Kauno apygardos teismo sprendimas

Kauno apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų Aušros Baubienės, Žibutės Budžienės (kolegijos pirmininkė), ir Egidijaus Tamašausko (pranešėjas), apeliacine rašytinio proceso tvarka išnagrinėjo atsakovo A. P. apeliacinį skundą dėl Kauno apylinkės teismo 2015 m. sausio 28 d. sprendimo civilinėje byloje Nr. 2-1723-877/2015 pagal ieškovo P. R. patikslintą ieškinį atsakovui A. P. dėl žemės nuomos sutarties nutraukimo, trečiasis asmuo R. P..

Aprašomoji dalis

nustatė:

I. Ginčo esmė

Kauno apskrities viršininko administracija 2005 m. liepos 12 d. valstybinės žemės nuomos sutartimi Nr. N52/2005-0090 atsakovui, trisdešimčiai metų, išnuomojo 0,3199 ha žemės sklypą (kadastrinis adresas: (duomenys neskelbtini); unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esantį (duomenys neskelbtini), sutartyje nurodant, jog atkūrus nuosavybės teises į šį žemės sklypą, teisės ir pareigos pagal šią valstybinės žemės nuomos sutartį pereina žemės savininkui, jeigu šalys nesusitaria kitaip. Nuosavybės teisės į šį žemės sklypą Kauno apskrities viršininko administracijos 2005 m. spalio 28 d. įsakymu N. 02-05-10703 bei tos pačios dienos sprendimu Nr. 2-8076 buvo atkurtos D. S., kuri šį žemės sklypą 2006 m. birželio 29 d. pirkimo–pardavimo sutarties bei priėmimo–perdavimo akto pagrindu pardavė ieškovui. Atsakovas privalėjo per tris mėnesius savo lėšomis žemės nuomos sutartį įregistruoti Nekilnojamojo turto registre (sutarties 21 p.), tačiau prievolės neįvykdė, o ir išsinuomotu žemės sklypu niekada nesinaudojo pagal pagrindinę tikslinę naudojimo paskirtį. Atsakovas Kauno rajono savivaldybės tarybos nustatyta tvarka, terminais ir dydžiais nevykdė prievolės mokėti žemės nuomos mokesčio nuo indeksuotos žemės sklypo vertės, taip pat dėl sutarties sąlygų pakeitimo į ieškovą nesikreipė.

II. Pirmosios instancijos teismo sprendimo esmė

III. Apeliacinio skundo ir atsiliepimų į apeliacinius skundus teisiniai argumentai

1. Pirmosios instancijos teismas nutraukdamas žemės nuomos sutartį, akivaizdžiai pažeidė Lietuvos Respublikos Konstitucijos (toliau – Konstitucija) 23 straipsnyje įtvirtintą nuosavybės neliečiamumą ir apsaugą, nes atsakovas prarado galimybę įgyvendinti nuosavybės teisę į jam priklausantį turtą. Apeliantas nurodo, kad nors pagal Konstituciją nuosavybės teisė nėra absoliuti, ji gali būti įstatymu ribojama dėl nuosavybės objekto pobūdžio, dėl padarytų teisei priešingų veikų ir (arba) dėl visuomenei būtino ir konstituciškai pagrįsto poreikio, tačiau ribojimai turi būti taikomi laikantis proporcingumo principo. Teismas, nutraukdamas žemės nuomos sutartį, kuri buvo sudaryta dėl įstatymo garantuotos ir ginamos atsakovo teisės lengvatine (ne aukciono) tvarka nuomotis pastatais užstatytą ir jų eksploatavimo tikslais naudojamą žemės sklypą, akivaizdžiai pažeidė proporcingumo principą, nes nutraukdamas žemės nuomos sutartį paneigė įstatymu įtvirtintą atsakovo teisę naudotis jam priklausančiu pastatu. Aplinkybė, kad atsakovas galimai tinkamai neprižiūri jam nuosavybės teise priklausančio statinio, negalėjo būti pagrindu nutraukti žemės nuomos sutartį, nes taip neproporcingai suvaržoma atsakovo teisė į nuosavybę. Apeliantas taip pat pažymi, kad teismo cituojama Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktika, yra suformuluota bylose kurių faktinės aplinkybės, nesutampa su dabar nagrinėjamos bylos faktinėmis aplinkybėmis, todėl pirmosios instancijos teismo cituojama kasacinio teismo praktika neturi prejudicinės galios šioje byloje.

