Vilniaus miesto apylinkės teismo sprendimas

žodinio proceso tvarka viešame teismo posėdyje išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovų R. B. ir T. B. ieškinį atsakovei A. R. dėl parduoto buto kainos sumažinimo, trečiasis asmuo uždaroji akcinė bendrovė „M. B. NPC“.

Ieškovai prašė sumažinti įsigyto buto kainą 4000 Eur suma, šią sumą priteisiant iš atsakovės. Anot ieškovų, 2017 m. rugpjūčio 11 d. pirkimo-pardavimo sutartimi jie bendrosios jungtinės nuosavybės teisėmis įsigijo iš atsakovės butą. Prieš pirkdami butą, ieškovai pasiteiravo atsakovės apie buto lubose pastebėtą vandens pėdsaką, tačiau atsakovė patikino, kad toks apibėgimas atsirado dėl senai trūkusio vamzdžio ir kad ši problema jau išspręsta. 2018 m. vasario-kovo mėn. pastebėję nuo lubų aplašėjusią pagalvę, o 2018 m. gruodžio mėn. šalia esančiame bute prasidėjus dideliam pratekėjimui lubose, ieškovai iš namo administratoriaus sužinojo, kad dar iki atsakovei parduodant butą jau egzistavo lubų pratekėjimo priežastys, kurių atsakovė nenurodė ieškovams. Be to, panašiu laikotarpiu pratekėjimai prasidėjo ir ieškovų bute, kuriame jau buvo atliktas remontas po pirmojo pratekėjimo. Ieškovų teigimu, namo administratorius 2019 m. kovo mėn. ėmėsi darbų ir lokalizavo pratekėjimus į ieškovų butą, tačiau paaiškėjo, kad namo stogas reikalauja papildomo remonto. Anot ieškovų, dėl vandens apgadinto buto remontui pagal sudarytą sąmatą reikalinga 3889,20 Eur suma, be to, neaišku, kiek išlaidų pareikalautų bendrojo naudojimo stogo ir sienų remontas, šias išlaidas proporcingai paskirsčius visiems butų savininkams. Paaiškėję buto trūkumai ne tik iš dalies trukdo daiktą naudoti pagal paskirtį, bet ir sukėlė žalą, kai po padaryto lubų remonto jos vėl apgadintos. Ieškovai pažymėjo, kad žinodami apie tokias buto bei stogo problemas, jie nebūtų mokėję už perkamą butą tokios kainos.

Atsakovė prašė ieškinį atmesti. Anot atsakovės, parduotas butas jai priklausė nuo 1998 m. sausio 16 d. Atsakovė nuo 2012 m. vasario mėn. gyvena ir dirba Belgijoje, į Lietuvą grįžta tik keletą kartų per metus. 2016 m. nusprendusi parduoti butą, atsakovė kreipėsi į nekilnojamojo turto pardavimo agentę. 2016 m. gruodžio mėn. buto lubose pastebėjusi drėgną dėmelę, atsakovė kreipėsi į pastatą administruojančią įmonę, kuri 2017 m. sausio 10 d. surašė statinio apžiūros aktą, kuriame nurodyta, kad vandens pratekėjimas į atsakovės ir gretimą butus galėjo įvykti nuo 9 buto terasos (atvirkštinio stogo). 2017 m. kovo 3 d. atlikus papildomą apžiūrą, statinio defektiniame akte nurodyta, kad korozijos pažeisti stogo lietloviai visiškai nusidėvėję, vizualiai matomas kai kurių stogo čerpių perslinkimas, laštakio skarda nepakankamo ilgio ir stogo sąlaja nesandari. Dėl to pastato administratoriaus komisija rekomendavo nedelsiant organizuoti sprendimo dėl namo bendrojo naudojimo objektų defektų pašalinimo priėmimą ir pašalinti užfiksuotus defektus. Atsakovės teigimu, vėliau ji ne kartą el. laiškais kreipėsi į pastato administratoriaus vadybininką teiraudamasi dėl užpylimo priežasčių šalinimo eigos ir gavo atsakymą, kad jau įrenginėjama terasos-lodžijos hidroizoliacija, taip pat vadybininko įsipareigojimą organizuoti stogo tvarkymo darbus. Apie šias aplinkybes atsakovė informavo nekilnojamojo turto agentę, kuri buto apžiūros metu ieškovams parodė likusią vandens dėmelę lubose ir paaiškino, kad užpylimo priežastys nustatytos ir šalinamos. Atsakovės teigimu, parduodama butą ji elgėsi sąžiningai ir atskleidė ieškovams visą informaciją apie buto užpylimą ir jo priežastis. Be to, atsakovės nuomone, butas užpiltas ne dėl jos buto, bet dėl kitų butų ir (arba) bendrojo naudojimo patalpų defektų. Atsakovė atkreipė dėmesį ir į tai, kad ieškovų pateiktoje remonto sąmatoje nurodyti remonto darbai gerokai viršija užlietų lubų ir grindų plotą.

