Marijampolės apylinkės teismo sprendimas

Šio buto privatizavimui buvo paskirtas Marijampolės miesto valdybos atstovas A. D., veikiantis pagal miesto valdybos 1994 m. sausio 31 d. įgaliojimą Nr. 33, su kuriuo buvo pasirašyta sutartis dėl minėto buto nupirkimo. Iki 2024 metų ieškovė buvo įsitikinusi, kad yra teisėta šio buto savininkė, nes visą laiką turėjo ir turi šio buto inventorinę bylą, gyveno ir gyvena tame bute, mokėjo ir moka mokesčius už komunalinius patarnavimus, yra Daugiabučio namo savininkų bendrijos „ (duomenys neskelbtini) narė, dalyvauja gyvenamojo namo savininkų bendrijos veikloje. Tačiau, kai reikėjo visiems elektros vartotojams pasirašyti sutartis su elektros tiekėjais jai to neleido padaryti, nes pasakė, kad nėra šio buto savininkė ir neturi teisės to padaryti. Tada ieškovė suprato, kad jai priklausančio buto privatizavimo dokumentai iki galo sutvarkyti nebuvo, nes pirkimo- pardavimo sutartis nebuvo sudaryta notarine tvarka, nors pinigai už šį butą buvo sumokėti ir butą ji nusipirko pagal tuo metu galiojančius įstatymus. Ieškovė buvo įsitikinusi, kad visus buto privatizavimo dokumentus tinkamai sutvarkys už tai atsakingas darbuotojas. Atkreiptinas dėmesys į tai, kad po sutarties sudarymo iš jos niekada niekas nereikalavo mokėti jokio nuomos mokesčio už šį butą. Taigi, buvo visos prielaidos laikyti, kad ji yra teisėta šio buto savininkė. Todėl laikytina, kad ji ieškinio senaties nėra praleidusi, o jei teismas manytų kitaip, prašome šį terminą atnaujinti, nes ieškovė net subjektyviai nesuprato, kad jos teisės pažeistos.

Teismų praktikoje pažymima, kad turto perdavimas kito asmens nuosavybėn yra savininko valinis veiksmas, kuriuo jis atsisako savo nuosavybės teisės į daiktą. Dėl to kiekvienu atveju nurodytas savininko ketinimas turi būti išreikštas aiškiai (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus 2008 m. kovo 14 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-7-38/2008).

Pažymėtina, kad atsakovei butas nepriklauso, duomenų apie savavališką statybą atsakovė neturi, jokių savarankiškų reikalavimų šioje civilinėje byloje nereiškia, į šį daiktą (butą) nepretenduoja, neginčija ieškovės teisių vienokiu ar kitokiu būdu valdyti, naudoti ar disponuoti šiuo nekilnojamuoju daiktu.

Atsakovė neginčija fakto, kad ieškovė negali patvirtinti atitinkamo juridinio fakto ar gauti jai reikalingų dokumentų kitokiu būdu nei tik teisminiu, tačiau šioje teisenoje atsakovė neturi jokio suinteresuotumo bylos baigtimi. Taip pat teismo sprendimas atsakovei nesukeltų jokių teisų ir pareigų. CPK 37 straipsnyje nurodyta, kad dalyvaujančiais byloje asmenimis (tarp jų ir suinteresuotais asmenimis) yra laikomi proceso dalyviai, turintys teisinį suinteresuotumą bylos baigtimi. Atsakovė neturi jokių teisių į butą ir nėra kaip nors kitaip susijusi su pareikštu reikalavimu dėl pirkimo-pardavimo sandorio pripažinimo galiojančiu, teismo prašo sprendimą dėl reikalavimų, nurodytų ieškovės ieškinyje dėl pirkimo – pardavimo sutarties pripažinimo galiojančia, priimti teismo nuožiūra.

Atsakovės atstovas į teismo posėdį neatvyko, dalyvavimas nepripažintas privalomu ir byla nagrinėjama atsakovės atstovui nedalyvaujant (CPK 246 str. 2 d.).

Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktikoje laikomasi nuomonės, jog tam, kad vadovaudamasis CK 1.93 straipsnio 4 dalimi teismas patvirtintų pirkimo-pardavimo sutarties sudarymą, be susitarimo dėl konkretaus daikto pirkimo - pardavimo ir daikto perdavimo pirkėjui valdyti fakto, būtina nustatyti ar buvo sumokėta jo kaina arba jos dalis (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2016 m. kovo 25 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-171-687/2016). Daikto perdavimas pirkėjui valdyti bei kainos ar jos dalies sumokėjimas yra šalių veiksmai, kurie yra jau pirkimo-pardavimo sutarties elementai (CK 6.305 straipsnis) (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2015 m. lapkričio 20 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-599- 378/2015).

