- Teismas
- Alytaus apylinkės teismas
- Dokumentas
- Sprendimas
- Data
- 2021-09-20
- Bylos Nr.
- e2-1728-393/2021
- Teisminio proceso Nr.
- 2-27-3-00080-2020-7
- Bylos rūšis
- civilinė byla
- Teisėjas
- Irma Blekaitienė
- Atsakovas
- (duomenys neskelbtini)
- Advokatai
- Evaldas Valčiukas, Viktoras Preikšas
- Kategorijos
- 2.5.1pavadinimo nepavyko patikrinti
- 2.5.2pavadinimo nepavyko patikrinti
viešame teismo posėdyje žodinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą dėl nuomos sutarties nutraukimo pripažinimo neteisėtu pagal ieškovės MB (duomenys neskelbtini) ieškinį atsakovei (duomenys neskelbtini).
Aprašomoji dalis
nustatė:
Ieškiniu ieškovė prašo pripažinti neteisėtu (duomenys neskelbtini) vienašalį 2018 m. gruodžio 20 d. Lazdijų rajono savivaldybės materialiojo turto nuomos sutarties Nr. (duomenys neskelbtini) nutraukimą. Taip pat priteisti iš atsakovės bylinėjimosi išlaidas.
Šalies argumentai
Ieškovė ieškinyje nurodo, kad 2018 m. gruodžio 20 d. (duomenys neskelbtini) ir MB (duomenys neskelbtini) sudarė Lazdijų rajono savivaldybės materialiojo turto nuomos sutartį Nr. (duomenys neskelbtini) dėl Lazdijų rajono savivaldybei nuosavybės teise priklausančių Lazdijų rajono savivaldybės administracijos patikėjimo teise valdomų 338,98 kv. metro ploto patalpų Nr. (duomenys neskelbtini), Nr. (duomenys neskelbtini), Nr. (duomenys neskelbtini), Nr. (duomenys neskelbtini), Nr. (duomenys neskelbtini), Nr. (duomenys neskelbtini), Nr. (duomenys neskelbtini), Nr. (duomenys neskelbtini), Nr. (duomenys neskelbtini), Nr. (duomenys neskelbtini) (1/2 dalis koridoriaus), Nr. (duomenys neskelbtini), Nr. (duomenys neskelbtini), Nr. (duomenys neskelbtini) ir Nr. (duomenys neskelbtini) tarnybiniame pastate 102p (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)), esančiame (duomenys neskelbtini), nuomininko nuostatuose numatytai veiklai vykdyti (toliau – Nuomos sutartis, sutartis). 2020 m. gruodžio mėnesį, (duomenys neskelbtini) atsiuntė ieškovei pranešimą Dėl nuomos sutarties nutraukimo, kuriame nurodė, kad ankstesniais pranešimais (2020 m. rugsėjo 8 d. raštu Nr. (duomenys neskelbtini), 2020 m. rugsėjo 17 d. raštu Nr. (duomenys neskelbtini) ir 2020 m. spalio 23 d. raštu Nr. (duomenys neskelbtini)) buvo informavusi ieškovę, kad MB (duomenys neskelbtini) neįvykdė Sutarties 4.3.3 papunktyje numatyto įsipareigojimo – savo lėšomis per 15 kalendorinių dienų nuo sutarties pasirašymo dienos apdrausti visam sutarties galiojimo laikui savivaldybės turtą savivaldybės turto valdytojo naudai nuo žalos, kuri gali būti padaryta dėl ugnies, vandens, gamtos jėgų, vagysčių ir kitų draudiminių įvykių, ir nedelsiant pateikti savivaldybės turto valdytojui draudimo įmonės išduoto liudijimo/poliso kopiją, ir tai, kad nevykdė Sutarties 4.3.4 papunktyje numatyto įsipareigojimo laiku (Nuomininkas moka nuompinigius kas mėnesį, prieš prasidedant mėnesiui, bet ne vėliau kaip iki einamojo mėnesio 10 (dešimtos) dienos (jeigu tai ne darbo diena – iki kitos, po jos einančios darbo dienos) pagal nuomotojo pateiktą sąskaitą) mokėti Sutartyje nustatytą nuomos mokestį ir kitas pagal Sutartį priklausančias įmokas ir mokesčius, vadovaujantis Sutarties 6.5.4 papunkčiu vadovaujantis Sutarties 6.5.3 papunkčiu (jeigu Nuomininkas kitaip iš esmės pažeidžia šią Sutartį), Nuomotojas turi teisę vienašališkai, nesikreipdamas į teismą, nutraukti Sutartį. (duomenys neskelbtini) nurodė, kad 2020 m. lapkričio 23 d. vienašališkai nutraukia (duomenys neskelbtini) ir MB (duomenys neskelbtini) 2018 m. gruodžio 20 d. pasirašytą Lazdijų rajono savivaldybės materialiojo turto nuomos sutartį Nr. (duomenys neskelbtini).
Žemesnės instancijos teismas
Teismo posėdžio metu ieškovės atstovas advokatas Viktoras Preikšas nurodė, kad atsisako ieškinio dalies reikalavimo dėl nuomos sutarties pripažinimo galiojančia ir įpareigojimo (duomenys neskelbtini) vykdyti 2018 m. gruodžio 20 d. patalpų nuomos sutartį Nr. (duomenys neskelbtini), o likusią ieškinio dalį prašė tenkinti ieškinyje nurodytais pagrindais.
