- Teismas
- Kauno apylinkės teismas
- Dokumentas
- Sprendimas
- Data
- 2024-07-15
- Bylos Nr.
- e2-981-1085/2024
- Teisminio proceso Nr.
- 2-42-3-00711-2023-7
- Bylos rūšis
- civilinė byla
- Teisėjas
- Brigita Palubinskienė
- Ieškovas
- E. V., G. G.
- Atsakovas
- J. R. B., D. V.
- Kategorijos
- 3.2.6.5Galutinis sprendimas
viešame teismo posėdyje žodinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovų E. V. ir G. G. ieškinį atsakovams J. R. B. ir D. V. dėl skolos priteisimo
Aprašomoji dalis
Teismas nustatė:
Šalies argumentai
ieškovai E. V. ir G. G. (toliau – ieškovai) kreipėsi į teismą ieškiniu atsakovams J. R. B. ir D. V. (toliau – atsakovai) dėl 2 000,00 Eur skolos, 5 procentų dydžio procesinių palūkanų, skaičiuojamų nuo civilinės bylos iškėlimo teisme dienos iki visiško teismo sprendimo įvykdymo, ir bylinėjimosi išlaidų priteisimo.
Ieškovai teismui pateiktuose procesiniuose dokumentuose nurodė, kad ieškovai, vykdydami buto paieškas, internete rado skelbimą apie parduodamą turtą – butą, esantį adresu: (duomenys neskelbtini). Po buto apžiūros 2023 m. kovo 31 d. tarp atsakovų ir ieškovų buvo sudaryta preliminari buto pirkimo-pardavimo sutartis (toliau – preliminari sutartis), kurios pagrindu atsakovai įsipareigojo parduoti, o ieškovai, sumokėdami 128 000,00 Eur, nupirkti turtą – butą, esantį adresu: (duomenys neskelbtini). Ieškovų teigimu, preliminarios sutarties pasirašymo metu jie sumokėjo atsakovams 1 000,00 Eur dydžio avansinį mokėjimą, taip pat šalys sutarė ir įsipareigojo sudaryti kitą pagrindinę buto pirkimo-pardavimo sutartį ne vėliau, kaip iki 2023 m. birželio 1 d. Ieškovai paaiškino, kad siekdami, jog pagrindinė turto pirkimo-pardavimo sutartis būtų sudaryta, kreipėsi į turto vertintoją, kuris atlikęs preliminarų vertinimą informavo ieškovus, kad butas maksimaliai gali būti įvertintas tik 104 000,00 Eur sumai, kas atitinkamai reiškia negalėjimą ieškovams gauti kredito buto įsigijimui, kadangi sutarta buto pirkimo-pardavimo kaina buvo 128 000,00 Eur. Pažymėjo, kad ieškovams inicijavus pakartotinį turto vertinimo procesą, atsakovai pateikė ieškovams buto dokumentus, o būtent nekilnojamojo daikto kadastrinių matavimų bylą ir valstybės įmonės „Registrų centras“ išrašą apie nekilnojamąjį turtą. Nurodė, kad tik tuomet ieškovams paaiškėjo aplinkybės, dėl kurių turtas negali būti įvertintas šalių sulygtai turto kainai, tai yra todėl, nes bute buvęs balkonas buvo sujungtas kartu su buto kambariu (kadastrinių matavimų byloje pažymėtas kambarys 19-3), o buto dokumentacijoje buvo nurodyta, jog balkonas vis dar yra atskira patalpa. Nurodė, kad ieškovams iškėlus klausimą dėl balkono situacijos, atsakovai pareiškė, jog buto dokumentacijos tvarkymas gali užtrukti iki 6 mėnesių, tačiau atsakovai užtikrintai patikino ieškovus, jog suras turto vertintoją, kuris įvertins turtą reikiamai kainai ir netvarkinga dokumentacija neturės reikšmės turto vertinimui. Ieškovų teigimu, vėliau atsakovai nepateikė jokios informacijos apie atliekamus veiksmus, taip pat artėjant pagrindinės buto pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo terminui, atsakovai nesutiko su ieškovų siūlymu pratęsti pagrindinės pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo termino, todėl prievolė pagal sutartį 2023 m. birželio 1 dieną pasibaigė. Atsižvelgiant į tai, ieškovų vertimu, pagrindinė nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartis nebuvo sudaryta dėl atsakovų kaltės, todėl jie turi grąžinti sumokėtą avansinį mokėjimą ir ieškovų patirtus nuostolius. Papildomai pažymėjo, kad atsakovų samprotavimai apie dirbtinai preliminarioje sutartyje pakeltą kainą yra nepagrįsti jokiais įrodymais ir prasilenkiantys su logika. Ieškovai sutinka, jog gaunant kreditą yra būtina sumokėti 15 proc. dydžio pradinį įnašą, grįžtant prie logikos nuo 128 000,00 Eur sumos 15 proc. dydžio pradinis įnašas būtų žymiai didesnis, nei nuo 108 000,00 Eur, todėl ieškovams jokiais būdais nebuvo naudinga dirbtinai pakelti kainos ir to pasekoje mokėti didesnį pradinį įnašą bankui. Be kitą ko nurodė, kad atsakovai nuolatos akcentuoja apie įvairius patirtus didelius nuostolius, žalas ir t.t., tačiau iki pat šios procesinės stadijos byloje nėra jokių įrodymų apie tai, jog atsakovai būtų patyrę realias išlaidas, žalą ar kitus nuostolius, priešingai, ieškovų manymu, atsakovai sąmoningai sudarė tokias sąlygas, jog pagrindinė pirkimo-pardavimo sutartis nebūtų sudaryta, galimai turėdami kitus pirkėjus, kuriems turtas ir buvo parduotas.
