirta UAB „Lideres“. Taigi, Lietuvos apeliacinio teismo 2022-08-16 nutartis civilinėje byloje Nr. e2A-412-1120/2022 buvo pateikta ieškovės nemokumo administratorei. Susipažinus su nutartimi ir nagrinėjamos civilinės bylos medžiaga, ieškovės nemokumo administratorei tapo žinoma situacija apie sutarčių nutraukimą, buvusį ieškinį dėl nuostolių priteisimo tik už laikotarpį nuo 2020-04-01 iki 2020-12-31 bei reikalavimo teisės perleidimo sutartį. Ieškovės nemokumo administratorė, išanalizavusi ir įvertinusi aukščiau nurodytas aplinkybes bei gindama bankrutuojančios įmonės interesus, nusprendė reikšti ieškinį dėl atsakovės vienašališko nuomos sutarčių nutraukimo pripažinimo neteisėtu bei ieškovės nuostolių atlyginimo, t. y. negautų nuomos pajamų priteisimo už laikotarpį nuo 2021-01-01 iki šio ieškinio pareiškimo dienos pagal Sutartį I ir nuo 2021-01-01 iki 2021-06-19 pagal Sutartį II.

4. Teigia, jog atsakovė sutartis nutraukė neteisėtai, nesilaikydama Sutartyse nustatytos tvarkos, o taip pat iš ieškovės pusės nesant atliktų jokių esminių sutarčių pažeidimų. Pabrėžia, kad sutartys buvo ilgalaikės, toks ilgas patalpų nuomos terminas buvo viena iš pagrindinių sąlygų, dėl kurių ieškovė apskritai sudarė sutartis su atsakove. Ieškovė sutartyse apibrėžtą laikotarpį planavo gauti stabilias patalpų nuomos pajamas, tačiau atsakovė visiškai nepagrįstai šias sutartis vienašališkai nutraukė. Ilgesnis nei įprastai nuomos terminas buvo esminė abiejų šių nuomos sutarčių sąlyga, todėl mano, kad yra pagrindas abi sutartis vertinti kaip ilgalaikės nuomos sutartis, kurių baigtinis nutraukimo pagrindų sąrašas išdėstytas CK 4.169 straipsnyje, tačiau esamoje situacijoje nei vieno iš numatytų pagrindų, pagal kuriuos atsakovė būtų galėjusi nutraukti sutartis, nebuvo. Be to, šiuo atveju atsakovė pažeidė ir nuomos sutartyse nustatytą jų nutraukimo tvarką - sutarčių 11.1 p. numatyta, kad sutartys gali būti nutrauktos prieš terminą sutartyse nustatytais pagrindais, įskaitant sutarčių nutraukimą raštišku abiejų šalių susitarimu. Sutarčių 11.3 p. detaliai apibrėžti pagrindai, kuriems esant atsakovė turi teisę pareikšti teisme reikalavimą nutraukti sutartis prieš terminą. Sutarčių 11.3. p. imperatyviai nurodyta, kad reikalaudama vienašališkai nutraukti sutartis atsakovė privalo pareikšti tokį reikalavimą teisme. Nagrinėjamu atveju ne tik neegzistavo nei vienas iš aukščiau aptartų sutarčių nutraukimo pagrindų, tačiau taip pat atsakovė ieškovei pateikė tik pranešimus apie sutarčių nutraukimą bei vienašališkai grąžino patalpas, tačiau jokio kreipimosi į teismą neinicijavo. Tokie nutraukimai neatitinka nuomos sutartyse aiškiai reglamentuotos vienašališko nutraukimo tvarkos, tad tokie atsakovės veiksmai yra neteisėti.

