Utenos apylinkės teismo sprendimas

viešame teismo posėdyje išnagrinėjo civilinę bylą pagal N. K. ir D. V. ieškinį B. L. dėl pirkimo-pardavimo sutarties pripažinimo.

Aprašomoji dalis

Teismas nustatė:

Teismo posėdyje ieškovas D. V. paaiškino, kad iš pradžių minėtus žemės sklypu būtina įregistruoti atsakovo vardu, o tik po to galima sudaryti jų pirkimo–pardavimo sutartį su atsakovu. Atsakovas jiems pranešė apie nuosavybės teisės į žemę atkūrimą. Tada jie iškart kreipėsi į jį dėl sutarties sudarymo, bet atsakovas pasakė, kad visas jo turtas yra areštuotas.

Teismo posėdyje atsakovas paaiškino, kad ieškovai sumokėjo jam už žemę, todėl ji teisėtai priklauso jiems. Kai sudarinėjo Sutartį, nuosavybės teisė į žemę dar nebuvo atkurta, jis pardavė tik išvadą. Savo vardu jis negali registruoti žemės sklypų, nes jie jam nepriklauso. Apie nuosavybės teisės į žemę atkūrimą ieškovams pranešė. Mano, kad ieškovai patys galėjo viską sutvarkyti. Antstolis visam jo turtui uždėjo areštą.

Motyvuojamoji dalis

Ieškinys atmetamas.

Ieškiniu ieškovai prašė pripažinti galiojančia jų ir atsakovo sudarytą pirkimo–pardavimo sutartį dėl 0,7009 ha žemės sklypo Nr. (duomenys neskelbtini), 0,9789 ha žemės sklypo Nr. (duomenys neskelbtini), 2,9966 ha žemės sklypo Nr. (duomenys neskelbtini) ir 0,6847 ha žemės sklypo Nr. (duomenys neskelbtini), esančių (duomenys neskelbtini).

Byloje esančių įrodymų visuma nustatyta, kad 2005-11-08 Utenos apskrities viršininko administracija parengė išvadą Nr. 18-1048 apie tai, kad atsakovas turi teisę atkurti nuosavybės teises į buvusių savininkų B. ir E. B. nuosavybės teise (duomenys neskelbtini) valdytą 2 ha dydžio 1284 Eur vertės žemės sklypą, perduodant neatlygintinai nuosavybėn lygiavertį turtą. N. K., R. S. ir atsakovas 2010-05-21 sudarė Sutartį, kurioje susitarė, kad N. K. ir R. S. perka išvadoje Nr. 18-1048 minimą žemę, kuri bus pakeista ekvivalentine natūra į esančią žemės (miško) paskirties žemę, ir sumokėjo atsakovui 95000 Lt (Sutarties 1, 3 punktai). Sutarties šalys nustatė, kad N. K. ir R. S. įsipareigojo šio turto pagrindinę pirkimo–pardavimo sutartį sudaryti iki 2012-12-30 (Sutarties 2 punktas). 2014-12-06 sutartimi dėl teisių perleidimo R. S. perdavė ieškovui D. V. visas akceptanto teises pagal Sutartį. Pasikeitus Sutarties šalims, ieškovai ir atsakovas papildė Sutartį, nustatydami, kad Sutartis pratęsiama iki 2018-02-01. Nacionalinė žemės tarnyba prie Žemės ūkio ministerijos 2016-09-28 sprendimu Nr. 39S-251-(14.39.3) „Dėl nuosavybės teisių atkūrimo kaimo gyvenamojoje vietovėje piliečiui B. L.“ atsakovui atkūrė nuosavybės teises į 2 ha žemės sklypą, perduodant neatlygintinai nuosavybėn lygiavertį turėtajam turtą – žemės sklypus, esančius (duomenys neskelbtini): 0,7009 ha žemės sklypą Nr. (duomenys neskelbtini), 0,9789 ha žemės sklypą Nr. (duomenys neskelbtini), 2,9966 ha žemės sklypą Nr. (duomenys neskelbtini) ir 0,6847 ha žemės sklypą Nr. (duomenys neskelbtini). Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos Ignalinos ir Visagino skyriaus vedėjas 2016-10-17 sprendimu Nr. 39SK-1049-(14.39.110.) suformavo šiuos žemės sklypus ir patvirtino jų kadastro duomenis, nustatytus pagal UAB „Ignalinos projektai“ vyr. specialisto G. K. parengtas žemės sklypų kadastro duomenų bylas.

Byloje keliamas klausimas dėl šalių sudarytos Sutarties vertinimo. Ieškovai ieškiniu iš esmės siekia, kad žemė, dėl kurios buvo sudaryta Sutartis ir už kurią yra sumokėję visą kainą, būtų pripažinta jų nuosavybe.

