Klaipėdos apygardos teismo nutartis, e2A-872-163/2017

Teismas: Klaipėdos apygardos teismas
Dokumentas: Nutartis
Data: 2017-06-07
Bylos Nr.: e2A-872-163/2017
Teisminio proceso Nr.: 2-69-3-17693-2015-4
Bylos rūšis: civilinė byla

Teisėjai: Marius Dobrovolskis, Kristina Domarkienė, Alona Romanovienė
Ieškovas: Fredos miestelio 1-osios daugiabučių namų savininkų bendrijos
Atsakovas: V. M., uždarajai akcinei bendrovei „Įmonių administravimo ir teisinių paslaugų biurui“

Civilinė byla Nr. e2A-872-163/2017Teisminio proceso Nr. 2-69-3-17693-2015-4Procesinio sprendimo kategorijos: (S) 2.4.2.9.1.; 3.3.1.20.; 2.1.2.4.1.1.

KLAIPĖDOS APYGARDOS TEISMASNUTARTISLIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU2017 m. birželio 7 d.Klaipėda

Klaipėdos apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų Mariaus Dobrovolskio, Kristinos Domarkienės ir Alonos Romanovienės (kolegijos pirmininkė ir pranešėja),

teismo posėdyje apeliacine rašytinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovės Fredos miestelio 1-osios daugiabučių namų savininkų bendrijos apeliacinį skundą dėl Kauno apylinkės teismo 2016 m. gruodžio 7 d. sprendimo civilinėje byloje pagal ieškovės Fredos miestelio 1-osios daugiabučių namų savininkų bendrijos patikslintą ieškinį atsakovams V. M., uždarajai akcinei bendrovei „Įmonių administravimo ir teisinių paslaugų biurui“ dėl sandorio ir nuosavybės teisės perdavimo – priėmimo akto pripažinimo negaliojančiais.

Aprašomoji dalis

Teisėjų kolegija nustatė:

Ginčo esmė

Ieškovė 2016 m. kovo 8 d. pateikė patikslintą ieškinį, juo prašė:

1) pripažinti negaliojančiais ab initio 2015 m. birželio 3 d. pirkimo – pardavimo sutartį ir 2015 m. birželio 3 d. Priėmimo-perdavimo aktą, kurių pagrindu UAB „Beržolė“ perleido atsakovui V. M. nekilnojamąjį turtą - negyvenamąją patalpą - katilinės patalpas, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), registro Nr. (duomenys neskelbtini), adresas Kauno m. sav. (duomenys neskelbtini); negyvenamąją patalpą - komercines patalpas, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), registro Nr. (duomenys neskelbtini), adresas Kauno m. sav. (duomenys neskelbtini), bei 57/100 dalį inžinerinių tinklų - lietaus nuotekų tinklų, kurių unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), 4/100 dalis inžinerinių tinklų - vandentiekio tinklų, kurių unikalus Nr. (duomenys neskelbtini) ir 27/100 dalis inžinerinių tinklų - nuotekų tinklų, kurių unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), pripažįstant negaliojančia šio turto teisinę registraciją atsakovo vardu;

2) pripažinti, kad negyvenamoji patalpa - katilinės patalpos, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), registro Nr. (duomenys neskelbtini), adresas Kauno m. sav. Kauno m. (duomenys neskelbtini)-75, priklauso pastato - gyvenamojo namo su prekybos patalpomis (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)), butų savininkams bendrosios dalinės nuosavybės teise;

3) pripažinti, kad negyvenamoji patalpa - pagalbinė patalpa, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), registro Nr. (duomenys neskelbtini), adresas Kauno m. sav. (duomenys neskelbtini), priklauso pastato - gyvenamojo namo su prekybos patalpomis (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)), butų savininkams bendrosios dalinės nuosavybės teise;

4) pripažinti, kad negyvenamoji patalpa - komercinės patalpos, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), registro Nr. (duomenys neskelbtini), adresas Kauno m. sav. Kauno m. (duomenys neskelbtini) priklauso pastato - gyvenamo namo su komercinėmis patalpomis (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)), butų savininkams bendrosios dalinės nuosavybės teise;

5) įpareigoti atsakovą V. M. perduoti negyvenamąją patalpą - katilinės patalpas, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), registro Nr. (duomenys neskelbtini), adresas Kauno m. sav. (duomenys neskelbtini), negyvenamąją patalpą - pagalbinę patalpą, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), registro Nr. (duomenys neskelbtini), adresas Kauno m. sav. (duomenys neskelbtini)-75A, negyvenamąją patalpą - komercines patalpas, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), registro Nr. (duomenys neskelbtini), adresas Kauno m. sav. (duomenys neskelbtini), bei 57/100 dalį inžinerinių tinklų - lietaus nuotekų tinklų, kurių unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), 4/100 dalis inžinerinių tinklų - vandentiekio tinklų, kurių unikalus Nr. (duomenys neskelbtini) ir 27/100 dalis inžinerinių tinklų - nuotekų tinklų, kurių unikalus Nr. (duomenys neskelbtini) Fredos miestelio 1-ajai daugiabučių namų savininkų bendrijai;

6) priteisti iš atsakovo ieškovės naudai bylinėjimosi išlaidas pagal bylos nagrinėjimo eigoje pateiktus dokumentus.

Ieškovė patikslintame ieškinyje nurodė, kad bendrija valdė ir valdo, naudoja ir prižiūri bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektus – katilinės patalpas, esančias (duomenys neskelbtini) bei pagalbinę patalpą, esančią (duomenys neskelbtini), komercines patalpas, esančias (duomenys neskelbtini), dalį inžinerinių tinklų – lietaus nuotekų tinklų, vandentiekio tinklų, nuotekų tinklų. Ieškovė nurodė, kad 2015 m. gegužės mėn. Bendrijos pirmininkui tapo žinoma, jog yra paskelbta apie katilinės patalpų ir komercinių patalpų pardavimą iš varžytynių, pažymi, kad jokios detalesnės informacijos apie varžytinių eigą bendrija negavo. Nurodė, kad ginčo turtas atsakovui buvo parduotas už 17 kartų mažesnę sumą nei buvo siūlyta varžytynėse, todėl pirkimo – pardavimo sutartis bei perdavimo aktas pripažintini negaliojančiais, o atitinkamas nekilnojamasis turtas privalo būti perduotas bendrijai.

Pirmosios instancijos teismo sprendimo esmė

Kauno apylinkės teismas 2016-12-07 sprendimu ieškinį atmetė. Teismas pasisakė dėl atsakovės reikalavimo nutraukti civilinę bylą, kadangi UAB „Beržolė“ yra likviduota, nurodė, kad UAB „Beržolė“ niekada nebuvo bylos šalimi. Dėl ieškovės teisės pareikšti ieškinį teismas nurodė, kad 2015 m. liepos 16 d. įvyko visuotinis Fredos miestelio 1-osios daugiabučių namų savininkų bendrijos narių susirinkimas, kurio metu buvo nuspręsta: ginčyti teisme pardavimo sandorį patalpų, esančių (duomenys neskelbtini) ir (duomenys neskelbtini), bei įgalioti byloje atstovauti advokatę, todėl ieškovė turi teisę ginčyti sandorį, nes tokia teisė buvo suteikta visuotiniame narių susirinkime. Be to patikslintu ieškiniu ieškovė neprašė jai pripažinti nuosavybės teises į Turtą, o prašo pripažinti, kad Turtas priklauso butų savininkams bendrosios dalinės nuosavybės teise, todėl atmestini atsakovų argumentai, susiję su bendrijų teise turėti nuosavybės teise nekilnojamojo turto. Dėl sandorių sudarymo teisėtumo teismas pasisakė, kad DNSBĮ numatė ir numato, kad bendrojo naudojimo patalpoms priskiriami tie statiniai, kurie nepriklauso nuosavybės teise tretiesiems asmenims. Nagrinėjamojoje byloje ieškovė nepateikė jokių įrodymų, kurie patvirtintų, kad turtas buvo ar yra bendro naudojimo objektai, priklausę ar priklausantys bendrąja daline nuosavybe butų savininkams. Priešingai, pagal byloje esančius išrašus iš Nekilnojamojo turto registro, matyti, kad turtas nuosavybės teise priklausė UAB „Beržolė“. Nurodė, kad ieškovei buvo žinoma kad turtas nepriklauso butų savininkams kaip bendrojo naudojimo objektai, kadangi 2009 m. UAB ‚Beržolė“ pasiūlė ieškovei naudotis neatlygintinai naudotis katilinės patalpomis, adresu (duomenys neskelbtini). Atkreiptinas dėmesys, kad minėtame rašte nėra nurodyta, kad katilinės patalpos bus neatlygintinai perduotos ieškovei. Nuosavybės teisė į turtą liko iki pat UAB „Beržolė“ bankrutavimo, todėl teismas sprendė, kad bankroto administratorius teisėtai pardavė turtą atsakovui. Ieškovė savo reikalavimus grindžia vienu iš argumentų, kad katilinės patalpoje yra inžinerinis įrenginys, skirtas viso daugiabučio namo reikmėms tenkinti. Minėta, kad UAB „Beržolė“ registruojant nuosavybės teises į turtą, galiojusioje DNSBĮ redakcijoje buvo numatyta, kad bendra inžinerinė ranga galėjo būti bendro naudojimo patalpose ir konstrukcijose, taip pat įrengta atskiriems gyvenamųjų ir negyvenamųjų patalpų savininkams nuosavybės teise priklausančiose patalpose (2 straipsnio 5 dalies 2 punktas). Vien ta aplinkybė, jog patalpose yra bendra inžinerinė įranga, nesudaro pagrindo vertinti patalpos kaip bendro naudojimo ir negali būti teisėtas pagrindas naikinti 2015 m. birželio 3 d. sandorį, sudarytą tarp UAB „Beržolė“ ir atsakovo V. M..

