- Teismas
- Vilniaus apygardos teismas
- Dokumentas
- Nutartis
- Data
- 2020-09-08
- Bylos Nr.
- e2A-1462-565/2020
- Teisminio proceso Nr.
- 2-68-3-19500-2019-6
- Bylos rūšis
- civilinė byla
- Teisėjai
- Rūta Burdulienė, Neringa Švedienė, Jadvyga Mardosevič
- Ieškovas
- S. V. B.
- Atsakovas
- R. N., Ž. N.
- Kategorijos
Vilniaus apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų Rūtos Burdulienės (kolegijos pirmininkė ir pranešėja), Jadvygos Mardosevič ir Neringos Švedienės, teismo posėdyje apeliacine rašytinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovės S. V. B. apeliacinį skundą dėl Vilniaus miesto apylinkės teismo 2020 m. kovo 12 d. sprendimo civilinėje byloje pagal ieškovės S. V. B. ieškinį atsakovams R. N. ir Ž. N. dėl įsigyto buto pirkimo kainos sumažinimo.
Aprašomoji dalis
nustatė:
I. Ginčo esmė
1. ieškovė S. V. B. kreipėsi į teismą su ieškiniu, prašydama sumažinti įsigyto buto kainą 3 000 Eur, priteisiant šią sumą ieškovės naudai iš atsakovų.
2. Ieškovė nurodė, kad 2018 m. lapkričio 13 d. su atsakovais sudarė pirkimo-pardavimo sutartį, kurios pagrindu nuosavybėn įsigijo butą, esantį (duomenys neskelbtini), unikalus Nr. (duomenys neskelbtini) (toliau – taip pat ir Butas). Apžiūrint Butą, atsakovai patikino, kad paslėptų Buto trūkumų nėra. Buto apžiūros metu matėsi, kad lubose yra vandens pratekėjimai, tačiau atsakovė patikino, kad pratekėjimai atsirado senai, dėl trūkusio radiatoriaus, o paklausus, ar vanduo nebėga per stogą ar siūles, atsakovė nurodė, jog tokios problemos nėra. Pirmą kartą akivaizdus ir stiprus pratekėjimas Buto lubose (4 vietose) buvo pastebėtas 2018 m. gruodžio 28 d. 2019 m. sausio 8 d. ieškovės sūnus iš namą administruojančios UAB „Namų priežiūros centras“ gavo dar 2017 m. vykusį susirašinėjimą, iš kurio matyti, kad 2017 m. vasario mėnesį namo gyventojai kreipėsi į UAB „Namų priežiūros centras“ dėl vandens pratekėjimo. Taigi 2018 m. lapkričio 13 d. parduodami Butą ieškovei, atsakovai elgėsi nesąžiningai, nuslėpė faktą, kad Butas turi trūkumų (dėl išorinių priežasčių vyksta vandens pratekėjimas į Butą ir toks defektas nėra pašalintas). Šiuo metu pratekėjimas yra sustabdytas, tačiau namo stogas reikalauja papildomo remonto.
Atsiliepimas
3. Atsakovai su ieškiniu nesutiko.
4. Atsakovai nurodė, kad 2017 m. ieškovės sūnus T. B. įsigijo butą, esantį (duomenys neskelbtini) (toliau – taip pat ir 8 Butas), t. y. Buto kaimynystėje. 2018 m. birželio mėnesį ieškovės sūnus kreipėsi į atsakovus, prašydamas parduoti jiems Butą. Ieškovės sūnus, dalyvaujant ieškovei ir ieškovės sūnaus sutuoktinei, Butą apžiūrėjo, buvo suderinta galutinė Buto kaina ir 2018 m. liepos 23 d. buvo pasirašyta preliminarioji Buto pirkimo-pardavimo sutartis. 2018 m. liepos 23 d. taip pat buvo sudaryta nuomos sutartis, pagal kurią ieškovės sūnus nuo 2018 m. rugpjūčio 27 d. iki 2018 m. lapkričio mėnesio išsinuomojo Butą. Butas ir 8 Butas 2017 m. sausio mėnesį buvo užlieti vandeniu dėl to, kad buto, esančio (duomenys neskelbtini), terasos (balkono) hidroizoliacija buvo įrengta ne pagal Statybos techninio reglamento STR 2.05.02:08 reikalavimus. Šis defektas buvo pašalintas 2017 m. birželio mėn. Daugiau vandens pratekėjimų iki Butą įsigijo ieškovė nebuvo. Teismui teikiamo susirašinėjimo adresatų sąraše yra ir ieškovės sūnaus sutuoktinė (el. pašto adresas (duomenys neskelbtini)), kuri ne tik gavo 2017 m. sausio 10 d. statinio apžiūros aktą Nr. DA87301 ir 2017 m. kovo 3 d. statinio defektinį aktą Nr. DA94127, susijusį su Buto ir 8 Buto užpylimu 2017 m. sausio mėn., bet ir aktyviai dalyvavo susirašinėjime dėl planuojamo namo butų savininkų susirinkimo, kuriame buvo numatyta aptarti techninės apžiūros aktus ir stogo bei lietaus surinkimo sistemos remontą, organizavimo. Ieškovė ir jos sūnaus šeima žinojo apie namo būklę.
