- Teismas
- Lietuvos apeliacinis teismas
- Dokumentas
- Sprendimas
- Data
- 2013-10-11
- Bylos Nr.
- 2A-737/2013
- Teisminio proceso Nr.
- 2-57-3-00368-2011-8
- Bylos rūšis
- civilinė byla
- Teisėjai
- Audronė Jarackaitė, Konstantinas Gurinas, Danutė Milašienė
- Atsakovas
- K. B.
- Ieškovas
- Nordea Bank Finland Plc
Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų: Konstantino Gurino, Audronės Jarackaitės ir Danutės Milašienės (kolegijos pirmininkė ir pranešėja),
dalyvaujant ieškovo atstovams advokatams S. A. ir E. B., atsakovei K. B., jos atstovui advokatui V. Z., atsakovo bankrutavusios uždarosios akcinės bendrovės „NETO“ atstovui advokatui T. J.,
viešame teismo posėdyje apeliacine žodinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal atsakovės K. B. apeliacinį skundą dėl Klaipėdos apygardos teismo 2012 m. vasario 13 d. sprendimo civilinėje byloje Nr. 2-608-159/2012 pagal ieškovo Nordea Bank Finland Plc (AB), veikiančio per Nordea Bank Finland Plc Lietuvos skyrių, ieškinį atsakovams bankrutavusiai uždarajai akcinei bendrovei „Neto“, K. B., Ž. M. ir T. M. dėl įkeistų nekilnojamųjų daiktų priverstinio pardavimo varžytynėse eilės nustatymo ir pagal atsakovės K. B. priešieškinį ieškovui Nordea Bank Finland Plc (AB), veikiančiam per Nordea Bank Finland Plc Lietuvos skyrių, atsakovams bankrutavusiai uždarajai akcinei bendrovei „NETO“, N. P., I. P., Ž. M. ir T. M. dėl nuosavybės teisės pripažinimo ir hipotekos sandorio pripažinimo negaliojančiu.
Aprašomoji dalis
Teisėjų kolegija nustatė:
I. Ginčo esmė
Ieškovas Nordea Bank Finland Plc (AB), veikiantis per Nordea Bank Finland Plc Lietuvos skyrių, kreipėsi į teismą, prašydamas nustatyti priverstinę įkeistų nekilnojamųjų daiktų pardavimo iš varžytynių eilę, pagal kurią: pirmąja eile parduoti bankroto procedūrų nustatyta tvarka iš varžytynių BUAB „Neto“ nuosavybės teise priklausantį ir banko naudai įkeistą nekilnojamąjį turtą – 26 žemės sklypus pagal pateiktą sąrašą; antrąja eile parduoti iš varžytynių K. B. nuosavybės teise priklausantį ir banko naudai įkeistą 0,1050 ha ploto žemės sklypą, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), ir gyvenamąjį namą, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esančius (duomenys neskelbtini); trečiąja eile parduoti iš varžytynių Ž. M. ir T. M. bendrosios jungtinės sutuoktinių nuosavybės teise priklausantį ir banko naudai įkeistą 0,4650 ha ploto žemės sklypą, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esantį (duomenys neskelbtini), priteisti iš atsakovų bylinėjimosi išlaidas.
Ieškovas nurodė, kad pagal 2007 balandžio 25 d. ilgalaikio kredito sutartį ieškovas suteikė tikslinį 10 517 464 Lt kreditą UAB „Neto“ vystomam nekilnojamojo turto statybos projekto „Ringelis“ Tauralaukio gyvenvietėje, Klaipėdoje, įgyvendinimui. UAB „Neto“ kredito grąžinimui užtikrinti sutartinės hipotekos lakštais ieškovui įkeitė UAB „Neto“ nuosavybės teise priklausantį nekilnojamąjį turtą. 2008 m. gruodžio 23 d. nutartimi UAB „Neto“ iškelta bankroto byla, kurioje yra patvirtintas ieškovo 6 244 971,32 Lt kreditorinis reikalavimas. Pagal bankroto procedūras atliekamas BUAB „Neto“ įkeisto turto pardavimas. Likęs neparduotas ieškovo naudai pagal kredito sutartį įkeistas BUAB „Neto“ turtas yra nurodytas kartu su ieškiniu pateiktoje BUAB „Neto“ turto, įkeisto ieškovui, lentelėje. Taip pat užtikrinant kredito sutartį yra likęs neparduotas įkeistas K. B., Ž. M. ir T. M. nekilnojamasis turtas. Daugiau įkeisto turto nėra, todėl, remdamasis Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijai 2010 m. lapkričio 8 d. nutartimi civilinėje byloje Nr. 3K-3-433/2010, kurioje teismas konstatavo, kad hipoteka yra jungtinė, ieškovas prašo nustatyti jungtine hipoteka įkeistų daiktų pardavimo iš varžytynių eilę. BUAB „Neto“ su K. B. 2008 m. birželio 13 d. sudarė nekilnojamojo turto (0,1050 ha ploto žemės sklypo, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), ir gyvenamojo namo, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esančių (duomenys neskelbtini)) pirkimo-pardavimo sutartį, pagal kurios 4.2.1 punktą ieškovas sutiko su jo naudai įkeisto turto pardavimo su sąlygą, kad ne mažiau kaip 626 424,95 Lt pardavus turtą bus pervesta ieškovui. Šios sutarties 4.2.2 punkte šalys numatė, kad BUAB „Neto“ atliks visus mokėjimus ir kitus būtinus veiksmus, kad hipoteka pirkimo-pardavimo sutartyje nurodytam turtui būtų baigta. Šios sutarties 4.2 punkte K. B. patvirtino, kad jai yra žinoma, jog pagal CK 4.171 straipsnio 9 dalį hipoteka seka paskui daiktą, ir ji informuota, kad perkamas nekilnojamasis turtas įkeistas ieškovui ir įkeitimas bus panaikintas, kai skolininkas BUAB „Neto“ visiškai atsiskaitys su ieškovu. 2009 m. liepos 31 d. buvo įregistruotas hipotekos lakšto pakeitimas, nurodant, kad įkeičiamo daikto savininkas yra K. B.. Skolininkas BUAB „Neto“ neįvykdė savo prievolių pagal sutarties 4.2.1 punktą ir nepervedė ieškovui 626 424,95 Lt skolos. Tokiu būdu hipoteka nesibaigė ir iš įkeisto turto išieškotina užtikrinta suma. Analogiška pirkimo-pardavimo sutartis dėl 0,4650 ha ploto žemės sklypo, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esančio (duomenys neskelbtini), buvo pasirašyta tarp BUAB „Neto“ ir Ž. M. bei T. M.. Ž. M. ir T. M. pagal šios sutarties 2.4 punktą Ž. M. ir T. M. įsipareigojo į ieškovo sąskaitą pervesti 445 586 Lt, o likusią skolos dalį (16 775,02 Lt) įsipareigoji ieškovui sumokėti BUAB „Neto“. 2009 m. liepos 28 atliktas hipotekos lakšto pakeitimas, nurodant, kad įkeičiamo daikto savininkai yra Ž. M. ir T. M.. Skolininkas BUAB „Neto“ neįvykdė savo prievolių pagal sutarties 2.4 punktą ir nepervedė ieškovui 16 775,02 Lt skolos. Kiti asmenys, kurie užtikrino BUAB „Neto“ prievolių pagal kredito sutartį įvykdymą įkeistu turtu, savo įsipareigojimus ieškovui už BUAB „Neto“ įvykdė, ieškovas ieškinį reiškia likusiems neatsiskaičiusiems įkeistų daiktų savininkams K. B., Ž. M., T. M. ir skolininkui bei įkeisto turto savininkui BUAB „Neto“.