Konkreti sutartis gali būti sudaryta tik suderinta šalių valia, nukreipta į pageidaujamų civilinių teisinių santykių sukūrimą, pakeitimą ar nutraukimą. Kasacinio teismo praktikoje pažymėta, kad teismas, pripažindamas pirkimo-pardavimo sandorį galiojančiu, turi nustatyti sandorio, t. y. šalių susitarimo, nors ir netinkamai įforminto (nepatvirtinto notaro), kaip tokio, faktą. Jeigu šalys nebuvo pasiekusios susitarimo, teismas negali pripažinti sandorio galiojančiu, nes tai iš esmės reikštų, kad teismas patvirtina tam tikrą sandorį ir sukuria šalių teises ir pareigas, dėl kurių šalys apskritai nebuvo susitarusios (LAT 2010 m. kovo 1 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-70/2010).

2014 m, rugsėjo 29 d. Lietuvos Respublikos Vyriausybės nutarimu Nr. 1054 (toliau - Nutarimas) (TAR 2015-04-20, i. k. 2015-06020) nustatyta, kad valstybei atstovauja Centralizuotai valdomo valstybės turto valdytojas (Nutarimo 3.2. p.): bylose dėl nekilnojamojo turto valdymo nuosavybės teise fakto nustatymo ir kitose bylose dėl valstybės nekilnojamojo turto nuosavybės teisių gynimo, kai šis turtas neperduotas kitai valstybės institucijai ar įstaigai; kai minėtas turtas perduotas valdyti, naudoti ar juo disponuoti kitai valstybės institucijai ar įstaigai, valstybei atstovauja ši institucija ar įstaiga. Šiuo atveju iš bylos dokumentų matyti, kad minėtas butas buvo privatizuojamas pagal LR Butų privatizavimo įstatymą (1991 m. gegužės 28 d. Nr. I-1374), kurio 4 straipsnis numato, kad pagal šį įstatymą vietos savivaldybės parduoda joms priklausančius, o įmonės, įstaigos, organizacijos - jų balanse esančius gyvenamuosius namus, butus. Pagal šį įstatymą pirkti gyvenamąjį namą, butą turi teisę asmenys, kurie iki 1989 m. lapkričio 3 d. nuolat gyveno Lietuvos Respublikos teritorijoje ir šio įstatymo įsigaliojimo dieną buvo perkamo gyvenamojo namo, buto nuomininkai ar jų šeimų nariai, arba kuriems po šio įstatymo įsigaliojimo nustatyta tvarka buvo suteikta gyvenamoji patalpa. Iš pateiktos sutarties matyti, kad viena iš sandorio šalių buvo Marijampolės miesto valdyba, kurios atstovas buvo A. D., veikiantis pagal miesto valdybos 1994 m. sausio 31 d. įgaliojimą Nr. 33. Atsižvelgdami į paminėtas aplinkybes, bylą prašome nagrinėti teismo nuožiūra, VĮ Turto banko atstovui nedalyvaujant.

Trečiojo asmens atstovas į teismo posėdį neatvyko, dalyvavimas nepripažintas privalomu ir byla nagrinėjama trečiojo asmens atstovui nedalyvaujant (CPK 247 str.).

Ieškovė pateikė rašytinius įrodymus, patvirtinančius jos ieškinyje nurodytas faktines aplinkybes dėl tėvų mirties, santuokos sudarymo ir nutraukimo bei tai, kad nuo 1991-03-28 yra deklaravusi gyvenamąją vietą ginčo bute ir jame gyvena taip pat pateikė pažymą, kad DNSB (duomenys neskelbtini) nare yra nuo 2007 m. lapkričio mėn.

Ieškovės pateiktoje pirkimo-pardavimo sutartyje (toliau sutartyje) yra duomenys, kad ji sudaryta 1994 m. ir Marijampolės miesto valdybos atstovas A. D., veikiantis pagal įgaliojimą Nr. 33 (pardavėjas) ir N. M. (dabar M.) gimusi (duomenys neskelbtini), tai yra ieškovė byloje (pirkėja) sudarė sutartį pagal 1993-09-27 protokolą Nr. 15, pagal kurią pardavėjas pardavė, o pirkėja nupirko butą su rūsiu adresu (duomenys neskelbtini) už bendrą kainą 304 litų, kuriuos pirkėja sumokėjo į Lietuvos Respublikos Marijampolės banko sąskaitą grynais pinigais 1994-03-10. Sutartis sudaryta trimis egzemplioriais, kurių vienas paliekamas Marijampolės valstybinėje notarinėje kontoroje, kiti atiduodami sutarties šalims. Sutartis pasirašyta pardavėjo ir pirkėjos bei patvirtinta antspaudu. Sutartyje yra spausdintas tekstas, kad sutartis patvirtinta notaro, tačiau nėra užpildyta ta sutarties dalis koks notaras tvirtina sutartį, kada ir nėra notarinio registro numerio iš to galima spręsti jog sutartis notaro nebuvo patvirtinta nustatyta tvarka. Sutartyje yra įrašas, kad ji įsigalioja nuo patvirtinimo dienos ir registruojama valstybiniame inventorizavimo, projektavimo darbų ir paslaugų biure.

