Lietuvos apeliacinio teismo nutartis

Ieškovė UAB ,,Nekilnojamojo turto vystymo kompanija“ kreipėsi į teismą, prašydama pripažinti negaliojančia ieškovės ir atsakovės 2015 m. vasario 27 d. sudarytą nekilnojamojo turto – statinių, esančių (duomenys neskelbtini), pirkimo–pardavimo sutartį (toliau – ir Sutartis), priteisti ieškovei iš atsakovės BUAB ,,SAL9B“ 105 400 Eur (100 000 Eur, kuriuos ieškovė sumokėjo už galimybę susipažinti su 2008 m. sausio 22 d. išduotu statybos leidimu Nr. N S/68/07-1556, 1 400 Eur (be PVM) išlaidų už perkamo turto vertinimą, 4 000 Eur už statybos leidimo Nr. NS/68/07-1556 sprendinių analizę (vertinimą)), 6 procentų dydžio metines procesines palūkanas nuo priteistos sumos už laikotarpį nuo civilinės bylos iškėlimo teisme dienos iki teismo sprendimo visiško įvykdymo ir bylinėjimosi išlaidas. Nurodė, kad UAB „Idimena“ (šiuo metu – UAB „Nekilnojamojo turto vystymo kompanija“) ir atsakovė 2015 m. vasario 27 d. sudarė Sutartį, kurios pagrindu buvo nupirktas prekybos paskirties pastatas (sandėlis su administracinėmis, gamybos patalpomis), unikalus Nr. (duomenys neskelbtini) ir kiemo statiniai (aikštelė), unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), taip pat valstybinės žemės sklypo, kurio unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), dalies (0,2923 ha ploto) nuomos teisė. Sutarties 2.1. punkte buvo nustatyta įsigyjamų objektų kaina – 1 744 382 Eur ir jos mokėjimo tvarka, t. y. 100 000 Eur ieškovė sumoka iki 2015 m. balandžio 3 d., o likusią 1 644 382 Eur sumą sumoka ne vėliau kaip iki 2015 m. birželio 5 d. Sutarties 3.4 punkte buvo nurodyta, kad sumokėjusi 100 000 Eur ieškovė įgyja teisę susipažinti su parengtu statybos techniniu projektu (toliau – ir Techninis projektas) ir 2008 m. sausio 22 d. išduotu statybos leidimu Nr. NS/68/07-1556 (toliau – ir Statybos leidimas) bei 2000 m. spalio 6 d. sutartimi dėl valstybinės žemės nuomos Nr. 543 (toliau – ir Nuomos sutartis) ir jos pakeitimais. Sutarties 3 punkte taip pat nustatyta, kad pagal Sutartį ieškovei pereina visos statytojo teisės ir pareigos pagal Statybos leidimą už tai papildomai nebemokant. Ieškovė 2015 m. kovo 26 d. sumokėjo atsakovei 100 000 Eur ir 2015 m. balandžio 3 d. gavo galimybę susipažinti su Statybos leidimu ir Nuomos sutartimi. Siekdama įsitikinti, kad Statybos leidimas atitinka teisės aktų reikalavimus ir normatyvinius statybos dokumentus, ieškovė kreipėsi į UAB „Statybos procesų valdymas“. Įvertinusi Statybos leidimą bei Techninį projektą, UAB „Statybos procesų valdymas“ 2015 m. balandžio 7 d. pateikė ataskaitą, kurioje nurodė Sutarties objekto trūkumus ir pažymėjo, kad, įvertinus Statybos leidime nurodytą suprojektuotų patalpų plotą, akivaizdžiai matyti, jog nebus įgyvendinti teisės aktų reikalavimai, susiję su automobilių stovėjimo vietų įrengimu, todėl nebus realių galimybių pasiekti ketinamo pastatyti pastatų ploto.Atsakovė BUAB ,,SAL9B“ ir UAB ,,Saltesta“ 