III. Apeliacinio skundo ir atsiliepimo į apeliacinį skundą argumentai

Ieškovė pateikė apeliacinį skundą, juo prašo panaikinti pirmosios instancijos teismo sprendimą bei priimti naują sprendimą byloje – ieškovės ieškinį tenkinti visiškai. Nurodo, kad ginčo objektai priskirtini daugiabučių, kuriuose šie objektai yra, butų ir kitų patalpų savininkų bendrajai dalinei nuosavybei (Katilinės patalpose sumontuota katilinės įranga, įrengtas namo šildymo mazgas, skirtas tenkinti namo butų savininkų poreikius, Komercinėse patalpose yra registruota Ieškovės buveinė, čia bendrija veikia, naudojosi šiomis patalpomis, buvo sandėliuojamas bendrijos reikmėms naudojamas kilnojamasis turtas, rengiami bendrijos narių susirinkimai, Inžinieriniai tinklai taip pat priskirtini prie bendrojo naudojimo objektų), o bankrutavusi UAB „Beržolė“ neturėjo teisės perleisti šio turto atsakovu. Nurodo, kad Lietuvos Respublikos daugiabučių gyvenamųjų namų ir kitos paskirties pastatų savininkų bendrijų įstatymo (toliau tekste - DNSBĮ) 2 straipsnio 15 dalies 2 punktas numato, kad Pastato bendrojo naudojimo objektais laikomi bendrosios pastato inžinerinės sistemos – pastato bendrojo naudojimo mechaninė, elektros, dujų, šilumos, sanitarinės technikos ir kita įranga (įskaitant pastato elektros skydinę, šilumos punktą, šildymo ir karšto vandens sistemos vamzdynus ir radiatorius, vandentiekio ir kanalizacijos vamzdynus, rankšluosčių džiovintuvus); pastato bendrojo naudojimo patalpos. Taip pat vadovaujantis Lietuvos Respublikos Vyriausybės 2001-02-02 nutarimu Nr. 125 „Dėl daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektų, su jais susijusių dokumentų ir lėšų perdavimo daugiabučio namo savininkų bendrijai tvarkos“ (galiojo ginčo sandorių sudarymo metu) 1 punktu, daugiabučio namo savininkų bendrijai savivaldybės vykdomosios institucijos ir kitos už daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektų priežiūrą atsakingos įmonės, įstaigos, organizacijos privalo perduoti bendrijai valdyti ir prižiūrėti daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektus, tarpe kurių yra ir bendroji inžinerinė įranga, ir bendrojo naudojimo patalpos. Apeliantė nurodo, kad bendrijai priklausančias patalpas ji valdė ir vis dar valdo.Pirmosios instancijos teismas skundžiamame sprendime padarydamas priešingas išvadas, iš esmės rėmėsi DNSBĮ 2004-02-14 – 2010-01-05 laikotarpiu galiojusia redakcija bei byloje pateiktu Nekilnojamojo turto registro išrašu, teigiant, kad ginčo turtas (objektai) nuosavybės teise priklausė UAB „Beržolė“, o ne atitinkamų daugiabučių namų butų ir kitų patalpų savininkams. Su tokiomis teismo išvadomis ieškovė negali sutikti, kadangi teismas, taikydamas DNSBĮ 2 str. 5 d. 2 p. nuostatas (galiojusias 2004-02-14 – 2010-01-05 laikotarpiu), visiškai neatsižvelgė į šio įstatymo redakcijos 4 str. reglamentavimą, kur buvo numatyta, jog daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektų nuosavybės teisę, butų ir kitų patalpų savininkų teises ir pareigas naudojantis bendrąja nuosavybe, taip pat bendrosios nuosavybės teisės įgyvendinimą nustato CK. Taip pat tiek LRCK patvirtinimo, įsigaliojimo ir įgyvendinimo įstatymo nuostatos, tiek ir CK 1.3 str. nuostatos numatė (numato) CK nuostatų pirmenybę kitų įstatymo atžvilgiu, išskyrus atvejus, kai CK pirmenybę suteikia kitų įstatymų normoms. Kaip jau minėta šiame skunde, CK nuostatos imperatyviai numatė (numato), kad butų ir kitų patalpų savininkams bendrosios dalinės nuosavybės teise priklauso namo bendro naudojimo patalpos, pagrindinės namo konstrukcijos, bendrojo naudojimo mechaninė, elektros, sanitarinė-techninė ir kitokia įranga. Pirmosios instancijos teismas visiškai neįvertino tos aplinkybės, jog UAB „Beržolė“ yra (buvo) daugiabučių namų statytoja, dėl ko UAB „Beržolė“ vardu viešuose registruose ir buvo registruotos ginčo patalpos bei inžineriniai tinklai (kitaip tariant UAB „Beržolės“ vardu šios patalpos buvo registruotos ne sandorio pagrindu). Nurodo, kad nuo pat ieškovės įsteigimo UAB „Beržolė“ buvo perdavusi ieškovei, kaip daugiabučių namų savininkų bendrijai, naudotis, prižiūrėti ir valdyti ginčo patalpas ir inžinerinius tinklus, ką patvirtina ir UAB „Beržolė“ 2009-06-01 raštiškas sutikimas ieškovei naudotis Katilinės patalpomis, iki bus išspręstas jų perdavimo bendrijai klausimas. Taip pat UAB „Beržolė“ buvo davusi ieškovei sutikimą įregistruoti Komercinėse patalpose Bendrijos buveinę (priešingu atveju ji nebūtų buvusi įregistruota