Ieškinyje nurodoma ir ieškovės atstovas advokatas Viktoras Preikšas teismo posėdžio metu paaiškino, kad nesutikimą su vienašaliu sutarties nutraukimu grindžia tuo, jog per visą nuomos sutarties galiojimo laikotarpį ieškovė iš esmės reguliariai ir laiku atsiskaitydavo su atsakove pagal (duomenys neskelbtini) pateikiamas sąskaitas už patalpų nuomą. Teigia, kad iš tarpusavio atsiskaitymo suderinimo akto matyti, kad ieškovė neapmokėjo tik keleto atsakovės pateiktų sąskaitų faktūrų už elektros energiją, pradedant nuo 2020 m. kovo mėnesio, t. y. nuo laikotarpio, kai prasidėjo apribojimai, susiję su karantinu dėl Covid-19. Taip pat nurodo, kad vadovaujantis nuomos sutarties 6.5.3. punktu, sutartis vienašališkai gali būti nutraukta, jei nuomininkas tinkamai nemoka sutartyje numatytų įmokų ir tokia skola sudaro 369 Eur. (duomenys neskelbtini) 2020 m. rugsėjo 8 d. rašte Nr. (duomenys neskelbtini) „Dėl nuomos sutarties nutraukimo“ užfiksavo 506,63 Eur MB (duomenys neskelbtini) skolą atsakovei už laiku nesumokėtą nuomos mokestį ir kitas paslaugas. Ieškovės atstovas pažymi, kad gavusi atsakovės pranešimą ieškovė nedelsiant – 2020 m. rugsėjo 10 d. sumokėjo 506,63 Eur įsiskolinimą. Taip pat pažymėjo, kad iš paskutinės ieškovei (duomenys neskelbtini) pateiktos 2020 m. rugpjūčio 28 d. sąskaitos faktūros matyti, kad neapmokėtas likutis už pagrindinį ieškovės įsipareigojimą – nuomos mokestį, prieš atsakovės pranešimą apie nuomos sutarties nutraukimą buvo tik 102,58 Eur.
Taip pat nurodoma, kad ieškovė nuomos sutartyje nurodytą skolos sumos dydį – 369 Eur peržengė jau 2020 m. viduryje, tačiau tuomet atsakovė neįžvelgė tame nuomos sutarties pažeidimo, sudarančio pagrindą nutraukti sutartį, dėl to jokių priekaištų nereiškė, toliau teikė sąskaitas faktūras, kurias ieškovė pagal savo galimybes apmokėdavo ir įsiskolinimą padengdavo. Taip pat pažymi, kad ir po savo 2020 m. rugsėjo 8 d. pranešimo apie nuomos sutarties nutraukimą atsakovė toliau siuntė ieškovei sąskaitas faktūras dėl nuomos ir kitų mokesčių apmokėjimo, priėmė ieškovės mokamą nuomos mokestį ir kitus mokesčius pagal šią sutartį. Todėl atsakovė pati nesilaikė savo pranešime nurodytų sąlygų ir po jame nurodyto termino tęsė sutartinius santykius (teikė sąskaitas faktūras už nuomą, priėmė nuomos mokestį). Todėl ieškovė, vykdydama sutartinius įsipareigojimus, turėjo pagrindo tikėtis, kad sutartis nebus nutraukta.
Ieškovės atstovas pažymėjo, kad nuomos sutarties 4.3.4. punkte nustatyta nuomininko pareiga laiku mokėti sutartyje nustatytą nuomos mokestį ir kitas pagal sutartį priklausančias įmokas ir mokesčius. Nuomos sutarties 3.3. punkte nurodoma, kad nuomininkas, be nuompinigių, kas mėnesį moka mokesčius už vandenį, energiją, komunalines paslaugas, vietinę rinkliavą už komunalinių atliekų surinkimą ir tvarkymą, bei kitas jam teikiamas paslaugas pagal paslaugų teikėjo pateiktas sąskaitas. Sutartyje kitos įmokos ir mokesčiai daugiau nėra detalizuoti. Suprantama, kad šie mokesčiai turi būti susiję su nuomojamų patalpų eksploatavimu. Paminėtose neapmokėtose sąskaitose faktūrose žymią dalį sudaro sumos, pavadintos už „Stebėjimo paslaugas“ (pateikiamos). Apie tokias paslaugas nuomos sutartyje nieko nebuvo nurodyta. Konkrečios šių paslaugų teikėjo sąskaitos ieškovei nebuvo pateiktos. Šis mokestis (duomenys neskelbtini) sąskaitose faktūrose atsirado ne nuo sutarties pradžios (2019 m. sausio mėn.), o tik nuo 2019 m. gruodžio mėn. Visa suma už šias neaiškias paslaugas sudaro beveik 500 eurų, t. y. didžiąją dalį vadinamosios skolos. Kadangi apie jokias „Stebėjimo paslaugas“ nuomos sutartyje nėra nurodyta, nors ieškovė reikalavimo apmokėti už šią paslaugą pagrįstumo ir neginčijo, tačiau į šią aplinkybę būtina atsižvelgti sprendžiant dėl ginčijamos sutarties nutraukimo šiuo pagrindu pagrįstumo.