Ieškovas E. V. teismo posėdžių metu papildomai paaiškino, kad skelbime rado atsakovų parduodamą butą už 128 000,00 Eur ir ketino įsigyti minėtą butą už nurodytą kainą. Ketindami įsigyti butą iš atsakovų, ieškovai sumokėjo 1 000,00 Eur, kaip užstatą, kad butas nebūtų parduotas kitiems pirkėjams. Pažymėjo, kad pagrindinės sutarties sudaryti nepavyko dėl nepavykusio vertinimo, kadangi buvo netvarkingi buto dokumentai ir kaina neatitiko preliminarioje pirkimo-pardavimo sutartyje įrašytos kainos. Akcentavo, jog pirmiausia butą bandė vertinti atsakovų vertintojai, tačiau, kiek ieškovui buvo žinoma, buto įvertinti nepavyko dėl 128 000,00 Eur sumos, nes reali buto vertė buvo žymiai mažesnė. Pažymėjo, kad atsakovai atlikdami buto remonto darbus balkoną sujungė su bendromis patalpomis, tačiau atitinkamai nesutvarkė dokumentų, todėl turto vertintojas ieškovams nurodė, kad negali atlikti turto vertinimo. Ieškovas patvirtino, kad apie šią aplinkybę, jog yra nepilnai sutvarkyti buto dokumentai, žinojo dar prieš pasirašant preliminarią buto pirkimo-pardavimo sutartį. Tačiau paaiškino, kad sutartį sudarė, nes tikėjosi, jog pavyks atlikti vertinimą ir nesutvarkius dokumentų, tačiau vertinimo net ir vėliau nepavyko atlikti. Atkreipė dėmesį, kad buto pardavimo kaina ieškovams buvo svarbi, kadangi jie ketino gauti paskolą iš banko. Pažymėjo, kad tuo metu patys pradiniam įnašui banko sąskaitose galimai turėjo mažiau nei puse reikalingos sumos pradiniam įnašui skaičiuojant nuo 128 000,00 Eur. Posėdžio metu paaiškino, kad žinojo, jog buto vertė yra mažesnė nei preliminarioje buto pirkimo-pardavimo sutartyje nurodyta, todėl supratę, kad neturės tokių pinigų ir žinodami, kad reikės sumokėti pradinį įnašą, patirs papildomų išlaidų ieškovai įsivertino, kad 128 000,00 Eur yra per didelė suma. Tačiau savo kaltę nagrinėjamu atveju neigia, nurodant, kad jeigu būtų pavykę įvertinti butą sutartyje nurodytai kainai ir būtų pavykę gauti paskolą iš banko, pagrindinė sutartis būtų buvusi sudaryta. Nurodė, kad banke nesilankė, apie galimą gauti kreditą ir jo preliminarų dydį sužinojo iš savo brokerės.
Ieškovų atstovas papildomai paaiškino, kad preliminari pirkimo-pardavimo sutartis buvo sudaryta atsakovų, kurie patys joje nurodė 128 000,00 Eur sumą. Pažymėjo, kad byloje nėra pateikta jokių įrodymų, kurie paneigtų šias aplinkybes. Nurodė, kas pagrindinė buto pirkimo-pardavimo sutartis nebuvo sudaryta dėl atsakovų kaltės, t. y. dėl to, kad atsakovams po atlikto remonto nesutvarkius buto dokumentų ir nukritus turto vertei, nepavyko rasti vertintojo, kuris butą įvertintų 128 000,00 Eur sumai. Pažymėjo, kad ieškovams buto dokumentai buvo pateikti tik po preliminarios buto pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo, todėl ieškovai prieš sudarant sutartį neturėjo galimybės įvertinti turtą.