Trečiasis asmuo atsiliepimo į apeliacinį skundą nepateikė.

Motyvuojamoji dalis

IV. Apeliacinės instancijos teismo nustatytos aplinkybės, teisiniai argumentai ir išvados

Apeliacinis skundas atmestinas.

Apeliacinės instancijos teismas nagrinėja bylą neperžengdamas apeliaciniame skunde nustatytų ribų, išskyrus atvejus, kai to reikalauja viešasis interesas ir neperžengus skundo ribų būtų pažeistos asmens, visuomenės ar valstybės teisės ir teisėti interesai (CPK 320 str. 2 d.). Bylos nagrinėjimo apeliacine tvarka ribas sudaro apeliacinio skundo faktinis ir teisinis pagrindas bei absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų patikrinimas (CPK 320 str. 1d.). Apeliacinės instancijos teismas konstatuoja, kad absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų byloje nenustatyta, o naikinti sprendimą dėl apeliaciniame skunde nurodytų motyvų taip pat nėra pagrindo.

Nagrinėjamoje byloje nustatyta, kad tarp Kauno apskrities viršininko administracijos ir atsakovo 2005 m. liepos 12 d. buvo sudaryta 0,3199 ha žemės sklypo (kadastrinis adresas: (duomenys neskelbtini); unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)), esančio (duomenys neskelbtini), Valstybinė žemės nuomos sutartis Nr. N52/2005-0090 (1 t., b. l. 5–7). Žemės sklypas išnuomotas 30 metų, skaičiuojant nuo sutarties sudarymo dienos. Kauno apskrities viršininko administracijos 2005-10-28 įsakymu Nr. 02-05-10703 bei tos pačios dienos sprendimu Nr. 2-8076, D. S. buvo atkurtos nuosavybės teisės į ginčo sklypą. Ieškovas 2006 m. birželio 29 d. pirkimo – pardavimo sutarties pagrindu įsigijo šį žemės sklypą iš D. S.. Šio žemės sklypo paskirtis – kita, naudojimo būdas – pramonės ir sandėliavimo objektų teritorija, naudojimo pobūdis - sandėliavimo statinių statyba (1 t. b. l. 5-7, 8-11, 61-62). Žemės sklype yra pastatas (sandėlis), unikalus numeris (duomenys neskelbtini), kuris nuosavybės teise priklauso atsakovui.

Žemės nuomos bendrosios nuostatos reglamentuotos Civilinio kodekso šeštosios knygos XXIX skyriuje. Minėta, kad 2005 m. liepos 12 d. su atsakovu buvo sudaryta valstybinės žemės nuomos sutartis. Valstybinė žemė išnuomojama aukciono būdu Vyriausybės nustatyta tvarka, šios žemės nuoma ne aukciono būdu galima, jeigu ji užstatyta fiziniam ar juridiniam asmeniui nuosavybės teise priklausančiais ar jų nuomojamais pastatais, statiniais ar įrenginiais, taip pat kitais įstatymų numatytais atvejais (CK 6.551 str.). Detali valstybinės žemės nuomos tvarka nustatyta Vyriausybės 1999 m. kovo 9 d. nutarimu Nr. 260 patvirtintose Naudojamų kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos taisyklėse. Taisyklių 28.1 punkte nustatyta, kad naudojami kitos paskirties valstybinės žemės sklypai išnuomojami, jei jie yra užstatyti asmenims nuosavybės teise priklausančiais ar jų nuomojamais statiniais ar įrenginiais. Taigi, teisės nuomoti valstybinę žemę pagrindas – teisėtas šioje žemėje esančių statinių valdymas. Šiuo teisiniu reguliavimu siekiama perduoti valstybinės žemės sklypų naudojimosi teises, skirtas savininko turimų nuolatinių statinių ar įrenginių eksploatavimui įgyvendinti. Pastatų savininkai turi įstatymo garantuotą ir ginamą teisę lengvatine (ne aukciono) tvarka nuomoti ar pirkti pastatais užstatytą ir jų eksploatavimo tikslais naudojamą valstybinės žemės sklypą.