Atsakovė K. B. priešieškiniu prašė: pripažinti, kad atsakovė K. B. nuo 2006 m. gruodžio 22 d. įgijo nuosavybės teisę į 0,1050 ha ploto žemės sklypą, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), ir gyvenamąjį namą, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esančius (duomenys neskelbtini); pripažinti niekine ir negaliojančia nuo jos sudarymo šio nekilnojamojo turto 2007 m. gegužės 8 d. hipotekos sutartį, sudarytą tarp BUAB „Neto“ ir ieškovo; priteisti iš ieškovo bylinėjimosi išlaidas. Atsakovė K. B. nurodė, kad 2006 m. gruodžio 11 d. su UAB „Neto“ sudarė preliminariąją sutartį, pagal kurią UAB „Neto“ įsipareigojo žemės sklype, esančiame Ringelio g. 22, Klaipėdoje, pastatyti gyvenamąjį namą ir kartu su žemės sklypu parduoti, o K. B. įsipareigojo už žemės sklypą ir pastatytą gyvenamąjį namą UAB „Neto“ sumokėti 759 564 Lt. Papildomais 2006 m. gruodžio 22 d.; 2007 m. gegužės 31 d. ir 2007 m. liepos 19 d. šalių susitarimais Nr. 1, Nr. 2 ir Nr. 3 pakeistas žemės sklypas; iki 727 963 Lt sumažinta įsigyjamo žemės sklypo ir gyvenamojo namo, esančio (duomenys neskelbtini), kaina. Nuo 2006 m. gruodžio 11 d. iki 2006 m. gruodžio 22 d. K. B. pardavėjui UAB „Neto“ avansu sumokėjo visą 739 181,44 Lt žemės sklypo ir jame statomo gyvenamojo namo kainą. 2008 m. lapkričio 28 d. sudaryta pirkimo-pardavimo sutartimi K. B. už 739 181,44 Lt asmeninės nuosavybės teise parduotas 0,1050 ha ploto žemės sklypas ir gyvenamasis namas, esantys (duomenys neskelbtini). Sutarties sudarymo metu K. B. sužinojo, kad perkamas turtas įkeistas bankui (ieškovui), kuris davė sutikimą parduoti šį turtą su sąlyga, kad ne mažiau kaip 626 424,95 Lt, gauti už parduotą turtą, bus pervesti į ieškovo sąskaitą UAB „Neto“ banko paskolos grąžinimui. Ieškovas, gavęs iš UAB „Neto“ nurodytą pinigų sumą, įsipareigojo atsisakyti hipotekos. UAB „Neto“ neįvykdžius įsipareigojimo ir ieškovui nepervedus 626 424,95 Lt, hipoteka K. B. priklausančiam nekilnojamajam turtui nebuvo užbaigta. Atsakovės K. B. teigimu, minėta preliminarioji sutartis yra preliminarioji nepastatyto būsto pirkimo-pardavimo sutartis, kuriai taikytinos CK 6.401 straipsnio 5 dalies nuostatos. Šios nuostatos numato pirkėjo savarankišką nuosavybės teisės įgijimo pagrindą į gyvenamąjį namą ar butą nuo visos preliminariojoje sutartyje numatytos statybos kainos sumokėjimo. Minėta preliminarioji sutartis laikytina ir vartojimo sutartimi. Nors 2007 m. gegužės 31 d. papildomu susitarimu Nr. 2 susitarta pakeisti sutarties objektą – žemės sklypą su statomu gyvenamuoju namu, esančius (duomenys neskelbtini), pakeisti į žemės sklypą su statomu namu, esančius (duomenys neskelbtini), tačiau kitos sutarties sąlygos pakeistos nebuvo. Papildomas susitarimas laikytinas preliminariosios sutarties sudėtine dalimi. UAB „Neto“, siekdama užtikrinti savo įsipareigojimų pagal 2007 m. gegužės 25 d. ilgalaikio kredito sutartį įvykdymą, ieškovo naudai 2007 m. gegužės 8 d. hipotekos lakštu įkeitė žemės sklypą ir gyvenamąjį namą, esančius (duomenys neskelbtini). Ši hipotekos sutartis pripažintina niekine ir negaliojančia nuo jos sudarymo, nes: 1) preliminariosios sutarties sutarymo metu žemės sklypai, esantys (duomenys neskelbtini)ir (duomenys neskelbtini), buvo įkeisti „Swedbank“, AB; 2) preliminarios sutarties 8.10 punktu UAB „Neto“ įsipareigojo žemės sklypą ir gyvenamąjį namą įkeisti bankui, 8.11 punktu įsipareigojo išregistruoti hipoteką po galutinio atsiskaitymo už žemės sklypą ir gyvenamąjį namą dienos; 3) UAB „Neto“ nebaigė ir neišregistravo žemės sklypų, esančių (duomenys neskelbtini)ir (duomenys neskelbtini), hipotekos, nors 2006 m. gruodžio 12 d. K. B. visiškai atsiskaitė už įsigyjamus žemės sklypą ir gyvenamąjį namą; 4) UAB „Neto“, negavusi K. B. sutikimo, 2007 m. gegužės 8 d. antriniu įkeitimu ieškovo naudai įkeitė ne tik žemės sklypus, bet ir juose pradėtus statyti gyvenamuosius namus; 5) 2007 m. gegužės 8 d. hipotekos sutartis prieštarauja imperatyviai materialinės teisės normai – CK 6.401 straipsnio 6 daliai, draudžiančiai be K. B., sumokėjusios visą žemės ir statomo gyvenamojo namo ir įgijusios visišką nuosavybę į minimus nekilnojamuosius objektus, sutikimo sudaryti hipotekos sutartį; 6) UAB „Neto“ nebebuvo ginčo nekilnojamųjų objektų savininkė ir neturėjo teisės sudaryti hipotekos sutarties.
II. Pirmosios instancijos teismo sprendimo esmė
Klaipėdos apygardos teismas 2012 m. vasario 13 d. sprendimu ieškinį ir priešieškinį atmetė; 2012 m. kovo 23 d. nutartimi patvirtino ieškovo ir atsakovų T. M. bei Ž. M. 2012 m. kovo 14 d. sudarytą taikos sutartį, panaikino 2012 m. vasario 13 d. sprendimo dalį, kuria atmestas ieškinys atsakovams T. M. ir Ž. M. dėl priverstinio įkeistų nekilnojamųjų daiktų pardavimo iš varžytynių eilės nustatymo, ir nutraukė šią bylos dalį.