Juridinių asmenų registre), kas taip pat patvirtina, kad UAB „Beržolė‘ buvo perdavusi bendrijai naudotis ginčo Komercinėmis patalpomis. Šios aplinkybės kartu rodo, kad realiai UAB „Beržolė“ iki bankroto bylos iškėlimo ginčo objektus laikė bendrojo naudojimo objektais ir ketino juos perduoti bendrijai bei daugiabučių namų savininkams.Taip pat pirmosios instancijos teismas neatsižvelgė į visas bylai svarbias faktines aplinkybes, konstatuodamas, jog atsakovui neva teisėtai turtas buvo parduotas už 10 343 Eur bei kad neva toks sandoris nepažeidžia sąžiningumo principų. Su tokia teismo pozicija ieškovė nesutinka, nes ginčo sandoris sudarytas už rinkos sąlygų aiškiai neatitinkančią kainą; atsakovas ginčo turtą įgijo už daugiau nei 17 kartų mažesnę kainą, nei pradinė pardavimo kaina, kuri buvo nustatyta keletą savaičių iki jo pardavimo (pradinė pardavimo kaina pirmosiose ir antrosiose varžytinėse sudarė 181 500 Eur, o atsakovas šį turtą įgijo už 10 343 Eur). Teismas neįvertino ir neatsižvelgė, kad UAB „Beržolė“ bankroto procesas buvo vykdomas ne teismo tvarka (todėl joks trečiasis, nepriklausomas ir nešališkas asmuo negalėjo net preliminariai įvertinti tokio sandorio sąžiningumo dar vykstant bankroto procesui), o po ginčo sandorio sudarymo UAB „Beržolė“ skubos tvarka, per labai trumpą laiką buvo likviduota ir išregistruota iš Juridinių asmenų registro. Atsakovas V. M. pateikė atsiliepimą į ieškinį, juo prašo atmesti apeliacinį skundą ir palikti pirmosios instancijos teismo sprendimą galioti nepakeistą. Atsakovas iš esmės sutinka su pirmosios instancijos teismo sprendimo motyvais. Papildomai nurodo, kad vadovaujantis DGNSBĮ nuostatomis matyti, kad bendrojo naudojimo objektai gali priklausyti ir atskiriems savininkams. Nesutinka su ieškovės argumentais, jog komercinės patalpos - kaip atskiras objektas, privalo būti perleistos apeliantui, kadangi neva tai jose yra įsirengęs savo buveinę bei vykdo veiklą, laiko daiktus. Tokios aplinkybės yra klaidingos, kadangi skirtingais momentais buvo nuomojamos kitiems asmenims. Be to apeliaciniame skunde apeliantė nurodo, jog neva tai sandoriai pripažintini negaliojančiais dargi ir todėl, kad sandorio šalys buvo nesąžiningos, kadangi ginčo sandoris buvo sudarytas už rinkos sąlygų aiškiai neatitinkančią kainą - daugiau nei 17 kartų mažesnę kainą nei buvo nustatyta turto pardavimo iš varžytynių kaina, t. y. 10 343 Eur kainą. Su tokiais apelianto argumentais sutikti negalima, kadangi kaip ir nurodyta aukščiau, sandoris buvo atliktas pagal tuo metu galiojančių teisės aktų nuostatas. Atsakovė UAB „Įmonių bankroto administravimo ir teisinių paslaugų biuras“ pateikė atsiliepimą į apeliacinį skundą, juo prašo atmesti apeliacinį skundą ir pirmosios instancijos teismo sprendimą palikti nepakeistą. Nurodo, kad apeliantė apeliacinio skundo pažymi, kad LR DNSBĮ 2 straipsnyje yra detalizuojamas bendrosios dalinės nuosavybės teise priklausančių objektų sąrašas. LR CK 4.82 str. 1 d. yra pateiktas nebaigtinis bendrosios dalinės nuosavybės objektų sąrašas (bendrojo naudojimo patalpos, pagrindinės namo konstrukcijos, bendrojo naudojimo mechaninė, elektros, sanitarinė- techninė ir kita įranga). LR DNSBĮ 2 str. 5 d. 1-3 punktuose (teisės norma, galiojusi 2004-01-14 - 2010-01-05) atitinkamai yra detalizuojami bendrojo naudojimo objektai, išvardijant, kas laikytina bendrojo naudojimo patalpomis, pagrindinėmis namo konstrukcijomis, inžinerinėms sistemoms). Pabrėžtina, kad LR DNSBĮ 2 str. 5 d. 3 p. (teisės norma, galiojusi 2004-01-14 - 2010-01-05) normoje išvardintos bendrojo naudojimo patalpos bendrosios dalinės nuosavybės objektais gali būti tik tuo atveju, jeigu jos nuosavybės teise nepriklauso atskiriems patalpų savininkams ar tretiesiems asmenims. Analogiška teisės norma galiojo ir laikotarpiu, kai UAB „Beržolė“ perleido nuosavybės teisę į ginčo patalpas atsakovui (2014 05 15 įstatymas Nr. XII-882). LR DNSBĮ 2 str. 5 d. teisės normos LR CK 4.82 str. 1 d. teisės normos atžvilgiu vertintinos kaip specialiosios teisės normos, kurių paskirtis yra konkretizuoti bendrosios dalinės nuosavybės objektus, aprašytus LR CK 4.82 str. 1 d. Todėl pirmosios instancijos teismas, vertindamas, ar ginčo patalpos galėtų būti butų savininkų bendrosios dalinės nuosavybės objektais, pagrįstai vadovavosi specialiosiomis LR DNBSĮ teisės normomis ir padarė išvadą, kad tretiesiems asmenims priklausančios ginčo patalpos nėra butų savininkų bendrosios dalinės nuosavybės objektais.