Šalies argumentai
Ieškovės atstovas taip pat nesutinka, jog kaip esminis sutarties pažeidimas pripažinta aplinkybė, jog ieškovė savo lėšomis per 15 kalendorinių dienų nuo sutarties pasirašymo dienos neapdraudė visam sutarties galiojimo laikui savivaldybės turto. Nurodė, kad nuomos sutartis po nuomojamų patalpų neapdraudimo buvo toliau vykdoma, todėl ieškovė galėjo tikėtis, jog atsakovė vienašališkai nenutrauks sutarties dėl šios sutarties nuostatos nevykdymo. (duomenys neskelbtini) nuo pat sutarties sudarymo pradžios žinojo, kad nuomojamos patalpos nėra apdraustos. Delsdama pasinaudoti vienašaliu sutarties nutraukimu ji savo veiksmais patvirtino, kad priims tolimesnį sutarties vykdymą. Taip atsakovė sukūrė lūkestį sutartį pažeidusiai šaliai, kad sutartis nebus nutraukta, todėl neteko teisės nutraukti nuomos sutartį šiuo pagrindu. Taip pat nurodo, kad nors ir neįvykdė nuomos sutarties punkto apdrausti visam sutarties galiojimo laikui nuomojamas patalpas, tačiau 2019 m. gruodžio 19 d. draudimo sutartimi Nr. (duomenys neskelbtini) savo iniciatyva apdraudė savo kilnojamąjį turtą nuo analogiškų draudiminių įvykių, nuomojamose patalpose įrengė priešgaisrinės apsaugos sistemą, taip pat mokėjo saugos bendrovei (UAB (duomenys neskelbtini)) už patalpų apsaugą. Taigi ieškovė šiomis priemonėmis įmanomai maksimaliai užtikrino ir savivaldybės turto apsaugą, ėmėsi visų priemonių siekdama išvengti ir galimų atsakovės nuostolių.
Taip pat pažymi, kad po sutarties pasirašymo (2018 m. gruodžio 20 d.) nurodytos patalpos nebuvo apdraustos iki pat atsakovės pareiškimo dėl nuomos sutarties nutraukimo (2020 m. rugsėjo mėnesio). Todėl anot ieškovės atstovo, ši sąlyga atsakovei nebuvo aktuali iki atsirado kitos formalios priežastys nutraukti nuomos sutartį. Šiomis aplinkybėmis laikytina, kad ši atsakovės pranešime nurodyta nuomos sutarties nutraukimo priežastis – nuomos sutartyje nurodytų patalpų neapdraudimas (sutarties 4.3.3. punkto reikalavimo pažeidimas) nėra esminis sutarties pažeidimas ir negali būti pagrindu vienašališkai (nesikreipiant į teismą) nutraukti nuomos sutartį, vadovaujantis nuomos sutarties 6.5.4. punktu.
Ieškovės atstovas taip pat pažymėjo, kad savivaldybei nusprendus parduoti pastatą tretiesiems asmenims, ieškovė apie tai turėjo būti informuota. Šiuo atveju, atsakovė norėdama pastatą parduoti, ieškojo preteksto tariamai dėl ieškovės kaltės nutraukti nuomos sutartį, taip išvengiant galimos kompensacijos. Kadangi visa kaltė dėl nuomos sutarties nutraukimo suversta ieškovei, ieškovė prašo pripažinti nuomos sutarties nutraukimą neteisėtu bei priteisti bylinėjimosi išlaidas iš atsakovės.
Ieškovės atstovas pagal įgaliojimą H. S. teismo posėdžio metu paaiškino, kad iš tiesų buvo laikotarpis, kai tam tikrų nuomos įmokų nesumokėjo, tačiau tai nebuvo sisteminis nemokėjimas, metų eigoje buvo praleisti tik keli mėnesiai. Taip pat nurodė, kad norėjo siekti visuomeninės naudos, tačiau kilusio nesusipratimo su savivaldybe nepavyko išspręsti diskusijų būdu. Teigia, kad nori atgauti bent kažkiek pinigų, kuriuos investavo iš savo asmeninių lėšų.
Atsiliepimas
Atsakovės (duomenys neskelbtini) atstovas advokatas Evaldas Valčiukas atsiliepime į ieškinį nurodė ir teismo posėdžio metu paaiškino, kad su ieškiniu nesutinka ir prašo jį atmesti dėl priežasčių nurodytų atsiliepime į ieškinį. Papildomai nurodė, kad nuomos sutartis buvo nutraukta teisėtai dėl esminio sutarties pažeidimo, kadangi laiku nebuvo mokamos įmokos ir turtas nebuvo apdraustas, nors tą atsakovė buvo nurodžiusi sutartyje. Nurodė, kad ieškovė turėjo pakankamai laiko apdrausti turtą, tačiau to nepadarė. Atsakovei draudimo reikalavimas buvo svarbus, nes ji tuo turtu rūpinosi ir draudimas būtų užtikrinęs, kad įvykus draudiminiam įvykiui, turtas būtų išsaugotas. Atsakovės atstovas taip pat atkreipė dėmesį į Lazdijų rajono savivaldybės turto valdymo, naudojimo ir disponavimo principus. Turtas buvo išnuomotas ieškovui tam, kad jis galėtų vykdyti projektą, kurio tikslas – verslo plėtra kaimo vietovėje. Tokiu būdu Lazdijų rajono savivaldybė siekė visuomeninės naudos ir efektyvumo, tai yra buvo tikimasi, kad įgyvendinus projektą bus įdarbinti Lazdijų rajono žmonės ir tokiu būdu išnuomotas turtas neš tam tikrą naudą. To savivaldybė ir tokėjosi, tačiau 2019 m. jokia veikla išnuomotose patalpose nebuvo vykdoma, mokestis už nuomą taip pat vėlavo, 2020 m. jokia veikla taip pat nebuvo vykdoma, todėl savivaldybė nusprendė turtą parduoti, tuo įgyvendindama visuomeninės naudos ir efektyvumo principą, kadangi už parduotas patalpas savivaldybė gavo pakankamai nemažą sumą. Taip pat atsakovės atstovas atkreipė dėmesį, kad tokią teisę, tai yra disponuoti turtu ir jį parduoti, savivaldybė turėjo ir pagal nuomos sutartį. Nuomos sutarties 6.9.3 punkte numatyta, kad sutarties galiojimas pasibaigia nuosavybės teisei į šį turtą perėjus kitam asmeniui. Nėra numatyta, kad ši sutartis turi būti nutraukiama, priešingai, numatytas automatinis sutarties pasibaigimas įvykus juridiniam faktui. Dėl to nuomininkas žinojo, jog yra ne viena sąlyga, t. y. gali įvykti ne vienas juridinis faktas, kuris reikštų, kad sutartis tiesiog pasibaigia be jokių pasekmių. Todėl atsižvelgiant į tai, kad sutartis buvo pažeidinėjama, į tai, kad nebuvo pasiekti tikslai, kurių savivaldybė siekė išnuomodama turtą, t. y. nebuvo suteikta tam tikra nauda visuomenei, į tai, kad iki šiol nėra pradėta vykdyti jokia veikla, atsakovės atstovas teigia, kad sutartis buvo nutraukta teisėtai, vėliau turtas teisėtai perleistas tretiesiems asmenims, dėl ko ieškovė pretenzijų ir nekelia, todėl mano, kad ieškovės ieškinys yra nepagrįstas ir prašo jį atmesti bei priteisti bylinėjimosi išlaidas pagal pateiktus dokumentus.
