- Teismas
- Vilniaus apygardos teismas
- Dokumentas
- Nutartis
- Data
- 2022-03-01
- Bylos Nr.
- e2A-274-653/2022
- Teisminio proceso Nr.
- 2-68-3-11289-2020-4
- Bylos rūšis
- civilinė byla
- Teisėjai
- Alvydas Barkauskas, Jelena Šiškina, Andrius Ignotas
- Ieškovas
- UAB "TG Invest-1"
- Atsakovas
- G. M.
- Kategorijos
- 2.1.2.4.1.1pavadinimo nepavyko patikrinti
- 2.6.8.2Viešoji sutartis
Vilniaus apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų Alvydo Barkausko, Andriaus Ignoto, Jelenos Šiškinos (pirmininkė ir pranešėja) apeliacine rašytinio proceso tvarka išnagrinėjo apeliantės (atsakovės) G. M. apeliacinį skundą dėl Vilniaus miesto apylinkės teismo 2021 m. spalio 13 d. sprendimo civilinėje byloje pagal ieškovo UAB "TG Invest-1" ieškinį atsakovei G. M. dėl netesybų priteisimo
Aprašomoji dalis
Teisėjų kolegija nustatė:
I. Ginčo esmė
1. ieškovė UAB „TG Invest-1“ prašė priteisti iš atsakovės G. M. 10 000 Eur netesybų (nuostolių), 5 proc. dydžio metines procesines palūkanas ir bylinėjimosi išlaidas. Nurodė, kad 2019-08-22 šalys sudarė Preliminariąją nekilnojamojo turto pirkimo – pardavimo sutartį (toliau – Sutartis), kuria šalys susitarė Sutarties nustatytomis sąlygomis ir terminais ateityje sudaryti Nekilnojamojo turto pirkimo – pardavimo sutartį (toliau – Pagrindinė sutartis) dėl pardavėjui (ieškovui) nuosavybės teise priklausančio nekilnojamojo turto - žemės sklypo, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), kadastrinis Nr. (duomenys neskelbtini), paskirtis: kita, naudojimo būdas: nenustatytas, plotas – 0,1113 ha, esančio (duomenys neskelbtini) (toliau – Turtas). Sutartimi pardavėjas (ieškovas) įsipareigojo ne vėliau kaip iki 2019-12-15 parduoti pirkėjui (atsakovei) Turtą, o pirkėjas (atsakovė) įsipareigojo Turtą įsigyti savo nuosavybėn ir už jį atsiskaityti su pardavėju Sutartyje ir Pagrindinėje sutartyje nustatytomis sąlygomis ir tvarka. Taip pat Sutartyje šalys susitarė dėl Turto kainos, jo mokėjimo tvarkos ir terminų. Pirkėja Sutartyje numatytais terminais nesumokėjo avanso dalies, todėl ieškovas siuntė priminimus. Pirkėja 2019-09-20 elektroniniu paštu informavo ieškovą, kad dėl susiklosčiusių aplinkybių turi nutraukti Sutartį. Ieškovas nurodo, kad atsakovės pranešimą vertino kaip atsisakymą sudaryti Pagrindinę sutartį, todėl jis 2019-10-10 raštu informavo atsakovę, kad nuo 2019-10-23 nutraukia Sutartį dėl esminio Sutarties pažeidimo, kadangi atsakovė nesumokėjo 10 000 Eur avanso ir atsisakė vykdyti sutartinius įsipareigojimus.
2. Atsakovė su tėvu sklypo įsigijimu domėjosi ilgą laiką (ne mažiau kaip pusmetį). Jų prašymu ieškovas netgi buvo išdavęs 2019-07-24 įgaliojimą UAB „Architektūros projektai“ direktorei A. Č. gaunant iš AB „Energijos skirstymo operatorius“ ir AB „Vilniaus vandenys“ technines prisijungimo sąlygas inžineriniams tinklams sklypui. Iki Sutarties pasirašymo 2019-08-22 ieškovo patalpose (duomenys neskelbtini), maždaug prieš savaitę, atsakovė su tėvu buvo atvykusi aptarti sklypo įsigijimo sąlygų ir jiems dar kartą buvo patvirtinta, kad ieškovas nesutinka su sąlyga, kad preliminarioji sutartis galėtų būti nutraukta, jeigu per tam tikrą laiką nepakeičiama sklypo paskirtis, kad joje būtų galima gyvenamoji statyba. Atsakovė su tėvu nurodė, kad sutinka rizikuoti ir pasirašyti Sutartį be šios sąlygos. Atsakovė su tėvu jokių kitų prašymų keisti preliminariosios sutarties projektą, be jau minėtos sąlygos dėl sutarties nutraukimo nepakeitus paskirties per tam tikrą laiką, nepateikė, nors preliminarios sutarties projektą buvo gavę dar iš brokerio. Galutinis preliminariosios sutarties tekstas (su šalių rekvizitais) buvo iš anksto pateiktas atsakovei susipažinti, tačiau dėl jo ji jokių pastabų nepateikė. Atsakovė po Sutarties pasirašymo jokių pretenzijų ieškovui, kad į Sutartį nebuvo įtraukta jos pageidauta sąlyga dėl sklypo paskirties keitimo, nėra pateikusi. Pagal buvusią Sutarties sudarymo metu ir dabartinę sklypo paskirtį nebuvo numatytas sklypo naudojimo pobūdis: gyvenamųjų pastatų teritorijos, todėl gyvenamojo namo statyba sklype yra negalima. Tačiau pagal rengiamą naują Vilniaus miesto bendrąjį planą sklypas patenka į gyvenamųjų pastatų teritorijas, todėl, kai bendrasis planas bus patvirtintas, sklype bus galima gyvenamoji statyba. Kaip pripažino pati atsakovė prieštaravimuose, ši aplinkybė jai buvo žinoma dar iki Sutarties pasirašymo.