Dėl atsakovės K. B. priešieškinio reikalavimų teismas nurodė, kad, įvertinus UAB „Neto“ ir K. B. 2006 m. gruodžio 11 d. sudarytą preliminariąją sutartį, K. B. atliktus mokėjimus būtent pagal šią sutartį; UAB „Neto“ ir K. B. 2007 m. gegužės 31 d. pasirašytą papildomą susitarimą Nr. 2, kuriuo šalys sudarė iš esmės naują susitarimą dėl kito nekilnojamojo turto objekto ir kitos kainos, nėra pagrindo konstatuoti, jog minėta UAB „Neto“ ir K. B. 2006 m. gruodžio 11 d. sutartis yra preliminarioji nepastatyto būsto pirkimo-pardavimo sutartis ir jai taikyti CK 6.401 straipsnio 5 dalį. Ši teisės norma reglamentuoja visišką nuosavybės teisės į gyvenamąjį namą ar butą įgijimą nuo visos preliminariojoje sutartyje numatytos statybos kainos sumokėjimo, o šalys buvo susitarusios ir dėl žemės sklypo pirkimo-pardavimo. 2008 m. lapkričio 28 d. pirkimo-pardavimo sutartimi K. B. asmeninės nuosavybės teise už 739 181,44 Lt parduotas 0,1050 ha ploto žemės sklypas ir nebaigtas statyti gyvenamasis namas, esantys (duomenys neskelbtini). Tos pačios dienos perdavimo-priėmimo aktas patvirtina, kad minėti nekilnojamieji daiktai perduoti pirkėjai K. B.. Šis perdavimo-priėmimo aktas neginčijamas. Atsižvelgęs į išdėstytus motyvus, teismas padarė išvadą, kad nėra teisinio pagrindo pripažinti, kad atsakovė K. B. nuo 2006 m. gruodžio 22 d. įgijo nuosavybės teisę į 0,1050 ha ploto žemės sklypą, unikalus ir 164,23 kv. m bendro ploto gyvenamąjį namą, esančius (duomenys neskelbtini). Atmetęs šį priešieškinio reikalavimą, teismas atmetė ir kitą priešieškinio reikalavimą dėl 2007 m. gegužės 8 d. hipotekos sutarties pripažinimo negaliojančia.
III. Apeliacinio skundo ir atsiliepimo į apeliacinį skundą argumentai
Atsakovė K. B. apeliaciniu skundu prašo Kauno apygardos teismo 2012 m. vasario 13 d. sprendimo dalį, kuria atmestas priešieškinis, pakeisti ir priešieškinį patenkinti, priteisti bylinėjimosi išlaidas. Apeliacinis skundas grindžiamas šiais argumentais:
1. Gyvenamojo namo įsigijimas be žemės sklypo apskirtai yra neįmanomas, todėl preliminariojoje nepastatyto būsimo gyvenamojo namo pirkimo-pardavimo sutartyje neišvengiamai turi būti aptartas teisių į žemės sklypą, ant kurio bus statomas gyvenamasis namas, klausimas. UAB „Neto“ vertėsi nekilnojamojo turto statyba ir pardavimu, o žemės sklypą ir gyvenamąjį namą apeliantė įsigijo siekdama aprūpinti savo šeimą būstu, todėl 2006 m. gruodžio 11 d. preliminariajai sutarčiai taikytinas CK 6.401 straipsnis. Gyvenamasis namas yra neatsiejamai susijęs su po juo esančia žeme. CK 6.401 straipsnio 2 dalies 7 punkte numatyta, kad preliminarios sutarties šalys privalo aptarti žemės sklypo, kuriame bus statomas namas ar butas, teisinį statusą ir nusipirkusio gyvenamąjį namą ar butą pirkėjos teises į žemės sklypą. Pagal Lietuvos apeliacinio teismo praktiką CK 6.401 straipsnio 5 dalies nuostatos pagal analogiją taikytinos ir žemės sklypui.
2. Faktas, kad būsimo būsto pirkimo-pardavimo sutarties šalys įvykdė savo įsipareigojimą ateityje sudaryti pirkimo-pardavimo sutartį, jokiu būtu nereiškia, jog nuosavybės teisės pagal CK 6.401 straipsnio 5 dalį būsimo būsto pirkėjui atsirasti anksčiau. CK 6.401 straipsnio 5 dalyje numatytas nuosavybės teisės į būstą įgijimas nuo visos preliminariojoje sutartyje numatytos statybos kainos sumokėjimo momento turėtų būti suprantamas ne tik kaip savarankiškas nuosavybės teisės įgijimo būdas, bet ir kaip tam tikra pirkėjo interesų užtikrinimo garantija, kuomet pardavėjas, avansu gavęs visą statomo būsto kainą, negalėtų tuo piktnaudžiauti ir be apribojimų disponuoti statomu būstu. Reiškiant reikalavimą dėl nuosavybės teisės pripažinimo pagal CK 6.401 straipsnio 5 dalį, nebūtina ginčyti vėliau sudarytos pirkimo-pardavimo sutarties ar priėmimo-perdavimo akto.
3. Atsižvelgiant į tai, kad apeliantė yra vartotoja, 2007 m. papildomo susitarimo Nr. 2 prie žemės ir būsimo būsto pirkimo-pardavimo sutarties sudarymas turėtų būti aiškinamas apeliantės naudai ir neturėtų daryti įtakos nuosavybės teisės įgijimo į žemės sklypą ir gyvenamąjį namą, esančius (duomenys neskelbtini), momentui nuo 2006 m. gruodžio 22 d. Iš 2007 m. gegužės 31 d. papildomo susitarimo matyti, kad šalys susitarė pakeisti sutarties objektą, tačiau jokios kitos sąlygos preliminariojoje sutartyje nebuvo pakeistos, išskyrus dėl objekto pakeitimo sumažėjusią kainą, o pats papildomas susitarimas šalių įvardytas kaip sudėtinė 2006 m. gruodžio 11 d. žemės ir būsimo būsto pirkimo-pardavimo sutarties dalis. Tiek vienas, tiek kitas gyvenamasis namas buvo nebaigti statyti, pardavėjui UAB „Neto“ iš esmės nebuvo jokio skirtumo, kurį iš šių objektų apeliantei parduoti, tuo labiau, visa kaina buvo sumokėta avansu. Be to, UAB „Neto“ buvo įsipareigojusi ieškovo naudai įkeisti tiek žemės sklypą ir gyvenamąjį namą, esančius (duomenys neskelbtini), tiek žemės sklypą ir gyvenamąjį namą, esančius (duomenys neskelbtini), ką vėliau ir padarė be apeliantės sutikimo, todėl 2006 m. gruodžio 11 d. preliminariosios sutarties objekto pakeitimas iš esmės nieko nepakeitė – apeliantės ketintas įsigyti žemės sklypas ir gyvenamasis namas vis tiek būtų buvęs įkeistas ieškovo naudai.