5. Pažymi, kad nors atsakovė ne kartą reiškė ieškovei pretenzijas dėl išsinuomotų patalpų būklės, tačiau aplinkybių, dėl kurių patalpos būtų tapusios netinkamos naudotis, nebuvo, todėl ir pagrindo vienašališkai nutraukti sutartis atsakovė neturėjo. Nepraėjus nė metams po sutarčių sudarymo, atsakovė ieškovei pradėjo reikšti nepagrįstas pretenzijas. Iš pradžių atsakovė net keletą kartų (2017-02-06, 2017-03-06, 2017-05-12) pateikė pretenzijas dėl to, kad patalpos yra nepilnai užpildytos. Atsakydama į tokias atsakovės pretenzijas ieškovė nurodė, jog deda maksimalias pastangas tam, kad visos pastato dalys būtų sėkmingai išnuomotos. Tuo pačiu ieškovė pasiūlė, kad atsakovė pati išsinuomotų visą pastatą, kuriame yra patalpos, ir subnuomos pagrindu išnuomotų potencialiems nuomininkams. 2017-08-28 atsakovė ieškovei dar kartą pateikė pretenziją dėl tariamai nekokybiškų patalpų, kurioje pakartojo aukščiau aptartose pretenzijose išdėstytas aplinkybes apie pilnai neužpildytus abu pastatus, kuriuose yra patalpos. Tuo pačiu atsakovė nurodė, kad dėl nekokybiško patalpų stogo buvo neigiamai įtakota patalpose buvusių prekių būklė. Atsakydama į paminėtą pretenziją ieškovė nurodė, kad ji nuosekliai ir sistemingai tikrina abiejų patalpų būklę, todėl tokio lygio stogo defektai iš tiesų negalėjo egzistuoti. Nepaisant to, siekdama išvengti bet kokių nepagrįstų interpretacijų apie tariamą vandens pratekėjimą į patalpas, ieškovė įvertino nurodytus defektus ir nustatė, kad jie yra visiškai smulkūs ir kosmetinio pobūdžio. Negana to, minėtos smulkmenos, kurios visos buvo pašalintos, jokiu būdu netrukdė ir negalėjo trukdyti patalpų naudoti pagal paskirtį. 2018-01-29 atsakovė dar kartą kreipėsi į ieškovę teigdama, kad Patalpos I neatitinka temperatūrinių reikalavimų. Atsakydama į minėtą reikalavimą ieškovė informavo atsakovę, kad visi jos nurodyti šildymo sistemos sutrikimai buvo pataisyti ir šildymo sistema veikia tinkamai. 2019-11-19 atsakovė pateikė visiškai nepagrįstą pretenziją ieškovei, kurioje nurodė, kad pastatas, kuriame yra Patalpos II, yra nesaugus, kadangi pastato 2 aukšto baigtumas yra 73 procentai. Su tokiais aiškiai nepagrįstais atsakovės teiginiais ieškovė nesutiko bei dėl jų pateikė savo paaiškinimus, juolab, kad pastato, kuriame yra Patalpos II, būklė nuo Sutarties II sudarymo visiškai nepasikeitė. Tuo tarpu atsakovė, prieš sudarant Sutartį II, įvertino tiek Patalpas II, tiek ir patį pastatą, bei jokių pretenzijų dėl abiejų būklės nepateikė. Galiausiai, be aukščiau nurodytų nepagrįstų pretenzijų, atsakovė ne kartą buvo kreipusis į ieškovę prašydama sumažinti sutartyse nurodytą nuomos mokestį, kadangi, jos vertinimu, jis yra per didelis. Ieškovė su tokiais atsakovės prašymais nesutiko, kadangi patalpų nuomos mokestį abi šalys aiškiai suderino sutartyse. Negana to, ieškovė tuo pačiu ne kartą buvo nurodžiusi atsakovei, kad iš jos gaunamą nuomos mokestį ieškovė yra deklaravusi savo didžiausiam kreditoriui Luminor Bank AS, kuriam ir atitekdavo atsakovės mokamos lėšos. Dėl tos priežasties ieškovei buvo ypatingai svarbu, kad iš atsakovės gautinas nuomos mokestis jokiu būdu nesumažėtų. Teigia, jog atsakovės reiškiamos pretenzijos buvo nepagrįstos. Nepaisant to, atsakovė visuomet sulaukdavo ieškovės reakcijos ir atsakymo. Ieškovė bendradarbiavo su atsakove, vertino patalpų būklę, kylančias problemas ir pan., tuo tarpu atsakovė elgėsi nesąžiningai ir sutartis nutraukė nesant jokio esminio sutarties pažeidimo. Atsakovės veiksmai yra neteisėti, todėl prašo pripažinti neteisėtu atsakovės vienašališką nuomos sutarčių nutraukimą nuo 2020-04-01.