2007 m. spalio 1 d. pasirašė automobilių parkavimo vietų sutartį, kurios pagrindu UAB ,,Saltesta“ įsipareigojo suteikti teisę naudotis 41 automobilių stovėjimo vieta, priklausančia prekybos centrui „Panorama“. Ieškovės teigimu, tai buvo padaryta siekiant gauti Statybos leidimą, o pati sutartis buvo sudaryta neketinant jos realiai įgyvendinti. Suprojektavus ginčo statinius, UAB „Saltesta“ dar 2007 m. gruodžio 6 d. raštu Nr. S-60 informavo BUAB „SAL9B“, kad nutraukia automobilių stovėjimo vietų suteikimo (rezervavimo) sutartį nuo 2008 m. sausio 6 d.Matydama akivaizdžiai nuslėptus esminius Sutarties objekto trūkumus, 2015 m. gegužės 11 d. ieškovė raštu kreipėsi į atsakovę dėl vienašališko Sutarties nutraukimo ir prašė atsakovės grąžinti 100 000 Eur sumą, kuri buvo sumokėta Sutarties 3.4. punkte nustatyta tvarka. Atsakovė į ieškovės pranešimą nereagavo, nutraukė Sutartį ir vykdė aukcioną, kurio metu 2015 m. gruodžio 8 d. turtas ir teisė būti statytoju pagal Statybos leidimą buvo parduota UAB „Baltijos gildija“. UAB „Baltijos gildija“ šiuo metu jau yra nugriovusi prekybos paskirties pastatą (sandėlį su administracinėmis, gamybos patalpomis), unikalus Nr. (duomenys neskelbtini) ir kiemo statinius (aikštelę), unikalus Nr. (duomenys neskelbtini). Ieškovės teigimu, ji iš atsakovės įsigijo ne statinius, o teisę būti statytoju valstybinės žemės sklype, esančiame (duomenys neskelbtini) (jo dalyje). Nors Sutartyje pirkimo–pardavimo objektu konkrečiai nėra įvardintas statytojo teisių ir pareigų pagal Statybos leidimą pirkimas–pardavimas, tačiau, vadovaujantis sutarčių aiškinimo taisyklėmis, Statybos įstatymo nuostatomis ir Statybos leidimo techninio projekto sprendiniais, laikytina, kad ieškovė pirko būtent teisę statyti naują statinį, o atsakovė tokią teisę perdavė. Ieškovė, perėmusi tik statytojo teises ir pareigas pagal Statybos leidimą, bet neperėmusi nuosavybėn griautinų statinių ir žemės sklypo nuomos, negalėtų tinkamai įgyvendinti savo, kaip statytojo, teisių ir pareigų, nes negalėtų jų griauti be savininko sutikimo, be to, neįgijusi žemės sklypo valdymo teisės, ieškovė neturėtų teisės tiek statyti, tiek užbaigti statybą tokiame sklype (jo dalyje) teisės aktų nustatyta tvarka.Ieškovės vertinimu, atsakovė, Sutarties 3.4. punkte įtvirtindama teisės susipažinti su Statybos leidimu tvarką, veikė nesąžiningai ir suklaidino ieškovę, juolab, kad prieš sudarant ginčo Sutartį, ieškovei apskritai nebuvo sudarytos visos sąlygos susipažinti su pirkimo objektu. Pagal Sutarties 3.4. punkte nurodytą Techninį projektą (tuo pačiu ir Statybos leidimą) buvo numatyta, kad suprojektuotas ir leidžiamas pastatyti penkių aukštų su antstatu ir su trijų aukštų požemine automobilių saugykla pastatas. Sumokėjusi Sutarties 2.2.1. punkte nurodytą kainos dalį, ieškovė įgijo teisę susipažinti su visu Sutarties objektu, t. y. su perduota su valstybinės žemės nuoma ir statybos techniniu projektu susijusia