Atstovas taip pat pažymėjo, kad šioje byloje nėra jokių duomenų, kad ieškovė ketino verstis būtent viešbučių baldų gamyba. Tiek nuomos sutartyje, tiek ieškovės nuostatuose nurodyta veikla yra korpusinių baldų gamyba. Netgi preziumuojant, kad ieškovė yra teisi ir ketino gaminti viešbučių baldus, nors įrodymų šioje byloje apie tai nėra, net ir tokiu atveju nebuvo sudėtinga persiorientuoti nuo baldų gamybos viešbučiams į gamybą baldų, kurie tapo paklausūs 2020-2021 metais, tai yra dėl karantino.
Motyvuojamoji dalis
Teismas konstatuoja:
Iš byloje esančių rašytinių įrodymų nustatyta, kad ieškovė MB (duomenys neskelbtini) ir atsakovė (duomenys neskelbtini) 2018 m. gruodžio 20 d. sudarė Lazdijų rajono savivaldybės materialiojo turto nuomos sutartį Nr. (duomenys neskelbtini), su visais kitais priedais, pagal kurią nuomotojas (atsakovė) (duomenys neskelbtini) įsipareigojo suteikti nuomininkui (ieškovei) MB (duomenys neskelbtini) laikinai nuomos terminui, naudotis ir valdyti už nuomos mokestį Lazdijų rajono savivaldybės administracijos patikėjimo teise valdomas 338,98 kv. metro ploto patalpas Nr. (duomenys neskelbtini), Nr. (duomenys neskelbtini), Nr. (duomenys neskelbtini), Nr. (duomenys neskelbtini), Nr. (duomenys neskelbtini), Nr. (duomenys neskelbtini), Nr. (duomenys neskelbtini), Nr. (duomenys neskelbtini), Nr. (duomenys neskelbtini), Nr. (duomenys neskelbtini) (1/2 dalis koridoriaus), Nr. (duomenys neskelbtini), Nr. (duomenys neskelbtini), Nr. (duomenys neskelbtini) ir Nr. (duomenys neskelbtini) tarnybiniame pastate 102p (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)), esančiame (duomenys neskelbtini). Nuomos terminas – 10 metų nuo nuomos sutarties pasirašymo dienos (sutarties 2.1 punktas).
2020 m. rugsėjo 8 d. atsakovė pateikė ieškovei raštišką pranešimą dėl Nuomos sutarties pažeidimo bei pasiūlymą Nuomos sutartį nutraukti šalių susitarimu.
2020 m. rugsėjo 10 d. ieškovė raštu pateikė atsakymą į gautą raštą ir nurodė, kad atsisako priimti susitarimą dėl sutarties Nr. (duomenys neskelbtini) nutraukimo. Taip pat nurodė, kad nuomos sutarties 4.3.3. punktas, kuris savivaldybės rašte įvardintas kaip neįvykdytas yra neteisingas, ir kad sutartyje įtvirtintas reikalavimas dėl patalpų draudimo yra seniai įvykdytas, o draudimo polisas pateiktas savivaldybės administracijos darbuotojams jau anksčiau 2019 m. gruodžio 19 d. Taip pat nurodė, kad pripažįsta, jog nuoma nebuvo mokama nuosekliai, tačiau įsiskolinimą padengė.
2020 m. rugsėjo 17 d. atsakovė pakartotinai pateikė ieškovei raštišką pranešimą, kuriame nurodė, kad reikalavimas dėl patalpų draudimo nėra įvykdytas.
2020 m. spalio 23 d. ieškovei nevykdant nuomos sutartyje įtvirtintų įsipareigojimų, atsakovė vienašališkai nutraukė nuomos sutartį nuo 2020 m. lapkričio 23 d., apie tai ieškovei pranešdama 2020 m. spalio 23 d. raštišku pranešimu.
2020 m. lapkričio 24 d. ieškovė pateikė atsakovei raštą, kuriame nurodė, kad jokio oficialaus pranešimo apie nuomos sutarties nutraukimą iš (duomenys neskelbtini) nėra gavusi, o apie sutarties nutraukimą sužinojo tik iš spaudos.
2020 m. gruodžio 4 d. atsakovė atsakė ieškovei ir pateikė visus siųstus raštus bei metaduomenis. Taip pat nurodė, kad 2020 m. rugsėjo 25 d. sprendimu Nr. (duomenys neskelbtini) Lazdijų rajono savivaldybės taryba priėmė sprendimą „Dėl Lazdijų rajono savivaldybės tarybos 2014 m. lapkričio 13 d. sprendimo Nr. (duomenys neskelbtini) „Dėl viešame aukcione parduodamo nekilnojamojo turto ir kitų nekilnojamųjų daiktų sąrašo patvirtinimo“ pakeitimo“, kuriuo nekilnojamąjį turtą adresu: (duomenys neskelbtini) įtraukė į viešame aukcione parduodamo turto sąrašą. Savivaldybės tarybos sprendime, kuris yra viešas, buvo nurodyta, kad šis sprendimas galėjo būti skundžiamas Administracinių bylų teisenos įstatyme nustatyta tvarka ir terminais, tačiau skundų dėl šio sprendimo nebuvo gauta.
