Vilniaus apygardos teismo nutartis

ieškovė kreipėsi į teismą, prašydama pripažinti 2011 m. birželio 10 d. nuomos sutarties Nr. PBIG-P01-003, sudarytos tarp atsakovės UAB ,,Laurus Properties” ir ieškovės UAB „Nemuno vaistinė“, 18.2 punkte įvirtintą sąlygą „Šiuo Nuomininkas aiškiai ir neatšaukiamai pareiškia, kad atsisako pirmumo teisės pratęsti šią Sutartį. Šalys aiškiai susitaria ir abi supranta, kad Nuomos sutartis pasibaigs paskutinę Nuomos termino dieną, jeigu Šalys nesusitars kitaip“ negaliojančia (netaikytina) ir priteisti bylinėjimosi išlaidas. Nurodė, kad dar 2004 m. kovo 23 d. UAB „Baltijos investicijų grupė“ ir ieškovė UAB „Nemuno vaistinė“ sudarė Negyvenamųjų patalpų nuomos sutartį Nr. 03-23, kuria UAB „Baltijos investicijų grupė“ išnuomojo ieškovui vaistų ir vaistinės paskirties prekių pardavimo veiklai vykdyti negyvenamąsias 100 kv. m. bendro ploto patalpas, esančias prekybos centre „BIG“,(duomenys neskelbtini). Nuomos terminas buvo nustatytas iki 2011 m. gruodžio 1 d., o nuomos sutarties Nr. 1 4.2. punkte buvo nustatyta, kad nuomininkas, tinkamai vykdęs savo įsipareigojimus pagal šią sutartį, turi pirmenybės teisę, lyginant su kitais asmenimis, pasiūliusiais vienodą kainą, atnaujinti šią sutartį papildomam penkių metų terminui ar sudaryti kitą sutartį dėl patalpų nuomos. UAB „Baltijos investicijų grupė“ Nuomos sutarties Nr. 1 vykdymo laikotarpiu Prekybos centrą su jame ieškovui UAB „Nemuno vaistinė“ išnuomotomis patalpomis perleido atsakovui, kuris taip pat perėmė nuomotojo teises ir pareigas pagal Nuomos sutartį. Artėjant prie pabaigos šalių nuomos teisiniams santykiams pagal Nuomos sutartį Nr. 1, atsakovas savo iniciatyva pasiūlė ieškovui nuomotis Prekybos centre kitas patalpas. Atsakovė 2011 m. kovo 15 d. pranešimu apie nuomos sutarties nutraukimą informavo ieškovę UAB „Nemuno vaistinė“ apie tai, kad atsakovas savo iniciatyva, vienašališkai ir prieš terminą, t.y. nuo 2011 m. birželio 15 d., nutraukia Nuomos sutartį Nr. 1. Atsakovei pranešus apie vienašališką Nuomos sutarties Nr. 1 nutraukimą 2011 m. birželio 10 d. tarp atsakovės ir ieškovės UAB „Nemuno vaistinė“ buvo sudaryta kita nuomos sutartis Nr. PBIG-PO1-003, kurios pagrindu atsakovė išnuomojo ieškovėi vaistinės veiklai Prekybos centre naujas 180 kv. m. patalpas. Nuomos sutarties Nr. 2 specialiųjų sąlygų 4 p. nustatė, kad patalpos išnuomojamos 5 metų terminui - iki 2016 m. birželio 10 d. Atsakovės UAB ,,Laurus Properties’’ 2016 m. sausio 18 d. raštu „Dėl nuomos sutarties ir patalpų grąžinimo“ ieškovas UAB „Nemuno vaistinė“ buvo formaliai informuota, kad atsakovas neketina toliau nuomoti patalpų ieškovei, todėl ieškovė privalės ne vėliau kaip 2016 m. balandžio 10 d. perduoti jas atsakovei. Atsakovė 2016 m. sausio 18 d. rašte savo sprendimo motyvų nebenuomoti patalpų ieškovei nenurodė, tačiau ieškovė UAB „Nemuno vaistinė“ tikėjosi iš atsakovės gauti pranešimą dėl ieškovės pirmenybės teisės palyginti su kitais asmenimis atnaujinti nuomos sutartį. Ieškovė iš atsakovės per protingą terminą nesulaukdama pranešimo apie nuomininko teisę sudaryti nuomos sutartį naujam terminui, savo iniciatyva, 2016 m. gegužės 9 d. raštu „Dėl nuomos santykių tęsimo“ kreipėsi į atsakovę ir pareiškė, jog ieškovė pageidauja tęsti nuomos santykius ir yra pasirengusi apsvarstyti atsakovės pasiūlymus dėl nuomos sutartinių teisių santykių pagal Nuomos sutartį tęsimo. Ieškovė taip pat prašė, pasibaigus Nuomos sutarties terminui, pirmumo teise su ieškove atnaujinti nuomos sutartį, tačiau atsakovė jokio atsakymo iki šio ieškinio pareiškimo dienos ieškovei nepateikė. Atsakovė atsiliepime į ieškinį nurodė, kad su ieškiniu nesutinka ir prašė jį atmesti bei priteisti iš ieškovės bylinėjimosi išlaidas. Pažymėjo, kad praėjus 5 metams po Nuomos sutarties sudarymo, kurios 18.2 punkte abiejų šalių, verslo subjektų, suderinta valia buvo įtvirtinta sąlyga dėl nuomininko pirmenybės teisės atsisakymo, ieškovė pateikė