3. Tokio pačio dydžio bauda dėl Sutarties pažeidimo buvo numatyta ne tik atsakovei, tačiau ir ieškovui pardavėjui. Iš anksto aptartų nuostolių suma, įvertinant bendrą sklypo kainą 175 000 Eur, nėra didelė. Ji sudaro tik 5,71 proc. bendros sklypo kainos.
4. Atsakovė nepateikė jokių įrodymų, kad ji sklypą ketino įsigyti būtent gyvenamojo namo sau statybai, t. y. ne dėl savo ūkinės, komercinės ar profesinės veikos, o savo asmeniniams, šeimos, namų ūkio poreikiams tenkinti. Ieškovo duomenimis, O. M. yra verslininkas, turintis savo vardu nekilojamojo turto. Tuo būdu, sklypas galėjo būti įsigyjamas komerciniais, t. y. perpardavimo, tikslais.
Šalies argumentai
5. Atsakovė su ieškiniu nesutiko ir preliminariu teismo sprendimu nesutiko. Nurodė, kad atsakovė, būdama vartotoja, sudarė sutartį su profesionaliu nekilnojamojo turto rinkos dalyviu – dėl Turto (žemės sklypo) pirkimo, siekdama žemės sklype pasistatyti gyvenamąjį būstą savo reikmėms. Ieškovas atsakovei pasiūlė Turtą (žemės sklypą), kuris, kaip paaiškėjo vėliau po Sutarties sudarymo, yra netinkamas atsakovei naudotis jos numatytu tikslu. Atsakovė kaip vartotoja, neturėjo jokios įtakos Sutarties sąlygų parengimui, ieškovas ją pateikė atsakovei pasirašymui dar nesibaigus derybų procesui ir atsakovei iki galo neišsiaiškinus Turto teisinio statuso bei Sutarties nuostatų. ieškovei, kaip vartotojai, buvo sunku priimti pagrįstus ir racionalius sprendimus dėl Sutarties sudarymo. Ieškovo netesybos laikytinos per didelėmis. Paaiškino, kad nors atsakovės nuostatos ir nebuvo įtrauktos, tačiau tikėjo, kad paskirtį bus galima pakeisti.
II. Pirmosios instancijos teismo sprendimo esmė
6. Vilniaus miesto apylinkės teismas nusprendė Vilniaus miesto apylinkės teismo 2020-04-23 preliminarų sprendimą pakeisti: ieškinį tenkinti iš dalies ir priteisti ieškovui 7 000,00 Eur netesybų (nuostolių) už preliminarios nekilnojamojo turto pirkimo pardavimo sutarties nutraukimą, 5 proc. dydžio metines palūkanas už priteistą 7 000,00 Eur sumą nuo bylos iškėlimo teisme dienos (2020-04-23) iki teismo sprendimo visiško įvykdymo ir 79,10 Eur bylinėjimosi išlaidų; kitoje dalyje ieškinį atmesti; priteisti iš ieškovo atsakovei 150 Eur bylinėjimosi išlaidų.
7. Teismas nustatė, kad UAB „TG Invest-1“ (Pardavėjas) ir G. M. (Pirkėjas), susitarė ateityje sudaryti nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartį (toliau – Pagrindinė sutartis) dėl žemės sklypo, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), kadastrinis Nr. (duomenys neskelbtini), paskirtis – kita, naudojimo būdas – nenustatytas, plotas 0,1113 ha, esantis adresu (duomenys neskelbtini). 2016-09-12 Paslaugų teikimo sutartis Nr. (duomenys neskelbtini) patvirtina, kad UAB Medicinos bankas (Klientas) ir UAB „Benefita“ (Paslaugų teikėjas) susitarė dėl nekilnojamojo turto objektų, kurie priklauso nuosavybės teise Klientui, su Paslaugos teikėjo pagalba pardavimo, atlygio už tai, pagal Priedą 1. 2019-09-12 Priėmimo – perdavimo aktu, sudarytu tarp UAB Medicinos banko ir UAB „Benefita“, nustatyta, kad UAB „Benefita“ aktuoja savo klientus, kurie sutarties galiojimo metu buvo rasti bendrovės, klientai nori įsigyti Medicinos banko ir jo valdomų įmonių parduodamą nekilnojamąjį turtą – (duomenys neskelbtini) žemės sklypas, pirkėjas Greta ir O. M.; pasirašyta preliminari sutartis.
8. Elektroninis susirašinėjimas patvirtina, kad su atsakove buvo deramasi dėl žemės sklypo (duomenys neskelbtini). Taip pat iš S. G. el. susirašinėjimo matyti, kad jis vykdė su G. M. derybas dėl ginčo žemės sklypo pirkimo – pardavimo. 2019-09-20 ieškovė informavo atsakovą apie tai, kad dėl susiklosčiusių aplinkybių ji sutartį su bendrove nutraukia. UAB „TG Invest-1“ nuo 2019-10-23 nutraukė su G. M. 2019-08-22 Preliminarią nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartį.
9. Teismas vertino kaip paneigiantį atsakovės nurodomą aplinkybę, kad atsakovei tik vėliau paaiškėjo, jog ginčo žemės sklypas yra netinkamas jai naudoti numatytais tikslais, viena vertus, ginčo sutarties 6.3.2. punktas, pagal kurį šalys susitarė, jog Turtas parduodamas „toks, koks jis yra“, t. y. su visais privalumais ir trūkumais, atsiradusiais ar paaiškėjusiais tiek iki Sutarties sudarymo, tiek ateityje. Šalys susitarė dėl šioje Sutartyje numatytos kainos atsižvelgdamos į tokią Turto kokybę, būklę ir statusą ir Sutarties sąlygas dėl Turto pardavimo „toks, koks jis yra“ ir bet kokie Turto trūkumai, Turto kokybė, būklė ir statusas, esantis Sutarties sudarymo metu, ar paaiškėsiantis bet kada ateityje, nėra ir nebus pagrindu reikalauti kainos sumažinimo ir (ar) bet kokių nuostolių pagal Sutartį atlyginimo. Kita vertus, iš minėto sutarties 1.1.1. punkto matyti, kad šalys sudarė preliminariąją sutartį dėl žemės sklypo, esančio adresu (duomenys neskelbtini), kurio paskirtis – kita, naudojimo būdas – nenustatytas, plotas - 0,1113 ha.
