Lietuvos apeliacinio teismo nutartis, e2A-384-464/2020

Teismas: Lietuvos apeliacinis teismas
Dokumentas: Nutartis
Data: 2020-06-02
Bylos Nr.: e2A-384-464/2020
Teisminio proceso Nr.: 2-55-3-02357-2018-3
Bylos rūšis: civilinė byla

Teisėjai: Egidija Tamošiūnienė, Dalia Kačinskienė, Antanas Rudzinskas
Ieškovas: uždarosios akcinės bendrovės „Studio Shape“
Trečiasis asmuo: notaras Saulius Svaldenis, valstybės įmonė Registrų centras

Kategorijos

3.2.6.1Teismo sprendimas, jo priėmimas ir išdėstymas, reikalavimai, kurie keliami teismo sprendimui
3.3.1.19.2Pirmosios instancijos teismas nusprendė dėl neįtrauktų dalyvauti byloje asmenų materialiųjų teisių ir pareigų

Civilinė byla Nr. e2A-384-464/2020Teisminio proceso Nr. 2-55-3-02357-2018-3Procesinio sprendimo kategorijos: 3.2.6.1; 3.3.1.19.2 (S)

LIETUVOS APELIACINIS TEISMASNUTARTISLIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU2020 m. birželio 2 d.Vilnius

Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų Dalios Kačinskienės (kolegijos pirmininkė ir pranešėja), Antano Rudzinsko ir Egidijos Tamošiūnienės,

teismo posėdyje apeliacine rašytinio proceso tvarka išnagrinėjo ieškovės uždarosios akcinės bendrovės „Studio Shape“ apeliacinį skundą dėl Vilniaus apygardos teismo 2019 m. liepos 3 d. sprendimo civilinėje byloje Nr. e2-1909-661/2019 pagal ieškovės uždarosios akcinės bendrovės „Studio Shape“ ieškinį atsakovėms likviduojamai dėl bankroto uždarajai akcinei bendrovei „LDK investicijos“ ir N. L., dėl hipotekos sutarties dalies pripažinimo niekine ir negaliojančia, arešto panaikinimo, pirkimo–pardavimo sutarties pripažinimo galiojančia (sudarymo patvirtinimo) ir nuosavybės teisės į nekilnojamąjį daiktą pripažinimo, tretieji asmenys notaras Saulius Svaldenis, valstybės įmonė Registrų centras, antstoliai Gintas Badikonis, Brigita Palavinskienė, Donatas Kisielius ir Virginija Meškauskienė.

Aprašomoji dalis

Teisėjų kolegija nustatė:

I. Ginčo esmė

1. Ieškovė UAB „Studio Shape“ 2018 m. gruodžio 27 d. kreipėsi į Vilniaus apygardos teismą su ieškiniu, kurį 2019 m. sausio 10 d. ir 2019 m. gegužės 7 d. patikslinusi, prašė:

1.1. pripažinti įvykdyta preliminariąją namo dalies su sklypo dalimi pirkimo–pardavimo sutartį Nr. LDK G-001 ir patvirtinti, pripažinti galiojančia bei įregistruoti pagrindinę patalpų, esančių adresu (duomenys neskelbtini) (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)), pagal naują numeraciją Nekilnojamojo daikto kadastro duomenų byloje pažymėtų indeksais Nr. 2-4, 2-5, 2-6, 2-7, 2-8, 2-9, 2-14, 2-15, 2-16, 2-17, 2-18, 2-19, 2-20, 2-25 ir 2-26 (toliau – ir ginčo patalpos, ginčo butas) pirkimo–pardavimo sutartį;

1.2. pripažinti ieškovės nuosavybės teisę į ginčo patalpas;

1.3. panaikinti ginčo patalpų areštą;

1.4. nutraukti ieškovės subjektines nuosavybės teises pažeidžiančius veiksnius – pripažinti tarp atsakovių UAB „LDK investicijos“ ir N. L. 2018 kovo 16 d. sudarytos maksimaliosios hipotekos sutarties specialiųjų sąlygų punktą Nr. 4.2, kuriuo yra įkeičiama dalis gyvenamosios patalpos – buto, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esančios (duomenys neskelbtini), buto kadastro duomenų byloje pažymėtos indeksais Nr. 2-8, 2-9, 2-14, 2-15, 2-16 ir 2-17, niekiniu ir negaliojančiu;

1.5. įpareigoti VĮ Registrų centrą panaikinti įrašą dėl gyvenamųjų patalpų – buto, unikalus numeris: (duomenys neskelbtini), adresas: (duomenys neskelbtini), buto kadastro duomenų byloje pažymėtos indeksais: Nr. 2-8, 2-9, 2-14, 2-15, 2-16 ir 2-17, įkeitimo UAB „LDK investicijos“ ir N. L. 2018 m. kovo 16 d. sudarytos maksimaliosios hipotekos sutarties pagrindu;

1.6. priteisti ieškovei patirtas bylinėjimosi išlaidas, kurių sumą ji nurodysianti vėliau.

2. Ieškovė nurodė, kad su atsakove UAB „LDK investicijos“ ir UAB „Projektų valdymo kompanija“ yra sudariusi preliminariąją sutartį dėl statomo namo dalių su sklypo dalimis pirkimo už bendrą 112 077 Eur kainą. Visą šią sumą ieškovė sumokėjo iki pagrindinės sutarties sudarymo. Tačiau notarinė sutartis buvo sudaryta tik dėl žemės sklypo dalies pirkimo, nors ieškovė ne kartą kreipėsi į atsakovę dėl pagrindinės sutarties sudarymo. Atsakovės teigimu, dėl jos prievolių pagal paskolos sutartį atsakovei N. L. neįvykdymo hipoteka užtikrintas turtas yra areštuotas, todėl pagrindinės pirkimo–pardavimo sutarties sudaryti ir notarine tvarka patvirtinti negalima.

3. Kaip ieškovei paaiškėjo, pastačius antrą aukštą ir įregistravus pastatą bei atskirus butus 100 proc. baigtumu, atitinkamai pasikeitė ir VĮ Registrų centre esantys namo butų identifikaciniai duomenys. Tokiu būdu atsakovės UAB „LDK investicijos“ ir atsakovės N. L. hipoteka užtikrintos patalpos, kurios buvo pagal pirminę numeraciją Nekilnojamojo daikto kadastro duomenų byloje buvo pažymėtos indeksais: 2-8 (35,27 kv. m); 2-9 (2,63 kv. m); 2-14 (4,45 kv. m); 2-15 (13,59 kv. m); 2-16 (13,14 kv. m) ir 2-17 (2,60 kv. m), tapo pažymėtos Nekilnojamojo daikto kadastro duomenų byloje indeksais Nr. 2-10, 2-11, 2-21, 2-22, 2-23 ir 2-24. Dėl šios priežasties dalis hipoteka neužtikrintų butų, įregistravus 100 proc. baigtumą, taip pat tapo apriboti hipoteka bei areštuoti, ir priešingai – dalis hipoteka užtikrintų butų tapo neapribotais hipoteka (neareštuotais). Tokiu būdu hipoteka neužtikrintas turtas, kuris buvo atsakovės UAB „LDK investicijos“ suformuotas ir perduotas naudotis ieškovei, o ieškovė už jį sumokėjo, tapo nepagrįstai areštuotas.

II. Pirmosios instancijos teismo sprendimo esmė

4. Vilniaus apygardos teismas 2019 m. liepos 3 d. sprendimu ieškovės UAB „Studio Shape“ ieškinį atmetė, priteisė atsakovei N. L. iš ieškovės 1 200 Eur bylinėjimosi išlaidų.

5. Teismas nustatė, kad 2015 m. birželio 22 d. tarp atsakovių UAB „LDK investicijos“ ir N. L. buvo sudaryta paskolos sutartis, kurios pagrindu N. L. suteikė UAB „LDK investicijos“ paskolą. Paskolos sutartis buvo užtikrinta 2015 m. liepos 8 d. įregistruota hipoteka, įkeičiant 1042/1245 dalis žemės sklypo, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esančio (duomenys neskelbtini), priklausančias atsakovei UAB „LDK investicijos“. 2018 m. kovo 19 d. hipoteka buvo įregistruota ir atsakovei UAB „LDK investicijos“ priklausančiam butui, esančiam (duomenys neskelbtini), unikalus Nr. (duomenys neskelbtini). Šia hipoteka buvo įkeistos 7168/23321 dalys buto, t. y. 71,68 kv. m. ploto patalpos, pagal pirminę numeraciją Nekilnojamojo daikto kadastro duomenų byloje pažymėtos indeksais: 2-8 (35,27 kv. m); 2-9 (2,63 kv. m); 2-14 (4,45 kv. m); 2-15 (13,59 kv. m); 2-16 (13,14 kv. m) ir 2-17 (2,60 kv. m).

