Regionų apygardos administracinio teismo Kauno rūmų sprendimas

Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau – ir CK) 6.564 straipsnis numato, kad žemės nuomos sutartis prieš terminą nuomotojo reikalavimu gali būti nutraukta: jeigu žemės nuomininkas naudoja žemę ne pagal sutartį ar pagrindinę tikslinę žemės naudojimo paskirtį; jeigu žemės nuomininkas ilgiau kaip tris mėnesius nuo žemės nuomos sutartyje nustatyto nuomos mokesčio mokėjimo termino šio mokesčio nesumoka; kitais įstatymų nustatytais atvejais. Apie žemės nuomos sutarties nutraukimą nuomotojas privalo raštu pranešti žemės ūkio paskirties žemės nuomininkams ne vėliau kaip prieš tris mėnesius, o kitos paskirties žemės nuomininkams - prieš du mėnesius iki nuomos sutarties nutraukimo. Jeigu žemės ūkio paskirties žemės nuomos sutartis nutraukiama prieš terminą nuomotojo reikalavimu, derlių nusiima nuomininkas arba nuomotojas atlygina nuomininkui su sutarties nutraukimu susijusius nuostolius.

Šiuo atveju nurodytas sutarčių nutraukimo pagrindas - CK 6.564 straipsnis, tačiau nenurodyta šio straipsnio dalis. Nuomos sutartys sudarytos neterminuotam laikotarpiui, t. y. iki Šilavoto žemės ūkio bendrovės (toliau – ir Šilavoto ŽŪB, Bendrovė) veiklos nutraukimo. VĮ Registrų centras sutartis buvo įregistravęs atitinkamai iki 2094-11-28 ir iki 2096-10-01.

Pažymėjo, jog nuomotojas turi teisę CK 6.564 straipsnio 1 dalies 1 punkto pagrindu nutraukti žemės nuomos sutartį prieš terminą tik tuo atveju, jeigu nuomininkas naudoja žemę ne pagal sutartį ar pagrindinę tikslinę žemės naudojimo paskirtį ir jei tokie veiksmai iš esmės pažeidžia sutartį, t. y. būtina žemės nuomos sutarties nutraukimo sąlyga yra dėl esminio sutarties pažeidimo atsiradę neigiami padariniai (žala) nuomotojui. Nutraukiant žemės nuomos sutartį CK 6.564 straipsnio 1 dalies 2 punkto pagrindu, nuomininkas privalo įrodyti, jog nuomininkas bent tris mėnesius nesumoka žemės nuomos mokesčio ir jeigu įsiskolinimas nesumokėtas nuomininkui pranešus apie ketinimą nutraukti sutartį. Siekiant nustatyti, ar žemės nuomos sutartis buvo pažeista iš esmės, neužtenka apsiriboti tik CK 6.564 straipsnio 1 dalies sąlygų konstatavimu, bet būtina sistemiškai remtis CK 6.217 straipsniu, apibrėžiančiu esmines sutarties pažeidimo sąlygas. Siekiant užtikrinti sutartinių teisinių santykių stabilumą, sutarties šalių įsipareigojimų vykdymo privalomumas riboja sutarties šalies iniciatyvą nutraukti sutartį. Jeigu žemės nuomotojas sutarties nutraukimo pagrindu remiasi esminio sutarties pažeidimo kriterijais, nustatytais CK 6.564 straipsnio 1 dalies 1 ir 2 punktuose, sutarties nutraukimo pagrindai turi būti nustatomi, atsižvelgiant ir į sutarties sąlygų visumą, šalių elgesį vykdant sutartį, buvusią sutarties vykdymo praktiką nuo sutarties sudarymo iki jos nutraukimo momento.