4. Kadangi apeliantei žemės sklypas ir gyvenamasis namas, esantys (duomenys neskelbtini), nuosavybės teise priklausė nuo visos kainos pagal preliminariąją sutartį sumokėjimo momento, t. y. nuo 2006 m. gruodžio 22 d., šio turto hipotekos sandorio sudarymo metu UAB „Neto“ nebuvo šio turto savininkė ir negalėjo juo disponuoti, todėl hipotekos sutartis prieštarauja imperatyvioms įstatymo normos ir yra niekinis sandoris. Net ir nepatenkinus pirmo priešieškinio reikalavimo, teismui buvo ir kitų pagrindų minėtą hipotekos sutartį pripažinti prieštaraujančia imperatyvioms įstatymo normoms (niekiniu sandoriu). CK 6.401 straipsnio 6 dalyje nustatyta, kad viena preliminariosios sutarties šalis gali įkeisti nepastatytą gyvenamąjį namą ar būtą tik tuo atveju, kai kitas šalis raštu sutinka, jeigu preliminarioji sutartis nenumato ko kita. Pagal 2006 m. gruodžio 11 d. preliminariąją sutartį apeliantė įsipareigojo neprieštarauti žemės sklypo ir gyvenamojo namo įkeitimui bankui su sąlyga, kad visiškai atsiskaičius su pardavėju UAB „Neto“ už įsigyjamą žemės sklypą ir gyvenamąjį namą, įkeitimas bus panaikintas ne vėliau kaip per 30 kalendorinių dienų. Ši sutarties nuostata yra reikšminga dėl dviejų dalykų. Pirma, preliminariosios sutarties sudarymo dieną žemės sklypai, esantys (duomenys neskelbtini)ir (duomenys neskelbtini), buvo įkeisti „Swedbank“, AB naudai. Nepaisant to, kad už įsigyjamą žemės sklypą ir gyvenamąjį namą apeliantė atsiskaitė dar 2006 m. gruodžio 22 d., UAB „Neto“ neišregistravo žemės sklypų, esančių (duomenys neskelbtini) ir (duomenys neskelbtini) hipotekos ir pažeidė sutartinius įsipareigojimus. Antra, UAB „Neto“, negavusi apeliantės sutikimo, 2007 m. gegužės 8 d. antriniu įkeitimu ieškovo naudai įkeitė ne tik minėtus žemės sklypus, bet ir juose pradėtus statyti gyvenamosios namus. Apeliantės sutartinis įsipareigojimas neprieštarauti žemės sklypo ir gyvenamojo namo įkeitimui bankui statybos metu nereiškia, kad UAB „Neto“ neprivalėjo gauti apeliantės sutikimo hipotekos sandoriui sudaryti. Tokio sutikimo apeliantė jokiu būdu nebūtų davusi, nes 2006 m. gruodžio 22 d. buvo visiškai atsiskaičiusi už įsigyjamus žemės sklypą ir gyvenamąjį namą. Iš išdėstytų aplinkybių akivaizdu, kad 2007 m. gegužės 8 d. hipotekos sutartis prieštarauja imperatyviai CK 6.401 straipsnio 6 dalyje įtvirtintai normai (CK 1.80 straipsnio 1 dalis). Šių aplinkybių teismas nenagrinėjo ir dėl pagrįstumo nepasisakė. Ieškovas nepagrįstai teigė, kad apeliantė, sudarydama 2007 m. gegužės 31 d. papildomą susitarimą Nr. 2, žinojo ar turėjo žinoti, kad žemės sklypas ir gyvenamasis namas, esantys (duomenys neskelbtini), 2007 m. gegužės 8 d. hipotekos sutartimi buvo įkeisti ieškovo naudai, dėl to nebuvo reikalingas apeliantės sutikimas pagal 6.401 straipsnio 6 dalį. Nors teismas šių aplinkybių netyrė ir dėl jų nepasisakė, svarbu pabrėžti jų nepagrįstumą, nes ieškovas dėl jų neabejotinai pasisakys atsiliepime į apeliacinį skundą.
Atsiliepimas
Atsiliepimu į apeliacinį skundą ieškovas Nordea Bank Finland Plc (AB), veikiantis per Nordea Bank Finland Plc Lietuvos skyrių, prašo apeliacinį skundą atmesti, pašalinti iš byloje dalyvaujančių asmenų T. M., Ž. M., I. P. ir N. P., priteisinti bylinėjimosi išlaidas. Atsiliepimas grindžiamas šiais argumentais:
1. Nuosavybės teisę CK 6.401 straipsnyje nustatyta tvarka galima įgyti tik į gyvenamąjį namą ar butą. Jeigu gyvenamajam namui teisine prasme galime taikyti minėtą straipsnį, tai žemės sklypui nustatytos imperatyvios CK 6.393-6.394 straipsni normos, kad nuosavybės teisės įgyjama nuo daikto perdavimo, kuris įvyko 2008 m. lapkričio 28 d.
2. Visą laiką iki 2008 m. lapkričio 28 d. viešuose registruose ginčo turto savininku buvo nurodyta UAB „Neto“. Būtent UAB „Neto“ atliko savo vardu visus veiksmus, susijusius su žemės sklypo ir gyvenamojo namo įkeitimu, tolesnėmis statybomis, nekilnojamųjų daiktų įregistravimu UAB „Neto“ vardu. Apeliantė, sudarydama 2008 m. lapkričio 28 d. pirkimo-pardavimo sutartį, patvirtino, kad iki šios sutarties sudarymo turto savininku buvo UAB „Neto“.
3. Apeliantės argumentai, kad jai ir UAB „Neto“ nebuvo svarbu, kokį objektą ketinama įsigyti pagal preliminariąją sutartį, neatitinka teisės normų ir šalių susitarimų turinio. Apeliantė ir UAB „Neto“ nedviprasmiškai susitarė, kokį objektą ir už kokią kainą ketina įsigyti. Vėliau, 2007 m. gegužės 31 d. objektą ir kainą pakeitė. Todėl ne tik teisiškai, bet ir logiškai yra klaidinga teigti, kad 2006 m. gruodžio 22 d. buvo susitarta dėl objekto, esančio (duomenys neskelbtini), kai šalys iki pat 2007 m. gegužės 37 d. buvo raštu susitarusios dėl objekto, esančio (duomenys neskelbtini), įsigijimo ateityje.
Šalies argumentai
4. Apeliantė nepagrįstai teigia, kad 2007 m. gegužės 8 d. hipotekos lakštą ieškovas ir UAB „Neto“ sudarė nesant jos sutikimo. Pirma, hipotekos lakšto sudarymo ir įregistravimo metu apeliantė nebuvo žemės sklypo ir gyvenamojo namo, esančio (duomenys neskelbtini), savininkė, todėl jos sutikimo nereikėjo. Antra, prieš sąžiningus trečiuosius asmenis (šiuo atveju – ieškovą) negali būti panaudoti kokie nors šalių susitarimai, kurie nebuvo išviešinti. Tai, kad apeliantė susitarė su UAB „Neto“ dėl mokėjimų ieškovui sąlygų siekiant panaikinti hipoteką ir šias sąlygas UAB „Neto“ pažeidė, negali turėti įtakos ieškovo teisėtiems interesams. Ieškovas negali atsakyti už susitarimus, kuriuose nedalyvavo ir kuriems negalėjo daryti įtakos. Trečia, apeliantė savo veiksmais pripažino, kad objekto, esančio (duomenys neskelbtini), savininke tapo 2008 m. lapkričio 28 d. sudariusi notarinę pirkimo-pardavimo sutartį.
Motyvuojamoji dalis
IV. Apeliacinio teismo nustatytos bylos aplinkybės, teisiniai argumentai ir išvados
Šioje apeliacijoje yra ginčijama pirmosios instancijos teismo sprendimo dalis, kuria buvo atmestas priešieškinis, todėl teisėjų kolegija tikrina šios teismo sprendimo dalies teisėtumą ir pagrįstumą.