Atsakovai teismui pateiktuose procesiniuose dokumentuose ir teismo posėdžių metu nurodė, kad su ieškiniu nesutinka, prašo teismo jį atmesti kaip nepagrįstą. Pažymėjo, kad pagrindinė buto pirkimo-pardavimo sutartis nebuvo sudaryta būtent dėl ieškovų kaltės. Paaiškino, kad preliminariojoje sutartyje iki atliktų taisymų pirminė buto kaina buvo nustatyta 108 000,00 Eur, kas, atsakovų vertinimu, yra labai artima buto rinkos kainai (tai pagrindžia ir ieškinyje nurodytas turto vertintojo buto įvertinimas –104 000,00 Eur). Papildomai nurodė, kad sutartyje atlikti pataisymai yra įrašyti ranka, t. y. buto kaina, pagrindinės pirkimo-pardavimo sutarties termino pratęsimas ir kitos sąlygos buvo pakoreguotos tik ieškovų pageidavimu. Pažymėjo, kad sutartyje numatyta buto kaina buvo dirbtinai pakelta tik pirkėjų prašymu tam, kad galėtų gauti banko finansavimą buto įsigijimui. Nurodė, kad nepaisant to, jog atsakovė aktyviai ieškojo, kas galėtų įvertinti butą preliminarioje sutartyje numatyta kaina, prasidėjus buto vertinimo procesui, visi (keturi) atsakovės rasti turto vertintojai, į kuriuos ji kreipėsi, atsisakė butą įvertinti 128 000,00 Eur kaina, kadangi tai žymiai viršijo rinkos kainą. Apie šią aplinkybę informavus pirkėjus, atsakovų teigimu, jie nurodė, kad suras vertintoją, kuris butą įvertins reikiama kaina, bet ir jiems nepavyko surasti tokio vertintojo. Po to paaiškėjus, kad pagal ieškovų norus nepavyks buto įvertinti rinkos vertę viršijančia suma, buvo grįžta prie 108 000 Eur kainos. Ieškovams suradus turto vertintoją, kuris galėtų butą įvertinti 102 000 – 104 000 Eur kaina, ieškovai vis tiek neįstengė įsigyti buto, nes tokiu atveju jiems būtų reikėję sumokėti skirtumą tarp sutartyje numatytos ir turto vertinime nustatytos kainos (4 000 – 6 000 eurų), o šių pinigų ieškovai neturėjo. Atsižvelgiant į tai, atsakovų vertinimu, yra akivaizdu, kad pardavėjai dėl susiklosčiusios situacijos yra nekalti ir negali prisiimti neigiamų padarinių dėl pirkėjų noro gudrauti manipuliuojant buto kaina. Atsakovų manymu, pirkėjams nesuradus vertintojo, kuris galėtų įvertinti butą 128 000 Eur verte, jie negalėjo sudaryti kredito sutarties buto įsigijimui ir dėl to nebuvo sudaryta pagrindinė buto pirkimo sutartis. Tai patvirtina, kad būtent dėl ieškovų kaltės nebuvo sudaryta pagrindinė pirkimo-pardavimo sutartis, o atsakovai pagrįstai atsisakė grąžinti ieškovų sumokėtą 1 000,00 Eur sumą, skirtą galimiems nuostoliams padengti. Pažymėjo, kad vien tai, kad vertintojų nustatyta buto kaina netenkino ieškovų, nėra atsakovų kaltė. Atsakovai taip pat atkreipė dėmesį į tai, kad nagrinėjamu atveju 1 000,00 Eur suma nebuvo skirta sumokėti dalį buto kainos, kadangi remiantis šalių sudaryta sutartimi sandoriui įvykus minimi 1 000,00 Eur būtų grąžinami ieškovams, o tai reiškia, kad minėta suma buvo ne avansas, o pagrindinės sutarties sudarymo ir galimų nuostolių atlyginimo užtikrinimas. Dėl šių priežasčių atsakovai, remdamiesi preliminaria sutartimi, turėjo teisę pasilikti ieškovų sumokėtą 1 000,00 Eur sumą kaip minimalių nuostolių atlyginimą dėl nesudarytos pagrindinės buto pirkimo-pardavimo sutarties. Be kitą ko nurodė, kad ieškovų teiginiai, jog pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta dėl buto netinkamos dokumentacijos ar buto faktinės padėties neatitikimo esamai buto būklei (neįregistruotiems pakeitimams po buto remonto) yra nepagrįsti. Atsakovai pažymėjo, kad buto balkono prijungimo prie gyvenamųjų patalpų projektas buvo atliktas laiku ir kadastro byla atitinkamai pakoreguota, todėl ieškovams buvo suteikta galimybė tiek atlikti vertinimą, tiek sudaryti buto pirkimo-pardavimo sandorį. Taip pat pažymėjo, kad atsakovų tikslas buvo parduoti butą, o ne kažkaip nesąžiningai išvilioti potencialių pirkėjų pinigus. Atsakovų teigimu, tai pagrindžia valstybės įmonės ,,Registrų centras“ išrašas, iš kurio matoma, kad butas buvo parduotas jau kitą dieną (2023 m. birželio 2 d.) po to, kai nebuvo sudaryta pagrindinė buto pirkimo-pardavimo sutartis. Atsakovų teigimu, tai neabejotinai patvirtina, kad atsakovai siekė parduoti butą ir visa buto dokumentacija buvo tvarkinga, o pagrindinė pirkimo-pardavimo sutartis buvo nesudaryta tik dėl ieškovų aplaidumo ir nepamatuotų lūkesčių.