Trečiasis asmuo neišreiškė savo procesinės pozicijos dėl ginčo esmės.

Ieškovė ir atsakovė 2017 m. rugpjūčio 11 d. sudarė pirkimo-pardavimo sutartį, kuria atsakovė pardavė, o ieškovai pirko bendrosios jungtinės sutuoktinių nuosavybės teisėmis butą (duomenys neskelbtini); daikto kaina 260 000 Eur; vidutinė rinkos vertė 197 000 Eur (p. 8-15). Sutarties 6.10 punkte nurodyta, kad pardavėjas garantuoja, jog šios sutarties sudarymo momentu nėra paslėptų daikto trūkumų, dėl kurių šio daikto nebūtų galima naudoti pagal paskirtį arba jo naudingumas sumažėtų taip, kad pirkėjas apie tuos trūkumus žinodamas arba nebūtų jo visai pirkęs, arba nebūtų už jį tiek mokėjęs; pardavėja įstatymų nustatyta tvarka atsako už minėtus trūkumus, jeigu neįrodo, kad jie atsirado po daikto perdavimo dėl pirkėjo ar trečiųjų asmenų kaltės, arba dėl nenugalimos jėgos.

Byloje nėra ginčo dėl ieškovų nurodomų faktinių aplinkybių, kad 2018 m. vasario-kovo mėn. ir 2018 m. gruodžio mėn. per ieškovų buto lubas lašėjo-prasiskverbė vanduo. Taip pat nėra ginčo ir dėl tos aplinkybės, kad nurodytais atvejais vanduo lašėjo-skverbėsi iš pastato 9 buto terasos. Šią aplinkybę patvirtina ir UAB „Namų priežiūros centras“ 2017 m. sausio 10 d. ir 2017 m. kovo 3 d. surašyti, atitinkamai, statinio apžiūros aktas ir statinio defektinis aktas, kuriuose nurodyta, kad vandens pratekėjimas į 7 ir 8 butus galėjo įvykti nuo 9 buto terasos ir kad apžiūrint 9 buto terasą (atvirkštinį stogą) nustatyta, jog hidroizoliacija įrengta ne pagal STR reikalavimus, taip pat kad 9 buto terasos sienelių skardinimas yra nesandarus (p. 25-26. 56, 57-58).

Civilinio kodekso 6.399 straipsnyje nustatyta, kad jeigu pagal nekilnojamojo daikto pirkimo–pardavimo sutartį pardavėjas perduoda pirkėjui netinkamos kokybės daiktą, taikomos šio kodekso 6.334 straipsnio taisyklės, išskyrus pirkėjo teisę reikalauti netinkamos kokybės daiktą pakeisti tinkamu. Civilinio kodekso 6.334 straipsnio 1 dalies 2, 3 punktuose nustatyta, kad jeigu parduotas daiktas neatitinka kokybės reikalavimų ir pardavėjas su pirkėju neaptarė jo trūkumų, tai nusipirkęs netinkamos kokybės daiktą pirkėjas turi teisę savo pasirinkimu pareikalauti, be kita ko, kad būtų atitinkamai sumažinta pirkimo kaina; kad pardavėjas atlygintų pirkėjo išlaidas daikto trūkumams ištaisyti, jei trūkumus įmanoma pašalinti.