Šiuo atveju atsakovė įstatyme nurodytų sąlygų nenustatė ir nevertino. Ginčijami sprendimai priimti pažeidžiant Lietuvos Respublikos viešojo administravimo įstatymo (toliau – ir VAĮ) 8 straipsnio 1 dalies, kurioje detalizuota, kad individualus administracinis sprendimas turi būti pagrįstas nustatytais faktais ir teisės aktų normomis, reikalavimus. VAĮ 8 straipsnio nuostatos reiškia, jog akte turi būti nurodomi pagrindiniai faktai, argumentai ir įrodymai, pateikiamas teisinis pagrindas, kuriuo viešojo administravimo subjektas rėmėsi priimdamas administracinį aktą, motyvų išdėstymas turi būti adekvatus, aiškus ir pakankamas. Ginčijami sprendimai priimti pažeidžiant pagrindines procedūras ir taisykles, turinčias užtikrinti jų objektyvumą ir pagrįstumą, todėl negali būti pripažinti teisėtais. Prašė skundą patenkinti.

Pagal Nekilnojamojo turto registro duomenis 4,5 ha ploto žemės ūkio paskirties žemės sklypas, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini). (toliau - ir Žemės sklypas Nr. 2) bendrosios jungtinės nuosavybės teise taip pat priklauso G. G. ir A. G. (toliau - ir Žemės sklypų savininkai). Nekilnojamojo turto registre Žemės sklypo Nr. 2 registro įraše iki 2020-10-20 buvo įregistruotas juridinis faktas (padaryta žyma) apie sudarytą 3,85 ha ploto dalies Žemės sklypo Nr. 2 nuomos sutartį su Šilavoto ŽŪB, šio juridinio fakto įregistravimo pagrindas - 1997-10-01 sudaryta Bendrovės ir O. V. nuomos sutartis (toliau - ir Nuomos sutartis Nr. 2). Nuomos sutartyje Nr. 1 ir Nuomos sutartyje Nr. 2 buvo numatyta, jog šios sutartys sudarytos neterminuotam laikotarpiui iki Šilavoto ŽŪB veiklos nutraukimo.

Trečiasis suinteresuotas asmuo G. G. 2020-10-16 pateikė teritoriniam registratoriui prašymą, kad Nekilnojamojo turto registre būtų išregistruoti juridiniai faktai apie sudarytas Žemės sklypų Nr. 1 ir Nr. 2 Nuomos sutartis Nr. 1 ir Nr. 2. Taip pat Žemės sklypų savininkai kreipėsi į notarų biurą, jog pastarasis registruotu laišku išsiųstų į Bendrovės buveinę jų 2020-07-15 pareiškimą, kad Žemės sklypų savininkai, vadovaudamiesi CK 6.564 straipsniu, vienašališkai nutraukia Žemės sklypų Nr. 1 ir Nr. 2 sudarytas Nuomos sutartis Nr. 1 ir Nr. 2. Notaras patvirtino, kad būtent tokio turinio pareiškimas buvo išsiųstas registruotu laišku Bendrovei į jos buveinę. Taigi, teritorinis registratorius, gavęs G. G. prašymą bei Žemės sklypų savininkų pareiškimą, praėjus trims mėnesiams nuo pareiškimo sudarymo, neturėjo teisės abejoti, kad Bendrovė buvo netinkamai įspėta apie vienašališką Žemės sklypų Nr. 1 ir Nr. 2 sudarytų Nuomos sutarčių Nr. 1 ir Nr. 2 nutraukimą. Pareiškimas vienareikšmiškai patvirtino faktą, kad juridiniai faktai apie sudarytas Žemės sklypų Nr. 1 ir Nr. 2 Nuomos sutartis Nr. 1 ir Nr. 2 yra pasibaigę, t. y. šios sutartys yra vienašališkai nutrauktos.

Todėl teritorinis registratorius 2020-10-20 priėmė du sprendimus, įformintus išregistravimo veiksmais (toliau - ir Sprendimai), kuriais Nekilnojamojo turto registre, Žemės sklypo Nr. 1 ir Žemės sklypo Nr. 2 registro įrašuose, išregistravo du juridinius faktus apie sudarytas Žemės sklypo Nr. 1 ir Žemės sklypo Nr. 2 Nuomos sutartis Nr. 1 bei Nr. 2 pateikto prašymo pagrindu. Sprendimus pareiškėja apskundė VĮ Registrų centro Centrinio registratoriaus ginčų nagrinėjimo komisijai (toliau – ir Komisija), kuri teritorinio registratoriaus sprendimus paliko galioti.