II. Pirmosios instancijos teismo sprendimo esmė
5. Vilniaus miesto apylinkės teismas 2020 m. kovo 12 d. sprendimu ieškinį atmetė. Pirmosios instancijos teismas nurodė, kad:
5.1. 2018 m. lapkričio 13 d. buto pirkimo-pardavimo sutartimi atsakovai pardavė ieškovei Butą. Sandorio sudarymo metu ieškovę atstovavo jos sūnus T. B.. Butas yra pastate, kurio statybos metai 1940. Sutarties 7.2.1 punktu pirkėjo atstovas pareiškė, kad pirkėjas turėjo galimybę pats ir / arba pasinaudojęs atitinkamos srities specialistų pagalba, pakankamai laiko ir kitas tinkamas sąlygas apžiūrėti ir vizualiai patikrinti perkamą Butą, susipažinti su Buto fizine ir teisine būkle bei kokybe. Pirkėjo atstovas pareiškia, kad pirkėjas rūpestingai apžiūrėjo Butą vietoje, susipažino su Buto faktine fizine būkle, nusidėvėjimo laipsniu, naudojimo paskirtimi, įvertino Buto teisinį ir techninį statusą, susipažino su visais su Butu susijusiais nuosavybės dokumentais ir jokių pretenzijų pardavėjams sutarties pasirašymo dieną dėl Buto kokybės neturi. Pirkėjo atstovas taip pat patvirtino, kad perkamo Buto kokybė atitinka pirkėjo keliamus reikalavimus bei mokamą už Butą kainą. 2018 m. lapkričio 14 d. nekilnojamojo daikto priėmimo-perdavimo akto 2.3 punkte nurodyta: pirkėjo atstovas priima iš pardavėjo Butą ir pareiškia, kad Buto priėmimo-perdavimo metu jokių Buto trūkumų nepastebėta, jokių pretenzijų pardavėjams dėl Buto kokybės pirkėjas neturi;
Šalies argumentai
5.2. ieškovės sūnus, atstovavęs ieškovę Buto pirkimo-pardavimo sandorio sudaryme, nurodė, kad 2017 metais įsigijo savo nuosavybėn Buto kaimynystėje esantį 8 Butą, kuriame gyveno su šeima, o 2018 m. liepos 23 d. gyvenamųjų patalpų nuomos sutarties pagrindu apsigyveno Bute, kuriame gyveno nuo 2018 m. rugpjūčio 27 d. iki 2018 gruodžio pabaigos. 2018 metų gruodžio 28 d. Butas buvo užlietas vandeniu;
5.3. byloje apklausti liudytojai K. P., I. B., kurie gyveno Bute iki 2018 m. liepos mėn., nurodė, kad miegamojo kambaryje lubose ties šviestuvu matėsi didelė vandens pratekėjimo dėmė, taip pat vandens pratekėjimo dėmė buvo ties šio kambario durų stakta, dėl vandens pratekėjimo nuo lubų buvo nuimtas šviestuvas. Šie parodymai paneigia ieškovės ir jos sūnaus parodymus, jog šiame kambaryje buvo matyti tik nedidelė vandens pratekėjimo žymė. Kad name yra problemos dėl stogo, lietaus surinkimo sistemos, patvirtina elektroniniai laiškai, rašyti namo butų savininkams, kurių gavėja nurodyta ir R. B. – ieškovės sūnaus sutuoktinė. Ši aplinkybė paneigia ieškovės teiginius, kad per stogą į Butą bėgantis vanduo jiems buvo staigmena;
5.4. 2019 m. rugpjūčio 9 d. raštu Nr. NPCV-RS-19-0440 namo administratorius nurodė, jog vandens pratekėjimo į Butą ir 8 Butą priežastis buvo vandens pratekėjimas iš 9 buto balkono, buvo įrengta nauja balkono hidroizoliacija ir pratekėjimas iš 9 buto balkono šiuo metu yra pašalintas (lokalizuotas). 2018 m. gruodžio 31 d. statinio apžiūros aktu konstatuota, jog pratekėjimo į Butą priežastis – nesandari stogo danga ties židinio kaminu, rekomenduojama atlikti stogo konstrukcijos statybinius tyrinėjimus. 2019 m. rugpjūčio 13 d. statinio apžiūros aktu konstatuota, jog namo, kuriame yra Butas, tinkuotos sienos praradusios savo mechanines savybes, tinkas pažeistas atmosferinio vandens, sutrūkinėjęs, atšokęs, trupa, vietomis nukritęs, vietomis nukritę dideli tinko plotai, keraminių čerpių danga nusidėvėjusi, nesandari, vandens pažeistos medinės stogo konstrukcijos pūva, neremontuota stogo dalis turi avarinės būklės požymių;
5.5. pateiktose nuotraukose vizualiai matoma bloga namo būklė, namo statybos metai 1940, namo trūkumai yra akivaizdūs, todėl ieškovė negalėjo tikėtis nupirkti Butą, atitinkantį naujos statybos reikalavimus, o atsakovai nėra atsakingi už namo bendrojo naudojimo konstrukcijos (stogo) būklę. Ieškovė pirkimo-pardavimo sutarties 7.2.1 punktu patvirtino, kad perkamo Buto kokybė atitinka pirkėjo keliamus reikalavimus bei mokamą už Butą kainą.