Motyvuojamoji dalis

Apeliacinės instancijos teismo nustatytos bylos aplinkybės, teisiniai argumentai ir išvados

Apeliacinis skundas tenkintinas iš dalies.

Bylos nagrinėjimo apeliacine tvarka ribas sudaro apeliacinių skundų faktiniai ir teisiniai pagrindai bei absoliučių negaliojimo pagrindų patikrinimas (CPK 320 str. 1 d.). Apeliacinės instancijos teismas tikrina pirmosios instancijos teismo priimto sprendimo tik apskųstos dalies teisėtumą ir pagrįstumą ir tik analizuodamas apeliaciniuose skunduose nurodytus argumentus, išskyrus įstatyme nurodytas išimtis.LR CPK 321 str. 1 d. nustatyta, kad apeliacinis skundas nagrinėjamas rašytinio proceso tvarka, išskyrus šio kodekso 322 str. nurodytas išimtis. Apeliacinis skundas nagrinėjamas žodinio proceso tvarka, jei bylą nagrinėjantis teismas pripažįsta, kad žodinis nagrinėjimas yra būtinas (CPK 322 str.). Teisėjų kolegija, atsižvelgdama į byloje esančius rašytinius įrodymus, į bylos nagrinėjimo dalyką, šalių procesiniuose dokumentuose nurodytas aplinkybes bei argumentus, daro išvadą, jog nėra pagrindo bylą nagrinėti žodinio proceso tvarka. Skundžiamo teismo sprendimo teisėtumo ir pagrįstumo įvertinimas gali būti pasiektas rašytinio proceso priemonėmis.Byloje nagrinėjamas ginčas dėl pirkimo – pardavimo sutarties bei priėmimo-perdavimo akto pripažinimo negaliojančiais ab initio ir bendrojo naudojimo patalpų nuosavybės teisės priklausymo daugiabučio namo butų savininkams LRCK 4.82 straipsnio ir DNSBĮ nuostatų pagrindu.Byloje esančiais duomenimis nustatyta, kad 2005-04-22 Juridinių asmenų registre įregistruota Fredos miestelio 1-oji daugiabučių namų savininkų bendrija, kuri valdo, naudoja ir prižiūri bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektus daugiabučiuose namuose, esančius daugiabučiuose gyvenamuosiuose namuose Kauno m. sav.: (duomenys neskelbtini), (duomenys neskelbtini), (duomenys neskelbtini), (duomenys neskelbtini). UAB „Beržolė“, daugiabučio namo statytojai, bankroto procedūra buvo vykdoma ne teismo tvarka, bankroto administratore buvo paskirta atsakovė UAB „Įmonių bankroto administravimo ir teisinių paslaugų biuras“.2015-04-02 Lietuvos Respublikos valstybinių institucijų kontaktų ir naudingos informacijos tinklalapyje paskelbta apie Turto pardavimą iš varžytynių, pirmosios varžytynės vyko 2015 m. gegužės 12 d. 09.30 min, antrosios 2015 m. gegužės 26 d. 9.30 val., pradinė turto pardavimo pirmosios varžytinėse kaina – 150 000+PVM. Nei pirmosios, nei antrosios varžytynės neįvyko. 2015 m. gegužės 28 d. bankrutavusios UAB „Beržolė“ kreditorių susirinkimas nusprendė parduoti Turtą komplekse (ne atskirai) be varžytynių už 10 343,00 Eur +PVM sumą.2015-06-03 bankrutavusi UAB „Beržolė“, atstovaujama atsakovo, administratorės UAB „Įmonių bankroto administravimo ir teisinių paslaugų biuras“, ir atsakovas V. M. sudarė Nekilnojamojo turto pirkimo – pardavimo be varžytynių sutartį, pagal kurią atsakovas V. M. už 10 343,00 Eur kainą nuosavybės teise nusipirko ši turtą: 57/100 dalį inžinerinių tinklų - lietaus nuotekų tinklų, kurių unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), 4/100 dalis inžinerinių tinklų - vandentiekio tinklų, kurių unikalus Nr. (duomenys neskelbtini) ir 27/100 dalis inžinerinių tinklų - nuotekų tinklų, kurių unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), negyvenamąją patalpą - katilinės patalpas, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), registro Nr. (duomenys neskelbtini), adresas Kauno m. sav. (duomenys neskelbtini); negyvenamąją patalpą - komercines patalpas, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), registro Nr. (duomenys neskelbtini), adresas Kauno m. sav. (duomenys neskelbtini).2015-06-03 Nekilnojamojo turto nuosavybės teisės perdavimo priėmimo aktu turtas buvo perduotas atsakovui V. M.. Nuosavybės teises į Turtą atsakovas V. M. Nekilnojamojo turto registre įregistravo 2015-06-09. 2015-07-29 UAB „Beržolė“ išregistruota iš Juridinių asmenų registro.Sutartys gali būti pripažintos negaliojančiomis įstatymuose nustatytais sandorių negaliojimo pagrindais. Ieškovė prašo sandorius pripažinti negaliojančiais nuo jos sudarymo momentu Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau – ir CK) 1.80 straipsnio pagrindu kaip prieštaraujantys imperatyvioms įstatymo nuostatoms. Nagrinėjant ginčą dėl sandorių pripažinimo negaliojančiais pagal ieškovės reikalavimą, būtina nustatyti, ar yra pagrindas pripažinti ginčo turtą bendrijos butų savininkams bendrąją daline nuosavybe ir ar šiuo pagrindu sandoriai gali būti pripažinti negaliojančiais.Pagal CK 4.82 straipsnio 1 dalį butų ir kitų patalpų savininkams bendrosios dalinės nuosavybės teise priklauso namo bendrojo naudojimo patalpos, pagrindinės namo konstrukcijos, bendrojo naudojimo mechaninė, elektros, sanitarinė–techninė ir kitokia įranga. Detalesnis bendrosios dalinės nuosavybės teise priklausančių objektų sąrašas reglamentuojamas Lietuvos Respublikos daugiabučių namų savininkų bendrijų įstatymo normų; šio įstatymo 2 straipsnio 5 dalies 3 punkte nustatyta, kad bendrojo naudojimo objektais daugiabučiame name yra: 1) bendrosios konstrukcijos – pagrindinės daugiabučio namo laikančiosios (pamatai, sienos, perdengimai, stogas) ir kitos konstrukcijos (balkonų bei laiptinių konstrukcijos, fasadų apdailos elementai, įėjimo į namą laiptai ir durys); 2) bendroji inžinerinė įranga – daugiabučio namo vandentiekio, kanalizacijos, dujų, šilumos, elektros, telekomunikacijų ir rodmenų tinklai, ventiliacijos kameros, vamzdynai ir angos, šildymo radiatoriai, elektros skydinės, liftai, televizijos kolektyvinės antenos ir kabeliai, šilumos mazgai, karšto vandens ruošimo įrenginiai, katilinės ir kita bendrojo naudojimo inžinerinė techninė įranga bendrojo naudojimo patalpose ar konstrukcijose, taip pat šie objektai, įrengti atskiriems gyvenamųjų ir negyvenamųjų patalpų savininkams nuosavybės teise priklausančiose patalpose, jeigu jie susiję su viso namo inžinerinės techninės įrangos funkcionavimu ir jeigu jie nėra trečiųjų asmenų nuosavybė; 3) bendrojo naudojimo patalpos – daugiabučio namo laiptinės, holai, koridoriai, galerijos, palėpės, sandėliai, rūsiai, pusrūsiai ir kitos patalpos, jei jos nuosavybės teise nepriklauso atskiriems patalpų savininkams ar tretiesiems asmenims. Butų ir kitų patalpų savininkų teisė į bendrąja daline nuosavybe esantį turtą grindžiama proporcingumo principu (CK 4.82 straipsnio 5 dalis) (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus 2012 m. spalio 31 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-458/2012). Aptariamoje teisės normoje nustatyti daugiabučio namo butų ir kitų patalpų savininkų bendrosios dalinės nuosavybės objektai, tačiau neįtvirtinta visų gyvenamojo namo negyvenamųjų patalpų bendrojo naudojimo ir jų priklausymo butų savininkams bendrosios dalinės nuosavybės teise prezumpcijos. Taigi gyvenamojo namo patalpos, nuosavybės teise priklausančios atskiriems asmenims, nepriskiriamos bendrojo naudojimo patalpoms, esančioms butų savininkų bendrąja daline nuosavybe. Taip pat bendrijos įsteigimas nereiškia, kad privačios ar viešosios nuosavybės teisės subjektai netenka nuosavybės teisės į jiems priklausantį turtą, todėl bendrijos įsteigimas savaime nesuteikia pagrindo varžyti ar kitaip riboti savininkų teises ir teisėtus interesus (Lietuvos Respublikos Konstitucinio Teismo 1999 m. birželio 23 d. nutarimas Dėl Lietuvos Respublikos Vyriausybės 1995 m. birželio 15 d. nutarimu Nr. 852 „Dėl Lietuvos Respublikos daugiabučių namų savininkų bendrijų įstatymo įgyvendinimo tvarkos patvirtintos Namo perdavimo bendrijai tvarkos 2.1.2 papunkčio ir 3 punkto atitikimo Lietuvos Respublikos daugiabučių namų savininkų bendrijų įstatymo 20 straipsnio 3 daliai“) (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus 2011 m. sausio 25 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-1/2011).