Atsiliepimas
Atsakovų atstovas teismo posėdžių metu papildomai paaiškino, kad preliminari pirkimo-pardavimo sutartis buvo parengta ir atspausdinta iš anksto, sutartyje buvo įrašyti ne tik šalių rekvizitai, bet ir numatyta kaina. Tuo tarpu kainos ir kiti pakeitimai buvo atlikti ranka, todėl akivaizdu, kad tai buvo inicijuota ieškovų. Pažymėjo, kad pagrindinė pirkimo-pardavimo sutartis nebuvo sudaryta dėl atsakovų kaltės, kadangi jie neturėjo pakankamai pinigų.
Motyvuojamoji dalis
Teismas konstatuoja:
ieškinys atmestinas.
Iš byloje esančių duomenų nustatyta, kad 2023 m. kovo 31 d. tarp atsakovų ir ieškovų buvo sudaryta preliminari buto pirkimo-pardavimo sutartis, kurios pagrindu atsakovai įsipareigojo parduoti, o ieškovai, sumokėdami 108 000,00 Eur, nupirkti turtą – butą, esantį adresu: (duomenys neskelbtini) (sutartyje atliktas papildomas įrašas, kad abipusiu šalių susitarimu turto vertė pakeliama iki 128 000,00 Eur) (el. b. t. 1, l. 30-31), kuris dalinės nuosavybės teise (po ½ dalies) priklauso atsakovams (el. b. t. 1, l. 43-44). Iš preliminarioje pirkimo-pardavimo sutartyje numatytos mokėjimo tvarkos nustatyta, kad pirkėjas sutarties pasirašymo metu sumoka pardavėjui 1 000,00 Eur, papildomai ranka atliktas pataisymas, kuriame nurodyta, kad šie pinigai sandoriui įvykus yra grąžinami (sutarties 5.1. punktas). Be kita ko preliminarioje buto pirkimo-pardavimo sutartyje buvo numatyta šalių atsakomybė už pagrindinės sutarties nesudarymą iki numatyto termino: sutarties 6.1. punkte numatyta, kad tuo atveju jei pagrindinė Turto pirkimo-pardavimo sutartis iki sutarties 2.1. numatyto termino (bei galimo jo pratęsimo) nebus pasirašyta dėl pirkėjo kaltės (įskaitant atsisakymą bei vengimą sudaryti sutartį), tai jo sumokėta pardavėjui sutarties 5.1. punkte numatyta suma atliks prievolės įvykdymo užtikrinimo funkciją, tai yra ši suma liks pardavėjui, kaip šalių aptartas ir pardavėjo patirtų nuostolių ir neįrodytinų nuostolių atlyginimas. Sutarties 6.2. punkte numatyta, kad tuo atveju jei pagrindinė Turto pirkimo-pardavimo sutartis iki sutarties 2.1. numatyto termino (bei galimo jo pratęsimo) nebus pasirašyta dėl pardavėjų kaltės (įskaitant atsisakymą bei vengimą sudaryti sutartį), tai pardavėjas per 10 dienų nuo sutarties 2.1. punkte numatyto termino pabaigos privalės grąžinti pirkėjui pastarojo sumokėtą sutarties 5.1. punkte numatyta sumą ir sumokėti 5.1. punkte nurodyto dydžio sumą, kaip šalių aptartus minimalius pirkėjo nuostolius dėl pardavėjo sutarties nevykdymo.
Dėl ieškinio reikalavimų
Vadovaujantis Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau – CK) 6.165 straipsnio 1 dalimi, preliminariąja sutartimi laikomas šalių susitarimas, pagal kurį jame aptartomis sąlygomis šalys įsipareigoja ateityje sudaryti kitą – pagrindinę – sutartį. Preliminariajai sutarčiai, be kitų, yra būdingas tas ypatumas, kad tokios sutarties šalys neturi teisės reikalauti priverstinio sutarties įvykdymo natūra – šalims per preliminariojoje sutartyje nustatytą terminą nesudarius pagrindinės sutarties, prievolė sudaryti šią sutartį pasibaigia (CK 6.165 straipsnio 5 dalis). Vis dėlto šis preliminariosios sutarties ypatumas nereiškia, kad šalies atsisakymas sudaryti pagrindinę sutartį, nulemtas subjektyvių – nuo tokios šalies valios priklausančių – priežasčių, nesukelia jai neigiamų teisinių padarinių – ta preliminariosios sutarties šalis, kuri nepagrįstai vengia ar atsisako sudaryti pagrindinę sutartį, privalo atlyginti kitai šaliai padarytus nuostolius (CK 6.165 straipsnio 4 dalis).