III. Apeliacinio skundo ir atsiliepimo į apeliacinį skundą argumentai
6. Ieškovė S. V. B. pateikė apeliacinį skundą, kuriuo prašo panaikinti Vilniaus miesto apylinkės teismo 2020 m. kovo 12 d. sprendimą ir priimti naują sprendimą – ieškinį patenkinti. Apeliaciniame skunde nurodo šiuos esminius argumentus:
6.1. ieškovė bylos nagrinėjimo metu neįrodinėjo, jog pratekėjimas į Butą atsirado dėl bendros namo būklės, nustatytos 2019 m. rugpjūčio 13 d. bendro pobūdžio statinio apžiūros aktu. Tiek iš ieškovės 2019 m. spalio 30 d., tiek iš 2019 m. gruodžio 27 d. papildomų paaiškinimų matyti, jog ieškovė pratekėjimo į Butą priežastis siejo su 9 buto terasos defektais, o ne su namo stogo ar sienų būkle, kaip akcentavo teismas. Pagal suformuotą ginčo dalyką ir pagrindą atsakovai taip pat savo gynybinę poziciją siejo būtent su pratekėjimu, nulemtu 9 buto terasos defektų. Taigi teismo išvados apie bendrą namo būklę ir ieškovės lūkesčius dėl namo kokybės neturi nieko bendro su ieškinio dalyku bei pagrindu – ieškovės įrodinėjimu, kad pratekėjimą į Butą nulėmė konkreti priežastis (9 buto terasos defektai), kurią žinojo atsakovai iki Buto pardavimo, tačiau nuo ieškovės pratekėjimo faktas ir jo priežastis buvo nuslėpti;
6.2. 2017 m. pradžioje įvykusio pratekėjimo į Butą priežastys buvo nustatytos, tačiau byloje nėra nė vieno įrodymo, kad jos būtų pašalintos iki atsakovams parduodant Butą ieškovei. Atsakovų pozicija byloje, kad tariamai trūkumų pašalinimą įrodo 2017 m. birželio 12 d. namą administruojančios įmonės atstovo laiškas, yra visiškai nepagrįsta, nes minėtame laiške akcentuojamas tik dalyvavimas 9 buto terasos darbų apžiūroje bei planai ateityje atlikti tam tikrus darbus. Toks laiškas nėra nei darbų atlikimo aktas, nei kitas realus įrodymas, pagrindžiantis, kad 2017 m. sausio 10 d. ir 2017 m. kovo 3 d. dokumentuose nurodyti defektai yra pašalinti. Objektyvūs byloje esantys įrodymai patvirtina tai, kad būtent dėl tų pačių defektų, kurie nustatyti 2017 m. pradžioje, įvyko vandens pratekėjimas į Butą 2018 m. gruodžio pabaigoje - 2019 m. pradžioje. Tiek ieškovė, tiek byloje liudijęs jos sūnus nuosekliai tvirtino, kad po 2019 metais atliktų 9 buto terasos hidroizoliacijos darbų vandens pratekėjimas į ieškovės butą liovėsi. Tai reiškia, kad tik 2019 metais galiausiai buvo pašalinti dar 2017 m. nustatyti defektai, apie kuriuos atsakovams buvo žinoma parduodant Butą ieškovei, tačiau jie sąmoningai ieškovei nebuvo atskleisti;
6.3. 9 buto terasa (balkonas) laikytina namo savininkų bendrosios dalinės nuosavybės objektu. Nekilnojamojo turto registro duomenų banko išraše 9 butas nėra įvardintas kaip „Butas su terasa / lodžija”. Tai reiškia, kad 9 buto terasos konstrukcija yra laikytina ne konkretaus buto, o bendrojo naudojimo objekto (bendrosios dalinės nuosavybės) dalimi. Nurodyto buto terasa įvardinama kaip atvirkštinis stogas. Atvirkštinis stogas yra laikomas eksploatuojamu stogu, kuriame šiluminė izoliacija įrengta virš hidroizoliacinio sluoksnio. Tokia terasa (atvirkštinis stogas) Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktikoje laikoma bendrąja daline buto savininkų nuosavybe. Tai, kad namą administruojanti įmonė 9 buto terasą / lodžiją laiko bendrosios dalinės nuosavybės objektu, patvirtina už jos tvarkymą gyventojams pateikta sąskaita. Taigi byloje nepagrįsta laikytina atsakovų pozicija, kad už bendrosios dalinės nuosavybės objektą turėjo atsakyti išimtinai 9 buto savininkas;