Dėl katilinės ir pagalbinių patalpų

Negyvenamoji patalpa - katilinės patalpa, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), gauta padalijus daiktą (negyvenamąją patalpą – katilinės patalpa), kurio unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), adresu Kauno m. sav. (duomenys neskelbtini). Iki pardavimo atsakovui V. M. negyvenamosios patalpos – katilinės patalpos, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), nuosavybės teise priklausė UAB „Beržolė“ 2008-07-21 Statinio pripažinimo tinkamu naudoti akto pagrindu. 2009-06-01 UAB „Beržolė“ sutiko, kad Fredos miestelio 1-oji daugiabučių namų savininkų bendrija neatlygintinai naudotųsi įmonei nuosavybės teise priklausančiomis katilinės, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), patalpomis. Atsakovas ginčo pirkimo – pardavimo sutartimi įsigijęs negyvenamąsias patalpas – katilinės patalpas, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), 2015 m. gruodžio mėn. jas padalino į dvi atskiras patalpas: negyvenamas patalpas - katilinės patalpas, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), adresu (duomenys neskelbtini), Kaunas, ir negyvenamas patalpas – pagalbines patalpas, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), adresu (duomenys neskelbtini), Kaunas.Patalpų priskyrimą prie bendrojo naudojimo, t. y. kaip pagrindinio daikto priklausinio, ar individualaus naudojimo patalpų ir atitinkamai – savarankiško nuosavybės teisės objekto – lemia patalpų techninės savybės, jų paskirtis ir funkcinis ryšys su daugiabučio namo butų ir kitų patalpų eksploatavimu, o ne jų konkretus faktinis naudojimas (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2008 m. gegužės 8 d. nutartis, priimta civilinėje byloje UAB „Citygate“ v. UAB „Vilga“ bylos Nr. 3K-3-315/2008; 2007 m. gruodžio 17 d. nutartis, priimta civilinėje byloje 91-oji GNBSB v. Kauno miesto savivaldybė ir kt., bylos Nr. 3K-3-566/2007; 2011 m. sausio 25 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Daugiabučio namo savininkų bendrija Architektų g. 65, Vilniuje v. Vilniaus miesto savivaldybė ir kt., bylos Nr. 3K-3-1/2011). Vien ta aplinkybė, kad negyvenamosiose patalpose yra bendros komunikacijos, pagal kasacinio teismo praktiką nesudaro pagrindo išvadai, jog negyvenamoji patalpa yra bendrojo naudojimo (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 201 m. sausio 25 d. nutartis civilinėje byloje Daugiabučio namo savininkų bendrija Architektų g. 65, Vilniuje v. Vilniaus miesto savivaldybė ir kt., bylos Nr. 3K-3-1/2011); tai, kad negyvenamąja patalpa naudojasi namo gyventojai, gali būti vienas iš kriterijų sprendžiant, ar tai yra buto ar butų priklausinys. Turi būti nustatyta, kad negyvenamoji patalpa buvo naudojama teisėtai, t. y. buto ar namo gyventojams buvo suteikta ar ja leista naudotis nustatyta tvarka ir tuo pagrindu susiklostė nuolatinio pobūdžio funkcinis ryšys, būdingas priklausiniui.Taigi nagrinėjamu atveju sprendžiant klausimą, ar katilinės patalpos priklauso ieškovei kaip bendrojo naudojimo patalpos, svarbu nustatyti, koks yra funkcinis ryšys tarp bendrijos gyventojų poreikių ir katilinės patalpų teikiamų funkcijų. Šiuo atveju negyvenamojoje patalpoje – katilinės patalpoje yra įrengti inžineriniai tinklai (komunalinis vandentiekis, komunalinis nuotekų šalinimas, vietinis centrinis šildymas), šie tinklai aptarnauja bendrijos butų savininkus, ši patalpa visiškai funkcionuoja, patenkindama butų savininkų poreikius, taigi laikytina, jog vienas iš kriterijų – jog namo gyventojai naudojasi patalpa, egzistuoja ir ši patalpa galėtų būti laikoma bendrojo naudojimo patalpa.Remiantis Nekilnojamojo turto registro duomenų išrašu, matyti, kad ši ginčo negyvenamoji patalpa, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), adresu Kauno m. sav. (duomenys neskelbtini), yra registruota kaip Negyvenamoji patalpa – katilinės patalpos. Tuo metu, kai UAB „Beržolė“ įregistravo nuosavybės teises į šį ginčo turtą (2006-10-11), galiojusio DNSBĮ (akto redakcija, galiojusi nuo 2004 m. vasario 14 d. iki 2010 m. sausio 5 d.) 2 straipsnio 5 dalies 2 punkte buvo numatyta, kad bendrojo naudojimo objektams priskiriama bendroji inžinerinė įranga – daugiabučio namo vandentiekio, kanalizacijos, dujų, šilumos, elektros, telekomunikacijų ir rodmenų tinklai, ventiliacijos kameros, vamzdynai ir angos, šildymo radiatoriai, elektros skydinės, liftai, televizijos kolektyvinės antenos ir kabeliai, šilumos mazgai, karšto vandens ruošimo įrenginiai, katilinės ir kita bendro naudojimo inžinerinė techninė įranga bendrojo naudojimo patalpose ar konstrukcijose, taip pat šie objektai, įrengti atskiriems gyvenamųjų ir negyvenamųjų patalpų savininkams nuosavybės teise priklausančiose patalpose, jeigu jie susiję su viso namo inžinerinės techninės įrangos funkcionavimu ir jeigu jie nėra trečiųjų asmenų nuosavybė; o 3 punkte buvo nurodyta, kad bendrojo naudojimo objektams priskiriama bendrojo naudojimo patalpos – daugiabučio namo laiptinės, holai, koridoriai, galerijos, palėpės, sandėliai, rūsiai, pusrūsiai ir kitos patalpos, jei jos nuosavybės teise nepriklauso atskiriems patalpų savininkams ar tretiesiems asmenims. Lietuvos Vyriausybės nutarimo Nr. 125 „Dėl daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektų, su jais susijusių dokumentų ir lėšų perdavimo daugiabučio namo savininkų bendrijai tvarkos“ 1.1. punktas numato, kad įregistravus daugiabučio namo savininkų bendriją (toliau vadinama – bendrija) ir jos įstatus, savivaldybės vykdomosios institucijos, kitos už daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektų priežiūrą atsakingos įmonės, įstaigos, organizacijos sprendimu per vieną mėnesį bendrijai perduodami valdyti ir prižiūrėti daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektai pagal bendrijos įregistravimo dienos būklę. Taigi papildomai šioje byloje įvertinus tai, jog Fredos miestelio 1-oji daugiabučių namų bendrija daugiabutį pradėjo administruoti nuo 2005-04-22, darytina išvada, kad UAB „Beržolė“, kaip namo statytoja ir pirminė daugiabučio namo prižiūrėtoja, turėjo per vieną mėnesį bendrijai perduoti valdyti ir prižiūrėti daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektus pagal bendrijos įregistravimo dienos būklę, tačiau to neatliko. Pažymėtina, kad byloje yra pateiktas 2009-06-01 UAB „Beržolė“ duotas Sutikimas, kuriame nurodyta, kad UAB „Beržolė“ sutinka, jog ieškovė neatlygintinai naudotųsi įmonei nuosavybės teise priklausančiomis ginčo Katilinės patalpomis iki tol, kol bus išspręstas jų perdavimo ieškovei klausimas. Šis sutikimas patvirtintas UAB „Beržolė“ direktoriaus K. V. parašu. Taigi įvertinus tai, kad pradinis ginčo patalpų savininkas buvo daugiabučio namo statytojas, kuris atliko pirminę bendrojo naudojimo objektų priežiūrą, vadovaujantis įstatymo nuostatomis, jog bendrijai pradėjus administruoti daugiabutį namą jai turi būti perduoti naudotis bendrojo naudojimo objektai, tačiau tai padaryta nebuvo; tai jog byloje yra pateikti rašytiniai įrodymai, jog katilinės perdavimo ieškovei klausimas buvo sprendžiamas ir bendrija realiai valdė ir naudojosi tiek katilinės patalpomis, tiek joje esančiais inžineriniais tinklais (komunalinis vandentiekis, komunalinis nuotekų šalinimas, vietinis centrinis šildymas) neatlygintinai, darytina išvada, jog yra pagrindas pripažinti, jog šios negyvenamos patalpos – katilinės patalpos bendrosios dalinės nuosavybės teise priklauso bendrijos – ieškovės, butų savininkams. Teisėjų kolegija, spręsdama klausimą, ar negyvenamoji patalpa – pagalbinė patalpa, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), gauta padalijus daiktą, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), adresu Kauno m., (duomenys neskelbtini), yra bendrojo naudojimo patalpa, skirta bendrijos poreikiams tenkinti, atsižvelgia į anksčiau nurodytus argumentus, išsakytus dėl katilinės patalpų, kadangi ginčijama Nekilnojamojo turto pirkimo – pardavimo be varžytinių sutartis buvo sudaryta 2015-06-03, kuria buvo parduota negyvenamoji patalpa – katilinės patalpa, kurios unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), o pastaroji patalpa tik 2015 m. gruodžio mėn., jau po Nekilnojamojo turto pirkimo – pardavimo sutarties sudarymo, buvo padalinta į dvi atskiras patalpas - katilinės patalpas, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), adresu (duomenys neskelbtini), Kaunas, ir negyvenamas patalpas – pagalbines patalpas, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), adresu (duomenys neskelbtini), Kaunas. Taigi darytina išvada, kad 2015-12-22 naujai suformuotos negyvenamoji patalpa – katilinės patalpa ir negyvenamoji patalpa – pagalbinė patalpa, priklauso bendrijos butų savininkams bendrosios dalinės nuosavybės teise. Įvertinus tai, kas išdėstyta anksčiau, apeliacinės instancijos teismas konstatuoja, kad pirmosios instancijos teismas netinkamai taikė materialinės teisės normas, reglamentuojančias bendrojo naudojimo patalpų priklausymą daugiabučių namų savininkams bendrąja daline nuosavybe tvarką, todėl nepagrįstai atmetė ieškovės reikalavimą katilinės patalpas, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), adresu (duomenys neskelbtini), Kaunas, ir negyvenamas patalpas – pagalbines patalpas, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), adresu (duomenys neskelbtini), Kaunas pripažinti bendrijos butų savininkų bendrąja daline nuosavybe. Šiuo pagrindu UAB „Beržolė“ nesilaikydama imperatyvių įstatymo normų – DNSBĮ 2 straipsnio 5 dalies 3 punkto ir Lietuvos Vyriausybės nutarimo Nr. 125 „Dėl daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektų, su jais susijusių dokumentų ir lėšų perdavimo daugiabučio namo savininkų bendrijai tvarkos“ 1.1. punkto reikalavimų, nepagrįstai perleido minėtas ginčo patalpas atsakovui, todėl yra pagrindas šią dalį ginčo sandorio panaikinti.