VĮ Registrų centras išraše yra duomenys dėl buto, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), adresu (duomenys neskelbtini), grafoje aprašymas/ pastabos: „neprivatizuotas butas su rūsiu“. Grafose nuosavybės teisė ir valstybės/savivaldybės valdymas patikėjimo teise įrašų nėra.

Ieškovė taip pat pateikė buto įkainojimo aktą 1993-10-14, įrodymą, kad 304 Lt pagal įkainojimo aktą nustatyta suma yra sumokėta grynais pinigais bei, kad 1990 m. buvo sudaryta tarp Marijampolės miesto valdybos ir ieškovės šioje byloje ginčo buto nuomos sutartis.

Asmenų teisė privatizuoti butus atsirado Lietuvos Respublikos butų privatizavimo įstatymo Nr. I-1374, 1991-05-28 pagrindu. Privatizuoti butus turėjo teisę asmenys, kurie iki 1989-11-03 nuolat gyveno Lietuvos Respublikos teritorijoje ir Butų privatizavimo įstatymo įsigaliojimo dieną buvo perkamo buto nuomininkai arba jų šeimos nariai arba kuriems po minėto įstatymo įsigaliojimo butai (gyvenamoji patalpa) buvo suteikta nustatyta tvarka (minėto įstatymo 2 str.,3 str. 4 str. 2 d.). Asmuo norintis privatizuoti gyvenamąją patalpą turėjo paduoti pareiškimą atitinkamai savivaldybei ar įmonės (įstaigos ) administracijai (minėto įstatymo 4 str. 1 d.). Be prašymo leisti privatizuoti gyvenamąją patalpą asmenys turėjo pateikti ir susitarimą tarp pilnamečių šeimos narių kieno vardu bus privatizuojamos gyvenamosios patalpos ir kas taps jų savininku, šis susitarimas turėjo būti patvirtintas notariškai, nesutarus pirkti gyvenamosios patalpos pirkimo-pardavimo sutartis nesudaroma (Lietuvos Respublikos butų privatizavimo įstatymo 5 str. 1 d.). Susitarimą privatizuoti butą turėjo teisę tvirtinti ne tik notaras, bet ir asmenys išvardinti Notariato įstatymo 16-1 str. (1991-07-29 įstatymo nr. I-1620 redakcija), tame tarpe ir „ asmens ...gyvenamosios vietos butų ūkio tarnyba...“.

Buto ginčo privatizavimą vykdė Marijampolės miesto valdybos UAB „Marijampolės butų ūkis“ veikusi privatizavimo komisija, tokia išvada daroma iš pirkimo-sutarties esančios byloje, nes pardavėjo Marijampolės miesto valdybos įgaliotas asmuo veikti valdybos vardu sudarant ginčo sandorį buvo A. D. .

Atsakovė ir trečiasis asmuo iš esmės sutinka su ieškovės reikalavimais ir įrodymų, kad ieškovė neatliko veiksmų reikalingų buto privatizavimo procedūrai prasidėti, nepateikė, tai yra nenuginčijo, kad ieškovė padavė prašymą butui privatizuoti bei, kad privatizavimo procedūra buvo pradėta - atlikta buto inventorizacija, butas įkainotas ir ieškovė sutiko su buto įkainojimu bei sumokėjo įkainojimo akte nustatyta sumą, buvo sudaryta raštu ir pirkimo p-pardavimo sutartis pasirašyta tiek pardavėjo įgalioto asmens, tiek pirkėjos.