Nagrinėdamas šalių ginčą nurodytų faktinių aplinkybių ir Civilinio kodekso 6.334 straipsnio nuostatų kontekste, teismas atkreipia dėmesį į tai, kad atsakovė iš esmės neneigė ieškovų argumentų, jog jai dar iki buto pardavimo buvo žinomos faktinės aplinkybės, susijusios su vandens pratekėjimu-prasiskverbimu iš 9 buto terasos. Papildomai pažymėtina, kad atsakydama į ieškovės el. laišką, atsakovė 2019 m. sausio 8 d. el. laiške nurodė, jog 2016-2017 m. žiemą atsakovės duktė pastebėjo 2 cm drėgną dėmelę lubose, jog viršutinis kaimynas įsipareigojo sutvarkyti savo lodžiją ir tai turėjo būti padaryta 2017 m. pavasarį (p. 21). Posėdžio metu atsakovės atstovė nurodė, kad buto apžiūros metu ieškovams kaip pratekėjimo priežastį įvardydama vamzdžius (vamzdžių įtrūkimą), atsakovė taip pasielgė galbūt nežinodama tikrosios pratekėjimo priežasties, tačiau šią atsakovės atstovės versiją paneigia ir pačios atsakovės pateikti jos iki pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo rašyti el. laiškai pastato bendrosios dalinės nuosavybės administratoriui, kuriuose aiškiai kalbama ne apie trūkusius vamzdžius, bet būtent apie 9 buto terasos (balkono) hidroizoliaciją (pavyzdžiui, p. 60, 61, kt.). Atsižvelgdamas į tai, teismas sprendžia, kad atsakovei iki buto pardavimo ieškovams buvo (galėjo ir turėjo būti) žinoma vandens į jos butą pratekėjimo priežastis, t. y. 9 buto terasos hidroizoliacijos trūkumai.

Ieškovai laikėsi nuoseklios pozicijos, kad buto apžiūros metu, jiems buvo atskleista tik vienintelė buto užpylimo (vandens pratekėjimo lubose) priežastis, susijusi su trūkusiais vamzdžiais ir nebuvo nieko nurodyta apie vandens pratekėjimą iš 9 buto terasos. Taip pat, ieškovų teigimu, jie buvo patikinti, kad visos lubų pratekėjimo priežastys jau pašalintos. Šiuo aspektu atkreiptinas dėmesys į tai, kad liudytoja L. A. posėdžio metu nurodė, jog jai aprodydama ketinamą parduoti butą atsakovė parodė lubose dėmelę, atsiradusią dėl nesandarumo kaimynų balkone, kuris jau sutvarkytas. Nors liudytoja taip pat nurodė, kad apie šią dėmelę ir jos atsiradimo priežastį ji pati nurodė ieškovams buto apžiūros metu, tačiau, teismo vertinimu, akivaizdu, jog nurodydama šią vandens prasiskverbimo priežastį liudytoja taip pat turėjo nurodyti ir tai, kad ši pratekėjimo priežastis jau sutvarkyta-pašalinta (nes būtent tokią informaciją liudytoja, jos pačios teigimu, anksčiau gavo iš atsakovės). Taigi, net jeigu atsakovė ar liudytoja L. A. ir buvo nurodžiusios ieškovams apie vandens prasiskverbimą iš 9 buto terasos, tai, kartu nurodydamos ir apie šios problemos pašalinimą, atsakovė ar liudytoja L. A. negali būti vertinamos kaip tinkamai atskleidusios ieškovams vis dar egzistavusį daikto trūkumą. Šiuo aspektu į bylą nepateikta jokių objektyvių įrodymų, kad atsakovei iki buto pardavimo buvo pranešta (tiesiogiai ar netiesiogiai) apie atsakovei pateiktuose 2017 m. sausio 10 d. ir 2017 m. kovo 3 d. statinio apžiūros ir statinio defektiniame aktuose nurodytų 9 buto terasos hidroizoliacijos trūkumų pašalinimą. Taigi, jeigu pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo metu ir buvo susiformavęs atsakovės įsitikinimas-nuomonė, kad vandens prasiskverbimo iš 9 buto terasos priežastys jau pašalintos, tai toks atsakovės įsitikinimas-nuomonė (sprendžiant iš vėlesnių įvykių-padarinių) buvo nepagrįsti ir galėtų būti vertinami tik kaip atsakovės prielaidos. Remdamasis šiais motyvais, teismas sprendžia, kad ieškovai pateikė pakankamai įrodymų, patvirtinančių, jog atsakovė jiems iki sutarties sudarymo neatskleidė aplinkybių apie vandens (vis dar egzistavusį) prasiskverbimą į parduodamą butą būtent iš 9 buto terasos, ir, priešingai, atsakovė neįvykdė jai tenkančios įrodinėjimo pareigos įrodyti, kad šias aplinkybes atsakovė buvo atskleidusi-nurodžiusi ieškovams iki sutarties sudarymo ar jos sudarymo metu.