6. Nurodo, jog egzistuoja visos civilinės atsakomybės taikymo atsakovės atžvilgiu sąlygos. Nagrinėjamu atveju atsakovė akivaizdžiai atliko neteisėtus veiksmus, kadangi nuomos sutartis nutraukė neteisėtai. Visų pirma, atsakovė pažeidė sutartyse įtvirtintą pareigą naudotis patalpomis nustatytą terminą, t. y. Patalpų I atžvilgiu – 10 metų, o Patalpų II atžvilgiu – 5 metus. Antra, atsakovė sutartis nutraukė nesant pagrindų sutarčių vienašališkam nutraukimui nuomininko sprendimu. Trečia, atsakovė sutartis nutraukė nesilaikydama jose nustatytos nutraukimo tvarkos ir nesikreipdama į teismą. Atsižvelgiant į nurodytas aplinkybes nagrinėjamu atveju neabejotinai egzistuoja pirmoji civilinės atsakomybės atsakovės atžvilgiu taikymo sąlyga, t. y. vienašališkai nutraukdama sutartis atsakovė atliko akivaizdžiai neteisėtus veiksmus.

7. Teigia, jog dėl atsakovės neteisėtų veiksmų ieškovė patyrė žalą, nes negavo suplanuoto gauti patalpų nuomos mokesčio. Atsakovė patalpomis privalėjo naudotis atitinkamai 5 metus pagal Sutartį II ir 10 metų pagal Sutartį I. Atsakovė sutartis neteisėtai nutraukė 2020-04-01. Po sutarčių nutraukimo patalpos kitiems nuomininkams nebuvo išnuomotos, nors ieškovė nuomininkų aktyviai ieškojo, tiek savo jėgomis patalpindama skelbimus specializuotose interneto portaluose, tiek ir pasitelkdama profesionalias nekilnojamojo turto brokerių paslaugas teikiančią UAB „Landsale“. Taip pat ieškovė, pasinaudodama savo ištekliais, kreipėsi į didžiuosius Lietuvoje veikiančius mažmeninės prekybos tinklus siūlydama išsinuomoti patalpas. Nepaisant to, visos pasitelktos priemonės nedavė laukiamo rezultato, todėl Patalpos I iki šiol neišnuomotos. Sutarties II pasibaigimo terminas buvo numatytas 2021-06-19, tačiau visą laikotarpį nuo atsakovės neteisėto Sutarties II nutraukimo iki Sutartyje II numatyto nuomos termino pabaigos Patalpos II taip pat nebuvo išnuomotos. Kadangi patalpos nebuvo išnuomotos, ieškovė patyrė nuostolius negavusi pagal sutartis konkrečiai numatytų pajamų. Svarbu tai, kad Šiaulių apygardos teisme ieškovė (dar iki bankroto bylos iškėlimo) jau buvo pareiškusi ieškinį atsakovei, prašydama priteisti 305 963,86 Eur nuostolius (negautas pajamas) dėl neteisėto nuomos sutarčių nutraukimo už laikotarpį nuo 2020-04-01 iki 2020-12-31. Atsižvelgiant į jau vykusią bylą ir joje pareikštus reikalavimus, ieškovė šiuo ieškiniu nuostolių atlyginimo (negautų pajamų) prašo atitinkamai už laikotarpį, kurio neapima ankstesnis teisminis ginčas, t. y. už laikotarpį nuo 2021-01-01 iki šio ieškinio pareiškimo dienos pagal Sutartį I, ir nuo 2021-01-01 iki 2021-06-19 pagal Sutartį II.