CK 6.559 straipsnis nustato, kad kai dėl žemės savininko mirties arba kitu teisiniu pagrindu žemės nuosavybės teisė pereina kitam savininkui, taip pat kai pasikeičia valstybinės žemės nuomotojas, žemės nuomos sutartis galioja naujajam žemės savininkui arba valstybinės žemės nuomotojui, jeigu sutartis buvo įstatymų nustatyta tvarka įregistruota viešame registre. Tokiu atveju sutarties šalių teisių ir pareigų apimtis nesikeičia, o pirmesnįjį savininką bei nuomotoją pakeitęs naujasis savininkas sutarties tęstinumo pagrindu perima visas pirmesniajam savininkui priklausiusias tiek pareigas, tiek ir teises. Lietuvos Aukščiausias Teismas yra išaiškinęs, kad žemės nuomos sutarties galiojimo tęstinumas pasikeitus nuomotojui reiškia ir tai, kad ji toliau galioja tomis pačiomis sąlygomis (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2012 m. balandžio 16 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Nr. 3K-3-225/2012). Taigi, šioje normoje reglamentuota sutarties galiojimo tęstinumas visa apimtimi naujiesiems savininkams kartu su nuo sutarties sudarymo ir įsigaliojimo momento atsiradusiomis bei sutarties viso galiojimo laikotarpiu kilusiomis pasekmėmis.

Teisėjų kolegija pažymi, kad CK 6.564 straipsnio 1 dalies 1 punkte nustatyti du alternatyvūs pagrindai, kuriems esant sutartis pripažįstama pažeista – žemės nuomininkas naudoja žemę ne pagal sutartį arba ne pagal tikslinę žemės naudojimo paskirtį. Taigi sutarties pažeidimu laikytinas šio daikto nenaudojimas sutartyje nustatytu būdu ar netinkamas jo naudojimas arba naudojimas ne pagal nustatytą žemės naudojimo paskirtį. Nenaudojimu laikomas toks ekonominio efektyvumo nesukuriantis elgesys su daiktu, kai jo naudingosios savybės nėra eksploatuojamos. Netinkamas naudojimas pagal teisinius padarinius taip pat gali būti vertinamas kaip visiškas nenaudojimas tada, kai žemės naudojimo laipsnis yra menkas, palyginti su tuo, kurio tikimasi pagal sutartį. Kasacinio teismo pažymėta, kad žemės naudojimo laipsnis yra vertinamoji kategorija, apie kurią turi būti sprendžiama iš tokių kriterijų, kaip naudojamo daikto pobūdis (žemė, pastatai, įrenginiai ar kt.), žemės naudojimo paskirtis (žemės ūkio, miško, vandens, konservacinės paskirties, kt.), naudojimo specializacija (vertimasis tam tikros rūšies veikla, pavyzdžiui, augalininkyste, o žemė pūdymuoja), objekto naudojimo galimybės ir realus jų naudojimas (naudojama tik maža dalis objekto arba naudojama neefektyviai), naudojamo objekto dydis, jo naudojamos dalies santykis su nenaudojama dalimi (tačiau priklausomai nuo aplinkybių gali būti svarbi ir nedidelė stambaus objekto nenaudojama dalis, bet sudaranti didelę teritoriją, skaičiuojamą dešimtimis hektarų) ir kt. (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2010 m. lapkričio 29 d. nutartis, priimta civilinėje byloje AB ,,Alvilė“ v. Nacionalinė žemės tarnyba prie Žemės ūkio ministerijos ir kt., bylos Nr. 3K-3-473/2010; 2012 m. gegužės 10 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Kauno sporto klubo ,,Gintaras“ v. Nacionalinė žemės tarnyba prie Žemės ūkio ministerijos ir kt., bylos Nr. 3K-3-196/2012).