6. Teismas taip pat nustatė, kad 2016 m. rugpjūčio 30 d. tarp ieškovės UAB „Studio Shape“, atsakovės UAB „LDK investicijos“ ir UAB „Projektų valdymo kompanija“ (toliau – ir projekto valdytoja) sudaryta preliminariąja namo dalies su sklypo dalimi pirkimo–pardavimo sutartimi Nr. LDK G-001 UAB „LDK investicijos“ įsipareigojo parduoti turtą – dvi dalis namo (sutartyje vadinamų Turtas 1 ir Turtas 2), statomo 0,2490 ha ploto atsakovei UAB „LDK investicijos“ nuosavybės teise priklausančiame žemės sklype pagal išduotą statybos leidimą Nr. LNS-08-160601-00297, su joms priklausančiomis žemės sklypo dalimis. Preliminariosios sutarties pagrindu ieškovė įsipareigojo sumokėti 100 proc. namo dalių ir žemės sklypo vertės dar iki pagrindinės sutarties sudarymo ir tvirtinimo. Notariškai patvirtinta 2016 m. lapkričio 23 d. pirkimo–pardavimo sutartimi UAB „LDK investicijos“ ieškovei pardavė, o ieškovė nuosavybės teise įsigijo 203/1245 dalis žemės sklypo už 15 000 Eur. Preliminariosios sutarties pagrindu ieškovė atliko visus kitus mokėjimus, susijusius su namo dalių įsigijimu – sumokėjo atsakovei UAB „LDK investicijos“ į projekto valdytojos UAB „Projektų valdymo kompanija“ sąskaitą 97 077 Eur.

7. Teismas nurodė, kad 2018 m. liepos 18 d. buvo pateikta deklaracija apie statybos užbaigimą, 2018 m. liepos 23 d. įregistruotas statinio, kuriame yra butai 100 proc. baigtumas. 2018 m. rugpjūčio 6 d. buvo parengtos kadastrinių matavimų bylos ir abu butai buvo įregistruoti 100 proc. baigtumu. Butas – unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), pagal naują numeraciją Nekilnojamojo daikto kadastrinių matavimų bylą pažymėtas indeksais 2-4, 2-5, 2-6, 2-7, 2-8, 2-9, 2-14, 2-15, 2-16, 2-17, 2-18, 2-19, 2-20, 2-25 ir 2-26, bendras plotas – 166 kv. m. Atitinkamai, 2018 m. rugpjūčio 7 d. buvo sudarytas papildomas susitarimas, kuris kartu yra ir butų su jiems priklausančiomis žemės sklypo dalimis perdavimo–priėmimo aktas, ir kurio pagrindu šis turtas buvo perleistas ieškovei bei atitinkamai perduoti raktai nuo butų.

8. Teismas pažymėjo, kad ieškovė teismo posėdžio metu patvirtino ne kartą siekusi su atsakove UAB „LDK investicijos“ sudaryti pagrindinę notarinę pirkimo–pardavimo sutartį, tačiau atsakovė nurodžiusi, kad dėl prievolių pagal paskolos sutartį neįvykdymo hipoteka užtikrintas turtas yra areštuotas, todėl pagrindinės pirkimo–pardavimo sutarties sudaryti ir notarine tvarka patvirtinti negalima. Iš VĮ Registrų centro išrašo teismas nustatė, kad 2018 m. liepos 24 d. antstolės V. Meškauskienės iniciatyva hipoteka užtikrinto buto (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)) 7168/23321 dalys buvo areštuotos, antstolė rėmėsi statinio 48 proc. baigtumo išrašu.

9. Nustatęs, kad ieškovė nėra ginčo patalpų savininkė bei pripažinęs, kad atsakovė neatliko jokių neteisėtų veiksmų, hipotekos sutartis buvo sudaryta laisva atsakovių valia, sutartimi buvo įkeistos konkrečios galiojančioje kadastrinių matavimų byloje pažymėtos pirminės patalpos, sutartį patvirtino notaras, užtikrinantis sandorių teisėtumą, teismas konstatavo, kad ieškovės reikalavimas pripažinti atsakovių sudarytos hipotekos sutarties specialiųjų sąlygų 4.2. punktą niekiniu ir negaliojančiu atmestinas kaip nepagrįstas dėl abiejų negatorinio ieškinio sąlygų (negatorinį ieškinį turi reikšti savininkas; turi įrodyti savininko teisių pažeidimą) nebuvimo.

10. Teismas sprendė, kad vėlesnis, po hipotekos sutarties sudarymo ir jau prasidėjus priverstinio išieškojimo iš atsakovės turto procesui, atsakovės UAB „LDK investicijos“ atliktas vienašalis buto patalpų indeksacijos pakeitimas jokiu būdu nedaro hipotekos sutarties negaliojančia ir negali būti laikomas hipotekos sutarties sudarymo metu egzistavusiu sutarties šalių valios trūkumu. Teismas padarė išvadą, kad, parduodant hipoteka įkeistą atsakovės turtą iš varžytynių, buvo parduotos būtent pirminės patalpos, ir tiek atsakovėms, tiek išieškojimą vykdančiai antstolei yra aišku, kad hipotekos sutartimi buvo įkeistos pirminės patalpos bei išieškojimas buvo nukreiptas būtent į jas. Patalpų indeksų pakeitimas nesukuria ir nepanaikina turto įkeitimo. Atitinkamai, hipotekos sutartyje buvo pareikšta abiejų šios sutarties šalių suderinta valia įkeisti pirmines patalpas ir būtent šios patalpos buvo įkeistos.

11. Atmetęs šį reikalavimą, teismas konstatavo, kad nėra pagrindo tenkinti ir išvestinio reikalavimo įpareigoti VĮ Registrų centrą panaikinti įrašą dėl pirminių patalpų įkeitimo hipotekos sutarties pagrindu.

12. Teismas, aptaręs preliminariosios ir pagrindinės pirkimo–pardavimo sutarties požymius, nurodomus kasacinio teismo praktikoje, bei įvertinęs preliminariosios sutarties 1.3, 1,7, 3.2, 4.2, 4.3 punktuose sulygtas sąlygas, padarė ir tokią išvadą, kad šiuo atveju preliminarioji sutartis negali būti pripažinta ginčo patalpų pagrindine pirkimo–pardavimo sutartimi – ji kvalifikuotina kaip preliminarioji sutartis (Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau – CK) 6.165 straipsnis). Tokią savo išvadą teismas grindė tuo, kad preliminariojoje sutartyje buvo susitarta dėl atskiros pirkimo–pardavimo sutarties sudarymo su atsakove UAB „LDK investicijos“, preliminarioji sutartis sudaryta jos šalims suprantant, kad sutarties objektas bus sukurtas ateityje, reikės gauti atsakovės N. L. sutikimą dalies žemės sklypo perleidimui. Be to, ieškovė ir atsakovė UAB „LDK investicijos“ numatė preliminarios sutarties neįvykdymo per nustatytą terminą pasekmes (sumokėtų sumų grąžinimą ir netesybų mokėjimą), kurios būdingos būtent CK 6.165 straipsnyje numatytai preliminariajai sutarčiai.

13. Pažymėjęs, kad ieškovė savo galimai pažeistas teises turėtų ginti CK 6.165 straipsnyje nustatyta tvarka, t. y. reikalauti nuostolių atlyginimo iš atsakovės UAB „LDK investicijos“, teismas ieškinio reikalavimą dėl preliminariosios sutarties pripažinimo pagrindine sutartimi atmetė kaip visiškai nepagrįstą. Nurodęs, kad ieškovės ir atsakovės sudaryta sutartis yra preliminarioji sutartis, teismas tais pačiais argumentais atmetė ir ieškovės reikalavimą dėl nuosavybės teisės į ginčo patalpas pripažinimo.