8. Nurodo, jog Sutarties I 6.1. p. nustato, kad už Patalpų I nuomą atsakovė įsipareigoja ieškovei mokėti 18 528,58 Eur, įskaitant PVM lygų nuomos mokestį. Sutarties I 6.2. p. taip pat nustatė, kad atsakovė be nurodyto nuomos mokesčio tuo pačiu privalo mokėti ieškovei 1 094,87 Eur, įskaitant PVM lygų pastato, kuriame yra patalpos, administravimo mokestį. Analogiškame Sutarties II punkte buvo numatyta, kad atsakovės už Patalpų II mokėtinas nuomos mokestis sudaro 12 705 Eur įskaitant PVM. Be to, pagal Sutartį II atsakovės mokėtinas Patalpų II administravimo mokestis sudaro 1 573 Eur įskaitant PVM. Iš ieškovės už nuomą atsakovei išrašytų sąskaitų faktūrų matyti, kad atsakovės pagal Sutartį I mokėtinas nuomos mokestis už mėnesį 2020 m. sudarė 22 546,89 Eur įskaitant PVM. Tuo tarpu pagal Sutartį II 2020 m. mokėtinas nuomos mokestis sudaro 15695,79 Eur. Sutarčių 6.6. p., kuris yra analogiškas abejose sutartyse, buvo nurodyta, kad pradedant nuo 2017-01-01 nuomos mokestis indeksuojamas kiekvienais metais, dauginant prieš tai ėjusių kalendorinių metų nuomos mokestį iš Statistikos departamento prie Lietuvos Respublikos Vyriausybės apskaičiuoto ir paskelbto praėjusių metų vidutinio metinio vartotojų kainų indekso (toliau – ir VKI). Pagal suderintą vartotojų kainų indeksą (SVKI), 2020 m. gruodį apskaičiuota metinė (2020 m. gruodį, palyginti su 2019 m. gruodžiu) pagal VKI apskaičiuotoji infliacija sudarė 0,2 procento. 2020 metų vidutinis metinis vartotojų kainų indeksas sudarė 100,2. Vadinasi nuomos mokesčio suma už 2021 metų kalendorinį mėnesį pagal Sutartį I sudarė 22591,98 Eur, o pagal Sutartį II – 15 727,18 Eur. Ieškovės negautos pajamos už 2021 metus pagal Sutartį I sudaro 271 103,76 Eur. Sutartyje II numatytas nuomos terminas – 2021-06-19, todėl iki šios datos ieškovės negautos pajamos pagal Sutartį II sudaro 88 596,45 Eur. Iš viso pagal abi sutartis ieškovės negautos pajamos už patalpų nuomą per 2021 metus sudaro 359 700,21 Eur. Pagal suderintą vartotojų kainų indeksą (SVKI) 2021 m. gruodį apskaičiuota metinė (2021 m. gruodį, palyginti su 2020 m. gruodžiu) pagal VKI apskaičiuotoji infliacija sudarė 10,6 procentų. 2021 metų vidutinis metinis vartotojų kainų indeksas sudarė 110,6. Vadinasi nuomos mokesčio suma už 2022 metų kalendorinį mėnesį pagal Sutartį I sudaro 24 986,73 Eur. Sutarties I nuomos termino pabaiga 2026-05-17. Patalpos po neteisėtų atsakovės veiksmų nutraukiant sutartį iki šiol neišnuomotos. Jeigu atsakovė neteisėtai nebūtų nutraukusi Sutarties I, ieškovė iki šio ieškinio pareiškimo dienos už patalpų nuomą pagal Sutartį I už 2022 metus būtų gavusi 244 225,12 Eur pajamų. Taigi, ieškovė iš viso per 2021-2022 metus būtų gavusi 603 925,33 Eur pajamų (515 328,88 Eur pagal Sutartį I + 88 596,45 Eur pagal Sutartį II). Šių pajamų ieškovė iš atsakovės negavo tik dėl atsakovės neteisėtų veiksmų, susijusių su sutarčių nutraukimu. Nagrinėjamu atveju egzistuoja ir antroji civilinės atsakomybės atsakovės atžvilgiu taikymo sąlyga.