Pagrindinė tikslinė žemės naudojimo paskirtis – kita, naudojimo būdas – pramonės ir sandėliavimo objektų teritorija, naudojimo pobūdis – sandėliavimo statinių statyba. Apelianto išsinuomotame 0,3199 ha žemės sklype pastatyti statiniai-sandėliai ir jų paskirtis atitinka žemės sklypo tikslinę naudojimo paskirtį. Iš nagrinėjamoje byloje esančių įrodymų spręstina, kad žemės sklype esantys statiniai yra neprižiūrimi, be langų, be durų, stogas kiauras, pastato viduje mėtosi šiukšlės, nenaudojamas, žemės sklypas, apaugęs žolėmis ir krūmais, t. y. nevykdoma 2005 m. liepos 12 d. valstybinės žemės nuomos sutartyje numatyta ar kitokia ūkinė veikla , t. y. pakankamas pagrindas išvadai, kad atsakovas nenaudojo žemės sklypo pagal sutartį, neeksploatavo jo (sklypo) naudingų savybių sutartyje nustatytu būdu pakankamai ilgą laiką - 9 metus.

Byloje atsakovas neįrodinėjo, jog per nuomos laikotarpį ar ateityje realiai ketina naudoti statinius pagal paskirtį, apsiribojo teiginiu, kad teisė nuomotis ginčo žemės sklypu suteikia vien tai, kad viešojo administravimo subjektas nėra pripažinęs, kad statinys neatitinka teisės aktų reikalavimų. Nustatyta, kad žemės nuoma buvo skirta pastatui eksploatuoti, todėl nustačius, jog pastatai nėra naudojami, spręstina, kad atsakovas ilgą laiką neveikdamas nuomojame žemės sklype, jo netvarkydamas, nenaudodamas pagal sutartį ir neketindamas jos sąlygų vykdyti ateityje, padarė esminį žemės nuomos sutarties pažeidimą, todėl ieškovas turi pakankamą pagrindą šią sutartį nutraukti (CK 6.564 str. 1 d. 1 p.).

Žemė privalo būti naudojama racionaliai, ją tausojant, pagal pagrindinę paskirtį, naudojimo būdą ir pobūdį, nepažeidžiant įstatymų saugomų interesų (ŽĮ 1, 21 str.). Teisėjų kolegija nustatytų faktinių aplinkybių pagrindu sprendžia, kad atsakovas pažeidė šiuos reikalavimus. Nepagrįstas atsakovo teiginys, kad vien statinio egzistavimas suteikia nuomininkui į žemės nuomą. Nagrinėjamoje byloje nustatyta kad žemės sklypo nuoma tiesiogiai susieta su esančio jame pastato ir įrenginių eksploatavimu, o tokia veikla turėjo būti vykdoma nuo pat sutarties sudarymo ir sklypo perdavimo atsakovui pradžios, todėl atsakovo ilgalaikis neveikimas negali būti pateisinamas žemės nuomos sutarties terminu.

Pirmosios instancijos teismas, nagrinėjamos bylos atveju sprendė, kad atsakovas nemokėjo sutartyje nustatyto nuomos mokesčio, kas, teismo vertinimu, sudaro pagrindą nuomos sutartį nuomotojo reikalavimu nutraukti prieš terminą (CPK 6.564 str. 1 d. 2 p.). Byloje nustatyta, jog pasikeitus nuomotojui nuomininkas nevykdė sutartimi prisiimtų įsipareigojimų mokėti nuomos mokestį. Dėl netinkamo prievolės vykdymo, nuomotojas pretenzija įspėjo nuomininką ir nustatė terminą sumokėti nuomos mokestį. Sutartį pažeidusi šalis teigia, kad iki sutarties nutraukimo, t. y. bylos nagrinėjimo metu sumokėjo nuomos mokesčio dalį, kurio dydis, nuomininko vertinimu, nustatytas sutartyje, o dėl likusios nuomotojo reikalaujamos nuomos mokesčio dalies dydžio kilo ginčas. Minėta, kad žemės nuomos bendrosios nuostatos reglamentuotos Civilinio kodekso šeštosios knygos XXIX skyriuje, kurio 6.564. straipsnio 1 dalies 2 punkto nuostatos suteikia teisę nuomotojui nutraukti sutartį, jeigu kita sutarties šalis nemoka nuomos mokesčio daugiau nei 3 (tris) mėnesius. Akivaizdu, kad atsakovas nevykdė sutartyje prisiimto įsipareigojimo sumokėti sutartyse nustatyto dydžio žemės nuomos mokestį, mokestis taip pat nebuvo mokamas ir nuomotojui pareikalavus (pareiškus pretenziją) bei įspėjus, jog dėl nesumokėto nuomos mokesčio nuomos sutartis bus nutraukta. Šios aplinkybės patvirtina, kad atsakovas nevykdo nuomos sutarties prisiimto įsipareigojimo, geranoriškai nemoka nuomotojui žemės nuomos mokesčio, žemės savininkas-nuomotojas dėl žemės nuomos sutarties pažeidimo turi kreiptis į teismą, kas leidžia daryti kategorišką išvadą, kad nuomos mokesčio nemokėjimas ilgiau kaip tris mėnesius nuo žemės nuomos sutartyje nustatyto žemės nuomos mokesčio mokėjimo termino yra pagrindas nutraukti žemės nuomos sutartį.