14. Atsižvelgęs į aplinkybę, kad butui, kuriame yra ginčo patalpos, yra įregistruoti net 6 turto areštai, įregistruoti 4 skirtingų antstolių, teismas sprendė, kad jų panaikinimo atveju gali būti pažeistos kitų kreditorių teisės, todėl netenkino ir tokio ieškinio reikalavimo.

15. Teismas taip pat atkreipė dėmesį į tai, kad iš bendros preliminarioje sutartyje nurodyto turto kainos (112 077 Eur) tik labai nedidelė dalis (15 000 Eur) buvo sumokėta atsakovei UAB „LDK investicijos“. Tuo tarpu likusi 97 077 Eur suma buvo sumokėta projekto valdytojai UAB „Projektų valdymo kompanija“. Teismas, remdamasis atsakovių 2015 m. birželio 22 d. sudaryta žemės sklypo, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esančio (duomenys neskelbtini), įsigijimui ir gyvenamojo namo, kuriame yra ginčo patalpos, statyboms tame pačiame žemės sklype finansuoti paskolos sutartimi, nurodė, kad atsakovė UAB „LDK investicijos“ (paskolos gavėja) įsipareigojo grąžinti paskolą ir sumokėti iki paskolos grąžinimo priskaičiuotas palūkanas atsakovei N. L. iki 2017 m. liepos 1 d. (paskolos sutarties 2.6 punktas), tačiau atsakovės UAB „LDK investicijos“ sutikimu po šios datos dalis preliminariosios sutarties pagrindu sumokėto avanso (22 077 Eur) buvo pervesta ne į atsakovės UAB „LDK investicijos“, bet į projekto valdytojos UAB „Projektų valdymo kompanija“ banko sąskaitą. Tuo tarpu atsakovei N. L. iki šiol atsakovė UAB „LDK investicijos“ yra grąžinusi tik labai mažą paskolos dalį – 2 000 Eur. Todėl ieškovės teisės negali būti ginamos labiau negu atsakovės UAB „LDK investicijos“.

I. Apeliacinio skundo ir atsiliepimo į jį argumentai

16. Ieškovė UAB „Studio Shape“ apeliaciniame skunde prašo panaikinti Vilniaus apygardos teismo 2019 m. liepos 3 d. sprendimą ir priimti naują sprendimą – ieškovės ieškinį patenkinti, priteisti jai patirtas bylinėjimosi išlaidas. Apeliacinis skundas grindžiamas tokiais argumentais:

16.1. Teismas nevertino visų faktinių aplinkybių ir įrodymų visumos kompleksiškai. Preliminariąja sutartimi reglamentuojamas ne tik namo dalių, bet ir žemės sklypo įsigijimas. Ieškovė sumokėjo visą žemės sklypo kainą (15 000 Eur) ir tarp jos bei atsakovės UAB „LDK investicijos“ buvo sudaryta notarinė žemės sklypo pirkimo–pardavimo sutartis, o ieškovė tapo šio su namo dalimis susijusio žemės sklypo savininke. Kompleksiškai vertinant byloje esančias faktines aplinkybes, preliminariąją sutartį bei ją pasirašiusių šalių valią, konstatuotina, kad namo dalys įsigyto žemės sklypo atžvilgiu turi susijusio (antraeilio) objekto statusą. Sutarties šalių valią parodo ir jų pasirinktas sutarties pavadinimas „Preliminari namo dalies su sklypo dalimi pirkimo–pardavimo sutartis“ bei sutarties 2.3 punktas.

16.2. Netinkamas byloje esančių faktinių aplinkybių bei materialinių teisės normų aiškinimas bei taikymas nulėmė nesąžiningą, neteisėtą, neteisingą ir nepagrįstą sprendimą, kurio teisinis rezultatas – ieškovės negalėjimas tapti namo dalių savininke, nepaisant jau įsigyto žemės sklypo ir pasirašytos notarinės žemės sklypo pirkimo–pardavimo sutarties. Šiuo atveju preliminariosios sutarties nepripažinimas pagrindine pirkimo–pardavimo sutartimi pažeistų teisingumo, protingumo ir sąžiningumo principus.

16.3. Nagrinėjamu atveju egzistuoja visi pirkimui–pardavimui būdingi esminiai elementai. Ieškovė sumokėjo atsakovei UAB „LDK investicijos“ visą namo dalių ir žemės sklypo kainą, t. y. 112 077 Eur, o atsakovė UAB „LDK investicijos“ pastatė ir kaip savininkė išreiškė valią perduoti (ir perdavė) ieškovei nuosavybės teise namo dalis kartu su sklypu. Preliminariosios sutarties šalys visiškai įvykdė preliminariosios sutarties ir pirkimo–pardavimo sutarties sąlygas, todėl akivaizdu, kad šalių valia buvo ne tik sudaryti, bet ir įvykdyti preliminariąją sutartį ir pirkimo–pardavimo sutartį. Todėl yra pagrindas pripažinti, kad ikisutartiniai santykiai modifikavosi į sutartinius pirkimo–pardavimo santykius, yra pagrindas patvirtinti turto pirkimo–pardavimo sandorį ir pripažinti jį galiojančiu, pripažįstant ieškovės nuosavybės teisę į nekilnojamąjį daiktą (namo dalis), bei panaikinant visus su šiuo turtu susijusius teisinius apribojimus.

16.4. Teismas padarė nepagrįstą išvadą, kad, turto areštą panaikinus, gali būti pažeistos kitų kreditorių teisės, juolab kad nei vienas iš areštą pritaikiusių antstolių suinteresuotumo bylos baigtimi neišreiškė.

16.5. Sutarties šalys yra laisvos pasirinkti ir nustatyti sutarties sąlygas, todėl atsakovės UAB „LDK investicijos“ ir projektų valdytojos UAB „Projektų valdymo kompanija“ sutartas atsiskaitymo būdas už ieškovės įsigytą turtą yra išimtinai šių subjektų ir šios srities verslo supratimu paremtas susitarimo dalykas. Preliminariąją sutartį pasirašę visi trys subjektai laisva valia pasirinko būtent tokį atsiskaitymo būdą. Toks atsiskaitymo būdas yra aiškiai ir nedviprasmiškai užfiksuotas preliminariojoje sutartyje. Atsižvelgiant į tai, kad nagrinėjamoje byloje yra sprendžiami turto įsigijimo klausimai pagal šią sutartį, paskolos sutarties tarp atsakovių vykdymas nėra šios bylos dalykas, neturi ir negali turėti jokios įtakos ieškovės teisėms bei teisėtiems interesams, pripažįstant kai turto nuosavybės teisę šios bylos ribose ir kontekste.

16.6. Ieškovė, pateikdama ieškinį teismui, siekdama proceso operatyvumo, koncentracijos ir ekonomiškumo, kartu su reikalavimu dėl sutarties ir nuosavybės teisės pripažinimo, bei arešto panaikinimo pateikė negatorinį reikalavimą dėl jos teises ir teisėtus interesus pažeidžiančio hipotekos sutarties punkto panaikinimo. Šio reikalavimo motyvas – teismui tenkinus ieškovės prašymą dėl sutarties ir nuosavybės teisės pripažinimo, ieškovei, kaip turto savininkei, atsiras pagrindas reikšti negatorinį ieškinį atsakovėms.

16.7. Priešingai nei sprendė teismas, kompleksiškai vertinant visą byloje esančių faktinių aplinkybių visumą, juolab kad atsakovė UAB „LDK investicijos“ sutiko su ieškiniu, galima konstatuoti atsakovių valios trūkumą bei daryti pagrįstą išvadą, kad atsakovės hipotekos sutarties sudarymo metu neturėjo ketinimo įkeisti šiuo metu esančias ir Nekilnojamojo daikto kadastro duomenų byloje pažymėtas indeksais Nr. 2-8, 2-9, 2-14, 2-15, 2-16 ir 2-17 patalpas. Atsižvelgiant į tai, kad CK 1.63 straipsnio 6 dalies norma yra teisinis imperatyvas, o sandorio šalių valios įkeisti šiuo metu Nekilnojamojo daikto kadastro duomenų byloje pažymėtas indeksais Nr. 2-8, 2-9, 2-14, 2-15, 2-16 ir 2-17 patalpas, nebuvo, tai yra absoliutus pagrindas pripažinti tarp atsakovių 2018 m. kovo 16 d. sudarytos maksimaliosios hipotekos sutarties specialiųjų sąlygų punktą Nr. 4.2, kuriuo yra įkeičiama dalis gyvenamosios patalpos – buto, unikalus numeris: (duomenys neskelbtini), esančio (duomenys neskelbtini), buto kadastro duomenų byloje pažymėtos indeksais: Nr. 2-8, 2-9, 2-14, 2-15, 2-16 ir 2-17, niekiniu ir negaliojančiu remiantis CK 1.78 ir 1.80 straipsniais. Be to, CK 1.78 straipsnis numato, kad sandoris, kurį pripažinti negaliojančiu būtinas teismo sprendimas, yra nuginčijamas sandoris. Tokį ieškinį dėl nuginčijamo sandorio pripažinimo negaliojančiu gali būti sandorio šalis ar kitas suinteresuotas asmuo, kurio teises pažeidžia toks sandoris.