Ieškovė pareikštu ieškiniu teigia, kad iš esmės reguliariai ir laiku atsiskaitydavo su atsakove pagal (duomenys neskelbtini) pateikiamas sąskaitas už patalpų nuomą, todėl nesutinka su nuomos sutarties nutraukimu dėl nuomos sutarties 4.3.4. punkto reikalavimo nevykdymo. Taip pat nesutinka, jog kaip esminis sutarties pažeidimas pripažintas įpareigojimo apdrausti nuomojamas patalpas nevykdymas (Nuomos sutarties 4.3.3 punktas), kadangi nuomos sutartis po nuomojamų patalpų neapdraudimo buvo toliau vykdoma, todėl ieškovė galėjo tikėtis, jog atsakovė vienašališkai nenutrauks sutarties dėl šios sutarties nuostatos nevykdymo. Tuo tarpu atsakovė nurodo, kad tokie ieškovės teiginiai yra neteisingi ir nepagrįsti. Teigia, kad aplinkybę, jog ieškovė nereguliariai mokėjo nuomos mokestį ir mokėjimus už suteiktas paslaugas, patvirtina tiek ieškovės atstovės raštas, kuriame nurodo, kad iš dalies pripažįsta, jog nuoma nebuvo mokama nuosekliai, tiek prie ieškinio pridėtas Tarpusavio atsiskaitymo suderinimo aktas. Taip pat pažymėjo, kad draudimo reikalavimas buvo esminis, nes byloje pateikti ieškovės finansiniai duomenys liudija, kad įvykus tam tikram draudiminiam įvykiui, ieškovė nebūtų pajėgi atlyginti nuostolių, turto vertės, kadangi patalpų pardavimo sandoris buvo virš 100 tūkst. eurų, o iš ieškovės finansinių dokumentų matyti, kad vienintelis turtas, kurį ieškovė turėjo, buvo įranga už maždaug 40 tūkst. eurų, ir kurios įsigijimui buvo naudojama parama. Be to, apie šį nevykdymą buvo nurodyta 2020 m. rugsėjo mėnesio rašte, todėl šį įsipareigojimą įvykdyti ieškovei buvo galimybė net keletą mėnesių, tačiau ir po priminimo šis įsipareigojimas nebuvo įvykdytas, todėl atsakovė tai traktavo kaip esminį sutarties pažeidimą.
Vadovaujantis CK 6.477 straipsnio 1 dalimi, pagal nuomos sutartį viena šalis (nuomotojas) įsipareigoja duoti nuomininkui daiktą laikinai valdyti ir naudotis juo už užmokestį, o kita šalis (nuomininkas) įsipareigoja mokėti nuomos mokestį. Nuomininkas privalo laiku sumokėti nuomos mokestį (CK 6.487 straipsnis). Atitinkamai pagal pastatų, statinių ar įrenginių nuomos sutartį nuomotojas įsipareigoja už užmokestį perduoti nuomininkui laikinai valdyti ir naudoti arba laikinai naudoti pastatą, statinį ar įrenginį, o nuomininkas įsipareigoja mokėti nuomos mokestį (CK 6.530 straipsnio 1 dalis). CK 6.38 straipsnyje nustatyta, kad prievolės turi būti vykdomos sąžiningai, tinkamai bei nustatytais terminais pagal įstatymų ar sutarties nurodymus, o kai tokių nurodymų nėra – vadovaujantis protingumo kriterijais, o CK 6.256 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad kiekvienas asmuo privalo tinkamai ir laiku vykdyti savo sutartines prievoles.
Sutarties laisvės principas reiškia, kad šalys turi teisę laisvai sudaryti sutartis ir savo nuožiūra nustatyti tarpusavio teises bei pareigas, taip pat sudaryti ir CK nenumatytas sutartis, jeigu tai neprieštarauja įstatymams (CK 6.156 straipsnio 1 dalis). Teisėtai sudaryta ir galiojanti sutartis jos šalims turi įstatymo galią. Sutartis įpareigoja atlikti ne tik tai, kas tiesiogiai joje numatyta, bet ir visa tai, ką lemia sutarties esmė arba įstatymai (CK 6.189 straipsnio 1 dalis). Sutarties laisvės principas apima ir sutarties šalių teisę bet kada nutraukti sutartį jų bendru sutarimu. Tačiau tais atvejais, kai sutarties nutraukimo pageidauja tik viena sutarties šalių, prioritetas teikiamas sutarties sąlygų vykdymui. Galiojantys įstatymai bei sutarties šalių įsipareigojimų vykdymo privalomumas riboja sutarties šalies vienašalę iniciatyvą nutraukti sutartį. Šalis vienašališkai nutraukti sutartį gali tik įstatymų (CK 6.217 straipsnio 1 dalis; 6.497, 6.498 straipsniai; kt.) ar sutarties (CK 6.217 straipsnio 5 dalis) numatytais atvejais.
