Vilniaus apygardos teismo sprendimas

Šalies argumentai

Ieškovas UAB ,,Nekilnojamojo turto vystymo kompanija“ ieškiniu kreipėsi į teismą, prašydamas pripažinti negaliojančia ieškovo ir atsakovo 2015 m. vasario 27 d. sudarytą nekilnojamojo turto – statinių, esančių (duomenys neskelbtini) pirkimo pardavimo sutartį, priteisti ieškovo naudai iš atsakovo BUAB ,,SAL9B“ 105 400 Eur (100 000 Eur, kuriuos ieškovas sumokėjo už galimybę susipažinti su 2008 m. sausio 22 d. išduotu statybos leidimu Nr. N S/68/07-1556, 1 400 Eur (be PVM) išlaidų už perkamo turto vertinimą ir 4 000 Eur už statybos leidimo Nr. NS/68/07-1556 sprendinių analizę (vertinimą)) ir 6 procentų dydžio metines procesines palūkanas nuo priteistos sumos už laikotarpį nuo civilinės bylos iškėlimo teisme dienos iki teismo sprendimo visiško įvykdymo ir bylinėjimosi išlaidas. Nurodė, kad ieškovas ir UAB „Idimena“ (šiuo metu – UAB „Nekilnojamojo turto vystymo kompanija“) 2015 m. vasario 27 d. sudarė nekilnojamojo turto – statinių, esančių (duomenys neskelbtini), pirkimo pardavimo sutartį, kuria buvo nusipirkta prekybos paskirties pastatas (sandėlis su administracinėmis, gamybos patalpomis), kurio unikalus Nr. (duomenys neskelbtini) ir kiemo statiniai (aikštelė), kurių unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), o taip pat valstybinės žemės sklypo, kurio unikalus Nr. (duomenys neskelbtini) dalies (0,2923 ha ploto) nuomos teisė. Sutarties 2.1 punkte buvo nustatyta įsigyjamų objektų kaina – 1 744 382 Eur ir jos mokėjimo tvarka, t. y. 100 000 Eur ieškovas sumoka iki 2015 m. balandžio 3 d., o likusią 1 644 382 Eur sumą, sumoka ne vėliau kaip iki 2015 m. birželio 5 d. Sutarties 3 punktu šalys nustatė perkamo parduodamo turto perdavimo tvarką. Sutarties 3.4 punkte nurodyta, kad sumokėjus 2.2.1 punkte nurodytą sumą, t. y. 100 000 Eur, ieškovas įgyja teisę susipažinti su parengtu statybos techniniu projektu ir 2008 m. sausio 22 d. išduotu statybos leidimu Nr. NS/68/07-1556 bei 2000 m. spalio 6 d. sutartimi dėl valstybinės žemės nuomos Nr. 543 ir jos pakeitimais. Minėtame Sutarties punkte nustatyta, kad pagal Sutartį ieškovui pereina visos statytojo teisės ir pareigos pagal statybos leidimą, už tai papildomai nesumokant. Ieškovas 2015 m. kovo 26 d. sumokėjo 100 000 Eur atsakovui ir 2015 m. balandžio 3 d. gavo galimybę susipažinti su statybos leidimu ir valstybinės žemės nuomos sutartimis. Siekdamas įsitikinti, kad statybos leidimas yra atitinkantis teisės aktų reikalavimus, taip pat normatyvinius statybos dokumentus, ieškovas 2015 m. kreipėsi į UAB „Statybos procesų valdymas“, kuris 2015 m. balandžio 7 d. įvertinęs statybos leidimą (techninį projektą) pateikė audito ataskaitą, kurioje nurodė, kad pastato konstrukcijos turi būti perskaičiuotos atsižvelgiant į šiuos pakeitimus: atsisakant liktinų klojinių – Bubbledeck perdangos tipo; įvertinant galimybę pastatą statyti iš surenkamų gelžbetoninių elementų; pastato apkrovų reikšmės turi būti priimtos pagal STR 2.05.04:2003 „Poveikiai ir apkrovos“, aukštų perdangų naudojimo apkrova turi būti priimta 3,0 kN/m2; kiekviename aukšte turi būti numatyta, mažiausiai 100 m² ploto zona, kurios naudojimo apkrova būtų ne mažesnė kaip 5,0 kN/m². Ši vieta turėtų būti parinkta architektūros ir statinio konstrukcijų projekto dalies vadovų nuožiūra. Pageidautina šią zoną įrengti kuo arčiau inžinerinių komunikacijų šachtų ir pastato vidurio; perskaičiuojant pastato laikančiąsias konstrukcijas nereikia įvertinti galimų papildomų aukštų, t. y. taip kaip buvo numatyta techninio projekto senoje užduotyje; nėra užtikrintas atitinkamas automobilių stovėjimo vietų įrengimas sklype. Pažymėjo, kad įvertinus statybos leidime Nr. NS/68/07-1556 nurodytą suprojektuotų patalpų plotą, akivaizdžiai matyti, jog nebus įgyvendinti teisės aktų reikalavimai, susiję su