Pagal Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau – CK) 6.165 straipsnyje įtvirtintą preliminariosios sutarties sampratą galima išskirti tokius šios sutarties bruožus: pirma, aiškus šalių susitarimas ateityje sudaryti kitą – pagrindinę – sutartį; antra, šalių sutarimas dėl būsimos pagrindinės sutarties dalyko ir esminių pagrindinės sutarties sąlygų aptarimas; trečia, terminas, per kurį turi būti sudaryta pagrindinė sutartis; ketvirta, šio susitarimo įforminimas rašytine forma. Civilinių santykių dalyviai dėl kokių nors priežasčių gali nuspręsti pagrindinės sutarties nesudaryti iš karto, o numatyti, kad ją sudarys ateityje (tokiomis priežastimis gali būti, pavyzdžiui, tam tikro reikalingo leidimo neturėjimas, subjektinės teisės į daiktą neturėjimas, nepakankamas daikto parengimas parduoti ir pan.). Nustačius, kad išreikšta šalių valia aiškiai rodo jų susitarimą ateityje sudaryti kitą, t. y. pagrindinę, sutartį, konstatuotinas ikisutartinių santykių etapas ir preliminariosios sutarties sudarymo faktas (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2006-11-06 nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-P-382/2006). Kiekvienu atveju reikia įvertinti, kokiomis aplinkybėmis buvo sudaryta sutartis, ar jau buvo iki galo suformuotas objektas, dėl kurio sudaryta sutartis, ar dar turėjo būti atliekami darbai, ar sutarties sąlygos aiškios ir apibrėžė tik organizacinius ar ir faktiškus tvarkomojo pobūdžio veiksmus, kokius veiksmus įsipareigojo atlikti sutarties šalys ir kas faktiškai buvo atlikta (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2018-11-21 nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-434-695/2018, kt.).

Iš ieškovų pateiktų dokumentų matyti, kad bylos šalių Sutartis atitinka visus preliminariosios sutarties požymius, nes: 1) joje aiškiai įtvirtintas šalių susitarimas ateityje sudaryti Sutartyje įvardytos žemės pirkimo–pardavimo sutartį, susitarime aptartomis sąlygomis (CK 6.165 straipsnio 1 dalis); 2) Sutartis sudaryta rašytine forma (CK 6.165 straipsnio 2 dalis); 3) joje nustatytas terminas pagrindinei sutarčiai sudaryti (CK 6.165 straipsnio 3 dalis). Šalys pripažįsta, jog 2010-05-21 susitarė, kad ieškovai sumoka atsakovui 95000 Lt ir, atkūrus nuosavybės teises į sklypus pagal Utenos apskrities viršininko administracijos 2005-11-08 išvadą Nr. 18-1048, iki 2012-12-30 sudarys pagrindinę pirkimo–pardavimo sutartį.

Byloje nustatyta, kad iki Sutartyje nurodyto termino šalių įvardytos žemės pirkimo–pardavimo sutartis nebuvo sudaryta. Pagal CK 6.165 straipsnio 5 dalį, jeigu šalys per preliminariojoje sutartyje nustatytą terminą pagrindinės sutarties nesudaro, tai prievolė sudaryti šią sutartį pasibaigia. Taigi, nagrinėjamos bylos šalims nesudarius iki 2012-12-30 (o pratęsus Sutarties galiojimą – iki 2018-02-01) pagrindinės sutarties, jų prievolė pagal Sutartį pasibaigė. Be to, daiktas nebuvo perduotas pirkėjams valdyti, kaip to reikalauja CK 6.309 straipsnio 1 dalis, nes, akivaizdu, jog Sutarties sudarymo metu (2010-05-21) dar neegzistavo žemės pirkimo–pardavimo sutarties objektas (nebuvo ieškinio reikalavime nurodytų keturių žemės ūkio paskirties žemės sklypų), kuris Nacionalinė žemės tarnyba prie Žemės ūkio ministerijos 2016-09-28 sprendimu Nr. 39S-251-(14.39.3) buvo suformuotas tik 2016-09-28 ir iki šiol dar neįregistruotas nekilnojamojo turto registre.

Kasacinis teismas yra pasisakęs, kad preliminariojoje sutartyje nurodyto sutarties objekto nebuvimas, įsipareigojimas jį sukurti ateityje taip pat yra preliminariąją sutartį kvalifikuojantis požymis, nesudarantis pagrindo tokią sutartį laikyti pagrindine sutartimi (minėta Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2006-11-06 nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-P-382/2006). Tik gavę informaciją apie tai, į kokius, kokios vertės ir kur esančius žemės sklypus atkurtos nuosavybės teisės, šalys galėjo galutinai suderinti pirkimo–pardavimo sutarties sąlygas ir sudaryti pagrindinę pirkimo–pardavimo sutartį. Remiantis nurodytais argumentais ir motyvais, teismas konstatuoja, kad šalis siejo ikisutartiniai santykiai, nes jos 2010-05-21 Sutartimi susitarė dėl pagrindinės žemės sklypų pirkimo–pardavimo sutarties sudarymo ateityje, ir sprendžia, kad Sutartis šalims nesukūrė teisės CK 1.93 straipsnio 4 dalies, 6.305 straipsnio 1 dalies pagrindais tvirtinti, jog jos sudarė pagrindinę sutartį, todėl ieškinys negali būti tenkinamas.

Be to pažymėtina, kad CK 1.74 straipsnio 1 dalies 1 punktas nustato, jog daiktinių teisių į nekilnojamąjį daiktą perleidimo ir daiktinių teisių bei nekilnojamojo daikto suvaržymo sandoriai turi būti sudaromi notarine forma, todėl, nesant tarp šalių ginčo, teismui šiuo atveju nėra jokio pagrindo perimti notarui įstatymo priskirtas funkcijas (Notariato įstatymo 2, 26, 45 straipsniai).

Rezoliucinė dalis

nusprendžia:

Ieškinį atmesti.

Sprendimas per 30 dienų nuo priėmimo dienos gali būti apeliacine tvarka skundžiamas Panevėžio apygardos teismui per Utenos apylinkės teismo Ignalinos rūmus.