Pažymėjo, jog nekilnojamieji daiktai, nuosavybės ir kitos daiktinės teisės į šiuos daiktus, daiktinių teisių suvaržymai, įstatymų nustatyti juridiniai faktai yra registruojami Nekilnojamojo turto registre (Lietuvos Respublikos nekilnojamojo turto registro įstatymo (toliau – ir Registro įstatymas) 2 str.). Registro įstatymo 16 straipsnio 2 dalis numato, jog Nekilnojamojo turto registre įregistruotas juridinis faktas išregistruojamas, jeigu pateikiami įstatymų nustatyti dokumentai, patvirtinantys, kad juridinis faktas pasibaigė. Įregistruoti juridiniai faktai, susiję su nekilnojamaisiais daiktais, daiktinėmis teisėmis į juos ir šių teisių suvaržymais, išregistruojami atitinkamo nekilnojamojo daikto registro įraše panaikinant žymą. Nekilnojamojo turto registro tvarkytojas neatsako už pateiktų registravimui dokumentų ar juose įrašytų duomenų tikrumą. Tai reiškia, kad Nekilnojamojo turto registro tvarkytojas, įrašant naujus registro duomenis arba pakeičiant esamus, neturi teisės daryti savarankiškas išvadas aiškinant arba interpretuojant pateiktų dokumentų turinį. Vienas iš dokumentų, kurių pagrindu duomenys Nekilnojamojo turto registre gali būti pakeičiami, yra rašytiniai sandoriai.

Šiuo atveju, G. G. prašymas ir Žemės sklypų savininkų 2020-07-15 pareiškimas, patvirtintas Prienų rajono 2-ojo notarų biuro notarės (reg. Nr. 3760 (toliau – ir Pareiškimas)), vadovaujantis CK 1.63 straipsnio 1 dalimi, 6.564 straipsniu, Registro įstatymo 22 straipsnio 7 punktu, 16 straipsnio 2 dalimi, buvo pakankamas teisinis pagrindas teritoriniam registratoriui priimti Sprendimus.

Nei teritorinis registratorius, nei Komisija neturi teisės vertinti, ar teisėtai ir pagrįstai Pareiškimu buvo nutrauktos Žemės sklypų Nr. 1 ir Nr. 2 Nuomos sutartys Nr. 1 ir Nr. 2. Prievolinių teisinių santykių pasibaigimo teisėtumo įvertinimas yra civilinio pobūdžio ginčas, kuris nėra priskirtas atsakovės kompetencijai. Prašė skundą atmesti.

Šiuo atveju tretieji suinteresuotieji asmenys nutraukė sudarytas žemės nuomos sutartis pagal CK 6.497 straipsnio ir 6.480 straipsnio nuostatas remdamiesi tuo, kad sudarytos sutartys neatitinka jų interesų, akivaizdžiai pažeidžia šalių sutartinę pusiausvyrą. Sudarytos žemės nuomos sutartys su jose nurodytomis sąlygomis negali galioti neribotą laiką, nes tai akivaizdžiai pažeistų ir CK 1.5 straipsnyje įtvirtintus principus. Tretieji suinteresuotieji asmenys pasinaudojo įstatymine teise nutraukti žemės nuomos sutartis, o suėjus sutarčių nutraukimo terminui, sutarčių nutraukimo faktas buvo pagrįstai išregistruotas iš Nekilnojamojo turto registro. Pareiškėja, gavusi pranešimą per notarą dėl nuomos sutarčių nutraukimo, jų nutraukimo neginčijo bendrosios kompetencijos teisme. Šiuo metu šalių sutartiniai santykiai yra nutrūkę. Todėl akivaizdu, kad G. G. teikti dokumentai registro tvarkytojui buvo pakankamas teisinis pagrindas teritoriniam registratoriui priimti ginčijamus sprendimus. Prašė skundą atmesti.