Atsiliepimas

17. Atsakovė N. L. atsiliepime į apeliacinį skundą prašo ieškovės UAB „Studio Shape“ apeliacinį skundą atmesti ir Vilniaus apygardos teismo 2019 m. liepos 3 d. sprendimą palikti nepakeistą, iš ieškovės priteisti bylinėjimosi išlaidas, patirtas apeliacinės instancijos teisme. Atsiliepimas į apeliacinį skundą grindžiamas tokiais argumentais:

17.1. Preliminariosios sutarties sudarymo aplinkybės ir pačios preliminariosios sutarties turinys akivaizdžiai rodo, kad tiek ieškovė, tiek atsakovė UAB „LDK investicijos“ siekė tęsti ikisutartinius santykius ir tik ateityje sudaryti atskirą pagrindinę ginčo patalpų pirkimo–pardavimo sutartį.

17.2. Priešingai negu nurodyta apeliaciniame skunde, pirmosios instancijos teismas įvertino visas bylos teisingam išnagrinėjimui reikšmingas bylos faktines aplinkybes ir teisingai pritaikė teisės aktus, tinkamai aiškino kasacinio teismo praktiką.

17.3. Lietuvos Aukščiausiasis Teismas ne vienoje byloje yra pažymėjęs, kad kai viena šalis perduoda pagrindinės sutarties objektą valdyti kitai šaliai, o ši sumoka daikto kainą ar jos dalį, tai paprastai leistų teigti, kad sudaryta pagrindinė sutartis, nes šalys atliko būtent tuos veiksmus, kurie būdingi pagrindinei sutarčiai. Tačiau tai nereiškia, kad visais atvejais, kai sutarties objektas perduodamas, o kaina už jį sumokama, gali ir turi būti kvalifikuojama, jog buvo sudaryta pagrindinė sutartis. Svarbu tinkamai nustatyti ir įvertinti kiekvieno konkretaus ginčo faktines aplinkybes, pagal kurias galima spręsti apie tikrąją sutarties šalių valią, sudarant konkretų susitarimą. Nagrinėjamos bylos atveju nekilnojamojo daikto pirkimo–pardavimo sutarčiai sudaryti egzistavo objektyvios kliūtys, todėl, nors ir buvo atlikti veiksmai, turintys šios sutarties požymių, tačiau tai nesudaro pagrindo šalių susitarimą kvalifikuoti ne kaip preliminariąją, o kaip pagrindinę sutartį.

17.4. Remiantis atsakovų N. L. ir UAB „LDK investicijos“ sudaryta 2015 m. birželio 22 d. paskolos sutartimi, atsakovė UAB „LDK investicijos“ (paskolos gavėja) įsipareigojo grąžinti paskolą ir sumokėti iki paskolos grąžinimo priskaičiuotas palūkanas atsakovei N. L. iki 2017 m. liepos 1 d., tačiau, atsakovės UAB „LDK investicijos“ sutikimu, net ir po šio termino dalis preliminariosios sutarties pagrindu mokėtino avanso (22 077 Eur) buvo pervesta ne į atsakovės UAB „LDK investicijos“, bet į projektų valdytojos UAB „Projektų valdymo kompanija“ banko sąskaitą. Atsakovei N. L. atsakovė UAB „LDK investicijos“ yra grąžinusi tik itin mažą paskolos dalį – 2 000 Eur, antstolei iš varžytynių pardavus didžiąją dalį atsakovės UAB „LDK investicijos“ turto, jos skola N. L. šiuo metu viršija 280 000 Eur. Tai įrodo akivaizdų atsakovės UAB „LDK investicijos“ nesąžiningumą atsakovės N. L. atžvilgiu ir atsiskaitymo su kreditoriais eiliškumo (CK 6.930¹ straipsnio 1 dalis) pažeidimą.

17.5. Atsakovė UAB „LDK investicijos“ žadėjo atsakovei N. L. grąžinti paskolą ir sumokėti palūkanas parduodamas minėtame žemės sklype pastatytus butus, tačiau įvyko priešingai – iš esmės visos gautos lėšos buvo pervestos trečiajam asmeniui (projektų valdytojai UAB „Projektų valdymo kompanija“). Priešingai nei apeliaciniame skunde nurodo ieškovė, atsakovės UAB „LDK investicijos“ sutikimas su jos ieškiniu tik papildomai patvirtina šios atsakovės ir galimai ieškovės nesąžiningumą, ignoruojant atsakovės N. L. teisėtus interesus. Todėl ieškovės teisės negali būti ginamos labiau negu atsakovės N. L.. Teismas, atmesdamas ieškinį, visiškai pagrįstai sprendime atsižvelgė ir į nurodytas aplinkybes.

17.6. Buto patalpų numeraciją vienašališkai pakeitė pati atsakovė UAB „LDK investicijos“. Šis veiksmas nebuvo derintas su atsakove N. L. ir ji prie patalpų numeracijos pasikeitimo neprisidėjo. Be to, ieškovė, žinodama apie buto patalpų numeracijos pasikeitimą, niekuomet nereiškė jokių pretenzijų atsakovei UAB „LDK investicijos“, neprašė atsakovės atlikti naujų buto kadastrinių matavimų, siekiant pakeisti buto patalpų numeraciją. Vietoje to ieškovė pasirinko reikšti visiškai nepagrįstą negatorinį ieškinį, į procesą įtraukdama N. L. ir priversdama ją patirti bylinėjimosi išlaidas, nors ieškovės nurodomų veiksmų ji neatliko ir nėra už juos atsakinga.

18. Atsakovė BUAB „LDK investicijos“ atsiliepime į apeliacinį skundą prašo ieškovės UAB „Studio Shape“ apeliacinį skundą dėl Vilniaus apygardos teismo 2019 m. liepos 3 d. sprendimo atmesti. Atsiliepimas į apeliacinį skundą grindžiamas tokiais argumentais:

18.1. Ieškovės apeliacinis skundas negali būti tenkinamas, nes Vilniaus apygardos teismo 2019 m. spalio 17 d. nutartimi atsakovei BUAB „LDK investicijos“ yra iškelta bankroto byla. Todėl visi klausimai, susiję su turto realizavimu, sprendžiami vadovaujantis Lietuvos Respublikos įmonių bankroto įstatymo (toliau – ĮBĮ) 33 straipsnyje nustatyta tvarka, kuri yra imperatyvi. Priešingu atveju būtų pažeistos ĮBĮ normos ir kitų atsakovės kreditorių interesai.

18.2. Iškėlus atsakovei bankroto bylą, ieškovė gali reikšti kreditorinį reikalavimą, atsiradusį iki bankroto bylos iškėlimo atsakovei, atsakovės bankroto byloje (ĮBĮ 10 straipsnio 4 dalies 5 punktas, 26 straipsnis). Kitoks ieškovės teisių gynimo būdas, iškėlus atsakovei BUAB „LDK investicijos“ bankroto bylą, nėra galimas. Bankroto bylos atsakovei iškėlimas yra savarankiškas pagrindas atmesti ieškovės apeliacinį skundą.