Byloje nustatyta, kad atsakovė K. B. 2006 m. gruodžio 11 d. sudarė Žemės ir būsimo būsto pirkimo–pardavimo sutartį dėl žemės sklypo ir jame esančio individualaus gyvenamojo namo, esančio (duomenys neskelbtini). Atsakovė ir jos sutuoktinis 2006 m. gruodžio 11 d. sumokėjo UAB „Neto“ po 65 000 Lt (iš viso 130 000 Lt), 2006 m. gruodžio 13 d. atsakovės sutuoktinis sumokėjo dar 69 056 Lt ir 50 944, o 2006 m. gruodžio 22 d. paskutiniu mokėjimo nurodymu sumokėjo 489 181,44 Lt (t. 2, b. l. 191-195). Taigi už minėtą turtą nuo 2006 m. gruodžio 11 d. iki 2006 m. gruodžio 22 d. buvo sumokėta 739 181,44 Lt. 2007 m. gegužės 31 d. UAB „Neto“ ir atsakovė su savo sutuoktiniu pasirašė papildomą susitarimą prie sutarties, kuriuo žemės sklypą su individualiu namu, esančius (duomenys neskelbtini), pakeitė į kitą objektą – žemės sklypą su individualiu namu, esančius (duomenys neskelbtini) (t. 2, b. l. 196-197). Vėliau paaiškėjo, kad 2007 m. gegužės 8 d. hipotekos sandoriu abiem žemės sklypams su individualiaisiais namais ((duomenys neskelbtini)) buvo nustatyta hipoteka (t. 2, b. l. 97-101, t. 4, b. l. 2-6). 2008 m. lapkričio 24 d. bankas (ieškovas) davė sutikimą parduoti įkeistą turtą (t. 2, b. l. 96), tačiau numatė sąlygą dalį pinigų pervesti jam. 2008 m. lapkričio 28 d. buvo sudarytas notarinės formos pirkimo–pardavimo sandoris, pagal kurį atsakovė už 739 181,44 Lt įsigijo namą su sklypu ((duomenys neskelbtini)) (t. 2, b. l. 91-95). Pinigų pagal šį sandorį atsakovė nemokėjo, nes pinigai buvo sumokėti 2006 m. gruodžio mėnesį. Klaipėdos apygardos teismo 2008 m. gruodžio 23 d. nutartimi UAB „Neto“ buvo iškelta bankroto byla (t. 2, b. l. 82).
Teisėjų kolegija, nagrinėdama atsakovės apeliacinį skundą, pastebi, kad atsakovės ir UAB „Neto“ 2006 m. gruodžio 11 d. sudaryta Žemės ir būsimo būsto pirkimo–pardavimo sutartis savo turiniu iš esmės atitinka CK 6.401 straipsnio 1 dalyje apibrėžtą būsimo gyvenamojo namo ar buto pirkimo–pardavimo sutartį (preliminariąją nepastatyto gyvenamojo namo ar buto pirkimo–pardavimo sutartį), pagal kurią pardavėjas – juridinis asmuo – įsipareigoja pats ar pasitelkęs kitus asmenis pastatyti preliminariojoje sutartyje numatytą gyvenamąjį namą ar butą ir po to sudaryti su pirkėju – fiziniu asmeniu – gyvenamojo namo ar buto pirkimo–pardavimo sutartį, o pirkėjas – pastatytą gyvenamąjį namą ar butą nupirkti už preliminariojoje sutartyje nurodytą kainą. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo išaiškinta, kad CK 6.401 straipsnyje reglamentuojama preliminarioji nepastatyto būsto (gyvenamojo namo ar buto) pirkimo–pardavimo sutartis yra specifinė preliminariosios sutarties rūšis, turinti bendrųjų preliminariosios sutarties požymių, taip pat specifinių, išskiriančių ją iš kitų preliminariųjų sutarčių; tokios sutarties šalių teisės ir pareigos yra daug platesnės nei sutarties, sudarytos pagal CK 6.165 straipsnį; sutarties šalis – pardavėjas – įsipareigoja ne tik sudaryti pagrindinę sutartį, bet ir pats ar pasitelkęs kitus asmenis pastatyti preliminariojoje sutartyje nurodytą būstą (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2006 m. rugsėjo 25 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Nr. 3K-3-441/2006; 2008 m. spalio 6 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Nr. 3K-3-455/2008). Preliminariosios nepastatyto gyvenamojo namo ar buto pirkimo–pardavimo sutarties išskirtinumas iš kitų preliminariųjų sutarčių yra tas, kad pirkėjas savo pažeistas teises gali ginti ne tik CK 6.165 straipsnio 4 dalimi, bet ir reikalauti prievolę įvykdyti natūra (t. y. įpareigoti pardavėją sudaryti su pirkėju gyvenamojo namo ar buto pirkimo–pardavimo sutartį) bei naudotis visais kitais civilinių teisių gynimo būdais (CK 1.138 straipsnis) (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2008 m. gruodžio 23 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Nr. 3K-3-608/2008, 2013 m. sausio 4 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Nr. 3K-3-72/2013).
Pagal CK 6.401 straipsnio 5 dalį preliminariojoje nepastatyto gyvenamojo namo ar buto pirkimo–pardavimo sutartyje gali būti numatyta, kad pirkėjas finansuoja gyvenamojo namo ar buto statybą sutartyje nustatytomis sąlygomis, o pardavėjas atlieka užsakovo funkcijas; šiuo atveju visišką nuosavybės teisę į gyvenamąjį namą ar butą pirkėjas įgyja nuo visos preliminariojoje sutartyje numatytos statybos kainos sumokėjimo. Teisėjų kolegija pastebi, kad atsakovė ir jos sutuoktinis, kaip fiziniai asmenys ir namo pirkėjai, sumokėję visą namo kainą, visiškai atsiskaitė pagal sutartį su pardavėju ir tai nulėmė padarinių, įvardytų CK 6.401 straipsnio 5 dalyje, atsiradimą, t. y. pirkėjų nuosavybės teisių į namą įgijimą. Pagal CK 6.401 straipsnio 5 dalį pirkėjas įgyja visišką nuosavybės teisę į gyvenamąjį namą ar butą nuo visos preliminariojoje sutartyje nustatytos statybos kainos sumokėjimo.
Taigi iš bylos aplinkybių matyti, kad atsakovė 2006 m. gruodžio mėnesį atsiskaičiusi su pardavėju už parduotą namą su sklypu, esančius (duomenys neskelbtini), įsigijo nuosavybės teises į šį turtą. Kaip minėta, šiam turtui 2007 m. gegužės 8 d. hipotekos sandoriu buvo nustatyta hipoteka, jis buvo įkeistas UAB „Neto“ prievolėms pagal paskolos sutartį užtikrinti. CK 6.401 straipsnio 6 dalyje yra numatyta, kad viena preliminariosios sutarties šalis gali įkeisti nepastatytą gyvenamąjį namą ar butą tik tuo atveju, kai kita šalis raštu sutinka, jeigu preliminarioji sutartis nenumato ko kita. Kaip matyti iš 2006 m. gruodžio 11 d. preliminariosios žemės ir būsimo būsto pirkimo–pardavimo sutarties, pirkėjai įsipareigojo neprieštarauti Žemės ir namo įkeitimui bankui statybos metu su sąlyga, kad pirkėjams visiškai atsiskaičius su pardavėju už žemę ir namą, įkeitimas bus panaikintas per 30 kalendorinių dienų. Kaip minėta, atsakovė kartu su savo sutuoktiniu už įsigytą namą (duomenys neskelbtini)atsiskaitė 2006 m. gruodžio 22 d., todėl UAB „Neto“ iki atsakovų visiško atsiskaitymo neįkeitus šio namo, bendrovė neturėjo teisės 2007 m. gegužės 8 d. sudaryti hipotekos sandorį dėl namo (duomenys neskelbtini), nes už šį turtą jau buvo atsiskaityta. Vadinasi atsakovei 2006 m. gruodžio 22 d. atsiskaičius už namą su sklypu, be jos papildomo sutikimo ar susitarimo namas su sklypu negalėjo būti įkeistas. Kaip minėta, preliminariojoje sutartyje numatytas sutikimas įkeisti įsigyjamą turtą jau buvo pasibaigęs, nes atsakovė jau buvo atsiskaičiusi.
