- Teismas
- Kauno apygardos teismas
- Dokumentas
- Nutartis
- Data
- 2023-09-07
- Bylos Nr.
- e2A-706-555/2023
- Teisminio proceso Nr.
- 2-34-3-00758-2022-8
- Bylos rūšis
- civilinė byla
- Teisėjai
- Virginija Gudynienė, Egidijus Tamašauskas, Lina Žemaitienė
- Atsakovas
- A. G., G. G.
- Ieškovas
- Prienų rajono Šilavoto žemės ūkio bendrovės
- Kategorijos
- 2.6.8.11.1Sutarties nutraukimas
- 2.6.8.11.2Sutarties pakeitimas
- 2.6.16.1Bendrosios nuomos sutarties nuostatos
- 2.6.16.8.2pavadinimo nepavyko patikrinti
- 2.6.16.12Kiti su nuoma susiję klausimai
- 3.1.7.6Bylinėjimosi išlaidų paskirstymas
- 3.1.7.8Bylinėjimosi išlaidų atlyginimas valstybei
- 3.3.1.18.1Pirmosios instancijos teismo sprendimą palikti nepakeistą
Kauno apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų Virginijos Gudynienės, Egidijaus Tamašausko (teisėjų kolegijos pirmininkas, pranešėjas) ir Linos Žemaitienės,
teismo posėdyje apeliacine rašytinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal atsakovų A. G. ir G. G. apeliacinį skundą dėl Alytaus apylinkės teismo 2023 m. sausio 31 d. sprendimo civilinėje byloje Nr. e2-122-1060/2023 pagal ieškovės Prienų rajono Šilavoto žemės ūkio bendrovės ieškinį atsakovams A. G. ir G. G. dėl vienašalio nuomos sutarčių nutraukimo pripažinimo neteisėtu, trečiasis asmuo, nepareiškiantis savarankiškų reikalavimų, (duomenys neskelbtini) notaro biuro notarė R. V..
Aprašomoji dalis
Teisėjų kolegija nustatė:
I. Ginčo esmė
1. Ieškovė Prienų rajono Šilavoto žemės ūkio bendrovė kreipėsi į teismą su ieškiniu, prašydama pripažinti vienašalį 1997 m. spalio 1 d. nuomos sutarties, sudarytos tarp O. V. ir Prienų rajono Šilavoto žemės ūkio bendrovės, nutraukimą neteisėtu; pripažinti vienašalį 1995 m. lapkričio 28 d. nuomos sutarties, sudarytos tarp O. D. L. ir Prienų rajono Šilavoto žemės ūkio bendrovės, nutraukimą neteisėtu ir priteisti bylinėjimosi išlaidas.
2. Ieškovė nurodė, kad 1995 m. lapkričio 28 d. buvo sudaryta privačios žemės (miško) sklypo nuomos sutartis su O. D. L. dėl žemės sklypo, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini) , sutarties galiojimo terminas iki 2094 m. lapkričio 28 d. 1997 m. spalio 1 d. buvo sudaryta Privačios žemės (miško) sklypo nuomos sutartis su O. V. dėl žemės sklypo, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini) , esančio (duomenys neskelbtini) , sutarties galiojimo terminas iki 2096 m. spalio 1 d. Visą sutarties galiojimo laikotarpį bendrovė dirbo išsinuomotą žemę, pagerino pasėlius, tikėjosi žemę dirbti iki aukščiau nurodytų terminų. 2020 m. liepos 21 d. gavo 2020 m. liepos 15 d. pareiškimą, kuriuo buvo informuoti, kad nutraukiamos žemės sklypų, esančių, (duomenys neskelbtini) nuomos sutartys. 2020 m. liepos 15 d. (duomenys neskelbtini) notarų biuro persiųstame pareiškime, registro Nr. (duomenys neskelbtini) , nurodyta, kad sutartys nutraukiamos vadovaujantis Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau – CK) 6.564 straipsniu, tačiau pareiškime nėra nurodyta nuomos sutarčių nutraukimo motyvai. Pareiškime nurodytas sutarčių nutraukimo teisinis pagrindas, tačiau nenurodyta kokia šio straipsnio dalis konkrečiai pažeista. Apie tai, kad ieškovei išnuomoti žemės sklypai nuosavybės teise priklauso kitam asmeniui tapo žinoma tik 2020 m. liepos 21 d., kai iš notarų biuro gavo pareiškimą. Nuomotoja neinformavo, kad aukščiau nurodytus žemės sklypus pardavė atsakovams. Nuomos sutartys sudarytos neterminuotam laikotarpiui, t. y. iki Šilavoto žemės ūkio bendrovės veiklos nutraukimo. Ieškovė 2020 m. liepos 22 d. atsakovams išsiuntė prašymą, kuriuo prašė skubos tvarka nurodyti atsiskaitomąsias sąskaitas, kad galėtų atlikti mokėjimus už žemės nuomą, pagal sutartis. Iki 2020 m. rugpjūčio 5 d. atsakovai nenurodė savo sąskaitų numerių į kuriuos galėtų atlikti mokėjimus už žemės nuomą, tačiau ir toliau ragino kuo skubiau pateikti savo sąskaitų numerius, kad galėtų atlikti mokėjimus. Tokiu atveju ieškovė atsakovų taip pat prašė jiems patogiu laiku atvykti į bendrovės buveinę, kad pinigai už žemės sklypų nuomą būtų išmokėti grynais pinigais. Pradėjus nuomotis žemę ji buvo labai prastos būklės, jos naudmenų našumas buvo labai žemas. Per visą nuomos laikotarpį ieškovė žemės sklypus įdirbo, jie tapo derlingi ir tinkami užsėti derlingas kultūras. Šiuo metu sklypai užsėti žieminiais rapsais. Visą sutarties galiojimo laikotarpį yra vykdoma sėjomaina. Nuomos sutartys buvo įregistruotos VĮ Registrų centre. Apie nuomos sutarčių išregistravimo faktą ieškovė sužinojo atsitiktinai. Nurodytas abiejų sutarčių išregistravimo pagrindas 2020 m. liepos 15 d. pranešimas Nr. (duomenys neskelbtini) . Ieškovė įrodinėjo, kad žemės nuomos sutartys yra terminuotos – apibrėžtos įvykiu iki Šilavoto žemės ūkio bendrovės nutraukimo, be to, Nekilnojamojo turto registre buvo nurodyta, kad sutarčių galiojimo terminas yra atitinkamai 2094 m. lapkričio 28 d. ir 2096 m. spalio 1 d., ieškovė mokėjo nuomos mokestį, naudojo žemės sklypą pagal jo paskirtį, iš esmės nepažeidė nuomos sutarties, dėl to nėra sąlygų nutraukti vienašališkai nuomos sutartis CK 6.564 straipsnyje nustatyta tvarka, todėl jos buvo nutrauktos neteisėtai.