6.4. atmesdamas ieškinį, teismas palaikė išimtinai atsakovų išdėstytus motyvus, o ne rėmėsi objektyvia pirkimo-pardavimo sutarties analize. Teismas ignoravo ir nieko nepasisakė apie bylos nagrinėjimo metu ieškovės ne kartą akcentuotą Buto pirkimo-pardavimo sutarties 7.1.11 punktą. Būtent šiuo punktu atsakovai garantavo, kad Bute nėra paslėptų trūkumų, dėl kurių jo nebūtų galima naudoti pagal paskirtį arba jo naudingumas sumažėtų taip, kad pirkėjas apie trūkumus žinodamas arba nebūtų visai jo pirkęs, arba nebūtų tiek už jį mokėjęs. Pirmosios instancijos teismas sukūrė nepateisinamą situaciją, kuomet daikto pirkėjui nustatoma didesnė pareiga tirti ir aiškintis daikto būklę nei pardavėjui ją atskleisti;
6.5. 2020 m. sausio 6 d. vykusio teismo posėdžio metu atsakovas, atsakydamas į ieškovės atstovo klausimus, negalėjo patvirtinti, kad jis įsitikino (gavo patvirtinimą), jog pratekėjimo į Butą priežastys yra pašalintos. Iš atsakovo parodymų galima suprasti, kad jokio patvirtinimo iš namo administratoriaus dėl defektų pašalinimo jis negavo, tačiau dėl to, kad kurį laiką nebuvo pratekėjimų, jis manė, jog pratekėjimo priežastys yra pašalintos. To paties teismo posėdžio metu atsakovas iš esmės pripažino, kad, ieškovei įsigyjant Butą, defektinių aktų ieškovei ar jos sūnui nepateikė. Ieškovė dėl neatskleisto Buto defekto prarado galimybę derėtis dėl Buto kainos;
6.6. byloje nėra ginčo, kad Buto lubose matėsi senos vandens pratekėjimo žymės. Tarp šalių byloje kilo ginčas tik dėl pratekėjimo dydžio. Nepaisant šioje vietoje kilusio ginčo, tai nėra esminis ginčo momentas, nes atsakovų buvo klausta, ar pratekėjimo priežastys yra išspręstos, o atsakovai nurodė, kad buvo įvykusi avarija - trūkęs kaimyno radiatorius, bet problemų nebėra. Atsakovai neatskleidė ne paties Buto užpylimo fakto (toks faktas matėsi lubose), bet tikrosios vandens pratekėjimo priežasties ir to, kad priežastys, lėmusios pratekėjimą, nėra pašalintos;
6.7. byloje nėra nei vieno įrodymo, kad ieškovės sūnus iki ieškovei įsigyjant Butą, būtų informuotas apie vandens pratekėjimo į Butą priežastis ir jų nepašalinimą. Ieškovės sūnus su šeima 2017 m. rugpjūčio 11 d. įsigijo šalimais esantį 8 Butą. Tik 2018 m. gruodžio pabaigoje į 8 Butą pro lubas (tuo pačiu metu, kaip ir į Butą) pradėjo skverbtis vanduo. Šios faktinės aplinkybės yra užfiksuotos kitoje byloje Nr. e2-25449-905/2019. Jeigu ieškovės sūnus nuo 2017 m. rugpjūčio 11 d. (kai įsigijo 8 Butą) iki 2018 m. lapkričio 13 d. (kai Butą įsigijo ieškovė) būtų žinojęs apie vandens pratekėjimo į Butus priežastis, jis būtų apie tai informavęs ieškovę prieš jai įsigyjant Butą;
6.8. ieškovė nedalyvavo 2018 metais vykusiame į bylą pateiktame susirašinėjime. Tik bylos nagrinėjimo metu jai paaiškėjo, kad susirašinėjime tarp namo butų savininkų dalyvavo jos sūnaus žmona R. B.. Nei marti, nei ieškovės sūnus apie tokį susirašinėjimą ieškovės niekada neinformavo. Ieškovės sūnui apie 2018 m. susirašinėjimą taip pat tapo žinoma tik bylos nagrinėjimo metu. 2018 m. namo butų savininkų susirašinėjimas ir prie vieno iš laiškų pridėti defektiniai aktai niekaip nepaneigia atsakovams, kaip Buto pardavėjams, tenkančios pareigos aiškiai atskleisti Buto pirkėjai visus jiems žinomus Buto trūkumus, jų priežastis, tokių priežasčių nepašalinimo faktą. Teismas neturėjo 2018 m. namo butų savininko susirašinėjimo vertinti kaip objektyvaus įrodymo, pagrindžiančio, kad ieškovei buvo žinoma apie įsigyjamo Buto defektus.