Pagal CK 6.217 straipsnį, šalis gali nutraukti sutartį, jeigu kita šalis sutarties neįvykdo ar netinkamai įvykdo ir tai yra esminis sutarties pažeidimas. Nustatant, ar sutarties pažeidimas yra esminis, ar ne, turi būti atsižvelgiama į tai: 1) ar nukentėjusi šalis iš esmės negauna to, ko tikėjosi iš sutarties, išskyrus atvejus, kai kita šalis nenumatė ir negalėjo protingai numatyti tokio rezultato; 2) ar pagal sutarties esmę griežtas prievolės sąlygų laikymasis turi esminės reikšmės; 3) ar prievolė neįvykdyta tyčia ar dėl didelio neatsargumo; 4) ar neįvykdymas duoda pagrindą nukentėjusiai šaliai nesitikėti, kad sutartis bus įvykdyta ateityje; 5) ar sutarties neįvykdžiusi šalis, kuri rengėsi įvykdyti ar vykdė sutartį, patirtų labai didelių nuostolių, jeigu sutartis būtų nutraukta. CK 6.218 straipsnyje numatyta, kad CK 6.217 straipsnyje numatytais pagrindais nukentėjusi šalis gali sutartį nutraukti vienašališkai, nesikreipdama į teismą. Apie sutarties nutraukimą privaloma iš anksto pranešti kitai šaliai per sutartyje nustatytą terminą, o jeigu sutartyje toks terminas nenurodytas, – prieš trisdešimt dienų.
Kasacinis teismas yra pasisakęs, kad pagal CK 6.217 straipsnį sutarties pažeidimas gali būti laikomas esminiu dviem pagrindais: pirma, pažeidimas gali būti laikomas esminiu pagal įstatymą; antra, šalys gali pačios susitarti, ką jos laikys esminiu pažeidimu (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2012 m. birželio 26 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-7-297/2012). Kasacinio teismo praktikoje, sprendžiant, ar pažeidimas gali būti laikomas esminiu pagal įstatymą, išaiškinta, kad, vertinant CK 6.217 straipsnio 2 dalyje išvardytus kriterijus, darytina išvada, jog kuo didesnis atotrūkis tarp sutarties neįvykdymo ir pažadėto vykdymo, tuo didesnė tikimybė, kad sutarties neįvykdymas esant ginčui bus pripažintas esminiu; kiekvienu atveju sutarties pažeidimą pripažįstant esminiu, turi būti įvertinta, ar nukentėjusios šalies interesai dėl tokio pažeidimo buvo iš esmės suvaržyti, nes esminį sutarties pažeidimą nulemia tai, ar nukentėjusi šalis negavo didžiosios dalies to, ką pagal sutartį per visą jos terminą pagrįstai tikėjosi gauti, taip pat ar nukentėjusios šalies teisėti, pagrįsti lūkesčiai dėl numatytų sutarties vykdymo rezultatų lieka neįgyvendinti vien dėl sutartį pažeidusio kontrahento veiksmų ar dėl kitų priežasčių (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2009 m. birželio 26 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-287/2009; 2012 m. gegužės 8 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-212/2012; 2017 m. vasario 22 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-53-684/2017).
Atsakovė pateikė ieškovei 2020 m. rugsėjo 8 d. pranešimą, kuriame nurodė nuomos sutarties pažeidimus ir siūlė nutraukti sutartį šalių susitarimu. Ieškovė suprato, kad šiuo raštu yra siūloma nutraukti nuomos sutartį šalių susitarimu, o ne pranešama apie nutrauktą sutartį. Šią aplinkybę patvirtina ieškovės teiginiai, išdėstyti ieškinyje „Gavusi įspėjimą ir sumokėdama visą skolą, ieškovė patvirtino savo ketinimą toliau vykdyti nuomos sutartį joje nurodytomis sąlygomis“. Kaip matyti iš ieškinyje nurodytos informacijos ir pateikto Tarpusavio atsiskaitymo suderinimo akto, skolą, susidariusią pagal nuomos sutarties nuostatas ieškovė apmokėjo būtent po 2020 m. rugsėjo 8 d. atsakovės rašto – 2020 m. rugsėjo 10 d. Tačiau antrojo pažeidimo, nurodyto 2020 m. rugsėjo 8 d. rašte, ieškovė neištaisė, t. y. neapdraudė nuomojamų patalpų. Kaip matyti iš kartu su ieškiniu pridėto įmonių turto draudimo poliso, ieškovės turėtas draudimas apėmė tik įrangą (stakles). Atsižvelgdama į šią aplinkybę atsakovė 2020 m. rugsėjo 17 d. raštu dar kartą nurodė ieškovei, kad reikalavimas dėl patalpų draudimo nėra įvykdytas. Kadangi nuomininkas neištaisė nurodyto sutarties pažeidimo, atsakovė 2020 m. spalio 23 d. raštu nurodė nutraukianti nuomos sutartį po 30 dienų, t. y. nuo 2020 m. lapkričio 23 d. vadovaujantis nuomos sutartyje nustatyta tvarka.
Kaip matyti, Nuomos sutartyje buvo numatyti pagrindai, kuriems esant Nuomos sutartis nutraukiama. Be kita ko, sutartyje nurodyta, kad nuomotojas (atsakovė) gali vienašališkai nutraukti sutartį, įspėjusi nuomininką (ieškovę) prieš 30 dienų tais atvejais, kai nuomininkas naudojasi Patalpomis ne pagal paskirtį, numatytą 1.2. p. (6.5.1. p.); tinkamai nemoka Nuomos sutartyje numatytų įmokų (6.5.3 p.); kitaip iš esmės pažeidžia Nuomos sutartį (6.5.4. p.). Prieš nutraukiant sutartį vadovaujantis aukščiau nurodytais pagrindais, nuomininkui turėjo būti suteikiama galimybė sutarties pažeidimus ištaisyti (6.6. p.). Be to, Nuomos sutartimi ieškovė ir atsakovė susitarė, kad sutartis pasibaigia suėjus nuomos terminui (6.9.1. p.); šalių susitarimu (6.9.2. p.); nuosavybės teisei į išnuomotą turtą perėjus kitam asmeniui (6.9.3. p.); nuomotojo reikalavimu, kai išnuomotas turtas reikalingas savivaldybės funkcijoms įgyvendinti (6.9.4. p.).