Ieškovė yra fizinis asmuo ir jai turi būti taikomi vidutinio atidumo ir rūpestingumo standartai, priešingai Marijampolės savivaldybei (valdybai) taikytini padidinto atidumo ir rūpestingumo standartai, kadangi būtent savivaldybės (tuometinės miestų, rajonų valdybos) vykdė savivaldybėms priklausančių butų privatizavimą, tai numatė LR Vyriausybės nutarimu Nr. 309, 1991-07-31, patvirtintos Valstybinio ir visuomeninio butų fondo privatizavimo taisyklės (taisyklių 2 str., 3 str.), kurios reglamentavo, kad sudaryta Privatizavimo komisija turi atlikti konkrečius veiksmus, tai yra priimti asmenų pareiškimus ir susitarimus, juos registruoti, įkainoti butus, su įkainojimo aktu supažindinti asmenis (taisyklių 10 str.,11 str.) ir būtent Miestų, rajonų valdybos surenka visus reikalingus dokumentus pirkimo-pardavimo sutarčiai sudaryti ir ... suderinę su notaru kreipiasi dėl tokių sutarčių tvirtinimo, kurios tvirtinamos ir teisiškai įregistruojamos vienu metu (taisyklių 19 str., 20 str.). Esant išvardintoms aplinkybėms visiškai neaišku kodėl Privatizavimo komisija atlikusi visus veiksmus, tai yra sudarius pirkimo-pardavimo sutartį raštu, jos nepateikė tvirtinti notarine tvarka.

Ta aplinkybė, kad VĮ Registrų centras išraše butas įvardintas kaip neprivatizuotas nėra pakankamas įrodymas, kad butas nebuvo privatizuojamas, nes įrodymų paneigiančių ieškovės pateiktus įrodymus, kuriuos teismas detaliai aptarė anksčiau, nėra.

Nei atsakovė, nei trečiasis asmuo neįrodinėja, kad butas yra bešeimininkis turtas, trečiasis asmuo savarankiškų reikalavimų byloje nereiškė, teikdamas atsiliepimą į pradinį ieškinį, kuriame buvo nurodytas atsakovu, teigė jog jis netinkamas atsakovas ir ieškovė pakeitė jo procesinę padėtį į trečiojo asmens. VĮ „Turto bankas“ atstovauja Lietuvos Respubliką ir neįrodinėja, kad ginčo butas yra valstybės nuosavybė ar priklauso valstybei patikėjimo teise. To neįrodinėja ir atsakovė byloje. VĮ Registrų centras išraše grafoje nuosavybės teisė (patikėjimo teisė) įrašų nėra.

Byloje reiškiamas reikalavimas - sandorio, kuriam įstatymo nustatyta privaloma notarinė forma ir kuris sudarytas jos nesilaikant, pripažinimo galiojančiu (Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau – ir CK) 1.93 straipsnio 4 dalis.). Civilinėje teisėje galiojantis sutarties laisvės principas pirmiausiai reiškia laisvę sudaryti sutartį ar jos nesudaryti. Negalima priversti asmens sudaryti sutartį prieš jo valią, išskyrus atvejus, kai tokia pareiga nustatyta įstatymo ar savanoriško įsipareigojimo (CK 6.156 straipsnio 1, 2 dalys). Konkreti sutartis gali būti sudaryta tik suderinta šalių valia, nukreipta į pageidaujamų civilinių teisinių santykių sukūrimą, pakeitimą ar nutraukimą. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktikoje pažymėta, kad teismas, pripažindamas pirkimo – pardavimo sandorį galiojančiu, turi nustatyti sandorio, t. y. šalių susitarimo, nors ir netinkamai įforminto (nepatvirtinto notaro), kaip tokio, faktą. Jeigu šalys nebuvo pasiekusios susitarimo, teismas negali pripažinti sandorio galiojančiu, nes tai iš esmės reikštų, kad teismas patvirtina tam tikrą sandorį ir sukuria šalių teises ir pareigas, dėl kurių šalys apskritai nebuvo susitarusios (Lietuvos Respublikos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2010 m. kovo 1 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Nr. 3K-3-70/2010).

1964 m. CK 58 straipsnio 5 dalyje nustatyta, kad jeigu viena iš šalių visiškai ar dalinai įvykdė sandorį, kuriam būtinas notarinis patvirtinimas, o antroji šalis vengia sandorį notariškai įforminti, tai teismas, įvykdžiusios sandorį šalies reikalavimu, turi teisę pripažinti sandorį galiojančiu. Šiuo atveju sandorį po to notariškai įforminti nebereikia. Iš esmės tos pačios nuostatos yra įtvirtintos ir galiojančio CK 1.93 straipsnio 4 dalyje.

Bylos duomenimis nustatyta, kad šalys išreiškė savo suderintą valią dėl nekilnojamojo turto – buto su rūsiu pirkimo - pardavimo sandorio ir ši sutartis buvo faktiškai sudaryta, tai yra Marijampolės miesto valdyba tapo turto pardavėju ir įsipareigojo įforminti pirkimo - pardavimo sutartį bei perduoti turtą ieškovės nuosavybėn, o ieškovė ne tik įsipareigojo, bet ir atliko faktinius buto pirkimo - pardavimo sutarties vykdymo veiksmus, tai yra sumokėjo nustatytą kainą ir priėmė perkamą turtą (butą), kurį valdo iki šiol.