automobilių stovėjimo vietų įrengimu, vadinasi nebus realių galimybių pasiekti ketinamo pastatyti pastatų ploto. Atsakovas UAB ,,SAL9B“ ir UAB ,,Saltesta“ 2007 m. spalio 1 d. pasirašė automobilių parkavimo vietų sutartį, kuria minėta bendrovė įsipareigojo suteikti teisę naudotis 41 automobilių stovėjimo vieta, priklausančia prekybos centrui „Panorama“. Ieškovo nuomone, tai buvo padaryta siekiant gauti atitinkamą statybos leidimą, o pati sutartis buvo sudaryta neketinant jos realiai įgyvendinti, kas leidžia laikyti sandorį apsimestiniu. Suprojektavus ginčo statinius (parengus statybos leidimo techninį projektą), UAB „Saltesta“ dar 2007 m. gruodžio 6 d. raštu Nr. S-60 informavo UAB „SAL9B“, kad nutraukia 41 automobilių stovėjimo vietų suteikimo (rezervavimo) sutartį nuo 2008 m. sausio 6 d. Matydamas akivaizdžiai nuslėptus esminius Sutarties objekto trūkumus, 2015 m. gegužės 11 d. ieškovas kreipėsi į atsakovą su raštu dėl vienašališko Sutarties nutraukimo, esant neteisėtam Statybos leidimui, ir prašė atsakovo grąžinti 100 000 Eur sumą, kuri buvo sumokėta Sutarties 3.4 punkte nustatyta tvarka. Tačiau atsakovas į tokį ieškovo pranešimą nereagavo, nutraukė Sutartį ir vykdė aukcioną, kurio metu 2015 m. gruodžio 8 d. turtas ir teisė būti statytoju pagal Statybos leidimą buvo parduota UAB „Baltijos gildija“, kuri šiuo metu jau yra nugriovusi prekybos paskirties pastatą (sandėlį su administracinėmis, gamybos patalpomis), kurio unikalus Nr. (duomenys neskelbtini) ir kiemo statinius (aikštelę), kurių unikalus Nr. (duomenys neskelbtini). Nagrinėjamu atveju ieškovas iš atsakovo įsigijo ne tiek nekilnojamuosius statinius, tiek galimybę statyti (t. y. teisę būti statytoju), valstybinės žemės sklype, esančiame (duomenys neskelbtini) (jo dalyje). Nors Sutartyje pirkimo pardavimo objektu konkrečiai nėra įvardintas statytojo teisių ir pareigų, pagal 2008 m. vasario 22 d. išduotą statybos leidimą Nr. NS/68/07-1556 pirkimas pardavimas, tačiau vadovaujantis sutarčių aiškinimo taisyklėmis, Statybos įstatymo nuostatomis ir statybos leidimo techninio projekto sprendiniais yra laikytina, kad ieškovas pirko būtent teisę statyti naują statinį, o atsakovas tokią teisę perdavė. Esamo turto – pastato ir kiemo statinių perdavimas būsimam statytojui yra skirtas įgyvendinti statybos leidimą. Ieškovas, perėmęs tik statytojo teises ir pareigas, pagal statybos leidimą, bet neperėmęs nuosavybėn griautinų statinių ir žemės sklypo nuomos, negalėtų tinkamai įgyvendinti savo, kaip statytojo, teisių ir pareigų, nes negalėtų jų griauti be savininko sutikimo, be to, neįgijęs žemės sklypo valdymo teisės, ieškovas neturėtų teisės tiek statyti, tiek užbaigti statybą tokiame sklype (jo dalyje), teisės aktų nustatyta tvarka. Taigi pirkdamas Sutartyje nurodytą nekilnojamąjį turtą (pastatą ir kiemo statinius), ieškovas, turėjo ketinimą įsigyti, o pardavėjas parduoti ir su tuo susijusias atitinkamas teises, t. y. teisę į valstybinės žemės sklypo nuomą pagal 2000 m. spalio 6 d. valstybinės žemės nuomos sutartį Nr. 543, su visais jos pakeitimais, ir teisę būti statytoju šiame sklype pagal atitinkamą statybą leidžiantį dokumentą, t. y. 2008 m. vasario 22 d. išduotą statybos leidimą Nr. NS/68/07-1556. Atsakovas, nustatydamas Sutarties 3.4 punkte įtvirtintą teisės susipažinti su statybos leidimu tvarką, veikė nesąžiningai ir suklaidino ieškovą, juolab, kad prieš sudarant ginčo Sutartį, ieškovui apskritai nebuvo sudarytos visos sąlygos susipažinti su įsigyjamu pirkimo objektu, todėl esminis įsipareigojimas, dėl parduodamo turto (turtinės teisės) kokybės tenka pardavėjui. Pagal Sutarties 3.4 punkte nurodytą statinio techninį projektą (tuo pačiu ir statybos leidimą Nr. NS/68/07-1556) buvo numatyta, kad suprojektuotas ir leidžiamas pastatyti penkių aukštų su antstatu, ir su trijų aukštų požemine