Atsiliepimas
3. Atsakovai A. G. ir G. G. prašė ieškinį atmesti. Atsakovai nurodė, kad jiems bendrosios jungtinės nuosavybės teise priklauso 4,5 ha ploto žemės ūkio paskirties žemės sklypas, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini) , esantis (duomenys neskelbtini) (įgytas 2019 m. spalio 10 d. pirkimo–pardavimo sutarties pagrindu) bei 4,5 ha žemės sklypas, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini) , esantis (duomenys neskelbtini) (įgytas 2020 m. vasario 3 d. pirkimo–pardavimo sutarties pagrindu). Dėl minėtų žemės sklypų (jų dalies) nuomos buvo sudarytos dvi nuomos sutartys: pirmasis žemės sklypas buvo išnuomotas 1995 m. lapkričio 28 d. sudarytos žemės nuomos sutarties pagrindu (3,85 ha plotas), antrasis žemės sklypas (3,85 ha plotas) išnuomotas 1997 m. spalio 1 d. žemės nuomos sutarties pagrindu. Abi šios sutartys kaip juridiniai faktai buvo įregistruoti šių žemės sklypų registro duomenyse. Žemės nuomos sutartys buvo sudarytos su ankstesniais šių žemės sklypų savininkais, iš kurių jie įgijo žemės sklypus. 2020 m. liepos 15 d. pareiškimu, išsiųstu per notarą, atsakovai kreipėsi į ieškovę, nurodydami, kad vadovaudamiesi CK 6.564 straipsniu, nutraukia sudarytas nuomos sutartis. Į šį pranešimą ieškovė atsiliepė 2020 m. rugpjūčio 5 d. raštu, nurodydama, jog su sutarties nutraukimu nesutinka. Tuomet G. G. 2020 m. spalio 16 d. pateikė teritoriniam registratoriui prašymą, kad Nekilnojamojo turto registre būtų išregistruoti juridiniai faktai apie sudarytas žemės sklypų nuomos sutartis. Teritorinis registratorius, išnagrinėjęs prašymą, 2020 m. spalio 20 d. priėmė du sprendimus, įformintus išregistravimo veiksmais, kuriais Nekilnojamojo turto registre išregistravo du juridinius faktus apie sudarytas žemės sklypų nuomos sutartis. Šiuos sprendimus ieškovas apskundė įstatymų nustatyta tvarka. Ieškovės skundas Regionų apygardos administraciniame teisme buvo atmestas. Taigi, įsiteisėjusiu teismo sprendimu yra pripažinta, jog sutartis buvo nutraukta laikantis įstatyme nustatytos tvarkos. Atsakovė teigė, kad jie sutartis nutraukė visiškai pagrįstai. Iš sudarytų nuomos sutarčių turinio matyti, kad 1995-1997 m. (t. y. daugiau kaip prieš 25 metus) sutartys buvo sudarytos neterminuotam laikotarpiui iki Šilavoto žemės ūkio bendrovės veiklos nutraukimo. Pačios nuomos sutartys, atsižvelgiant į sudarymo laikmetį, buvo itin primityvios, nenumatančios eilės būtinų šalių teisių ir pareigų, be to, sutarčių 5 punktas numatė itin mažą žemės sklypo nuomos mokestį – iki 6 procentų nuo valstybės nustatytos nominalios indeksuotos šios žemės kainos. Sutartyje nėra nurodyta, už kokį laikotarpį šis nuomos mokestis turi būti mokamas pvz., už metus, ketvirtį, mėnesį). Taigi, net ir nuomos mokestis šia sutartimi nebuvo sulygtas, o nuomininkui buvo suteikta mokėti mokestį savo pasirinkimu neviršijant 6 procentų nominalios žemės vertės. Šiuo atveju nuomos sutarties sąlygos dėl neterminuotumo bei nuomos mokesčio iki 6 procentų nuo valstybės nustatytos nominalios indeksuotos šios žemės kainos yra akivaizdžiai nesąžiningos, suteikė perdėtą pranašumą ieškovei ir atsakovai iš esmės negalėjo gauti teisingo atlygio už jai priklausančio žemės sklypo nuomą bei patiria nuostolius. Dėl to atsakovai nutraukė sudarytas žemės nuomos sutartis pagal CK 6.480 straipsnio nuostatas, remdamiesi tuo, kad sudarytos sutartys neatitinka jų interesų, akivaizdžiai pažeidžia šalių sutartinę pusiausvyrą. Sudarytos žemės nuomos sutartys su jose nurodytomis sąlygomis negali galioti neribotą laiką, nes tai akivaizdžiai pažeistų ir CK 1.5 straipsnyje įtvirtintus principus. Atsakovai pasinaudojo įstatymine teise nutraukti žemės nuomos sutartis, o suėjus sutarties nutraukimo terminui, sutarčių nutraukimo faktas buvo pagrįstai išregistruotas iš Nekilnojamojo turto registro. Tuo tarpu ieškovė, gavusi pranešimą per notarą dėl nuomos sutarties nutraukimo, šio sutarties nutraukimo neginčijo ieškinine tvarka, t. y. ieškovė iki įsigaliojo sutarties nutraukimas, galėjo kreiptis į teismą ir ginčyti nuomos sutarties nutraukimą įstatymų nustatyta tvarka, kas galbūt būtų sąlygoję sutarties sąlygų tęstinumą, jei ieškovės ieškinys būtų pripažintas pagrįstu. Tačiau sutarties nutraukimas nebuvo ginčijamas, tuo ieškovei pripažįstant, kad su nuomos sutarčių nutraukimu ji sutinka. Atsakovai taip pat teigė, kad nors pranešime apie vienašalį žemės nuomos sutarčių nutraukimą yra nurodytas CK 6.564 straipsnio pagrindas, nuomos sutartys buvo nutrauktos ir pagal bendrąsias neterminuotų nuomos sutarčių nuostatas, įspėjus prieš tris mėnesius (CK 6.480 straipsnis). Pranešime dėl neterminuotų žemės nuomos sutarčių nutraukimo nėra būtina nurodyti nutraukimo priežasties, jeigu atsakovas nepageidauja tęsti nuomos teisinių santykių. Šiuo metu šalių sutartiniai santykiai yra seniai nutrūkę. Atsakovai nepageidauja su ieškove sudaryti žemės sklypų nuomos sutartis, o pareikštas reikalavimas nesukels jokių teisinių pasekmių.
4. Trečiasis asmuo, nepareiškiantis savarankiškų reikalavimų, (duomenys neskelbtini) notaro biuro notarė R. V. informavo, kad 2020 m. liepos 15 d. į Prienų rajono 2-ąjį notaro biurą kreipėsi G. G. ir A. G., prašydami persiųsti tokio turinio pareiškimą ieškovei: ,,Pranešame Jums, kad, vadovaudamiesi Lietuvos Respublikos civilinio kodekso 6.564 straipsniu, mes, žemės sklypų, esančių (duomenys neskelbtini) savininkai, valdantys žemės sklypus bendrosios jungtinės sutuoktinių nuosavybės teisėmis, nutraukiame: 4.5000 ha žemės sklypo, esančio (duomenys neskelbtini) registro Nr. (duomenys neskelbtini) , nuomos sutartį, sudarytą 1997 m. spalio 1 d., ir 4.5000 ha žemės sklypo, esančio (duomenys neskelbtini) registro Nr. (duomenys neskelbtini) , nuomos sutartį, sudarytą 1996 m. sausio 9 d., Nr. (duomenys neskelbtini) . Kviečiame susisiekti su mumis ir aptarti derliaus nusiėmimo klausimus.“ Vadovaujantis Lietuvos Respublikos notariato įstatymo 26 straipsnio 10 dalimi, pareiškimas buvo persiųstas ieškovei, notarinio registro Nr. (duomenys neskelbtini) .
II. Pirmosios instancijos teismo sprendimo esmė
5. Alytaus apylinkės teismas 2023 m. sausio 31 d. sprendimu ieškinį patenkino visiškai: pripažino vienašalį 1997 m. spalio 1 d. nuomos sutarties, sudarytos tarp O. V. ir Prienų rajono Šilavoto žemės ūkio bendrovės, nutraukimą neteisėtu; pripažino vienašalį 1995 m. lapkričio 28 d. nuomos sutarties, sudarytos tarp O. D. L. ir Prienų rajono Šilavoto žemės ūkio bendrovės, nutraukimą neteisėtu; priteisė ieškovei iš atsakovų lygiomis dalimis po 344 Eur bylinėjimosi išlaidų.