Nors vanduo per buto lubas skverbėsi iš 9 buto terasos, kuri nėra ieškovų buto sudėtinė dalis, tačiau toks vandens atsiradimo šaltinis-vieta nepaneigia fakto, kad vanduo pateko ir apgadino būtent ieškovų butą. Jau vien ši faktinė aplinkybė (būtent ieškovų butui kilę padariniai) paneigia atsakovės atsikirtimus, kad jos parduotas butas neva neturėjo trūkumų ir kad paaiškėję trūkumai susiję su 9 buto terasa arba namo bendrosiomis konstrukcijomis. Šiuo aspektu atkreiptinas dėmesys ir į atsakovės pozicijos tam tikrą nenuoseklumą, kai, viena vertus, tokie trūkumai nevertinami kaip susiję su atsakovės parduotu butu, kita vertus, pati atsakovė dar iki buto pardavimo ėmėsi veiksmų ir atitinkamais prašymais (el. laiškais) siekė pašalinti šiuos trūkumus (be kita ko, kreipdamasi į pastato bendrosios dalinės nuosavybės objektų administratorių). Taigi atitinkamu laikotarpiu pati atsakovė šią problemą (jos kilmės šaltinį) vertino kaip vis dėl to turinčią ryšį-įtaką tiesiogiai atsakovės butui. Remdamasis šiais motyvais, teismas atmeta kaip nepagrįstus atsakovės atsikirtimus, kad paaiškėję trūkumai nevertintini, kaip būtent parduoto buto trūkumai (o neva laikytini namo bendrosios dalinės nuosavybės objekto – stogo – defektu, už kurį atsakovė negali būti atsakinga). Darytina išvada, kad atsakovė vis dėlto neatskleidė ieškovams pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo metu egzistavusių parduodamo buto trūkumų, apie kuriuos atsakovei buvo (galėjo ir turėjo būti) žinoma.

Kadangi ieškovų reikalavimai susiję būtent su egzistavusių trūkumų neatskleidimu, o ne su atsakovės ar trečiojo asmens įpareigojimu šiuos trūkumus pašalinti, tai šioje byloje nėra pagrindo spręsti dėl asmens, atsakingo už šių trūkumų atsiradimą ar šalinimą. Atsižvelgdamas į tai, teismas nesiima nustatinėti, kam tenka atsakomybė už vandens prasiskverbimą per ieškovų buto lubas.