Vadinasi 2007 m. gegužės 31 d. atsakovei sudarant papildomą susitarimą dėl preliminariosios sutarties objekto pakeitimo, ji jau buvo įgijusi nuosavybės teises į namą su sklypu (duomenys neskelbtini)ir šis objektas negalėjo būti įkeistas, nes buvo įvykdyta hipotekos pabaigos sąlyga – visiškas atsiskaitymas už namą su sklypu. Atsižvelgiant į tai, kad 2007 m. gegužės 31 d. sutarties šalys sudarė susitarimą dėl sutarties objekto pakeitimo (t. 2, b. l. 196-197), susidarė tokia situacija, kad atsakovė pakeitė vieną objektą, kuris jau negalėjo būti (nors faktiškai buvo) įkeistas, pakeitė į objektą, kuris tuo metu buvo įkeistas bankui. Teisėjų kolegija, vertindama susiklosčiusią situaciją, pastebi, kad UAB „Neto“ ir B. 2007 m. gegužės 31 d. sudarė papildomą susitarimą prie Žemės ir būsimo būsto pirkimo–pardavimo sutarties, todėl pakeitus sutarties objektą, kitos preliminariosios sutarties sąlygos liko galioti, tarp jų ir sąlyga, kad visiškai atsiskaičius už turtą, po 30 dienų turi būti panaikintas įkeitimas. Kaip minėta, atsakovė su sutuoktiniu už namą buvo atsiskaitę jau 2006 m. gruodžio mėnesį, tad jiems pakeitus sutarties objektą (vieną namą į kitą), UAB „Neto“ pareigos šiuo atveju nepasikeitė. Bendrovė per 30 dienų nuo papildomo susitarimo sudarymo turėjo pasirūpinti hipotekos panaikinimu, tačiau kaip matyti iš bylos aplinkybių, tai nebuvo padaryta. Įvertinusi minėtas aplinkybes, teisėjų kolegija daro išvadą, kad nepaisant to, kad atsakovė su savo sutuoktiniu elgėsi sąžiningai, visiškai atsiskaitė už įsigytą namą, jos turtas (namas su sklypu (duomenys neskelbtini)), kuris negalėjo būti įkeistas, vis dėlto buvo įkeistas 2007 m. gegužės 8 d., t. y. praėjus penkiems mėnesiams po visiško atsiskaitymo, o vėliau, pakeitus sutarties objektą, naujo namo įkeitimas nebuvo panaikintas, nors visiško atsiskaitymo faktas buvo patvirtintas ir pačiame 2007 m. gegužės 31 d. papildomame susitarime.
Apeliaciniame skunde atsakovė prašo pripažinti, kad ji 2006 m. gruodžio 22 d. įgijo nuosavybės teises į 0,1050 ha ploto žemės sklypą ir 164,23 kv. m. bendro ploto gyvenamąjį namą, esančius (duomenys neskelbtini) bei pripažinti niekiniu ir negaliojančiu šio turto 2007 m. gegužės 8 d. įkeitimo sandorį. Kaip matyti iš bylos aplinkybių, 2006 m. gruodžio 11 d. Žemės ir būsimo būsto pirkimo–pardavimo sutartimi buvo įsigytas namas su sklypu, esantys (duomenys neskelbtini). Susitarimą dėl preliminariosios sutarties objekto pakeitimo atsakovė sudarė 2007 m. gegužės 31 d., tuo metu už namą jau buvo atsiskaityta, todėl, vadovaujantis CK 6.401 straipsnio 5 dalimi, yra pagrindas pripažinti, kad atsakovė nuosavybės teisę į namą su sklypu, esančius (duomenys neskelbtini), įgijo 2007 m. gegužės 31 d.
Kaip minėta, atsakovė taip pat prašo pripažinti negaliojančiu namo su sklypu, esančių (duomenys neskelbtini), įkeitimo sandorį. Pažymėtina, kad objektas, esantis (duomenys neskelbtini) buvo įkeistas 2007 m. gegužės 8 d., t. y. dar iki to laiko, kol jį įsigijo atsakovė. Sudarant įkeitimo sandorį šio būsto savininkė buvo UAB „Neto“, tad ji turėjo teisę šį turtą įkeisti savo prievolėms užtikrinti.
Atsižvelgdama į minėtas aplinkybes, teisėjų kolegija daro išvadą, kad patenkinti apeliacinio skundo reikalavimą dėl įkeitimo sandorio pripažinimo negaliojančiu nėra galimybės, nes byloje nustatytos faktinės aplinkybės nepatvirtina reikalavimų pagrįstumo, tačiau nustatytos aplinkybės leidžia padaryti išvadą, kad atsakovės teisės buvo pažeistos, todėl jos turi būti apgintos kitais būdais. Kaip jau buvo minėta, namas (duomenys neskelbtini)buvo įkeistas teisėtai, nes įkeitimo sandorio sudarymo metu jo savininkė buvo BUAB „Neto“, tačiau namas su sklypu (duomenys neskelbtini) buvo įkeistas neteisėtai, nes atsakovė 2007 m. gegužės 8 d. jau buvo atsiskaičiusi už įsigytą turtą ir nebuvo pagrindo įkeisti šį turtą. Taigi susidarė tokia situacija, kad atsakovė, sudariusi susitarimą dėl sutarties objekto pakeitimo, pakeitė namą su sklypu, kuris negalėjo būti įkeistas, į kitą namą su sklypu, kuris buvo įkeistas užtikrinant statytojo prievolių įvykdymą.
Pagal bendrąją taisyklę bylos nagrinėjimo apeliacinės instancijos teisme ribas sudaro apeliacinio skundo faktinis ir teisinis pagrindas bei absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų patikrinimas (CPK 320 straipsnio 1 dalis). Tačiau ši norma turi išimčių. CPK 320 straipsnio 2 dalyje nurodyta, kad apeliacinės instancijos teismas nagrinėja bylą neperžengdamas apeliaciniame skunde nustatytų ribų, išskyrus atvejus, kai to reikalauja viešasis interesas ir neperžengus skundo ribų būtų pažeistos asmens, visuomenės ar valstybės teisės ir teisėti interesai. Taigi tais atvejais, kai byloje konstatuojamas viešasis interesas ir būtinybė jį apginti, teismas, vykdydamas teisingumą, turi teisę peržengti apeliacinio skundo ribas, jeigu nustato, kad tai yra būtina siekiant teisingai išnagrinėti bylą ir priimti teisėtą bei pagrįstą sprendimą (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2013 m. balandžio 12 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Nr. 3K-3-221/2013).