6. Teismas sprendė, kad tarp šalių buvo sudarytos neterminuotos nuomos sutartys. Prienų rajono Šilavoto žemės ūkio bendrovės veiklos nutraukimas nėra terminas, nurodantis įvykį, kuris neišvengiamai turi įvykti. Šiuo atveju tai yra įvykis, kuris gali įvykti ir gali neįvykti, dėl to objektyviai nėra aišku kada jis įvyks ir pats įvykis priklauso tik nuo bendrovės valdymo organų veiksmų (subjektyvus veiksnys). Aplinkybė, kad VĮ Registrų centre nurodyta, jog sutartys sudarytos atitinkamai iki 2094 m. lapkričio 28 d. ir iki 2096 m. spalio 1 d., neturi reikšmės sprendžiant dėl nuomos sutarties termino. Pagal įstatymo normas neterminuota nuomos sutartis visais atvejais negali galioti ilgiau kaip vienas šimtas metų ir toks termino nurodymas VĮ Registrų centre įtvirtina tik CK 6.479 straipsnio 1 dalies normų taikymą, bet neapibrėžia sutarties terminuotumo. Byloje nekilo ginčas dėl to, kad ieškovė žemės sklypą naudoja ne pagal jos paskirtį ir nemoka žemės nuomos mokesčio arba dėl esminio sutarties pažeidimo (CK 6.564 straipsnio 1 dalies 3 punktas, CK 6.217 straipsnis).
7. Teismas nustatė, kad byloje iš esmės kilo ginčas dėl to, kad, po 1995 m. ir 1997 m. žemės nuomos sutarčių sudarymo, pasikeitus įstatymams ir visuomeniniams santykiams, žemės nuomos sutartyse nurodytos sąlygos dėl žemės nuomos kainos – iki 6 procentų nuo valstybės nustatytos nominalios indeksuotos šios žemės kainos (pagal galiojančias tuo metu nustatytas valstybinės žemės nuomos normas), ir termino – neterminuotos sutartys, iškraipo šalių tarpusavio teisių ir pareigų pusiausvyrą, vyrauja tarp šalių esminė nelygybė. Iš byloje esančių duomenų teismas nustatė, kad tarp šalių vyko derybos dėl žemės nuomos sutarčių nuostatų pakeitimo. Į bylą pateiktas susirašinėjimas elektoriniais laiškas. Šalims nesutarus dėl sutarčių sąlygų pakeitimo esant galimam šalių interesų pusiausvyros pažeidimui, atsakovai pasirinko vienašališkai nutraukti nuomos sutartį CK 6.562 straipsnyje nustatyta tvarka ir ieškovė atitinkamai reaguodama, pasirinko savo teisių gynimo būdą, kreipdamasi į teismą, prašydama pripažinti vienašalį nuomos sutarčių nutraukimą CK 6.562 straipsnio pagrindu neteisėtu. Teismas vertino, kad atsakovai turėjo teisę kreiptis dėl savo galimai pažeistų teisių gynimo, kreipdamiesi į teismą dėl sutarčių sąlygų pakeitimo arba sutarčių nutraukimo CK 6.204 straipsnio pagrindu.
8. Teismas nurodė, kad 1995 m. ir 1997 m. ginčo žemės nuomos sutartyse (6 punktas) nurodyta, kad sutartis gali būti nutraukta teismo sprendimu, jeigu žemės ūkio bendrovė žemę naudos neracionaliai arba ją nuomos kitiems asmenims ir kitais įstatymų numatytais atvejais. Teismas pažymėjo, kad CK taikomas toms teisėms ir pareigoms bei teisinėms situacijoms, kurios atsiranda jam įsigaliojus, taip pat toms teisėms ir pareigoms, kurios nors ir atsirado iki šio kodekso įsigaliojimo, bet įgyvendinamos jam įsigaliojus. Dėl to teismas sprendė, kad šioje situacijoje atsakovai pasirinko savo teisių gynimo būdą, kuris neatitiko šalių valios (sutarties nuostatų) ir įstatymo nuostatų, reglamentuojančių žemės nuomos sutarties vykdymą ir pabaigą (CK 6.204 straipsnis).
9. Teismas išaiškino, kad pranešime dėl vienašalio sutarčių nutraukimo privalo būti nurodytas nutraukimo teisinis pagrindas, kadangi toks veiksmas yra sandoris, kuris sukelia teisines pasekmes abiem sandorio šalims. Teismas atkreipė dėmesį, kad šioje teisinėje situacijoje neturi reikšmės, kad CK 6.564 ir 6.480 straipsnių normoms yra būdingas bendras įspėjimo apie sutarčių nutraukimą terminas – trys mėnesiai. Jeigu atsakovai realiai siekė nutraukti nuomos teisinius santykius CK 6.480 straipsnio pagrindu, toks pagrindas turėjo būti įrašytas pranešime ir dėl jo ieškovė atitinkamai turėjo teisę pasirinkti savo elgesio variantą ir gynybos būdą. Laikantis priešingos nuostatos, tuomet būtų neribojama sutarties šalių teisė vienašališkai nutraukti sutartį, o tai pažeistų sutarties šalies teisėtus interesus ir pačių sutartinių teisinių santykių esmę.
10. Teismas vertino, kad nagrinėjamu atveju vienašalis žemės nuomos sutarčių nutraukimas CK 6.562 straipsnio pagrindu, esant tarp šalių sudarytoms nuo 1995 m. ir 1997 m. neterminuotoms žemės nuomos sutartims ir realiam ginčui tarp šalių dėl galimos šalių tarpusavio teisių ir pareigų pusiausvyros nelygybės, negali būti laikomas tinkamu sutarčių nutraukimu, kuris sukeltų teisines pasekmes. Atsakovai, kaip nuomotojai, šią teisę įgyvendino ne teisės normose ar sutartyje nustatyta tokios teisės įgyvendinimo tvarka ir sąlygomis, dėl to vienašališkas sutarčių nutraukimas pažeidė sutarties laisvės principą. Teismas nurodė, kad pranešimas apie sutarties nutraukimą prieš terminą yra vienašalis sandoris, reiškiantis nuomos sutarties šalies valią nutraukti nuomos sutartį (CK 6.564 straipsnio 2 dalis). Praėjus nurodytam terminui, pranešimas apie sutarties nutraukimą sukels teisines pasekmes, nuomos teisniai santykiai pasibaigs. Tai reiškia, kad tik suėjus įspėjimo terminui, šalies, kuri siekia tęsti nuomos teisinius santykius ir nesutinka su nuomos teisinių santykių nutraukimu, teisės ir interesai bus pažeisti. Kadangi nuomos teisinių santykių šalis turi teisę apginti pažeistą teisę, teismas sprendė, kad ieškinio reikalavimas dėl vienašalio nuomos sutarčių nutraukimo, pareikštas praėjus terminui, po kurio nuomos teisiniai santykiai turėjo būti laikomi nutrauktais, yra nagrinėtinas teismuose.
11. Teismas sprendė, kad Regionų apygardos administracinio teismo 2022 m. balandžio 5 d. sprendimas administracinėje byloje Nr. eI3-697-423/2022, kurioje buvo sprendžiamas klausimas, ar atsakovas laikėsi CK 6.562 straipsnyje nurodytos įspėjimo apie nutraukimą tvarkos ir tinkamai informavo ieškovę, kas sudarė pagrindą išregistruoti iš VĮ Registrų centro juridinį faktą apie sudarytas žemės nuomos sutartis, neturi šioje civilinėje byloje prejudcinės galios, nes klausimas dėl sutarčių nutraukimo nebuvo aptariamos bylos nagrinėjimo dalykas, dėl to teismas juo nesirėmė.
12. Teismas nurodė, kad atsakovai į bylą pateikė dokumentą, kuris patvirtina, kad 2016 m. balandžio 5 d. O. V. ir Prienų rajono Šilavoto žemės ūkio bendrovė sudarė sutartį Nr. (duomenys neskelbtini) , kuria O. V. išnuomojo žemės sklypą, esantį (duomenys neskelbtini) kadastro Nr. (duomenys neskelbtini) , nuo 2016 m. balandžio 5 d. iki 2020 m. gruodžio 31 d. nuomininkas moka po 327,85 Eur per metus. Ši sutartis nebuvo įregistruota viešajame registre, todėl nesukelia naujam nuomotojui (atsakovui) jokių teisinių pasekmių (CK 6.559 straipsnis). Kadangi šios bylos nagrinėjimo dalykas nėra galima šalių tarpusavio teisių ir pareigų pusiausvyros nelygybė ir teismas nenustatinėjo šiam klausimui aktualių ir teisiškai reikšmingų faktinių aplinkybių, teismas šiuo dokumentu nesirėmė.