Teismas visiškai sutinka su ieškovų argumentais, kad jų pasirinktas teisių gynimo būdas nėra susijęs su nuostolių atlyginimu, todėl šiuo atveju ieškovai neturi procesinės pareigos įrodinėti patirtų realių-tikslių nuostolių dydžio. Ieškovų pasirinktas teisių gynimo būdas, teismo vertinimu, įtvirtintas Civilinio kodekso 6.334 straipsnio 1 dalies 2, 3 punktuose, įtvirtinančiuose pirkėjų teisę savo pasirinkimu pareikalauti, kad būtų atitinkamai sumažinta pirkimo kaina ir (arba) kad pardavėjas atlygintų pirkėjo išlaidas daikto trūkumams ištaisyti, jei trūkumus įmanoma pašalinti. Ieškovai pateikė remonto sąmatą, kurioje nurodyta iš viso 3889,20 Eur suma. Nors atsakovė ir apeliavo į tai, kad šioje sąmatoje nurodytas 33,9 kv. m lubų ploto glaistymas ir dažymas bei 4 kv. m grindų remontas, tačiau, teismo vertinimu, pakankamai akivaizdu, kad remontuojant grindis ir perdažant lubas, būtina apimti didesnį (negu vien tik tiesiogiai pažeistas) plotą. Dėl to nėra pagrindo šios sąmatos vertinti, kaip apimančios per didelius plotus ir, atitinkamai, kaip suteikiančios ieškovams galimybę nepagrįstai pasipelnyti remontuojant neva nepažeistus lubų ar grindų plotus. Ieškovai taip pat nurodė, kad vandens pratekėjimo priežasčių šalinimui reikalinga remontuoti stogą, kaip pastato butų savininkų bendrąją dalinę nuosavybę, be to, ieškovai pateikė įrodymus apie administratoriui jau sumokėtą 282,01 Eur sumą (p. 90, 91). Atsižvelgdamas į tai, teismas sprendžia, kad ieškovų nurodoma kainos sumažinimo suma – 4000 Eur – nėra neadekvati, t. y. tokia suma neviršija nei ieškovų turtinių išlaidų trūkumams šalinti, nei neturtinių praradimų-nepatogumų dėl paaiškėjusių trūkumų. Be to, iš pirkimo pardavimo sutarties matyti, kad buto pardavimo kaina (260 000 Eur) didesnė negu šalių įvertinta ir sutartyje nurodyta tuometė buto vidutinė rinkos vertė (197 000Eur). Atsižvelgdamas tai, kad butas parduotas už didesnę negu vidutinė rinkos vertė, teismas vertina kaip pagrįstą ieškovų reikalavimą buto kainą sumažinti nurodoma 4000 Eur suma.

Apibendrindamas nurodytus motyvus ir išvadas, teismas sprendžia, kad ieškinys tenkinamas. Kitus šalių argumentus ir įrodymus teismas vertina kaip mažareikšmius ir (arba) neturinčius reikšmės priimamo sprendimo esmei (bylos baigčiai), todėl išsamiau jų nenagrinėja-neaptaria (CPK 265 straipsnis).

Tenkinant ieškinį, ieškovams iš atsakovės priteisiama 90 Eur žyminio mokesčio ir 1210 Eur išlaidų advokato pagalbai apmokėti, iš viso 1300 Eur bylinėjimosi išlaidų (p. 34, 128-132; CPK 93 straipsnio 1 dalis). Iš esmės tokios pačios šių išlaidų sumos (1130 Eur) atlyginimo prašė ir atsakovė, todėl teismas šių ieškovams priteisiamų išlaidų nevertina kaip neproporcingai didelių ir jų nemažina. Valstybei iš atsakovės priteisiama 3,54 Eur išlaidų, susijusių su procesinių dokumentų įteikimu. (CPK 96 straipsnio 1 dalis). Ši suma įmokėtina į atitinkamą Valstybinės mokesčių inspekcijos atsiskaitomąją sąskaitą, įmokos kodas 5660.

Ieškinį tenkinti.

Sumažinti ieškovės R. B., a. k. (duomenys neskelbtini) ir atsakovės A. R., a. k. (duomenys neskelbtini) 2017 m. rugpjūčio 11 d. sudarytoje pirkimo-pardavimo sutartyje nurodytą parduoto buto kainą nuo 260 000 Eur iki 256 000 Eur sumos.

Priteisti ieškovams R. B., a. k. (duomenys neskelbtini) ir T. B., a. k. (duomenys neskelbtini) iš atsakovės A. R., a. k. (duomenys neskelbtini) 4000 (keturis tūkstančius) Eur.

Priteisti ieškovams R. B., a. k. (duomenys neskelbtini) ir T. B., a. k. (duomenys neskelbtini) iš atsakovės A. R., a. k. (duomenys neskelbtini) 1300 (tūkstantį tris šimtus) Eur bylinėjimosi išlaidų.

Priteisti valstybei iš atsakovės A. R., a. k. (duomenys neskelbtini) 3,54 Eur (tris eurus 54 ct) bylinėjimosi išlaidų.

Sprendimas per trisdešimt dienų nuo jo priėmimo dienos gali būti skundžiamas Vilniaus apygardos teismui, apeliacinį skundą paduodant per Vilniaus miesto apylinkės teismą.