informacija. Susipažinus su minėtais dokumentais paaiškėjo, kad Techninis projektas yra su akivaizdžiais trūkumais, kurie užkirstų kelią pirkėjui įgyvendinti statytojo teises ir pareigas pagal Statybos įstatymo 3 straipsnio nuostatas. Statybos leidimo Nr. bei Techninio projekto kokybė ir pats šio projekto turinys ieškovei nebuvo ir negalėjo būti žinomas iki 2015 m. balandžio 1 d., aplinkybės dėl Techninio projekto buvo sužinotos tik jau sudarius Sutartį, kai ieškovė jau buvo patyrusi 100 000 Eur nuostolių.Pagal Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau – CK) 6.334 straipsnio 1 dalies 4 punktą, jeigu parduotas daiktas neatitinka kokybės reikalavimų ir pardavėjas su pirkėju neaptarė jo trūkumų, tai nusipirkęs netinkamos kokybės daiktą pirkėjas turi teisę savo pasirinkimu pareikalauti grąžinti sumokėtą kainą ir atsisakyti sutarties, kai netinkamos kokybės daikto pardavimas yra esminis sutarties pažeidimas. Ieškovė, žinodama apie Statybos leidimo sprendinius ir negalimumą juos įgyvendinti, nebūtų sudariusi Sutarties. Pagal CK 1.90 straipsnio 3 dalį, jeigu iš esmės suklydus sudarytas sandoris pripažįstamas negaliojančiu, taikomos CK 1.80 straipsnio 2 dalies nuostatos, pagal kurias, viena jo šalis privalo grąžinti kitai sandorio šaliai visa, ką yra gavusi pagal sandorį (restitucija), o, kai negalima grąžinti to, ką yra gavusi natūra, – atlyginti to vertę pinigais, jeigu įstatymai nenumato kitokių sandorio negaliojimo pasekmių. Atsakovė žinojo apie tai, kad Statybos leidimas yra realiai neįgyvendinamas, tačiau tyčia apie tai neinformavo ieškovės, todėl yra pagrindas išvadai, kad Sutartis galėjo būti sudaryta ir dėl apgaulės (CK 1.91 straipsnis). Sutartis nutrauktina 5.5. punkte nustatyta tvarka, tuo pačiu pirkėjui grąžinant jo sumokėtą, Sutarties 2.2.1 punkte nurodytą 100 000 Eur sumą. Sutarties 2.2.1 punkte nurodyta suma nėra laikoma avansu ir turi būti grąžinta ieškovei, kadangi, nutraukus Sutartį ir minėtą pinigų sumą palikus atsakovei, atsakovė nepagrįstai praturtėtų. Susidarytų neleistina situacija, kuomet būtų nustatomos neprotingo dydžio netesybos, kurias draudžia CK 6.73 straipsnis ir 6.258 straipsnio 3 dalis.Atsakovė BUAB ,,SAL9B“ su ieškiniu nesutiko, prašė jį atmesti. Tvirtino, kad ieškovė neįrodė suklydimo sudarant sandorį fakto, suklydimo esmingumo bei to, kad atsakovė tyčia suklaidino ieškovę.Atsakovė paaiškino, kad 2015 m. vasario 12 d. UAB ,,Financial Figures“ pateikė atsakovei bei įkaito turėtojui AB SEB bankui rašytinį pasiūlymą įsigyti atsakovės turtą už 1 744 382 Eur šiomis sąlygomis: pirma, turtą pirktų UAB ,,Financial Figures“ priklausanti UAB ,,Idimena“ (buvęs ieškovės pavadinimas); antra, 100 000 Eur būtų sumokėta per 1 mėnesį nuo pirkimo–pardavimo sutarties sudarymo dienos; trečia, likusi 1 644 382 Eur suma būtų sumokama per 3 mėnesius nuo pirkimo pardavimo sutarties sudarymo dienos. Kreditoriai pritarė pasiūlymui parduoti atsakovės turtą už ne mažesnę nei 1 744 382 Eur kainą.Atsakovės teigimu, ieškovė turėjo pakankamai laiko susipažinti su perkamu objektu ir tą galėjo padaryti dar iki sumokėdama 100 000 Eur sumą. 2015 m. vasario 27 d. šalys sudarė ginčo sutartį, prie kurios buvo pridėti 6 priedai (įgaliojimas, kreditorių susirinkimo protokolas Nr. 2, NTR išrašas, AB SEB banko raštas dėl hipotekos ir įkeitimo atsisakymo, turto perdavimo-priėmimo akto forma). 