III. Apeliacinio skundo ir atsiliepimo į jį teisiniai argumentai
13. Apeliaciniu skundu atsakovai A. G. ir G. G. prašo panaikinti Alytaus apylinkės teismo 2023 m. sausio 31 d. sprendimą ir priimti naują sprendimą – ieškovės ieškinį atmesti, priteisti bylinėjimosi išlaidas. Apeliacinis skundas grindžiamas šiais argumentais:
1.1. Pirmos instancijos teismas, nors ir pagrįstai konstatavo, jog tarp šalių galiojusios nuomos sutartys buvo neterminuotos, tačiau netinkamai taikė tokio pobūdžio sutarčių nutraukimo taisykles, ginčui netaikydamas CK 6.480 straipsnio ir priimdamas išaiškinimus, prieštaraujančius teismų praktikos išaiškinimams. Atsakovai neturėjo įstatymo keliamos pareigos nurodyti neterminuotų žemės nuomos sutarčių nutraukimo pagrindo ar dėl jo derėtis, jiems galiojo įpareigojimas apie nutraukimą įspėti prieš tris mėnesius, kas ir buvo padaryta. Tuo tarpu neteisingo pagrindo nurodymas pareiškime apie nuomos sutarčių nutraukimą, nors ir buvo padarytas per apsirikimą, tačiau iš savęs nesukėlė jokių ydingų teisinių padarinių ir nepakeitė faktiškai susiklosčiusios situacijos, kadangi atsakovams neužkirto teisės nuomos sutartis nutraukti sutinkamai su CK 6.480 straipsnyje įtvirtintais reikalavimais – įspėjus prieš tris mėnesius ir neįvardinus nei pagrindo, nei priežasčių. Šių aplinkybių neįvertinęs pirmosios instancijos teismas priėmė neteisėtą procesinį sprendimą.
1.2. Regionų apygardos administracinio teismo sprendimas taip pat patvirtina, kad atsakovai tinkamai įvykdė įstatymo jiems keliamą sąlygą dėl tinkamo ir teisėto neterminuotų nuomos sutarčių nutraukimo. Jokių kitų įstatyme numatytų ar nuomos sutartimis prisiimtų įpareigojimų atsakovai neturėjo ir todėl jų nepažeidė. Nepaisant to, pirmosios instancijos teismas sprendė, jog pranešime dėl vienašalio sutarčių nutraukimo privalo būti nurodytas nutraukimo teisinis pagrindas, kadangi toks veiksmas yra sandoris, kuris sukelia teisines pasekmes abiem sandorio šalims. Toks aiškinimas prieštarauja įstatymui, nenumatančiam įpareigojimo nurodyti sutarties nutraukimo teisinį pagrindą. Be to, tai prieštarauja teismų praktikai.
1.3. Neterminuotą negyvenamųjų patalpų nuomos sutartį šalys gali nutraukti bet kada, nenurodydamos pagrindo, prieš nustatytą terminą įspėjusios viena kitą (CK 6.480 straipsnis) (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus 2011 m. kovo 10 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-102/2011). Neterminuotai negyvenamųjų patalpų nuomos sutarčiai nutraukti pakanka bet kurios šalies vienašališko pareiškimo, padaryto nustatytu terminu, jokių papildomų pagrindų neterminuotai nuomos sutarčiai nutraukti įstatymas nereikalauja. Šios taisyklės galioja visiems civilinių santykių subjektams, tarp jų ir patikėjimo teise valdantiems valstybės turtą (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus 2009 m. vasario 10 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-22/2009). Neterminuotą sutartį galima nutraukti bet kada (CK 6.480 straipsnis), šiuo atveju šalių teisių apsauga užtikrinama įspėjimo terminu (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus 2008 m. rugsėjo 29 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-430/2008).
Žemesnės instancijos teismas
1.4. Pirmosios instancijos teismas netinkamai nustatė atsakovų teisių ir teisėtų interesų gynybos būdus ir neteisėtai rėmėsi CK 6.204 straipsniu, neatsižvelgdamas į esminę šalių nelygybę, ieškovės nesąžiningumą, nebendradarbiavimą ir aplinkybę, kad net ir nevertinant atsakovų, kaip nuomotojų, teisės nutraukti neterminuotą žemės nuomos sutartį, atsižvelgiant į ieškovės nesąžiningą elgesį, sutinkamai su kasacinio teismo išaiškinimais tokio pobūdžio bylose, atsakovai turėjo teisę vienašališkai nutraukti nuomos sutartis kaip savigynos priemonę dėl ieškovės neveikimo.
1.5. Atsižvelgiant į ieškovės nebendradarbiavimą, nesikooperavimą, atsisakymą derėtis ir nustatyti lygiateisiškas, proporcingas sąlygas, akivaizdu, jog neterminuotų nuomos sutarčių nutraukimas CK 6.480 straipsnio pagrindu buvo ne tik galimas sutinkamai su įstatyme nustatytomis sąlygomis, tačiau ir objektyviai būtinas ir pateisinamas, kadangi priešingu atveju būtų galima konstatuoti, kad atsakovai veikė prieš savo pačių turtinius interesus. Be to, skirtingai nei sprendė pirmosios instancijos teismas, alternatyviai (nesant galimybės taikyti CK 6.480 straipsnio) atsakovai galėjo savo pažeistas teises šioje situacijoje ginti remdamiesi CK 6.228 straipsniu – dėl esminės šalių nelygybės, o ne remiantis CK 6.204 straipsniu, kaip buvo nustatyta teismo.
1.6. Pirmosios instancijos teismas neįvertino, jog ieškovės reikalavimas negali sukelti jokių objektyvių teisinių pasekmių, kadangi nuomos sutartys yra nutrūkusios jau du metus, vadinasi, net ir pripažinus jų nutraukimą neteisėtu, VĮ Registrų centre išregistruotos sutartys automatiškai neatsinaujins, nuomos santykiai nebus atkurti, kadangi šie teisiniai santykiai jau yra pasibaigę. Atsižvelgiant į tai, kad atsakovai nebepageidauja su ieškove sudaryti naujų nuomos sutarčių, ieškovės reiškiamas reikalavimas nesukels jokių materialinių teisinių pasekmių.
1.7. Pirmosios instancijos teismo procesinis sprendimas yra neteisėtas ir nepagrįstas, priimtas pažeidžiant tiek galiojančias teisės normas, tiek kasacinio teismo išaiškinimus. Atsakovai laiko, jog ginčijamas sprendimas turi būti panaikintas, o ieškovės ieškinys – atmestas kaip nepagrįstas.
Atsiliepimas
14. Ieškovė Prienų rajono Šilavoto žemės ūkio bendrovė pateikė atsiliepimą į atsakovų apeliacinį skundą, kuriuo prašo jį atmesti ir priteisti bylinėjimosi išlaidas. Atsiliepime nurodomi šie argumentai:
2.1. Nuomos sutartys buvo įregistruotos VĮ Registrų centre. Apie tai, kad sutartys yra išregistruotos, visai atsitiktinai sužinojo VĮ Registrų centro užsakę išplėstinius Nekilnojamojo turto registro duomenų bazės išrašus, apie žemės sklypus, kuriuos apžiūrėję pastebėjo, kad jų nuomos sutartys yra išregistruotos. Nurodytas abiejų sutarčių išregistravimo pagrindas 2020 m. liepos 15 d. pranešimas Nr. (duomenys neskelbtini) . Nesutiktina su nuomos sutarčių nutraukimu, kadangi jos nutrauktos neteisėtai.
