Kauno apygardos teismo nutartis

1. Ieškovė uždaroji akcinė bendrovė (toliau – UAB) „Go Lithuania“ (toliau – ieškovė) kreipėsi į teismą su patikslintu ieškiniu, prašydama nuomos sutarties, sudarytos 2019 m. sausio 31 d. tarp ieškovės ir biudžetinės įstaigos (toliau – BĮ) „Rokiškio baseinas“ (toliau – atsakovė), 2024 m. rugpjūčio 21 d. nutraukimą pripažinti neteisėtu, įpareigoti atsakovę per 3 mėnesius nuo teismo sprendimo šioje civilinėje byloje įsiteisėjimo dienos savo sąskaita įrengti nuomojamas patalpas, esančias (duomenys neskelbtini), unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), patalpų pažymėjimas plane Nr. (duomenys neskelbtini) ir Nr. (duomenys neskelbtini), tokiu būdu, kad jos atitiktų Lietuvos Respublikos Vyriausybės 2011 m. spalio 12 d. nutarimu Nr. 1178 patvirtinto Statinio (jo patalpų) naudojimo ne pagal paskirtį atvejų ir tvarkos aprašo (toliau – Aprašas) reikalavimus, t. y. atsakovės pasirinkimu, arba pakeisti aukščiau nurodytų patalpų paskirtį į maitinimo, arba įrengti į šias patalpas atskirą įėjimą iš lauko ne per sporto paskirties patalpas bei priteisti bylinėjimosi išlaidas.

2. Ieškovė patikslintame ieškinyje nurodė, jog Nuomos sutartimi atsakovė įsipareigojo perduoti ieškovei savivaldybei priklausantį turtą naudoti ir laikinai valdyti už nuomos mokestį viešojo maitinimo veiklai vykdyti, o ieškovė įsipareigojo priimti turtą bei už jį mokėti nuomos mokestį. Rokiškio rajono savivaldybei uždraudus nuomojamose patalpose prekiauti alkoholiniais gėrimais ir ieškovei iniciavus administracinę bylą, ginčą nagrinėjęs Regionų administracinis teismas 2024 m. birželio 19 d. sprendimu administracinėje byloje Nr. eI2-1526-776/2024 nustatė, kad nuomos sutartimi atsakovės ieškovui išnuomotos patalpos neatitinka teisės aktų reikalavimų sutartyje nurodytai veiklai vykdyti. Esant tokiai situacijai ieškovė neturėjo galimybės teisėtai naudotis nuomojamomis patalpomis pagal nuomos sutartyje nurodytą paskirtį. Atsakovė neinformavo ieškovės prieš sudarant nuomos sutartį, kad patalpose negali būti vykdoma viešojo maitinimo veikla, informacija dėl patalpų paskirties apribojimų ieškovei teikiama nebuvo. Ieškovė 2024 m. birželio 20 d. išsiuntė atsakovei pretenziją su reikalavimu atsakovės nuožiūra pakeisti patalpų paskirtį, įrengti papildomą įėjimą ar imtis kitų priemonių pašalinti turto trūkumams, kurie neleidžia nuomininkui naudotis turtu pagal sutartyje numatytą jo paskirtį, be to, pretenzijoje ieškovė informavo atsakovę, kad iki atsakovės įsipareigojimų perduoti nuomos sutartyje nurodytai veiklai tinkamas patalpas įvykdymo bus sustabdytas ieškovės įsipareigojimų mokėti nuomos mokestį ir komunalinius mokesčius bei vykdyti maitinimo veiklą vykdymas. Atsakovė 2024 m. rugpjūčio 2 d. pateikė atsakymą, nurodydama, kad išnuomotoje pastato dalyje projektavimo metu buvo numatytos kavinės patalpos, todėl paskirties keisti nėra būtina tam, kad joje ieškovė galėtų vykdyti viešojo maitinimo veiklą, be to, patalpų nuomos konkursas vyko viešo konkurso būdu, konkurso sąlygos buvo aiškios ir konkurso dalyviai turėjo progą susipažinti su konkurso sąlygomis, ieškovė prieš sudarydama Nuomos sutartį aiškiai žinojo nuomos sąlygas ir su jomis sutiko, taip pat pažymėjo, kad atsakovė nedraudžia ieškovei vykdyti maitinimo veiklos išnuomotose patalpose. Atsakovė atsakyme į pretenziją nurodė ir tai, kad ieškovės pretenzija neatleidžia nuo prievolės mokėti nuomos mokesčio ir įsiskolinimo už nuomą. 