Kasacinio teismo jurisprudencijoje nurodoma, kad preliminariosios sutarties šalių prievolė sudaryti pagrindinę sutartį, kaip ir bet kuri kita prievolė, kaip ji suprantama pagal CK 6.1 straipsnį, gali būti užtikrinta netesybomis pagal sutartį (CK 6.70 straipsnis). Netesybos pagal sutartį – sutartyje nustatyta pinigų suma, kurią skolininkas privalo sumokėti kreditoriui, jeigu prievolė neįvykdyta ar netinkamai įvykdyta (CK 6.71 straipsnio 1 dalis). Netesybų, kurios atlieka ir esamų bei būsimų prievolių įvykdymo užtikrinimo funkciją, tikslas – kompensuoti kreditoriaus galimus praradimus neįvykdžius ar netinkamai įvykdžius sutartinius arba ikisutartinius įsipareigojimus. Šalių teisė iš anksto susitarti dėl netesybų reiškia, kad kreditoriui nereikia įrodinėti savo patirtų nuostolių dydžio, nes sutartimi apibrėžtos netesybos laikomos iš anksto nustatytais būsimais kreditoriaus nuostoliais, kurie gali būti pripažinti minimaliais nuostoliais (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2007 m. spalio 12 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-7-304/2007; 2019 m. birželio 4 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-193-469/2019). Kasacinio teismo išaiškinta, kad preliminariosios sutarties šalis CK 6.165 straipsnio 4 dalies prasme turi teisę reikalauti ir netesybų, kaip minimalių nuostolių, patirtų dėl kitos šalies nepagrįsto vengimo ar atsisakymo sudaryti pagrindinę sutartį, atlyginimo, jeigu tokia turtinė prievolė yra įtvirtinta sutartyje (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2020 m. vasario 6 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-11-469/2020).
Plėtojamoje kasacinio teismo praktikoje civilinės atsakomybės pažeidus pareigą elgtis sąžiningai ikisutartiniuose santykiuose taikymo klausimu laikomasi pozicijos, kad turi būti ginamas tikrumo interesas, o tam tikrais atvejais – ir lūkesčio interesas. Esant tokiai preliminariajai sutarčiai, kai derybų pažangos laipsnis yra aukščiausio lygmens, kai sukuriamas didžiausias pasitikėjimas tarp šalių ikisutartiniuose santykiuose ir kitai šaliai sukuriamas pagrįstas įsitikinimas, kad sutartis bus sudaryta, toks santykis yra artimas tam santykiui, kuris sukuriamas jau sudarius pagrindinę sutartį. Todėl tokioje situacijoje atsakomybės apimtis turėtų skirtis nuo tos, kuri galėtų būti taikoma šalims esant tik pradinėje derybų stadijoje (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2022 m. rugsėjo 12 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-188-1075/2022, 31, 41 punktai).
Teisinis pagrindas civilinei atsakomybei esant ikisutartiniams santykiams kilti yra nesąžiningas šalies elgesys (CK 6.163 straipsnio 3 dalis). Neįvykdžius preliminariosios sutarties, t. y. nesudarius pagrindinės sutarties, atsakomybė nuostolių atlyginimo forma gali kilti tik tuo atveju, jeigu atsisakyta sudaryti pagrindinę sutartį nepagrįstai, ir ši atsakomybė gali būti taikoma tai šaliai, kuri elgiasi nesąžiningai ir yra kalta dėl atsisakymo ją sudaryti (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2018 m. gegužės 10 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-209-695/2018, 33–34 punktai). Būtent šalies nesąžiningas elgesys yra vertinamas kaip neteisėti veiksmai sprendžiant dėl ikisutartinės civilinės atsakomybės, kai šalis neįvykdo preliminariosios sutarties, t. y. atsisako sudaryti pagrindinę sutartį (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2022 m. rugsėjo 12 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-188-1075/2022, 35 punktas). Taigi sprendžiant dėl preliminariosios sutarties šalies atsisakymo (vengimo) sudaryti pagrindinę sutartį padarinių, t. y. civilinės atsakomybės, galinčios turėti netesybų arba nuostolių formą, reikia nustatyti, buvo pagrįstas atsisakymas (vengimas) sudaryti pagrindinę sutartį ar ne (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2011 m. balandžio 11 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-166/2011; kt.).
Preliminariosios sutarties šalis, teismine tvarka reikalaujanti taikyti civilinę atsakomybę, privalo įrodyti, kad kitos šalies aktyvūs ir (ar) pasyvūs veiksmai nulėmė pagrindinės sutarties nesudarymą, t. y. kad kita šalis atsisakė ar vengė sudaryti pagrindinę sutartį. Vienai preliminariosios sutarties šaliai įrodžius, kad kita sutarties šalis atsisakė ar vengė sudaryti pagrindinę sutartį, įrodinėjimo našta pereina antrajai preliminariosios sutarties šaliai, t. y. ta sutarties šalis, kuri atsisakė ar vengė sudaryti pagrindinę sutartį, siekdama išvengti civilinės atsakomybės jai taikymo, turi įrodyti, kad atsisakymas sudaryti pagrindinę sutartį yra pagrįstas. Priežasčių, nulėmusių pagrindinės sutarties nesudarymą, vertinimas yra fakto klausimas (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2020 m. vasario 6 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-11-469/2020, 23, 24 punktai).