Atsiliepimas
7. Atsakovai Ž. N. ir R. N. prašo Vilniaus miesto apylinkės teismo 2020 m. kovo 12 d. sprendimą palikti nepakeistą. Atsiliepimą į apeliacinį skundą grindžia šiais esminiais argumentais:
7.1. sprendžiant dėl Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau – CK) 6.334 straipsnyje numatytos sutartinės civilinės atsakomybės taikymo pardavėjui, būtina nustatyti šias teisiškai reikšmingas aplinkybes: 1) parduotas daiktas neatitiko kokybės reikalavimų (CK 6.334 straipsnio 1 dalis) ir 2) pardavėjas pirkėjui neatskleidė daikto trūkumų (CK 6.334 straipsnio 1 dalis). CK 6.334 straipsnyje nustatyta civilinė atsakomybė gali būti taikoma tik tuo atveju, jei nėra nustatytų šių aplinkybių: 1) daikto trūkumai normaliomis aplinkybėmis buvo tokie akivaizdūs ir pastebimi, kad rūpestingas ir atidus pirkėjas juos turėjo pastebėti (CK 6.333 straipsnio 2 dalis) arba 2) sutarties sudarymo metu pirkėjas žinojo arba negalėjo nežinoti apie esamą neatitikimą (CK 6.327 straipsnio 2 dalis);
7.2. ieškovė ir jos sūnus, betarpiškai organizavęs Buto pirkimą-pardavimą, jį apžiūrėjęs ir sudaręs sandorį, žinojo apie namo būklę ir jo trūkumus, kurie yra siejami vandens pratekėjimu į Butą, kadangi 1,5 metų iki Buto įsigijimo buvo to paties namo bendrasavininku ir negalėjo tokių aplinkybių nežinoti (CK 6.327 straipsnio 2 dalis). Ieškovės sūnaus turimas gretimas 8 Butas taip pat turėjo vandens pratekėjimo problemą ir buvo minimas visuose susirašinėjimuose šiuo klausimu, kuriuose dalyvavo ieškovės sūnaus šeima. Nelogiška būtų manyti, kad sūnus būtų nuslėpęs namo būklę nuo motinos (ieškovės). Dėl šios priežasties visiškai nepagrįstais laikytini ieškovės, Buto įsigijimo sandoryje veikusios per atstovą – sūnų, atsikirtimai dėl namo būklės nežinojimo, kai CK 4.83 straipsnio 3 dalis aiškiai numato daugiabučio namo bendrasavininkų prievolę valdyti, tinkamai prižiūrėti, remontuoti ar kitaip tvarkyti bendrojo naudojimo objektus;
7.3. tai, kad namo būklė neabejotinai turėjo būti žinoma ieškovės sūnui, pagrindžia byloje esantis namo butų savininkų susirašinėjimas el. laiškais, prie kurio buvo pridėti visi einamieji namo defektų aktai ir kuriame betarpiškai ir aktyviai dalyvavo ieškovo sūnaus sutuoktinė R. B.. Iš 2018 m. vasario 3 d. elektroninio laiško, kurį namo butų savininkams siuntė R. T., matyti, kad kartu buvo siunčiamas 2018 m. vasario 2 d. susirinkimo apibendrinimas ir visi su tuo susiję dokumentai. Laiško 2 punkte išskiriami klausimai dėl namo defektų ir jų šalinimo, pridedami defektiniai aktai, tarp kurių yra ir 2017 m. sausio 10 d. statinio apžiūros aktas Nr. DA87301 bei 2017 m. kovo 3 d. statinio defektinis aktas Nr. DA94127. R. B. elektroniniais laiškais, siųstais 2018 m. balandžio 3 d., 2018 m. balandžio 6 d. ir 2018 m. balandžio 17 d., išreiškė siekį dalyvauti namo butų savininkų susirinkimuose ir spręsti namo defektų klausimus;
7.4. ieškovės žinojimą apie vandens pratekėjimą Į Butą pagrindžia ir tai, kad vandens pratekėjimas buvo ypatingai akivaizdus (žymiai apibėgę tiek lubos, tiek sienos). Buto apžiūroje dalyvavo tiek ieškovė, tiek ieškovės sūnus, tiek ieškovės sūnaus sutuoktinė. Ieškovės nurodomi Buto trūkumai, net nevertinant to, kad apie Buto ir namo būklę ieškovei buvo pranešta, buvo akivaizdūs ir nepaslėpti, ieškovei buvo suteiktos visos sąlygos ir galimybės Buto trūkumus įvertinti nuodugniau visu 2,5 mėnesių laikotarpiu iki sandorio sudarymo, kai Butą nuomojo ieškovės sūnus (CK 6.333 straipsnio 2 dalis);
7.5. akivaizdu, kad ieškovė žinojo, jog perkamas senas, neremontuotas Butas su visais jame matomais defektais, esantis sename nerenovuotame name. Tai, be kita ko, žinojo ir turėjo žinoti ir ieškovės sūnus, kaip jau esamas namo bendrasavininkas. Nepaisant šių aplinkybių, parduotas Butas nėra netinkamas naudoti pagal paskirtį. Remonto išlaidų perkėlimas Buto pardavėjui, prisidengiant Buto kainos sumažinimu, yra nesąžiningas;
7.6. 2018 m. gruodžio 28 d. įvykusio vandens pratekėjimo į Butą priežastis, priešingai nei teigia ieškovė apeliaciniame skunde, faktiškai nebuvo nustatyta. Faktas, jog po 2018 m. gruodžio 28 d. užliejimo buvo atlikti 9 buto balkono hidroizoliacijos darbai, nereiškia, kad šiais darbais buvo pašalintos 2017 m. pradžioje įvykusio vandens pratekėjimo priežastys. Byloje esantis UAB „Namų priežiūros centras“ vadybininko 2017 m. vasario 28 d. el. laiškas ir 2017 m. birželio 12 d. el. laiškas patvirtina, kad 9 buto savininkas dar 2017 metais atliko buto balkono hidroizoliacijos sutvarkymo darbus ir juos 2017 m. birželio 12 d. perdavė namą administruojančiai įmonei. Tai pagrįstai leido atsakovams tikėti, kad pratekėjimo priežastis pašalinta. 2018 m. gruodžio 28 d. užliejimo priežasties tapatumo su 2017 metų užliejimo priežastimi ieškovė neįrodė.