Ginčas šioje byloje kilo dėl VĮ Registrų centro Turto registrų tvarkymo tarnybos Nekilnojamojo turto registro departamento Kauno skyriaus 2020-10-20 sprendimų ir VĮ Registrų centro Centrinio registratoriaus ginčų nagrinėjimo komisijos 2021-10-20 sprendimo Nr. CSPR-303, kurių pagrindu iš Nekilnojamojo turto registro buvo išregistruoti juridiniai faktai apie sudarytas Žemės sklypų Nr. 1 ir Nr. 2 Nuomos sutartis Nr. 1 ir Nr. 2, pagrįstumo ir teisėtumo.

Bylos duomenys neginčijamai patvirtina, kad pagal Nekilnojamojo turto registro duomenis 4,5 ha ploto žemės ūkio paskirties žemės sklypas, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)., bendrosios jungtinės nuosavybės teise priklauso G. G. ir A. G.. Nekilnojamojo turto registre Žemės sklypo Nr. 1 registro įraše iki 2020-10-20 buvo įregistruotas juridinis faktas (padaryta žyma) apie sudarytų 3,85 ha ploto dalies Žemės sklypo Nr. 1 nuomos sutartį su Šilavovo ŽŪB, šio juridinio fakto įregistravimo pagrindas - 1995-11-28 sudaryta, 1996-01-09 užregistruota, reg. Nr. 7076, Bendrovės ir O. D. L. nuomos sutartis.

Pagal Nekilnojamojo turto registro duomenis 4,5 ha ploto žemės ūkio paskirties žemės sklypas, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)., bendrosios jungtinės nuosavybės teise taip pat priklauso G. G. ir A. G.. Nekilnojamojo turto registre Žemės sklypo Nr. 2 registro įraše iki 2020-10-20 buvo įregistruotas juridinis faktas (padaryta žyma) apie sudarytą 3,85 ha ploto dalies Žemės sklypo Nr. 2 nuomos sutartį su Šilavoto ŽŪB, šio juridinio fakto įregistravimo pagrindas - 1997-10-01 sudaryta Bendrovės ir O. V. nuomos sutartis. Nuomos sutartyse Nr. 1 ir Nr. 2 buvo numatyta, jog šios sutartys sudarytos neterminuotam laikotarpiui iki Bendrovės veiklos nutraukimo.

Trečiasis suinteresuotas asmuo G. G. 2020-10-16 pateikė teritoriniam registratoriui prašymą, Registrų centro Paslaugų apskaitos sistemoje užregistruotas Nr. 25181936, kad Nekilnojamojo turto registre būtų išregistruoti juridiniai faktai apie sudarytas Žemės sklypų Nr. 1 ir Nr. 2 Nuomos sutartis Nr. 1 ir Nr. 2. Kartu su šiuo prašymu teritoriniam registratoriui buvo pateiktas rašytinis 2020-10-16 G. G. prašymas, jog notarinio pranešimo pagrindu būtų išregistruoti minėti juridiniai faktai, ir 2020-07-15 Žemės sklypų savininkų pareiškimas, kurio turinio ir parašų tikrumas patvirtintas Prienų rajono 2-ojo notarų biuro notarės, notarinio reg. Nr. 3760, kurį notarė registruotu laišku persiuntė Bendrovei, informuojant pastarąją, jog Žemės sklypo savininkai, vadovaujantis CK 6.564 straipsniu, nutraukia Žemės sklypų Nr. 1 ir Nr. 2 sudarytas Nuomos sutartis Nr. 1 bei Nr. 2 su Šilavoto ŽŪB. Notarė Bendrovei Pareiškimą registruotąja pašto siunta išsiuntė šio juridinio asmens Juridinių asmenų registre įregistruotu buveinės adresu.

Teritorinis registratorius, išnagrinėjęs Prašymą ir prie jo pateiktus dokumentus, nenustatęs aplinkybių, nurodytų Registro įstatymo 29 straipsnyje, 2020-10-20 priėmė Sprendimus, įformintus išregistravimo veiksmais, kuriais Nekilnojamojo turto registre, Žemės sklypo Nr. 1 ir Žemės sklypo Nr. 2 registro įrašuose, išregistravo du juridinius faktus apie sudarytas Žemės sklypo Nr. 1 ir Žemės sklypo Nr. 2 Nuomos sutartis Nr. 1 bei Nr. 2 pateikto Pareiškimo pagrindu, kuriuos pareiškėja apskundė Komisijai.