Nagrinėjamu atveju byloje tarp šalių kilo ginčas dėl kieno kaltės per preliminarioje sutartyje nustatytą terminą nebuvo pasirašyta pagrindinė nekilnojamojo turto pirkimo – pardavimo sutartis ir kuriai iš šalių dėl to turėtų būti taikomos pagrindinės sutarties nesudarymo pasekmės.
Įrodinėjimo civiliniame procese pareiga bendriausia prasme tenka tai bylos šaliai, kuri teigia, kad egzistuoja viena ar kita faktinė aplinkybė (jų daugetas), sudaranti jos reikalavimų ar atsikirtimų pagrindą (CPK 12 ir 178 straipsniai). Toks įrodinėjimo naštos paskirstymas – rungimosi principo, būdingo nacionaliniam civiliniam procesui, išraiškos forma.
Preliminarioje sutartyje buvo numatyta šalių atsakomybė už pagrindinės sutarties nesudarymą iki numatyto termino: sutarties 6.1. punkte numatyta, kad tuo atveju jei pagrindinė Turto pirkimo-pardavimo sutartis iki sutarties 2.1. numatyto termino (bei galimo jo pratęsimo) nebus pasirašyta dėl pirkėjo kaltės (įskaitant atsisakymą bei vengimą sudaryti sutartį), tai jo sumokėta pardavėjui sutarties 5.1. punkte numatyta suma atliks prievolės įvykdymo užtikrinimo funkciją, tai yra ši suma liks pardavėjui, kaip šalių aptartas ir pardavėjo patirtų nuostolių ir neįrodytinų nuostolių atlyginimas. Sutarties 6.2. punkte numatyta, kad tuo atveju jei pagrindinė Turto pirkimo-pardavimo sutartis iki sutarties 2.1. numatyto termino (bei galimo jo pratęsimo) nebus pasirašyta dėl pardavėjų kaltės (įskaitant atsisakymą bei vengimą sudaryti sutartį), tai pardavėjas per 10 dienų nuo sutarties 2.1. punkte numatyto termino pabaigos privalės grąžinti pirkėjui pastarojo sumokėtą sutarties 5.1. punkte numatyta sumą ir sumokėti 5.1. punkte nurodyto dydžio sumą, kaip šalių aptartus minimalius pirkėjo nuostolius dėl pardavėjo sutarties nevykdymo.
Šių preliminarios sutarties punktų ieškovai ieškiniu neginčijo, t. y. jie yra galiojantys, todėl šalims sukelia teisines pasekmes.
Šalių paaiškinimais nustatyta, kad preliminarioji sutartis buvo sudaroma, nes ieškovai ketino imti iš banko kreditą būstui įsigyti. Aplinkybę, jog ieškovai ketino imti paskolą iš kredito įstaigos, pripažino pats ieškovas E. V. duodamas paaiškinimus teismo posėdžių metu. Ieškovas E. V. teikdamas paaiškinimus nurodė, kad į kredito įstaigas dėl kredito būstui įsigyti nesikreipė, ieškovams tik nekilnojamojo turto brokerė, atlikusi ieškovų pajamų vertinimą, nurodė, kad norimą sumą ginčo butui įsigyti ieškovai iš banko turėtų gauti.
Ieškovų argumentas, kad dėl netvarkingų buto dokumentų (faktinė buto situacija neatitiko buto kadastrinių matavimų bylos duomenų) negalima buvo įvertinti buto preliminarioje sutartyje numatyta suma, nepagrįstas jokiais įrodymais. Ieškovai procesiniuose dokumentuose teigia, kad atsakovai tik po prelimainarios sutarties sudarymo pateikė ieškovams buto dokumentus ir ieškovams kreipusis į nekilnojamojo turto vertintoją jiems buvo nurodyta, jog prašomai sumai turtas negalės būti įvertintas. Iš atsakovų atstovo paaiškinimų bei į bylą pateikto Nekilnojamojo turto registro duomenų bazės išrašo (el. b. 1 t. b. l. 107-109) matyti, kad ginčo buto kadastro duomenų tikslinimas buvo regsitruotas 2023 m. balandžio 11 d. deklaracijos apie statybos užbaigimą/paskirties pakeitimą pagrindu, įrašas galioja nuo 2023 m. balandžio 14 d. Teismo vertinimu, jei ir būtų buvusi kliūtis atlikti nekilnojamojo turto vertinimą dėl neįregistruotų kadastrinių buto pakeitimų, ieškovai nuo 2023 m. balandžio 14 d. iki pagrindinės sutarties sudarymo turėjo pakankamai laiko išsispręsti turto vertinimo klausimus. Jei visgi laiko būtų nepakakę, ieškovai galėjo kreiptis dėl preliminariosios sutarties pratęsimo, tačiau byloje duomenų ir įrodymų, kad ieškovai kreipėsi į atsakovus dėl preliminarios sutarties pratęsimo, nėra. Be to, iš garso įrašo (pokalbio tarp ieškovo E. V. ir atsakovės D. V.), pateikto su tripliku, darytina išvada, kad ieškovai ne tai, kad neprašė pratęsti termino pagrindinei sutarčiai sudaryti tikslu atlikti turto vertinimą, bet iš esmės pripažino asmenines finansines kliūtis pirkti butą.