2.2. Atsakovai CK 6.559 straipsnio pagrindu perėmė visas nuomotojo teises ir pareigas pagal nuomos sutartis. Atsakovai 2020 m. liepos 15 dienos pareiškime dėl nuomos sutarčių nutraukimo iš viso nenurodė sutarčių nutraukimo pagrindo, nors privalėjo tai padaryti. Taigi atsakovai nuomos sutartį nutraukė laikydamiesi nuomonės, kad nebūtina nurodyti nutraukimo pagrindo, nors kasacinio teismo praktika reikalauja nurodyti nuomos sutarties nutraukimo pagrindą.
2.3. Ieškovė spėja, kad atsakovai nuomos sutartis nutraukė galimai dėl per mažo nuomos mokesčio, tačiau kasacinis teismas, pasisakydamas dėl nuomos sutarties galiojimo tuo atveju, kai nuomotojas siekė nustatyti didesnį nuomos mokestį, tačiau šalims nepavyko dėl tokio susitarti, nurodė, kad nepavykęs šalių susitarimas dėl didesnio nei nustatyta sutartyje mokesčio dydžio nelaikytinas sutarties nutraukimu ar naujo nuomos sutarties termino nustatymu – tokiu būdu nuomotojas tik išreiškia valią pakeisti nuomos sutarties sąlygą, konkrečiu atveju - nustatyti didesnį žemės nuomos mokestį (CK 6.223 straipsnis), taip pat pažymėjo, kad žemės nuomos mokestis nėra esminė žemės nuomos sutarties sąlyga, žemės nuomos sutartis galioja ir nesusitarus dėl mokesčio (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2014 m. sausio 3 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-74/2014).
2.4. Taigi žemės nuomos mokestis ir jo dydis nėra esminė nuomos sutarties sąlyga, dėl kurios nesusitarus sutartis negalioja. Tuo atveju kai naujasis nuomotojas siekia nustatyti (pakeisti ankstesnio nuomotojo ir nuomininko pasirinktą abipusiu susitarimu atsiskaitymo būdą) ir šalys nesusitaria dėl sąlygų pakeitimo, nuomotojas neturi pagrindo rinktis kraštutinę priemonę ir vienašališkai nutraukti sutartį. Tokiu atveju suinteresuota pakeisti sutartį šalis įgyja teisę kreiptis į teismą dėl sutarties sąlygos pakeitimo (CK 6.223 straipsnis).
2.5. Byloje nenustatyta, kad atsakovai būtų įgiję teisę vienašališkai nutraukti sutartį kitais įstatyme įtvirtintais atvejais (CK 6.219 bei 6.220 straipsniuose nustatytais pagrindais). Nagrinėjamu atveju nuomos sutartys buvo vykdomos, prievolės įvykdymo terminas nebuvo suėjęs, atsakovai žinojo nuomos sutarties sąlygas, suprato, kad jiems pereina visos nuomos sutarties pagrindu atsiradusios teisės ir pareigos, tarp ieškovės ir atsakovų nebuvo susiklosčiusios nuomos sutarties vykdymo praktikos, nes atsakovai tik 2019 m. įgijo žemės sklypus. Byloje nenustatyta aplinkybių, patvirtinančių CK 6.220 straipsnyje nurodytą pagrindą vienašališkai nutraukti nuomos sutartis, nes atsakovai nereikalavo iš ieškovės patvirtinti, jog ši tinkamai įvykdys nuomos sutartį.
2.6. Atsakovai, sudarydami žemės sklypų pirkimo–pardavimo sutartis žinojo, kad yra sudarytos žemės sklypų nuomos sutartys, jiems taip pat buvo žinomas ir šių sutarčių turinys bei sąlygos, vadinasi jie prisiėmė ir visas rizikas susijusias su minėtų sutarčių vykdymu. Dėl to jų argumentas dėl ieškovės reikalavimo, negalinčio sukurti teisinių padarinių yra atmestinas, nes ieškovė pilnai vykdo sutartinius įsipareigojimus, dirba žemę, gerina jos našumą bei moka visus privalomus mokesčius.
Motyvuojamoji dalis
Teisėjų kolegija konstatuoja:
IV. Apeliacinės instancijos teismo nustatytos bylos aplinkybės, teisiniai argumentai ir išvados
15. Bylos nagrinėjimo apeliacine tvarka ribas sudaro apeliacinio skundo faktinis ir teisinis pagrindai bei absoliučių teismo sprendimo negaliojimo pagrindų patikrinimas (Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso (toliau – CPK) 320 straipsnio 1 dalis). Apeliacinės instancijos teismas, nagrinėdamas šią bylą apeliacine tvarka pagal apeliaciniame skunde nurodytas faktines ir teisines aplinkybes, kurių pagrindu prašoma panaikinti pirmosios instancijos teismo sprendimą, nenustatė absoliučių skundžiamo sprendimo negaliojimo pagrindų bei nenustatė aplinkybių, dėl kurių turėtų būti peržengtos apeliaciniame skunde nustatytos ribos (CPK 320 straipsnio 2 dalis, 329 straipsnio 2 dalis).
16. Apeliacine tvarka nagrinėjamoje byloje ginčas kilo dėl privačios žemės sklypo nuomos sutarties nutraukimo teisėtumo.
17. Ginčas tarp ieškovės Prienų rajono Šilavoto žemės ūkio bendrovės ir atsakovų (apeliantų) A. G. ir G. G. kyla dėl atsakovų teisės nutraukti nuomos sutartis įgyvendinimo tvarkos. Ieškovės teigimu, atsakovai nuomos sutartis galėjo nutraukti tik CK 6.220 straipsnio nustatyta teismine tvarka, o atsakovų teigimu, įstatymas neįpareigojo nurodyti neterminuotų žemės nuomos sutarčių nutraukimo pagrindo ar dėl jo derėtis, jiems galiojo įpareigojimas apie nutraukimą įspėti prieš tris mėnesius, kas ir buvo padaryta (CK 6.480 straipsnis).
18. Pagal Lietuvos Aukščiausiojo Teismo suformuotą teismų praktiką: „Sutarties šalys gali sutarimu nutraukti civilinius teisinius santykius (CK 6.154, 6.156 straipsniai); vienašališkai sutartį galima nutraukti tik sutartyje ar įstatyme nustatytais pagrindais ir tvarka (CK 6.217–6.220 straipsniai). CK 6.480 straipsnyje nustatytos specialiosios teisės normos dėl neterminuotos nuomos sutarties pasekmių ir CK 6.497 straipsnio normos dėl terminuotos sutarties nutraukimo prieš terminą nuomotojo reikalavimu taikytinos ir privačios žemės nuomos santykiams. Pagal CK 6.480 straipsnį neterminuotai žemės nuomos sutarčiai nutraukti pakanka to, kad viena šalis įspėjo apie tai kitą šalį prieš tris mėnesius ar sutartyje nurodytą ilgesnį terminą. Terminuota žemės sklypų nuomos sutartis suponuoja prievolinių santykių per nustatytą laiką stabilumą. Nuomotojo reikalavimu tokia sutartis gali būti nutraukta prieš terminą tik teismo sprendimu esant CK 6.497 straipsnyje išvardytiems pagrindams.“ (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus 2007 m. gegužės 10 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-203/2007)
19. Taigi teismas, spręsdamas, ar nuomotojas teisėtai nutraukė nuomos sutartis, turi nustatyti, kokia tvarka nuomotojas galėjo vienašališkai nutraukti nuomos sutartis – įstatyme nustatytais pagrindais ar sutartyje nustatytais pagrindais. Įstatymai nustato skirtingą terminuotų (CK 6.497 straipsnis) ir neterminuotų (CK 6.480 straipsnis) sutarčių nutraukimo tvarką, todėl teismas, spręsdamas sutarčių nutraukimo pagal įstatymą tvarką, turi nustatyti, ar sutartis terminuota ar neterminuota.