Dėl inžinerinių tinklų

Ieškovė prašė pripažinti negaliojančiais ab initio 2015-06-03 pirkimo – pardavimo sutartį ir 2015-06-03 priėmimo – perdavimo aktą, kurių pagrindu UAB „Beržolė“ perleido atsakovui 57/100 dalis inžinerinių tinklų - lietaus nuotekų tinklų, kurių unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), 4/100 dalis inžinerinių tinklų - vandentiekio tinklų, kurių unikalus Nr. (duomenys neskelbtini) ir 27/100 dalis inžinerinių tinklų - nuotekų tinklų, kurių unikalus Nr. (duomenys neskelbtini). Įpareigoti atsakovą minėtą turtą perduoti ieškovei.Remiantis Nekilnojamojo turto registro duomenų išrašu, matyti, kad minėtas ginčo turtas iki pardavimo atsakovui V. M. nuosavybės teise priklausė UAB „Beržolė“ 2008-10-10 Statinio pripažinimo tinkamu naudoti akto pagrindu, kita dalis - 43/100 inžinerinių tinklų Nr. (duomenys neskelbtini), 96/100 dalis inžinerinių tinklų Nr. (duomenys neskelbtini), 73/100 dalis inžinerinių tinklų Nr. (duomenys neskelbtini) iki šiol priklauso UAB „Kauno vandenys“.Tuo metu, kai UAB „Beržolė“ įregistravo nuosavybės teises į šį ginčo turtą, galiojusio DNSBĮ (akto redakcija, galiojusi nuo 2004 m. vasario 14 d. iki 2010 m. sausio 5 d.) 2 straipsnio 5 dalies 2 punkte buvo numatyta, kad bendrojo naudojimo objektams priskiriama bendroji inžinerinė įranga – daugiabučio namo vandentiekio, kanalizacijos, dujų, šilumos, elektros, telekomunikacijų ir rodmenų tinklai, ventiliacijos kameros, vamzdynai ir angos, šildymo radiatoriai, elektros skydinės, liftai, televizijos kolektyvinės antenos ir kabeliai, šilumos mazgai, karšto vandens ruošimo įrenginiai, katilinės ir kita bendro naudojimo inžinerinė techninė įranga bendrojo naudojimo patalpose ar konstrukcijose, taip pat šie objektai, įrengti atskiriems gyvenamųjų ir negyvenamųjų patalpų savininkams nuosavybės teise priklausančiose patalpose, jeigu jie susiję su viso namo inžinerinės techninės įrangos funkcionavimu ir jeigu jie nėra trečiųjų asmenų nuosavybė. Taigi vadovaujantis Nekilnojamo turto registro duomenų išrašais ir byloje įvertinus tai, kad įregistravus bendriją 2005-04-22, ginčo inžineriniai tinklai dar nebuvo baigti statyti, o juos baigus, jie nuosavybės teise priklausė UAB „Beržolė“, jie perduoti bendrijai naudotis neatlygintinai nebuvo, o nuo 2010-11-19 dalis šių inžinerinių tinklų buvo perleista UAB „Kauno vandenys“, todėl vadovaujantis kasacinio teismo praktika, ir įvertinus tai, kad bendrijos įsteigimas nereiškia, kad privačios ar viešosios nuosavybės teisės subjektai netenka nuosavybės teisės į jiems priklausantį turtą ir dėl to bendrijos įsteigimas savaime nesuteikia pagrindo varžyti ar kitaip riboti savininkų teises ir teisėtus interesus, nėra pagrindo pripažinti, jog UAB „Beržolė“ nepagrįstai pirkimo – pardavimo sutartimi perleido nuosavybės teisę į šiuos inžinerinius tinklus atsakovui.

Dėl komercinių patalpų

Byloje nustatyta, kad negyvenamosios patalpos - komercinės patalpos, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), adresu Kauno m. sav. (duomenys neskelbtini), iki pardavimo atsakovui V. M. nuosavybės teise priklausė UAB „Beržolė“ 2005-11-18 Statinio pripažinimo tinkamu naudoti akto pagrindu.Patalpų priskyrimą prie bendrojo naudojimo, t. y. kaip pagrindinio daikto priklausinio, ar individualaus naudojimo patalpų ir atitinkamai – savarankiško nuosavybės teisės objekto – lemia patalpų techninės savybės, jų paskirtis ir funkcinis ryšys su daugiabučio namo butų ir kitų patalpų eksploatavimu, o ne jų konkretus faktinis naudojimas (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2008 m. gegužės 8 d. nutartis, priimta civilinėje byloje UAB „Citygate“ v. UAB „Vilga“ bylos Nr. 3K-3-315/2008; 2007 m. gruodžio 17 d. nutartis, priimta civilinėje byloje 91-oji GNBSB v. Kauno miesto savivaldybė ir kt., bylos Nr. 3K-3-566/2007; 2011 m. sausio 25 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Daugiabučio namo savininkų bendrija Architektų g. 65, Vilniuje v. Vilniaus miesto savivaldybė ir kt., bylos Nr. 3K-3-1/2011). Kasacinis teismas yra pasisakęs, kad negyvenamosios patalpos daugiabučiame gyvenamajame name gali būti bendrojo ar individualaus naudojimo. Priklausomai nuo šio (bet ne vien tik nuo jo) fakto gali būti nustatyta bendroji ar vieno asmens nuosavybės teisė į patalpas. Jeigu negyvenamosios patalpos buvo suprojektuotos, pastatytos ir paskirtos naudoti individualiai, tai nėra pagrindo spręsti dėl jų kaip dėl bendrojo naudojimo patalpų, nes jos nesiekė tenkinti ir netenkino bendrų reikmių. Negyvenamosios patalpos daugiabučiame gyvenamajame name vien dėl to, kad jos skirtos ne gyventi, o namo gyventojų kitiems poreikiams patenkinti, negali būti vertinamos kaip to daugiabučio namo priklausinys. Jos gali būti savarankišku daiktu (patalpomis) kitame daikte (daugiabučiame name) ir veikti atskirai nuo vieno ar visų butų. Pavyzdžiui, jose gali būti vykdoma ūkinė, komercinė ar dar kitokia (pavyzdžiui, visuomeninė, kultūrinė, politinė) veikla. Toks savarankiškas daiktas gali būti ir savarankiškas nuosavybės objektas, t. y. turėti savininką, kuris gali būti ne daugiabučiame name esančio buto savininkas. Bet gali būti, kad toks savarankiškas daiktas kaip negyvenamosios patalpos daugiabučiame gyvenamajame name yra buto ar butų priklausinys, jeigu atitinka priklausiniui jam nustatytus kriterijus (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2011 m. spalio 24 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Vilniaus miesto savivaldybė v. Vilniaus apskrities valstybinė mokesčių inspekcija ir kt., bylos Nr. 3K-3-422/2011).Nagrinėjamu atveju iš byloje esančių rašytinių duomenų matyti, kad negyvenamosios patalpos - komercinės patalpos, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), adresu Kauno m. sav. (duomenys neskelbtini), buvo išnuomotos V. M. Negyvenamųjų patalpų nuomos sutarties pagrindu, sudarytos 2015-08-25, taigi jau vien šis faktas leidžia daryti išvadą, jog šios patalpos nėra naudojamos tenkinti bendrijos poreikių, todėl jos laikytinos individualaus naudojimo patalpomis, kurios gali priklausyti kitam asmeniui nuosavybės teise. Taip pat pažymėtina, kad kitų įrodymų, leidžiančių daryti priešingą išvadą, jog ieškovė faktiškai naudojosi šiomis patalpomis, ieškovė į bylą nepateikė. Taigi pripažinti negaliojančiais ab initio pirkimo – pardavimo sutarties ir priėmimo – pardavimo akto dalis dėl negyvenamosios patalpos - komercinės patalpos, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), adresu Kauno m. sav. (duomenys neskelbtini) perleidimo atsakovui nėra pagrindo.