2024 m. liepos 5 d. atsakovė pareikalavo ieškovės sumokėti visą susidariusią įsiskolinimų sumą per 10 darbo dienų ir nurodė, kad nesumokėjus laiku prašomos sumos, atsakovė turi teisę vienašališkai nutraukti nuomos sutartį dėl laiku nevykdomų sutartyje sulygtų įsipareigojimų. Ieškovė nurodė, kad 2024 m. rugpjūčio 21 d. atsakovė gavusi ieškovės ieškinį, tą pačią dieną išsiuntė ieškovei pranešimą apie Nuomos sutarties nutraukimą bei 2024 m. rugpjūčio 25 d. raštu pareikalavo, kad ieškovė išsikraustytų iš nuomojamų patalpų argumentuodama tuo, kad nuomos sutartis yra nutraukta. Ieškovė pažymėjo, kad atsakovė pažeidė sutartinius įsipareigojimus ir Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau – CK) 6.483 straipsnio 1 dalies reikalavimus perduoti daiktą tinkamą naudoti pagal sutartyje nurodytą paskirtį, kadangi išnuomotoje pastato dalyje po Regionų administracinio teismo 2024 m. birželio 19 d. sprendimo ieškovė nebegalėjo toliau vykdyti viešojo maitinimo veiklos. Ieškovė iki 2024 m. birželio 19 d. neturėjo pagrindo abejoti atsakovės pateikta informacija ir laikė, kad perduotos patalpos atitinka teisės aktų reikalavimus patalpoms, kuriose teikiamos maitinimo paslaugos, todėl iki 2024 m. liepos mėn. pretenzijos dėl patalpų tinkamumo nebuvo reiškiamos. Ieškovė nesutinka su argumentu, kad atsakovė nedraudžia ieškovei vykdyti viešojo maitinimo veiklą, nes atsakovės sutikimas ir toliau vykdyti tokią veiklą, galiojant Aprašo 6 ir 6.1 punktų nuostatoms, nesuteikia ieškovei teisės vykdyti maitinimo paslaugų tam nepritaikytose patalpose (net jeigu tokia veikla dėl atsakovės suteiktos neteisingos informacijos anksčiau buvo vykdoma), todėl ieškovė mano, jog atsakovės atsisakymas pašalinti išnuomotų patalpų trūkumus, dėl kurių patalpos yra netinkamos naudoti, yra nepagrįstas. Ieškovė taip pat pažymėjo, kad jos pareiga mokėti Nuomos sutartyje nurodytus mokėjimus atsakovei yra sąlygota ieškovės teisės naudotis išnuomotomis patalpos pagal paskirtį, todėl atsakovei neįvykdžius pagrindinės savo kaip patalpų nuomotojo pareigos, ieškovė turėjo teisę sustabdyti savo įsipareigojimus iki patalpų trūkumų pašalinimo. Be to, ieškovė pažymėjo, kad nuomos sutarties nutraukimas yra neteisėtas, kadangi tokioje situacijoje, kai yra inicijuotas teisminis ginčas dėl nuomotojos esminių pareigų nevykdymo, dėl kurio nuomininkė negali naudotis išnuomotomis patalpomis ir dėl šių aplinkybių yra sustabdytas nuomininkės mokėjimo prievolių pagal Nuomos sutartį vykdymas, nuomotojas neturi teisės remtis Nuomos sutarties nuostatomis, reglamentuojančiomis vienašališką Nuomos sutarties nutraukimą tais atvejais, kai nuomininkas nemoka Nuomos sutartyje nurodytų mokėjimų dėl savo kaltės.