automobilių saugykla pastatas. Sumokėjus Sutarties 2.2.1 punkte nurodytą kainos dalį, ieškovas įgijo teisę susipažinti su pilnu Sutarties objektu, t. y. su perduota su valstybinės žemės nuoma ir statybos techninio projektu susijusia informacija. Susipažinus su dokumentais, paaiškėjo, kad statinio techninis projektas yra su akivaizdžiais trūkumais, kurie užkirstų kelią pirkėjui įgyvendinti statytojo teises ir pareigas pagal Statybos įstatymo 3 straipsnio nuostatas. Kadangi statybos leidimo Nr. NS/68/07-1556 techninio projekto kokybė ir pats šio projekto turinys ieškovui nebuvo ir negalėjo būti žinomas iki 2015 m. balandžio 1 d., aplinkybės, dėl minėto techninio projekto buvo sužinotos tik jau sudarius Sutartį. Pagal CK 6.334 straipsnio 1 dalies 4 punktą, jeigu parduotas daiktas neatitinka kokybės reikalavimų ir pardavėjas su pirkėju neaptarė jo trūkumų, tai nusipirkęs netinkamos kokybės daiktą pirkėjas turi teisę savo pasirinkimu pareikalauti grąžinti sumokėtą kainą ir atsisakyti sutarties, kai netinkamos kokybės daikto pardavimas yra esminis sutarties pažeidimas. Ieškovas apie netinkamos kokybės daiktą – statybos leidimą Nr. NS/68/07-1556 – sužinojo tik sudarius Sutartį ir sumokėjus atitinkamą kainos dalį, todėl laikytina, kad apie leidimo trūkumus jis sužinojo tik po to kai buvo sudaryta Sutartis, t. y. jau patyręs 100 000 Eur nuostolių. Ieškovas, iki Sutarties sudarymo momento žinodamas apie statybos leidimo sprendinius ir galimybę juos įgyvendinti, tiksliau, jos nebuvimą, nebūtų sudaręs Sutarties ir sumokėjęs bet kokios sumos, taigi ieškovas, sudarydamas sutartį iš esmės suklydo ir tokia sutartis turi būti pripažinta negaliojančia. Pagal CK 1.90 straipsnio 3 dalį, jeigu iš esmės suklydus sudarytas sandoris pripažįstamas negaliojančiu, taikomos CK 1.80 straipsnio 2 dalies nuostatos, pagal kurias, viena jo šalis privalo grąžinti kitai sandorio šaliai visa, ką yra gavusi pagal sandorį (restitucija), o, kai negalima grąžinti to, ką yra gavusi, natūra, – atlyginti to vertę pinigais, jeigu įstatymai nenumato kitokių sandorio negaliojimo pasekmių. Juridinių faktų visuma leidžia konstatuoti, kad ieškovas sudarė Sutartį dėl atsakovo apgaulės. CK 1.91 straipsnyje įvardijama apgaulė yra sandorį sudarančio asmens suklaidinimas dėl esminių sudaromo sandorio aplinkybių, kai apgaulės turinį sudarančius veiksmus atlieka kita sandorio šalis ar kitas asmuo, nesantis sandorio šalimi. Apgaulė gali pasireikšti atliekant aktyvius veiksmus, t. y. teigiant, ko nėra, taip pat apgaule gali būti kitos sandorio šalies tylėjimas (CK 1.91 str. 5 d.), kai nuslepiamos svarbios sandorio aplinkybės, kurias žinodama antroji šalis sandorio nebūtų sudariusi. Apgaulė yra taip pat ir tada, kai pats asmuo neteisingai suvokia savo sudaromo sandorio esmę ar aplinkybes, o kitas asmuo, tą žinodamas, pasinaudoja tokiu suklydimu. Tokiu atveju yra pažeidžiami sutarčių laisvės, lygiateisiškumo principai. Atsakovas tiksliai žinojo apie tai, kad Statybos leidimas yra realiai neįgyvendintinas ir žinodamas tai, tyčia neinformavo ieškovo, todėl yra pagrindo laikyti, kad Sutartis galėjo būti sudaryta ir dėl apgaulės. Nustačius, kad sandorio šalis suklydo dėl kito asmens tyčinių veiksmų (ar neveikimo), sandoris pripažįstamas negaliojančiu tik CK 1.91 straipsnio pagrindu. Taigi Sutartis yra nutrauktina 5.5 punkte nustatyta tvarka, tuo pačiu, pirkėjui grąžinant jo sumokėtą, Sutarties 2.2.1 punkte nurodytą 100 000 Eur sumą. Sutarties 2.2.1 punkte nurodyta suma nėra laikoma avansu ir turi būti grąžinta ieškovui, kadangi, nutraukus šią Sutartį ir minėtą mokėjimą palikus atsakovui, ieškovas itin nukentėtų, o atsakovas nepagrįstai praturtėtų, taigi susidarytų CK neleistina situacija, kuomet būtų nustatomos neprotingo dydžio netesybos, kurias draudžia CK 6.73 straipsnis ir 6.258 straipsnio 3 dalis.