Dėl sandorių pripažinimo negaliojančiais

Ieškovės reikalavimas buvo pripažinti negaliojančiais ab initio 2015 m. birželio 3 d. pirkimo – pardavimo sutartį ir 2015 m. birželio 3 d. Priėmimo-perdavimo aktą, kurių pagrindu UAB „Beržolė“ perleido atsakovui V. M. nekilnojamąjį turtą - negyvenamąją patalpą - katilinės patalpas, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), registro Nr. (duomenys neskelbtini), adresas Kauno m. sav. (duomenys neskelbtini); negyvenamąją patalpą - komercines patalpas, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), registro Nr. (duomenys neskelbtini), adresas Kauno m. sav. (duomenys neskelbtini), bei 57/100 dalį inžinerinių tinklų - lietaus nuotekų tinklų, kurių unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), 4/100 dalis inžinerinių tinklų - vandentiekio tinklų, kurių unikalus Nr. (duomenys neskelbtini) ir 27/100 dalis inžinerinių tinklų - nuotekų tinklų, kurių unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), pripažįstant negaliojančia šio turto teisinę registraciją atsakovo vardu.Byloje konstatavus, kad UAB „Beržolė“ pažeidė DNSBĮ (akto redakcija, galiojusi nuo 2004 m. vasario 14 d. iki 2010 m. sausio 5 d.) 2 straipsnio 5 dalies 3 punkto ir Lietuvos Vyriausybės nutarimo Nr. 125 „Dėl daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektų, su jais susijusių dokumentų ir lėšų perdavimo daugiabučio namo savininkų bendrijai tvarkos“ 1.1. punktą, neperduodamas negyvenamųjų patalpų – katilinės patalpų, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), bendrijos butų savininkams valdyti bendrąja daline nuosavybe, darytina išvada, kad UAB „Beržolė“ neteisėtai 2015-06-03 Nekilnojamojo turto pirkimo – pardavimo sutarties 1.1.5. punktu ir 2015-06-03 Nekilnojamojo turto nuosavybės teisės perdavimo-priėmimo akto 1.1.5. punktu atsakovei pardavė negyvenamąją patalpą – katilinės patalpą, (75-1, 75-2), kurių unikalus nr. (duomenys neskelbtini), pažymėjimas plane – (duomenys neskelbtini), 1A9p, bendras plotas – 30,77 kv.m., NTR registro Nr. (duomenys neskelbtini), esančias adresu Kauno m. sav., Kauno m., (duomenys neskelbtini). Taigi yra pagrindas panaikinti 2015-06-03 Nekilnojamojo turto pirkimo – pardavimo sutarties be varžytinių 1.1.5 punktą, kuria buvo parduota atsakovui negyvenamoji patalpa – katilinės patalpa, (75-1, 75-2), kurios unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), pažymėjimas plane – (duomenys neskelbtini), 1A9p, bendras plotas – 30,77 kv.m., NTR registro Nr. (duomenys neskelbtini), esanti adresu Kauno m. sav., Kauno m., (duomenys neskelbtini) ir panaikinti 2015-06-03 Nekilnojamojo turto nuosavybės teisės perdavimo – priėmimo akto 1.1.5. punktą, kuriuo atsakovui perduota negyvenamoji patalpa – katilinės patalpa, (75-1, 75-2), kurios unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), pažymėjimas plane – (duomenys neskelbtini), 1A9p, bendras plotas – 30,77 kv.m., NTR registro Nr. (duomenys neskelbtini), esanti adresu Kauno m. sav., Kauno m., (duomenys neskelbtini). Pripažinti, kad negyvenamoji patalpa – katilinės patalpa, (75-1, 75-2), kurios unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), pažymėjimas plane – (duomenys neskelbtini), 1A9p, bendras plotas – 30,77 kv.m., NTR registro Nr. (duomenys neskelbtini), esanti adresu Kauno m. sav., Kauno m., (duomenys neskelbtini), priklauso bendrijos butų savininkams bendrąja daline nuosavybe. Taip pat apeliantė nurodo, kad pirmosios instancijos teismas neatsižvelgė į visas bylai svarbias faktines aplinkybes, konstatuodamas, jog atsakovui neva teisėtai turtas buvo parduotas už 10 343 Eur bei kad toks sandoris nepažeidžia sąžiningumo principų. Su tokia teismo pozicija ieškovė nesutinka, nes ginčo sandoris sudarytas už rinkos sąlygų aiškiai neatitinkančią kainą.Apeliacinės instancijos teismas nurodo, kad šalys turi įrodyti aplinkybes, kuriomis grindžia savo reikalavimus bei atsikirtimus, išskyrus atvejus, kai yra remiamasi aplinkybėmis, kurių šio Kodekso nustatyta tvarka nereikia įrodinėti (LRCPK 178 str.). Nagrinėjamu atveju ieškovė patikslintame ieškinyje nepateikė jokių savo argumentus pagrindžiančių įrodymų, jog UAB „Beržolė“ bankroto administratorius pardavė ginčo turtą be varžytinių, pažeisdamas teisės aktų normas, todėl apeliacinės instancijos teismas dėl šio apeliantės nurodyto argumento apeliaciniame skunde papildomai nepasisako.Taigi vadovaudamasi tuo, kas išdėstyta anksčiau, teisėjų kolegija konstatuoja, kad pirmosios instancijos teismas nevisiškai tinkamai taikė materialinės teisės normas, reglamentuojančias daugiabučių namų savininkų nuosavybės teises į bendrojo naudojimo objektus, todėl yra pagrindas pakeisti pirmosios instancijos teismo sprendimą panaikinant sprendimo dalį, kuria buvo atmestas ieškovės reikalavimas panaikinti pirkimo-pardavimo sutarties dalį, kuria atsakovui buvo parduota negyvenamoji patalpa – katilinės patalpa, ir priėmimo-perdavimo aktu perduota atsakovui minėta patalpa, ją pripažinti bendrijos butų savininkų bendrąją daline nuosavybe ir priimti naują sprendimą – šią dalį ieškinio tenkinti; kitą teismo sprendimo dalį palikti nepakeistą (LRCPK 326 str. 1 d. 3 p.).