ieškinį, teigdama, kad neva ši nuomos sutarties nuostata prieštarauja imperatyvioms įstatymo normoms, dėl to turi būti pripažinta niekine, teigdamas, kad neva buvo priverstas sutikti su nuostata, kuri įtvirtina esminę šalių nelygybę. Atsakovės nuomone, ieškovė nenurodė jokių teisės doktrinos ar teismų praktikos pavyzdžių, kurie patvirtintų teiginius dėl tariamo CK 6.482 str. normos imperatyvumo. Atsakovė pažymėjo, jog civiliniai santykiai, iš jų ir nuomos, grindžiami bendrąja privatinės teisės nuostata, kad leidžiama viskas, kas neuždrausta, o civilinių santykių subjektų elgesio dispozityviškumas, pasireiškia per sutarties laisvės principą, kuris leidžia civilinių teisinių santykių dalyviams laisvai spręsti, ar sudaryti sutartį, savo nuožiūra nustatyti tarpusavio teises bei pareigas, taip pat sudaryti sutartis, kurių CK tiesiogiai neįtvirtinta, jeigu tai neprieštarauja įstatymui. Sudarius konkrečią nuomos sutartį, ieškovas savo valia ir niekieno neverčiamas atsisakė savo pirmenybės teisės, tačiau pasibaigus sutarties terminui, pažeisdamas savo sutartinę pareigą, savo poziciją vienašališkai pakeitė – nors pagal CK 6.59 str. draudžiama vienašališkai atsisakyti įvykdyti prisiimtą sutartinę prievolę ar vienašališkai pakeisti jos įvykdymo sąlygas. Ieškovas nuomos sutarties sudarymo metu buvo ir yra vienas sėkmingiausių ir didžiausią pelną generuojančių verslo subjektų, veikiančių farmacijos srityje Lietuvoje. Vien šis faktas paneigia teiginį, kad kas nors galėtų nesąžiningai versti sudaryti ieškovui nepalankią sutartį, nes ieškovė, kaip rinkoje dominuojantis subjektas, turi visus resursus derėtis ir susitarti dėl jam palankiausių sąlygų prievoliniuose verslo santykiuose. Dėl savo verslo specifikos (farmacinės veiklos, kuriai reikalingos komercinės patalpos) ieškovė ne tik nuolat didžiuliais kiekiais perka vaistus, bet ir pastoviai dalyvauja sutartiniuose nuomos santykiuose. Tai akivaizdžiai paneigia teiginius, neva ieškovas buvo silpnesnis už atsakovą; ieškovas buvo ir yra patyręs verslo subjektas, turintis derybinius pajėgumus ir ne pirmą kartą susiduriantis su komercine negyvenamųjų patalpų nuoma, kuris, kaip profesionalus verslininkas ir derybininkas, prieš sudarant nuomos sutartį įvertino teigiamus ir neigiamus atitinkamų nuomos sutarties nuostatų padarinius bei savo laisva valia ir niekieno neverčiamas sąmoningai prisiėmė sutartinius įsipareigojimus pagal nuomos sutartį, tame tarpe ir šioje byloje ieškiniu ginčijamą nuostatą. Be to, priešingai negu teigia ieškovė, tarp šalių vyko derybos ir jos vyko dėl daugelio sutarties sąlygų. Atsakovė pažymėjo, kad šalys bendru sutarimu nukrypo nuo sutarties Bendrųjų sąlygų, nes individualiai suderėtų Specialiųjų sąlygų pagalba šalys atliko net 18 sutarties Bendrųjų sąlygų pakeitimų/papildymų. Dėl to yra visiškai nepagrįsti ieškinio teiginiai, neva ieškovė neturėjo kito pasirinkimo. Atsakovė atkreipė teismo dėmesį į tai, kad net jeigu teismas pripažintų, jog nuomos sutarties nuostata gali būti nuginčyta, ieškovė yra praradusi teisę ginčyti nuostatą, nes ją jau patvirtino pagal LR CK 1.79 str. 1 d., taip pat nuomos sutarties galiojimo laikotarpiu, pradedant nuo 2011-06-10, nuomininkui buvo pateikti net 9 pranešimai apie sutartyje numatytų nuomininko pareigų pažeidimus, o konkrečiai – apie vėlavimus atsiskaityti, o 2013 m. kovo mėn. pateiktame pranešime dėl įsiskolinimo už nuomos bei komunalines paslaugas apmokėjimo nurodytas nuomininko įsiskolinimo dydis sudarė net 39 748,96 Lt ir 127,20 Lt delspinigių, be to, nuomininkas buvo pažeidęs prekybos centro vidaus taisykles, susijusias su prekių pristatymu į nuomininko nuomojamas patalpas. Atsakovė pažymėjo, kad ieškovė klaidina teismą teigdama, jog į ieškovės 2016-05-09 raštą atsakovė jokio atsakymo iki šio ieškinio pareiškimo dienos ieškovei nepateikė. Atsakovė dar 2016-05-16 raštu pateikė atsakymą, kuriame išdėstė sistemingus nuomos sutarties pažeidimus.