20. Iš byloje esančių duomenų teisėjų kolegija nustatė, kad 1995 m. lapkričio 28 d. ieškovė Prienų rajono Šilavoto žemės ūkio bendrovė ir O. D. L. sudarė privačios žemės (miško) sklypo nuomos sutartį, kuria Prienų rajono Šilavoto žemės ūkio bendrovei išnuomojo 3,85 ha žemės sklypą, esantį (duomenys neskelbtini) neterminuotam laikotarpiui iki Prienų rajono Šilavoto žemės ūkio bendrovės veiklos nutraukimo (Sutarties 2 punktas). Žemės sklypas išnuomotas žemės ūkio produkcijos gamybai (Sutarties 3 punktas). Žemės nuomos mokestis – iki 6 procentų nuo valstybės nustatytos nominalios indeksuotos šios žemės kainos (pagal galiojančias tuo metu nustatytas valstybinės žemės nuomos normas) (Sutarties 5 punktas). Sutarties 6 punkte numatyta, kad sutartis gali būti nutraukta teismo sprendimu, jeigu žemės ūkio bendrovė žemę naudos neracionaliai arba ją nuomos kitiems asmenims ir kitais įstatymų numatytais atvejais .
21. 1997 m. spalio 1 d. ieškovė Prienų rajono Šilavoto žemės ūkio bendrovė ir O. V. taip pat sudarė privačios žemės (miško) sklypo nuomos sutartį, kuria Prienų rajono Šilavoto žemės ūkio bendrovei išnuomojo 3,85 ha žemės sklypą, esantį (duomenys neskelbtini) neterminuotam laikotarpiui iki Prienų rajono Šilavoto žemės ūkio bendrovės veiklos nutraukimo (Sutarties 2 punktas). Žemės sklypas išnuomotas žemės ūkio produkcijos gamybai (Sutarties 3 punktas). Žemės nuomos mokestis – iki 6 procentų nuo valstybės nustatytos nominalios indeksuotos šios žemės kainos (pagal galiojančias tuo metu nustatytas valstybinės žemės nuomos normas) (Sutarties 5 punktas). Sutarties 6 punkte numatyta, kad sutartis gali būti nutraukta teismo sprendimu, jeigu Šilavoto žemės ūkio bendrovė žemę naudos neracionaliai arba ją nuomos kitiems asmenims ir kitais įstatymų numatytais atvejais.
22. Atsakovai (duomenys neskelbtini) notaro biuro 2020 m. liepos 15 d. pareiškimu apie sutarčių nutraukimą informavo ieškovę Prienų rajono Šilavoto žemės ūkio bendrovę, kuriame nurodė, kad „vadovaudamiesi Lietuvos Respublikos civilinio kodekso 6.564 straipsniu, mes, žemės sklypų, esančių (duomenys neskelbtini) savininkai, valdantys žemės sklypus bendrosios jungtinės sutuoktinių nuosavybės teisėmis, nutraukiame: 4,5000 ha žemės sklypo, esančio (duomenys neskelbtini) registro Nr. (duomenys neskelbtini) , nuomos sutartį, sudarytą 1997 m. spalio 1 d., ir 4,5000 ha žemės sklypo, esančio (duomenys neskelbtini) registro Nr. (duomenys neskelbtini) , nuomos sutartį, sudarytą 1996 m. sausio 9 d. Nr. (duomenys neskelbtini) .“
23. CK 6.156 straipsnio 1 dalyje įtvirtintas sutarties laisvės principas leidžia sutarties šalims laisvai sudaryti sutartis ir savo nuožiūra nustatyti tarpusavio teises bei pareigas, taip pat sudaryti ir šio kodekso nenustatytas sutartis, jeigu tai neprieštarauja įstatymams. Šio straipsnio 4 dalyje yra nurodyta, kad sutarties sąlygas šalys nustato savo nuožiūra, išskyrus atvejus, kai tam tikras sutarties sąlygas nustato imperatyviosios teisės normos, o tai reiškia, kad sutarties šalims įstatymas leidžia susitarti tiek dėl sutarties termino, tiek ir dėl galimybės vienašališkai nutraukti sutartį joje nustatytomis sąlygomis, jeigu jos neprieštarauja imperatyviosioms teisės normoms. Terminas yra apibrėžtas ar neapibrėžtas laikotarpis, kuriam suėjus ar pasibaigus įstatymas ar šalių susitarimas numato tam tikrą civilinių teisių ar pareigų atsiradimą, pasikeitimą ar pasibaigimą. Terminas gali būti apibrėžiamas ne tik kalendorine data ar nurodomas metais, mėnesiais, savaitėmis, dienomis, valandomis, bet ir įvykiu, kuris neišvengiamai turi įvykti (CK 1.117 straipsnis). Nustačius, kad šalys susitarė dėl termino apibrėžimo įvykiu, kuris tikrai įvyks, negalima laikyti, kad terminas nenustatytas.
24. CK 6.479 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad nuomos sutartis gali būti terminuota arba neterminuota, tačiau visais atvejais sutarties terminas negali būti ilgesnis kaip vienas šimtas metų. Ginčo sutarčių nuostata, kad sutartys sudaromos iki Prienų rajono Šilavoto žemės ūkio bendrovės veiklos nutraukimo (Sutarčių 2 punktai), teisėjų kolegijos vertinimu, turi sąlyginės prievolės požymį, t. y. prievolė susieta su būsima aplinkybe – ieškovės veiklos tęstinumu. Pažymėtina, kad nuomininkas yra žemės ūkio veikla užsiimantis subjektas, kurio verslas siejamas su išsinuomotame daikte derliaus auginimu. Akivizdu, kad siekiant gauti pelną būtina ne tik žemės sklypą naudoti pagal paskirtį, bet nuoma yra siejama ir su investicijomis, gerinant ar palaikant žemės sklypo kokybę.
25. Sutiktina su ieškovės argumentais, kad ginčo žemės nuomos sutartimid buvo siekiama užsitikrinti nepertraukiamus ginčo šalių nuomos teisinius santykius tol, kol bus vykdoma žemės ūkio bendrovės veikla. Teisėjų kolegijos vertinimu, šis tikėtinas įvykis yra objektyviai įmanomas tiek faktiškai, tiek teisiškai (CK 6.31 straipsnio 2 dalis). Nuomininkai įsipareigojo nuomotis žemę pastoviai, turėjo tikslą naudotis ginčo žemės sklypais nuolat, iki bendrovė vykdys savo veiklą, tuo tarpu nuomotojų valia buvo gauti pastovias pajamas už daikto nuomą. Toks šalių susitarimas užtikrina teisinį apibrėžtumą, teisinės padėties aiškumą laiko atžvilgiu bei teisinių santykių stabilumą, nes užtikrina abiejų šalių interesus: ieškovės dėl veiklos vykdymo trukmės, investicijų susigrąžinimo, nuomotojų – dėl pastovių pajamų gavimo, kas yra būdinga termino nustatymui.
26. Teisėjų kolegija sprendžia, kad nors ieškovės įsipareigojimų įvykdymas priklausė nuo jos pačios valios, tačiau esant įstatyme įtvirtintam apribojimui dėl nuomos termino, vertinti, kad sutartys yra neterminuotos šiuo atveju pagrindo nėra, kadangi terminas naudotis nuomotoju turtu yra apribotas įstatymu. Ginčo šalių nuomos sutartys galėjo būti nutraukiamos kai nuomininkas baigia savo veiklą, nebesinaudoja išsinuomotu turtu, kai pažeidžiama sutartis ir kt. Apibendrindama teisėjų kolegija sprendžia, kad bylą nagrinėjęs pirmosios instancijos teismas netinkamai kvalifikavo ginčo sutartis, ir padarė nepagrįstą išvadą, kad šalys sudarė neterminuotas nuomos sutartis.