Motyvuojamoji dalis

Teisėjų kolegija konstatuoja:

II. Apeliacinės instancijos teismo nustatytos bylos aplinkybės, teisiniai argumentai ir išvados

Dėl byloje nustatytų faktinių aplinkybių

19. Iš Lietuvos teismų informacinės sistemos LITEKO duomenų (Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso (toliau – CPK) 179 straipsnio 3 dalis) matyti, kad Vilniaus apygardos teismas 2019 m. spalio 17 d. nutartimi civilinėje byloje Nr. eB2-4096-866/2019, kuri įsiteisėjo 2019 m. spalio 29 d., be kita ko, patenkino toje byloje ieškovės N. L. pareiškimą ir iškėlė UAB „LDK investicijos“ bankroto bylą, bankroto administratoriumi paskyrė K. Butkų. Vilniaus apygardos teismo 2020 m. balandžio 6 d. nutartimi civilinėje byloje Nr. eB2-1498-866/2020 (įsiteisėjusia 2020 m. balandžio 17 d.) UAB „LDK investicijos“ nutarta likviduoti dėl bankroto.

20. Iš byloje esančios medžiagos nustatyta, kad atsakovė N. L. (paskolos davėja) ir BUAB „LDK investicijos“ (paskolos gavėja) 2015 m. birželio 22 d. sudarė paskolos sutartį, paskolos tikslinė panaudojimo paskirtis, be kita ko, žemės sklypo, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esančio (duomenys neskelbtini), įsigijimo ir kotedžų projektavimo finansavimas. Šia paskolos sutartimi paskolos gavėja įsipareigojo įkeisti žemės sklypą, be to, šalys susitarė, kad, įkeitus žemės sklypą, laikoma, jog kartu su žemės sklypu paskolos davėjai yra įkeisti ir žemės sklype vėliau atsiradę visi statiniai bei įrenginiai, įskaitant, tačiau neapsiribojant kotedžus, inžinerinius tinklus ir komunikacijas. Paskolos gavėja įsipareigojo visus būsimus statinius ir įrenginius įkeisti paskolos davėjai po to, kai atitinkamas statinys ar įrenginys bus pastatytas / įrengtas tiek, kad būtų galima identifikuoti, nepriklausomai nuo jo baigtumo procento (paskolos sutarties 1.2, 1.4 punktai). Hipoteka, įkeičiant 1042/1245 dalis žemės sklypo, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esančio (duomenys neskelbtini), buvo įregistruota 2015 m. liepos 8 d.

21. Atsakovės BUAB „LDK investicijos“ (pardavėjos), UAB „Studio Shape“(pirkėjos) ir UAB „Projektų valdymo kompanija“ 2016 m. rugpjūčio 30 d. sudaryta trišale preliminariąja namo dalies su sklypo dalimi pirkimo–pardavimo sutartimi Nr. LDK G-001 atsakovė BUAB „LDK investicijos“ įsipareigojo parduoti apeliantei UAB „Studio Shape“ turtą – dvi dalis namo (sutartyje vadinamų Turtas 1 ir Turtas 2), statomo 0,2490 ha ploto atsakovei BUAB „LDK investicijos“ nuosavybės teise priklausančiame žemės sklype pagal išduotą statybos leidimą Nr. LNS-08-160601-00297, su joms priklausančiomis žemės sklypo dalimis. Bendra abiejų namo dalių ir jiems priklausančių žemės sklypo dalių kaina, nurodyta šioje sutartyje, yra 112 077 Eur (įskaitant žemės sklypo dalių vertę – 15 000 Eur; preliminariosios sutarties 1.4, 2.1 punktai). Pastarąja sutartimi apeliantė įsipareigojo už namo dalis mokėti dalimis sulig kiekvienu namo statybos etapo pradėjimu ar užbaigimu, kitaip tariant, iš esmės įsipareigojo sumokėti 100 proc. namo dalių ir žemės sklypo vertės dar iki pagrindinės sutarties sudarymo ir tvirtinimo (sutarties 2.2-2.13 punktai). Notariškai patvirtinta 2016 m. lapkričio 23 d. pirkimo–pardavimo sutartimi BUAB „LDK investicijos“ apeliantei pardavė, o apeliantė nuosavybės teise įsigijo 203/1245 dalis žemės sklypo už 15 000 Eur. Preliminariosios sutarties pagrindu apeliantė laikotarpiu nuo 2016 m. rugsėjo 9 d. iki 2018 m. gegužės 22 d. atliko ir visus likusius mokėjimus, susijusius su namo dalių įsigijimu, t. y. sumokėjo atsakovei BUAB „LDK investicijos“ į projekto valdytojos sąskaitą 97 077 Eur (20 000 Eur + 5 000 Eur + 5 000 Eur + 5 000 Eur + 5 000 Eur + 5 000 Eur + 5 000 Eur + 20 000 Eur + 7 077 Eur + 10 000 Eur + 5 000 Eur + 5 000 Eur).

22. Užtikrinant tarp atsakovių N. L. ir BUAB „LDK investicijos“ 2015 m. birželio 22 d. sudarytos paskolos sutarties vykdymą, BUAB „LDK investicijos“ priklausančiam butui, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), 2018 m. kovo 19 d. buvo įregistruota hipoteka. Šia hipoteka buvo įkeistos 7168/23321 dalys buto, t. y. 71,68 kv. m. ploto patalpos, pagal pradinę jų numeraciją Nekilnojamojo daikto kadastro duomenų byloje pažymėtos indeksais 2-8 (35,27 kv. m), 2-9 (2,63 kv. m), 2-14 (4,45 kv. m), 2-15 (13,59 kv. m), 2-16 (13,14 kv. m) ir 2-17 (2,60 kv. m). Nuo 2018 m. liepos 20 d. Nekilnojamojo turto registre įregistruotas juridinis faktas apie notaro atliktą vykdomąjį įrašą, o nuo 2018 m. liepos 24 d. – ir pirmasis juridinis faktas apie antstolės V. Meškauskienės patalpoms taikytą areštą.

23. Butų, esančių pastate – dvibučiame gyvenamajame name, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), kadastrinių matavimų bylos buvo parengtos 2018 m. rugpjūčio 1 d. Nuo 2018 m. rugpjūčio 6 d. įregistruotas buto, kurio unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), 100 proc. baigtumas. Šis butas pagal naują numeraciją Nekilnojamojo daikto kadastrinių matavimų byloje pažymėtas indeksais 2-4, 2-5, 2-6, 2-7, 2-8, 2-9, 2-14, 2-15, 2-16, 2-17, 2-18, 2-19, 2-20, 2-25 ir 2-26, jo bendras plotas – 166 kv. m. Atsižvelgiant į tai, kad pasikeitė patalpų indeksai, hipoteka įkeistos patalpos, kurios pagal pradinį 2017 m. rugsėjo 7 d. planą buvo pažymėtos indeksais 2-8 ir 2-9 (pirmame aukšte) ir 2-14, 2-15, 2-16 ir 2-17 (antrame aukšte), naujame 2018 m. rugpjūčio 1 d. plane tapo pažymėtomis indeksais 2-10 ir 2-11 (pirmame aukšte) ir 2-21, 2-22, 2-23 ir 2-24 (antrame aukšte). Tuo tarpu pagal naująjį planą indeksais 2-8, 2-9, 2-14, 2-15, 2-16 ir 2-17 pažymėtos patalpos senajame plane buvo pažymėtos indeksais 2-6 ir 2-7 (pirmame aukšte) ir nežymėtos antrame aukšte, nes jis dar nebuvo įrengtas. Taigi, palyginus kadastrinių matavimų rezultatus, matyti, kad pagal naująjį planą Nekilnojamojo turto registre įregistruotų įkeistų patalpų indeksai iš tiesų neatitinka pradiniame plane atliktų jų žymėjimų, tarsi hipoteka įkeistos patalpos, jeigu jas sieti tik su indeksais (žymėjimu plane), būtų pakeitusios vietą.

24. Tarp UAB „Studio Shape“, BUAB „LDK investicijos“ ir UAB „Projektų valdymo kompanija“ 2018 m. rugpjūčio 7 d. buvo sudarytas papildomas susitarimas prie 2016 m. rugpjūčio 30 d. preliminariosios namo dalies su sklypo dalimi pirkimo–pardavimo sutarties Nr. LDK G-001, kuris, kaip nurodoma jo 4 punkte, kartu yra ir turto – buto, esančio bute / patalpoje, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), adresas (duomenys neskelbtini), su jiems priklausančiomis žemės sklypo dalimis perdavimo–priėmimo aktas, ir kurio pagrindu šis turtas buvo faktiškai perduotas apeliantei kartu su raktais (susitarimo 3 punktas). Šiuo susitarimu taip pat buvo patvirtintas ir toks faktas, kad pirkėja UAB „Studio Shape“ yra sumokėjusi visą turto kainą (susitarimo 1, 5, 8 punktai). Be to, pardavėja BUAB „LDK investicijos“ įsipareigojo per vieną mėnesį nuo susitarimo pasirašymo dienos pašalinti su turto areštu ir notarinės turto pirkimo–pardavimo sutarties sudarymu susijusias faktines ir teisines kliūtis (susitarimo 9 punktas). To padaryti nepavykus, apeliantė kreipėsi į teismą, inicijuodama šią bylą.