Teisėjų kolegija, įvertinusi tai, kad Žemės ir būsimo būsto pirkimo–pardavimo sutartis yra vartojimo sutartis (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2013 m. sausio 4 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Nr. 3K-3-72/2013), byloje sprendžiamas šalių ginčas susijęs su vartotojų teisių apsauga, be to, UAB „Neto“ bylos nagrinėjimo metu turi bankrutuojančios įmonės statusą, sprendžia, kad šios aplinkybės patvirtina viešojo intereso egzistavimą. Vartotojų teisių gynimas vertintinas kaip viešasis interesas, svarbus ne tik pačiam vartotojui, bet ir didelei visuomenės daliai (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2008 m. spalio 28 d. nutartis, priimta civilinėje byloje A. K. v. UAB ,,Ribenos prekyba“, bylos Nr. 3K-3-536/2008; kt.). Be to, ginčas yra kilęs iš santykių, susijusių su gyvenamojo namo savininko nuosavybės teisių įgyvendinimu.
Apeliacinės instancijos teismas, peržengdamas apeliacinio skundo ribas, pastebi, kad pagal CK 4.197 straipsnio 2 dalies 1 punktą įkeisto daikto savininkas gali reikalauti, kad hipoteka būtų baigta, jeigu yra visiškai įvykdytas skolinis įsipareigojimas, kurio vykdymas užtikrintas hipoteka. CK 4.197 straipsnio 3 dalyje nustatytas kitas hipotekos pabaigos teisinis pagrindas – šalių susitarimas pabaigti hipoteką.
Kaip nustatyta byloje, pardavėjas UAB „Neto“ įkeitė namą (duomenys neskelbtini)bankui po to, kai pirkėjai (B.) jau buvo sumokėję statomo namo kainą. Be to, pirkėjai (B.) įsigytą namą pakeitė į kitą ((duomenys neskelbtini)), kuris buvo įkeistas 2007 m. gegužės 8 d. sandoriu. Pakeitus sutarties objektą, pirkėjai jau buvo visiškai atsiskaitę už namą su sklypu. Sumokėję namo kainą ir taip įvykdę skolinį įsipareigojimą B. įgijo teisę reikalauti, o pardavėjas įgijo teisinę pareigą imtis veiksmų, kuriais hipoteka būtų baigta, t. y. sumokėti gautą namo kainą hipotekos kreditoriui (bankui), kuris, esant įvykdytam skoliniam įsipareigojimui, imtųsi veiksmų išregistruoti hipoteką. Atsakovų, t. y. banko ir statytojo, sudarytame susitarime leista statytojui imtis veiksmų, kuriais statomi namai būtų įkeisti ir parduoti tretiesiems asmenims, su sąlyga, kad gauta kaina būtų nukreipta kreditui grąžinti. Atsakovas (pardavėjas, statytojas), nepaisant to, kad tokia sąlyga buvo numatyta ir vėlesniame 2008 m. lapkričio 24 d. banko sutikime parduoti namą su sklypu (duomenys neskelbtini), gautomis lėšomis už parduotą butą neatsiskaitė kreditui grąžinti ir nesiėmė hipotekos pabaigimo veiksmų, nors pinigai už namą ir sklypą buvo sumokėti dar 2006 m. gruodžio mėnesį. Toks statomo būsimo būsto pardavėjo veikimas, kai jis iš vartotojo būsimo pirkėjo gavo nurodytą statomo būsto kainą ir nesiėmė priemonių hipotekai pabaigti, įkeitė vartotojo statomą būstą, yra pardavėjo nesąžiningumas.
Lietuvos Aukščiausiasis Teismas savo nutartyse yra išaiškinęs, kad buto pirkėjui – fiziniam asmeniui – pagal būsimo būsto pirkimo–pardavimo sutartį atsiskaičius su pardavėju – to būsto statytoja įmonė, kuriai iškelta bankroto byla, – o ne jos kreditoriais, pirkėjo nuosavybės teisės suvaržymas hipoteka pasibaigia CK 4.197 straipsnio 2 dalies 1 punkto pagrindu. Tai, kad pirkėja visiškai atsiskaitė ne su banku, kaip hipotekos kreditoriumi, o su hipoteka įkeisto buto pardavėju, nekeičia fakto, kad buto pirkėja savo skolinį įsipareigojimą įvykdė. Dėl to buto pirkėjas, sumokėjęs pinigus, neprivalo antrą kartą mokėti lėšų kreditui dengti, jeigu dėl kreditoriaus kaltės jie nėra panaudoti šiam tikslui (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2013 m. sausio 4 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Nr. 3K-3-72/2013).
Pagal šalių sudarytą preliminariąją sutartį įkeitimas galėjo būti naudojamas esant gyventojų įsiskolinimui dėl namo finansavimo dalies, o nesant gyventojo įsiskolinimo dėl jo mokėjimų dalies namo hipotekai nustatyti nebuvo teisinio pagrindo. Byloje nustačius, kad atsakovė buvo atsiskaičiusi dar iki pirmojo namo ((duomenys neskelbtini)) įkeitimo, pagal trišalius ieškovo, atsakovės ir statytojo BUAB „Neto“ santykius yra pagrindas taikyti CK 4.197 straipsnio 2 dalies 1 punktą buto hipotekos pabaigimui. Be to, kolegija atkreipia dėmesį, kad 2007 m. gegužės 31 d. atsakovei sudarius su statytoju sutartį dėl preliminariosios sutarties objekto pakeitimo, kitos šios 2006 m. gruodžio 11 d. Žemės ir būsimo būsto pirkimo–pardavimo sutarties sąlygos liko galioti. Šios sutarties 7.6 punkte buvo aiškiai nurodyta, kad pirkėjams visiškai atsiskaičius už įgytą būstą su žeme, hipoteka panaikinama per 30 dienų. Iš to seka, kad atsakovei 2007 m. gegužės 31 d. pakeitus namą su sklypu (duomenys neskelbtini), į namą su sklypu (duomenys neskelbtini), iki 2007 m. birželio 31 d. hipoteka turėjo būti panaikinta.
Atsižvelgiant į minėtas aplinkybes, teisėjų kolegija sprendžia, kad 0,1050 ha ploto žemės sklypo ir 164,23 kv. m. bendro ploto gyvenamojo namo, esančių (duomenys neskelbtini), hipoteka pasibaigė CK 4.197 straipsnio 2 dalies 1 punkto pagrindu.