Motyvuojamoji dalis
IV. Apeliacinės instancijos teismo nustatytos faktinės aplinkybės, teisiniai argumentai ir išvados
8. Apeliacinio proceso paskirtis – laikantis Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso (toliau – CPK) 320 straipsnyje įtvirtintų bylos nagrinėjimo ribų, patikrinti pirmosios instancijos teismo procesinį sprendimą tiek jo teisėtumo, tiek pagrįstumo aspektu. Tai atliekama nagrinėjant ir faktinę, ir teisinę bylos puses, t. y. tiriant byloje surinktus įrodymus patikrinama, ar pirmosios instancijos teismas teisingai nustatė faktines bylos aplinkybes ir ar nustatytoms faktinėms aplinkybėms teisingai taikė materialiosios teisės normas, ar nepažeidė įrodinėjimą ir įrodymų vertinimą reglamentuojančių proceso teisės normų. Apeliacinės instancijos teismas nagrinėja bylą neperžengdamas apeliaciniame skunde nustatytų ribų, išskyrus atvejus, kai to reikalauja viešasis interesas, ir, neperžengus skundo ribų, būtų pažeistos asmens, visuomenės ar valstybės teisės ir teisėti interesai. Neatsižvelgdamas į apeliacinio skundo ribas, apeliacinės instancijos teismas ex officio (pagal pareigas) patikrina, ar nėra CPK 329 straipsnyje nurodytų absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų.
9. Apeliacinės instancijos teismas absoliučių pirmosios instancijos teismo sprendimo negaliojimo pagrindų, taip pat būtinybės peržengti apeliacinio skundo ribas nenustatė.
10. Iš byloje esančių rašytinių įrodymų nustatyta, kad 2018 m. liepos 23 d. atsakovai ir ieškovės sūnaus sudarė preliminariąją nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartį, kuria atsakovai įsipareigojo ieškovės sūnui ar jo nurodytam jo šeimos nariui parduoti Butą. 2018 m. liepos 23 d. tarp atsakovės ir ieškovės sūnaus taip pat buvo sudaryta Buto nuomos sutartis, kuria ieškove?s su?nus nuo 2018 m. rugpju?c?io 27 d. išsinuomojo Butą. 2018 m. lapkričio 13 d. ieškove?, atstovaujama sūnaus, ir atsakovai sudare? buto pirkimo-pardavimo sutarti? (toliau – taip pat ir Sutartis), kuria atsakovai už 185 000 Eur kainą pardavė ieškovei Butą.
11. Ieškovė ieškiniu prašo sumažinti Buto pirkimo kainą 3 000 Eur, teigdama, kad atsakovai, sudarydami Sutartį, neatskleidė Buto trūkumų, t. y. aplinkybės, kad dėl netinkamos 9 buto terasos (atvirkštinio stogo) hidroizoliacijos į Butą prateka vanduo. Prašomos sumažinti kainos dydį ieškovė sieja su būsimomis Buto remonto dėl vandens pratekėjimo išlaidomis.
12. Parduodamo daikto kokybė, kiekis ir kiti kriterijai turi atitikti sutarties sąlygas, o jei sutartyje nėra nurodymų, įprastus reikalavimus (CK 6.327 straipsnio 1 dalis). Pardavėjas neatsako pagal šio straipsnio 1 dalies reikalavimus už bet kokį daiktų neatitikimą, jei sutarties sudarymo metu pirkėjas žinojo ar turėjo žinoti apie tokį neatitikimą (CK 6.327 straipsnio 2 dalis). Įstatymai ar sutartis gali numatyti pardavėjo pareigą garantuoti pirkėjui, kad daiktas atitinka sutarties sąlygas ir kad sutarties sudarymo metu nėra paslėptų daiktų trūkumų, dėl kurių daikto nebūtų galima naudoti tam tikslui, kuriam pirkėjas jį ketino naudoti, arba dėl kurių daikto naudingumas sumažėtų taip, kad pirkėjas, apie šiuos trūkumus žinodamas, arba apskirtai nebūtų to daikto pirkęs, arba nebūtų tiek už jį mokėjęs. Tačiau pardavėjas neprivalo garantuoti, kad nėra paslėptų trūkumų, jeigu apie juos pirkėjas žinojo arba jie yra tiek akivaizdūs, kad bet koks atidus pirkėjas būtų juos pastebėjęs be jokio specialaus tyrimo (CK 6. 33 straipsnio 2 dalis). CK 6.344 straipsnio 1 dalies 2 punkte nustatyta, kad jeigu parduotas daiktas neatitinka kokybės reikalavimų ir pardavėjas su pirkėju neaptarė jo trūkumų, tai nusipirkęs netinkamos kokybės daiktą pirkėjas turi teisę reikalauti, kad būtų atitinkamai sumažinta pirkimo kaina.