Pažymėtina ir tai, kad ieškovų pozicija dėl buto dokumentų nėra nuosekli. Ieškovai procesiniuose dokumentuose nurodė, kad apie netvarkingus dokumentus pasirašydamį preliminarią sutartį nežinojo, sužinojo tik vėliau, atsakovei 2023 m. balandžio 19 d. juos atsiuntus ieškovui el. paštu. Tuo tarpu teismo posėdžių metu ieškovas E. V. nurodė, kad apie nesutvarkytus buto dokumentus žinojo jau pasirašant preliminarią sutartį, apie tai jam minėjo atsakovai, tačiau atsakovai žadėjo juos sutvarkyti ir, kaip galima suprasti, ši aplinkybė ieškovams nebuvo kliūtis sudaryti preliminarią sutartį.
Iš preliminarios sutarties turinio nematyti, kad šalys būtų numatę galimybę nesudaryti pagrindinės sutarties, jeigu turtas nebus įvertintas norimai/preliminarioje sutartyje nurodytai sumai, taip pat nebuvo aptartas atsakovų įsipareigojimas iki tam tikros datos sutvarkyti buto dokumentus. Be to, preliminarios sutarties 6.3 papunktyje šalys numatė, kad neigiamas kredito įstaigų atsakymas pirkėjui (ieškovams) dėl kreditavimo nėra laikomas Force majeure aplinkybe, t. y. neatleidžia ieškovų nuo atsakomybės. Tai reiškia, kad ieškovai pasirašydami preliminarią sutartį užtikrino, kad finansinių kliūčių sandoriui įvykti nėra, t. y. jų apsisprendimas pirkti butą nepriklausė nei nuo banko sprendimo suteikti/nesuteikti būsto paskolą, nei tuo labiau nuo nekilnojamojo turto vertinintojo atlikto turto įvertinimo sumos.
Kiekviena sutarties šalis, turėdama sutartinių santykių, privalo elgtis sąžiningai (CK 6.158 straipsnio 1 dalis). Prieš atlikdamas bet kokį veiksmą, asmuo turi apsvarstyti galimus to veiksmo teisinius padarinius. Protingumo principas reikalauja, kad asmuo, abejojantis dėl savo atliekamo veiksmo teisinės reikšmės ir jo galimų teisinių pasekmių, prieš atlikdamas tą veiksmą, pasikonsultuotų su specialistu arba apskritai susilaikytų nuo tokio veiksmo atlikimo. Jeigu asmuo to nepadaro, jis elgiasi neapdairiai ir neatidžiai, o, veikdamas tokiu būdu, jis pats prisiima ir galimus neigiamus savo veiksmų padarinius. Atsižvelgiant į tai, teismo vertinimu, ieškovai, sudarydami preliminarią sutartį dėl nekilnojamojo turto pirkimo, turėjo ir privalėjo susipažinti su parduodamo buto dokumentais, jo rinkos verte, galimybėmis tokį turtą įvertinti norima/preliminarioje sutartyje nurodyta suma, galimybėmis gauti norimo dydžio paskolą bei galimybėmis sumokėti skirtumą tarp turto vertintojo nurodytos sumos ir preliminarioje sutartyje aptartos turto kainos.
Teismo vertinimu, ieškovai neįrodė atsakovų kaltės dėl pagrindinės sutarties nesudarymo, t. y. neįrodė aplinkybės, kad atsakovų laiku nesutvarkyti buto dokumentai lėmė pagrindinio sandorio nesudarymą. Ieškovai nepateikė į bylą jokių įrodymų, kad ieškovai ar jų kviesti turto vertintojai iki pagrindinio sandorio sudarymo datos kreipėsi ir negavo iš atsakovų aktualių buto dokumentų, kad turto vertintojams ginčo buto dokumentai buvo kliūtis atlikti turto vertinimą norimai/preliminarioje sutartyje nurodytai sumai, kad ieškovai būtų kreipęsi į atsakovus dėl sutarties pratęsimo ar kitaip aktyviai siekę sudaryti pagrindinę sutartį. Kartu pažymėtina, kad, kaip matyti iš į bylą pateikto Nekilnojamojo turto registro duomenų bazės išrašo, atsakovai butą pardavė 2023 m. birželio 2 d., t. y. iš karto po preliminarios sutarties termino pabaigos, ir buto dokumentai nebuvo kliūtis sandoriui įvykti.