10. 2019-08-22 preliminarios sutarties 6.6.4. punktu pirkėjas (atsakovė) pareiškė ir patvirtino, kad jis turėjo galimybę ir atliko Turto techninį, aplinkos apsaugos, teisinį ir visokį kitokį patikrinimą, įskaitant bet neapsiribojant, nuodugniai apžiūrėjo Turtą jo buvimo vietoje bei susipažino su Turto būkle, kokybe, statusu bei su teisėmis į parduodamą Turtą/teises patvirtinančiais dokumentais tokia apimtimi ir detalumu, koks pirkėjo nuožiūra buvo pirkėjui reikalingas, kad galėtų priimti savo sprendimą sudaryti sutartį joje numatytomis sąlygomis. Be to, 6.4. punktu, pirkėjas (atsakovė) patvirtino, kad iki šios Sutarties sudarymo jis turėjo visas galimybes susipažinti su Turto būkle ir jai neturi bei neturės ateityje jokių pretenzijų. Tokios pat 6.6.4. ir 6.4. punktų nuostatos jau buvo ir ginčo preliminarios pirkimo-pardavimo sutarties 2019-05-14 projekte, tačiau tik kitais punktais (6.3.3. ir 6.4. punktai). Tai, kad atsakovei buvo pateiktas susipažinti preliminarios pirkimo–pardavimo sutarties projektas dėl žemės sklypo įsigijimo adresu (duomenys neskelbtini), patvirtina į bylą pateikta 2019-05-14 el. pašto laiško informacija apie siuntėją – O. S., apie gavėjus – G. M., S. G., laiško dalykas – preliminarios pirkimo-pardavimo sutarties projektas. Iš šių aplinkybių neginčijamai akivaizdu, kad atsakovė, gavusi 2019-05-14 preliminarios pirkimo–pardavimo projektą, iki 2019-08-22 pasirašant ginčo preliminariąją pirkimo–pardavimo sutartį, turėjo daugiau kaip 3 mėnesius laiko ne tik dėl jai reikalingos informacijos/duomenų išsiaiškinimo (pavyzdžiui, kreiptis į savivaldybę dėl ginčo sklypo paskirties pakeitimo, ir pan.) ir apsisprendimo, bet ir preliminarios pirkimo-pardavimo sutarties projektui pasiūlymų, korekcijos pateikimui. Kadangi byloje nėra duomenų apie tai, kad atsakovė būtų teikusi ieškovui pasiūlymus ir/ar pastabas dėl preliminarios pirkimo-pardavimo sutarties projekto, todėl negalima sutikti šiuo atveju su atsakovės pozicija, kad jos (atsakovės) išreikšti pageidavimai dėl sutarties sąlygų ir atskirų sutarties nuostatų iš anksto nebuvo aptartos. Atsakovė suprato, dėl kokio ginčo žemės sklypo pirkimo ji įsipareigojo, taip pat suprato kokia ginčo žemės sklypo pirkimo kaina, dėl kokio netesybų dydžio tarp sutarties šalių buvo susitarta. atsakovė, kuri tik po 2019-08-22 preliminarios žemės sklypo pirkimo-pardavimo sutarties pasirašymo ėmė domėtis ginčo žemės sklypo paskirties ir naudojimo būdo pakeitimo galimybėmis, sudarydama ginčo sandorį buvo nepakankamai apdairi ir rūpestinga, todėl turėtų prisiimti su tuo susijusius neigiamus tokių savo veiksmų padarinius.
11. Atsakovė nepateikė jokių įrodymų, kad ji kreipėsi į Vilniaus miesto savivaldybę dėl ginčo žemės sklypo. teisminio proceso metu, ginčo sklypas yra parduotas ir jo paskirtis yra pakeista. Tiek iš ieškovo pateiktų 2008 ir 2009 metų Vilniaus savivaldybės administracijos posėdžių protokolų, ieškovo pasiūlymų Vilniaus savivaldybės administracijai dėl detalaus plano pakeitimo, tiek iš atsakovės atsiliepime nurodytos aplinkybės, jog Vilniaus miesto detalus planas bus keičiamas tik 2020 m. antrame pusmetyje, matyti, kad ginčo žemės sklypo paskirtis ir naudojimo būdas gali būti perspektyvoje keičiami.
12. Byloje nėra pateikta jokių duomenų apie atsakovės ketinimus tiek ginčo žemės sklype, tiek kitoje vietovėje statytis savo asmeniniams poreikiams gyvenamąjį būstą (pavyzdžiui, preliminarios projektavimo sutarties, statinio projektas, statybų finansavimo pagrindimas, kitų apžiūrėtų arba planuojamų apžiūrėti objektų informacijos pateikimas ir pan.). Teismas, vertindamas šalių sudarytos sutarties tekstą, sprendė, kad joje nėra jokių organizacinio pobūdžio nuostatų ir įsipareigojimų (pavyzdžiui, kreiptis į atitinkamas institucijas ir pateikti reikalingus dokumentus dėl žemės sklypo paskirties pakeitimo arba pagrindinė sutartis bus sudaryta tik pakeitus ginčo sklypo paskirtį ir pan.).