27. CK 6.564 straipsnio 1 dalyje nustatyti specialūs terminuotos žemės nuomos sutarties nutraukimo prieš terminą nuomotojo iniciatyva pagrindai: 1) jei žemės nuomininkas naudoja žemę ne pagal sutartį ar tikslinę naudojimo paskirtį; 2) žemės nuomininkas ilgiau kaip tris mėnesius nuo žemės nuomos sutartyje nustatyto nuomos mokesčio mokėjimo termino nesumoka šio mokesčio; 3) kitais įstatymų nustatytais atvejais. Kasacinis teismas yra pažymėjęs, kad siekiant nustatyti, ar žemės nuomos sutartis buvo pažeista iš esmės, neužtenka apsiriboti tik CK 6.564 straipsnio 1 dalimi, bet būtina sistemiškai remtis CK 6.217 straipsniu (žr. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2016 m. liepos 8 d. nutarties civilinėje byloje Nr. e3K-3-362-684/2016 18 punktą, kt.).
28. Pagal CK 6.217 straipsnio 1 dalį, šalis gali nutraukti sutartį, jeigu kita šalis sutarties neįvykdo ar netinkamai įvykdo ir tai yra esminis sutarties pažeidimas. Nustatant, ar sutarties pažeidimas yra esminis ar ne, turi būti atsižvelgiama į CK 6.217 straipsnio 2 dalyje įtvirtintus kriterijus. Teismų praktikoje išaiškinta, kad, analizuojant CK 6.217 straipsnio 2 dalyje įtvirtintų esminio sutarties pažeidimo kriterijų turinį, visų pirma vertintini du prievolės vykdymai: pažadėtasis ir faktiškai atliktas; antra, sprendžiant, ar pagal sutarties esmę griežtas prievolės sąlygų laikymasis turi esminę reikšmę, vertintina, ar konkrečios sutarties sąlygos neįvykdymas nulems kreditoriaus intereso prievole praradimą; trečia, sprendžiant, ar prievolė neįvykdyta tyčia ar dėl didelio neatsargumo, būtina analizuoti pažeidėjo kaltės formą pagal bendrąsias civilinės atsakomybės nuostatas ir nuspręsti, ar pažeidėjo kaltė didelė ir, jei didelė, ar tyčia; ketvirta, sprendžiant, ar neįvykdymas duoda pagrindą nukentėjusiai šaliai nesitikėti, kad sutartis bus įvykdyta ateityje, būtina nustatyti, ar sutartį pažeidusi šalis elgiasi pasyviai dėl prisiimtų įsipareigojimų vykdymo, taip pat ar net ir su geriausiais ketinimais ji iš viso pajėgi sutartį įvykdyti; penkta, vertintina, ar sutarties neįvykdžiusi šalis, kuri rengėsi įvykdyti ar vykdė sutartį, patirtų labai didelių nuostolių, jeigu sutartis būtų nutraukta (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2012 m. birželio 26 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-7-297/2012; 2018 m. liepos 25 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-274-403/2018, 59 punktas, kt.).
29. Pažymėtina, kad nuomotojai (apeliantai) nors ir pranešime dėl sutarčių nutraukimo įvardijo CK 6.564 straipsnio nuostatas, tačiau bylos nagrinėjimo metu neįrodinėjo ir neteigė, jog nuomininkas netinkamai vykdė sutartimis prisiimtus įsipareigojimus. Atsakovai laikėsi pozicijos, jog nuomininkas (ieškovė) nebendradarbiavo, nesikooperavo, atsisakė derėtis ir nustatyti lygiateisiškas, proporcingas sąlygas, todėl jų vertinimu, jie turėjo teisę, įspėję įstatymo nustatytais terminais, nutraukti neterminuotas nuomos sutartis.
30. Iš byloje esančių duomenų teisėjų kolegija taip pat nustatė, kad atsakovai žemės sklypą, esantį (duomenys neskelbtini) unikalus Nr. (duomenys neskelbtini) , 2019 m. spalio 10 d. pirkimo–pardavimo sutarties Nr. (duomenys neskelbtini) pagrindu įsigijo iš O. D. L., esant įregistruotam juridiniam faktui – 1996 m. sausio 9 d. nuomos sutartis Nr. (duomenys neskelbtini) , terminas iki 2094 m. lapkričio 28 d., o žemės sklypą, esantį (duomenys neskelbtini) unikalus Nr. (duomenys neskelbtini) , 2020 m. vasario 3 d. pirkimo–pardavimo sutarties Nr. (duomenys neskelbtini) pagrindu įsigijo iš O. V., esant įregistruotam juridiniam faktui – 1997 m. spalio 1 d. nuomos sutartis, terminas iki 2096 m. spalio 1 d. Taigi, atsakovai CK 6.559 straipsnio pagrindu perėmė visas nuomotojų teises ir pareigas pagal ginčo nuomos sutartis.
31. Atsakovai, nesutikdami su sutarčių nuostatomis dėl žemės nuomos mokesčio, jo dydžio, mokėjimo tvarkos ir termino, kreipėsi į ieškovę dėl šių sutarčių sąlygų pakeitimo, o šiai nepritarus atsakovų siūlomam pakeitimui, nuomos sutartis vienašališkai nutraukė. Akivaizdu, kad atsakovai nuomos sutartis nutraukė laikydamiesi nuomonės, kad nuomininko nesutikimas pakeisti pasiūlytu būdu sutarties sąlygas yra svarbi priežastis nutraukti tokią sutartį. Pirmosios instancijos teismas tokį atsakovų vienašalį nuomos sutarčių nutraukimą pripažino neteisėtu. Apeliaciniame skunde atsakovai teigia, kad teismas netinkamai aiškino teisės normas dėl žemės nuomos sutarčių nutraukimo, kadangi atsižvelgiant į ieškovės nesąžiningą elgesį, sutinkamai su kasacinio teismo išaiškinimais tokio pobūdžio bylose, atsakovai turėjo teisę vienašališkai nutraukti nuomos sutartis kaip savigynos priemonę dėl ieškovės neveikimo.
32. Pagal žemės nuomos sutartį nuomotojas įsipareigoja perduoti už užmokestį kitai šaliai sutartyje nurodytą žemės sklypą laikinai valdyti ir naudotis, o nuomininkas įsipareigoja mokėti sutartyje nustatytą žemės nuomos mokestį (CK 6.545 straipsnio 1 dalis). CK 6.550 straipsnyje nustatyti reikalavimai šalių sudarytai žemės nuomos sutarčiai, t. y. sutartyje, be kitų sąlygų, turi būti nurodytas užmokestis už žemės nuomą (CK 6.550 straipsnio 1 dalies 11 punktas). CK 6.552 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad privačios žemės nuomos mokesčio dydis nustatomas nuomotojo ir nuomininko susitarimu.
33. Kasacinis teismas, pasisakydamas dėl nuomos sutarties galiojimo tuo atveju, kai nuomotojas siekė nustatyti didesnį nuomos mokestį, tačiau šalims nepavyko dėl tokio susitarti, nurodė, kad nepavykęs šalių susitarimas dėl didesnio nei nustatyta sutartyje mokesčio dydžio nelaikytinas sutarties nutraukimu ar naujo nuomos sutarties termino nustatymu – tokiu būdu nuomotojas tik išreiškia valią pakeisti nuomos sutarties sąlygą, konkrečiu atveju – nustatyti didesnį žemės nuomos mokestį (CK 6.223 straipsnis), taip pat pažymėjo, kad žemės nuomos mokestis nėra esminė žemės nuomos sutarties sąlyga, žemės nuomos sutartis galioja ir nesusitarus dėl mokesčio (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2014 m. sausio 3 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-74/2014).