Dėl teismo pareigos kvalifikuoti teisinį santykį ir ginčo esmės

25. Ieškovas turi teisę ir pareigą pasirinkti bei tiksliai suformuluoti ieškinio dalyką, t. y. suformuluoti jį taip, kad būtų aišku, kokio materialinio teisinio rezultato siekiama iškeliant bylą. Būtent tinkamas ieškinio dalyko ir pagrindo suformulavimas užtikrina tinkamą teisės kreiptis į teismą įgyvendinimą, leidžia apibrėžti bylos teisminio nagrinėjimo ribas ir sudaro pagrindą įstatymo nustatytu ir ieškovo pasirinktu būdu apginti pažeistas teises (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2014 m. vasario 19 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-37/2014).

26. Pažymėtina, kad proceso įstatymai nereikalauja, jog į teismą besikreipiantis asmuo nurodytų įstatymus, kuriais grindžia savo reikalavimus, t. y. teisiškai kvalifikuotų ginčą. Teisinė ginčo šalių santykių kvalifikacija, teisės normų aiškinimas ir taikymas šiems santykiams yra bylą nagrinėjančio teismo prerogatyva. Nepaisant to, ar besikreipiančio teisminės gynybos asmens procesiniame dokumente nurodytas ginčo teisinis kvalifikavimas ir ar jis nurodytas teisingai, tik bylą nagrinėjantis teismas sprendžia, koks įstatymas turi būti taikomas. Taigi byloje taikytinų teisės normų nustatymas, jų turinio išaiškinimas ir šalių sutartinių santykių kvalifikavimas priklauso teismo kompetencijai; šalių pateiktas teisės aiškinimas teismo, nagrinėjančio bylą, nesaisto (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2015 m. rugsėjo 14 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-475-684/2015).

27. Teismas, pripažinęs ieškinio faktiniu pagrindu nurodytas aplinkybes įrodytomis, atlieka jų teisinį įvertinimą (nustato ir taiko ginčo teisinį santykį reglamentuojančias teisės normas) ir sprendžia, ar tokio pažeistų teisių gynimo būdo pagrįstai reikalaujama, ar jis taikytinas ir, jei taip, kokia apimtimi. Teismas yra saistomas ieškinio pagrindu nurodytų aplinkybių ir negali nustatyti tokių aplinkybių, kuriomis, reikšdamas reikalavimą, nesirėmė ieškovas, tačiau kitoks, nei ieškovas nurodė, nustatytų aplinkybių teisinis įvertinimas nelaikomas ieškinio pagrindo pakeitimu (ieškinio ribų peržengimu). Teismas, priimdamas sprendimą, negali jo grįsti faktais, kuriais ieškovas nesirėmė teikdamas reikalavimą, ir išplėsti reikalavimo ribų apimties bei priteisti daugiau, nei ieškovas prašė (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2014 m. balandžio 30 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-278/2014; 2015 m. gruodžio 29 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-710-611/2015).

28. Apeliantė kaip faktinį savo reikalavimų pagrindą įvardijo aplinkybes, kad ji yra sudariusi ir pilnai įvykdžiusi sutartį dėl nekilnojamųjų daiktų – gyvenamosios paskirties patalpų su žemės sklypo dalimis įsigijimo iš atsakovės BUAB „LDK investicijos“, sumokėdama visą įgyto turto kainą, o atsakovė savo sutartines prievoles yra įvykdžiusi tik iš dalies, t. y. atskira sutartimi perleidusi nuosavybės teises į žemės sklypo atitinkamas dalis, taip pat perdavusi įgytas patalpas bei raktus nuo jų apeliantei, tačiau nuosavybės teisės perleidimo notarine tvarka neįformino dėl patalpų žymėjimo pasikeitimų bei dėl atsakovei taikytų ribojimų disponuoti turtu, esančiu tuo pačiu adresu, o ieškinį grindė CK 1.93 straipsnio 4 dalies, 6.165 straipsnio, 6.309 straipsnio, 6.393 straipsnio 4 dalies ir 6.398 straipsnio normomis.

29. CK 6.309 straipsnyje nustatyta, kad įsipareigojimas parduoti daiktą kartu perduodant daiktą būsimajam pirkėjui valdyti yra to daikto pirkimas–pardavimas (1 dalis); pinigų sumos sumokėjimas parduoti daiktą įsipareigojusiam asmeniui pripažįstamas dalies kainos sumokėjimu (avansu), jeigu šalys nėra susitarusios kitaip (2 dalis); kai pirkti ar parduoti daiktą įpareigojęs asmuo atsisako įforminti sutartį įstatymų nustatyta forma, kita šalis turi teisę teismo tvarka reikalauti patvirtinti sutarties sudarymą (3 dalis). CK 1.93 straipsnio 4 dalyje nustatyta, kad jeigu viena iš šalių visiškai ar iš dalies įvykdė sandorį, kuriam būtinas notaro patvirtinimas, o antroji šalis vengia įforminti sandorį notarine tvarka, teismas įvykdžiusios sandorį šalies reikalavimu turi teisę pripažinti sandorį galiojančiu. Šiuo atveju sandorio po to notarine tvarka įforminti nebereikia.

30. CK 6.393 straipsnio 4 dalyje nustato, kad nuosavybės teisė į nekilnojamąjį daiktą pirkėjui pereina nuo daikto perdavimo. Toks faktas turi būti įformintas šio kodekso 6.398 straipsnio nustatyta tvarka. Jeigu viena šalis vengia įregistruoti nuosavybės teisės perėjimo faktą, tai kitos šalies prašymu teismas gali priimti sprendimą dėl sutarties įregistravimo. Šiuo atveju sutartis registruojama teismo sprendimo pagrindu. Minėtame CK 6.398 straipsnyje nustatyta, kad nekilnojamojo daikto perdavimas ir jo priėmimas turi būti įformintas pardavėjo ir pirkėjo pasirašytu priėmimo–perdavimo aktu arba kitokiu sutartyje nurodytu dokumentu (1 dalis); jeigu ko kita nenumato įstatymai ar sutartis, pardavėjo prievolė perduoti nekilnojamąjį daiktą laikoma įvykdyta nuo daikto perdavimo pirkėjui ir atitinkamo dokumento apie jo perdavimą pasirašymo (2 dalis).

31. Iš aptartų faktinio bei teisinio ieškinio pagrindų akivaizdu, kad pagrindinis tikslas, dėl kurio apeliantė kreipėsi teisminės gynybos, yra jos siekis iš de facto (faktinės) atitinkamų buto patalpų savininkės tapti ir de jure (teisine) jų savininke, ir būtent pasirinktu (CK 1.138 straipsnis, 13 straipsnis) būdu ginti savo teises bei interesus. Kitaip tariant, apeliantė siekia įregistruoti savo nuosavybės teisę į butą, už kurį yra sumokėjusi visą kainą, dėl ko, pažymėtina, šalių ginčas nė nekilo, keliant vien apeliantės įmokų gavėjos (projekto valdytojos UAB „Projektų valdymo kompanija“) pagrįstumo klausimą. Kadangi apeliantė, kaip aptarta pirmiau, yra pareiškusi sudėtinį materialųjį teisinį reikalavimų, pagrindiniu laikytinas jos reikalavimas dėl preliminariosios namo dalies su sklypo dalimi pirkimo–pardavimo sutarties įvykdymo ir patvirtinimo bei įregistravimo pagrindinės pirkimo–pardavimo sutarties, t. y. dėl tokios sutarties sudarymo. Visi kiti reikalavimai yra išvestiniai, tačiau pirmosios instancijos teismas, neidentifikavęs kreipimosi į teismą tikslo, ieškinio pagrįstumą pirmiausia pradėjo vertinti nuo išvestinių reikalavimų pagrįstumo. Pirmosios instancijos teismas neatskleidė bylos (ginčo) esmės ir neteisingai pasirinko reikalavimų pagrįstumo vertinimo seką.