Teismo vertinimu, labai tikėtina, kad ieškovai atsisakė sudaryti pagrindinę pirkimo–pardavimo sutartį dėl visai kitų, teismui nenurodytų, vidinių paskatų (pavyzdžiui, paaiškėjus, kad ieškovai negali gauti norimos sumos kredito iš kredito įstaigos arba neturint asmeninių lėšų dalies būstui įsigyti).
Vadovaujantis pirmiau nurodytais motyvais, suformuota teismų praktika darytina išvada, kad ieškovų nuomonės pakeitimas neįsigyti buto nepagrįstas ir yra pagrindas taikyti civilinę atsakomybę pagal šalių sudarytą ginčo sutartį pažeidus preliminarią sutartį dėl ieškovų kaltės sutartyje nurodytų netesybų forma, negrąžinant ieškovams šių sumokėto avanso.
Atmetus ieškovų pagrindinius reikalavimus, atmestini ir išvestiniai – dėl 5,00 procentų dydžio metinių palūkanų nuo bylos iškėlimo teisme iki teismo sprendimo visiško įvykdymo ir dėl visų bylinėjimosi išlaidų priteisimo.
Dėl bylinėjimosi išlaidų paskirstymo
CPK 93 straipsnio 1 dalis numato, kad šaliai, kurios naudai priimtas sprendimas, jos turėtas bylinėjimosi išlaidas teismas priteisia iš antrosios šalies, nors ši ir būtų atleista nuo bylinėjimosi išlaidų mokėjimo į valstybės biudžetą.
Ieškovai pateikė į bylą įrodymus, patvirtinančius, kad jie turėjo iš viso 538,00 Eur bylinėjimosi išlaidų, kurias sudaro: 45,00 Eur (11 Eur + 34 Eur) žyminio mokesčio ir 565,00 Eur teisinių paslaugų išlaidos.
Atsakovas J. R. B. pateikė į bylą įrodymus, patvirtinančius, kad jis turėjo iš viso 1 600,00 Eur bylinėjimosi išlaidų, kurias sudaro teisinių paslaugų išlaidos.
Atsižvelgiant į tai, kad ieškovų ieškinys atsakovams yra atmestas, atsakovo J. R. B. patirtos 1 600,00 Eur bylinėjimosi išlaidos jam yra priteisiamos lygiomis dalimis iš ieškovų, t. y. iš kiekvieno ieškovo po 800,00 Eur bylinėjimosi išlaidų.
Valstybė šioje byloje patyrė 29,73 Eur išlaidas už procesinių dokumentų siuntimą, kurios atmetus ieškinį, priteisiamos valstybei iš ieškovų lygiomis dalimis, t. y. iš ieškovo E. V. 14,87 Eur, o iš ieškovės G. G. 14,86 Eur (CPK 88 straipsnio 1 dalies 3 punktas, Lietuvos Respublikos teisingumo ministro ir Lietuvos Respublikos finansų ministro 2011 m. lapkričio 7 d. įsakymo Nr. 1R-261/1K-355 pakeitimas 2024 m. sausio 1 d. Nr. 1R-386/1K-411).
Rezoliucinė dalis
Teismas, vadovaudamasis Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 259, 268-270 straipsniais,
nusprendžia:
ieškinį atmesti.
Priteisti atsakovui J. R. B., asmens kodas (duomenys neskelbtini) lygiomis dalimis iš ieškovų E. V., asmens kodas (duomenys neskelbtini) ir G. G., asmens kodas (duomenys neskelbtini) 1 600,00 Eur (vieną tūkstantį šešis šimtus eurų 00ct) bylinėjimosi išlaidų , t. y. iš kiekvieno ieškovo po 800,00 Eur (aštuonis šimtus eurų 00 ct).
Priteisti iš ieškovo E. V., asmens kodas (duomenys neskelbtini) valstybei 14,87 Eur (keturiolikos eurų 87 ct) išlaidas, susijusias su procesinių dokumentų įteikimu. Ši suma turi būti sumokėta į pasirinktą Valstybinės mokesčių inspekcijos prie Lietuvos Respublikos finansų ministerijos, juridinio asmens kodas 188659752, biudžeto pajamų surenkamąją sąskaitą, įmokos kodas 5662.
Priteisti iš ieškovės G. G., asmens kodas (duomenys neskelbtini) valstybei 14.86 Eur (keturiolikos eurų 18 ct) išlaidas, susijusias su procesinių dokumentų įteikimu. Ši suma turi būti sumokėta į pasirinktą Valstybinės mokesčių inspekcijos prie Lietuvos Respublikos finansų ministerijos, juridinio asmens kodas 188659752, biudžeto pajamų surenkamąją sąskaitą, įmokos kodas 5662.
Sprendimas per 30 (trisdešimt) dienų nuo priėmimo dienos gali būti skundžiamas Kauno apygardos teismui, skundą paduodant per Kauno apylinkės teismo Kauno rūmus.