13. Preliminariojoje sutartyje nenustatyta jokių klaidų ir sandoris (preliminarioji sutartis) negali šiuo konkrečiu atveju būti vertinamas kaip sudarytas dėl esminio suklydimo. Šalys patvirtino, kad preliminariosios sutarties sudarymo metu jos suprato preliminarios sutarties esmę – t. y. tai, kad ieškovas įsipareigoja ateityje parduoti žemės sklypą atsakovei, o pastaroji įsipareigoja nupirkti ir sumokėti jo kainą. Nagrinėjamoje byloje nustatyta, kad atsakovė yra 2 aukštuosius išsilavinimus turintis ir dirbantis asmuo, kaip pati atsakovė teigė, nuo 19 metų save išlaikanti ir gyvenusi kurį laiką užsienyje tikslu užsidirbti. Taigi įvertinus sutartinių santykių pobūdį, spręstina, jog atsakovė neabejotinai galėjo numatyti įsipareigojimų nevykdymo padarinius ir laisva valia pasirinkti sutarties sąlygas. Teismas negali paneigti iš esmės šalių valios dėl atsakomybės už sutartinių įsipareigojimų nevykdymą, kadangi abi šalys suprato, dėl kokio objekto pirkimo-pardavimo ateityje susitarta, kokia kaina, taip pat ir tai, dėl kokio dydžio netesybų buvo susitarta.
14. Nėra pagrindo daryti išvadą, kad atsakovė, sudarydama ginčo preliminariąją sutartį dėl žemės sklypo įsigijimo, turėjo tikslą tenkinti savo asmeninius, šeimos, namų ūkio poreikius. Byloje nėra pagrįstų įrodymų, kurie leistų spręsti, kad sandorio sudarymo metu ieškovas elgėsi nesąžiningai, siekdamas parduoti turtą, sąmoningai klaidino atsakovę. Atsižvelgiant į tai, kas išdėstyta, darytina išvada, kad nėra pagrindo pripažinti ginčo sandorį (2019-08-22 preliminariąją sutartį) vartojimo sutartimi.
15. Preliminariosios sutarties sąlygos nustatė abiem šalims analogiškas pasekmes, jei bus nustatyta, kad pagrindinė pirkimo-pardavimo sutartis nesudaryta dėl kažkurios iš jų kaltės (t. y. kiekviena iš šalių įsipareigojo mokėti po 10000 Eur baudą dėl nepagrįsto atsisakymo sudaryti pagrindinę sutartį). Nagrinėjamu atveju atkreiptinas dėmesys į tai, kad ginčo šalys derino netesybų sumą, kadangi, kaip nustatyta iš 2019-05-14 preliminariosios sutarties projekto, netesybos buvo numatytos dvigubai didesnės, t. y. 20000 Eur.
16. Nustatyta, kad parduodamo nekilnojamojo turto kaina – 175000 Eur, taigi ginčo sutartimi nustatytų netesybų dydis sudaro 5,71 procento ketinto sudaryti sandorio vertės. Nepaisant to, kad sudarant preliminariąją sutartį netesybų dydis šalių buvo atskirai aptartas, tačiau šalių sulygtos 10000 Eur netesybos, teismo vertinimu, laikytinos didelėmis ir neatitinkančiomis protingumo ir proporcingo principų. Netesybos atlieka kompensuojamąją funkciją, siekiant atlyginti nukentėjusiajai šaliai nuostolius, tačiau jos negali leisti nukentėjusiajai šaliai (ieškovui) piktnaudžiauti savo teise ir nepagrįstai praturtėti kitos šalies (atsakovės) sąskaita. Vertindamas netesybų dydį teismas atsižvelgia į aplinkybę, kad šiuo atveju nėra ginčo dėl to, kad sutartį rengė ieškovas, taip pat į tai, kad ieškovas neteikė į bylą duomenų, patvirtinančių šiuos konkrečius nuostolius – tiesiogines išlaidas (jų dalį visoje netesybų sumoje). Nors viso proceso metu ieškovas teigė, kad jam teko ginčo žemės sklypo administravimo išlaidos, tačiau byloje nėra jokių įrodymų, pagrindžiančių šiuos ieškovo argumentus. Teismas darė išvadą, kad teisingumo, protingumo ir sąžiningumo principus atitiktų netesybų sumažinimas iki 7000 Eur sumos (t .y. 4 procentai nuo įsipareigoto sudaryti viso sandorio vertės).
III. Apeliacinio skundo ir atsiliepimo į jį argumentai
17. Apeliaciniu skundu apeliantė prašė panaikinti pirmosios instancijos teismo sprendimą, o netenkintus šio prašymo – sumažinti iš atsakovės priteistą sumą iki 3000 Eur.
18. Nurodė, kad nesuprantama, dėl ko teismas konstatavo, jog nėra pagrindo pripažinti sandorį vartojimo sutartimi. Apeliantė pateikė nekilnojamojo turto registro išrašą, siekdama pagrįsti aplinkybę, jog ir po Sutarties nutraukimo ji nuolat ieškojo galimybių įsigyti nuosavą būstą ir tik 2021-10-21 įsigijo butą. Ieškovas veikė kaip verslininkas. O. M. nėra verslininkas, jis yra samdomas darbuotojas, jis siekė padėti dukrai įsigyti turtą ir statyti gyvenamąjį namą.
Žemesnės instancijos teismas
19. Teismas ignoravo atsakovės paaiškinimus, kad jis sudarė sutartį su profesionaliu rinkos dalyviu; vykstant deryboms paaiškėjo, kad žemės sklype gyvenamojo namo statyba yra negalima, o investicinis variantas atsakovės nedomino, nes ji neturi patirties nekilnojamojo turto rinkoje. Brokeris informavo atsakovę, kad šiuos pageidavimus jis perdavė ieškovui ir bankui.