Be to, teisėjų kolegija pastebi, kad ieškovas savo atsiliepime į apeliacinį skundą yra nurodęs, kad pagal CK 6.401 straipsnio nuostatas gali būti įgytas tik gyvenamasis namas, o toks teisės aiškinimas nėra taikomas po juo esančiam žemės sklypui. Nekilnojamųjų daiktų (statinių, jų dalių) pirkimo–pardavimo sutarties šalių santykius dėl teisių į šiems daiktams eksploatuoti reikalingą žemės sklypą (jo dalį) perleidimo reglamentuoja CK ir Žemės įstatymo normos. CK 6.394 straipsnio 1 dalyje nurodyta, kad pagal pastato, įrenginio ar kitokio nekilnojamojo daikto pirkimo–pardavimo sutartį pirkėjui kartu su nuosavybės teise į tą daiktą pardavėjas perduoda ir šio straipsnio 2 ir 3 dalyse nurodytas teises į tą žemės sklypo dalį, kurią tas daiktas užima ir kuri būtina jam naudoti pagal paskirtį. Be to, Žemės įstatymo 30 straipsnio 6 dalyje numatyta, kad nuosavybės teisę į žemės sklypo, reikalingo statiniui ar įrenginiui eksploatuoti, dalį bendroje nuosavybėje, reikalingą jo nuosavybės teise turimai statinio ar įrenginio daliai eksploatuoti, bendraturtis gali perleisti tik kartu su nuosavybės teise į statinio ar įrenginio dalį (butą ar kitą patalpą). Būsimo namo pirkimo–pardavimo sutarties privalomosios sąlygos įtvirtintos CK 6.401 straipsnio 2 dalyje, kurioje, be kita ko, nustatyta, kad tokioje sutartyje turi būti aptartas žemės sklypo, kuriame bus statomas namas ar butas, teisinis statusas ir nusipirkusio gyvenamąjį namą ar butą pirkėjo teisės į žemės sklypą (CK 6.401 straipsnio 2 dalies 7 punktas).
Tiek iš 2006 m. gruodžio 11 d. Žemės ir būsimo būsto pirkimo–pardavimo sutarties, tiek iš 2007 m. gegužės 31 d. susitarimo dėl sutarties objekto pakeitimo matyti, kad šalys aiškiai susitarė dėl žemės sklypo perleidimo. Kasacinis teismas yra išaiškinęs, kad imperatyviosios teisės normos gali nustatyti sąlygas, kurios į tam tikras sutartis įtraukiamos ex officio, t. y. neatsižvelgiant į šalių valią. Žemės įstatyme įtvirtintas daugiabučių namų butų ar kitų patalpų savininkų žemės santykių reglamentavimas papildomai patvirtina nuosavybės teisių į žemės sklypo dalį perleidimą, nes įstatymas nesuteikia teisės šalims susitarti kitaip. Sutarčių sąlygos aiškinamos taikant sąžiningumo ir teisingumo principus, t. y. preziumuojant, kad susitarimą sudarantys asmenys vadovaujasi tuo metu galiojančiais įstatymais ir, sudarydami sutartį, nesiekia jų pažeisti. Aiškinant šalių pirkimo–pardavimo sutarčių nuostatas dėl naudojimosi žemės sklypu perkant butą daugiabučiame name, jas reikėtų vertinti kaip sudarytas žinant ir vadovaujantis CK bei Žemės įstatymo nuostatomis (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2013 m. balandžio 12 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Nr. 3K-3-221/2013).
Įvertinus nustatytas faktines aplinkybes, teisinį reguliavimą bei formuojamą teismų praktiką, atmetamas ieškovo argumentas dėl atsakovės negalėjimo įsigyti žemės sklypą CK 6.401 straipsnio pagrindu.
Atsižvelgdama į minėtas aplinkybes, Kasacinio teismo suformuotą teisės aiškinimą, teisėjų kolegija sprendžia, kad yra pagrindas pripažinti, jog K. B. nuosavybės teisę į namą su sklypu, esančius (duomenys neskelbtini), įgijo 2007 m. gegužės 31 d., tačiau nėra pagrindo patenkinti atsakovės prašymo dėl įkeitimo sandorio pripažinimo negaliojančiu, o atsakovės teisės apginamos kitu būdu, tai yra pripažįstant, kad jai visiškai atsiskaičius už įsigytą turtą, pirkėjo nuosavybės teisės suvaržymas hipoteka pasibaigia CK 4.197 straipsnio 2 dalies 1 punkto pagrindu ir yra pagrindas ją išregistruoti.
Atsižvelgiant į tai, pirmosios instancijos teismo sprendimo dalis, kuria atmestas atsakovės prašymas dėl nuosavybės teisės į namą pripažinimo, panaikinama ir pripažįstama, kad atsakovė nuosavybės teisę į namą su sklypu, esančius (duomenys neskelbtini) įgijo 2007 m. gegužės 31 d. Kita teismo sprendimo dalis paliekama nepakeista bei pripažįstama, kad namo su sklypu, esančių (duomenys neskelbtini), hipoteka pasibaigė.
Pagal CPK 93 straipsnio 1 dalį šaliai, kurios naudai priimtas sprendimas, jos turėtas bylinėjimosi išlaidas teismas priteisia iš antrosios šalies, nors ši ir būtų atleista nuo bylinėjimosi išlaidų mokėjimo į valstybės biudžetą. Apeliacinės instancijos teismui atsakovės K. B. teises apginus kitokiu nei apeliaciniame skunde prašoma būdu, iš esmės buvo priimtas apeliantei palankus teismo sprendimas. Apeliantė savo skunde prašo priteisti visas jos patirtas bylinėjimosi išlaidas. Byloje yra pateikti įrodymai, kad atsakovė sumokėjo 274 Lt (t. 2, b. l. 182) žyminį mokestį už priešieškinį ir 100 Lt (t. 5, b. l. 73) už apeliacinį skundą. Atsižvelgiant į tai, kad priimtas atsakovei palankus sprendimas, tenkinamas jos prašymas ir priteisiama 374 Lt žyminio mokesčio už ieškinį ir apeliacinį skundą.
Rezoliucinė dalis
Teisėjų kolegija, vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 326 straipsnio 1 dalies 2 punktu,
nutaria:
Klaipėdos apygardos teismo 2012 m. vasario 13 d. sprendimo dalį, kuria atmestas atsakovės K. B. reikalavimas pripažinti nuosavybės teisę į žemės sklypą ir gyvenamąjį namą, esančius (duomenys neskelbtini), panaikinti ir dėl šios dalies priimti naują sprendimą – pripažinti, kad atsakovė K. B. nuosavybės teisę į 0,1050 ha ploto žemės sklypą unikalusis Nr. (duomenys neskelbtini) ir 164,23 kv. m gyvenamąjį namą, unikalusis Nr. (duomenys neskelbtini), esančius (duomenys neskelbtini), įgijo 2007 m. gegužės 31 d.
Kitą sprendimo dalį palikti nepakeistą.
Pripažinti, kad 0,1050 ha ploto žemės sklypo unikalusis Nr. (duomenys neskelbtini) ir 164,23 kv. m gyvenamojo namo, unikalusis Nr. (duomenys neskelbtini), esančių (duomenys neskelbtini), hipoteka pasibaigė ir yra pagrindas ją išregistruoti.
Priteisti iš ieškovo Nordea Ban Finland Plc (AB), buveinės adresas Aleksanterinkatu g. 36, Helsinkis, Suomija FIN-00020 Nordea, kodas 1680235-8, veikiančio per Nordea Bank Finland Plc Lietuvos skyrių, skyriaus buveinės adresas Didžioji g. 18/2, Vilnius, skyriaus kodas 112025592, 374 Lt (tris šimtus septyniasdešimt keturis litus) žyminio mokesčio už ieškinį ir apeliacinį skundą atsakovei K. B., a. k. (duomenys neskelbtini)