13. Taigi, pardavėjo pareiga garantuoti parduodamo daikto kokybę neapima tų atvejų, kai daikto trūkumai pirkėjui buvo žinomi arba buvo tokie akivaizdūs, kad kiekvienas atidus pirkėjas juos būtų pastebėjęs be jokio specialaus tyrimo (CK 6.327 straipsnio 2 dalis, 6.333 straipsnio 2 dalis).
14. Ieškovė Sutartį, kuria įsigijo Butą, sudarė per atstovą – savo sūnų T. B.. Atstovo sudarytas atstovaujamojo vardu sandoris sukuria, pakeičia ir panaikina atstovaujamojo civilines teises ir pareigas – tas, kas veikia per atstovą, veikia pats (CK 2.133 straipsnio 1 dalis). Todėl nėra reikšmingi apeliacinio skundo argumentai, kad ieškovei nebuvo atskleisti / ieškovė nežinojo apie ieškinyje nurodytus Buto trūkumus. Šiuo atveju svarbu, ar Buto trūkumai buvo atskleisti / apie juos žinojo ieškovės vardu Sutartį sudaręs ieškovės sūnus.
15. Byloje nėra ginčo, kad, apžiūrint Butą, Bute matėsi buvusio vandens pratekėjimo žymės. Atsakovai nurodė, kad Buto apžiūroje dalyvavo ieškovė, jos sūnus ir sūnaus sutuoktinė, šios aplinkybės ieškovė neginčijo. Ieškovės teigimu, pasiteiravus apie vandens pratekėjimo priežastis, atsakovai nurodė, kad šios priežastys yra seniai pašalintos.
16. Iš 2017 m. sausio 10 d. statinio apžiūros akto Nr. DA87301 matyti, kad vanduo į Butą pratekėjo 2017 m. sausio mėn., galimai iš 9 buto terasos (atvirkštinio stogo) dėl šios terasos hidroizoliacijos įrengimo nesilaikant STR 2.05.02:2008 „Statinio konstrukcijos. Stogai“ reikalavimų. Namo administratoriaus UAB „Namų priežiūros centras“ 2017 m. birželio 12 d. el. laiške atsakovei, atsakant į atsakovės raginimą spręsti dėl 9 buto terasos remonto, nurodyta, kad 9 buto savininkas atliko terasos remonto darbus ir 2017 m. birželio 12 d. vyks šių darbų priėmimas. Byloje nėra duomenų, kad iki 2018 m. gruodžio mėn. pabaigos būtų vykę pakartotiniai Buto užliejimai. Todėl atsakovai turėjo pakankamą pagrindą matyti, kad 2017 m. sausio mėn. įvykusio Buto užliejimo priežastis yra pašalinta, ką ir nurodė ieškovei ir jos sūnui.
17. Nėra pagrįsti apeliacinio skundo teiginiai, kad atsakovų nurodytas aplinkybes, jog vandens pratekėjimo į Butą priežastys yra pašalintos, paneigia tai, kad 2018 m. gruodžio mėn. pabaigoje dėl buvusio defekto vėl įvyko vandens pratekėjimas į Butą.
18. Byloje nėra įrodymų, kad 2018 m. gruodžio mėn. pabaigoje vandens pratekėjimas į Butą įvyko dėl 9 buto terasos (atvirkštinio stogo) hidroizoliacijos trūkumų. Nors namo administratoriaus UAB „Mano būstas“ 2019 m. rugpjūčio 9 d. rašte nurodyta, kad vandens pratekėjimo į Butą priežastis buvo vandens pratekėjimas iš 9 buto terasos, tačiau iš 2018 m. gruodžio 31 d. statinio apžiūros akto Nr. DA169016, skirto vandens pratekėjimo priežastims į Butą nustatyti, matyti, kad tiksli vandens pratekėjimo į Butą priežastis nebuvo nustatyta. Galima vandens pratekėjimo priežastimi buvo nurodyta nesandari stogo danga ties stogo kaminu.
19. 2017 m. rugpjūčio 11 d. pirkimo-pardavimo sutartimi ieškovės sūnus su sutuoktine bendrosios jungtinės nuosavybės teise įsigijo šalia Buto esantį 8 Butą ir tapo namo, kuriame yra šie butai, bendrojo naudojimo patalpų, pagrindinių namo konstrukcijų, bendrojo naudojimo mechaninės, elektros, sanitarinės-techninės ir kitokios įrangos bendrasavininkais bei įgijo pareigą šiuos bendrojo naudojimo objektus valdyti, tinkamai prižiūrėti, remontuoti bei kitaip tvarkyti (CK 4.82 straipsnio 1 dalis, 4.83 straipsnio 3 dalis).
20. Iš 2018 m. vasario - balandžio mėn. vykusio susirašinėjimas el. laiškais tarp namo butų savininkų, taip pat ir ieškovės sūnaus sutuoktinės R. B., dėl namo butų savininkų susirinkimo, kuriame, be kitų, būtų sprendžiami ir namo remonto klausimai, matyti, kad su 2018 m. vasario 3 d. el. laišku susirašinėjimo adresatams buvo persiųsti namo techninės priežiūros aktai: 2016 m. sausio 10 d. statinio apžiūros aktas Nr. DA79824, 2017 m. sausio 10 d. statinio apžiūros aktas Nr. DA87301, 2017 m. kovo 3 d. statinio defektinis aktas Nr. DA94127, 2017 m. sausio 11 d. statinio apžiūros aktas Nr. DA87461, 2017 m. rugpjūčio 9 d. statinio defektinis aktas Nr. DA112036, 2017 m. spalio 31 d. statinio defektinis aktas Nr. DA120732.