Šiuo atveju teigtina, kad atsakovė, vadovaujantis nuomos sutarties 6.7. punktu, 6.7.4. papunkčiu, pagrįstai, teisėtai ir remiantis sutarties sąlygomis nutraukė 2018 m. gruodžio 20 d. materialiojo turto nuomos sutartį Nr. (duomenys neskelbtini), kadangi atsakovė iš esmės negavo to, ką tikėjosi gauti, t. y. tinkamai ir laiku negavo mokesčio už nuomą, išnuomotos patalpos nebuvo apdraustos bei nebuvo vykdomas nuomos sutartimi įtvirtintinas įsipareigojimas vykdyti gamybinę veiklą, kas laikytina esminiais nuomos sutarties požymiais. Pažymėtina, jog ieškovė ir atsakovė, pasirašydamos nuomos sutartį, susitarė, kokiais atvejais atsakovė gali vienašališkai, nesikreipdama į teismą, nutraukti sutartį bei kokiais atvejais sutarties galiojimas pasibaigia. Iš byloje esančių duomenų bei teismo posėdžio metu išsakytų argumentų, akivaizdu, kad minėti sutarties pažeidimai, atsakovei buvo esminiai, dėl ko ne kartą ieškovė buvo įspėta. Be to, nors ieškovė po 2020 m. rugsėjo 8 d. gauto pranešimo apie susidariusią skolą ir sumokėjo 506,63 Eur skolą, tačiau Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktikoje yra nurodyta, kad siekis išsaugoti sutartį nėra absoliutus ir jos nutraukimas gali būti pateisinamas, jeigu nustatomos tam tikros aplinkybės – pažeidimo pobūdis, mastas ar kitos svarbios aplinkybės, leidžiančios spręsti dėl pagrindo vienašališkai nutraukti sutartį buvimo (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2020 m. gegužės 25 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-7-75-823/2020; 2017 m. spalio 18 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-358-916/2017). Taip pat pažymėtina, kad ieškovės argumentai, jog po 2020 m. rugsėjo 8 d. rašto apie sutarties pažeidimą dėl susidariusios skolos už patalpų nuomą ir toliau buvo teikiamos sąskaitos faktūros dėl nuomos ir kitų mokesčių apmokėjimo, leido manyti, kad sutartis ir toliau buvo vykdoma, t. y. nuomos santykiai tęsėsi. Tačiau tokia ieškovės pozicija yra klaidinga. Kaip matyti iš Tarpusavio atsiskaitymo suderinimo akto, paskutinė sąskaita už nuomą buvo pateikta 2020 m. lapkričio 30 d., kurioje nurodoma mažesnė, nei įprasta nuomos mokesčio suma, kadangi nuomos sutartis pasibaigė ne 2020 m. lapkričio 30 d., o lapkričio 23 d. Taigi, ieškovei iš esmės pažeidus nuomos sutartį ir šio pažeidimo netaisant, nuomos sutartis buvo nutraukta ir jokių veiksmų, iš kurių ieškovė po sutarties nutraukimo būtų galėjusi manyti, esą sutartis toliau vykdoma, atsakovė neatliko. Taigi nors ieškovė ir sumokėjo susidariusią skolą už nuomą, tačiau tai nepaneigia fakto, kad tą darė nereguliariai. Be to, po gauto rašto apie sutarties pažeidimus, antrojo pažeidimo ieškovė taip ir neištaisė.
Ieškovė taip pat nurodė, kad tai, jog nuomos sutartis po nuomojamų patalpų neapdraudimo buvo toliau vykdoma, lemia, kad ieškovė galėjo tikėtis, jog atsakovė vienašališkai nenutrauks sutarties dėl šios sutarties nuostatos nevykdymo. Taip pat nurodė, kad atsakovė, delsdama pasinaudoti vienašaliu sutarties nutraukimu, savo veiksmais patvirtino, kad priims tolimesnį sutarties vykdymą. Todėl ieškovė nesutinka, kad kaip esminis sutarties pažeidimas, lėmęs vienašalį sutarties nutraukimą buvo įpareigojimo apdrausti patalpas neįvykdymas. Teismas su tokia ieškovės pozicija nesutinka. Pažymėtina, kad ieškovė pagal nuomos sutarties 4.3.3 punktą turėjo pareigą apdrausti nuomojamas patalpas. Šios pareigos ieškovė neįvykdė, ir atsakydama į atsakovų pateiktą raštą, pateikė 2019 m. gruodžio 19 d. draudimo polisą Nr. (duomenys neskelbtini). Minėtu draudimu ieškovė buvo apdraudusi tik patalpose laikomą įrangą. Kaip nurodyta aukščiau, nepaisant atsakovės reikalavimų, įsipareigojimo apdrausti išsinuomotą turtą ieškovė neįvykdė ir gavusi atsakovės raginimą. Aplinkybės, kad atsakovė ėmėsi priemonių saugoti pastatą, kuriame yra patalpos ir buvo raštu įspėjusi ieškovę, kad pastaroji nevykdo įsipareigojimo apdrausti patalpas, patvirtina, kad valdomo nekilnojamojo turto saugumas atsakovei buvo itin svarbus, todėl teiginiai, esą ieškovės pažeidimas nevykdant įsipareigojimo dėl draudimo yra nereikšmingas, neteisingi. Be to, nors sutartis ir toliau buvo vykdoma, tačiau atsakovė kelis kartus siuntė ieškovei pranešimus dėl nevykdomų įsipareigojimų ir reikalavo pašalinti daromus pažeidimus, kas leidžia teigti, jog atsakovė veikė sąžiningai ir protingai, nes nesiekė iš karto pasinaudoti kraštutine priemone – sutarties nutraukimu. Ieškovė, būdama verslininkė, negalėjo ir neturėjo pagrindo tikėtis, kad, jai vėluojant atsiskaityti pagal nuomos sutartį ir net po raginimų vis tiek neapdraudus nuomojamų patalpų, atsakovė nesiims jokių teisinių priemonių dėl sutarties tolesnio vykdymo, t. y. sutarties nutraukimo. Atsižvelgiant į aukščiau išdėstytus argumentus, darytina išvada, kad atsakovės sprendimas vienašališkai nutraukti nuomos sutartį yra teisėtas ir pagrįstas, todėl ieškovės reikalavimas pripažinti sutarties nutraukimą neteisėtu, yra nepagrįstas, todėl atmestinas.