32. Remiantis CK 6.165 straipsnio 1 dalimi, preliminariąja sutartimi laikomas šalių susitarimas, pagal kurį jame aptartomis sąlygomis šalys įsipareigoja ateityje sudaryti kitą – pagrindinę – sutartį. Kaip matyti iš skundžiamo teismo sprendimo turinio, teismas, vien motyvuodamas tuo, kad 2016 m. rugpjūčio 30 d. preliminariojoje sutartyje susitarta dėl atskiros pagrindinės sutarties ateityje sudarymo, kad sutarties 3.2, 4.2. 4.3 punktuose šalys aptarė pagrindinės sutarties nesudarymo pasekmės (sumokėtų sumų grąžinimą ir netesybų mokėjimą), šią sutartį kvalifikavo kaip preliminariąją, CK 6.165 straipsnyje numatytą sutartį, padaręs išvadą, kad jos negalima pripažinti pagrindine sutartimi. Tačiau dėl ieškinyje nurodytų eilės faktinių aplinkybių, liudijančių kiekvienos iš šalių atliktus arba, priešingai, neatliktus veiksmus, vykdant šalių susitarimus, dėl patalpų kainos sumokėjimo ir jų perdavimo reikšmės, teismas visiškai nepasisakė ir jų teisinio vertinimo neatliko. Todėl vien dėl to nėra prielaidų nesutikti su apeliantės pozicija, kad teismo sprendimas nei pagrįstas, nei teisėtas.

33. Pagal preliminariosios sutarties 1.1 punktą pardavėja įsipareigojo iki būsimo namo dalies su žemės sklypų pagrindinės pirkimo–pardavimo sutarties sudarymo dienos nesiūlyti bei nesudarinėti sutarčių su trečiaisiais asmenimis. Iš sutarties 1.4 punkto matyti, kad pardavėja įsipareigoja parduoti dalį namo dar tik statomame name. Pagal šios sutarties 2.4–2.11 punktuose numatytas sąlygas pirkėja įsipareigojo sumokėti atitinkamas pinigų sumas per 5 darbo dienas nuo kiekvieno statybos darbų etapo: 15 000 Eur pradėjus sienų mūro darbus, 5 000 Eur baigus sienų mūro darbus ir įrengus perdangas, 10 000 Eur pradėjus stogo įrengimo darbus, 10 000 Eur – juos pabaigus, 10 000 Eur pradėjus langų ir išorinių durų įrengimo darbus, 10 000 Eur pradėjus sienų šiltinimo darbus, 10 000 Eur – juos pabaigus, 7 077 Eur pradėjus išorinių sienų struktūrinio tinko darbus. Pirmosios instancijos teismo nurodytame preliminariosios sutarties 3.2 punkte šalys susitarė, kad pardavėja kartu su projekto valdytoja įsipareigoja per 40 dienų nuo dienos, kai bus baigti stogo dangos įrengimo darbai, įregistruoti objektą kaip nebaigtą statybą su atskirais butų unikaliais numeriais kiekvienam perkamam turto vienetui. Jei per šį laikotarpį tai neįvykdoma, pirkėja turi teisę stabdyti tolimesnius mokėjimus, ir jei dar po 80 kalendorinių dienų nuo dienos kai bus baigti stogo dangos įrengimo darbai, neatlikta registracija, pirkėja turi teisę vienašališkai nutraukti sutartį ir reikalauti visų avansinių mokėjimų sugrąžinimo bei 3 proc. dydžio baudos nuo sumokėtų įmokų sumos. Iš preliminariosios sutarties nuostatų, įskaitant ir paminėtąsias, matyti, kad šalys susitarė dėl būsimo, t. y. dar nepastatyto namo dalių (butų) pirkimo–pardavimo sutarties sudarymo, ir pirkėjos, t. y. apeliantės įnašo į šią statybą.

34. Todėl pirmosios instancijos teismas visų pirma turėjo teisiškai įvertinti šalių susitarimus bei jų vykdymo eigą, pasisakyti, ar atsirado ir ar galėjo atsirasti tokių padarinių, kurių pripažinimo siekia apeliantė, įvertinti aplinkybes, kad apeliantė yra dalies žemės sklypo, ant kurio pastatytas statinys, teisėta savininkė, teisinę reikšmę, spręsti, ar apeliantė, kaip ji teigia, yra įgijusi nuosavybės teisę į ginčo patalpas, taip pat įvertinti priežastis, dėl kurių, šalių teigimu, kitokia nei teismine tvarka negali būti sudaryta pagrindinė pirkimo–pardavimo sutartis, ir tik tuomet daryti išvadą, yra ar nėra pagrindas tokių jos reikalavimų, kaip arešto ginčo patalpoms panaikinimas ar atsakovės N. L. naudai sudarytos hipotekos sutarties modifikavimas, patenkinimui.

35. Šiame kontekste pažymėtina, kad tokie atsakovės BUAB „LDK investicijos“ atsiliepimo į apeliacinį skundą argumentai, jog bankroto bylos iškėlimas atsakovei pats savaime yra savarankiškas pagrindas atmesti apeliacinį skundą, nes apeliantė savo interesus galėtų ginti vieninteliu būdu – reikšdama kreditorinį reikalavimą, atsiradusį iki bankroto bylos iškėlimo atsakovei, atsakovės bankroto byloje, nėra pagrįsti. Tokie reikalavimai gali būti reiškiami ir bankrutuojančiam subjektui, jie gali būti nagrinėjami pagal bendrąsias ginčo teisenos taisykles, įrodinėjant sutarties įvykdymą ir nuosavybės teisės įgijimą, o dėl jų pagrįstumo / nepagrįstumo teismas pasisako priimdamas sprendimą dėl ginčo esmės.

36. CPK 327 straipsnio 2 dalyje nustatyta apeliacinės instancijos teismo teisė panaikinti apskųstą teismo sprendimą ir perduoti bylą pirmosios instancijos teismui nagrinėti iš naujo, jeigu neatskleista bylos esmė ir pagal byloje pateiktus įrodymus bylos negalima išnagrinėti iš esmės apeliacinės instancijos teisme. Šiuo atveju pirmosios instancijos teismas neatliko išsamaus tarp apeliantės ir atsakovės BUAB „LDK investicijos“ bei projekto valdytojos sudarytų trišalių susitarimų kvalifikavimo ir nepasisakė dėl galimybės taikyti šiame ginče CK 1.93 straipsnio 4 dalies, 6.165 straipsnio, 6.309 straipsnio, 6.393 straipsnio 4 dalies ir 6.398 straipsnio nuostatas, kuriomis remiasi apeliantė, dar daugiau, iš esmės neatliko jokio savarankiško įrodymų vertinimo ir neišsiaiškino visų reikšmingų bylos faktinių aplinkybių, vien perrašydamas kai kuriuos motyvus iš šalių procesinių dokumentų pažodžiui. Apeliacija yra teismo padarytų išvadų pagrįstumo bei teisėtumo įvertinimas, o šiuo konkrečiu atveju to negalima padaryti.

37. Atkreiptinas dėmesys ir į tokią aplinkybę, kad byloje yra pateikta 2016 m. rugpjūčio 30 d. preliminarioji namo dalies su sklypo dalimi pirkimo–pardavimo sutartis Nr. LDKG-001. Šios sutarties 6 punkte išvardinti tokie sutarties priedai: namo dalies projektinis planas, namo techninė specifikacija, sklypo planas, sklypo RC pažymėjimas, statybų leidimo pirmo lapo kopija ir įgaliojimas dėl atstovavimo sudaryti sutartį. Tačiau į bylą nei vienas iš šių priedų nėra pateiktas. Todėl apeliacinės instancijos teismas net neturi galimybės identifikuoti, dėl kokių patalpų (jų vietos, išdėstymo name ir (ar) jo bute) pirkimo–pardavimo šalys susitarė, taip pat negali patikrinti tokios teismo padarytos išvados, kad, parduodant hipoteka įkeistą atsakovės turtą iš varžytynių, buvo parduotos būtent tos patalpos, kurios buvo įkeistos atsakovei N. L. už paskolą (pirminės patalpos), o tiek atsakovėms, tiek išieškojimą vykdančiai antstolei yra aišku, kad hipotekos sutartimi buvo įkeistos pirminės patalpos bei išieškojimas buvo nukreiptas būtent į jas, teisingumą, juolab kai ir paties namo, ir jame esančių butų kadastriniai matavimai buvo atlikti vėliau, nei buvo sudaryta ginčo preliminarioji sutartis.