21. 2017 m. sausio 10 d. statinio apžiūros akte Nr. DA87301 ir jį papildančiame 2017 m. kovo 3 d. statinio defektiniame akte Nr. DA94127 yra nurodytos galimos vandens pratekėjimo į Butą ir 8 Butą priežastys: vandens pratekėjimas galėjo įvykti iš 9 buto terasos; apžiūrint 9 buto terasą (atvirkštinį stogą) nustatyta, kad hidroizoliacija įrengta ne pagal STR 2.05.02:2008 „Statinio konstrukcijos. Stogai“ reikalavimus, hidroizoliacija ant vertikalių paviršių užleista tik apie 1-2 cm, terasos sienelių skardinimas yra nesandarus. Šiuose aktuose nustatyti ir namo stogo defektai: korozijos pažeisti stogo lietloviai visiškai susidėvėję, vizualiai matomas kai kurių stogo čerpių persisukimas, laštakio skarda nepakankamo ilgio ir stogo sąlaja nesandari.
22. Taigi, ieškovės sūnui kaip namo bendrojo naudojimo objektų bendrasavininkui (byloje nekilo ginčas dėl to, kad 9 buto terasa (atvirkštinis stogas) yra bendrojo naudojimo objektas ir bendroji dalinė namo butų savininkų nuosavybė) iki Sutarties sudarymo buvo žinomi / turėjo būti žinomi 9 buto terasos (atvirkštinio stogo) hidroizoliacijos trūkumai, galimai buvę Buto užliejimo 2017 m. sausio mėn., kurio padariniai buvo matomi Buto apžiūros metu, padariniai, taip pat buvo žinomi / turėjo būti žinomi namo stogo trūkumai, kurie galėjo būti vandens pratekėjimo į Butą priežastimi 2018 m. gruodžio mėn. (2018 m. gruodžio 31 d. statinio apžiūros aktas Nr. DA169018).
23. Nėra pagrindo atsižvelgti į ieškovės nurodytoje Vilniaus apygardos teismo 2020 m. gegužės 12 d. nutartyje civilinėje byloje Nr. e2A-871/2020 priimtus išaiškinimus. Nors minėjoje civilinėje byloje buvo nagrinėjamas ginčas tarp ieškovės sūnaus ir jo sutuoktinės ir buvusių 8 Buto savininkų dėl 8 Buto pirkimo kainos sumažinimo buvusiems 8 Buto savininkams ieškovės sūnui ir jo sutuoktinei neatskleidus 8 Buto trūkumų – vandens pratekėjimo į 8 Butą dėl 9 buto terasos (atvirkštinio stogo) hidroizoliacijos trūkumų, tačiau minėtos civilinės bylos ir nagrinėjamos civilinės bylos faktinės aplinkybės iš esmės skiriasi – ieškovė ir jos sutuoktinis 8 Butą įsigijo nebūdami kito name esančio buto savininkais ir namo bendrojo naudojimo objektų bendrasavininkais. Pagal Teismų įstatymo 33 straipsnio 4 dalį teismai, priimdami sprendimus atitinkamų kategorijų bylose, yra saistomi savo pačių sukurtų teisės aiškinimo taisyklių, jei jos suformuluotos analogiškose ar iš esmės panašiose bylose.
24. Atsižvelgiant į nurodytas aplinkybes, apeliacinio skundo argumentai nesudaro pagrindo keisti ar naikinti skundžiamą pirmosios instancijos teismo sprendimą, todėl apeliacinis skundas atmetamas, skundžiamas teismo sprendimas paliekamas nepakeistas (CPK 326 straipsnio 1 dalies 1 punktas).
25. Apeliacinį skundą atmetus, ieškovei nėra atlyginamos jos turėtos bylinėjimosi išlaidos apeliacinės instancijos teisme (CPK 93 straipsnio 1 dalis). Atsakovas už atsiliepimo į ieškovės apeliacinį skundą parengimą advokatui sumokėjo 2 299 Eur. Ši suma viršija Rekomendacijų dėl civilinėse bylose priteistino užmokesčio už advokato ar advokato padėjėjo teikiamą pagalbą maksimalaus dydžio 8.11 punkte nustatytą maksimalų dydį, todėl mažinama iki 1 765 Eur (CPK 98 straipsnio 1-2 dalys).
Rezoliucinė dalis
Teisėjų kolegija, vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 326 straipsnio 1 dalies 1 punktu,
nutaria:
Vilniaus miesto apylinkės teismo 2020 m. kovo 12 d. sprendimą palikti nepakeistą.
Priteisti iš ieškovės S. V. B. atsakovo Ž. N. naudai 1 765 Eur bylinėjimosi išlaidas apeliacinės instancijos teisme.