Taip pat pažymėtina, kad savivaldybė yra viešas juridinis asmuo, kurio tikslas – visuomenės interesų tenkinimas ir apsauga. Būtent šių tikslų įgyvendinimo atsakovė visuomet siekė. Sudarant nuomos sutartį buvo tikimasi, kad ieškovė vykdys veiklą ir kurs darbo vietas Lazdijų rajono savivaldybėje. Sutartyje buvo numatytas ieškovės įsipareigojimas vykdyti veiklą, nurodytą nuostatuose – gaminti korpusinius baldus. Tačiau jokios veiklos ieškovė nevykdė, o nuomos sutartimi numatytus įsipareigojimus pažeidinėjo. Todėl sutiktina su atsakove, kad patalpų nuomininkui nevykdant nuomos sutartimi įtvirtinto įsipareigojimo (vykdyti gamybinę veiklą) ir pažeidinėjant sutarties nuostatas dėl mokėjimų pagal nuomos sutartį, nevykdant reikalavimo apdrausti patalpas, nebuvo pagrindo tikėtis, kad nuomos sutartimi prisiimti įsipareigojimai bus įvykdyti, todėl atsakovė sutartį nutraukė. Svarbu vertinti ir tai, kad sudaryta nuomos sutartis neapribojo Lazdijų rajono savivaldybės tarybos vadovaujantis Lietuvos Respublikos teisės aktais priimti sprendimus, kurių tikslas – visuomenės interesų tenkinimas. Todėl buvo priimtas sprendimas viešame aukcione parduoti nekilnojamąjį turtą, kuriame įsikūrusios ir patalpos. Nuomos sutarties 6.9.3. punkte buvo įtvirtinta, kad nuomos sutartis pasibaigia nuosavybės teisei į išnuomotą turtą perėjus kitam asmeniui. Taigi ieškovė, iki sudarydama nuomos sutartį galėjo su ja susipažinti, tačiau ieškovė pasirašė sutartį, sutarties nuostatų neginčijo, vadinasi, su jomis sutiko. Atsižvelgiant į tai, net ir nenutraukus sutarties, nuomos sutartis būtų pasibaigusi joje numatytu pagrindu, ir jokie teisės aktai ir pati nuomos sutartis jos pasibaigimu nebūtų pažeisti.
Dėl bylinėjimosi išlaidų
Šaliai, kurios naudai priimtas sprendimas, jos turėtas bylinėjimosi išlaidas teismas priteisia iš antrosios šalies. Jeigu ieškinys patenkintas iš dalies, bylinėjimosi išlaidos priteisiamos ieškovui proporcingai teismo patenkintų reikalavimų daliai, o atsakovui – proporcingai teismo atmestų ieškinio reikalavimų daliai (CPK 93 straipsnio 1 dalis, 98 straipsnio 1 dalis).
Atmetus ieškovės ieškinį, atsakovei iš jos priteistinos turėtos bylinėjimosi išlaidos už teisinę pagalbą – 4031 Eur (CPK 93 straipsnis). Teismas sprendžia, jog nurodyta išlaidų už procesinio dokumento – atsiliepimo į ieškinį, papildomų paaiškinimų rengimo bei atstovavimo atsakovei teismo posėdyje suma yra pagrįsta, adekvati ir proporcinga nagrinėjamos bylos pobūdžiui, sudėtingumui ir laikui, kurį atsakovės atstovas galėjo užtrukti rengdamas procesinius dokumentus bei rengdamasi bylos nagrinėjimui ir atstovaudamas atsakovę teismo posėdyje. Teismas nenustatė aplinkybių, kurios sudarytų priežastį mažinti atsakovei iš ieškovės priteistinų bylinėjimosi išlaidų sumą. Advokato pagalbos išlaidos visiškai atitinka Lietuvos Respublikos teisingumo ministro 2004 m. balandžio 2 d. įsakymu Nr. 1R-85 ir Lietuvos advokatų tarybos 2004 m. kovo 26 d. nutarimu patvirtintas „Rekomendacijas dėl civilinėse bylose priteistino užmokesčio už advokato ar advokato padėjėjo teikiamą teisinę pagalbą (paslaugas) maksimalaus dydžio“ (CPK 98 straipsnio 2 dalis).
Bylinėjimosi išlaidos valstybei, susijusios su procesinių dokumentų įteikimu, neviršija teisingumo ministro kartu su finansų ministru nustatytos minimalios valstybei priteistinos bylinėjimosi išlaidų sumos, todėl iš atsakovo nepriteistinos (CPK 96 straipsnio 6 dalis).
Rezoliucinė dalis
Teismas, vadovaudamasis Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 259 straipsniu, 263 straipsniu, 268 straipsniu, 270 straipsniu, 307 straipsniu,
nusprendžia:
Ieškinį atmesti.
Priteisti iš ieškovės MB (duomenys neskelbtini) 4031 Eur (keturis tūkstančius trisdešimt vieną eurą) atsakovei (duomenys neskelbtini) bylinėjimosi išlaidų.
Sprendimas per 30 dienų gali būti apskųstas paduodant apeliacinį skundą Kauno apygardos teismui per Lazdijų rajono apylinkės teismą.