Kolegijos vertinimu, nėra pagrindo sutikti ir su apeliacinio skundo argumentais, jog nutraukus žemės nuomos sutartį trečiasis asmuo R. P. negali naudotis ir valdyti jai kartu su sutuoktiniu bendrosios jungtinės nuosavybės teise priklausančiu statiniu, kadangi įstatyme numatyti ir kiti pagrindai, sudarantys galimybę tinkamai naudotis statiniu, kuris pastatytas ant kitam asmeniui priklausančio žemės sklypo.

Nustačius, kad pirmosios instancijos teismas tinkamai taikė žemės nuomos bei bendrąsias sutarčių sudarymą ir aiškinimą reglamentuojančias nuostatas bei nepažeidė įrodymų tyrimą ir vertinimą reglamentuojančias procesines taisykles ir dėl to teisingai išsprendė bylą (CPK 177, 183, 185 str., 329 str. 1 d., 330 str.) apeliacinis skundas atmestinas, o teismo sprendimas paliktinas nepakeistas.

Netenkinus apeliacinio skundo iš apelianto A. P. ieškovo P. R. naudai priteistinos bylinėjimosi išlaidos už atsiliepimo į apeliacinį skundą parengimą (CPK 93 str.). Ieškovas pateikė apeliacinės instancijos teismui įrodymus, kad už atsiliepimą į apeliacinį skundą patyrė 100 Eur išlaidų (2 t., b. l. 56-57). Šalies išlaidos, susijusios su advokato ar advokato padėjėjo pagalba, atsižvelgiant į konkrečios bylos sudėtingumą ir advokato ar advokato padėjėjo darbo ir laiko sąnaudas, yra priteisiamos ne didesnės, kaip yra nustatyta teisingumo ministro kartu su Lietuvos advokatų tarybos pirmininku patvirtintose rekomendacijose dėl užmokesčio dydžio (CPK 98 str. 2 d.). Vadovaujantis LR teisingumo ministro 2004 m. balandžio 2 d. įsakymu Nr. 1R-85 kartu su Lietuvos advokatų tarybos pirmininku patvirtintose Rekomendacijų dėl civilinėse bylose priteistino užmokesčio už advokato ar advokato padėjėjo teikiamą teisinę pagalbą (paslaugas) maksimalaus dydžio (toliau – Rekomendacijos) 8.11 punktu, kuriame numatyta, kad maksimalus dydis už atsiliepimo į apeliacinį skundą parengimą yra 1.3 minimalios mėnesinės algos (atsiliepimo į apeliacinį skundą surašymo metu MMA buvo 300 Eur), todėl maksimali priteistina suma už atsiliepimo į apeliacinį skundą yra 390 Eur (1.3*300=390 Eur), todėl ieškovo prašomos priteisti bylinėjimosi išlaidos yra pagrįstos, kadangi yra mažesnės net už Rekomendacijose nurodyta maksimalų dydį (CPK 98 str.). Dėl šių priežasčių iš apelianto A. P. ieškovo P. R. naudai priteistina 100 Eur patirtų bylinėjimosi išlaidų už atsiliepimo į apeliacinį skundą parengimą.

Rezoliucinė dalis

Kolegija, vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 326 straipsnio 1 dalies 1 punktu, 331 straipsniu,

nutaria:

Kauno apylinkės teismo 2015 m. sausio 28 d. sprendimą palikti nepakeistą.

Priteisti iš atsakovo A. P., a. k. (duomenys neskelbtini) ieškovo P. R., į. k. (duomenys neskelbtini) naudai 100 Eur apeliacinės instancijos teisme turėtų bylinėjimosi išlaidų.