20. Teismas ignoravo liudytojo S. G. parodymus, kad atsakovė pageidavo įtraukti į Sutartį nuostatos dėl atsakovei palankesnės pozicijos (dėl paskirties keitimo ir pan.), kad statyba ginčo sklype tuo metu nebuvo galima; sklypas nebuvo aiškus iki galo, todėl mano, kad baudos dydis yra nesąžiningas atsakovės atžvilgiu. Ieškovas nekreipė dėmesio į atsakovės pastabas dėl sutarties sąlygų keitimo ir pasiūlė turtą, kuris, kaip paaiškėjo vėliau, yra netinkamas naudotis atsakovės numatytu tikslu. Atsakovė neturėjo jokios įtakos sutarties sąlygų parengimui, ieškovas sutartį pateikė atsakovei dar nesibaigus derybų procesui. Atsižvelgus į sudėtingą ieškovo suorganizuotą Turto pardavimo procesą, atsakovei buvo sunku priimti racionalius sprendimus dėl sutarties sudarymo, nors savo poziciją dėl Sutarties ji buvo aiškiai ir nedviprasmiškai išreiškusi.
21. Ieškovas neteikė atsakovei informacijos, kad žemės sklypo paskirtį 100 proc. bus galima pakeisti. Tik po Sutarties pasirašymo atsakovė įsitikino, kad žemės sklype negalės pasistatyti namo – ieškovas apie tai atsakovės iš anksto neperspėjo. Atsakovė neturėjo jokios įtakos Sutarties tekstui. Atsakovė informavo pardavimo proceso dalyvį dėl Sutarties nuostatų pakeitimo, tačiau į tai nebuvo atsižvelgta.
Žemesnės instancijos teismas
22. Teismas teikė prioritetą ieškovo paaiškinimams, o ne objektyviam įrodymų vertinimui.
23. Atsakovė yra jaunas žmogus, turi didelius įsiskolinamus; prašo sumažinti priteistą sumą iki 3000 Eur.
Atsiliepimas
24. Atsiliepime į apeliacinį skundą ieškovas prašo sprendimą palikti nepakeistą, o skundą atmesti.
25. Nurodė, kad derybos vyko apie pusmetį – nuo 2019 m. kovo mėn. iki 2019 m. rugpjūčio mėn., kai 2019-08-22 buvo pasirašyta Sutartis. Byloje liudytoju apklaustas tuometinis Banko darbuotojas O. S., kuris kaip pardavėjo įgaliotas asmuo tiesiogiai vedė derybas su atsakove ir jos tėvu O. M. dėl Turto pardavimo, paliudijo, kad derybos su atsakove ir jos tėvu O. M. vyko ilgą laiką ir prasidėjo 2019 m. kovo mėnesį ir baigėsi Sutarties pasirašymu 2019 m. rugpjūčio mėnesį (2020-09-09 teismo posėdžio garso įrašo laikas 16:16 - 16:50 val., 22:25 - 22:45 val., O. S. parodymai). Liudytoju byloje apklaustas tuometinis Banko darbuotojas ir pardavėjo direktorius M. G. taip pat patvirtino, kad derybos su M. dėl Turto pardavimo vyko ilgą laiką (2020-09-09 teismo posėdžio garso įrašo laikas 49:24 val., M. G. parodymai). Aplinkybę, kad derybos dėl Turto pardavimo prasidėjo 2019 m. kovo mėn., patvirtina ir į bylą pateiktas UAB „Benefita“ atstovo S. G. elektroninis laiškas O. S., siųstas 2019-03-19, kuriame nurodoma, kad pajudėjo derybos dėl sklypo (duomenys neskelbtini) pardavimo (nurodoma: „Šiek tiek pajudėjo mano derybos dėl (duomenys neskelbtini) sklypų. Klientas prašo papildomų dokumentų:“; pateiktas ieškovo 2020-09-08 prašymo teismui dėl įrodymų prijungimo prie bylos 1 priede).
26. Atsakovei buvo žinoma aplinkybė, kad Turte negalima gyvenamoji statyba. Tą pripažįsta byloje ir pati atsakovė. Prieštaravimuose dėl 2020-04-23 teismo preliminaraus sprendimo byloje atsakovė nurodė (11 p.), kad ši aplinkybė paaiškėjo derybų dėl Turto pirkimo metu. Aplinkybę, kad Turtui nebuvo nustatytas nurodytas naudojimo būdas – vienbučių ir dvibučių gyvenamųjų pastatų statybos teritorijos, - patvirtina prie Sutarties pridėtas VĮ Registrų centro NTR centrinio duomenų banko išrašas apie Turtą. Byloje liudytoju apklaustas O. S. irgi patvirtino, kad pirkėjai buvo žinoma, kad Turte negalima gyvenamoji statyba ir tam, kad tokia statyba būtų galima, reikia pakeisti Vilniaus miesto bendrąjį planą ir kad apie tai su pirkėjais buvo kalbėta ne kartą. Dėl Turto pirkimo, dar iki Sutarties pasirašymo, pirkėjai konsultavosi su architekte A. Č.. Architektė neabejotinai turėjo atkreipti pirkėjų dėmesį, kad pagal esamą Turto paskirtį Turte negalima gyvenamoji statyba ir kad tam, kad būtų galima statyba, būtina pakeisti Vilniaus miesto bendrąjį planą. Ieškovas pateikė atsakovei visą turimą informaciją (dokumentus), susijusią su ieškovo bandymais pakeisti Turto paskirtį į tinkamą gyvenamajai statybai. Kad ši informacija ir dokumentai buvo pateikti atsakovei patvirtino ir byloje apklaustas nekilnojamojo turto brokeris S. G..