Dėl absoliutaus teismo sprendimo negaliojimo pagrindo

38. Bylos duomenys patvirtina, kad 2016 m. rugpjūčio 30 d. preliminarioji namo dalies su sklypo dalimi pirkimo–pardavimo sutartis Nr. LDKG-001 buvo pasirašyta tarp apeliantės UAB „Studio Shape“ (pirkėjos), BUAB „LDK investicijos“ (pardavėjos) ir UAB „Projektų valdymo kompanija“ (projekto valdytojos), t. y. ši sutartis yra trišalė. Papildomas susitarimas prie šios sutarties, sudarytas 2018 m. rugpjūčio 7 d., taip pat yra trišalis. Šioje byloje pagrindinis reikalavimas – pripažinti preliminariąją sutartį įvykdyta ir pripažinti galiojančia bei įregistruoti pagrindinę buto pirkimo–pardavimo sutartį. Tačiau viena iš sutarties, kurios patvirtinimo ir kurios pagrindu siekiama pirkimo–pardavimo santykių įteisinimo, šalių, be kita ko, toji šalis, kuriai šalių teigimu buvo atliktas ir atsiskaitymas pagal ginčo sutartį, t. y. projekto valdytoja UAB „Projektų valdymo kompanija“ nagrinėjamoje byloje nedalyvauja jokiu procesiniu statusu (nei kaip atsakovė, nei kaip trečiasis asmuo).

39. Pagal CPK 329 straipsnio 2 dalies 2 punktą absoliučiais sprendimo negaliojimo pagrindais pripažįstami tokie atvejai, kai pirmosios instancijos teismas nusprendė dėl neįtrauktų dalyvauti byloje asmenų materialiųjų teisių ir pareigų. Įgyvendinant asmens tiesioginio dalyvavimo teismo procese principą, įstatyme draudžiama teismui nagrinėjant bylą spręsti klausimus dėl neįtrauktų dalyvauti byloje asmenų teisių ar pareigų (CPK 266 straipsnis).

40. Nagrinėjamu atveju iš skundžiamo teismo sprendimo turinio matyti, kad pirmosios instancijos teismas, atmesdamas ieškinį, konstatavo, kad likusi 97 077 Eur suma buvo sumokėta UAB „Projektų valdymo kompanija“ (sprendimo 32, 55 punktai), t. y. tiesiogiai pasisakė dėl šio nedalyvaujančio byloje asmens gautų sumų. Be to, preliminariosios sutarties 3.1 – 3.4, 4.2 punktuose yra aptartos sąlygos, įtvirtinančios solidarią pardavėjos ir projekto valdytojos atsakomybę už sutarties pažeidimus, taigi dar ir šiuo aspektu vertinant projekto valdytoja turėtų žinoti apie prasidėjusį procesą dėl sutarčių, kurias yra pasirašiusi ir ji, įvykdymo. Pirmosios instancijos teismas, pasisakydamas dėl ieškinyje suformuluotų reikalavimų, pasisakė ne tik dėl apeliantės UAB „Studio Shape“ ir atsakovės BUAB „LDK investicijos“ teisių ir pareigų, bet ir dėl byloje nedalyvaujančios UAB „Projektų valdymo kompanija“ teisių ir pareigų. Remiantis viešai prieinamais Juridinių asmenų registro duomenimis, UAB „Projektų valdymo kompanija“ nuo 2014 m. rugsėjo 30 d. turi likviduojamo juridinio asmens statusą, tačiau dar nėra išregistruota, taigi šio juridinio asmens įtraukimas į bylą yra galimas.

41. CPK 329 straipsnio 2 dalies 2 punkte nustatyta, kad kai teismas sprendė dėl neįtrauktų dalyvauti byloje asmenų teisių ir pareigų, turi būti konstatuojamas absoliutus teismo sprendimo negaliojimo pagrindas ir byla grąžinama pirmosios instancijos teismui nagrinėti iš naujo, nes asmenų įtraukimas į bylą proceso dalyviais yra išskirtinai pirmosios instancijos teismo prerogatyva. Apeliacinės instancijos teismas, negalėdamas įtraukti į bylą joje dalyvaujančių asmenų, negali išnagrinėti bylos iš esmės.

42. Vadovaujantis tuo, kas išdėstyta, abu nustatyti ir aptarti procesiniai pažeidimai lemia pagrindą panaikinti skundžiamą teismo sprendimą ir perduoti bylą iš naujo nagrinėti pirmosios instancijos teismui (CPK 327 straipsnio 1 dalies 1 ir 2 punktai, 329 straipsnio 2 dalies 2 punktas).

43. Panaikinus skundžiamą teismo sprendimą dėl absoliučių teismo sprendimo negaliojimo pagrindų, dėl apeliacinio skundo ir atsiliepimo į jį argumentų, susijusių su ginčo esme, apeliacinės instancijos teismas nepasisako, nes teisinės ir faktinės aplinkybės, susijusios su ginčo esme, bus tiriamos iš naujo nagrinėjant bylą pirmosios instancijos teisme.

44. Visgi teisėjų kolegija atkreipia dėmesį ir į tai, kad nors teismas skundžiamame sprendime konstatavo, jog butui, kuriame yra ginčo patalpos, įregistruoti net 6 turto areštai (įregistruoti 4 skirtingų antstolių) gali lemti kitų atsakovės kreditorių teisių pažeidimą ir į bylą trečiaisiais asmenimis įtraukė notarą S. Svaldenį, taip pat antstolius G. Badikonį, B. Palavinskienę, D. Kisielių ir V. Meškauskienę, tačiau, teisėjų kolegijos vertinimu, šie asmenys tik vykdo valstybės jiems deleguotas funkcijas, todėl jie neturi teisinio suinteresuotumo šios bylos baigtimi. Tokiais galėtų būti laikomi nebent tie asmenys, kurių pateiktų vykdomųjų dokumentų pagrindu antstoliai vykdo išieškojimą. Pažymėtina, kad viena iš jų, remiantis Turto areštų aktų registro duomenimis (CPK 179 straipsnio 3 dalis), yra būtent neįtraukta dalyvauti nagrinėjamoje byloje sutarčių šalis, projekto valdytoja UAB „Projektų valdymo kompanija“. Todėl iš naujo šią bylą nagrinėjant pirmosios instancijos teisme apsvarstytinas ir notaro bei antstolių dalyvavimo jos procese tikslingumo klausimas.

45. Be to, nagrinėjamoje byloje susiklosčiusi konkreti faktinė situacija ir byloje esantys duomenys apie pačių šalių mėginimus ją sureguliuoti taikiai, teikiant atitinkamą užklausą notarui dėl galimybės modifikuoti hipotekos sandorį, suponuoja teisėjų kolegijos vertinimą, kad, nepažeidžiant nei vienos iš šalių teisių bei teisėtų interesų, nagrinėsiantis šį ginčą iš naujo pirmosios instancijos teismas turėtų pasiūlyti proceso dalyviams pasinaudoti teisminės mediacijos institutu.

Dėl bylinėjimosi išlaidų

46. Atsakovė N. L. 2019 m. rugsėjo 19 d. pateikė prašymą dėl 726 Eur bylinėjimosi išlaidų, patirtų už atsiliepimo į apeliacinį skundą parengimą, atlyginimo.

47. Bylą grąžinant nagrinėti iš naujo pirmosios instancijos teismui, apeliacinės instancijos teismas nesprendžia bylinėjimosi išlaidų paskirstymo tarp šalių klausimo, visos bylinėjimosi išlaidos, įskaitant ir šalių apeliacinės instancijos teisme patirtas bylinėjimosi išlaidas, turės būti paskirstytos bylą išnagrinėjus iš naujo pirmosios instancijos teisme, atsižvelgiant į galutinį materialųjį teisinį ginčo išsprendimo rezultatą (CPK 93 straipsnis).

Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 326 straipsnio 1 dalies 4 punktu, 331 straipsniu,

Rezoliucinė dalis

nutaria:

Vilniaus apygardos teismo 2019 m. liepos 3 d. sprendimą panaikinti ir bylą perduoti pirmosios instancijos teismui nagrinėti iš naujo.

Teisėjai Dalia KačinskienėAntanas RudzinskasEgidija Tamošiūnienė