Dėl bylinėjimosi išlaidų pirmosios instancijos teisme

Ieškovė ir atsakovas V. M. pateikė reikalavimus priteisti jų patirtas bylinėjimosi išlaidas pirmosios instancijos teisme. Pakeitus pirmosios instancijos teismo sprendimą, yra pagrindas perskaičiuoti bylinėjimosi išlaidas pirmosios instancijos teisme.Jeigu ieškinys patenkintas iš dalies, šiame straipsnyje nurodytos išlaidos priteisiamos ieškovui proporcingai teismo patenkintų reikalavimų daliai, o atsakovui – proporcingai teismo atmestų ieškinio reikalavimų daliai (LRCPK 93 str. 2 d.). Šaliai, kurios naudai priimtas sprendimas, teismas priteisia iš antrosios šalies išlaidas už advokato ar advokato padėjėjo, dalyvavusių nagrinėjant bylą, pagalbą, taip pat už pagalbą rengiant procesinius dokumentus ir teikiant konsultacijas. Dėl šių išlaidų priteisimo šalis teismui raštu pateikia prašymą su išlaidų apskaičiavimu ir pagrindimu. Šios išlaidos negali būti priteisiamos, jeigu prašymas dėl jų priteisimo ir išlaidų dydį patvirtinantys įrodymai nepateikti iki bylos išnagrinėjimo iš esmės pabaigos (LRCPK 98 str. 1 p.).Nagrinėjamu atveju ieškovė pateikė ieškinį, kurio pagrindinis reikalavimas pripažinti nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sandorį bei nekilnojamojo turto priėmimo-perdavimo aktą negaliojančiais ab initio, kurių pagrindu UAB „Beržolė“ perleido atsakovui V. M. nekilnojamąjį turtą - negyvenamąją patalpą - katilinės patalpas, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), registro Nr. (duomenys neskelbtini), adresas Kauno m. sav. (duomenys neskelbtini); negyvenamąją patalpą - komercines patalpas, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), registro Nr. (duomenys neskelbtini), adresas Kauno m. sav. (duomenys neskelbtini), bei 57/100 dalį inžinerinių tinklų - lietaus nuotekų tinklų, kurių unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), 4/100 dalis inžinerinių tinklų - vandentiekio tinklų, kurių unikalus Nr. (duomenys neskelbtini) ir 27/100 dalis inžinerinių tinklų - nuotekų tinklų, kurių unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), pripažįstant negaliojančia šio turto teisinę registraciją atsakovo vardu. Taigi iš esmės buvo pateikti penki reikalavimai, kurių suma 10 343 Eur. Apeliacinės instancijos teismas tenkino ieškinį iš dalies ir tenkino vieną iš penkių ieškovės reikalavimų ir pripažino, jog UAB „Beržolė“ negyvenamąją patalpą - katilinės patalpas, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), registro Nr. (duomenys neskelbtini), adresas Kauno m. sav. (duomenys neskelbtini) neteisėtai perleido atsakovui, todėl laikytina, kad yra patenkinta 20 procentų ieškovės ieškinio reikalavimų. Kiti ieškovės reikalavimai pripažinti ginčo turto bendrąja daline nuosavybe bendrijos butų savininkams yra išvestiniai. Atsakovas V. M. pateikė teismui rašytinius įrodymus, kad patyrė 1 210,00 Eur bylinėjimosi išlaidų, susijusių su advokato pagalba. Ieškovė pateikė teismui rašytinius įrodymus, kad patyrė 1 579,05 Eur bylinėjimosi išlaidų, susijusių su advokato pagalba bei 233 Eur sumokėto žyminio mokesčio už pateiktą ieškinį teismui, iš viso 1 812,05 Eur.Paskaičiuotos bylinėjimosi išlaidos neviršija Rekomendacijose dėl civilinėse bylose priteistino užmokesčio už advokato ar advokato padėjėjo teikiamą pagalbą maksimalaus dydžio, patvirtintų Lietuos Respublikos teisingumo ministro 2004 m. balandžio 2 d. įsakymu Nr. 1R-85, nurodytų dydžių (CPK 96 str. 1 d.).Įvertinus tai, kad apeliacinės instancijos teismui pakeitus pirmosios instancijos teismo sprendimą ir tenkinus 20 procentų ieškovės ieškinio reikalavimų, darytina išvada, kad ieškovei iš atsakovo priteistina 362,41 Eur bylinėjimosi išlaidų patirtų pirmosios instancijos teisme. Atsakovui iš ieškovės priteistina 968 Eur bylinėjimosi išlaidų, patirtų pirmosios instancijos teisme. Atsakovė „Įmonių administravimo ir teisinių paslaugų biuras“ nepateikė duomenų apie patirtas bylinėjimosi išlaidas, todėl jų priteisimo klausimas nespręstinas (98 str. 1 d.).

Dėl bylinėjimosi išlaidų apeliacinės instancijos teisme

Ieškovė pateikė teismui rašytinius įrodymus, kad patyrė 233 Eur bylinėjimosi išlaidų, susijusių su žyminio mokesčio mokėjimu už apeliacinio skundo pateikimą teismui. Kitų duomenų apie patirtas bylinėjimosi išlaidas teismui nepateikta.Atsakovas V. M. pateikė rašytinius įrodymus, kad patyrė 1 210 Eur bylinėjimosi išlaidų, susijusių su advokato pagalba. Apeliacinės instancijos teismui tenkinus ieškovės apeliacinį skundą iš dalies – 20 procentų, yra pagrindas priteisti bylinėjimosi išlaidas.Ieškovei iš atsakovo V. M. priteistina 46,60 Eur bylinėjimosi išlaidų.Atsakovui V. M. priteistina iš ieškovės 968 Eur bylinėjimosi išlaidų, patirtų apeliacinės instancijos teisme.Atsakovė „Įmonių administravimo ir teisinių paslaugų biuras“ nepateikė duomenų apie patirtas bylinėjimosi išlaidas, todėl jų priteisimo klausimas nespręstinas (98 str. 1 d.).

Rezoliucinė dalis

Vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 326–331 straipsniais, teisėjų kolegija

nutaria:

Kauno apylinkės teismo 2016 m. gruodžio 7 d. sprendimą pakeisti: panaikinti teismo sprendimo dalį, kuria atmestas ieškovės ieškinio reikalavimas pripažinti negaliojančiu ab initio 2015 m. birželio 3 d. Nekilnojamojo turto pirkimo – pardavimo sutarties be varžytinių 1.1.5. punktą, kurio pagrindu UAB „Beržolė“ pardavė atsakovui V. M. nekilnojamąjį turtą - negyvenamąją patalpą - katilinės patalpas, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), registro Nr. (duomenys neskelbtini), adresas Kauno m. sav. (duomenys neskelbtini); pripažinti negaliojančiu 2015 m. birželio 3 d. Nekilnojamojo turto priėmimo-perdavimo akto 1.1.5. punktą, kurio pagrindu UAB „Beržolė“ perleido atsakovui V. M. nekilnojamąjį turtą - negyvenamąją patalpą - katilinės patalpas, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), registro Nr. (duomenys neskelbtini), adresas Kauno m. sav. (duomenys neskelbtini) ir šioje dalyje priimti naują sprendimą – ieškinį tenkinti iš dalies:

pripažinti negaliojančiu ab initio 2015 m. birželio 3 d. Nekilnojamojo turto pirkimo – pardavimo sutarties be varžytinių 1.1.5. punktą, kurio pagrindu UAB „Beržolė“ pardavė atsakovui V. M. nekilnojamąjį turtą - negyvenamąją patalpą - katilinės patalpas, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), registro Nr. (duomenys neskelbtini), adresas Kauno m. sav. (duomenys neskelbtini); pripažinti negaliojančiu 2015 m. birželio 3 d. Nekilnojamojo turto priėmimo-perdavimo akto 1.1.5. punktą, kurio pagrindu UAB „Beržolė“ perleido atsakovui V. M. nekilnojamąjį turtą - negyvenamąją patalpą - katilinės patalpas, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), registro Nr. (duomenys neskelbtini), adresas Kauno m. sav. (duomenys neskelbtini).

Pripažinti, kad negyvenamoji patalpa - katilinės patalpos, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), registro Nr. (duomenys neskelbtini), adresas Kauno m. sav. Kauno m. (duomenys neskelbtini), priklauso pastato - gyvenamojo namo su prekybos patalpomis (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)), patalpų savininkams bendrosios dalinės nuosavybės teise.

Pripažinti, kad negyvenamoji patalpa - pagalbinė patalpa, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), registro Nr. (duomenys neskelbtini), adresas Kauno m. sav. (duomenys neskelbtini), priklauso pastato - gyvenamojo namo su prekybos patalpomis (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)), patalpų savininkams bendrosios dalinės nuosavybės teise.

Kitą sprendimo dalį palikti nepakeistą.

Priteisti ieškovei Fredos miestelio 1-osios daugiabučių namų savininkų bendrijai, juridinio asmens kodas (duomenys neskelbtini), iš atsakovo V. M., a.k. (duomenys neskelbtini) 362,41 Eur bylinėjimosi išlaidų patirtų pirmosios instancijos teisme.

Priteisti atsakovui V. M., a.k. (duomenys neskelbtini) iš ieškovės Fredos miestelio 1-osios daugiabučių namų savininkų bendrijos, juridinio asmens kodas (duomenys neskelbtini), 968 Eur bylinėjimosi išlaidų, patirtų pirmosios instancijos teisme.

Priteisti ieškovei Fredos miestelio 1-osios daugiabučių namų savininkų bendrijai, juridinio asmens kodas (duomenys neskelbtini), iš atsakovo V. M., a.k. (duomenys neskelbtini) 46,60 Eur bylinėjimosi išlaidų patirtų apeliacinės instancijos teisme.

Teisėjai Marius DobrovolskisKristina DomarkienėAlona Romanovienė