27. Tarp šalių dėl Sutarties nuostatų keitimo vyko derybos. Pirminis Sutarties projektas ieškovei buvo pateiktas daugiau kaip prieš tris mėnesius iki Sutarties pasirašymo, t. y. Sutarties projektas pateiktas 2019 m. gegužės mėn., kai Sutartis pasirašyta 2019 m. rugpjūčio mėn. Po šalių derybų pirkėjos mokėtinų dėl Sutarties pažeidimo nuostolių suma buvo sumažinta nuo 20 000 Eur iki 10 000 Eur ir ši 10 000 Eur suma sudarė tik 5,71 proc. bendros Turto kainos (175 000 Eur). Pakoreguotas Sutarties projektas buvo išsiųstas beveik prieš mėnesį iki pasirašymo. Šios aplinkybės patvirtina, kad atsakovė turėjo pakankamai laiko susipažinti su Sutarties projektu ir dėl jo pateikti pastabas, jeigu tokias turėjo, t. y. atsakovė turėjo pakankamai laiko apsispręsti dėl Sutarties sudarymo ir Turto pirkimo. Atsakovė dėl pakoreguoto Sutarties projekto jokių pastabų nepateikė, todėl laikytina, kad su Sutarties tekstu sutiko, kadangi 2019-08-22 atvykusi ieškovo buveinės adresu (duomenys neskelbtini), Sutartį pasirašė. Liudytoju apklaustas S. G. irgi patvirtino, kad ir jis turėjo ir pateikė pirkėjai preliminarios sutarties projektą. Ieškovas nesutiko su atsakovės norima sąlyga, kadangi jis Turtą pardavinėjo tokį, koks jis yra.
28. Byloje liudytoju apklaustas banko darbuotojas O. S., kuris tiesiogiai vedė derybas su ieškove dėl Turto pardavimo ir Sutarties sudarymo, paliudijo, kad derybose dėl Turto įsigijimo dalyvavo ir atsakovės tėvas O. M., kuris ir ketino Turtą įsigyti savo vardu, tačiau dėl asmeninių priežasčių nusprendė Turtą įforminti dukters, t. y. atsakovės, vardu (2020-09-09 teismo posėdžio garso įrašo 23:00 – 23:10 val. O. S. parodymai). Ta aplinkybė, kad atsakovė įsigijo 100 000 Eur vertės butą, kaip tik akivaizdžiai parodo, kad ji viena būtų finansiškai nepajėgi įsigyti keturis kartus brangesnio turto, t. y. įsigyti Turto ir jame pasistatyti gyvenamąjį namą. Šios aplinkybės kaip tik patvirtina, kad atsakovė Turtą ketino įsigyti ne asmeninių poreikių tenkinimui, o kitais tikslais. Ieškovo nuomone, šios O. M. užimamos aukštos ir svarbios pareigos – bendrovės direktoriaus patarėjas – kaip tik patvirtina aukštą O. M. kompetenciją ir sugebėjimus.
29. Netgi jeigu Sutartis ir būtų pripažinta vartojimo sutartimi (su kuo ieškovas nesutinka), Sutartyje nėra jokių sąlygų, kurios galėtų būti pripažintos nesąžiningomis. Tarp šalių dėl Turto pirkimo ir Sutarties sąlygų vyko derybos ir jos truko ilgą laiką, taip pat nustatyta, kad atsakovė dėl pirminio Sutarties projekto teikė pastabas, su jų dalimi ieškovas sutiko ir pagal jas pakoregavo Sutartį. Sutarties sąlygos buvo aptartos individualiai, kadangi dėl jų buvo derėtasi, todėl Sutarties sąlygos negali būti laikomos nesąžiningomis.
30. Atsakovė, veikdama atidžiai ir rūpestingai, taip pat turėjo suprasti, kad miesto bendrojo plano keitimas yra ilgalaikis procesas ir kad jis greitai gali neįvykti.
31. Neaišku kaip šis nesudėtingas ir įprastas nekilnojamojo turto pardavimo procesas galėjo turėti esminės įtakos atsakovei priimant sprendimus dėl Sutarties sudarymo.
32. Atsakovė turėjo pakankamai patirties, kad galėtų priimti pagrįstą sprendimą dėl Sutarties sudarymo. Be to, byloje nustatyta, kad atsakovei įsigyjant Turtą kartu dalyvavo ir jos tėvas O. M., taip pat įsigyjant Turtą buvo konsultuojamasi su architekte. Esant reikalui dėl Turto įsigijimo ir Sutarties sudarymo, atsakovė galėjo pasikonsultuoti su reikiamais kvalifikuotais specialistais, tarp jų - ir teisininkais. Aplinkybės, kad atsakovė dėl skubotumo ir patirties stokos sudarė Sutartį, o vėliau dėl jos persigalvojo, nesudaro teisinio pagrindo atleisti ar sumažinti Sutartimi prisiimtą civilinę sutartinę atsakomybę už Sutarties pažeidimą
33. Atsakovė su tėvu derybas dėl Turto įsigijimo vedė ilgą laiką ir iki Sutarties pasirašymo sužinojo visas Turto įsigijimo ir paskirties pakeitimo sąlygas bei jas galėjo tinkami įvertinti. Derybų metu minimali atlygintinų nuostolių suma buvo sumažinta nuo 20 000 Eur iki 10 000 Eur. Teismas sprendimu ieškovo prašytą priteisti 10 000 Eur netesybų (nuostolių) sumą sumažino iki 7 000 Eur. Ieškovo vertinimu, 10 000 Eur netesybų (nuostolių) suma, juo labiau teismo priteista 7 000 Eur suma, laikytina protinga ir proporcinga bei nelaikytina aiškiai, akivaizdžiai per didele.
Motyvuojamoji dalis
Apeliacinis skundas atmestinas
IV. Apeliacinio teismo nustatytos bylos aplinkybės, teisiniai argumentai ir išvados
34. Bylos nagrinėjimo apeliacine tvarka ribas sudaro apeliacinio skundo faktinis ir teisinis pagrindai, taip pat absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų patikrinimas (Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso (toliau – CPK) 320 straipsnio 1 dalis). Apeliacinės instancijos teismas tikrina apskųsto teismo sprendimo teisėtumą ir pagrįstumą, analizuodamas skunde išdėstytus argumentus, išskyrus įstatyme nurodytas išimtis (CPK 320 straipsnio 2 dalis). Apeliacinio skundo ribos gali būti peržengtos tada, kai to reikalauja viešasis interesas ir neperžengus skundo ribų būtų pažeistos asmens, visuomenės ar valstybės teisės ir teisėti interesai.