34. Aptartas teisinis reglamentavimas ir teismų praktika sudaro pagrindą pripažinti, kad žemės nuomos mokestis ir jo dydis nėra esminė nuomos sutarties sąlyga, dėl kurios nesusitarus sutartis negalioja. Tai, kad rašytinėje privačios žemės nuomos sutartyje nurodyta nuomos kaina netenkina nuomotojo, savaime nėra pagrindas spręsti, kad sutartis netinkamai sudaryta. Dėl tokios sutarties sąlygos šalys gali susitarti žodžiu ar konkliudentiniais veiksmais, tačiau kilus ginčui joms kyla pareiga tai įrodyti. Tuo atveju, kai naujasis nuomotojas siekia pakeisti ankstesnio nuomotojo ir nuomininko pasirinktą abipusiu susitarimu atsiskaitymo kainą ir šalys nesusitaria dėl sąlygų pakeitimo, nuomotojas neturi pagrindo rinktis kraštutinę priemonę ir vienašališkai nutraukti sutartį. Tokiu atveju suinteresuota pakeisti sutartį šalis įgyja teisę kreiptis į teismą dėl sutarties sąlygos pakeitimo (CK 6.223 straipsnis).
35. Ginčo nuomos sutartyse nurodytas konkretus šalių sutartas nuomos mokesčio dydis, byloje nėra įrodymų, pagrindžiančių, kad ieškovė būtų praleidusi atsiskaitymo terminą ar būtų neatsiskaičiusi su buvusiais žemės savininkais, kad šie būtų reiškę ieškovei pretenzijas dėl sutartyje nustatytos nuomos kainos mokėjimo ar atsiskaitymo tvarkos. Pažymėtina, kad atsakovams buvo žinomos tiek nuomos sutarties sąlygos, tiek ankstesnių žemės nuomotojų ir nuomininkės atsiskaitymo praktika. Byloje nustatytų aplinkybių visuma sudaro pagrindą spręsti, kad, ieškovei nepritarus atsakovų siūlomam sutarties sąlygų pakeitimui, atsakovai turėjo kreiptis į teismą dėl nuomos sutarties sąlygų pakeitimo (CK 6.223 straipsnis), o ne nutraukti sutartis. Atsakovų nurodyta aplinkybė, kad jiems buvo nepriimtina sutartyje nustatyta kaina, nėra priežastis vienašališkai nutraukti sutartį.
36. Byloje nenustatyta, kad atsakovai būtų įgiję teisę vienašališkai nutraukti sutartį kitais įstatyme įtvirtintais atvejais (CK 6.219 bei 6.220 straipsniuose nustatytais pagrindais). Pagal CK 6.219 straipsnį šalis gali nutraukti sutartį, jeigu iki sutarties įvykdymo termino pabaigos iš konkrečių aplinkybių ji gali numanyti, kad kita šalis pažeis sutartį iš esmės. CK 6.223 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad sutartis gali būti pakeista šalių susitarimu, o CK 6.223 straipsnio 2 dalyje nurodytas nebaigtinis sąrašas atvejų, kai sutartį galima pakeisti teismo tvarka vienos iš šalių reikalavimu. CK 6.223 straipsnio 3 dalyje nustatyta, kad ieškinį dėl sutarties pakeitimo galima pareikšti tik po to, kai kita šalis atsisako pakeisti sutartį ar per trisdešimt dienų iš jos negautas atsakymas į pasiūlymą pakeisti sutartį, jeigu sutartis ar įstatymas nenustato kitokios sutarties pakeitimo tvarkos. Taigi tokios materialiosios teisės normų nustatytos procedūros tikslas – ne tik informuoti kitą šalį apie sutarties šalies siekį pakeisti sutarties sąlygas, bet ir suteikti galimybę sutarties šalims derybų keliu susitarti dėl jų, išvengiant kreipimosi į teismą.
37. Teisėjų kolegija, remdamasi išdėstytais argumentais, konstatuoja, kad nors pirmosios instancijos teismas netinkamai kvalifikavo ginčo žemės sklypų nuomos sutartis, tačiau pagrįstai sprendė, kad atsakovai neįgijo teisės vienašališkai jas nutraukti. Dėl šios priežasties nėra pagrindo tenkinti atsakovų apeliacinio skundo ir Alytaus apylinkės teismo 2023 m. sausio 31 d. teismo sprendimas, kuria ieškovės reikalavimai patenkinti (pagal šioje nutartyje nurodytus motyvus), paliekamas nepakeistas (CPK 326 straipsnio 1 dalies 1 punktas).
Dėl bylinėjimosi išlaidų paskirstymo
38. Šaliai, kurios naudai priimtas sprendimas, jos turėtas bylinėjimosi išlaidas teismas priteisia iš antrosios šalies, nors ši ir būtų atleista nuo bylinėjimosi išlaidų mokėjimo į valstybės biudžetą (CPK 93 straipsnio 1 dalis). Atsakovų A. G. ir G. G. apeliacinio skundo netenkinus, jiems jų apeliacinės instancijos teisme turėtos bylinėjimosi išlaidos nepriteisiamos. Tuo tarpu ieškovė Prienų rajono Šilavoto žemės ūkio bendrovė pateikė prašymą iš apeliantų priteisti 500 Eur apeliacinės instancijos teisme turėtų bylinėjimosi išlaidų, kurias sudaro atsiliepimo į apeliacinį skundą parengimas, ir pateikė jas pagrindžiančius įrodymus.
39. CPK 98 straipsnio 2 dalyje nustatyta, kad šalies išlaidos, susijusios su advokato ar advokato padėjėjo pagalba, atsižvelgiant į konkrečios bylos sudėtingumą ir advokato ar advokato padėjėjo darbo ir laiko sąnaudas, yra priteisiamos ne didesnės, kaip yra nustatyta teisingumo ministro kartu su Lietuvos advokatų tarybos pirmininku patvirtintose rekomendacijose dėl užmokesčio dydžio. Apeliacinės instancijos teismas, vadovaudamasis Lietuvos Respublikos teisingumo ministro 2015 m. kovo 19 d. įsakymu Nr. 1R–77 patvirtintų Rekomendacijomis dėl civilinėse bylose priteistino užmokesčio už advokato ar advokato padėjėjo teikiamą teisinę pagalbą (paslaugas) (toliau – Rekomendacijos), sprendžia, kad ieškovės prašomos priteisti bylinėjimosi išlaidos neviršija nustatytų maksimalių dydžių (maksimali suma sudaryto 2 338,70 Eur (1 799 x 1,3) ir yra pagrįstos, todėl yra priteisiamos iš atsakovų lygiomis dalimis, t. y. po 250 Eur.
40. Procesinių dokumentų siuntimo (pašto) teisme išlaidos sudaro mažiau nei 5,00 Eur, todėl, vadovaujantis Lietuvos Respublikos teisingumo ministro ir Lietuvos Respublikos finansų ministro 2011 m. lapkričio 7 d. įsakymu Nr. 1R-261/1K-355 „Dėl minimalios valstybei priteistinos bylinėjimosi išlaidų sumos nustatymo“, CPK 92 straipsnio ir CPK 96 straipsnio 2 ir 6 dalių nuostatomis, šios išlaidos valstybės naudai nepriteisiamos.
Kauno apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 326 straipsnio 1 dalies 1 punktu,
Rezoliucinė dalis
nutaria:
Alytaus apylinkės teismo 2023 m. sausio 31 d. sprendimą palikti nepakeistą.
Priteisti ieškovei Prienų rajono Šilavoto žemės ūkio bendrovei, juridinio asmens kodas (duomenys neskelbtini) , iš atsakovų A. G., asmens kodas (duomenys neskelbtini) ir G. G., asmens kodas (duomenys neskelbtini) lygiomis dalimis po 250,00 (du šimtus penkiasdešimt eurų 00 ct) bylinėjimosi išlaidų.
Ši Kauno apygardos teismo nutartis įsiteisėja nuo jos priėmimo dienos.