2015 m. kovo 27 d. ieškovė pagal Sutartį sumokėjo 100 000 Eur sumą. 2015 m. kovo 2 d. šalys pasirašė dokumentų perdavimo–priėmimo aktą, kuriuo ieškovei buvo perduota: 1) techninio projekto skaitmeninis variantas; 2) nekilnojamojo turto objekto kadastrinių matavimų bylos kopija; 3) statybos leidimo originalas; 4) nuolatinės statybų komisijos posėdžio protokolo kopija; 5) administracinio pastato (duomenys neskelbtini), Projekto bendrieji statinio rodikliai; 6) sutarties dėl valstybinės ne žemės ūkio paskirties žemės nuomos sutarties originalas; 7) žemės nuomos sutarties dalinio pakeitimo susitarimo kopija; 8) žemės nuomos sutarties dalinio pakeitimo susitarimo kopija; 9) pastato raktai. Šis dokumentų perdavimo–priėmimo aktas paneigia ieškovės teiginius, kad ji tik 2015 m. balandžio 3 d. gavo galimybę susipažinti su Statybos leidimu ir Nuomos sutartimi. Atsakovė pažymėjo, kad, priešingai nei teigia ieškovė, ji nepardavinėjo Statybos leidimo, Techninio projekto, teisės būti statytoju ar nekilnojamojo turto plėtros projekto. Iš varžytynių protokolo matyti, kad buvo parduodamas nekilnojamasis turtas bei žemės sklypo nuomos teisė. Jei būtų pardavinėtas investicinis nekilojamojo turto plėtros projektas, atsakovė būtų turėjus pareikšti ir garantuoti ieškovei, kad parduodamas 2007 metais rengtas techninis projektas atitinka 2015 metų aktualijas, teisės aktų reikalavimus, statybines naujoves ir pan. Taip pat atsakovė būtų turėjusi pareikšti ir garantuoti, kad Statybos leidimas yra galiojantis ir nėra techninių kliūčių jį įgyvendinti, tačiau tokių sąlygų Sutartyje nėra.Sutarties 5.3 punktu šalys sulygo, kad tuo atveju, jei ieškovė uždelsia visos ar dalies turto kainos mokėjimą, tai Sutartis laikoma nutraukta. Nutraukus Sutartį 2.2.2. punkto pagrindu, ieškovės sumokėta pagal Sutarties 2.2.1. punktą suma lieka atsakovei. Kadangi ieškovė nesumokėjo atsakovei likusios turto kainos dalies, Sutartis nustojo galioti, o atsakovei liko 100 000 Eur suma. Sutarties 5.6. punktu šalys taip pat užtikrino, kad visos Sutartyje numatytos netesybos ir palūkanos yra pripažįstamos teisingomis bei nedidelėmis ir sutinka, kad jos nebūtų mažinamos, nepriklausomai nuo to, ar dalis prievolės yra įvykdyta. Taip pat šalys patvirtino, kad netesybų ir palūkanų dydis yra laikomas minimalia neginčijama nukentėjusios šalies patirtų nuostolių per atitinkamą laikotarpį suma, kuria kita šalis kompensuoja nukentėjusiai šaliai dėl sutarties pažeidimo, nereikalaujant nuostolių dydį patvirtinančių įrodymų.