35. Apeliacinės instancijos teismas, išnagrinėjęs apeliacinį skundą, absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų, nurodytų CPK 329 straipsnio 2 dalies 1–7 punktuose, nenustatė, taip pat nenustatė ir pagrindų peržengti apeliacinio skundo ribas.
36. Nagrinėjamoje byloje ginčas kilo dėl įrodymų vertinimo, sprendžiant dėl atsakovės prievolės, numatytos preliminarioje sutartyje, sumokėti netesybas atsisakius sudaryti pagrindinę pirkimo-pardavimo sutartį. Byloje nėra ginčo dėl pirmosios instancijos teismo nustatytų faktinių aplinkybių, todėl jos iš naujo nekartojamos, laikomos nustatytomis.
37. Apeliantė apeliacinės instancijos teisme pateikė naujus rašytinius įrodymus – 2021-10-21 išrašą iš nekilnojamojo turto registro apie apeliantės 2021-10-21 įsigytą butą bei UAB „Švaros broliai“ 2021-11-04 pažymą apie apeliantės tėvo O. M. darbovietę. Pažymėtina, kad ieškovės įsigytas kitas butas nėra susijęs su ginčo preliminarios sutarties sudarymu ir vykdymu, be to, pirmosios instancijos teismo sprendime nėra konstatuota, kad O. M. yra verslininkas. Dėl išdėstyto apeliacinės instancijos teismas atsisako priimti apeliantės pateiktus naujus įrodymus (CPK 314 str. 180 str.).
38. Įrodymų vertinimo taisyklės yra suformuluotos CPK 185 straipsnyje. Šios teisės normos esmė yra ta, kad įrodymus vertina tik teismas pagal vidinį savo įsitikinimą, pagrįstą visapusišku, pilnutiniu ir objektyviu bylos aplinkybių visumos išnagrinėjimu teismo posėdyje, vadovaudamasis įstatymu. Įstatymas iš anksto neapibrėžia įrodymų galios, nenustato vienų įrodymų viršenybės prieš kitus. Įrodymų pakankamumo taisyklė civiliniame procese grindžiama tikimybių pusiausvyros principu. Civiliniame procese įrodinėjimas turi savo specifiką – nėra nustatyta, kad teismas gali daryti išvadą apie tam tikrų aplinkybių buvimą tik tada, kai dėl jų egzistavimo nėra absoliučiai jokių abejonių. Išvadą apie faktų buvimą teismas civiliniame procese gali daryti ir tada, kai tam tikros abejonės dėl fakto buvimo išlieka, tačiau visuma byloje esančių įrodymų leidžia manyti esant labiau tikėtina atitinkamą faktą buvus, nei jo nebuvus (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2007 m. birželio 18 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-337/2007 m. ir kt.).
39. Apeliantė nesutinka su įrodymų vertinimu tuo aspektu, kad, jos manymu, ji veikė kaip vartotoja ir preliminarios sutarties sudarymo metu negalėjo tinkamai suprasti faktinę situaciją bei priimti racionalaus sprendimo.
40. Priešingai nei teigia apeliantė, pirmosios instancijos teismas išsamiai motyvavo išvadas, kurių pagrindu nepripažino preliminarios sutarties vartojimo sutartimi: nors teismas sutiko su atsakove, kad ieškovas veikė kaip verslininkas, o atsakovė – kaip fizinis asmuo, tačiau šiuo atveju neįrodyta, kad atsakovė ketino įsigyti turtą asmeninių poreikių tenkinimui - statytis gyvenamąjį būstą, nes toks tikslas neatitiktų žemės sklypo paskirties, kuri buvo aiškiai išviešinta nekilnojamojo turto registre ir preliminarios sutarties sąlygose. Vien faktas, kad apeliantė po šios bylos išnagrinėjimo įsigijo butą, neįrodo bylai reikšmingų aplinkybių, nes tokio buto įsigijimas nėra susijęs su ginčo Preliminarios sutarties sudarymu.
41. Kita vertus, pritartina ieškovo argumentams, kad šiuo atveju nėra teisiškai reikšminga aplinkybė ar atsakovė šiuo atveju veikė kaip vartotoja. Bylos duomenimis tarp šalių vyko derybos dėl preliminarios sutarties sąlygų, t.y. sutarties sąlygos su atsakove buvo individualiai aptartos. Tai, kad ieškovas nesutiko su tam tikrais atsakovės pasiūlymais, nereiškia, kad atsakovės teisės buvo pažeistos – susitarimas pasiekiamas laisva šalių valia ir atsakovė turėjo galimybę apsispręsti dėl preliminarios sutarties sudarymo šalių sutartomis sąlygomis. Apeliantė neneigė pirmosios instancijos teismo nustatytų aplinkybių, kad ji turėjo pakankamai laiko (apie 3 mėnesius) susipažinti su preliminarios sutarties turiniu ir apsispręsti ar tokią sutartį sudaryti.
42. Be to, kaip pagrįstai konstatavo pirmosios instancijos teismas, kaip preliminarios sutarties sąlygos (1.11, 6.3.2, 6.6.4), taip ir liudytojų parodymai patvirtino, kad atsakovė žinojo apie faktinę situaciją, susijusią su ginčo žemės sklypo paskirtimi ir galimybe ateityje tokią paskirtį keisti. Apeliantės nurodytos aplinkybės, t.y. kad vykstant deryboms paaiškėjo, kad žemės sklype gyvenamojo namo statyba yra negalima, - papildomai patvirtina, kad sudarant preliminarią sutartį atsakovė žinojo dėl kokio žemės sklypo pirkimo ji susitarė su ieškovu preliminarioje sutartyje. Taigi, atmestinas apeliantės teiginys, kad teismas suteikė prioritetą vien ieškovo paaiškinimams – šiuo atveju pirmosios instancijos teismo išvados yra pagrįstos ne pavieniais įrodymais, bet byloje esančių įrodymų visumos įvertinimu.
43. Atsižvelgus į tai, kad tarp šalių vyko derybos dėl žemė sklypo pirkimo sąlygų, kad atsakovei buvo sudarytos sąlygos iš anksto susipažinti su preliminarios sutarties projektu (tą patvirtina šalių susirašinėjimas, liudytojų parodymai, apeliantė šio fakto neneigia), į tai, kad tarp šalių vyko derybos, kurių pasiekoje buvo pakeistos tam tikros sąlygos, o dėl tam tikrų sąlygų keitimo šalys nesusitarė, - tokioje situacijoje apeliantės argumentai apie sudėtingą ieškovo suorganizuotą turto pardavimo procesą vertinami kaip deklaratyvaus pobūdžio, todėl atmestini. Pažymėtina, kad apeliantės pozicija yra nenuosekli: viena vertus, ji teigia, kad, veikdama kaip vartotoja, ji negalėjo priimti racionalaus sprendimo dėl sutarties sudarymo, kita vertus, apeliantė teigia, kad savo poziciją dėl Sutarties ji buvo aiškiai ir nedviprasmiškai išreiškusi – taigi, nėra pagrindo konstatuoti, kad atsakovė negalėjo suprasti sutarties sąlygų ir laisvai išreikšti valios dėl preliminarios sutarties sudarymo. Kaip buvo minėta, tai, kad šalys derybų metu nepasiekė susitarimo dėl tam tikrų atsakovės pasiūlytų sąlygų, neatleidžia atsakovės nuo jos laisva valia prisiimtų sutartinių prievolių vykdymo. Pažymėtina, kad apeliantė neginčija pirmosiose instancijos teismo išvadų apie atsakovės gebėjimą suprasti preliminarios sutarties sąlygas.
44. Tai, kad atsakovė dar iki preliminarios sutarties sudarymo žinojo apie ginčo žemė sklypo paskirtį, apie tai, kad jame gyvenamųjų namų statyba nėra galima ir tik pakeitus Vilniaus miesto bendrąjį planą ši galimybė atsirastų – atsakovė pripažino prieštaravimuose dėl ieškinio ir preliminaraus sprendimo (prieštaravimų 11, 12 p.p.).
45. Apeliantė nenurodė aplinkybių, leidžiančių vertinti pirmosios instancijos priteistą netesybų sumą kaip aiškiai per didelę, o apeliantės nurodytą 3000 Eur sumą kaip tinkamą. Pažymėtina, kad apeliantė nepateikė įrodymų apie savo turtinę padėtį, kita vertus, pati apeliantė turėjo įvertinti savo finansines galimybes prisiimant turtines prievoles. Šioje byloje svarbu tai, kad šalių derybų metu minimali atlygintinų nuostolių suma buvo sumažinta nuo 20 000 Eur iki 10 000 Eur. Taigi, apeliantė neįrodė, kad šiuo atveju yra pagrindas mažinti šalių laisva valia sutartą netesybų sumą iki 3000 Eur, be to, toks mažinimas prieštarautų sutarties laisvės principui.
46. Apibendrinant aukščiau išdėstytą, darytina išvada, jog pirmosios instancijos teismas tinkamai taikė tiek procesines, tiek materialinės teisė normas, išsamiai ištyrė ir įvertino pateiktus į bylą įrodymus, nustatė esminius faktus ir priėmė iš esmės teisėtą ir pagrįstą sprendimą.
47. Apeliacinės instancijos teisėjų kolegija atkreipia dėmesį į tai, jog apeliantė, nesutikdama su pirmosios instancijos teismo išvadomis, kitaip vertina tuos pačius įrodymus, tačiau nepagrindžia, jog pirmosios instancijos teismas, atlikdamas įrodymų vertinimą, būtų pažeidęs teisės normas ar netinkamai jas taikęs, t.y. iš esmės siekia, kad byloje pateiktų įrodymų pagrindu būtų nustatytos kitos faktinės aplinkybės, nei tai padarė pirmosios instancijos teismas. Konstatuotina, kad kitokia apelianto nuomonė dėl tam tikrų įrodymų turinio neduoda pagrindo abejoti pirmosios instancijos teismo išvadomis, pagrįstomis byloje esančių įrodymų visumos vertinimu.
48. Teismų praktikoje pripažįstama, kad teismo pareiga pagrįsti priimtą procesinį sprendimą neturėtų būti suprantama, kaip reikalavimas detaliai atsakyti į kiekvieną argumentą. Atmesdamas apeliacinį skundą apeliacinės instancijos teismas gali tiesiog pritarti žemesnės instancijos teismo priimto sprendimo motyvams (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2008 m. kovo 14 d. nutartis byloje Nr. 3K-7-38/2008; 2010 m. birželio 1 d. nutartis byloje Nr. 3K-3-252/2010; 2010 m. kovo 16 d. nutartis byloje Nr. 3K-3-107/2010 ir kt.). Teisėjų kolegija sutinka su pirmosios instancijos teismo sprendimo motyvais, todėl jų nepakartoja, o ieškovo apeliacinio skundo netenkina dėl aukščiau nurodytų motyvų.
Rezoliucinė dalis
Vadovaudamasi CPK 325 straipsniu, 326 straipsnio 1 dalies 1 punktu, teisėjų kolegija
nutaria:
Vilniaus miesto apylinkės teismo 2021 m. spalio 13 d. sprendimą palikti nepakeistą.